Le dossier de diagnostic technique constitue une source importante d’information pour l’acquéreur. Il ne représente toutefois ni une expertise générale du bâtiment ni une garantie absolue contre l’existence d’un défaut.

Le diagnostic porte uniquement sur le risque, l’installation ou la caractéristique visée par la réglementation et dans les limites de la mission confiée au diagnostiqueur.

Il faut donc distinguer :

• le contenu réglementaire du diagnostic ;
• l’état réel du bâtiment ;
• les informations connues du vendeur ;
• les défauts visibles lors des visites ;
• les parties inaccessibles ;
• les travaux ou sinistres antérieurs ;
• les déclarations faites au notaire et à l’agent immobilier ;
• les éventuelles dissimulations.

Le dossier de diagnostic technique peut notamment comprendre, selon le bien et sa situation, les constats ou états relatifs au plomb, à l’amiante, aux termites, au gaz, à l’électricité, aux risques, à la performance énergétique, à l’assainissement, au risque de mérule, au bruit, à certains appareils de chauffage au bois ainsi qu’aux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

Cette liste réglementaire montre précisément les limites du dispositif. Le dossier de diagnostic technique ne constitue pas, sauf mission complémentaire expressément confiée, une recherche générale :

• des fissures structurelles ;
• des défauts de fondations ;
• des infiltrations de toiture ;
• des malfaçons de maçonnerie ;
• des défauts de charpente ;
• des erreurs de conception ;
• des non-conformités aux plans ;
• de tous les défauts d’isolation ;
• de tous les réseaux masqués ;
• des désordres situés dans les parties non accessibles.

Pour être accompagné à chaque étape de votre projet, découvrez notre expertise malfaçons et non-conformités proposée par Check my House.

Sommaire

• Portée et limites des diagnostics (2)
• Responsabilité du diagnostiqueur (2)
• Défaut non mentionné et démarches (2)
• Défaut détectable, défaut caché et accessibilité (2)
• Sinistres, réparations et factures (3)
• Expertises antérieures et arrêtés (4)
• Travaux sans autorisation et urbanisme (2)
• Rôle du notaire et de l’agent immobilier (7)
• Fondements juridiques et preuve (4)
• Tableau récapitulatif
• Comment Check my House peut intervenir ?
• Sources juridiques principales

Portée et limites des diagnostics

Le dossier de diagnostic technique répond à des obligations précises, mais il ne couvre ni l’ensemble du bâtiment ni les informations connues du seul vendeur.

(2 questions)

Un diagnostic immobilier protège-t-il totalement le vendeur ?

Non.

La remise de diagnostics valides permet au vendeur de satisfaire certaines obligations réglementaires et peut lui permettre de bénéficier de l’exonération prévue pour les vices correspondant aux diagnostics concernés.

Cependant, cette protection reste limitée :

• au risque effectivement couvert par le diagnostic ;
• aux parties comprises dans la mission ;
• à la validité du document ;
• aux informations correctement communiquées ;
• à l’absence de connaissance personnelle du défaut par le vendeur ;
• à l’absence de mensonge ou de dissimulation.

L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit notamment qu’en l’absence, lors de l’acte authentique, de certains diagnostics valides, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Pour l’état des risques et les arrêtés de mise en sécurité ou d’insalubrité, leur absence peut permettre à l’acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

La présence d’un diagnostic ne protège donc pas le vendeur contre :

• un défaut situé hors du périmètre du diagnostic ;
• une information déterminante qu’il connaissait personnellement ;
• une ancienne expertise qu’il aurait volontairement cachée ;
• des sinistres antérieurs non révélés ;
• des travaux irréguliers ;
• une dissimulation intentionnelle ;
• des déclarations mensongères dans l’acte.

Le devoir précontractuel d’information impose à la partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre de la lui communiquer lorsque celle-ci l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant (article 1112-1 du Code civil). Il appartient à celui qui prétend que l’information lui était due de l’établir, puis à l’autre partie de prouver qu’elle l’a effectivement fournie.

Le vendeur peut-il se contenter de remettre le DDT ?

Non.

Le vendeur doit distinguer :

• les informations réglementaires contenues dans le DDT ;
• les informations particulières qu’il connaît sur son bien.

Le fait qu’un diagnostic électrique ne relève aucune anomalie déterminée n’autorise pas le vendeur à taire un incendie électrique antérieur ou des coupures récurrentes qu’il connaît.

De même, l’absence de mention de fissures dans un DPE ou un diagnostic amiante ne signifie pas que le vendeur peut garder le silence sur une expertise structurelle antérieure.

Le vendeur doit communiquer les informations connues ayant un lien direct et nécessaire avec le contrat ou avec les caractéristiques essentielles du bien.

Responsabilité du diagnostiqueur

Un diagnostic erroné peut engager la responsabilité du diagnostiqueur, mais l’indemnisation dépend de la portée du document et des conséquences réelles de l’erreur.

(2 questions)

Un diagnostic erroné peut-il engager la responsabilité du diagnostiqueur ?

Oui.

Le diagnostiqueur doit disposer des compétences, de l’organisation et des moyens nécessaires. Il doit être assuré et agir avec impartialité et indépendance (article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation).

Sa responsabilité peut être recherchée lorsque :

• le diagnostic n’a pas été réalisé selon les textes et méthodes applicables ;
• les investigations sont insuffisantes ;
• une partie accessible a été omise sans justification ;
• les conclusions ne correspondent pas aux observations ;
• les réserves ne sont pas clairement formulées ;
• le document contient une information matériellement erronée ;
• les limites invoquées ne correspondent pas à la réalité de l’intervention.

L’acquéreur n’est généralement pas le cocontractant direct du diagnostiqueur mandaté par le vendeur. Il peut néanmoins rechercher sa responsabilité lorsque la mauvaise exécution de la mission lui a causé un dommage.

La Cour de cassation a notamment retenu la responsabilité d’un diagnostiqueur dont les investigations insuffisantes n’avaient pas permis d’identifier une infestation par les termites (Cour de cassation, chambre mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686). Les préjudices matériels et de jouissance liés à cette erreur ont été considérés comme certains.

La responsabilité du diagnostiqueur suppose toutefois de démontrer :

• une faute dans l’exécution de sa mission ;
• un préjudice ;
• un lien entre cette faute et le préjudice.

Toute erreur du diagnostic permet-elle d’obtenir le coût complet des travaux ?

Non.

L’indemnisation dépend :

• du diagnostic concerné ;
• de sa portée juridique ;
• du défaut qui aurait dû être détecté ;
• des conséquences directes de l’erreur ;
• de la situation dans laquelle l’acquéreur se serait trouvé avec une information exacte.

Dans certains dossiers, l’erreur peut justifier le coût des travaux nécessaires pour traiter le risque qui aurait dû être mentionné.

Dans d’autres, le préjudice peut être analysé comme :

• une perte de chance de renoncer à l’achat ;
• une perte de chance de négocier le prix ;
• une dépréciation ;
• une perte de jouissance ;
• des frais d’investigation.

Les anciens arrêts relatifs au DPE doivent également être replacés dans leur contexte juridique et leur date. Avant l’évolution de son opposabilité, la Cour de cassation retenait notamment que l’erreur du DPE pouvait seulement causer une perte de chance de négocier le prix, le document ayant alors une valeur informative.

Il faut donc vérifier :

• la date du DPE ;
• le texte applicable à cette date ;
• la méthode utilisée ;
• les données saisies ;
• l’erreur précise ;
• les conséquences réellement démontrées.

Défaut non mentionné et démarches

Face à un défaut absent du diagnostic, il faut d’abord déterminer s’il entrait dans la mission, puis réunir les preuves utiles.

(2 questions)

Que faire lorsque le diagnostic ne mentionne pas le défaut ?

Il faut commencer par déterminer si le défaut entrait dans la mission du diagnostiqueur.

Le défaut entrait dans la mission

Il faut rechercher :

• si la zone était accessible ;
• si le défaut était détectable avec la méthode réglementaire ;
• si les contrôles obligatoires ont été réalisés ;
• si des réserves figurent dans le rapport ;
• si les conditions de visite permettaient l’examen ;
• si une investigation complémentaire devait être recommandée.

Exemple : l’absence de mention de termites dans une zone accessible et présentant des indices caractéristiques peut conduire à examiner la responsabilité du diagnostiqueur chargé de l’état relatif aux termites.

Le défaut n’entrait pas dans la mission

L’absence de mention n’est pas nécessairement une erreur.

Exemples :

• un DPE ne constitue pas une expertise de fondations ;
• un diagnostic électrique ne vérifie pas la stabilité d’un plancher ;
• un état d’amiante ne recherche pas automatiquement les infiltrations ;
• un diagnostic termites ne contrôle pas l’étanchéité de la toiture.

Dans cette situation, il faut rechercher :

• si le vendeur connaissait le défaut ;
• si des signes étaient visibles ;
• si une ancienne expertise existait ;
• si des réparations avaient été effectuées ;
• si un autre professionnel aurait dû alerter l’acquéreur.

Quelle démarche engager contre le diagnostiqueur ?

Il est recommandé de réunir :

• le diagnostic complet ;
• la lettre de mission, si elle est disponible ;
• la preuve de sa remise avant la vente ;
• les photographies de l’époque ;
• le rapport ayant révélé le défaut ;
• les devis ;
• les factures ;
• la chronologie ;
• les réserves et mentions d’inaccessibilité ;
• les coordonnées de l’assureur du diagnostiqueur.

Une expertise contradictoire peut être organisée avec :

• le diagnostiqueur ;
• son assureur ;
• le vendeur ;
• l’agent immobilier ;
• les professionnels ayant découvert le défaut.

Avant toute ouverture ou dépose, il convient de préserver les preuves permettant de déterminer si le défaut était détectable lors du diagnostic initial.

Défaut détectable, défaut caché et accessibilité

La détectabilité technique et le caractère juridiquement caché sont deux notions distinctes qui s’apprécient au regard des circonstances.

(2 questions)

Quelle différence existe-t-il entre un défaut détectable et un défaut caché ?

La notion de défaut détectable est principalement technique.

Elle conduit à se demander si le défaut pouvait être identifié :

• visuellement ;
• avec les appareils prévus par la mission ;
• dans les parties accessibles ;
• compte tenu des conditions de visite ;
• sans investigation destructive non prévue.

La notion de vice caché est juridique. L’article 1641 du Code civil exige notamment un défaut :

• caché lors de la vente ;
• antérieur à celle-ci ;
• suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou diminuer fortement cet usage.

Un défaut peut être techniquement détectable par un professionnel sans être apparent pour un acquéreur profane.

Exemple : des reprises d’enduit peuvent révéler à un expert une ancienne fissuration alors qu’elles ne permettent pas à un acquéreur non spécialiste d’en comprendre la cause et la gravité.

Inversement, un défaut largement visible peut ne plus être juridiquement caché.

La jurisprudence examine notamment :

• la visibilité des symptômes ;
• leur importance ;
• les compétences de l’acquéreur ;
• l’accessibilité de la zone ;
• les informations fournies ;
• la possibilité de comprendre la gravité réelle.

La présence d’une fissure visible ne signifie pas automatiquement que l’acquéreur connaissait toutes les fissures masquées, leur origine structurelle et le coût des reprises. Il faut apprécier ce que le signe apparent permettait raisonnablement de comprendre.

Un défaut inaccessible est-il nécessairement caché ?

Il peut l’être, mais pas automatiquement.

Il faut vérifier :

• si l’inaccessibilité était réelle ;
• si elle était signalée ;
• si elle résultait d’un obstacle normal ou volontaire ;
• si d’autres indices étaient visibles ;
• si l’acquéreur avait été alerté ;
• si une investigation complémentaire était raisonnablement nécessaire.

Un ouvrage placé derrière un doublage, sous un revêtement ou dans une partie non accessible est généralement plus difficile à qualifier d’apparent.

Cependant, des symptômes visibles peuvent révéler l’existence probable d’un problème masqué :

• déformations ;
• odeurs ;
• auréoles ;
• traces de reprises ;
• fissurations ;
• sols instables ;
• menuiseries bloquées.

Le caractère caché s’apprécie donc sur l’ensemble des circonstances, et non sur le seul fait que la cause se trouve derrière un revêtement.

Sinistres, réparations et factures

Certains sinistres et travaux antérieurs doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur lorsqu’ils constituent une information déterminante.

(3 questions)

Le vendeur devait-il déclarer les sinistres antérieurs ?

Il existe une obligation légale spécifique pour certains sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou des risques technologiques.

Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité relevant de ces régimes, le vendeur doit informer l’acquéreur, dans l’état des risques, des sinistres survenus pendant la période où il était propriétaire ou dont il avait lui-même été informé (article L. 125-5 du Code de l’environnement). Le défaut d’information peut permettre à l’acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

En revanche, il n’existe pas nécessairement une obligation réglementaire générale imposant d’énumérer dans le DDT chaque dégât des eaux ou chaque déclaration d’assurance ordinaire.

Cela ne signifie pas que ces sinistres peuvent être systématiquement cachés.

Un sinistre antérieur doit être signalé lorsqu’il constitue une information déterminante, notamment s’il révèle :

• un défaut persistant ;
• une infiltration récurrente ;
• un mouvement de terrain ;
• une fragilité structurelle ;
• une réparation provisoire ;
• un risque de réapparition ;
• un litige non résolu ;
• des travaux encore garantis.

Le vendeur doit également éviter toute déclaration fausse telle que « Le bien n’a jamais subi de sinistre » s’il sait que cette affirmation est inexacte.

Le vendeur devait-il déclarer les anciennes réparations ?

Il n’existe pas une obligation générale de dresser l’inventaire de chaque opération d’entretien ou de chaque réparation mineure.

En revanche, les réparations doivent être portées à la connaissance de l’acquéreur lorsqu’elles sont déterminantes pour apprécier :

• l’état réel du bien ;
• l’origine d’un désordre ;
• la persistance d’un problème ;
• la qualité d’un ouvrage ;
• les garanties encore en cours ;
• les responsabilités des entreprises ;
• la valeur du bien.

Doivent notamment faire l’objet d’une vigilance particulière :

• les reprises de fissures ;
• les réparations de fondations ;
• les reprises en sous-œuvre ;
• les travaux d’étanchéité ;
• les traitements contre l’humidité ;
• les réparations de charpente ;
• les modifications de murs porteurs ;
• les changements d’assainissement ;
• les réparations consécutives à un sinistre important.

Une réparation ancienne ne prouve pas automatiquement la mauvaise foi du vendeur. Le vendeur peut avoir légitimement cru que le défaut avait été traité.

En revanche, plusieurs reprises successives suivies d’une nouvelle réapparition peuvent établir qu’il connaissait :

• l’existence du phénomène ;
• son caractère récurrent ;
• l’inefficacité des réparations précédentes.

Le vendeur devait-il transmettre les factures des anciens travaux ?

La transmission des factures est particulièrement utile lorsque les travaux :

• restent sous garantie ;
• relèvent potentiellement de la responsabilité décennale ;
• concernent un ouvrage important ;
• ont modifié la structure ou l’usage ;
• permettent d’identifier l’entreprise et son assureur ;
• sont présentés comme une rénovation récente.

Les documents à communiquer peuvent comprendre :

• les devis ;
• les factures ;
• les attestations d’assurance ;
• les procès-verbaux de réception ;
• l’assurance dommages-ouvrage ;
• les études ;
• les plans ;
• les autorisations d’urbanisme ;
• les certificats de conformité ou de non-opposition disponibles.

Le fait de présenter un bien comme « entièrement rénové » tout en refusant de fournir les pièces justificatives doit conduire l’acquéreur à demander des précisions avant de s’engager.

Expertises antérieures et arrêtés

Les expertises passées et les arrêtés de mise en sécurité ou d’insalubrité obligent le vendeur à une information loyale et complète.

(4 questions)

Le vendeur devait-il informer l’acquéreur d’une expertise antérieure ?

Oui, lorsque le rapport contient une information déterminante sur le bien.

Cela peut notamment concerner une expertise relative :

• à des fissures ;
• à un mouvement de terrain ;
• à une infiltration ;
• à la charpente ;
• à la toiture ;
• à une infestation ;
• à un risque de sécurité ;
• à des travaux importants ;
• à une non-conformité.

Le devoir d’information porte sur les données ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou les caractéristiques essentielles du bien.

Le vendeur ne doit pas nécessairement présenter comme définitive une simple hypothèse formulée dans un rapport.

Il doit toutefois transmettre loyalement :

• l’existence du rapport ;
• sa date ;
• son auteur ;
• ses principales constatations ;
• les investigations ou travaux réalisés ensuite ;
• les éventuelles conclusions contradictoires.

La transmission partielle d’un rapport expurgé des passages défavorables peut constituer un indice de dissimulation.

Une ancienne expertise favorable peut-elle dispenser le vendeur d’informer ?

Non, si d’autres éléments plus récents contredisent ses conclusions.

Un rapport favorable établi plusieurs années auparavant ne prouve pas l’absence actuelle de désordre.

Le vendeur doit signaler :

• les manifestations apparues ensuite ;
• les nouveaux sinistres ;
• les nouvelles réparations ;
• les conclusions plus récentes ;
• l’évolution du phénomène.

Il est également recommandé de remettre le rapport intégral, y compris :

• ses réserves ;
• ses limites ;
• les documents manquants ;
• les investigations non effectuées.

Une phrase sortie de son contexte ne permet pas à l’acquéreur d’apprécier correctement la portée de l’expertise.

Le vendeur devait-il informer d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ?

Oui.

La terminologie légale actuelle vise notamment les arrêtés de mise en sécurité et de traitement de l’insalubrité.

Lorsqu’ils existent, ces arrêtés font partie du dossier de diagnostic technique. Leur absence lors de l’acte authentique peut permettre à l’acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

Ces arrêtés peuvent également faire l’objet d’une publication au fichier immobilier à la demande de l’autorité compétente.

Le vendeur doit communiquer :

• l’arrêté ;
• les prescriptions ;
• les délais ;
• les travaux réalisés ;
• les justificatifs de levée ;
• les éventuelles interdictions d’habiter ou d’utiliser les locaux ;
• les procédures encore en cours.

Il ne suffit pas d’indiquer que « le problème a été réglé » sans produire la décision ou le document officiel confirmant la levée des mesures.

Peut-on vendre un bien encore concerné par un arrêté ?

La vente n’est pas nécessairement impossible dans tous les cas, mais l’acquéreur doit être exactement informé de la situation et de ses conséquences.

Il faut notamment déterminer :

• qui doit exécuter les travaux ;
• si une interdiction d’habiter existe ;
• si les travaux ont été prescrits ;
• si une astreinte est en cours ;
• si l’arrêté a été publié ;
• si la levée a été prononcée ;
• si la copropriété est concernée ;
• quels coûts resteront à supporter.

Cette situation nécessite un examen juridique précis avant la signature.

Travaux sans autorisation et urbanisme

Les irrégularités d’urbanisme peuvent affecter la valeur et la sécurité juridique de l’acquisition : elles doivent être vérifiées et déclarées.

(2 questions)

Le vendeur devait-il déclarer les travaux réalisés sans autorisation ?

Oui, lorsque cette irrégularité est susceptible d’affecter le consentement, l’usage, la valeur ou la sécurité juridique de l’acquisition.

Cela peut notamment concerner :

• une extension non déclarée ;
• une transformation de garage en logement ;
• une modification de façade ;
• une création d’ouverture ;
• un changement de destination ;
• une piscine ;
• une véranda ;
• une division ;
• un aménagement de combles ;
• une construction implantée en contradiction avec le permis.

Le vendeur doit remettre les autorisations disponibles et répondre loyalement aux questions relatives aux travaux.

La dissimulation d’une irrégularité connue peut entraîner :

• une action pour défaut d’information ;
• une action pour dol si l’intention de tromper est démontrée ;
• une demande indemnitaire ;
• dans certaines situations, une remise en cause de la vente.

Le risque ne disparaît pas automatiquement parce que les travaux sont anciens. Il faut distinguer :

• les délais de poursuite ;
• la possibilité d’une régularisation ;
• les conséquences civiles ;
• les droits des tiers ;
• l’opposabilité des règles d’urbanisme ;
• les difficultés d’assurance ou de reconstruction.

Les irrégularités d’urbanisme peuvent encore produire des conséquences civiles et patrimoniales, même lorsque la situation pénale est différente.

Que faut-il demander pour vérifier la régularité des travaux ?

Il convient de réunir :

• le permis de construire ;
• la déclaration préalable ;
• les plans autorisés ;
• les arrêtés ;
• la déclaration d’ouverture de chantier ;
• la déclaration attestant l’achèvement et la conformité ;
• les éventuelles oppositions ;
• les certificats ou courriers de la mairie ;
• les autorisations de copropriété ;
• les factures ;
• les assurances des entreprises.

Il faut comparer :

• l’état autorisé ;
• l’état représenté sur les plans ;
• l’état réellement construit ;
• l’usage actuel des locaux.

Une autorisation délivrée pour un abri, une annexe ou un garage ne vaut pas nécessairement autorisation pour un logement.

Rôle du notaire et de l’agent immobilier

Le notaire et l’agent immobilier ont chacun un devoir de loyauté et de vigilance, dans les limites de leur mission respective.

(7 questions)

Quelle valeur possède le questionnaire rempli pour le notaire ?

Le questionnaire du vendeur ne remplace ni le DDT ni les vérifications juridiques nécessaires.

Il constitue néanmoins un document important, car il permet de recueillir les déclarations du vendeur sur :

• les travaux ;
• les sinistres ;
• les assurances ;
• les litiges ;
• les servitudes ;
• la copropriété ;
• les autorisations ;
• les équipements ;
• les occupations ;
• les procédures administratives.

Lorsqu’il est daté et signé, il peut servir de preuve :

• des questions posées ;
• des réponses données ;
• de la connaissance d’une information ;
• d’une déclaration inexacte ;
• d’une omission ;
• de la transmission d’un document.

Une réponse fausse ou volontairement incomplète peut fragiliser la position du vendeur.

Exemple : répondre « non » à la question relative aux sinistres alors que plusieurs expertises d’assurance ont été organisées peut constituer un élément important du dossier.

Le questionnaire doit toutefois être interprété avec les autres pièces. Une réponse imprécise ne prouve pas automatiquement une intention frauduleuse.

Le questionnaire du notaire protège-t-il le notaire ?

Pas automatiquement.

Le notaire peut normalement s’appuyer sur les déclarations des parties pour des faits qu’il ne peut pas vérifier directement.

Il ne peut toutefois pas toujours se contenter de reproduire une déclaration lorsqu’elle :

• conditionne l’efficacité juridique de l’acte ;
• est contredite par les pièces ;
• paraît manifestement incohérente ;
• peut être vérifiée dans un registre ou par une publicité légale ;
• appelle une vérification juridique élémentaire.

La Cour de cassation rappelle que le notaire doit effectuer les investigations utiles, spécialement lorsqu’une publicité légale existe, pour vérifier les déclarations du vendeur qui conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte (Cour de cassation, première chambre civile, 11 janvier 2017, pourvoi n° 15-22.776).

Le notaire devait-il effectuer des vérifications supplémentaires ?

Cela dépend de la nature de l’information.

Ce qui relève du notaire

Le notaire doit notamment assurer la sécurité et l’efficacité juridique de l’acte.

Il peut devoir vérifier ou faire préciser :

• la propriété ;
• les servitudes ;
• les hypothèques ;
• les autorisations d’urbanisme ;
• les informations publiées ;
• les arrêtés administratifs ;
• la situation de copropriété ;
• les pièces obligatoires ;
• les déclarations dont dépend la portée de la vente.

Une décision de 2025 a, par exemple, examiné le devoir d’information du notaire en présence d’éléments relatifs à la situation d’urbanisme d’un immeuble et à sa conformité au permis de construire.

Ce qui ne relève pas normalement du notaire

Le notaire n’est pas un expert en bâtiment.

Il ne lui appartient pas, sauf circonstance particulière :

• d’ouvrir les murs ;
• d’examiner les fondations ;
• de détecter une infiltration masquée ;
• de contrôler la charpente ;
• de vérifier le ferraillage ;
• de mesurer les performances thermiques ;
• de déterminer l’origine d’une fissure.

Sa responsabilité ne peut donc pas être retenue uniquement parce qu’un défaut technique invisible a été découvert après la vente.

Quand un notaire doit-il approfondir ses vérifications ?

Des investigations complémentaires peuvent être nécessaires lorsqu’il dispose :

• d’un certificat d’urbanisme inquiétant ;
• d’un arrêté publié ;
• d’une contradiction entre les plans et l’état déclaré ;
• d’un rapport de sinistre ;
• d’une mention de catastrophe naturelle ;
• d’un acte antérieur révélant une irrégularité ;
• d’une réponse ambiguë du vendeur ;
• d’une information qui compromet l’usage annoncé du bien.

Le notaire doit alors :

• demander les pièces ;
• alerter les parties ;
• expliquer les conséquences ;
• adapter les clauses ;
• éventuellement recommander de reporter la signature.

Il ne doit pas authentifier comme certaine une situation juridique que ses propres documents rendent douteuse.

L’agent immobilier devait-il signaler une anomalie visible ?

L’agent immobilier doit transmettre loyalement les informations dont il dispose et ne doit pas présenter le bien de manière trompeuse.

Il doit notamment éviter :

• de minimiser une infiltration connue ;
• de présenter une pièce comme habitable si une irrégularité lui a été signalée ;
• de reprendre une surface ou une description manifestement incohérente ;
• d’affirmer qu’un défaut a été réparé sans justificatif ;
• de dissimuler un rapport qui lui a été transmis ;
• de rassurer l’acquéreur sur une question technique qu’il n’a pas vérifiée.

Sa responsabilité peut être engagée lorsque sa faute a contribué au préjudice ou à l’annulation de la vente. La Cour de cassation a notamment admis qu’un agent immobilier dont la faute avait concouru à une vente annulée pour dol pouvait devoir réparer les conséquences dommageables subies par l’acquéreur (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er juin 2023, pourvoi n° 21-22.192).

L’agent immobilier n’est toutefois pas un diagnostiqueur ni un expert en bâtiment.

Il ne doit pas être tenu de découvrir un défaut :

• totalement invisible ;
• situé dans une partie inaccessible ;
• nécessitant des sondages ;
• relevant d’une étude structurelle ;
• impossible à identifier sans compétence spécialisée.

Que doit faire l’agent en présence de fissures ou de traces d’humidité ?

Il ne doit pas porter un diagnostic qu’il n’est pas compétent pour établir.

Il devrait en revanche :

• signaler l’anomalie ;
• interroger le vendeur ;
• demander les anciens rapports ;
• transmettre les réponses à l’acquéreur ;
• éviter toute affirmation rassurante non justifiée ;
• recommander, si nécessaire, un examen technique avant l’engagement définitif.

L’agent ne peut pas affirmer « ce ne sont que des fissures esthétiques » ou « cette humidité vient seulement d’un manque d’aération » sans élément technique fiable.

La visibilité d’une anomalie peut également avoir une incidence sur les droits de l’acquéreur. Des photographies d’annonce montrant une vétusté, des moisissures ou de l’humidité peuvent être utilisées pour discuter le caractère apparent du défaut.

L’agent immobilier doit-il vérifier lui-même tous les diagnostics ?

Non.

Il n’a pas vocation à refaire les mesures et investigations du diagnostiqueur.

Il doit néanmoins réagir en présence :

• d’un diagnostic expiré ;
• d’une absence manifeste de document obligatoire ;
• d’une incohérence évidente ;
• d’une surface incompatible avec les informations disponibles ;
• d’une anomalie visible contredisant directement l’annonce ;
• d’un rapport incomplet qui lui a été signalé.

Lorsqu’une information relève d’un spécialiste régulièrement mandaté et qu’aucune incohérence n’est apparente, l’agent peut généralement s’appuyer sur ce document.

Il ne doit cependant pas modifier, résumer de manière trompeuse ou dissimuler les réserves du diagnostic.

Fondements juridiques et preuve

Défaut d’information, dol et vice caché obéissent à des conditions distinctes ; la connaissance du vendeur se prouve par un faisceau d’indices.

(4 questions)

Comment distinguer un défaut d’information, un dol et un vice caché ?

Ces notions peuvent concerner le même défaut, mais elles ne reposent pas sur les mêmes conditions.

Défaut d’information

Le défaut d’information correspond à l’absence de communication d’une donnée déterminante que l’une des parties devait transmettre à l’autre (article 1112-1 du Code civil).

Il faut notamment établir :

• que l’information était due ;
• qu’elle avait un lien direct et nécessaire avec la vente ;
• que l’acquéreur l’ignorait légitimement ;
• qu’elle n’a pas été communiquée.

L’intention de tromper n’est pas toujours nécessaire pour caractériser un simple manquement au devoir d’information.

Dol

Le dol suppose (article 1137 du Code civil) :

• des manœuvres ;
• un mensonge ;
• ou une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante.

Il faut donc établir la volonté de tromper l’acquéreur ou d’obtenir son consentement en cachant volontairement une information.

Exemples possibles :

• repeindre une zone uniquement pour masquer des infiltrations tout en affirmant qu’aucune fuite n’a jamais existé ;
• cacher un rapport structurel défavorable ;
• nier des sinistres connus ;
• présenter comme autorisée une extension irrégulière ;
• fournir volontairement un dossier incomplet.

Vice caché

Le vice caché concerne l’état matériel du bien (article 1641 du Code civil).

Il faut notamment démontrer :

• un défaut ;
• son antériorité à la vente ;
• son caractère caché ;
• sa gravité au regard de l’usage du bien.

La mauvaise foi du vendeur n’est pas nécessaire pour invoquer l’existence du vice caché.

Elle devient notamment importante pour :

• écarter une clause d’exclusion ;
• obtenir des dommages-intérêts supplémentaires ;
• établir un dol.

Peut-on invoquer plusieurs fondements ?

Oui, sous réserve de respecter les conditions propres à chacun.

Selon les faits, l’acquéreur peut notamment examiner :

• la garantie des vices cachés contre le vendeur ;
• le défaut d’information ;
• le dol ;
• la responsabilité du diagnostiqueur ;
• la responsabilité de l’agent immobilier ;
• la responsabilité du notaire ;
• la responsabilité des entreprises ayant effectué les travaux ;
• l’action directe contre leurs assureurs.

Les demandes peuvent être présentées :

• à titre principal ;
• à titre subsidiaire ;
• contre plusieurs intervenants selon leur mission.

Il faut cependant éviter de présenter comme interchangeables :

• l’erreur du diagnostiqueur ;
• la connaissance du vendeur ;
• la faute de l’agent ;
• le défaut de vérification juridique du notaire.

Chaque responsabilité exige une démonstration distincte.

Comment prouver que le vendeur connaissait le défaut ?

La connaissance peut résulter d’un faisceau d’indices :

• déclarations de sinistre ;
• rapports d’assurance ;
• expertises antérieures ;
• devis ;
• factures ;
• réparations successives ;
• courriels ;
• SMS ;
• procès-verbaux de copropriété ;
• attestations de voisins ;
• photographies anciennes ;
• questionnaires remplis pour le notaire ;
• réponses données à l’agent immobilier ;
• travaux de masquage ;
• déclarations contradictoires.

Il faut rechercher la connaissance du défaut réel et de sa gravité.

Un devis ancien de peinture ne prouve pas nécessairement que le vendeur connaissait un défaut structurel.

En revanche, une expertise concluant à un mouvement de fondations, suivie d’un simple rebouchage avant la vente, constitue un élément beaucoup plus significatif.

Que faire après la découverte d’une information omise ?

Il est recommandé de :

• conserver l’acte, le compromis et toutes leurs annexes ;
• récupérer le DDT complet ;
• conserver l’annonce immobilière ;
• demander le questionnaire rempli par le vendeur ;
• rechercher les autorisations d’urbanisme ;
• obtenir les procès-verbaux de copropriété ;
• réunir les factures et rapports antérieurs ;
• préserver les photographies originales ;
• faire constater le défaut ;
• organiser une expertise contradictoire ;
• convoquer le vendeur, le diagnostiqueur et les intermédiaires concernés ;
• vérifier immédiatement les délais d’action.

Il faut éviter de réparer définitivement avant que le défaut, sa cause et son caractère détectable aient été suffisamment documentés.

Tableau récapitulatif

Situation	Interlocuteur principal à examiner	Point déterminant
Diagnostic réglementaire absent	Vendeur	Conséquences prévues par le CCH
Diagnostic erroné	Diagnostiqueur et assureur	Faute, préjudice et lien causal
Défaut hors mission du diagnostic	Vendeur ou constructeur	Connaissance et responsabilité propre
Sinistre CatNat indemnisé non déclaré	Vendeur	Information obligatoire dans l’état des risques
Expertise antérieure cachée	Vendeur	Caractère déterminant et intention éventuelle
Travaux sans autorisation	Vendeur, notaire, agent selon leurs informations	Situation juridique et déclarations
Arrêté de mise en sécurité absent du dossier	Vendeur	Résolution ou diminution du prix à examiner
Anomalie visible minimisée	Agent immobilier ou vendeur	Information connue et déclarations
Défaut techniquement invisible	Vendeur s’il le connaissait	Preuve de la connaissance
Mensonge intentionnel	Vendeur ou représentant	Dol
Défaut matériel grave et antérieur	Vendeur	Garantie des vices cachés
Vérification juridique omise	Notaire	Efficacité de l’acte et éléments disponibles

Comment Check my House peut intervenir ?

Check my House peut intervenir afin d’analyser techniquement le défaut découvert et de comparer les constatations avec les diagnostics et informations remis avant la vente.

Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :

• l’analyse du dossier de diagnostic technique ;
• l’examen des réserves et limites des diagnostics ;
• le relevé des désordres ;
• l’analyse de leur détectabilité apparente ;
• l’étude des photographies de l’annonce ;
• l’analyse des anciennes réparations ;
• l’examen des factures et expertises antérieures ;
• l’analyse de la chronologie ;
• l’identification des investigations nécessaires ;
• la préparation d’une expertise amiable contradictoire ;
• l’analyse des travaux de reprise ;
• la préparation des éléments techniques destinés à un avocat.

L’expert en bâtiment peut notamment donner un avis sur :

• la visibilité du défaut ;
• son accessibilité ;
• son ancienneté probable ;
• les symptômes qui existaient avant la vente ;
• la cohérence des réparations anciennes ;
• le périmètre technique du diagnostic ;
• les investigations qui auraient permis de détecter le défaut ;
• les causes probables et les travaux nécessaires.

Il ne doit pas :

• conclure seul à l’existence juridique d’un dol ;
• affirmer définitivement que le vendeur connaissait le vice ;
• remplacer le diagnostiqueur certifié pour refaire un diagnostic réglementaire ;
• décider de la responsabilité du notaire ou de l’agent immobilier ;
• garantir l’annulation de la vente ;
• confondre l’absence de mention dans un diagnostic avec l’absence de défaut ;
• certifier l’absence de vice caché dans les parties masquées.

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise malfaçons et non-conformités.

Sources juridiques principales

Textes officiels

• Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-4 à L. 271-6 : composition du dossier de diagnostic technique, conséquences de l’absence de certains documents, compétence, assurance, impartialité et indépendance du diagnostiqueur.
• Code de l’environnement, article L. 125-5 : information sur les risques et sur les sinistres antérieurs ayant donné lieu à certaines indemnisations.
• Code civil, article 1112-1 : devoir précontractuel d’information et charge de la preuve de sa délivrance.
• Code civil, article 1137 : manœuvres, mensonges et dissimulation intentionnelle constitutive d’un dol.
• Code civil, article 1641 : définition du vice caché affectant l’usage du bien.

Jurisprudence et références

• Cour de cassation, chambre mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686 : responsabilité du diagnostiqueur en cas d’état relatif aux termites erroné.
• Cour de cassation, première chambre civile, 11 janvier 2017, pourvoi n° 15-22.776 : devoir du notaire de vérifier les déclarations conditionnant la validité ou l’efficacité de l’acte, notamment lorsqu’une publicité légale existe.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er juin 2023, pourvoi n° 21-22.192 : responsabilité de l’agent immobilier dont la faute a concouru aux conséquences d’une vente annulée pour dol (référence à confirmer auprès d’un avocat).

Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.

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