Check my House intervient pour apporter une analyse technique indépendante lorsqu’un particulier, un acquéreur, un propriétaire, un maître de l’ouvrage ou une copropriété doit comprendre l’état d’un bâtiment, identifier des désordres ou préparer une démarche face à un professionnel.
Les missions peuvent notamment concerner :
- une expertise avant achat ;
- une expertise après l’acquisition ;
- des malfaçons de construction ou de rénovation ;
- des fissures ;
- des problèmes d’humidité ;
- une construction en CCMI ;
- un logement acquis en VEFA ;
- une expertise amiable contradictoire ;
- le contrôle de travaux de reprise.
Check my House présente ses experts comme indépendants des promoteurs, constructeurs et entreprises, et intervient sur les problématiques d’achat immobilier, de construction neuve, de rénovation et de pathologies du bâtiment.
La mission de l’expert en bâtiment consiste principalement à :
- examiner les ouvrages visibles et accessibles ;
- décrire les désordres constatés ;
- analyser les documents disponibles ;
- rechercher les causes techniques apparentes ou probables ;
- apprécier les conséquences possibles ;
- identifier les investigations complémentaires nécessaires ;
- proposer des principes de réparation ;
- préparer des éléments techniques exploitables dans une démarche amiable, assurantielle ou judiciaire.
L’expert ne prononce pas lui-même une responsabilité juridique définitive. Il ne décide pas qu’un vendeur a commis un dol, qu’un constructeur doit être condamné ou qu’un défaut possède nécessairement la qualification judiciaire de vice caché.
Pour être accompagné à chaque étape de votre projet, découvrez notre expertise contradictoire amiable proposée par Check my House.
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- Situations et étapes d’intervention
- Expertise avant et après achat
- Malfaçons et non-conformités
- Expertise de fissures et d’humidité
- Expertise amiable contradictoire et valeur du rapport
- Méthode : documents, mesures et investigations
- Estimation des travaux et choix de l’entreprise
- Accompagnement face aux professionnels
- Contrôle des reprises et limites de la mission
- Frontière entre technique et juridique
- Tableau récapitulatif des rôles et limites
- Comment Check my House intervient-il concrètement ?
- Sources principales
Situations et étapes d’intervention
L’expertise peut être utile à chaque étape de la vie d’un bien, de l’achat au litige.
Dans quelles situations solliciter Check my House ?
Une intervention peut être utile à différentes étapes de la vie d’un bien.
Avant un achat
L’expertise permet de mieux connaître l’état apparent du bâtiment avant de signer, de hiérarchiser les défauts visibles et d’anticiper certains travaux.
Pendant une construction
L’expert peut contrôler l’avancement apparent, comparer les ouvrages aux documents contractuels et assister le maître de l’ouvrage lors d’étapes sensibles d’un CCMI ou d’une VEFA.
À la réception ou à la livraison
L’expert aide à identifier les réserves, contrôler les prestations visibles et préparer un procès-verbal précis.
Après des travaux
L’intervention peut permettre de constater des malfaçons, des prestations inachevées, des non-conformités ou des dysfonctionnements.
Après l’apparition d’un désordre
L’expert peut analyser des fissures, une infiltration, un problème d’humidité, un affaissement, un défaut de toiture, un désordre de façade ou une anomalie affectant un équipement.
En cas de litige
L’expertise peut contribuer à structurer une réclamation, préparer une réunion contradictoire, répondre techniquement à une entreprise ou réunir les éléments destinés à un avocat.
Check my House indique intervenir à chaque étape, notamment pour les achats, les ventes, les constructions neuves, les rénovations, les fissures, l’humidité et les litiges.
Expertise avant et après achat
Avant de signer ou après la vente, l’analyse porte sur l’état apparent et ses limites.
Pourquoi solliciter Check my House avant un achat ?
L’expertise avant achat vise à fournir à l’acquéreur une lecture technique indépendante de l’état apparent du bien.
Elle peut notamment porter, selon la mission et l’accessibilité, sur :
- le gros œuvre ;
- les façades ;
- les fissurations ;
- la toiture ;
- la charpente visible ;
- les planchers ;
- les menuiseries ;
- les pièces d’eau ;
- les installations techniques accessibles ;
- les traces d’humidité ;
- le sous-sol ;
- le garage ;
- les combles accessibles ;
- les aménagements extérieurs.
L’objectif n’est pas de certifier que le bâtiment est exempt de tout défaut.
Il s’agit plutôt de :
- repérer les anomalies visibles ;
- identifier les points de vigilance ;
- différencier les défauts d’entretien des désordres potentiellement plus importants ;
- déterminer si une étude spécialisée doit être demandée ;
- estimer les travaux apparents à anticiper ;
- aider l’acquéreur à prendre une décision éclairée.
Check my House présente l’expertise préachat comme une analyse de l’état général apparent du bien permettant d’identifier les défauts, les risques techniques et les travaux à anticiper.
L’expertise avant achat remplace-t-elle les diagnostics immobiliers ?
Non.
Le dossier de diagnostic technique répond à des obligations réglementaires précises concernant notamment :
- l’énergie ;
- l’amiante ;
- le plomb ;
- les termites ;
- le gaz ;
- l’électricité ;
- les risques ;
- l’assainissement selon le bien.
L’expertise avant achat porte sur une analyse plus générale de l’état apparent du bâtiment, dans les limites de la mission confiée.
L’expert Check my House ne se substitue donc pas :
- au diagnostiqueur certifié ;
- au géomètre ;
- au bureau d’études structure ;
- au géotechnicien ;
- au thermicien ;
- à l’acousticien ;
- au contrôleur technique.
Lorsqu’une question dépasse la compétence généraliste ou nécessite un calcul, un prélèvement ou une mesure réglementaire, l’expert doit recommander l’intervention du spécialiste compétent.
L’expertise avant achat permet-elle de garantir l’absence de vice caché ?
Non.
Un vice caché constitue une qualification juridique qui suppose notamment un défaut caché lors de la vente, antérieur à celle-ci et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage.
Une expertise visuelle ne peut pas garantir l’état :
- des ouvrages enterrés ;
- des fondations non accessibles ;
- des réseaux encastrés ;
- des matériaux situés derrière les doublages ;
- des éléments recouverts ;
- des parties non visitables ;
- des défauts intermittents absents le jour de la visite.
Le rapport peut uniquement indiquer qu’aucun désordre significatif n’a été observé dans les parties visibles et accessibles à la date de l’intervention, sous réserve des limites de la mission.
L’expert peut identifier des indices compatibles avec un défaut masqué. Il ne peut pas certifier l’absence de tout vice caché.
Quand solliciter une expertise après acquisition ?
Une expertise après acquisition peut être utile lorsqu’un défaut apparaît après la vente, notamment en présence :
- d’infiltrations ;
- de fissures découvertes derrière un revêtement ;
- de moisissures ;
- d’un défaut structurel ;
- d’un équipement non conforme ;
- de travaux dissimulés ;
- d’une extension irrégulière ;
- d’une différence entre le bien vendu et les documents remis ;
- d’un ancien sinistre non déclaré.
La mission peut viser à déterminer :
- la nature du défaut ;
- son étendue ;
- sa cause apparente ;
- les indices de son ancienneté ;
- les réparations antérieures ;
- son caractère visible ou masqué ;
- les investigations complémentaires ;
- les travaux nécessaires.
L’expert doit distinguer :
- les faits personnellement constatés ;
- les informations déclarées par le client ;
- les documents examinés ;
- les hypothèses techniques ;
- les conclusions pouvant être confirmées uniquement par une investigation spécialisée.
Malfaçons et non-conformités
Distinguer la mauvaise exécution technique de l’écart contractuel est essentiel.
Qu’est-ce qu’une expertise de malfaçons ?
L’expertise de malfaçons concerne des travaux de construction, d’extension ou de rénovation qui paraissent :
- mal exécutés ;
- inachevés ;
- non conformes au contrat ;
- différents des plans ;
- incompatibles avec les supports ;
- affectés d’un dysfonctionnement ;
- susceptibles de compromettre la durabilité ou l’usage.
La mission peut porter sur :
- la maçonnerie ;
- la couverture ;
- l’étanchéité ;
- les menuiseries ;
- les cloisons ;
- les revêtements ;
- la plomberie ;
- le chauffage ;
- la ventilation ;
- les aménagements extérieurs ;
- les finitions.
Check my House présente ses expertises de malfaçons comme des interventions destinées à identifier et documenter les défauts, avec un rapport comportant des photographies, des commentaires et des préconisations techniques.
L’expert doit toutefois éviter de qualifier de malfaçon toute différence d’aspect ou toute imperfection mineure.
Il faut vérifier :
- ce que prévoyait le contrat ;
- les tolérances applicables ;
- l’état du support ;
- l’usage normal attendu ;
- les conséquences réelles du défaut ;
- la réception éventuelle ;
- les réserves formulées.
Quelle différence existe-t-il entre malfaçon et non-conformité ?
La malfaçon concerne principalement une mauvaise exécution technique.
Exemple :
- défaut d’étanchéité ;
- support insuffisamment préparé ;
- fixation inadaptée ;
- pente incorrecte ;
- joint mal réalisé.
La non-conformité correspond à un écart par rapport à une exigence :
- plan ;
- notice ;
- devis ;
- permis de construire ;
- performance promise ;
- travaux modificatifs ;
- prescription technique contractuelle.
Un ouvrage peut être non conforme sans présenter immédiatement un dommage.
À l’inverse, une malfaçon peut provoquer un dommage alors que le matériau ou la dimension correspondent au contrat.
L’expertise doit donc distinguer :
- l’écart contractuel ;
- le défaut technique ;
- le dommage ;
- ses conséquences.
Expertise de fissures et d’humidité
Caractériser les désordres et rechercher leurs mécanismes sans conclure trop vite.
En quoi consiste une expertise de fissures ?
L’expertise de fissures vise à caractériser les fissurations visibles et à rechercher les mécanismes susceptibles de les expliquer.
L’expert peut notamment relever :
- la localisation ;
- l’orientation ;
- la longueur ;
- la largeur apparente ;
- la forme ;
- la distribution ;
- les matériaux concernés ;
- les déformations associées ;
- les signes de reprise antérieure ;
- l’environnement du bâtiment.
L’analyse peut prendre en compte :
- le retrait des matériaux ;
- les mouvements thermiques ;
- les liaisons entre ouvrages ;
- les tassements ;
- les fondations ;
- la nature du sol ;
- les eaux pluviales ;
- la végétation ;
- les travaux voisins ;
- une sécheresse ;
- un défaut structurel.
Les rapports Check my House consacrés aux fissures peuvent comporter leur description, leur localisation, leurs dimensions, l’analyse de leurs causes apparentes, les risques associés et les recommandations de réparation ou d’investigation.
L’expert peut-il affirmer qu’une fissure est stabilisée ?
Pas à partir d’une seule observation ponctuelle, sauf élément technique particulièrement démonstratif.
Une fissure peut être :
- active ;
- stabilisée ;
- saisonnière ;
- récurrente ;
- progressivement évolutive.
La détermination de son évolution peut nécessiter :
- des photographies anciennes ;
- des relevés successifs ;
- des témoins ;
- des jauges ;
- un nivellement ;
- une surveillance saisonnière ;
- une étude structurelle ;
- une étude géotechnique.
Le rapport doit donc employer une formulation prudente.
Exemple :
« Aucun élément produit lors de la visite ne permet de confirmer la stabilisation de la fissure. Un suivi instrumenté est recommandé. »
Une expertise de fissures remplace-t-elle une étude géotechnique ?
Non.
L’expert généraliste peut identifier des indices compatibles avec une interaction entre le sol et le bâtiment.
Il ne peut pas déterminer précisément :
- la stratigraphie du sol ;
- sa portance ;
- ses paramètres mécaniques ;
- la profondeur du terrain compétent ;
- le dimensionnement des reprises ;
- les caractéristiques d’un confortement.
Une étude géotechnique doit être recommandée lorsque les désordres peuvent être liés :
- à des tassements ;
- au retrait-gonflement des argiles ;
- à des remblais ;
- à une cavité ;
- à des fondations inadaptées ;
- à une circulation d’eau ;
- à un glissement.
De même, une reprise structurelle doit être dimensionnée par un bureau d’études compétent.
En quoi consiste une expertise d’humidité ?
L’expertise d’humidité vise à distinguer les mécanismes susceptibles d’être à l’origine des désordres observés.
Il peut notamment s’agir :
- de condensation ;
- d’infiltration ;
- de remontées capillaires ;
- d’une fuite ;
- d’un dégât des eaux ;
- d’une ventilation insuffisante ;
- d’un pont thermique ;
- d’un défaut d’étanchéité ;
- d’un problème de drainage ou de ruissellement.
Selon la mission et les conditions d’intervention, l’expert peut effectuer :
- une inspection visuelle ;
- des relevés d’humidité ;
- des mesures de température ou d’hygrométrie ;
- une analyse de la ventilation ;
- une observation des façades et abords ;
- une recherche des cheminements possibles de l’eau.
Check my House indique que ses expertises d’humidité peuvent comprendre l’inspection des désordres, des mesures à l’humidimètre, l’analyse de l’environnement, de la ventilation et de la configuration du bâtiment, afin de distinguer les principaux mécanismes possibles.
Une mesure d’humidité permet-elle d’identifier automatiquement la cause ?
Non.
Une mesure indique un état à un endroit et à un moment donnés.
Elle doit être interprétée en tenant compte :
- du matériau ;
- de l’appareil ;
- de la profondeur mesurée ;
- de la température ;
- de la météo ;
- du chauffage ;
- de l’occupation ;
- des travaux récents ;
- de la ventilation.
Une valeur élevée ne permet pas, à elle seule, de conclure à une remontée capillaire, une infiltration ou une fuite.
L’expert doit croiser les mesures avec :
- la forme des traces ;
- leur localisation ;
- leur évolution ;
- la configuration constructive ;
- les réseaux ;
- les conditions extérieures ;
- les documents disponibles.
Des investigations supplémentaires peuvent être nécessaires :
- recherche de fuite ;
- prélèvement ;
- analyse de sels ;
- ouverture localisée ;
- inspection de canalisation ;
- thermographie dans des conditions appropriées ;
- mise en eau.
Expertise amiable contradictoire et valeur du rapport
Le caractère contradictoire et la corroboration renforcent la portée du rapport.
Qu’est-ce qu’une expertise amiable contradictoire ?
Une expertise amiable contradictoire réunit les personnes concernées afin qu’elles puissent :
- assister aux constatations ;
- présenter leurs documents ;
- formuler leurs observations ;
- contester les mesures ;
- proposer des investigations ;
- discuter les solutions.
Elle peut concerner :
- une entreprise ;
- un constructeur ;
- un vendeur ;
- un promoteur ;
- un maître d’œuvre ;
- un bureau d’études ;
- un syndic ;
- un assureur.
Check my House propose l’organisation de constatations contradictoires afin de documenter les désordres, confronter les analyses et rechercher une solution amiable avant une éventuelle expertise judiciaire.
Le caractère contradictoire suppose une préparation sérieuse :
- convocation adressée suffisamment tôt ;
- objet clairement défini ;
- liste des désordres ;
- documents communiqués ;
- identification des participants ;
- possibilité pour chacun de présenter ses observations ;
- compte rendu des points d’accord et de désaccord.
Une visite réalisée uniquement avec le client constitue une expertise privée unilatérale, même si le rapport est ensuite envoyé aux autres parties.
Quelle valeur possède un rapport d’expertise amiable ?
Le rapport constitue un élément de preuve qui peut être produit dans une négociation, une déclaration d’assurance ou une procédure.
Sa force dépend notamment :
- de la compétence de l’expert ;
- de la précision de sa mission ;
- de la méthodologie ;
- du caractère contradictoire ;
- des photographies ;
- des mesures ;
- des documents examinés ;
- de la prudence des conclusions ;
- des pièces indépendantes qui le corroborent.
La Cour de cassation rappelle qu’un juge ne peut généralement pas fonder exclusivement sa décision sur un rapport non judiciaire établi à la demande d’une seule partie, même lorsque les opérations ont été contradictoires. Une situation différente peut exister lorsque l’expert a été choisi d’un commun accord en application du contrat des parties.
Un rapport privé peut toutefois être retenu lorsqu’il est corroboré par des éléments indépendants, notamment des photographies, devis, factures, plans, constats ou résultats de mesure qui ne sont pas seulement l’œuvre de l’expert.
Il est donc préférable de parler de rapport technique ou d’élément de preuve plutôt que de « preuve définitive » ou de « rapport incontestable ».
Méthode : documents, mesures et investigations
L’analyse documentaire, les mesures non destructives et les investigations complémentaires structurent la mission.
Comment se déroule l’analyse des documents contractuels ?
L’analyse documentaire peut comprendre, selon le dossier :
- le contrat ;
- les devis ;
- les factures ;
- le CCMI ;
- la notice descriptive ;
- l’acte de vente en VEFA ;
- les plans ;
- les travaux modificatifs ;
- les avenants ;
- les comptes rendus de chantier ;
- les études techniques ;
- les attestations d’assurance ;
- les procès-verbaux de réception ;
- les réserves ;
- les rapports antérieurs ;
- les déclarations de sinistre.
L’expert doit identifier :
- la version applicable ;
- la date ;
- les signatures ;
- les éventuelles incohérences ;
- les documents manquants ;
- les prestations promises ;
- les limites de sa propre analyse.
L’analyse technique d’un contrat ne doit pas être confondue avec une consultation juridique.
L’expert peut constater qu’un élément prévu sur un plan n’a pas été réalisé.
Il ne lui appartient pas nécessairement de décider :
- si une clause est abusive ;
- si le contrat est nul ;
- si un délai est prescrit ;
- si une pénalité est juridiquement exigible ;
- si une renonciation est valable.
Comment comparer les travaux aux plans et notices ?
La comparaison consiste à rapprocher :
- ce qui était contractuellement prévu ;
- ce qui est visible sur le terrain ;
- les modifications valablement acceptées ;
- les tolérances éventuelles ;
- les conditions réelles d’accessibilité.
L’expert peut notamment contrôler :
- les dimensions accessibles ;
- l’implantation de cloisons ;
- la position d’équipements ;
- les matériaux visibles ;
- les ouvertures ;
- les prestations prévues ;
- les travaux modificatifs.
Il doit toutefois vérifier que le document utilisé est bien :
- définitif ;
- contractuel ;
- signé ;
- applicable à la date des travaux.
Un plan commercial, un dessin non coté ou une image de synthèse ne possède pas nécessairement la même portée qu’un plan contractuel signé.
Que doit contenir le relevé photographique ?
Le relevé photographique doit permettre de localiser et comprendre les désordres.
Il devrait comporter :
- une vue générale ;
- une vue de la zone ;
- une vue rapprochée ;
- une échelle lorsque cela est pertinent ;
- un commentaire ;
- une localisation ;
- une date ;
- une numérotation cohérente.
Il faut éviter :
- les photographies trop serrées sans contexte ;
- les images floues ;
- les commentaires affirmant une cause non démontrée ;
- les doublons inutiles ;
- les photographies sans identification de la pièce.
Check my House indique que ses rapports de malfaçons peuvent comprendre des photographies accompagnées de descriptions et de commentaires techniques.
Le relevé doit distinguer ce qui a été :
- observé directement ;
- montré par le client ;
- découvert après ouverture ;
- fourni sous forme de photographie ancienne.
Quelles mesures non destructives peuvent être réalisées ?
Selon la mission, le type de bâtiment, l’équipement disponible et les compétences de l’expert, les contrôles peuvent notamment comprendre :
- relevés dimensionnels ;
- contrôle de niveaux ou d’aplomb ;
- mesure apparente de fissures ;
- relevé d’humidité ;
- température et hygrométrie ;
- contrôle visuel avec caméra d’inspection accessible ;
- vérification fonctionnelle d’un équipement ;
- mesure de pente accessible ;
- observation thermique indicative.
Ces contrôles restent non destructifs.
Ils ne permettent pas de connaître directement :
- l’épaisseur exacte d’un ouvrage masqué ;
- le ferraillage complet ;
- la qualité d’un scellement enterré ;
- la composition d’un mur fermé ;
- la portance du sol ;
- les caractéristiques mécaniques d’un matériau ;
- l’état d’une canalisation inaccessible.
Le rapport doit indiquer les appareils employés lorsque leurs résultats contribuent aux conclusions, ainsi que les principales limites d’interprétation.
L’expert peut-il réaliser des sondages destructifs ?
Uniquement si la mission le prévoit, si le propriétaire l’autorise et si l’intervention relève de ses compétences.
Un sondage destructif peut nécessiter :
- une entreprise ;
- un laboratoire ;
- un bureau d’études ;
- un diagnostiqueur amiante ;
- des protections ;
- une remise en état ;
- l’accord de la copropriété ;
- une organisation contradictoire.
Avant l’ouverture, il faut définir :
- la question technique recherchée ;
- la localisation ;
- les risques ;
- l’étendue ;
- le coût ;
- la conservation des éléments déposés ;
- les responsabilités liées à la remise en état.
La mission standard d’inspection visuelle ne doit pas être présentée comme comprenant automatiquement des ouvertures ou prélèvements.
Comment identifier les investigations complémentaires ?
L’expert doit recommander une investigation complémentaire lorsqu’il ne dispose pas des éléments suffisants pour conclure de manière fiable.
Cela peut concerner :
- une étude géotechnique ;
- une note de calcul structure ;
- un sondage de fondation ;
- une analyse de béton ;
- une recherche de fuite ;
- une inspection vidéo ;
- une étude acoustique ;
- une étude thermique ;
- une analyse microbiologique ;
- un diagnostic amiante avant travaux ;
- un relevé topographique ;
- un suivi instrumenté de fissures.
La recommandation doit expliquer :
- pourquoi l’investigation est nécessaire ;
- quelle question elle doit résoudre ;
- quel professionnel doit intervenir ;
- si elle doit être contradictoire ;
- si elle doit précéder les travaux.
Il faut éviter la formule générale :
« Faire réaliser toutes investigations utiles. »
Une recommandation exploitable serait :
« Faire réaliser une étude géotechnique de diagnostic afin d’apprécier la nature du sol, la géométrie des fondations accessibles et les mécanismes susceptibles d’expliquer le tassement différentiel observé. »
Que doivent contenir les préconisations de réparation ?
Les préconisations doivent d’abord définir l’objectif technique.
Exemples :
- supprimer l’entrée d’eau ;
- stabiliser la structure ;
- rétablir la ventilation ;
- reprendre l’étanchéité ;
- remplacer les matériaux dégradés ;
- restituer les performances contractuelles.
Elles doivent distinguer :
- les mesures conservatoires ;
- les investigations ;
- la conception de la solution ;
- les travaux définitifs ;
- les contrôles après reprise.
L’expert généraliste peut proposer un principe de réparation.
Il ne doit pas dimensionner seul une intervention nécessitant :
- une note de calcul ;
- une étude géotechnique ;
- un plan de ferraillage ;
- un calcul thermique ;
- un calcul acoustique ;
- une étude hydraulique.
La recommandation doit alors prévoir l’intervention du spécialiste compétent.
Estimation des travaux et choix de l’entreprise
L’expert peut estimer et analyser les devis sans imposer d’entreprise ni etablir un devis.
L’expert choisit-il l’entreprise de réparation ?
Pas nécessairement.
Il peut :
- définir le besoin ;
- analyser les devis ;
- comparer les méthodes ;
- signaler les incohérences ;
- vérifier les assurances ;
- contrôler les travaux.
Il ne doit pas imposer une entreprise sans respecter la mission et l’indépendance attendue.
Lorsque l’expert ou sa structure possède un intérêt économique dans les travaux proposés, cette situation doit être clairement déclarée.
L’indépendance est particulièrement importante dans un dossier contentieux.
Check my House peut-il estimer le coût des travaux ?
Une estimation indicative peut être intégrée lorsque :
- la mission le prévoit ;
- la solution est suffisamment définie ;
- les quantités peuvent être raisonnablement évaluées ;
- les travaux restent dans le domaine de compétence de l’expert.
Cette estimation peut aider à :
- hiérarchiser les travaux ;
- anticiper un budget ;
- comparer des devis ;
- préparer une négociation ;
- mesurer l’enjeu financier.
Elle ne constitue pas automatiquement :
- un devis d’entreprise ;
- un engagement de prix ;
- un quantitatif complet ;
- une consultation tous corps d’état ;
- une estimation immobilière.
Pour un chantier complexe, le chiffrage doit être confié ou complété par :
- un économiste de la construction ;
- un maître d’œuvre ;
- un bureau d’études ;
- des entreprises spécialisées.
Le rapport doit préciser :
- la date de valeur ;
- les taxes retenues ;
- les exclusions ;
- les travaux induits ;
- le niveau d’incertitude ;
- les études encore nécessaires.
Accompagnement face aux professionnels
Face au constructeur, au promoteur, au vendeur ou à l’assureur, l’expert apporte un appui technique.
Comment Check my House peut assister un client face à un constructeur ?
Dans un CCMI, l’expert peut notamment :
- analyser les plans et la notice ;
- vérifier certains appels de fonds par rapport à l’avancement apparent ;
- contrôler des étapes de chantier ;
- identifier des écarts ;
- préparer une visite de pré-réception ;
- assister à la réception ;
- formuler des réserves techniques ;
- contrôler leur levée ;
- analyser une proposition de reprise.
Check my House présente son accompagnement CCMI comme un contrôle de la conformité apparente des travaux au contrat et une assistance aux étapes de la construction et de la réception.
L’expert ne remplace pas :
- le constructeur ;
- le conducteur de travaux ;
- le maître d’œuvre ;
- le bureau d’études ;
- le garant de livraison.
Il ne dirige pas les entreprises du constructeur et ne prend pas possession du chantier à la place du maître de l’ouvrage.
Comment Check my House peut assister un acquéreur en VEFA ?
Dans une VEFA, l’accompagnement peut concerner :
- la visite cloisons ;
- la pré-livraison ;
- la livraison ;
- les réserves ;
- les travaux modificatifs ;
- les différences avec les plans ;
- les défauts apparents ;
- la levée des réserves ;
- les parties communes dans le cadre d’une mission distincte.
Check my House précise que l’expert assiste l’acquéreur sans se substituer au promoteur ni au maître d’œuvre. Une visite n’est contradictoire que si les parties concernées ont été régulièrement associées aux constatations.
L’expert ne réceptionne pas les travaux à la place du promoteur.
En VEFA, la réception intervient entre le vendeur-promoteur et ses entreprises, tandis que l’acquéreur participe à la livraison de son logement.
Comment Check my House peut assister un client face au vendeur ?
Après l’acquisition d’un bien, l’expert peut notamment :
- constater les désordres ;
- analyser leur caractère visible ou masqué ;
- rechercher des indices d’ancienneté ;
- examiner les anciennes réparations ;
- comparer les faits aux déclarations du vendeur ;
- analyser les rapports et factures antérieurs ;
- proposer des investigations ;
- préparer une expertise contradictoire.
Il peut donner un avis technique sur :
- la probabilité que le défaut existait avant la vente ;
- les signes qui pouvaient être visibles ;
- la cohérence d’un masquage ;
- le caractère durable ou provisoire des réparations.
Il ne doit pas affirmer définitivement :
- que le vendeur connaissait le défaut ;
- que le vendeur a volontairement menti ;
- que le dol est constitué ;
- que la clause de non-garantie est inapplicable ;
- que la vente doit être annulée.
Ces questions relèvent de l’analyse juridique et, en cas de désaccord, du juge.
Comment Check my House peut assister un client face à un assureur ?
L’expert peut notamment :
- préparer les éléments techniques de la déclaration ;
- décrire précisément le dommage ;
- analyser le rapport de l’expert d’assurance ;
- vérifier les hypothèses de cause ;
- discuter la méthode de réparation ;
- comparer les devis ;
- assister à une réunion ;
- réaliser une contre-expertise technique ;
- formuler des observations.
Il ne décide pas :
- si le contrat couvre juridiquement le sinistre ;
- si une exclusion est valable ;
- si le dommage est judiciairement décennal ;
- si la prescription est acquise ;
- si l’assureur doit être condamné.
L’expert doit distinguer :
- la nature technique du dommage ;
- la responsabilité du professionnel ;
- les conditions du contrat d’assurance ;
- la décision de garantie prise par l’assureur.
Check my House peut-il contester un rapport d’assurance ?
Oui, sur les aspects techniques entrant dans la mission.
L’analyse peut notamment porter sur :
- les constatations ;
- les mesures ;
- la chronologie ;
- la cause retenue ;
- les zones non examinées ;
- les investigations manquantes ;
- la solution de réparation ;
- le chiffrage.
La contestation doit être précise.
Il faut éviter une réponse générale telle que :
« Le rapport de l’assurance est faux. »
Une réponse technique devrait indiquer :
- le point contesté ;
- le document concerné ;
- l’observation contraire ;
- l’investigation proposée ;
- la conséquence sur la réparation.
Comment préparer un dossier destiné à un avocat ?
L’expert peut organiser les éléments techniques de manière à faciliter l’analyse juridique.
Le dossier peut notamment comprendre :
- une chronologie ;
- les contrats ;
- les plans ;
- les photographies ;
- les rapports ;
- les courriers ;
- les attestations d’assurance ;
- les devis ;
- la liste des intervenants ;
- les réserves ;
- les dates de réception ;
- les déclarations de sinistre ;
- les constats techniques ;
- les investigations nécessaires ;
- les préconisations ;
- le chiffrage.
Le rapport doit identifier clairement :
- les faits établis ;
- les faits déclarés ;
- les documents manquants ;
- les hypothèses ;
- le degré de certitude ;
- les questions restant ouvertes.
L’avocat pourra ensuite déterminer :
- le fondement juridique ;
- les personnes à assigner ;
- les délais ;
- les demandes ;
- la procédure ;
- les garanties à mobiliser.
Check my House peut-il rédiger une mise en demeure ?
L’expert peut contribuer à la partie technique du courrier :
- description du défaut ;
- localisation ;
- origine apparente ;
- documents concernés ;
- investigations demandées ;
- travaux attendus.
La mise en demeure comportant une stratégie juridique, des fondements précis, une menace de procédure ou une analyse de prescription doit être vérifiée par un avocat lorsque l’enjeu est important.
L’expert ne doit pas présenter sa propre appréciation juridique comme certaine.
Contrôle des reprises et limites de la mission
Le contrôle porte sur les étapes observées et n’equivaut pas à une maîtrise d’oeuvre.
En quoi consiste le contrôle des travaux de reprise ?
Le contrôle peut intervenir à plusieurs étapes.
Avant les travaux
L’expert peut examiner :
- la méthode ;
- les devis ;
- les produits ;
- les études ;
- les plans ;
- les assurances ;
- le calendrier.
Pendant les travaux
Il peut contrôler les ouvrages avant qu’ils ne soient masqués :
- préparation des supports ;
- ferraillage ;
- renforts ;
- étanchéité ;
- isolants ;
- fixations ;
- réseaux.
Après les travaux
Il peut vérifier :
- l’aspect ;
- les dimensions ;
- le fonctionnement ;
- la remise en état ;
- les essais ;
- la cohérence avec la méthode annoncée.
Check my House indique pouvoir suivre ou contrôler les travaux de reprise dans le cadre d’une mission complémentaire.
Le contrôle ne doit pas être confondu avec une maîtrise d’œuvre complète.
Sauf mission spécifique, l’expert :
- ne dirige pas les entreprises ;
- ne gère pas le planning ;
- ne valide pas les paiements ;
- ne remplace pas le bureau d’études ;
- n’assure pas une présence permanente.
Une intervention de contrôle garantit-elle que le désordre ne réapparaîtra jamais ?
Non.
Le contrôle porte sur :
- les éléments visibles ;
- les documents remis ;
- les étapes observées ;
- les essais réalisés ;
- la date de la visite.
Il ne permet pas de garantir :
- l’absence de défaut dans une zone masquée avant l’arrivée de l’expert ;
- la stabilité future du sol ;
- l’absence de vieillissement ;
- l’entretien futur ;
- les conséquences d’un événement extérieur ;
- la performance d’un produit au-delà de ses garanties.
Le rapport doit rappeler ces limites.
Quelles sont les principales limites d’une mission Check my House ?
Les limites dépendent du devis ou de la lettre de mission.
Elles peuvent notamment concerner :
- les zones non accessibles ;
- les ouvrages masqués ;
- les parties dangereuses ;
- les hauteurs sans moyen d’accès ;
- les réseaux enterrés ;
- les fondations ;
- les équipements non mis en service ;
- l’absence de document ;
- l’absence de sondage ;
- les conditions météorologiques ;
- les locaux occupés ;
- les meubles empêchant l’examen ;
- l’interdiction de démonter.
Le rapport doit indiquer :
- les surfaces réellement visitées ;
- les exclusions ;
- les difficultés ;
- les documents non remis ;
- les investigations non réalisées ;
- les réserves.
L’expert ne peut pas être tenu de découvrir un défaut situé dans une zone qu’il n’était pas autorisé ou matériellement en mesure d’examiner, sous réserve d’avoir clairement signalé cette limite.
La mission est-elle toujours exhaustive ?
Non.
Une mission est définie par :
- son objet ;
- son périmètre ;
- les questions posées ;
- les bâtiments concernés ;
- les documents disponibles ;
- le temps prévu ;
- les investigations autorisées.
Une expertise de fissures n’est pas automatiquement une expertise complète :
- de l’électricité ;
- de la plomberie ;
- de la toiture ;
- de l’assainissement ;
- de l’ensemble des finitions.
Une expertise d’humidité n’est pas automatiquement :
- une étude structurelle ;
- un diagnostic réglementaire ;
- une recherche destructive de toutes les canalisations ;
- une étude thermique complète.
Le client doit donc vérifier que la lettre de mission correspond exactement à son besoin.
Que doit préciser la lettre de mission ?
Elle devrait notamment indiquer :
- l’identité du client ;
- l’adresse ;
- l’objet ;
- les ouvrages concernés ;
- les documents à fournir ;
- les investigations prévues ;
- les exclusions ;
- le caractère destructif ou non destructif ;
- les livrables ;
- le délai indicatif ;
- les honoraires ;
- les conditions d’accès ;
- les limites.
Dans une expertise contradictoire, elle doit également préciser :
- les parties à convoquer ;
- l’organisation des échanges ;
- le compte rendu ;
- les éventuelles investigations complémentaires ;
- les conditions de report.
Frontiere entre technique et juridique
L’expert eclaire les faits techniques mais ne tranche pas le droit, réserve au juge.
Quelle différence existe-t-il entre expertise technique et conseil juridique ?
L’expertise technique répond principalement aux questions suivantes :
- Quel est le défaut ?
- Où se trouve-t-il ?
- Comment se manifeste-t-il ?
- Quelle est sa cause apparente ou probable ?
- Quels ouvrages sont concernés ?
- Quelles investigations faut-il réaliser ?
- Quels travaux faut-il envisager ?
- Quel ordre de coût peut être retenu ?
Le conseil juridique répond notamment aux questions suivantes :
- Quel fondement faut-il invoquer ?
- Qui est juridiquement responsable ?
- Quel délai s’applique ?
- Quelle garantie doit intervenir ?
- Quelle demande peut être présentée ?
- Faut-il saisir le juge ?
- La vente peut-elle être annulée ?
- Une clause est-elle valable ?
Le Code de procédure civile précise, pour le technicien désigné par un juge, qu’il doit répondre aux points techniques de sa mission et ne doit pas porter d’appréciations d’ordre juridique.
Ce texte concerne directement l’expertise judiciaire. La même séparation constitue une règle de prudence essentielle pour l’expert privé : il peut éclairer techniquement l’avocat, les parties ou le juge, mais ne doit pas se substituer à eux pour trancher le droit.
L’expert peut-il désigner le responsable technique ?
Il peut analyser l’imputabilité technique.
Il peut, par exemple, indiquer qu’un désordre paraît lié :
- au lot étanchéité ;
- à une erreur de conception ;
- à un défaut de mise en œuvre ;
- à une absence de drainage ;
- à une mauvaise coordination ;
- à un défaut d’entretien.
Il doit toutefois distinguer :
- le lien technique ;
- la faute juridique ;
- la responsabilité contractuelle ;
- la garantie d’assurance ;
- la condamnation.
Plusieurs intervenants peuvent techniquement avoir contribué au dommage.
La répartition définitive des responsabilités relève :
- d’un accord ;
- des assureurs ;
- des avocats ;
- ou du juge.
L’expert peut-il qualifier judiciairement un vice caché ?
Non.
L’expert peut donner un avis sur les éléments techniques utiles :
- le défaut existait-il probablement avant la vente ?
- était-il visible ?
- était-il masqué ?
- quelle était sa gravité ?
- pouvait-il être détecté sans sondage ?
- quelles conséquences produit-il sur l’usage ?
Il ne doit pas conclure :
« Le vice caché est juridiquement établi. »
Une formulation adaptée serait :
« Les constatations sont techniquement compatibles avec un défaut antérieur à la vente, non visible lors d’une visite ordinaire et susceptible d’affecter significativement l’usage du bien. La qualification juridique au regard de l’article 1641 du Code civil relevé de l’analyse de l’avocat et, en cas de contestation, du juge. »
Le vice caché est défini par le Code civil, article 1641 et suppose une appréciation juridique de plusieurs conditions cumulatives.
L’expert peut-il affirmer qu’un constructeur est responsable au titre de la décennale ?
Il peut indiquer qu’un dommage présente techniquement des caractéristiques pouvant évoquer :
- une atteinte à la solidité ;
- une impropriété à destination ;
- un lien avec un ouvrage réalisé par un constructeur.
Il doit toutefois réserver :
- la réception ;
- l’apparence du dommage lors de cette réception ;
- le champ de l’activité assurée ;
- la date d’ouverture du chantier ;
- les causes étrangères ;
- la qualification juridique définitive.
Une formule prudente serait :
« Au regard de ses conséquences sur l’usage du logement, le désordre paraît susceptible de relever d’une analyse au titre de la responsabilité décennale, sous réserve de l’examen juridique des conditions d’application et des garanties d’assurance. »
Le juge est-il obligé de suivre l’expert ?
Non.
Même lorsqu’il s’agit d’un expert judiciaire, le juge n’est pas lié par ses constatations ou ses conclusions.
Le rôle de l’expert consiste à éclairer les questions techniques.
Le juge conserve l’appréciation :
- des faits ;
- des preuves ;
- des responsabilités ;
- des garanties ;
- du montant des condamnations.
Cette liberté d’appréciation du juge resulte notamment du Code de procédure civile, article 246. Un rapport privé Check my House ne peut donc jamais garantir l’issue d’une procédure.
Que doit contenir un rapport d’expertise Check my House ?
Selon la mission, le rapport peut comprendre :
- l’identité du demandeur ;
- l’adresse ;
- la date ;
- l’objet de la mission ;
- les personnes présentes ;
- les documents examinés ;
- le contexte ;
- la chronologie ;
- les constatations ;
- les photographies ;
- les mesures ;
- l’analyse technique ;
- les hypothèses ;
- les investigations complémentaires ;
- les préconisations ;
- une estimation indicative ;
- les limites ;
- la conclusion.
Le rapport doit rester compréhensible pour :
- le client ;
- l’entreprise ;
- le vendeur ;
- l’assureur ;
- l’avocat ;
- le juge.
Il doit éviter :
- les affirmations juridiques péremptoires ;
- les causes non démontrées ;
- les citations techniques sans lien avec le défaut ;
- les préconisations impossibles à exécuter ;
- les coûts non expliqués.
Quels documents faut-il transmettre avant l’expertise ?
Selon le dossier, il est utile de transmettre :
- devis ;
- contrats ;
- plans ;
- notices ;
- factures ;
- études de sol ;
- notes de calcul ;
- rapports ;
- diagnostics ;
- procès-verbaux ;
- réserves ;
- photographies anciennes ;
- courriers ;
- déclarations d’assurance ;
- acte de vente ;
- règlement de copropriété ;
- procès-verbaux d’assemblée générale.
Les documents doivent, si possible, être transmis avant la visite.
Cela permet à l’expert :
- de préparer les contrôles ;
- d’identifier les incohérences ;
- de rechercher les zones sensibles ;
- de poser les bonnes questions ;
- d’éviter une conclusion fondée sur un dossier incomplet.
Que faire lorsque les documents ne sont pas disponibles ?
L’expertise peut parfois être réalisée, mais le rapport doit signaler clairement les documents manquants.
L’absence de :
- plan ;
- notice ;
- contrat ;
- étude de sol ;
- note de calcul ;
- réception ;
- attestation d’assurance ;
peut limiter fortement certaines conclusions.
L’expert peut recommander au client de demander les pièces à :
- l’entreprise ;
- au constructeur ;
- au vendeur ;
- au syndic ;
- au notaire ;
- à l’assureur ;
- au maître d’œuvre.
Il ne doit pas reconstruire artificiellement le contenu d’un contrat absent.
Comment choisir la mission adaptée ?
Le choix dépend de la question principale.
| Situation | Mission pouvant être adaptée |
|---|---|
| Achat d’une maison | Expertise avant achat |
| Défaut découvert après la vente | Expertise après acquisition |
| Travaux mal exécutés | Expertise de malfaçons |
| Fissurations | Expertise de fissures |
| Traces d’eau ou moisissures | Expertise d’humidité |
| Litige avec une entreprise | Expertise amiable contradictoire |
| Construction CCMI | Assistance de chantier ou réception |
| Acquisition VEFA | Visite cloisons, pré-livraison ou livraison |
| Refus d’assurance | Analyse technique ou contre-expertise |
| Travaux de reprise prévus | Analyse de méthode et devis |
| Reprises achevées | Contrôle des travaux |
| Procédure judiciaire envisagée | Rapport et dossier technique pour avocat |
Une mission trop large peut manquer de précision.
Une mission trop étroite peut ne pas permettre de répondre à la question réelle.
Quels sont les principaux engagements méthodologiques ?
Une expertise techniquement fiable doit notamment respecter les principes suivants :
- indépendance ;
- compétence ;
- mission définie ;
- constatations datées ;
- distinction entre faits et hypothèses ;
- traçabilité des documents ;
- prudence des conclusions ;
- respect du contradictoire lorsqu’il est organisé ;
- indication des limites ;
- orientation vers les spécialistes compétents.
Le rapport doit être révisé lorsque de nouveaux éléments déterminants sont produits, mais il ne doit pas être modifié pour correspondre aux attentes d’une partie.
Quelles sont les principales limites à rappeler au client ?
L’intervention ne constitue pas :
- une garantie d’absence de défaut ;
- une certification de solidité ;
- un contrôle permanent de chantier ;
- une réception à la place du maître de l’ouvrage ;
- un diagnostic immobilier réglementaire ;
- une étude de sol ;
- une note de calcul ;
- une maîtrise d’œuvre complète ;
- une consultation juridique ;
- une décision d’assurance ;
- une décision judiciaire.
L’expertise repose sur l’état du bien et les informations disponibles à la date de la mission.
Un défaut peut apparaître ultérieurement ou se révéler après une ouverture, une pluie, une mise en service ou une évolution du sol.
Tableau recapitulatif des roles et limites
| Action | Rôle possible de Check my House | Limite principale |
|---|---|---|
| Examiner un bien | Inspection visible et accessible | Pas de garantie sur les ouvrages cachés |
| Identifier un désordre | Description et analyse technique | Cause parfois à confirmer |
| Analyser des plans | Comparaison avec l’existant | Pas d’interprétation juridique définitive |
| Mesurer l’humidité | Relevés indicatifs et contextualises | Ne suffit pas toujours à etablir la cause |
| Examiner des fissures | Caracterisation et hypothèses | Étude structure ou sol parfois nécessaire |
| Proposer une reprise | Principe technique | Dimensionnement par spécialiste si nécessaire |
| Estimer les travaux | Ordre de coût indicatif | Ne remplace pas un devis ou un économiste |
| Assister une réception | Relevé des réserves visibles | Le client reste maître de la réception |
| Organiser une contradiction | Convocation et constatations | Ne contraint pas les parties à un accord |
| Répondre à l’assureur | Analyse technique | Ne décide pas de la garantie |
| Préparer un dossier avocat | Chronologie et pièces techniques | L’avocat choisit les fondements |
| Contrôler les reprises | Vérification des étapes observées | Pas de présence permanente sauf mission |
| Qualifier un vice caché | Avis sur anteriorite et visibilite | Qualification juridique réservée |
| Répartir les responsabilités | Imputabilite technique possible | Répartition juridique non définitive |
Comment Check my House intervient-il concrètement ?
L’intervention peut être organisée selon plusieurs étapes.
Avant la visite
- définition de la mission ;
- collecte des documents ;
- analyse préliminaire ;
- préparation des points de contrôle ;
- organisation des accès ;
- convocations si la mission est contradictoire.
Pendant la visite
- entretien avec le client ;
- inspection ;
- photographies ;
- mesures ;
- comparaison aux documents ;
- relevé des déclarations ;
- identification des limites.
Après la visite
- analyse ;
- recherche documentaire ;
- hiérarchisation des désordres ;
- préconisations ;
- identification des spécialistes ;
- rédaction du rapport ;
- transmission.
Après le rapport
Selon la mission complémentaire :
- réponse technique ;
- réunion contradictoire ;
- analyse de devis ;
- assistance auprès de l’assureur ;
- préparation du dossier avocat ;
- contrôle des reprises.
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References Check my House
- Check my House, présentation nationale du cabinet et des experts, interventions relatives aux achats, constructions, malfaçons, fissures, humidité, CCMI et VEFA.
- Check my House, expertise avant achat, inspection de l’état apparent du bien et anticipation des travaux.
- Check my House, expertise malfaçons, identification des défauts, rapports photographiques et accompagnement technique.
- Check my House, expertises fissures et humidité, description des désordres, recherche des causes apparentes, mesures et recommandations.
- Check my House, expertise amiable contradictoire, organisation des constatations et préparation d’une résolution amiable ou d’une expertise judiciaire.
Textes officiels
- Code civil, article 1641, conditions légales de la garantie des vices cachés.
- Code de procédure civile, articles 232, 238 et 246, rôle technique du technicien judiciaire, interdiction des appréciations juridiques et liberté d’appréciation du juge.
Jurisprudence
- Cour de cassation, 8 janvier 2026, portée d’une expertise non judiciaire établie à la demande d’une partie et situation particulière de l’expert choisi d’un commun accord.
- Cour de cassation, 1er avril 2026, valeur d’un rapport d’expertise privée corroboré par des pièces indépendantes.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitué pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
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