L’assurance dommages-ouvrage et l’assurance de responsabilité décennale des constructeurs poursuivent des objectifs différents.

L’assurance dommages-ouvrage a pour fonction de préfinancer rapidement les travaux de réparation des dommages de nature décennale, sans attendre que les responsabilités des constructeurs soient définitivement établies. Après avoir réglé l’indemnité, l’assureur peut exercer ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs.

L’assurance de responsabilité décennale garantit, dans les limites de l’activité déclarée, la responsabilité de l’entreprise, de l’architecte ou de l’autre constructeur lorsque les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La responsabilité décennale pèse pendant dix ans à compter de la réception.

L’expert d’assuré peut intervenir dans ces deux cadres pour :

• préparer la déclaration de sinistre ;
• analyser le procès-verbal de réception et les réserves ;
• qualifier techniquement la gravité des désordres ;
• participer à l’expertise dommages-ouvrage ;
• vérifier les investigations ;
• analyser les solutions de réparation ;
• contrôler l’offre d’indemnisation ;
• examiner les attestations décennales ;
• identifier les constructeurs susceptibles d’être concernés ;
• assister l’assuré lors des réunions amiables ou judiciaires.

Il ne décide toutefois ni de la garantie, ni de la responsabilité juridique des constructeurs.

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Sommaire

• 1. Quelle différence entre dommages-ouvrage et responsabilité décennale ?
• 2. Comment préparer une déclaration dommages-ouvrage ?
• 3. Pourquoi la réception est-elle déterminante ?
• 4. Quel est l’effet des réserves ?
• 5. Qu’est-ce que la gravité décennale ?
• 6. Comment apprécier l’impropriété à destination ?
• 7. Comment apprécier l’atteinte à la solidité ?
• 8. Qu’est-ce qu’un désordre évolutif ?
• 9. Pourquoi mettre l’entreprise en demeure pendant la garantie de parfait achèvement ?
• 10. Comment se déroule l’expertise dommages-ouvrage ?
• 11. Quels sont les délais de l’assurance dommages-ouvrage ?
• 12. Quel est le rôle de l’expert d’assuré pendant l’expertise dommages-ouvrage ?
• 13. Comment préparer une réunion dommages-ouvrage ?
• 14. Comment analyser le rapport préliminaire ?
• 15. Comment analyser l’offre dommages-ouvrage ?
• 16. Pourquoi les travaux doivent-ils être efficaces et pérennes ?
• 17. Comment traiter les désordres réservés pendant la première année ?
• 18. Comment vérifier les attestations décennales ?
• 19. Quelles attestations faut-il demander ?
• 20. Comment organiser les recours contre les constructeurs ?
• 21. Faut-il déclarer simultanément aux assureurs décennaux ?
• 22. Quelle assistance pendant les réunions ?
• 23. Comment formuler les observations pendant l’expertise ?
• 24. Quels documents demander après la réunion ?
• 25. Que faire en cas de refus de garantie ?
• 26. Que faire en cas d’offre insuffisante ?
• 27. Quelles erreurs faut-il éviter ?
• 28. Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?
• 29. Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist de déclaration dommages-ouvrage
• Checklist d’analyse de l’offre
• À retenir
• Sources principales

1. Quelle différence entre dommages-ouvrage et responsabilité décennale ?

L’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement.

Elle doit permettre le paiement de la totalité des travaux nécessaires à la réparation des dommages relevant de la nature de ceux visés par l’article 1792 du Code civil, sans recherche préalable des responsabilités.

L’assuré se tourne principalement vers son assureur dommages-ouvrage pour obtenir :

• l’organisation de l’expertise ;
• une décision sur le principe de la garantie ;
• une offre destinée au financement des réparations ;
• le paiement de l’indemnité après acceptation.

La responsabilité décennale

La responsabilité décennale pèse sur le constructeur.

Elle est engagée de plein droit lorsque les dommages :

• compromettent la solidité de l’ouvrage ;
• rendent l’ouvrage impropre à sa destination ;
• affectent la solidité d’un élément d’équipement indissociable des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Le constructeur ne peut s’exonérer qu’en démontrant une cause étrangère.

Pourquoi les deux assurances sont-elles complémentaires ?

L’assureur dommages-ouvrage doit normalement préfinancer les réparations.

Après règlement, il est subrogé dans les droits de l’assuré et peut agir contre :

• les entreprises ;
• le maître d’œuvre ;
• l’architecte ;
• le bureau d’études ;
• le contrôleur technique ;
• leurs assureurs de responsabilité décennale.

L’assuré conserve également, sous réserve des indemnités déjà reçues et des règles de subrogation, la possibilité d’agir contre les responsables et leurs assureurs, notamment pour les préjudices non couverts par la police dommages-ouvrage. Le tiers lésé dispose d’une action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

2. Comment préparer une déclaration dommages-ouvrage ?

La déclaration doit être adressée à l’assureur selon les modalités prévues par le contrat.

Elle doit être suffisamment précise pour être considérée comme constituée et permettre le déclenchement des délais légaux.

Informations minimales

La déclaration doit notamment mentionner :

• le numéro du contrat ;
• le nom du propriétaire de l’ouvrage ;
• l’adresse de la construction ;
• la date de réception ou, à défaut, la date de première occupation ;
• la date d’apparition des dommages ;
• la description des désordres ;
• leur localisation précise ;
• la copie de la mise en demeure adressée au constructeur lorsque le sinistre est déclaré pendant la garantie de parfait achèvement.

Documents utiles

Il est recommandé de joindre :

• le procès-verbal de réception ;
• la liste des réserves ;
• les procès-verbaux de levée des réserves ;
• les plans ;
• les marchés et devis ;
• les factures ;
• les attestations décennales ;
• les photographies ;
• les études de sol ;
• les rapports techniques ;
• les mises en demeure ;
• la chronologie des désordres.

Faut-il attendre de connaître la cause exacte ?

Non.

La déclaration peut préciser : « L’origine exacte des désordres reste à déterminer dans le cadre de l’expertise. »

Il est préférable de décrire précisément les faits plutôt que d’affirmer une cause non démontrée.

Exemple

Il convient d’écrire : « Des fissures traversantes sont apparues sur la façade sud et entraînent un blocage de la porte-fenêtre. »

Il est plus risqué d’écrire sans étude : « Les fondations sont insuffisantes et la responsabilité du maçon est certaine. »

3. Pourquoi la réception est-elle déterminante ?

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves. Elle doit être prononcée contradictoirement.

Elle constitue notamment :

• le point de départ de la garantie de parfait achèvement ;
• le point de départ de la garantie biennale ;
• le point de départ de la responsabilité décennale ;
• la date de référence pour l’analyse des dommages apparents ;
• une pièce essentielle de la déclaration dommages-ouvrage.

La responsabilité décennale s’éteint en principe dix ans après la réception.

Quelle réception faut-il rechercher ?

Il peut s’agir :

• d’une réception expresse, matérialisée par un procès-verbal ;
• d’une réception tacite, lorsque les circonstances permettent de caractériser une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage ;
• d’une réception judiciaire.

L’expert d’assuré doit signaler l’absence ou l’incertitude de réception, mais l’existence juridique d’une réception tacite ou judiciaire relève de l’analyse de l’avocat et, en cas de litige, du juge.

4. Quel est l’effet des réserves ?

Les réserves identifient les désordres apparents que le maître de l’ouvrage refuse d’accepter sans réparation.

La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur, pendant un an à compter de la réception, à réparer :

• les désordres mentionnés dans les réserves ;
• les désordres signalés par écrit après la réception pendant cette période.

Un désordre réservé relève-t-il immédiatement de la dommages-ouvrage ?

Pas automatiquement.

Pendant l’année de parfait achèvement, le constructeur doit d’abord être mis en mesure d’exécuter ses obligations.

L’assurance dommages-ouvrage peut intervenir après la réception lorsque, après une mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté les réparations qui lui incombaient.

Pourquoi les réserves doivent-elles être précises ?

Une réserve telle que « fissures à reprendre » est moins exploitable qu’une réserve comportant :

• la localisation ;
• la longueur ;
• l’ouverture ;
• l’orientation ;
• les conséquences ;
• une photographie ;
• la demande de recherche de cause.

Une réserve imprécise peut conduire l’entreprise à proposer une réparation superficielle ne traitant pas le mécanisme réel.

Une levée de réserve doit-elle être signée trop rapidement ?

Non.

Avant d’accepter une levée de réserve, il convient de vérifier :

• que la cause a été traitée ;
• que les travaux correspondent à la réserve ;
• que les supports sont stabilisés ;
• que les essais ont été concluants ;
• que les finitions sont terminées ;
• que le désordre ne réapparaît pas.

5. Qu’est-ce que la gravité décennale ?

La garantie décennale ne couvre pas automatiquement toutes les malfaçons.

Le dommage doit présenter une gravité suffisante.

Il doit :

• compromettre la solidité de l’ouvrage ;
• ou rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Exemples susceptibles de compromettre la solidité

Selon leur importance et leur cause :

• affaissement des fondations ;
• fissuration structurelle ;
• déformation importante d’un plancher ;
• insuffisance d’une poutre ;
• instabilité d’un mur ;
• défaut grave d’une charpente ;
• corrosion affectant la résistance d’un ouvrage ;
• défaut d’ancrage compromettant la stabilité.

La présence d’une fissure ne suffit pas. Il faut examiner son origine, son évolution et ses effets sur l’ouvrage.

Exemples susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination

Selon leur intensité :

• infiltrations répétées empêchant l’usage normal du logement ;
• absence durable de chauffage ;
• défaut important d’étanchéité ;
• risque électrique ;
• impossibilité d’utiliser une partie essentielle du bâtiment ;
• défaillance grave d’un système de sécurité ;
• nuisances acoustiques d’une gravité inhabituelle ;
• déformation empêchant l’ouverture ou la fermeture des menuiseries.

L’impropriété à destination s’apprécie concrètement au regard de l’usage normalement attendu du bâtiment. Elle ne suppose pas toujours l’effondrement ou l’inhabitabilité totale.

6. Comment apprécier l’impropriété à destination ?

L’expert doit décrire les conséquences fonctionnelles du désordre.

Il ne suffit pas d’écrire : « Le désordre est décennal. »

Il faut expliquer :

• quelles pièces sont affectées ;
• quel usage est empêché ;
• à quelle fréquence le dommage se manifeste ;
• quels risques existent ;
• quelles mesures provisoires sont nécessaires ;
• si le bâtiment reste normalement habitable ;
• si la sécurité est compromise ;
• si les dommages vont s’aggraver.

Exemple

Une infiltration limitée à une trace ancienne et sèche ne présente pas nécessairement une gravité décennale.

En revanche, des infiltrations récurrentes affectant plusieurs pièces, dégradant l’installation électrique et empêchant l’occupation normale peuvent caractériser une impropriété à destination.

7. Comment apprécier l’atteinte à la solidité ?

L’analyse doit porter sur :

• la fonction structurelle de l’élément ;
• l’importance du dommage ;
• son évolution ;
• les déformations ;
• les charges ;
• l’état des matériaux ;
• la sécurité ;
• les études disponibles.

Une atteinte à la solidité ne doit pas être déduite uniquement de l’aspect impressionnant d’une fissure.

Des investigations peuvent être nécessaires :

• relevé altimétrique ;
• suivi de fissuration ;
• étude géotechnique ;
• reconnaissance des fondations ;
• sondage du béton ;
• note de calcul ;
• contrôle de charpente ;
• diagnostic de corrosion.

8. Qu’est-ce qu’un désordre évolutif ?

Un désordre évolutif est un dommage qui s’aggrave dans le temps ou dont les conséquences se développent progressivement.

Il peut s’agir :

• de fissures qui s’ouvrent ;
• d’un affaissement qui progresse ;
• d’infiltrations qui s’étendent ;
• d’une corrosion qui réduit progressivement la résistance ;
• d’un décollement qui se généralise.

Tout désordre évolutif relève-t-il de la garantie décennale ?

Non.

Lorsqu’un désordre ne présente pas encore de gravité décennale, il faut pouvoir établir avec suffisamment de certitude qu’il compromettra la solidité ou rendra l’ouvrage impropre à sa destination avant l’expiration du délai décennal. La seule possibilité abstraite d’une aggravation ne suffit pas.

Que faut-il démontrer ?

• que le désordre est apparu dans le délai décennal ;
• qu’il affecte le même ouvrage ;
• que son évolution est objectivement constatée ;
• que l’aggravation est prévisible ou inéluctable ;
• que la gravité décennale sera atteinte dans le délai pertinent ;
• que les réparations antérieures n’ont pas supprimé la cause.

Quelle particularité en dommages-ouvrage ?

Lorsqu’un premier sinistre a été déclaré dans le délai décennal et que des travaux insuffisants ont été préfinancés, l’assureur dommages-ouvrage peut rester tenu de financer des travaux efficaces et pérennes lorsque l’extension du même désordre était prévisible.

L’expert d’assuré doit donc rechercher :

• les anciennes déclarations ;
• les rapports précédents ;
• les réparations financées ;
• leur efficacité ;
• la continuité entre les anciens et nouveaux désordres ;
• le caractère prévisible de l’aggravation.

9. Pourquoi mettre l’entreprise en demeure pendant la garantie de parfait achèvement ?

Pendant l’année qui suit la réception, l’entrepreneur doit réparer les désordres réservés et ceux qui lui sont notifiés par écrit.

Lorsque l’entreprise ne répond pas ou refuse d’intervenir, une mise en demeure permet :

• d’identifier précisément les désordres ;
• de fixer un délai ;
• d’établir la défaillance de l’entreprise ;
• de préparer une déclaration dommages-ouvrage ;
• de préserver les recours.

Que doit contenir la mise en demeure ?

• les coordonnées des parties ;
• le marché concerné ;
• la date de réception ;
• les réserves ;
• les désordres apparus après réception ;
• les photographies ;
• les travaux demandés ;
• le délai laissé à l’entreprise ;
• la demande d’intervention contradictoire ;
• l’annonce des recours en cas d’inexécution.

Faut-il simplement demander une reprise esthétique ?

Non.

La mise en demeure doit demander :

• l’analyse de la cause ;
• une méthode de réparation ;
• les justificatifs techniques ;
• les assurances de l’entreprise ;
• les contrôles après travaux.

Pourquoi joindre la mise en demeure à la déclaration dommages-ouvrage ?

Lorsque la déclaration intervient pendant la garantie de parfait achèvement, les clauses types exigent la copie de la mise en demeure adressée au constructeur.

10. Comment se déroule l’expertise dommages-ouvrage ?

L’expert est désigné par l’assureur dommages-ouvrage.

Ses opérations revêtent un caractère contradictoire. L’assuré peut se faire assister ou représenter, et ses observations doivent être consignées dans le rapport.

Récusation de l’expert

L’assuré peut récuser l’expert dans les huit jours suivant la notification de sa désignation.

Après une seconde récusation, l’assureur fait désigner l’expert par le juge des référés. Les délais d’instruction sont alors prolongés dans les conditions prévues par les clauses types.

La récusation ne doit pas être utilisée pour retarder le dossier. Elle doit reposer sur un motif sérieux, par exemple :

• conflit d’intérêts ;
• intervention antérieure contestée dans le même dossier ;
• absence manifeste de compétence adaptée ;
• lien susceptible d’affecter l’indépendance.

Mission de l’expert dommages-ouvrage

Sa mission porte sur les données strictement indispensables à :

• la non-aggravation des dommages ;
• la qualification technique du sinistre ;
• la décision sur le principe de la garantie ;
• la description des réparations ;
• l’estimation de leur coût.

Rapports à communiquer

L’expert établit normalement :

• un rapport préliminaire ;
• un rapport d’expertise définitif.

Le rapport préliminaire présente notamment :

• les circonstances du sinistre ;
• ses caractéristiques techniques ;
• les mesures conservatoires ;
• une première estimation.

Le rapport définitif doit décrire :

• les dommages ;
• leur cause technique ;
• les travaux nécessaires ;
• les quantités ;
• les prix ;
• les frais annexes.

L’assureur doit communiquer le rapport d’expertise à l’assuré au plus tard avec sa proposition d’indemnisation.

11. Quels sont les délais de l’assurance dommages-ouvrage ?

À compter de la réception d’une déclaration réputée constituée :

• l’assureur dispose de soixante jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie ;
• lorsqu’il accepte la garantie, il dispose de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre ;
• après acceptation de l’offre, il doit régler l’indemnité dans les quinze jours.

En cas de difficultés exceptionnelles liées à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut proposer un délai supplémentaire, limité à cent trente-cinq jours. Cette prolongation doit être motivée et expressément acceptée par l’assuré.

Peut-il ne pas désigner d’expert ?

Les clauses types permettent à l’assureur de ne pas recourir à une expertise lorsque :

• le dommage est évalué à moins de 1 800 euros ;
• ou la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée.

Dans cette hypothèse, l’offre ou le refus doit être notifié dans les quinze jours. En cas de contestation, l’assuré peut obtenir la désignation d’un expert.

Que se passe-t-il si les délais ne sont pas respectés ?

Lorsque l’assureur ne respecte pas les délais prévus ou présente une offre manifestement insuffisante, l’article L. 242-1 prévoit que l’assuré peut, après notification à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation. L’indemnité peut alors être majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Cette faculté doit être utilisée avec une grande prudence. Avant d’engager des travaux importants, il est recommandé de faire analyser le dossier par un avocat afin de vérifier :

• le point de départ des délais ;
• le caractère complet de la déclaration ;
• les notifications reçues ;
• le caractère manifestement insuffisant de l’offre ;
• la procédure à respecter ;
• la conservation des preuves.

12. Quel est le rôle de l’expert d’assuré pendant l’expertise dommages-ouvrage ?

Il peut notamment :

• préparer la déclaration ;
• vérifier qu’elle est suffisamment complète ;
• analyser la réception ;
• identifier les réserves ;
• établir une chronologie ;
• préparer un plan des désordres ;
• participer à la visite ;
• vérifier les mesures ;
• présenter les dommages intérieurs et extérieurs ;
• demander des investigations ;
• analyser la gravité ;
• examiner les méthodes de réparation ;
• vérifier le chiffrage ;
• formuler des observations écrites.

L’expert d’assuré ne doit pas chercher à remplacer l’expert dommages-ouvrage. Son rôle est de défendre techniquement le dossier de l’assuré et de vérifier que les opérations sont complètes.

13. Comment préparer une réunion dommages-ouvrage ?

Avant la réunion

Il faut réunir :

• la police dommages-ouvrage ;
• le procès-verbal de réception ;
• les réserves ;
• les mises en demeure ;
• les plans ;
• les études ;
• les photographies ;
• les rapports antérieurs ;
• les factures ;
• les attestations décennales ;
• les devis de reprise ;
• la chronologie.

Préparer les accès

Il convient de rendre accessibles :

• les combles ;
• le vide sanitaire ;
• le sous-sol ;
• les gaines ;
• les façades ;
• les toitures-terrasses ;
• les locaux techniques ;
• les ouvrages cachés déjà ouverts.

Préparer les questions

• Quelle cause est envisagée ?
• Quelles autres causes sont possibles ?
• Quelles investigations seront réalisées ?
• Quelle gravité est retenue ?
• Quels désordres sont écartés ?
• Quels travaux conservatoires sont nécessaires ?
• Quelle méthode de réparation sera étudiée ?
• Quels constructeurs seront consultés ?
• Quand les rapports seront-ils remis ?
• Quels documents complémentaires sont demandés ?

14. Comment analyser le rapport préliminaire ?

L’analyse doit porter sur :

• les désordres effectivement examinés ;
• les zones non visitées ;
• la chronologie retenue ;
• la réception ;
• les réserves ;
• la cause proposée ;
• les investigations réalisées ;
• les investigations écartées ;
• les mesures conservatoires ;
• la qualification de la gravité.

Points d’alerte

Il faut être vigilant lorsque le rapport :

• ne décrit pas certains désordres ;
• ne mentionne pas les observations de l’assuré ;
• retient une cause sans investigation ;
• qualifie les dommages d’esthétiques sans examiner leur évolution ;
• ignore les infiltrations ou blocages de menuiseries ;
• ne prévoit aucune reconnaissance des ouvrages cachés ;
• confond réparation provisoire et solution définitive.

Les observations doivent être adressées rapidement par écrit afin de demander qu’elles soient intégrées au dossier.

15. Comment analyser l’offre dommages-ouvrage ?

L’offre doit être destinée au paiement des travaux de réparation.

Les clauses types prévoient qu’elle soit ventilée entre les différents postes et appuyée de justifications relatives aux quantités et aux prix unitaires. Elle doit également intégrer les frais annexes nécessaires, tels que les honoraires, essais, analyses et taxes applicables.

Vérifications techniques

• La cause est-elle traitée ?
• Les travaux sont-ils complets ?
• Les déposes sont-elles prévues ?
• Les ouvrages cachés ont-ils été examinés ?
• Les études sont-elles intégrées ?
• La maîtrise d’œuvre est-elle nécessaire ?
• Les contrôles sont-ils chiffrés ?
• Les finitions sont-elles complètes ?
• La TVA est-elle correctement appliquée ?
• Le montant permet-il réellement de faire intervenir une entreprise compétente ?

Vérifications financières

• quantités ;
• prix unitaires ;
• frais d’accès ;
• études ;
• déposes ;
• évacuation des déchets ;
• honoraires ;
• essais ;
• taxes ;
• actualisation des prix.

Une offre peut-elle être acceptée partiellement ?

L’assuré doit vérifier le document proposé.

Il peut demander le versement des sommes non contestées en précisant qu’il ne renonce pas au solde. Une mention générale de règlement définitif ou de transaction ne doit pas être signée sans analyse.

Lorsque l’assureur a accepté la garantie dans le délai de soixante jours, la Cour de cassation a jugé qu’il ne pouvait ensuite revenir sur cette acceptation en invoquant le caractère non décennal du désordre et qu’il devait, si nécessaire, verser le complément permettant de financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés.

16. Pourquoi les travaux doivent-ils être efficaces et pérennes ?

L’objectif de l’assurance dommages-ouvrage n’est pas de financer une réparation seulement temporaire ou esthétique.

Les travaux doivent :

• traiter la cause ;
• empêcher la réapparition ;
• réparer les conséquences ;
• restaurer la solidité ou l’usage normal ;
• prendre en compte l’évolution prévisible du désordre ;
• être techniquement contrôlables.

La Cour de cassation retient que l’assureur dommages-ouvrage doit préfinancer des travaux efficaces et pérennes, de nature à mettre fin aux désordres. Une réparation insuffisante peut engager sa responsabilité lorsque les dommages se reproduisent ou s’étendent en raison de cette insuffisance.

Exemples de solutions insuffisantes

• reboucher une fissure sans stabiliser les fondations ;
• repeindre après une infiltration sans reprendre l’étanchéité ;
• réparer ponctuellement une couverture présentant un défaut généralisé ;
• refaire un carrelage sans traiter la déformation de la chape ;
• remplacer un plafond sans contrôler l’isolant humide ;
• reprendre un enduit sans traiter le passage d’eau.

Que doit comporter une solution efficace ?

• étude de la cause ;
• investigations nécessaires ;
• conception des travaux ;
• déposes ;
• réparation principale ;
• traitement des conséquences ;
• essais ;
• contrôle avant recouvrement ;
• réception ;
• suivi si nécessaire.

17. Comment traiter les désordres réservés pendant la première année ?

La garantie de parfait achèvement demeure la voie principale pour les désordres réservés ou signalés pendant l’année suivant la réception.

Le maître de l’ouvrage doit :

• notifier les désordres ;
• demander une méthode de réparation ;
• fixer un délai ;
• mettre l’entreprise en demeure en cas d’inaction ;
• conserver les preuves ;
• déclarer le sinistre à la dommages-ouvrage lorsque les conditions sont réunies.

La mise en demeure doit-elle viser chaque entreprise ?

Il est recommandé de mettre en demeure l’entreprise directement concernée par les désordres.

Lorsque les responsabilités techniques sont incertaines, plusieurs intervenants peuvent être informés :

• entreprise de gros œuvre ;
• couvreur ;
• étancheur ;
• maître d’œuvre ;
• constructeur de maison individuelle ;
• promoteur ;
• bureau d’études.

La mise en cause juridique définitive doit être organisée avec l’avocat si plusieurs responsabilités sont possibles.

18. Comment vérifier les attestations décennales ?

La simple présence d’une attestation ne suffit pas.

Chaque attestation doit être examinée au regard des travaux réellement exécutés.

Informations à contrôler

• identité exacte de l’entreprise ;
• numéro d’identification ;
• nom de l’assureur ;
• numéro de contrat ;
• période de validité ;
• date d’ouverture du chantier ;
• activités ou missions garanties ;
• techniques couvertes ;
• étendue géographique ;
• coût maximal de l’opération ;
• montant maximal du marché, le cas échéant ;
• opération particulière lorsqu’elle est nommément désignée.

Le modèle réglementaire d’attestation impose notamment la mention des activités ou missions exercées, de la période d’ouverture de chantier, de la nature des techniques et de certaines limites de l’opération.

Quelle date est déterminante ?

L’attestation doit couvrir l’activité au moment de l’ouverture du chantier correspondant aux travaux concernés.

Une attestation valable à la date du sinistre, mais non à la date d’ouverture du chantier, peut être insuffisante.

Pourquoi vérifier l’activité garantie ?

L’assurance décennale ne couvre que le secteur d’activité déclaré par le constructeur.

Une activité de couverture ne couvre pas nécessairement la charpente. Une activité de plâtrerie ne couvre pas automatiquement la fumisterie. Une entreprise assurée pour certains travaux courants peut ne pas être couverte pour une activité globale de constructeur de maison individuelle.

Quelle différence entre activité et procédé ?

Il faut vérifier :

• l’activité déclarée ;
• la technique utilisée ;
• les éventuelles limitations ;
• les procédés non traditionnels ;
• le coût ou la surface maximale du chantier ;
• l’existence d’une déclaration spécifique.

Une entreprise peut être assurée pour la maçonnerie courante sans que toutes les techniques particulières qu’elle utilise soient nécessairement couvertes.

19. Quelles attestations faut-il demander ?

Selon l’opération :

• entreprise de gros œuvre ;
• couvreur ;
• charpentier ;
• étancheur ;
• façadier ;
• plombier ;
• chauffagiste ;
• électricien ;
• menuisier ;
• maître d’œuvre ;
• architecte ;
• bureau d’études ;
• contrôleur technique ;
• constructeur ou promoteur.

Il faut conserver :

• l’attestation ;
• le marché ;
• le devis ;
• la facture ;
• la date d’ouverture du chantier ;
• le descriptif des travaux ;
• les éventuels sous-traitants ;
• les techniques mises en œuvre.

20. Comment organiser les recours contre les constructeurs ?

L’assureur dommages-ouvrage doit préfinancer sans rechercher préalablement les responsabilités.

Après paiement, il peut exercer un recours subrogatoire contre les constructeurs responsables et leurs assureurs.

Pourquoi les constructeurs participent-ils à l’expertise ?

Les clauses types prévoient que les réalisateurs, fabricants, contrôleurs techniques et assureurs décennaux soient consultés par l’expert lorsqu’il l’estime nécessaire et informés du déroulement des opérations.

Cette participation permet notamment :

• de préserver le contradictoire ;
• d’identifier les causes ;
• de recueillir les documents techniques ;
• de préparer les recours ;
• d’éviter la disparition des preuves.

L’assuré doit-il renoncer à agir contre les constructeurs après paiement ?

Non, mais il doit tenir compte de la subrogation de l’assureur.

Il ne doit pas :

• signer une renonciation générale ;
• détruire les preuves ;
• libérer un responsable sans précaution ;
• conclure une transaction compromettant le recours de l’assureur ;
• engager des travaux sans documentation suffisante.

L’assureur peut être déchargé, en tout ou partie, si la subrogation ne peut plus s’exercer du fait de l’assuré.

Quels préjudices peuvent rester à réclamer aux constructeurs ?

Selon les garanties et les responsabilités :

• perte de jouissance ;
• relogement ;
• déménagement ;
• stockage ;
• pertes de loyers ;
• préjudice professionnel ;
• frais techniques ;
• dommages mobiliers ;
• dommages non couverts par la dommages-ouvrage.

La Cour de cassation rappelle que les constructeurs tenus sur le fondement décennal doivent réparer les dommages matériels et immatériels consécutifs aux désordres qui leur sont imputables.

21. Faut-il déclarer simultanément aux assureurs décennaux ?

Cela peut être utile lorsque :

• aucune dommages-ouvrage n’a été souscrite ;
• l’assureur dommages-ouvrage refuse la garantie ;
• certains préjudices ne sont pas couverts ;
• le délai décennal approche ;
• l’identité des constructeurs est connue ;
• une expertise judiciaire est envisagée.

Le tiers lésé dispose d’une action directe contre l’assureur de responsabilité du constructeur.

La stratégie doit toutefois être coordonnée afin d’éviter :

• des déclarations contradictoires ;
• une dispersion des pièces ;
• des réunions non coordonnées ;
• l’expiration d’un délai ;
• une transaction compromettant d’autres recours.

22. Quelle assistance pendant les réunions ?

L’expert d’assuré peut préparer une fiche par désordre comportant :

• localisation ;
• date d’apparition ;
• photographie ;
• évolution ;
• conséquence sur l’usage ;
• hypothèse de cause ;
• investigations demandées ;
• réparation proposée ;
• chiffrage ;
• réserves.

Pendant la réunion

Il peut :

• vérifier que toutes les zones sont visitées ;
• présenter les réserves de réception ;
• rappeler les mises en demeure ;
• contrôler les mesures ;
• demander une ouverture localisée ;
• signaler les dommages cachés possibles ;
• discuter la gravité ;
• examiner les causes concurrentes ;
• analyser la méthode de réparation ;
• demander que les observations soient consignées.

Après la réunion

Il peut :

• rédiger un compte rendu ;
• transmettre les pièces manquantes ;
• confirmer les réserves ;
• demander les rapports ;
• analyser les conclusions ;
• vérifier les devis ;
• préparer une contre-expertise ;
• assister l’avocat.

23. Comment formuler les observations pendant l’expertise ?

Les observations doivent être précises et techniques.

Formulation adaptée

« Le rapport préliminaire retient une fissuration superficielle. Nous demandons que soient également examinés le désaffleurement du plancher, le blocage de la menuiserie et l’évolution constatée entre les photographies des 12 janvier et 18 juin. »

Autre formulation

« La reprise proposée consiste en un rebouchage des fissures. Aucun traitement de la cause ni aucune étude des fondations n’est prévu. Cette solution ne permet pas, à ce stade, de garantir une réparation durable. »

Formulation à éviter

« L’expert est de mauvaise foi et refuse de reconnaître la décennale. »

Une contestation argumentée est plus utile qu’une accusation générale.

24. Quels documents demander après la réunion ?

• rapport préliminaire ;
• rapport définitif ;
• photographies déterminantes ;
• relevés de mesures ;
• résultats des sondages ;
• études ;
• avis des constructeurs ;
• méthode de réparation ;
• détail des quantités ;
• prix unitaires ;
• frais annexes ;
• décision de garantie ;
• offre d’indemnisation.

L’assureur doit communiquer le rapport définitif au plus tard lors de la notification de l’offre.

25. Que faire en cas de refus de garantie ?

Le refus doit être analysé en distinguant :

• absence de réception ;
• dommage apparent ou réservé ;
• absence de mise en demeure pendant la GPA ;
• absence de gravité décennale ;
• désordre seulement esthétique ;
• défaut d’entretien ;
• cause étrangère ;
• activité non garantie ;
• déclaration hors délai ;
• dommage sans lien avec l’ouvrage assuré.

Démarche recommandée

• demander le rapport ;
• demander la motivation précise ;
• vérifier la réception ;
• vérifier les réserves ;
• analyser la cause ;
• documenter les conséquences ;
• vérifier les attestations ;
• organiser une contre-expertise ;
• adresser une réclamation ;
• surveiller les délais.

26. Que faire en cas d’offre insuffisante ?

L’analyse doit porter sur :

• le périmètre retenu ;
• la cause ;
• la méthode de réparation ;
• les déposes ;
• les études ;
• les travaux cachés ;
• les essais ;
• les honoraires ;
• les prix unitaires ;
• la TVA.

L’assuré peut transmettre :

• un rapport de contre-expertise ;
• des devis détaillés ;
• un tableau comparatif ;
• une étude structurelle ;
• une étude géotechnique ;
• une note sur la durabilité de la réparation ;
• une demande de réunion contradictoire.

Une offre faible n’est pas nécessairement manifestement insuffisante au sens juridique de l’article L. 242-1. Cette qualification doit être sécurisée par un avocat avant d’engager des travaux en dehors de l’accord de l’assureur.

27. Quelles erreurs faut-il éviter ?

Déclarer sans joindre la réception

Le point de départ des garanties devient difficile à vérifier.

Oublier les réserves

Un désordre réservé ne se traite pas exactement comme un dommage apparu après réception.

Ne pas mettre l’entreprise en demeure pendant la GPA

La déclaration dommages-ouvrage peut être incomplète ou prématurée.

Présenter toute malfaçon comme décennale

La gravité doit être démontrée.

Se limiter à la largeur d’une fissure

Il faut examiner la cause, l’évolution et les conséquences.

Ne pas documenter l’impropriété à destination

L’expert doit comprendre concrètement les restrictions d’usage.

Accepter un simple rebouchage

Une réparation durable doit traiter la cause.

Ne pas vérifier les activités assurées

L’entreprise peut avoir une attestation sans être garantie pour les travaux réalisés.

Signer une levée de réserve sans contrôle

La signature peut compliquer la contestation ultérieure.

Commencer les travaux sans préserver les preuves

Les causes et les dommages cachés peuvent devenir impossibles à constater.

Laisser expirer le délai décennal

Les réunions amiables ne sécurisent pas automatiquement les actions contre les constructeurs.

Confondre expert d’assuré et expert judiciaire

L’expert d’assuré conseille une partie. L’expert judiciaire accomplit une mission confiée par le juge.

28. Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?

L’expert d’assuré peut notamment :

• analyser la police dommages-ouvrage ;
• vérifier la déclaration ;
• analyser la réception ;
• examiner les réserves ;
• préparer les mises en demeure ;
• établir la chronologie ;
• relever les désordres ;
• analyser la gravité ;
• rechercher les causes concurrentes ;
• participer à l’expertise ;
• contrôler les investigations ;
• analyser le rapport ;
• vérifier les solutions de reprise ;
• analyser l’offre ;
• vérifier les attestations décennales ;
• assister à une contre-expertise ;
• fournir une assistance technique à l’avocat.

Il ne peut pas :

• décider que la garantie est acquise ;
• engager juridiquement la responsabilité d’un constructeur ;
• imposer une indemnité ;
• remplacer une étude géotechnique ;
• établir une note de calcul sans compétence correspondante ;
• représenter l’assuré devant le tribunal ;
• accepter une offre sans mandat ;
• garantir l’issue du litige.

29. Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• analyser la déclaration dommages-ouvrage ;
• vérifier les pièces manquantes ;
• analyser le procès-verbal de réception ;
• examiner les réserves ;
• préparer une visite ;
• relever les désordres ;
• documenter leur évolution ;
• analyser leur gravité ;
• examiner les causes ;
• identifier les investigations nécessaires ;
• assister aux réunions dommages-ouvrage ;
• formuler des observations techniques ;
• analyser le rapport préliminaire ;
• analyser le rapport définitif ;
• vérifier la méthode de réparation ;
• contrôler les métrés et prix unitaires ;
• vérifier les attestations décennales ;
• préparer une contre-expertise ;
• assister l’avocat sur les questions techniques ;
• contrôler les travaux dans les limites d’une mission définie.

Cette intervention ne constitue pas :

• une décision de garantie ;
• une expertise judiciaire ;
• une représentation juridique ;
• une étude géotechnique complète ;
• une note de calcul structurelle ;
• une maîtrise d’œuvre, sauf mission distincte expressément confiée ;
• une garantie d’indemnisation ;
• une garantie sur l’exécution des réparateurs.

Checklist de déclaration dommages-ouvrage

Contrat

• numéro de police ;
• souscripteur ;
• propriétaire actuel ;
• adresse assurée ;
• conditions générales ;
• conditions particulières.

Réception

• procès-verbal ;
• date ;
• réserves ;
• levées de réserves ;
• première occupation ;
• réception tacite éventuelle.

Désordres

• date d’apparition ;
• localisation ;
• description ;
• évolution ;
• conséquences ;
• photographies ;
• mesures ;
• dommages cachés possibles.

Garantie de parfait achèvement

• notification à l’entreprise ;
• mise en demeure ;
• preuve de réception ;
• délai laissé ;
• réponse ;
• travaux proposés ;
• inexécution.

Constructeurs

• marchés ;
• factures ;
• attestations décennales ;
• activités garanties ;
• date d’ouverture du chantier ;
• assureurs ;
• sous-traitants ;
• bureaux d’études.

Checklist d’analyse de l’offre

• cause traitée ;
• réparation efficace ;
• déposes ;
• travaux préparatoires ;
• études ;
• maîtrise d’œuvre ;
• matériaux cachés ;
• finitions ;
• essais ;
• contrôles ;
• quantités ;
• prix unitaires ;
• TVA ;
• actualisation ;
• frais annexes ;
• délai des travaux.

À retenir

L’assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations sans attendre la détermination définitive des responsabilités.

La responsabilité décennale des constructeurs suppose un dommage qui :

• compromet la solidité ;
• rend l’ouvrage impropre à sa destination ;
• ou affecte la solidité d’un équipement indissociable.

La réception constitue le point de départ essentiel des garanties.

Pendant l’année de parfait achèvement :

• les réserves doivent être notifiées et suivies ;
• l’entreprise doit être mise en demeure en cas d’inaction ;
• la mise en demeure doit être jointe à la déclaration dommages-ouvrage lorsqu’elle est requise.

L’expertise dommages-ouvrage est contradictoire. L’assuré peut se faire assister et demander que ses observations soient consignées.

L’offre doit :

• être détaillée ;
• comporter les quantités et prix unitaires ;
• intégrer les frais annexes nécessaires ;
• permettre une réparation efficace et pérenne.

Enfin, les attestations décennales doivent être vérifiées avec précision. L’existence d’un document intitulé « attestation décennale » ne suffit pas : l’activité, la technique, la date d’ouverture du chantier et les caractéristiques de l’opération doivent correspondre aux travaux réellement réalisés.

Check my House vous accompagne grâce à notre assistance d’expertise judiciaire en immobilier.

Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Expert d’assure et Expertise contradictoire amiable.

Sources principales

• Code des assurances, article L. 242-1. Préfinancement dommages-ouvrage, délais de soixante et quatre-vingt-dix jours, paiement et intervention pendant la garantie de parfait achèvement.
• Annexe II à l’article A. 243-1 du Code des assurances. Déclaration, expertise contradictoire, assistance de l’assuré, rapports, offre détaillée, quantités, prix unitaires et frais annexes.
• Code civil, articles 1792, 1792-2, 1792-4-1 et 1792-6. Solidité, impropriété à destination, équipements indissociables, réception, garantie de parfait achèvement et délai décennal.
• Code des assurances, articles L. 241-1, A. 243-2 et A. 243-3. Assurance obligatoire des constructeurs et contenu des attestations de responsabilité décennale.
• Code des assurances, articles L. 121-12 et L. 124-3. Subrogation de l’assureur et action directe du tiers lésé contre l’assureur de responsabilité.
• Cour de cassation, 22 juin 2011, pourvoi n° 10-16.308. Obligation de préfinancer des travaux efficaces et pérennes.
• Cour de cassation, 3 avril 2025, pourvoi n° 23-16.055. Effets de l’acceptation de la garantie par l’assureur dommages-ouvrage et complément nécessaire au financement des réparations.
• Cour de cassation, jurisprudence relative aux activités déclarées. La garantie de l’assureur décennal est limitée au secteur d’activité déclaré par le constructeur.
• Cour de cassation, jurisprudence relative aux désordres évolutifs. Nécessité d’établir l’apparition et la gravité décennale dans le délai requis ainsi que la continuité du phénomène.

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