Un bien affecté d’une malfaçon, d’une infiltration, de fissures, de réserves non levées ou d’une procédure en cours peut être vendu.

Aucun principe général n’interdit la vente d’un immeuble présentant un désordre. La vente doit toutefois être préparée avec une transparence renforcée.

Le vendeur doit permettre à l’acquéreur de connaître précisément :

• la nature des désordres ;
• leur localisation ;
• leur ancienneté ;
• leur évolution ;
• les réparations déjà exécutées ;
• les expertises réalisées ;
• les déclarations d’assurance ;
• les procédures en cours ;
• les travaux restant à entreprendre ;
• les garanties encore mobilisables ;
• les risques financiers ou techniques attachés au bien.

Le devoir précontractuel d’information impose à celui qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre partie de la lui communiquer lorsque celle-ci l’ignore légitimement (article 1112-1 du Code civil). Le vendeur doit ensuite pouvoir prouver que cette information a effectivement été transmise.

La vente doit également organiser le sort :

• des actions déjà engagées ;
• des recours contre les entreprises ;
• des droits contre les assureurs ;
• des indemnités déjà versées ou attendues ;
• des frais d’expertise ;
• des travaux de réparation ;
• des appels de fonds de copropriété.

Une simple clause indiquant que l’acquéreur « achète en l’état » ne suffit pas à régler ces questions.

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Sommaire

• Vendre un bien en litige : principe et transparence (2)
• Défauts visibles et rapports d’expertise (3)
• Assurance dommages-ouvrage et indemnités (2)
• Réserves non levées et procédures en cours (4)
• Transmission des garanties à l’acquéreur (3)
• Bénéficiaire des indemnités après la vente (2)
• Rédaction de l’acte et clause d’acceptation (2)
• Risques de dissimulation et conservation des actions (5)
• Travaux de copropriété et documents à remettre (6)
• Tableau récapitulatif
• Comment Check my House peut intervenir ?
• Sources juridiques principales

Vendre un bien en litige : principe et transparence

La vente d’un bien présentant un désordre est possible, mais elle suppose une information complète et loyale de l’acquéreur.

(2 questions)

Peut-on vendre un bien affecté d’un désordre ?

Oui.

Le bien peut notamment être vendu malgré :

• des réserves non levées ;
• une infiltration ;
• des désordres structurels ;
• un sinistre sécheresse ;
• une procédure contre une entreprise ;
• une déclaration dommages-ouvrage ;
• une expertise judiciaire en cours ;
• des travaux votés par la copropriété.

La vente peut cependant devenir plus complexe lorsque :

• la cause du désordre reste incertaine ;
• le coût des réparations n’est pas chiffré ;
• les assureurs ont refusé leur garantie ;
• une mesure de sécurité interdit l’occupation ;
• le bien ne peut pas être normalement utilisé ;
• les droits transmis à l’acquéreur ne sont pas clairement identifiés.

Le vendeur doit éviter de présenter le bien comme exempt de tout défaut lorsqu’un litige existe.

La description commerciale, le compromis et l’acte authentique doivent rester cohérents avec les documents techniques disponibles.

Faut-il déclarer les malfaçons à l’acquéreur ?

Oui, lorsqu’elles constituent une information déterminante pour son consentement ou pour les conditions économiques de la vente.

Cela concerne notamment :

• les désordres non réparés ;
• les défauts récurrents ;
• les réparations provisoires ;
• les travaux de reprise importants ;
• les désordres ayant donné lieu à expertise ;
• les refus de garantie ;
• les litiges avec un constructeur ;
• les risques d’aggravation ;
• les mesures de sécurité ;
• les restrictions d’usage.

Le vendeur doit décrire les faits sans les minimiser ni les amplifier.

Une formulation précise serait, par exemple : « Des infiltrations ont été constatées dans la chambre du premier étage à la suite de précipitations. Une expertise amiable contradictoire a été organisée le 18 mars 2026. Le rapport conclut à la nécessité de reprendre l’étanchéité de la toiture-terrasse. Les travaux n’ont pas encore été réalisés. »

Il faut éviter les formules imprécises telles que :

• « petit problème d’humidité » ;
• « fissures sans gravité » ;
• « sinistre entièrement réglé » ;
• « travaux purement esthétiques »,

lorsqu’aucun élément technique ne permet de les confirmer.

Défauts visibles et rapports d’expertise

Même un défaut visible doit être expliqué : les rapports d’expertise doivent être transmis dans leur intégralité.

(3 questions)

Un défaut visible doit-il également être déclaré ?

Oui, lorsque son origine, son ampleur ou ses conséquences ne sont pas évidentes.

Le fait que l’acquéreur puisse observer une fissure ne signifie pas qu’il connaît :

• son caractère structurel ;
• son évolution ;
• les rapports antérieurs ;
• les déclarations d’assurance ;
• les réparations déjà tentées ;
• le coût des travaux ;
• les conclusions d’un géotechnicien.

Le vendeur doit donc transmettre les informations qu’il détient, même lorsque certains symptômes sont visibles.

La connaissance visuelle d’un signe ne correspond pas nécessairement à la connaissance complète du désordre.

Faut-il transmettre les rapports d’expertise ?

Oui, lorsque les rapports concernent l’état, la sécurité, la valeur ou l’usage du bien.

Il convient notamment de transmettre :

• les rapports d’expertise amiable ;
• les rapports contradictoires ;
• les rapports d’assurance ;
• les notes de bureau d’études ;
• les études géotechniques ;
• les rapports de recherche de fuite ;
• les constats de commissaire de justice ;
• les rapports d’expertise judiciaire ;
• les notes de synthèse de l’expert judiciaire ;
• les procès-verbaux de réunion.

Les rapports doivent être remis dans leur intégralité, avec :

• leurs annexes ;
• leurs photographies ;
• leurs réserves ;
• leurs limites ;
• les observations des autres parties ;
• les devis associés.

Le vendeur ne doit pas transmettre uniquement la page de conclusion lorsque le rapport comporte des réserves ou des hypothèses importantes.

Il faut également communiquer les documents postérieurs au rapport :

• travaux réalisés ;
• contrôles ;
• nouvelles manifestations ;
• réponses des entreprises ;
• décisions des assureurs ;
• conclusions plus récentes.

Peut-on transmettre un rapport confidentiel ou établi pour un avocat ?

La transmission doit être vérifiée avec l’avocat lorsque le document relève :

• d’une correspondance confidentielle ;
• d’une consultation juridique ;
• d’une procédure en cours ;
• d’une stratégie contentieuse.

Cette prudence ne permet pas de dissimuler le fait matériel déterminant révélé par le document.

Le vendeur peut devoir informer l’acquéreur de l’existence et du contenu technique essentiel du problème, même si la forme de transmission du document doit être adaptée.

Assurance dommages-ouvrage et indemnités

L’assurance dommages-ouvrage suit le bien ; le sort des indemnités déjà versées doit être clairement organisé.

(2 questions)

Faut-il transmettre les déclarations dommages-ouvrage ?

Oui.

Le dossier remis à l’acquéreur devrait comprendre :

• la police dommages-ouvrage ;
• l’attestation d’assurance ;
• les références du contrat ;
• les déclarations de sinistre ;
• les accusés de réception ;
• les rapports d’expertise ;
• les décisions de garantie ;
• les offres d’indemnisation ;
• les refus ;
• les règlements effectués ;
• les factures des travaux financés ;
• les justificatifs d’affectation des indemnités.

L’assurance dommages-ouvrage est souscrite pour le compte du propriétaire et des propriétaires successifs. En cas d’aliénation du bien assuré, l’assurance continue en principe de plein droit au profit de l’acquéreur (article L. 121-10 du Code des assurances).

La vente doit donc permettre à l’acquéreur de reprendre utilement le dossier sans perdre :

• les références ;
• les délais ;
• les échanges ;
• les preuves ;
• les possibilités de recours.

Que faire lorsqu’une indemnité dommages-ouvrage a déjà été versée ?

Il faut indiquer :

• le montant reçu ;
• la date du versement ;
• les désordres concernés ;
• les travaux financés ;
• les sommes déjà dépensées ;
• le solde éventuel ;
• les justificatifs disponibles.

L’indemnité dommages-ouvrage est destinée au financement des travaux réparant les dommages garantis.

Son bénéficiaire doit pouvoir justifier de son affectation aux travaux. La Cour de cassation admet que l’assureur puisse demander la restitution d’indemnités non utilisées conformément à leur objet dans certaines situations.

L’acte de vente doit donc préciser le sort :

• du solde non dépensé ;
• des factures restant à régler ;
• des travaux non exécutés ;
• des obligations envers l’assureur ;
• des recours subrogatoires.

Il faut éviter qu’une indemnité soit conservée par le vendeur alors que l’acquéreur supportera seul le coût des réparations, sauf ajustement clair du prix ou convention expressément justifiée.

Réserves non levées et procédures en cours

Réserves et procédures doivent être inventoriées et leur suivi organisé entre vendeur et acquéreur.

(4 questions)

Comment déclarer des réserves non levées ?

Les réserves doivent être inventoriées dans un tableau annexé au compromis et à l’acte authentique.

Ce tableau devrait indiquer :

Réserve	Localisation	Date	Interlocuteur	État
Infiltration	Chambre 1	12 mars 2026	Promoteur	Non réparée
Porte qui frotte	Séjour	Livraison	Menuisier	Intervention prévue
Fissure de façade	Pignon nord	4 avril 2026	Constructeur	Expertise en cours

Pour chaque réserve, il convient de préciser :

• le procès-verbal d’origine ;
• les courriers envoyés ;
• les entreprises concernées ;
• les travaux déjà tentés ;
• le calendrier annoncé ;
• la garantie invoquée ;
• les éventuels refus ;
• le coût estimé ;
• les délais restant à courir.

L’acte doit déterminer qui poursuivra :

• la levée des réserves ;
• les relances ;
• les expertises ;
• les actions judiciaires ;
• le contrôle des réparations.

Faut-il faire lever les réserves avant de vendre ?

Ce n’est pas toujours obligatoire, mais cela peut simplifier la vente.

La vente avant la levée des réserves peut être envisagée lorsque :

• l’acquéreur accepte clairement la situation ;
• le coût est identifié ;
• les droits et actions sont transmis ;
• un montant est retenu ou séquestré ;
• les travaux sont précisément planifiés ;
• les assureurs ont pris position.

Il peut être prudent de prévoir :

• une réduction du prix ;
• une retenue temporaire ;
• un séquestre ;
• une délégation de paiement ;
• une obligation de coopération du vendeur ;
• une clause réglant les indemnités futures.

Le montant conservé doit être cohérent avec les travaux et ne doit pas être fixé sans base technique.

Que faire lorsqu’une procédure est en cours ?

La procédure doit être déclarée au notaire et à l’acquéreur.

Il faut transmettre :

• l’assignation ;
• les conclusions essentielles ;
• les décisions rendues ;
• les ordonnances de référé ;
• les convocations d’expertise ;
• les rapports déposés ;
• les dires ;
• le calendrier procédural ;
• les parties mises en cause ;
• les avocats et experts concernés ;
• les frais déjà engagés.

La vente peut modifier la qualité et l’intérêt à agir du vendeur, notamment lorsque la demande porte sur la réparation de l’immeuble lui-même.

Il faut donc consulter l’avocat avant la signature afin de déterminer :

• si l’acquéreur doit intervenir à la procédure ;
• si une cession de droits doit être formalisée ;
• si le vendeur conserve une demande personnelle ;
• qui supportera les frais futurs ;
• qui donnera les instructions à l’avocat ;
• qui percevra les indemnités ;
• qui devra exécuter les travaux.

La vente ne doit pas être signée en supposant que la procédure continuera automatiquement dans les mêmes conditions.

Faut-il informer l’expert judiciaire de la vente ?

Oui.

L’expert judiciaire, les avocats et les autres parties doivent être informés du changement de propriétaire.

Le nouvel acquéreur peut devoir :

• intervenir volontairement à l’instance ;
• être appelé dans la procédure ;
• participer aux réunions ;
• autoriser l’accès au bien ;
• recevoir les documents ;
• formuler ses observations ;
• reprendre certaines demandes.

L’acte doit prévoir une obligation réciproque de coopération pour :

• donner accès à l’immeuble ;
• transmettre les pièces ;
• répondre aux convocations ;
• signer les actes nécessaires ;
• éviter la perte d’un recours.

Transmission des garanties à l’acquéreur

Les garanties attachées à l’ouvrage se transmettent avec le bien, pour le temps restant à courir.

(3 questions)

Les garanties sont-elles transmises à l’acquéreur ?

Les garanties et actions attachées à l’ouvrage sont, pour une part importante, transmises avec la propriété du bien.

Les acquéreurs successifs disposent notamment de l’action fondée sur la responsabilité décennale, laquelle accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire (article 1792 du Code civil). Cette transmission peut jouer même lorsque les dommages sont apparus avant la vente.

La jurisprudence admet également la transmission de certaines actions contractuelles contre les constructeurs, sauf clause contraire, lorsqu’elles accompagnent l’immeuble.

Sont notamment susceptibles d’être transmis :

• le bénéfice de la responsabilité décennale ;
• les actions attachées à l’ouvrage contre les constructeurs ;
• l’assurance dommages-ouvrage ;
• certaines garanties de bon fonctionnement encore en cours ;
• certains droits contractuels expressément cédés.

Il faut toutefois distinguer les droits attachés au bien des droits strictement personnels du vendeur.

La vente fait-elle repartir les garanties ?

Non.

L’acquéreur bénéficie uniquement du temps restant.

Exemple :

• réception : 15 mai 2021 ;
• vente : 15 mai 2026 ;
• expiration décennale : 15 mai 2031.

La vente ne crée pas une nouvelle période de dix ans.

Il faut donc remettre à l’acquéreur :

• le procès-verbal de réception ;
• la date exacte ;
• les réserves ;
• les attestations d’assurance ;
• les marchés de travaux ;
• les factures ;
• les décisions judiciaires interruptives éventuelles.

Sans date de réception fiable, l’acquéreur peut difficilement calculer les échéances.

Toutes les garanties commerciales sont-elles transmises ?

Non, pas nécessairement.

Une garantie commerciale peut être :

• attachée au produit ;
• limitée au premier acquéreur ;
• soumise à un enregistrement ;
• conditionnée par un contrat d’entretien ;
• non cessible ;
• déjà expirée.

Il faut vérifier les conditions de chaque garantie concernant :

• la pompe à chaleur ;
• les panneaux photovoltaïques ;
• les menuiseries ;
• la couverture ;
• les équipements motorisés ;
• les traitements ;
• les appareils techniques.

L’acte ne doit pas promettre la transmission d’une garantie sans avoir vérifié ses conditions.

Bénéficiaire des indemnités après la vente

Le bénéficiaire d’une indemnité dépend de la nature de l’action, du contrat et des clauses de l’acte.

(2 questions)

Qui perçoit une indemnité après la vente ?

La réponse dépend :

• de la nature de l’action ;
• de la date du dommage ;
• du contrat d’assurance ;
• du propriétaire au moment du règlement ;
• des travaux déjà financés ;
• du contenu de l’acte de vente ;
• de l’existence d’un préjudice personnel du vendeur.

Pour l’assurance dommages-ouvrage, le bénéfice de l’assurance est en principe transféré à l’acquéreur avec le bien (article L. 121-10 du Code des assurances). La Cour de cassation a ainsi retenu qu’après l’aliénation, le nouvel ensemble de propriétaires ou le syndicat devenait bénéficiaire de cette assurance (Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 octobre 2004, pourvoi n° 03-13.599).

Toutefois, le vendeur peut conserver un intérêt personnel pour certains postes, notamment lorsqu’il a :

• déjà financé les réparations ;
• subi une perte de jouissance antérieure ;
• supporté des frais d’expertise ;
• payé un relogement ;
• vendu à un prix diminué en raison du désordre ;
• obtenu une indemnité avant la vente.

Le compromis et l’acte doivent donc répartir séparément :

• le financement des réparations futures ;
• les préjudices personnels antérieurs du vendeur ;
• les préjudices futurs de l’acquéreur ;
• les indemnités déjà versées ;
• les recours encore en cours.

Le vendeur peut-il conserver une indemnité destinée aux travaux futurs ?

Cette solution est risquée lorsqu’il n’exécutera pas lui-même les travaux.

Si l’acquéreur devient propriétaire d’un bien restant à réparer, l’indemnité destinée au préfinancement des reprises doit normalement suivre l’objectif pour lequel elle a été versée.

Une solution peut consister à prévoir dans l’acte :

• le transfert de l’indemnité ;
• une réduction équivalente du prix ;
• un séquestre ;
• un paiement direct aux entreprises ;
• une obligation du vendeur de financer les travaux ;
• une convention tripartite avec l’assureur.

Le choix doit éviter :

• une double indemnisation ;
• une absence de financement des travaux ;
• une demande de restitution par l’assureur ;
• un contentieux entre vendeur et acquéreur.

Rédaction de l’acte et clause d’acceptation

L’acte doit comporter une clause détaillée ; une clause générale d’acceptation ne remplace pas l’information due.

(2 questions)

Comment rédiger l’acte de vente ?

L’acte doit comporter une clause spécifique et détaillée.

Il peut notamment reprendre :

Description du désordre

• nature ;
• localisation ;
• date d’apparition ;
• évolution ;
• conséquences.

Historique

• déclarations ;
• mises en demeure ;
• travaux ;
• expertises ;
• procédures ;
• décisions d’assurance.

Documents remis

• rapports ;
• photographies ;
• devis ;
• factures ;
• attestations ;
• actes judiciaires ;
• correspondances.

État des garanties

• date de réception ;
• assurances ;
• délais restant à courir ;
• garanties acceptées ou refusées ;
• déclarations en cours.

Répartition des droits

• actions transmises ;
• actions conservées ;
• indemnités futures ;
• indemnités déjà versées ;
• frais de procédure ;
• demandes personnelles du vendeur.

Organisation des suites

• accès au bien ;
• participation aux expertises ;
• communication des documents ;
• réalisation des travaux ;
• contrôle ;
• intervention volontaire dans la procédure.

La clause doit être rédigée par le notaire en coordination avec les avocats lorsque le litige est déjà judiciaire.

Peut-on prévoir une clause par laquelle l’acquéreur accepte le bien avec le désordre ?

Oui, mais cette clause doit être précise.

Elle doit démontrer que l’acquéreur a reçu une information complète sur :

• la nature du défaut ;
• sa cause connue ou supposée ;
• son étendue ;
• les risques ;
• les travaux ;
• les coûts ;
• les procédures ;
• les garanties.

Une clause générale indiquant que l’acquéreur « fera son affaire personnelle de tous les désordres » ne doit pas remplacer la remise des informations déterminantes.

Le devoir précontractuel d’information ne peut être ni limité ni exclu par les parties (article 1112-1 du Code civil).

L’acte ne doit pas faire signer à l’acquéreur une reconnaissance de faits qu’il n’a pas réellement pu vérifier.

Risques de dissimulation et conservation des actions

La dissimulation expose à de lourds recours ; la conservation d’une action par le vendeur suppose un préjudice personnel.

(5 questions)

Quels risques existent en cas de dissimulation ?

La dissimulation peut exposer le vendeur à plusieurs recours :

• garantie des vices cachés ;
• réduction du prix ;
• résolution de la vente ;
• dommages-intérêts ;
• annulation pour dol ;
• remboursement des travaux ;
• indemnisation des frais et pertes de jouissance.

Le risque est particulièrement élevé lorsque le vendeur :

• connaît le défaut ;
• détient un rapport ;
• a déclaré le sinistre ;
• a reçu une indemnité ;
• a effectué plusieurs réparations ;
• a masqué les symptômes ;
• affirme qu’aucun litige n’existe ;
• remet un dossier incomplet volontairement.

Une clause d’exclusion des vices cachés ne protège pas nécessairement le vendeur qui connaissait le vice (article 1641 du Code civil). La connaissance du défaut reste donc un point déterminant.

Le vendeur qui connaissait le vice peut également être tenu de réparer l’ensemble des dommages causés à l’acquéreur.

Une baisse du prix suffit-elle à prouver que l’acquéreur était informé ?

Non.

Une réduction du prix peut être motivée par de nombreux facteurs :

• négociation commerciale ;
• travaux de décoration ;
• urgence du vendeur ;
• état général ;
• marché local.

Pour démontrer l’information réelle de l’acquéreur, l’acte doit préciser :

• le défaut concerné ;
• les documents remis ;
• le coût estimé ;
• la part du prix liée à cette situation ;
• les risques acceptés.

Une baisse globale non expliquée ne prouve pas nécessairement que l’acquéreur connaissait la nature et l’ampleur du désordre.

Le vendeur peut-il conserver son action après la vente ?

Par principe, les actions attachées à l’immeuble sont transmises à l’acquéreur.

La Cour de cassation considère que l’action décennale accompagne l’immeuble et bénéficie à l’acquéreur successif, sauf lorsque le vendeur justifie d’un préjudice personnel lui donnant un intérêt direct et certain à agir (Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-13.470).

Le vendeur peut donc éventuellement conserver une action concernant :

• les travaux qu’il a déjà payés ;
• sa perte de jouissance antérieure ;
• ses frais personnels ;
• une perte de prix directement subie ;
• une indemnité contractuellement réservée ;
• un autre préjudice propre.

Il ne peut pas nécessairement continuer à demander, après la vente, le financement de travaux qui profiteront exclusivement au nouveau propriétaire.

L’acte doit éviter toute ambiguïté et préciser :

• les actions cédées ;
• les actions réservées ;
• les préjudices personnels ;
• la conduite de la procédure ;
• le bénéficiaire des condamnations ;
• la charge des honoraires.

Une simple clause réservant « toutes les actions au vendeur » peut être insuffisante si celui-ci ne justifie plus d’un intérêt personnel.

Le vendeur ayant engagé une procédure la conserve-t-il automatiquement ?

Non.

Le fait d’avoir engagé une procédure avant la vente ne garantit pas qu’il puisse poursuivre seul toutes les demandes après avoir perdu la propriété du bien.

La qualité et l’intérêt à agir doivent être réexaminés.

La jurisprudence reconnaît largement la transmission des actions attachées à l’immeuble à l’acquéreur, y compris lorsque le vendeur avait déjà engagé une action.

Il peut donc être nécessaire :

• de faire intervenir l’acquéreur ;
• de modifier les demandes ;
• de distinguer les préjudices ;
• de formaliser une cession ;
• d’informer le tribunal et l’expert.

L’acquéreur peut-il agir pour des désordres apparus avant la vente ?

Oui, pour les actions attachées à l’immeuble.

La connaissance du désordre par l’acquéreur lors de la vente ne l’empêche pas nécessairement d’exercer l’action décennale contre les constructeurs. La jurisprudence admet la transmission à l’acquéreur de certaines actions contractuelles attachées à l’immeuble, même pour des dommages antérieurs à la vente (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.910).

Il faut cependant distinguer :

• les recours contre les constructeurs ;
• les recours contre le vendeur ;
• le prix tenant compte du désordre ;
• les clauses de l’acte ;
• les indemnités déjà versées ;
• les préjudices personnels du vendeur.

L’acquéreur ne peut pas demander une seconde fois une somme couvrant des travaux déjà intégralement indemnisés et réalisés.

Travaux de copropriété et documents à remettre

La répartition des charges de copropriété suit l’exigibilité des appels ; un dossier documentaire complet doit être remis.

(6 questions)

Comment traiter les travaux votés en copropriété ?

La règle applicable au syndicat des copropriétaires dépend de la date d’exigibilité des appels de fonds.

Depuis le 25 décembre 2025 (article 6-2 et article 6-3 du décret du 17 mars 1967) :

• la provision exigible du budget prévisionnel lors de la vente incombe au vendeur ;
• les provisions relatives aux dépenses hors budget prévisionnel incombent à celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles ;
• les régularisations de comptes sont affectées à celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Pour des travaux exceptionnels votés en assemblée générale, c’est donc en principe le propriétaire au moment de chaque exigibilité qui doit payer le syndic.

Exemple :

• travaux votés avant la vente ;
• premier appel exigible avant la vente : vendeur ;
• deuxième appel exigible après la vente : acquéreur.

Le vendeur et l’acquéreur peuvent-ils prévoir une répartition différente ?

Oui.

L’acte peut prévoir que le vendeur remboursera à l’acquéreur les appels de fonds correspondant à des travaux votés avant la vente.

Cette convention n’est toutefois opposable qu’entre le vendeur et l’acquéreur. Elle ne modifie pas la personne que le syndic peut poursuivre selon les règles légales.

L’acte doit préciser :

• la résolution d’assemblée générale ;
• le montant voté ;
• le calendrier des appels ;
• les sommes déjà payées ;
• les sommes restant dues ;
• la personne qui en assumera économiquement la charge ;
• le mode de remboursement ;
• le traitement des dépassements.

Comment traiter des travaux de copropriété encore incertains ?

Lorsque les travaux ne sont pas encore votés, il faut transmettre :

• les procès-verbaux d’assemblée générale ;
• les rapports techniques ;
• les diagnostics ;
• les devis ;
• les projets de résolution ;
• les mises en demeure administratives ;
• les déclarations d’assurance ;
• les expertises judiciaires.

L’acte doit préciser si les parties ont connaissance :

• d’un projet de ravalement ;
• d’une reprise de toiture ;
• d’un confortement de structure ;
• d’un traitement d’infiltration ;
• de travaux d’assainissement ;
• d’une procédure contre un constructeur.

Le vendeur ne doit pas se limiter à transmettre les trois derniers procès-verbaux lorsque d’autres documents récents contiennent une information déterminante.

Qui bénéficie d’une indemnité relative aux parties communes après la vente ?

Le syndicat des copropriétaires agit pour les dommages affectant les parties communes.

L’indemnité versée au syndicat doit financer les travaux relevant des parties communes, indépendamment du changement de propriétaire d’un lot.

En revanche, les préjudices privatifs peuvent concerner :

• le vendeur pour la période antérieure à la vente ;
• l’acquéreur pour la période postérieure ;
• les deux selon la nature du dommage.

L’acte doit donc distinguer :

• les travaux communs ;
• les dommages dans le lot ;
• les pertes de jouissance ;
• les franchises ;
• les appels de fonds ;
• les recours personnels.

Quels documents faut-il remettre à l’acquéreur ?

Le dossier devrait comprendre :

• l’acte d’acquisition antérieur ;
• les contrats de construction ou de travaux ;
• les procès-verbaux de réception ;
• les réserves ;
• les factures ;
• les assurances décennales ;
• l’assurance dommages-ouvrage ;
• les déclarations de sinistre ;
• les rapports ;
• les devis ;
• les photographies ;
• les mises en demeure ;
• les décisions judiciaires ;
• les actes de procédure ;
• les justificatifs des indemnités ;
• les factures de réparation ;
• les procès-verbaux de copropriété ;
• les appels de fonds ;
• les autorisations administratives.

La remise doit être formalisée par :

• une liste annexée ;
• un espace documentaire ;
• un bordereau signé ;
• une mention dans le compromis et l’acte.

Quelle démarche suivre avant la mise en vente ?

Il est recommandé de :

• faire établir un état technique actualisé ;
• réunir les documents ;
• chiffrer les travaux ;
• identifier les garanties ;
• vérifier les délais ;
• informer le notaire ;
• informer l’avocat ;
• déterminer les actions transmises ;
• traiter les indemnités ;
• préparer une clause spécifique ;
• organiser l’accès aux expertises après la vente ;
• informer loyalement l’acquéreur avant son engagement.

Le compromis doit déjà contenir les informations essentielles. Il ne faut pas attendre l’acte authentique pour révéler un litige majeur.

Tableau récapitulatif

Situation	Traitement recommandé
Désordre connu	Description précise et remise des rapports
Réserve non levée	Tableau annexé et répartition des démarches
Expertise amiable	Rapport complet et échanges contradictoires
Expertise judiciaire	Information du juge, de l’expert et de l’acquéreur
Procédure en cours	Clause sur la conduite, les frais et les indemnités
Dommages-ouvrage	Transmission du contrat et du dossier complet
Indemnité déjà versée	Justification de son affectation
Travaux non exécutés	Prix, séquestre ou financement clairement organisé
Garantie décennale	Transmission avec la durée restant à courir
Préjudice personnel du vendeur	Réservation expresse et justification
Travaux de copropriété votés	Répartition selon l’exigibilité et clause interne
Travaux envisagés non votés	Remise des procès-verbaux, études et devis
Dissimulation	Risque de vice caché, dol et dommages-intérêts

Comment Check my House peut intervenir ?

Check my House peut intervenir avant la mise en vente afin d’établir un état technique compréhensible des désordres et des travaux restant à réaliser.

Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :

• l’analyse des rapports existants ;
• le relevé des désordres ;
• l’analyse de leur évolution ;
• l’identification des travaux déjà exécutés ;
• l’analyse des réparations provisoires ;
• l’examen des devis ;
• l’identification des investigations manquantes ;
• l’estimation indicative des reprises ;
• la préparation d’un dossier technique destiné au notaire ;
• l’assistance lors d’une visite avec l’acquéreur ;
• le contrôle des réparations avant la vente ;
• la préparation d’une expertise amiable contradictoire.

L’expert en bâtiment peut préciser :

• l’état apparent du bien ;
• les désordres restant actifs ;
• les limites des réparations ;
• les travaux à prévoir ;
• les documents techniques à transmettre ;
• les risques apparents ;
• les contrôles utiles.

Il ne doit pas :

• rédiger seul la clause juridique de transfert des actions ;
• déterminer définitivement le bénéficiaire d’une indemnité ;
• garantir que le vendeur conservera son action ;
• décider de la répartition des frais de copropriété ;
• certifier l’absence de vice caché ;
• remplacer le notaire ou l’avocat ;
• minimiser un désordre afin de faciliter la vente.

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise malfaçons et non-conformités.

Sources juridiques principales

Textes officiels

• Code civil, article 1112-1 : devoir précontractuel d’information et preuve de la transmission des informations déterminantes.
• Code civil, articles 1641 et suivants : garantie des vices cachés et conséquences de la connaissance du vice par le vendeur.
• Code civil, articles 1792 et suivants : garanties attachées à l’ouvrage et actions des propriétaires successifs contre les constructeurs.
• Code des assurances, article L. 121-10 : continuation de l’assurance au profit de l’acquéreur en cas d’aliénation de la chose assurée.
• Décret du 17 mars 1967, articles 6-2 et 6-3 : répartition des charges et appels de fonds entre vendeur et acquéreur d’un lot de copropriété.

Jurisprudence et références

• Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 octobre 2004, pourvoi n° 03-13.599 : transfert du bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage à l’acquéreur ou au propriétaire successif.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-13.470 : transmission de l’action décennale à l’acquéreur successif et maintien possible d’une action du vendeur en présence d’un préjudice personnel.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.910 : transmission à l’acquéreur de certaines actions contractuelles attachées à l’immeuble, même pour des dommages antérieurs à la vente.

Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.

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