Un sinistre survenant dans un immeuble en copropriété peut mobiliser plusieurs contrats d’assurance et concerner plusieurs personnes :

• l’occupant du logement sinistré
• le locataire
• le copropriétaire occupant
• le copropriétaire non occupant
• le propriétaire du local à l’origine du sinistre
• le syndicat des copropriétaires
• le syndic
• l’assurance multirisque de l’immeuble
• les assureurs des autres locaux impliqués
• une entreprise ou un constructeur

La difficulté ne consiste donc pas seulement à constater une fuite, une infiltration, un incendie ou un dommage de tempête. Il faut également déterminer :

• la cause matérielle du sinistre
• son emplacement exact
• la qualification commune ou privative de l’ouvrage concerné
• les dommages subis par chaque personne
• les contrats susceptibles d’intervenir
• l’assureur chargé de gérer ou de régler chaque poste
• les travaux nécessaires pour supprimer la cause
• les recours à exercer entre les responsables et les assureurs

L’expert d’assuré peut aider l’occupant, le copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires à préparer le dossier, à participer aux expertises, à distinguer les dommages communs et privatifs, puis à contrôler les méthodes de réparation et les chiffrages. Il ne décide toutefois ni de la garantie contractuelle, ni de la responsabilité juridique définitive des parties.

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Sommaire

• Quelles assurances peuvent intervenir dans une copropriété ?
• Pourquoi plusieurs déclarations peuvent-elles être nécessaires ?
• Comment traiter un dégât des eaux ?
• Comment traiter un incendie en copropriété ?
• Comment traiter un dommage de tempête ?
• Comment analyser une infiltration ?
• Comment organiser une recherche de fuite ?
• Comment distinguer la cause et les dommages consécutifs ?
• Quel est le rôle du contrat de l’occupant ?
• Quel est le rôle de l’assurance PNO ?
• Quel est le rôle de l’assurance de l’immeuble ?
• Comment distinguer une origine commune d’une origine privative ?
• Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?
• Quel est le rôle du syndic ?
• Qu’est-ce que la convention IRSI ?
• Comment traiter les dommages aux parties communes ?
• Comment traiter les préjudices privatifs ?
• Quelle différence entre dommage privatif et préjudice personnel ?
• Qu’est-ce qu’une expertise collective ?
• Qui missionne l’expert d’assuré dans une copropriété ?
• Que doit analyser l’expert d’assuré ?
• Comment préparer l’expertise collective ?
• Comment chiffrer les réparations ?
• Comment répartir les responsabilités sans confusion ?
• Que faire en cas de désaccord entre le syndic et un copropriétaire ?
• Que faire si le syndic n’agit pas ?
• Quelles erreurs faut-il éviter ?
• Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?
• Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist après un sinistre en copropriété
• À retenir
• Sources principales

Quelles assurances peuvent intervenir dans une copropriété ?

Trois catégories de contrats doivent généralement être distinguées.

Le contrat de l’occupant

Il peut s’agir du contrat souscrit par :

• un locataire
• un copropriétaire occupant
• un occupant à titre gratuit

Selon les garanties souscrites, ce contrat peut couvrir :

• le mobilier
• les embellissements
• les aménagements privatifs
• certains dommages immobiliers
• la responsabilité de l’occupant
• les recours des voisins et des tiers
• les frais de relogement
• la perte d’usage
• la recherche de fuite
• les honoraires d’expert

Le contenu précis dépend des conditions générales et particulières. La multirisque habitation protège habituellement le logement, le mobilier et certaines responsabilités de l’assuré, mais les définitions, plafonds et exclusions varient d’un contrat à l’autre.

Le contrat du propriétaire non occupant

Le propriétaire qui loue son logement peut souscrire une assurance propriétaire non occupant, couramment appelée PNO. Elle peut notamment couvrir, selon le contrat :

• la responsabilité du propriétaire
• les dommages aux parties immobilières privatives
• les sinistres survenus pendant une vacance locative
• les insuffisances éventuelles de l’assurance du locataire
• certains embellissements appartenant au propriétaire
• la perte de loyers
• certains frais annexes

Dans une copropriété, chaque copropriétaire, qu’il soit occupant ou non occupant, doit au minimum être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il répond en cette qualité. Cette obligation ne signifie pas que toutes les garanties de dommages d’une assurance PNO complète seraient légalement imposées.

L’assurance de l’immeuble

Le syndic souscrit, au nom du syndicat des copropriétaires, les assurances de l’immeuble. La responsabilité civile du syndicat doit obligatoirement être assurée. La police collective peut, selon sa rédaction, couvrir :

• uniquement les parties communes
• les parties communes et certaines parties immobilières privatives
• les équipements communs
• la responsabilité du syndicat
• l’incendie
• les dégâts des eaux
• la tempête
• les catastrophes naturelles
• le bris de glace
• les frais de recherche, de déblaiement ou de relogement prévus au contrat

Le périmètre de la police collective varie. Certaines assurances couvrent l’ensemble du bâtiment, y compris certains aménagements privatifs, alors que d’autres sont limitées aux parties communes. Il faut donc obtenir la police complète de l’immeuble et ne pas se limiter à une attestation.

Pourquoi plusieurs déclarations peuvent-elles être nécessaires ?

Un même sinistre peut entraîner simultanément :

• des dommages au mobilier d’un locataire
• des dommages aux embellissements de son appartement
• une détérioration du plancher ou d’un mur privatif
• des dommages à une canalisation commune
• des dégradations dans les parties communes
• des dommages chez un voisin
• une perte de loyers pour le bailleur
• un préjudice de jouissance pour l’occupant

Chaque assuré doit déclarer les dommages susceptibles de relever de son propre contrat. Selon le dossier, il peut être nécessaire que :

• le locataire déclare à son assureur
• le copropriétaire déclare à son assureur occupant ou PNO
• le syndic déclare à l’assureur de l’immeuble
• le voisin sinistré déclare à son propre assureur
• l’entreprise responsable informe son assureur de responsabilité

Une déclaration faite par le syndic ne remplace donc pas toujours la déclaration personnelle de l’occupant ou du copropriétaire.

Comment traiter un dégât des eaux ?

La garantie dégâts des eaux couvre généralement les conséquences de certains événements prévus au contrat, notamment des fuites, ruptures, engorgements, débordements ou infiltrations définies par la police. Elle n’a pas nécessairement pour objet de financer la réparation de l’appareil ou de l’ouvrage qui est lui-même à l’origine de la fuite. Le traitement contractuel peut être différent pour :

• la recherche de fuite
• l’ouverture de la paroi
• la réparation de la canalisation
• la remise en état après recherche
• les dommages provoqués par l’eau

Première mesure : arrêter l’écoulement

Il convient, selon la situation :

• de fermer l’arrivée d’eau
• d’alerter l’occupant du local d’origine
• de prévenir le syndic
• de faire intervenir un professionnel
• de protéger les biens
• de mettre hors tension les installations exposées
• de documenter l’état avant toute dépose

La sécurité et la non-aggravation restent prioritaires.

Deuxième mesure : localiser la cause

Il faut déterminer si l’eau provient :

• d’une canalisation privative
• d’une canalisation commune
• d’un équipement sanitaire
• d’une toiture
• d’une terrasse
• d’une façade
• d’un réseau de chauffage collectif
• d’un logement voisin
• d’un refoulement
• d’une condensation sans fuite

Troisième mesure : inventorier les dommages

Il faut examiner :

• les peintures
• les doublages
• l’isolation
• les plafonds
• les sols
• les installations électriques
• les meubles
• les parties communes
• les logements voisins
• les matériaux cachés

Une auréole visible ne permet pas, à elle seule, de déterminer toute l’étendue du sinistre.

Comment traiter un incendie en copropriété ?

Un incendie peut affecter :

• le local où le feu a pris naissance
• les appartements voisins
• les parties communes
• les gaines et réseaux
• la structure
• les façades
• la toiture
• les biens mobiliers
• les équipements collectifs

Les dommages matériels résultant directement de l’incendie ou d’un commencement d’incendie relèvent du régime de l’assurance incendie, sous réserve des garanties et extensions contractuelles. Les contrats multirisques couvrent également couramment les dommages provoqués par les fumées, les opérations d’extinction et certaines explosions selon leurs stipulations.

Quels dommages faut-il rechercher ?

• atteinte directe par les flammes
• effets de la chaleur
• fumées et suies
• eaux d’extinction
• corrosion des équipements
• contamination des matériaux
• fragilisation du béton, de l’acier ou du bois
• atteinte des réseaux
• perte d’usage
• frais de relogement et de stockage

Faut-il se limiter au local où le feu a commencé ?

Non. La fumée peut circuler par :

• les cages d’escalier
• les gaines techniques
• la ventilation
• les faux plafonds
• les joints
• les circulations communes

L’expertise doit donc examiner les zones effectivement exposées, même lorsqu’elles ne présentent pas de brûlure visible.

Quelle expertise pour un incendie important ?

Une expertise collective peut être nécessaire en présence :

• de plusieurs appartements
• d’une atteinte structurelle
• de dommages aux parties communes
• de plusieurs assureurs
• de responsabilités contestées
• de travaux lourds de décontamination ou de reconstruction

Comment traiter un dommage de tempête ?

Les contrats couvrant l’incendie ou d’autres dommages aux biens situés en France ouvrent légalement droit à une garantie contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sous réserve du régime particulier des événements cycloniques les plus importants et des limitations contractuelles applicables. La franchise, le plafond et la vétusté peuvent être différents de ceux de la garantie incendie.

Dans une copropriété, la tempête peut endommager :

• la couverture
• les éléments de façade
• les fenêtres
• les garde-corps
• les équipements en toiture
• les parties communes extérieures
• les aménagements privatifs
• les biens mobiliers

Qui doit déclarer ?

Le syndic doit déclarer les dommages affectant les parties communes à l’assureur de l’immeuble. Le copropriétaire ou l’occupant doit également déclarer à son propre assureur :

• son mobilier
• ses embellissements
• ses aménagements privatifs
• ses pertes de jouissance
• les frais prévus par son contrat

Que faut-il documenter ?

• date et heure de l’événement
• photographies avant sécurisation
• éléments arrachés ou déplacés
• données météorologiques
• dommages intérieurs consécutifs
• mesures de bâchage
• factures d’urgence
• entretien antérieur de la toiture
• rapports des entreprises
• constat des parties communes

Une toiture vieillissante n’exclut pas automatiquement tout dommage de tempête. Il faut analyser le rôle respectif de l’événement climatique, de l’état antérieur et des éventuelles exclusions du contrat.

Comment analyser une infiltration ?

Une infiltration peut provenir :

• d’une toiture
• d’une toiture-terrasse
• d’une façade
• d’un balcon
• d’une fenêtre
• d’un joint
• d’un mur enterré
• d’une évacuation d’eau pluviale
• d’un défaut de pente
• d’un ouvrage voisin

Certains contrats dégâts des eaux couvrent les infiltrations par les toitures, terrasses, ciels vitrés ou certains joints et carrelages. D’autres situations sont exclues ou soumises à des conditions particulières. Il faut lire la définition exacte de la garantie et ne pas supposer que toute présence d’eau constitue automatiquement un dégât des eaux couvert.

Infiltration ou condensation ?

Il faut distinguer plusieurs phénomènes. L’infiltration : l’eau provient de l’extérieur ou d’un ouvrage et traverse une paroi ou un raccord. La condensation : la vapeur d’eau se transforme en eau liquide sur une surface froide ou dans une paroi. La fuite : l’eau s’échappe d’un réseau, d’un appareil ou d’un récipient.

Ces phénomènes peuvent présenter des traces similaires. L’expertise doit examiner :

• la chronologie
• les conditions météorologiques
• la ventilation
• la température des parois
• les réseaux
• les points singuliers de l’enveloppe
• les mesures d’humidité
• les essais ciblés

Une infiltration provenant d’une partie commune engage-t-elle la copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre un constructeur, un copropriétaire ou un autre responsable. Il faut toutefois établir :

• que l’origine est réellement située dans une partie commune
• le lien entre cette origine et les dommages
• la nature et le montant des préjudices

Comment organiser une recherche de fuite ?

La recherche de fuite vise à localiser l’origine sans confondre cette prestation avec la réparation définitive. Elle peut comprendre :

• inspection visuelle
• contrôle des appareils
• mise en pression
• inspection vidéo
• test au colorant
• écoute acoustique
• gaz traceur
• thermographie
• essai d’arrosage
• ouverture localisée

Qui doit organiser la recherche ?

La réponse dépend :

• de l’emplacement supposé de la fuite
• de l’occupation du local
• du caractère commun ou privatif du réseau
• des contrats applicables
• de la convention inter-assureurs éventuellement applicable
• de l’urgence

En pratique, il convient de prévenir simultanément :

• l’assureur de l’occupant
• le propriétaire
• le syndic si une partie commune est susceptible d’être concernée
• l’assureur PNO si nécessaire

Que doit contenir le rapport de recherche ?

• date
• personnes présentes
• zones contrôlées
• méthodes utilisées
• résultats
• limites
• localisation de la cause
• photographies
• travaux urgents
• préconisations

Une facture indiquant seulement « recherche de fuite » sans localisation, protocole ni résultat apporte peu d’éléments techniques.

Faut-il réaliser des sondages destructifs ?

Uniquement lorsqu’ils sont nécessaires et autorisés. Il faut préalablement préciser :

• la zone à ouvrir
• l’objectif
• la personne qui autorise la dépose
• la conservation des preuves
• le coût de remise en état
• l’information des assureurs
• la présence éventuelle des parties concernées

Comment distinguer la cause et les dommages consécutifs ?

Cette distinction est essentielle.

La cause

Il peut s’agir :

• d’une canalisation rompue
• d’une membrane d’étanchéité défectueuse
• d’une tuile déplacée
• d’un appareil ayant débordé
• d’un joint détérioré
• d’un défaut de façade
• d’un départ de feu
• d’un élément arraché par le vent

Les dommages consécutifs

Ils peuvent comprendre :

• plafond détérioré
• isolant humide
• parquet gonflé
• peinture décollée
• mobilier endommagé
• corrosion électrique
• suies
• perte d’usage
• stockage
• relogement

En dégât des eaux, le contrat peut garantir les conséquences tout en laissant à la charge du propriétaire la réparation de l’équipement ou de l’ouvrage défectueux à l’origine du sinistre.

Pourquoi ventiler les devis ?

Le devis doit distinguer :

• recherche de la cause
• accès à la cause
• réparation de la cause
• séchage
• remplacement des matériaux
• remise en état
• frais annexes
• contrôles

Cette ventilation facilite l’analyse de la garantie et la répartition entre les différents assureurs.

Quel est le rôle du contrat de l’occupant ?

Pour un locataire

Le locataire d’un logement soumis à un bail d’habitation doit être assuré contre les risques locatifs. Cette assurance couvre sa responsabilité envers le propriétaire pour certains dommages, notamment l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux. Une multirisque plus complète peut également couvrir son mobilier, ses embellissements et sa responsabilité envers les voisins et les tiers.

En cas de sinistre, le locataire doit déclarer :

• ses biens endommagés
• ses embellissements
• sa responsabilité éventuelle
• ses frais de relogement lorsqu’ils sont garantis
• les dommages affectant le logement

Pour un copropriétaire occupant

Son contrat peut couvrir :

• les parties immobilières privatives
• les embellissements
• le mobilier
• la responsabilité envers les voisins
• la responsabilité envers le syndicat
• le relogement
• la perte d’usage
• les frais d’expertise

Le copropriétaire occupant doit au minimum être assuré en responsabilité civile en raison de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Que faut-il vérifier dans le contrat ?

• définition des bâtiments
• définition des embellissements
• capitaux mobiliers
• plafonds
• franchises
• valeur à neuf
• vétusté
• recherche de fuite
• frais de relogement
• honoraires d’expert
• recours des voisins
• exclusions

Quel est le rôle de l’assurance PNO ?

L’assurance propriétaire non occupant intervient notamment lorsque le propriétaire n’occupe pas lui-même le logement. Selon le contrat, elle peut être utile :

• lorsque le logement est vacant
• lorsque le locataire est insuffisamment assuré
• pour les dommages immobiliers appartenant au bailleur
• pour la responsabilité du propriétaire
• pour la perte de loyers
• pour les frais de relogement du locataire éventuellement mis à sa charge
• pour les recours contre le syndicat ou un tiers

Le bailleur peut-il rester passif lorsque l’origine est commune ?

Non. Le propriétaire bailleur demeure tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible. Lorsqu’un dégât des eaux provient des parties communes, il doit accomplir les démarches nécessaires auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires. Il ne peut pas simplement renvoyer son locataire vers les assureurs sans agir sur la cause du trouble.

Quels documents doit-il réunir ?

• bail
• état des lieux
• contrat PNO
• contrat ou attestation du locataire
• déclaration du locataire
• échanges avec le syndic
• rapports
• devis
• quittances de loyers
• preuves d’une éventuelle perte locative

Quel est le rôle de l’assurance de l’immeuble ?

La police de l’immeuble doit être analysée directement. Elle peut couvrir :

• le gros œuvre
• la toiture
• les façades
• les réseaux communs
• les équipements collectifs
• certaines parties immobilières privatives
• la responsabilité du syndicat
• les frais de recherche
• les honoraires
• certains préjudices immatériels

Le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires, dans l’espace en ligne réglementaire lorsqu’il existe, les contrats d’assurance de l’immeuble en cours de validité. Il est chargé de déclarer les sinistres touchant les parties communes.

Quelles clauses faut-il vérifier ?

• définition des parties assurées
• valeur de reconstruction
• dommages immobiliers privatifs
• embellissements
• franchise
• plafond
• recherche de fuite
• perte de loyers
• privation de jouissance
• honoraires d’expert
• exclusions
• obligations d’entretien

Pourquoi demander le contrat complet ?

Une attestation permet de vérifier l’existence d’une assurance, mais pas :

• son périmètre
• ses exclusions
• ses plafonds
• ses franchises
• la définition des biens assurés
• les frais annexes couverts

Comment distinguer une origine commune d’une origine privative ?

La localisation physique de l’ouvrage ne suffit pas. Il faut consulter :

• le règlement de copropriété
• l’état descriptif de division
• les éventuelles modifications publiées
• la loi du 10 juillet 1965 en cas de silence ou de contradiction

Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre et les éléments d’équipement commun, y compris certaines canalisations communes traversant des locaux privatifs, sont notamment réputés communs.

Exemples fréquemment privatifs

Sous réserve du règlement :

• appareil sanitaire d’un appartement
• machine à laver
• robinetterie privative
• canalisation desservant exclusivement le lot après branchement
• revêtement intérieur
• équipement individuel

Exemples fréquemment communs

Sous réserve du règlement :

• colonne montante ou descendante
• canalisation collective
• toiture
• gros œuvre
• façade
• dalle porteuse
• réseau de chauffage collectif
• gaine commune

Une terrasse à jouissance privative est-elle nécessairement privative ?

Non. Un copropriétaire peut bénéficier d’un droit de jouissance exclusif sur une partie qui reste juridiquement commune. Il faut distinguer :

• la propriété de la terrasse
• le droit d’usage
• la dalle
• l’étanchéité
• le revêtement posé par le copropriétaire
• les obligations d’entretien prévues par le règlement

Une origine située dans une partie commune à jouissance privative peut engager le syndicat, sans exclure un recours contre le copropriétaire ayant réalisé un aménagement ou commis une faute ayant contribué au dommage.

Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsque leur origine se situe dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre les véritables responsables.

Que doit-il faire en cas de sinistre ?

Par l’intermédiaire du syndic, il doit notamment :

• faire cesser la cause lorsqu’elle relève des parties communes
• prendre les mesures urgentes
• déclarer le sinistre
• organiser les investigations
• conserver les preuves
• faire établir des devis
• informer les copropriétaires
• convoquer une assemblée générale si les travaux le nécessitent
• engager les réparations
• exercer les recours utiles

La responsabilité du syndicat suppose-t-elle toujours une faute ?

Pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes, l’article 14 prévoit une responsabilité du syndicat sans exiger que la victime établisse une faute de gestion ou d’entretien distincte. Elle doit néanmoins démontrer l’origine commune et son préjudice.

Le syndicat peut-il se retourner contre un tiers ?

Oui. Il peut exercer un recours contre :

• une entreprise
• un constructeur
• un copropriétaire
• un occupant
• un prestataire d’entretien
• leur assureur

Quel est le rôle du syndic ?

Le syndic représente le syndicat des copropriétaires. Il est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. En cas d’urgence, il doit faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Ses missions dans le sinistre

• recevoir les signalements
• vérifier l’urgence
• faire interrompre une fuite commune
• sécuriser les parties communes
• déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble
• organiser l’accès aux locaux
• transmettre les contrats et documents
• mandater une recherche de fuite lorsque cela relève du syndicat
• convoquer les copropriétaires si une décision est nécessaire
• suivre les réparations

Quels travaux peut-il engager sans assemblée générale ?

En cas d’urgence, le syndic peut faire exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, par exemple pour réparer une canalisation commune rompue ou faire cesser un danger. Il doit ensuite respecter les règles d’information et de convocation de la copropriété applicables aux travaux urgents.

Quand sa responsabilité personnelle peut-elle être recherchée ?

Une responsabilité propre du syndic peut être envisagée lorsqu’une faute de gestion distincte a causé ou aggravé un dommage, par exemple :

• absence de déclaration
• retard injustifié dans une intervention urgente
• non-exécution d’une décision d’assemblée générale
• absence d’entretien relevant de sa mission
• perte de documents
• défaut d’information

La faute du syndic doit être distinguée de la responsabilité du syndicat liée à l’origine commune du dommage.

Qu’est-ce que la convention IRSI ?

La convention IRSI, ou convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble, est une convention conclue entre assureurs. Elle organise le traitement de certains sinistres :

• dégâts des eaux
• incendies
• survenus dans un immeuble
• lorsque le montant des dommages entrant dans son champ ne dépasse pas 5 000 euros hors taxes par local sinistré

Elle prévoit notamment la désignation d’un assureur gestionnaire et des règles de règlement et de recours entre les compagnies.

Quels sont les seuils couramment retenus ?

Les informations publiques relatives à la convention distinguent notamment les dommages jusqu’à 1 600 euros hors taxes et les dommages compris entre 1 600 et 5 000 euros hors taxes. Dans le dispositif présenté par Service-Public, l’assureur de l’occupant est normalement l’assureur gestionnaire de son local et le recours entre assureurs n’intervient, selon les règles de la convention, que pour certains dommages dépassant 1 600 euros hors taxes.

La convention s’applique-t-elle à tous les sinistres ?

Non. Il faut vérifier :

• la nature du sinistre
• le montant par local
• les locaux impliqués
• les assureurs concernés
• les causes ou situations exclues du champ conventionnel
• l’existence de dommages immatériels ou professionnels
• la nécessité d’une expertise spécifique

Un sinistre supérieur aux seuils, complexe, structurel ou extérieur au champ de la convention doit être traité selon les contrats et le droit commun.

La convention détermine-t-elle la garantie du contrat ?

Non. Elle organise principalement les rapports entre assureurs. Elle ne remplace pas :

• les garanties souscrites
• les obligations du propriétaire
• les responsabilités du syndicat
• les droits de l’occupant
• les recours judiciaires

Des décisions judiciaires rappellent qu’une convention inter-assureurs ne peut pas, à elle seule, libérer un bailleur ou un autre débiteur de ses obligations envers une personne qui n’est pas partie à cette convention.

Pourquoi ne faut-il pas se limiter à la mention « dossier IRSI » ?

L’assuré doit encore connaître :

• quel assureur gère son dossier
• quels dommages sont admis
• quelle origine est retenue
• qui répare la cause
• qui indemnise les parties communes
• quels frais sont exclus
• quel recours sera exercé
• quel délai est annoncé

La mention d’une convention ne remplace pas une décision motivée fondée sur le contrat d’assurance.

Comment traiter les dommages aux parties communes ?

Les dommages peuvent affecter :

• la toiture
• la façade
• les murs porteurs
• les planchers structurels
• les cages d’escalier
• les halls
• les réseaux collectifs
• les sous-sols
• les ascenseurs
• les équipements collectifs

Qui établit l’inventaire ?

Le syndic doit organiser, pour le compte du syndicat :

• le constat
• les photographies
• l’expertise
• les mesures conservatoires
• les devis
• la déclaration à l’assurance de l’immeuble

Le conseil syndical peut suivre le dossier et demander les documents nécessaires.

Quels travaux distinguer ?

• traitement de la cause
• réparation des parties communes
• travaux d’accès dans les lots privatifs
• remise en état des lots après intervention commune
• contrôles
• honoraires techniques
• travaux urgents
• travaux définitifs

Les travaux dans un lot privé peuvent-ils être nécessaires ?

Oui. Une canalisation commune peut traverser un appartement. Une recherche, une réparation ou un renforcement peut nécessiter un accès dans un lot privatif. Le copropriétaire doit permettre les travaux régulièrement décidés ou urgents dans les conditions prévues par la loi, sous réserve du respect de ses droits et de l’indemnisation des préjudices prévus par les textes.

Comment traiter les préjudices privatifs ?

Un sinistre d’origine commune peut provoquer chez un copropriétaire ou un locataire :

• des dommages immobiliers
• des dommages aux embellissements
• des dommages mobiliers
• une perte d’usage
• des frais de relogement
• une perte de loyers
• des frais de stockage
• des frais d’expertise
• des dépenses d’urgence
• des dommages professionnels

Qui doit les déclarer ?

La victime doit déclarer à son propre assureur les dommages relevant de son contrat. Elle doit aussi adresser au syndic :

• la description des dommages
• les photographies
• les devis
• les justificatifs de relogement
• les périodes d’indisponibilité
• la demande d’intervention sur la cause commune

Quels documents conserver ?

• factures
• photographies
• vidéos
• inventaire
• bail
• quittances
• attestations d’assurance
• justificatifs d’hébergement
• relevés d’humidité
• rapports techniques

L’assurance de l’immeuble règle-t-elle tous les préjudices privatifs ?

Pas nécessairement. Cela dépend :

• de l’étendue de la police collective
• de la convention inter-assureurs applicable
• du contrat personnel de la victime
• de la responsabilité du syndicat
• des exclusions et plafonds

L’assurance collective peut couvrir seulement les parties communes ou, dans certains contrats, une partie des dommages immobiliers privatifs. Le copropriétaire doit donc vérifier les deux polices.

Quelle différence entre dommage privatif et préjudice personnel ?

Dommage privatif

Il affecte matériellement le lot :

• parquet
• cloison
• peinture
• meuble
• équipement individuel

Préjudice personnel

Il affecte la personne ou son usage du logement :

• privation de jouissance
• relogement
• perte de loyers
• déménagement
• stockage
• frais supplémentaires
• préjudice professionnel

La remise en état matérielle ne compense pas automatiquement toutes les conséquences de l’indisponibilité du logement.

Qu’est-ce qu’une expertise collective ?

Une expertise collective réunit les personnes et assureurs concernés par un sinistre affectant plusieurs locaux ou des parties communes. Elle peut associer :

• le syndic
• le conseil syndical
• les copropriétaires sinistrés
• les locataires
• les propriétaires bailleurs
• les experts des assureurs
• l’expert d’assuré du syndicat
• les experts d’assuré des copropriétaires
• les entreprises
• les bureaux d’études

Quand est-elle utile ?

• origine non localisée
• plusieurs appartements touchés
• dommages aux parties communes
• incendie important
• infiltration par toiture ou façade
• atteinte structurelle
• plusieurs assureurs
• travaux nécessitant un programme commun
• désaccord sur la répartition des réparations
• risque de recours judiciaire

Quel est son objectif ?

• établir un état initial commun
• visiter toutes les zones
• localiser la cause
• identifier les ouvrages communs et privatifs
• inventorier les dommages
• définir les investigations
• coordonner les mesures urgentes
• définir les réparations
• répartir les chiffrages
• consigner les désaccords

Une réunion commune produit-elle nécessairement un rapport unique ?

Non. Chaque expert peut conserver sa propre mission et remettre un rapport à son mandant. Il est cependant recommandé d’établir un compte rendu partagé précisant :

• les personnes présentes
• les zones visitées
• les constatations communes
• les documents remis
• les mesures
• les points d’accord
• les points de désaccord
• les investigations décidées
• les travaux urgents
• le calendrier

Qui missionne l’expert d’assuré dans une copropriété ?

Un occupant

Il peut le missionner pour :

• inventorier ses dommages
• analyser la cause
• vérifier la proposition de son assureur
• chiffrer son préjudice privatif
• participer à une expertise collective

Un copropriétaire bailleur

Il peut le missionner pour :

• examiner les dommages immobiliers
• suivre la cause commune
• analyser la perte de loyers
• assister son locataire sur les aspects techniques
• contrôler les travaux dans son lot

Le syndicat des copropriétaires

Il peut missionner un expert après décision conforme aux règles de la copropriété, ou dans le cadre des mesures nécessaires à la gestion urgente du sinistre. L’expert intervient alors pour les intérêts collectifs du syndicat et non pour les seuls intérêts d’un copropriétaire.

Plusieurs copropriétaires

Ils peuvent demander une expertise commune lorsque :

• les dommages ont la même origine
• les constatations doivent être coordonnées
• les frais peuvent être mutualisés
• les intérêts techniques ne sont pas contradictoires

La lettre de mission doit identifier clairement les clients et les éventuels conflits d’intérêts.

Que doit analyser l’expert d’assuré ?

Le dossier contractuel

• contrat de l’occupant
• contrat PNO
• contrat de l’immeuble
• règlement de copropriété
• procès-verbaux d’assemblée générale
• contrats d’entretien
• anciennes déclarations
• rapports antérieurs

La cause

• réseau privatif
• réseau commun
• toiture
• façade
• équipement
• incendie
• tempête
• défaut constructif
• défaut d’entretien
• causes concurrentes

Les dommages

• parties communes
• parties immobilières privatives
• embellissements
• mobilier
• équipements
• dommages cachés
• pertes de jouissance
• pertes locatives

Les réparations

• arrêt de la cause
• travaux urgents
• séchage
• déposes
• remplacement des matériaux
• reprises communes
• reprises privatives
• contrôles après travaux

Comment préparer l’expertise collective ?

Documents du syndicat

• règlement de copropriété
• plans
• police de l’immeuble
• contrats d’entretien
• carnet d’entretien
• procès-verbaux d’assemblées
• rapports antérieurs
• devis

Documents de chaque sinistré

• contrat personnel
• déclaration
• photographies
• factures
• inventaire
• bail
• devis
• justificatifs de préjudice

Plan des zones

Il est recommandé d’établir :

• un plan de chaque niveau
• la localisation de la cause supposée
• le parcours des réseaux
• les logements sinistrés
• les parties communes atteintes
• les mesures effectuées

Questions à traiter

• Où se situe la cause ?
• L’ouvrage est-il commun ou privatif ?
• Quelle personne doit le réparer ?
• Quels dommages en résultent ?
• Quels contrats sont mobilisables ?
• Quelles investigations sont nécessaires ?
• Quels travaux sont urgents ?
• Quelles zones doivent être séchées ?
• Quels préjudices restent à chiffrer ?
• Quel assureur coordonne le dossier ?

Comment chiffrer les réparations ?

Le chiffrage doit être ventilé par bénéficiaire et par nature d’ouvrage.

Cause commune

• recherche de fuite commune
• réparation du réseau
• réparation de la toiture
• reprise de façade
• travaux structurels
• mesures de sécurité

Parties communes endommagées

• cage d’escalier
• hall
• réseaux
• plafonds
• équipements collectifs
• sous-sol

Lot privatif

• déposes
• séchage
• doublages
• sols
• peintures
• équipements

Biens de l’occupant

• mobilier
• vêtements
• électroménager
• informatique
• objets personnels

Préjudices immatériels

• relogement
• perte d’usage
• stockage
• déménagement
• perte de loyers
• frais supplémentaires

Cette ventilation évite qu’un assureur refuse l’ensemble du chiffrage alors que seuls certains postes relèvent d’un autre contrat.

Comment répartir les responsabilités sans confusion ?

Il faut distinguer quatre questions.

Qui possède l’ouvrage ?

Le règlement de copropriété permet de déterminer son caractère commun ou privatif.

Qui doit l’entretenir ?

L’obligation d’entretien peut relever :

• du syndicat
• du copropriétaire
• de l’occupant
• d’un prestataire

Qui a causé ou aggravé le dommage ?

Il peut s’agir :

• du syndicat
• d’un copropriétaire
• d’un locataire
• d’une entreprise
• d’un constructeur
• de plusieurs personnes

Quel assureur indemnise d’abord ?

La réponse peut dépendre :

• des contrats
• de la convention IRSI
• de la nature des dommages
• des montants
• des recours entre assureurs

L’assureur qui règle n’est pas nécessairement l’assureur du responsable final.

Que faire en cas de désaccord entre le syndic et un copropriétaire ?

Le désaccord peut porter sur :

• le caractère commun ou privatif
• l’origine
• la nécessité des travaux
• l’accès au lot
• le chiffrage
• la responsabilité
• la transmission du contrat d’assurance
• le délai d’intervention

Démarche recommandée

• relire le règlement de copropriété
• demander le rapport de recherche de fuite
• demander la police de l’immeuble
• faire établir un constat technique
• adresser une demande écrite au syndic
• chiffrer les dommages
• demander l’inscription à l’ordre du jour si nécessaire
• mobiliser la protection juridique
• organiser une expertise contradictoire
• saisir le juge lorsque la preuve ou les travaux urgents l’exigent

Que faire si le syndic n’agit pas ?

Le copropriétaire doit formaliser son signalement en précisant :

• la cause supposée
• les parties communes concernées
• les dommages
• les risques d’aggravation
• les mesures urgentes demandées
• les documents joints
• le délai d’intervention

Une mise en demeure peut être nécessaire lorsque l’inaction persiste. La responsabilité personnelle du syndic peut être recherchée si une faute de gestion distincte est démontrée et a causé un préjudice personnel. Le syndicat reste parallèlement susceptible d’être responsable des dommages dont l’origine se situe dans les parties communes.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Déclarer uniquement au syndic

Le contrat personnel de l’occupant ou du copropriétaire peut également devoir être mobilisé.

Déclarer uniquement à son assureur

Le syndic doit être informé lorsqu’une partie commune peut être à l’origine ou endommagée.

Confondre localisation et propriété

Une canalisation située dans un appartement peut rester commune.

Ne pas lire le règlement de copropriété

Il constitue la première référence pour qualifier l’ouvrage.

Réparer les finitions avant la cause

Les dommages risquent de réapparaître.

Accepter une recherche de fuite sans rapport

La localisation et la méthode doivent être documentées.

Se limiter aux dommages visibles

L’isolant, les réseaux ou les structures peuvent être atteints.

Croire que la convention IRSI règle tout

Elle organise les rapports entre assureurs mais ne remplace pas le contrat, les responsabilités et les travaux nécessaires.

Confondre assureur gestionnaire et responsable

L’assureur qui gère ou indemnise en application d’une convention n’est pas nécessairement celui du responsable final.

Oublier les préjudices privatifs

La remise en état des parties communes ne couvre pas automatiquement le mobilier, le relogement ou la perte de loyers.

Organiser plusieurs visites séparées sans coordination

Les constatations peuvent devenir contradictoires ou incomplètes.

Signer une quittance générale trop tôt

Les matériaux cachés et les préjudices futurs peuvent ne pas avoir été examinés.

Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?

L’expert d’assuré peut notamment :

• analyser les différents contrats
• étudier le règlement de copropriété
• préparer les déclarations
• établir une chronologie
• rechercher l’origine
• distinguer parties communes et privatives
• inventorier les dommages
• contrôler la recherche de fuite
• assister aux réunions
• coordonner une expertise collective
• analyser les méthodes de réparation
• contrôler les devis
• chiffrer les préjudices privatifs
• analyser les conclusions des experts
• préparer une contre-expertise
• assister l’avocat sur les aspects techniques

Il ne peut pas :

• décider juridiquement du caractère commun ou privatif en cas de contestation sérieuse
• imposer une garantie
• désigner définitivement le responsable
• engager le syndicat sans mandat
• représenter juridiquement tous les copropriétaires
• imposer des travaux
• garantir le montant de l’indemnité
• se substituer au juge

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• analyser les documents d’assurance utiles
• examiner le règlement de copropriété
• réaliser une visite
• établir un relevé des désordres
• analyser l’origine possible
• examiner les réseaux
• contrôler les mesures d’humidité
• analyser une recherche de fuite
• préparer une réunion collective
• assister l’occupant, le copropriétaire ou le syndicat
• identifier les dommages communs et privatifs
• analyser les devis
• vérifier les travaux proposés
• établir une note technique
• préparer une contre-expertise
• contrôler les reprises dans les limites de la mission

Cette intervention ne constitue pas :

• une décision de garantie
• une représentation juridique
• une décision d’assemblée générale
• une expertise judiciaire
• une maîtrise d’œuvre complète
• une garantie d’indemnisation
• une décision définitive sur les responsabilités

Checklist après un sinistre en copropriété

Mesures immédiates

• arrêter la fuite ou sécuriser
• protéger les personnes
• photographier
• prévenir l’occupant du local d’origine
• prévenir le propriétaire
• prévenir le syndic
• déclarer aux assureurs
• conserver les éléments déposés

Documents

• contrat de l’occupant
• contrat PNO
• police de l’immeuble
• règlement de copropriété
• plans
• contrat d’entretien
• déclarations
• photographies
• recherche de fuite
• devis

Analyse technique

• cause
• origine commune ou privative
• dommages directs
• dommages consécutifs
• matériaux cachés
• travaux urgents
• séchage
• réparation définitive

Copropriété

• déclaration du syndic
• assureur de l’immeuble
• conseil syndical informé
• travaux urgents
• assemblée générale éventuelle
• expertise collective
• suivi des travaux
• recours

Préjudices privatifs

• mobilier
• embellissements
• relogement
• perte d’usage
• perte de loyers
• stockage
• frais techniques
• justificatifs

À retenir

Un sinistre en copropriété doit être analysé sur trois niveaux :

• la cause technique
• le caractère commun ou privatif de l’ouvrage
• les contrats d’assurance susceptibles d’intervenir

Le contrat de l’occupant, l’assurance PNO et l’assurance de l’immeuble peuvent être mobilisés simultanément pour des postes différents.

Le syndic doit :

• déclarer les sinistres touchant les parties communes
• faire cesser les causes relevant du syndicat
• prendre les mesures urgentes
• organiser les réparations de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages dont l’origine se situe dans les parties communes, sous réserve de ses recours contre les autres responsables.

La convention IRSI facilite le traitement de certains dégâts des eaux et incendies d’un montant ne dépassant pas 5 000 euros hors taxes par local. Elle organise les relations entre assureurs, mais elle ne remplace ni les contrats, ni les responsabilités légales, ni le droit de l’assuré à une réparation adaptée.

Enfin, une expertise collective est particulièrement utile lorsque plusieurs logements, des parties communes et plusieurs assureurs sont concernés. Elle doit permettre de coordonner les constatations sans confondre les dommages du syndicat, ceux des copropriétaires et les préjudices personnels des occupants.

Check my House vous accompagne grâce à notre assistance d’expertise judiciaire en immobilier.

Sources principales

• Loi du 10 juillet 1965, articles 2 et 3. Définition des parties privatives et des parties communes.
• Loi du 10 juillet 1965, article 9-1. Obligation d’assurance de responsabilité civile des copropriétaires occupants et non occupants et du syndicat des copropriétaires.
• Loi du 10 juillet 1965, article 14. Responsabilité du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.
• Loi du 10 juillet 1965, article 18. Administration, conservation, entretien de l’immeuble et pouvoirs du syndic en cas de travaux urgents.
• Code des assurances, article L. 122-7. Extension obligatoire de garantie contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones.
• DGCCRF, assurance multirisque habitation. Garanties incendie, dégâts des eaux, infiltrations, biens assurés, expertise et contre-expertise.
• Service-Public, syndic de copropriété. Souscription des assurances de l’immeuble, déclaration des sinistres affectant les parties communes et mise à disposition des contrats.
• Service-Public, assurance incendie. Présentation de la convention IRSI, seuil de 5 000 euros hors taxes, assureur gestionnaire et règles de recours.
• ANIL, assurances liées aux intempéries. Articulation entre assurance collective de l’immeuble et assurances personnelles des copropriétaires ou occupants.

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