Les actes de vente de maisons et d’appartements anciens comportent fréquemment une clause par laquelle le vendeur déclare ne pas garantir les vices cachés dont il n’aurait pas eu connaissance.
Cette clause, également appelée clause de non-garantie ou clause d’exonération des vices cachés, peut protéger un vendeur particulier de bonne foi. Elle ne constitue toutefois pas une immunité générale.
Elle devient notamment inopposable lorsque le vendeur connaissait le vice avant la vente. Elle ne peut pas non plus être utilement invoquée par un vendeur professionnel réputé connaître les défauts du bien. Le vendeur qui a personnellement exécuté les travaux à l’origine du vice peut également être assimilé à un vendeur professionnel pour l’application de cette garantie.
L’analyse doit donc distinguer :
- l’existence juridique du vice caché ;
- la présence d’une clause dans l’acte ;
- la qualité du vendeur ;
- sa connaissance réelle ou présumée du défaut ;
- les informations communiquées à l’acquéreur ;
- les éventuelles manœuvres ou dissimulations ;
- les travaux et sinistres antérieurs.
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- Comprendre la clause d’exonération des vices cachés (2)
- Bonne foi, connaissance du vice et opposabilité (3)
- Prouver la connaissance du vice par le vendeur (4)
- Vendeur professionnel et vendeur ayant réalisé les travaux (2)
- Dissimulation, dol et réticence dolosive (3)
- Recours, indemnisation et conséquences financières (2)
- Vérifier concrètement l’opposabilité de la clause (2)
- Comment Check my House peut intervenir (1)
- Tableau récapitulatif : opposabilité de la clause selon la situation
- Faire vérifier par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre la clause d’exonération des vices cachés
Qu’est-ce qu’une clause d’exonération des vices cachés ?
L’article 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, même lorsqu’il ne les connaissait pas, sauf s’il a stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie dans cette hypothèse.
La clause a donc pour objet de limiter ou d’exclure la garantie légale du vendeur lorsqu’il ignorait réellement le vice au moment de la vente.
Dans un acte immobilier, elle peut notamment indiquer que l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de la vente et renonce à exercer un recours contre le vendeur pour les vices cachés que celui-ci n’aurait pas connus.
Cette clause ne signifie pas :
- que le bien est dépourvu de vice ;
- que l’acquéreur renonce à tout recours, quelle que soit la situation ;
- que le vendeur peut dissimuler un défaut ;
- que les diagnostics deviennent inutiles ;
- que les déclarations du vendeur sont dépourvues de valeur ;
- que les autres fondements juridiques sont automatiquement exclus.
La rédaction exacte de la clause doit être vérifiée dans le compromis et dans l’acte authentique. Une clause peut contenir des exceptions, notamment lorsque le vendeur possède une qualité professionnelle ou lorsqu’il a lui-même réalisé des travaux.
Cette clause est-elle toujours valable ?
Non. La clause n’est pas toujours opposable à l’acquéreur.
Elle peut notamment être écartée lorsque :
- le vendeur connaissait le vice ;
- le vendeur est juridiquement considéré comme un vendeur professionnel ;
- le vendeur a personnellement réalisé les travaux à l’origine du vice ;
- une dissimulation intentionnelle est démontrée ;
- les déclarations contractuelles du vendeur sont inexactes ;
- un autre fondement juridique autonome est applicable.
L’article 1643 du Code civil permet au vendeur d’exclure la garantie uniquement lorsqu’il ignorait le vice. La Cour de cassation rappelle qu’un vendeur qui connaissait le défaut ne peut pas invoquer la clause stipulée dans l’acte.
La clause n’empêche pas non plus l’acquéreur d’agir sur un autre fondement lorsque les conditions correspondantes sont réunies, notamment :
- le dol ou la réticence dolosive ;
- le manquement à une obligation d’information ;
- l’obligation de délivrance conforme ;
- la responsabilité du vendeur-constructeur ;
- la responsabilité d’un diagnostiqueur ;
- la responsabilité d’un agent immobilier ou d’un autre professionnel.
Le choix du fondement doit cependant être juridiquement cohérent avec la nature du défaut et les faits pouvant être prouvés.
Bonne foi, connaissance du vice et opposabilité
La clause peut-elle protéger un vendeur particulier de bonne foi ?
Oui. La clause peut protéger un vendeur particulier qui ignorait réellement le vice au moment de la vente.
Dans ce cas, l’acquéreur peut être privé de l’action fondée sur la garantie des vices cachés contre ce vendeur, même si le défaut existait avant la vente et répondait aux critères de l’article 1641 du Code civil.
La bonne foi ne signifie pas seulement que le vendeur affirme ne pas avoir connu le problème. Elle doit être appréciée à partir des circonstances :
- l’occupation du bien ;
- les manifestations antérieures ;
- les travaux déjà réalisés ;
- les courriers reçus ;
- les interventions d’entreprises ;
- les déclarations de sinistre ;
- les rapports techniques ;
- les échanges avec la copropriété ;
- la nature et la fréquence des désordres.
La Cour de cassation a admis l’application d’une clause au profit de vendeurs particuliers qui avaient fait réparer d’anciennes fissures et pouvaient légitimement penser que les travaux avaient définitivement mis fin au sinistre. Les juges avaient retenu qu’ils ne pouvaient pas, en tant que particuliers, prévoir l’apparition de nouveaux désordres dont le lien avec les anciens dommages n’était pas formellement établi.
Cette décision montre que l’existence d’anciennes réparations ne suffit pas toujours à caractériser la mauvaise foi. Il faut rechercher ce que le vendeur savait réellement au jour de la vente.
La clause est-elle opposable lorsque le vendeur connaissait le défaut ?
Non. Un vendeur qui connaissait le vice ne peut pas se prévaloir de la clause de non-garantie.
La connaissance du vice rend la clause inefficace, même si elle figure expressément dans l’acte authentique et a été acceptée par l’acquéreur.
Il n’est pas toujours nécessaire de démontrer que le vendeur connaissait toute l’étendue technique du problème.
La Cour de cassation a ainsi censuré une décision ayant appliqué la clause alors que le vendeur avait, avant la vente, renforcé deux solives attaquées par des insectes xylophages. Le fait qu’il ne soit pas établi qu’il connaissait l’ampleur généralisée de l’attaque ne suffisait pas à le considérer comme ignorant du vice.
De même, la connaissance de la présence de mérule peut rendre le vendeur de mauvaise foi responsable de l’ensemble des dommages imputables à cette infestation, même s’il n’en mesurait pas toutes les extensions cachées.
Il faut néanmoins établir que le défaut connu avant la vente correspond au vice invoqué par l’acquéreur. La connaissance d’une anomalie ancienne, limitée et prétendument réparée n’établit pas automatiquement la connaissance d’un nouveau désordre présentant une cause différente.
Quelle différence existe-t-il entre mauvaise foi et simple ignorance ?
La mauvaise foi suppose que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente.
La simple ignorance signifie qu’il n’avait pas connaissance du défaut, même si celui-ci existait déjà.
- Vendeur ignorant le vice. Un vendeur particulier qui ignorait réellement le vice peut bénéficier de la clause de non-garantie. En l’absence d’une clause valable, il reste en principe tenu de la garantie des vices cachés, mais l’article 1646 limite alors ses obligations à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente.
- Vendeur connaissant le vice. Il ne peut pas invoquer la clause, peut être tenu à la restitution ou à la réduction du prix et peut devoir indemniser les préjudices consécutifs au vice. L’article 1645 prévoit qu’il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur.
- Vendeur ayant commis un dol. Le dol ajoute un élément intentionnel : le vendeur ne s’est pas seulement abstenu de garantir un défaut connu, il a volontairement trompé l’acquéreur ou dissimulé une information dont il savait qu’elle était déterminante pour son consentement.
Ainsi : l’ignorance peut permettre l’application de la clause ; la connaissance du vice rend la clause inopposable ; la dissimulation intentionnelle peut, en plus, caractériser un dol.
Prouver la connaissance du vice par le vendeur
Comment prouver que le vendeur connaissait le vice ?
La connaissance du vice est un fait pouvant être établi par un ensemble d’indices concordants.
L’acquéreur doit réunir les éléments démontrant que le vendeur avait été confronté, avant la vente, au défaut ou à des manifestations suffisamment significatives.
Les preuves peuvent notamment comprendre :
- des devis antérieurs ;
- des factures de réparation ;
- des déclarations de sinistre ;
- des rapports d’expertise ;
- des courriers d’assurance ;
- des photographies anciennes ;
- des échanges avec des entreprises ;
- des courriels et messages ;
- des procès-verbaux de copropriété ;
- des courriers du syndic ;
- des témoignages de voisins ;
- des traces de travaux destinés à masquer le défaut ;
- des matériaux récemment remplacés ;
- des annonces immobilières anciennes ;
- des documents administratifs ;
- des attestations relatives à des infiltrations ou à des fissures antérieures.
Le Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Hors les cas dans lesquels la loi impose un mode particulier, la preuve peut être apportée par tout moyen.
Un seul document peut parfois suffire, mais la preuve repose souvent sur un faisceau d’indices :
- le défaut s’était déjà manifesté ;
- le vendeur avait demandé un avis ou un devis ;
- il avait fait réaliser une réparation ;
- la réparation était visible ou récente ;
- aucune information n’a été communiquée à l’acquéreur ;
- le même défaut est réapparu après la vente.
Le rapport d’expertise doit distinguer la preuve technique de l’antériorité du vice et la preuve juridique de sa connaissance par le vendeur. Ce sont deux questions différentes.
Les anciennes réparations constituent-elles une preuve ?
Les anciennes réparations peuvent constituer une preuve importante, mais leur portée dépend de leur nature et du contexte.
Elles peuvent démontrer que le vendeur connaissait :
- l’existence de fissures ;
- des infiltrations répétées ;
- une infestation parasitaire ;
- des mouvements de fondations ;
- un défaut de toiture ;
- un refoulement d’assainissement ;
- un problème d’humidité ;
- une faiblesse structurelle.
Une réparation très récente, limitée à la dissimulation visuelle du défaut, peut constituer un indice sérieux de connaissance. Cela peut notamment concerner :
- le rebouchage de fissures sans traitement de leur cause ;
- une peinture appliquée localement sur des traces d’humidité ;
- la pose d’un doublage devant un mur humide ;
- le remplacement ponctuel d’un élément attaqué ;
- l’application d’un produit masquant temporairement une infiltration ;
- la remise en état esthétique d’une zone ayant fait l’objet d’un sinistre.
Toutefois, une réparation antérieure ne prouve pas nécessairement que le vendeur savait que le vice persistait. Lorsque des travaux avaient été prescrits par un professionnel et que le vendeur pouvait raisonnablement les considérer comme efficaces, la clause peut rester applicable s’il n’existait aucun signe de réapparition avant la vente.
Il faut donc déterminer : pourquoi les travaux avaient été réalisés ; qui les avait préconisés ; quelle cause avait été identifiée ; si les travaux étaient présentés comme définitifs ; si le désordre avait réapparu ; si le vendeur en avait été informé ; si les réparations avaient été déclarées à l’acquéreur.
Les devis antérieurs peuvent-ils établir la connaissance du vice ?
Oui. Un devis demandé ou reçu avant la vente peut établir que le vendeur avait connaissance d’un problème. Sa force probante dépend toutefois de son contenu.
Un devis est particulièrement utile lorsqu’il mentionne précisément :
- l’adresse du bien ;
- la date ;
- le désordre constaté ;
- son origine ;
- la zone concernée ;
- les travaux nécessaires ;
- le caractère urgent ou structurel de l’intervention ;
- l’identité du vendeur comme demandeur ou destinataire.
Un devis intitulé « reprise de fissures structurelles liées à un mouvement de fondations » sera généralement plus significatif qu’une estimation sommaire indiquant seulement « travaux de peinture ».
Il faut également vérifier que le devis a réellement été porté à la connaissance du vendeur. Un document établi par une entreprise, mais jamais transmis ou reçu, ne démontre pas nécessairement sa connaissance personnelle.
La Cour de cassation a récemment rappelé que les juges doivent rechercher concrètement si le vendeur avait été alerté par un professionnel, notamment lorsqu’un couvreur était déjà intervenu après un dégât des eaux ou avait signalé l’état dégradé d’une toiture.
Plusieurs devis successifs portant sur le même problème, notamment lorsqu’ils n’ont pas été suivis de travaux, peuvent constituer un indice particulièrement important.
Les déclarations d’assurance antérieures sont-elles utiles ?
Oui. Les déclarations de sinistre, expertises d’assurance et indemnités antérieures peuvent être déterminantes.
Elles peuvent établir :
- la date d’apparition du désordre ;
- sa nature ;
- sa répétition ;
- sa cause supposée ;
- les zones affectées ;
- la connaissance du vendeur ;
- les travaux préconisés ;
- les travaux effectivement réalisés ;
- l’existence d’une indemnisation ;
- une éventuelle réouverture du dossier.
Les documents utiles comprennent notamment :
- la déclaration de sinistre ;
- l’accusé de réception de l’assureur ;
- le rapport d’expertise ;
- la proposition d’indemnité ;
- la facture de reprise ;
- les photographies du sinistre ;
- les courriers de classement ;
- les décisions relatives à une catastrophe naturelle ;
- les déclarations effectuées auprès de l’assurance dommages-ouvrage.
Une déclaration ancienne ne prouve pas automatiquement que le vice invoqué après la vente est identique. Il faut établir un lien technique entre le sinistre antérieur et le désordre actuel.
La connaissance d’un ancien sinistre correctement réparé ne suffit pas toujours à caractériser la mauvaise foi. En revanche, le silence sur un sinistre important, des réparations incomplètes ou une réapparition connue avant la vente peut fragiliser fortement la clause.
Vendeur professionnel et vendeur ayant réalisé les travaux
Le vendeur professionnel peut-il invoquer la clause ?
En principe, non.
Le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue. Cette présomption est irréfragable, ce qui signifie qu’il ne peut pas démontrer qu’il ignorait réellement le défaut pour échapper à sa responsabilité. Il ne peut donc pas opposer à l’acquéreur une clause limitant ou excluant la garantie.
La qualification de vendeur professionnel doit cependant être établie. Elle ne dépend pas uniquement :
- de l’existence d’une société ;
- de l’inscription du vendeur au registre du commerce ;
- de sa profession dans un domaine sans rapport avec le bien vendu ;
- du fait qu’il possède plusieurs immeubles.
Il faut examiner l’activité réellement exercée et son rapport avec la vente considérée. Peuvent notamment être concernés :
- un marchand de biens ;
- un promoteur ;
- un vendeur qui réalise habituellement des opérations immobilières ;
- une société ayant construit ou fait rénover le bien en vue de sa revente ;
- une personne assimilée à un professionnel parce qu’elle a réalisé les travaux à l’origine du vice.
La Cour de cassation a rappelé en janvier 2024 que la qualité générale de professionnel ne suffit pas. Il faut rechercher si le vendeur exerce habituellement une activité de vente correspondant à la nature du bien concerné.
Chaque dossier doit donc être analysé à partir de l’objet social, de l’activité réelle, du nombre d’opérations, de la nature des travaux et des circonstances de la vente.
Le vendeur ayant lui-même réalisé les travaux est-il assimilé à un professionnel ?
Oui, lorsque les travaux personnellement réalisés sont à l’origine du vice invoqué.
La Cour de cassation juge que le vendeur qui a lui-même exécuté les travaux défectueux doit être assimilé à un vendeur professionnel pour l’application de la garantie des vices cachés. Il est alors réputé connaître les défauts résultant de ses propres travaux et ne peut pas invoquer la clause de non-garantie.
Cette règle a notamment été confirmée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 19 octobre 2023, puis rappelée dans un arrêt du 13 novembre 2025.
La qualification suppose toutefois de démontrer : que le vendeur a personnellement réalisé les travaux ; que ces travaux sont à l’origine du vice ; que le défaut existait lors de la vente ; que le vice était caché et suffisamment grave.
Il peut notamment s’agir :
- d’une extension construite par le vendeur ;
- d’une ouverture réalisée dans un mur porteur ;
- d’une toiture refaite sans entreprise ;
- d’une installation d’assainissement créée par le vendeur ;
- d’une modification de charpente ;
- d’une salle d’eau aménagée avec une étanchéité défectueuse ;
- de réseaux encastrés personnellement réalisés ;
- d’une reprise de fondations ;
- d’un drainage exécuté sans professionnel.
La seule réalisation de travaux sans facture ne suffit pas à établir automatiquement que tous les désordres du bien étaient connus du vendeur. Le lien entre les travaux exécutés et le vice doit être démontré.
Lorsque le vendeur s’est contenté de commander les travaux à une entreprise, son assimilation à un vendeur professionnel n’est pas automatique sur ce seul fondement. Il faut alors examiner sa qualité, son niveau d’implication et sa connaissance réelle des difficultés.
Dissimulation, dol et réticence dolosive
La clause protège-t-elle le vendeur en cas de dissimulation ?
Non. Une clause de non-garantie ne protège pas un vendeur qui a intentionnellement dissimulé le défaut.
La dissimulation peut résulter :
- de travaux destinés à masquer temporairement le problème ;
- de déclarations mensongères ;
- de la suppression de documents ;
- du silence sur des sinistres importants ;
- de la non-transmission d’un rapport d’expertise ;
- de la présentation d’une réparation provisoire comme définitive ;
- de la remise en peinture d’une zone humide sans traitement ;
- de la dissimulation de fissures actives ;
- du retrait d’éléments révélant le vice.
L’acquéreur doit toutefois prouver le caractère intentionnel de la dissimulation.
Le simple fait de ne pas avoir spontanément parlé d’une ancienne réparation ne caractérise pas toujours un dol. Il faut établir que le vendeur détenait une information déterminante et qu’il l’a volontairement cachée afin d’obtenir le consentement de l’acquéreur.
La preuve peut résulter d’un ensemble d’éléments concordants, tels qu’une réparation esthétique immédiatement antérieure à la vente, des déclarations contraires à des documents techniques et l’absence de transmission d’un rapport précisément consacré au défaut.
Quel est l’effet d’une réticence dolosive ?
La réticence dolosive est la dissimulation intentionnelle, par une partie, d’une information dont elle sait le caractère déterminant pour l’autre partie. L’article 1137 du Code civil l’assimile à un dol.
Pour être retenue, il faut généralement établir :
- que le vendeur détenait l’information ;
- qu’il connaissait son importance ;
- qu’il a volontairement choisi de ne pas la communiquer ;
- que l’acquéreur n’aurait pas contracté, ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, s’il avait été informé.
L’article 1130 précise en effet que le dol ne vicie le consentement que lorsqu’il a été déterminant dans la décision de contracter.
La réticence dolosive peut notamment concerner :
- un ancien sinistre structurel ;
- un rapport d’expertise défavorable ;
- des infiltrations récurrentes ;
- une infestation parasitaire ;
- des travaux non autorisés ;
- un risque de démolition ;
- une procédure en copropriété ;
- un défaut d’assainissement connu ;
- des fissures rebouchées avant la vente ;
- un dégât des eaux récurrent.
Lorsque le dol est établi, l’acquéreur peut notamment demander l’annulation de la vente si la dissimulation a déterminé son consentement. Le contrat annulé est alors censé n’avoir jamais existé et les prestations donnent lieu à restitution.
L’acquéreur peut également rechercher la réparation des préjudices causés par la tromperie. La Cour de cassation confirme que l’action fondée sur le dol ou la réticence dolosive peut coexister avec l’action en garantie des vices cachés. L’une n’exclut pas automatiquement l’autre.
L’acquéreur doit-il choisir entre le vice caché et le dol ?
Pas nécessairement dès le début du dossier.
Selon les faits, l’acquéreur peut invoquer plusieurs fondements à titre principal ou subsidiaire, sous réserve qu’ils reposent sur des éléments juridiquement compatibles.
L’action en garantie des vices cachés suppose principalement de prouver : un défaut caché ; son antériorité ; sa gravité.
Le dol nécessite en plus de démontrer : la connaissance de l’information ; sa dissimulation intentionnelle ; son caractère déterminant pour le consentement.
La Cour de cassation a jugé que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive d’une action en responsabilité fondée sur le dol ou la réticence dolosive commise avant ou lors de la conclusion du contrat.
Le choix dépend notamment :
- de la clause contenue dans l’acte ;
- des preuves de la connaissance du vendeur ;
- du caractère intentionnel de son comportement ;
- de la volonté de conserver ou de restituer le bien ;
- des préjudices subis ;
- des délais d’action applicables.
Une qualification trop rapide peut fragiliser la procédure. La stratégie doit être examinée avec un avocat à partir des pièces disponibles.
Recours, indemnisation et conséquences financières
Le vendeur peut-il être condamné à des dommages-intérêts supplémentaires ?
Oui, lorsque sa connaissance du vice est établie.
L’article 1645 du Code civil prévoit que le vendeur qui connaissait le vice est tenu, en plus des restitutions liées à la vente, de tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur.
La Cour de cassation admet que l’acquéreur peut exercer une action indemnitaire contre le vendeur de mauvaise foi indépendamment de l’action consistant à rendre le bien ou à obtenir une réduction du prix.
Selon les circonstances et les preuves produites, les préjudices peuvent notamment comprendre :
- les frais d’expertise ;
- les travaux conservatoires ;
- le relogement ;
- la perte de jouissance ;
- les frais de déménagement ;
- les dommages affectant les meubles ;
- certains frais financiers ;
- la surconsommation d’énergie ou d’eau ;
- la perte de loyers ;
- les frais de stockage ;
- la dépréciation résiduelle du bien ;
- les frais engagés inutilement en raison de la dissimulation.
L’indemnisation n’est pas automatique. Chaque préjudice doit être : réel ; justifié ; directement lié au vice ou au comportement du vendeur ; évalué de manière cohérente ; dépourvu de double indemnisation.
Le vendeur professionnel est réputé connaître le vice et peut être tenu de réparer l’ensemble des conséquences dommageables.
La clause empêche-t-elle de demander une résolution ou une réduction du prix ?
Lorsqu’elle est valable et opposable, la clause peut empêcher l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur particulier de bonne foi.
Lorsqu’elle est écartée, l’acquéreur retrouve les recours prévus par l’article 1644 du Code civil. Il peut alors choisir :
- de rendre le bien et d’obtenir la restitution du prix ;
- de conserver le bien et d’obtenir la restitution d’une partie du prix.
Le juge peut néanmoins refuser la résolution lorsque les conditions de gravité ne sont pas réunies ou lorsque la demande n’est pas proportionnée à la situation.
La réduction du prix ne correspond pas nécessairement, de manière automatique, au montant total des travaux. Elle vise à rétablir l’équilibre économique de la vente en tenant compte de la diminution de valeur provoquée par le vice.
Lorsque le vendeur connaissait le défaut, des dommages-intérêts peuvent s’ajouter à ces recours.
Vérifier concrètement l’opposabilité de la clause
Comment vérifier si la clause est réellement opposable ?
L’analyse doit être réalisée par étapes.
- Lire le compromis et l’acte authentique. Il faut retrouver la rédaction exacte de la clause, les déclarations du vendeur, les annexes, les travaux déclarés, les sinistres mentionnés, les assurances transmises, les diagnostics et les éventuelles exceptions prévues.
- Qualifier le vendeur. Il faut déterminer s’il est un particulier occasionnel, un professionnel de l’immobilier, un marchand de biens, une société ayant construit ou rénové pour revendre, ou un vendeur ayant personnellement exécuté les travaux litigieux.
- Rechercher les manifestations antérieures. Il convient d’identifier les sinistres, les fissures, les infiltrations, les réparations, les devis, les expertises, les échanges avec le syndic et les interventions d’assurance.
- Comparer les informations données et la réalité. Il faut vérifier si les documents remis à l’acquéreur décrivaient réellement le défaut, son origine, son étendue, sa fréquence, ses conséquences et les travaux encore nécessaires.
- Rechercher une éventuelle dissimulation. Une réparation récente, une peinture localisée, un doublage, un rebouchage ou une déclaration manifestement inexacte peuvent justifier des investigations complémentaires.
Quelle démarche suivre en cas de doute sur la clause ?
Lorsqu’un vice est découvert après l’achat, il convient de :
- conserver le compromis et l’acte authentique ;
- relever la rédaction exacte de la clause ;
- identifier les travaux réalisés par le vendeur ;
- réunir les diagnostics et les annexes ;
- rechercher les anciennes réparations ;
- demander les pièces relatives aux sinistres antérieurs ;
- conserver les photographies avant toute reprise ;
- faire établir une analyse technique ;
- informer le vendeur par écrit ;
- organiser une expertise amiable contradictoire ;
- surveiller les délais d’action ;
- consulter un avocat avant toute échéance de prescription.
Il est déconseillé de détruire ou de réparer définitivement les ouvrages litigieux avant que les parties aient pu les constater, sauf urgence de sécurité ou mesure conservatoire indispensable.
Comment Check my House peut intervenir
Comment Check my House peut intervenir ?
Check my House peut intervenir pour analyser techniquement les désordres découverts après l’achat et réunir les éléments utiles à l’examen de la clause de non-garantie.
Selon la lettre de mission, l’intervention peut comprendre :
- l’analyse des documents de vente disponibles ;
- l’étude des diagnostics ;
- l’examen des photographies antérieures ;
- le constat des désordres visibles ;
- la recherche des anciennes reprises ;
- l’analyse de la cohérence entre les réparations et le vice actuel ;
- l’identification de l’ancienneté probable du défaut ;
- la recherche des causes apparentes ;
- l’identification des investigations complémentaires ;
- le relevé photographique ;
- l’assistance lors d’une expertise amiable contradictoire ;
- l’estimation indicative des travaux ;
- la préparation d’un dossier technique destiné à un avocat.
L’expert en bâtiment peut constater qu’une fissure a été rebouchée, qu’un mur humide a récemment été doublé ou qu’une réparation ancienne semble liée au désordre actuel.
Il ne peut toutefois pas conclure seul et définitivement que le vendeur était de mauvaise foi ou qu’il a commis une réticence dolosive. Ces qualifications nécessitent une analyse juridique de l’ensemble des preuves et, en cas de contestation, relèvent du juge.
Tableau récapitulatif : opposabilité de la clause selon la situation
| Situation du vendeur | Clause généralement opposable ? | Conséquence principale |
|---|---|---|
| Particulier ignorant réellement le vice | Oui, sous réserve de la rédaction de l’acte | La garantie des vices cachés peut être exclue |
| Particulier connaissant le vice | Non | Garantie des vices cachés et dommages-intérêts possibles |
| Vendeur professionnel | Non | Présomption irréfragable de connaissance du vice |
| Vendeur ayant lui-même réalisé les travaux défectueux | Non, pour le vice causé par ses travaux | Assimilation à un vendeur professionnel |
| Ancien défaut réparé et considéré de bonne foi comme définitivement supprimé | Éventuellement | Analyse concrète de la connaissance du vendeur |
| Réparations destinées à masquer le défaut | Non si la connaissance ou la dissimulation est prouvée | Garantie et éventuel dol |
| Réticence dolosive | Non | Nullité possible et dommages-intérêts |
| Simple ancien devis imprécis | Pas automatiquement | Sa portée dépend du contenu et de sa réception par le vendeur |
| Déclaration de sinistre portant sur le même défaut | Potentiellement déterminante | Preuve possible de l’antériorité et de la connaissance |
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
Textes officiels (Légifrance)
- Code civil, article 1643, exclusion conventionnelle de la garantie lorsque le vendeur ignorait le vice.
- Code civil, article 1644, choix entre restitution du bien et réduction du prix.
- Code civil, article 1645, dommages-intérêts dus par le vendeur connaissant le vice.
- Code civil, article 1646, obligations du vendeur ignorant le vice.
- Code civil, article 1130, caractère déterminant du dol.
- Code civil, article 1137, définition de la réticence dolosive.
- Code civil, article 1178, effets de la nullité du contrat (articles 1178 à 1185).
- Code civil, article 1353, charge de la preuve.
- Code civil, article 1358, liberté des modes de preuve.
Références jurisprudentielles
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 mars 2007, pourvoi n° 06-12.299, connaissance du vice révélée par des travaux antérieurs sur des éléments attaqués par des insectes xylophages.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 décembre 2009, pourvoi n° 07-16.746, connaissance de la présence de mérule et inopposabilité de la clause.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 février 2011, pourvoi n° 09-70.266, application de la clause au profit de vendeurs particuliers ayant pu croire de bonne foi à l’efficacité des réparations.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 septembre 2020, pourvoi n° 19-18.104, coexistence de l’action en garantie des vices cachés et de l’action fondée sur le dol ou la réticence dolosive.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-15.536, assimilation à un vendeur professionnel de celui ayant lui-même réalisé les travaux à l’origine du vice.
- Cour de cassation, chambre commerciale, 17 janvier 2024, pourvoi n° 21-23.909, présomption irréfragable de connaissance du vice par le vendeur professionnel et nécessité de caractériser cette qualité.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 novembre 2025, pourvoi n° 24-11.221, confirmation du régime applicable au vendeur ayant lui-même réalisé les travaux défectueux.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 novembre 2025, pourvoi n° 23-18.899, nécessité de rechercher concrètement si le vendeur avait été alerté de l’état défectueux de la toiture.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
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