Une non-conformité contractuelle existe lorsque l’ouvrage réalisé ne correspond pas à ce qui avait été convenu entre les parties.
Elle peut notamment résulter :
- d’une différence avec les plans contractuels ;
- d’une prestation prévue mais non exécutée ;
- d’un matériau remplacé sans accord ;
- d’une dimension non respectée ;
- du déplacement d’une cloison ou d’une ouverture ;
- de l’absence d’un équipement ;
- de la mauvaise exécution d’un travail modificatif ;
- d’une performance contractuellement annoncée mais non obtenue.
La non-conformité doit être distinguée de la malfaçon.
La malfaçon concerne principalement la qualité de l’exécution. Un carrelage mal collé, un défaut d’étanchéité ou une canalisation présentant une contrepente peuvent constituer des malfaçons.
La non-conformité correspond à un écart entre la réalisation et le contrat. Une cloison prévue à un emplacement précis mais déplacée de vingt centimètres peut être techniquement bien exécutée tout en étant contractuellement non conforme.
Le vice caché constitue encore une qualification différente. Il suppose notamment un défaut caché, antérieur à la vente et suffisamment grave. Une prestation différente de celle promise relève d’abord de l’obligation d’exécuter le contrat conformément à son contenu.
L’article 1217 du Code civil permet, selon la situation, de demander l’exécution correcte du contrat, une réduction du prix, sa résolution ou la réparation des conséquences de l’inexécution. Ces sanctions peuvent parfois être cumulées lorsqu’elles ne sont pas incompatibles.
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- Identifier une non-conformité aux plans et à la notice (2)
- Matériaux différents et question de l’équivalence (2)
- Dimensions, cloisons, ouvertures et équipements (3)
- Modifications, avenants et valeur des documents (4)
- TMA en VEFA, réception et non-conformités apparentes (2)
- Exécution forcée, démolition et contrôle de proportionnalité (2)
- Réduction du prix et dommages-intérêts (2)
- Non-conformités apparentes et cachées après réception (2)
- Réagir face à une non-conformité découverte (1)
- Comment Check my House peut intervenir (1)
- Tableau récapitulatif : qualification et réponses possibles
- Faire vérifier par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Identifier une non-conformité aux plans et à la notice
Qu’est-ce qu’une non-conformité aux plans ?
Une non-conformité aux plans existe lorsque la construction ne correspond pas aux plans ayant acquis une valeur contractuelle.
Elle peut notamment concerner :
- l’implantation du bâtiment ;
- la surface ou les dimensions d’une pièce ;
- l’emplacement d’une cloison ;
- la position d’une porte ou d’une fenêtre ;
- le sens d’ouverture d’une porte ;
- la largeur d’un passage ;
- l’emplacement d’un escalier ;
- la hauteur sous plafond ;
- la disposition des équipements ;
- la configuration d’un balcon, d’une terrasse ou d’un garage ;
- le nombre ou la position des prises et équipements techniques.
L’écart doit être constaté par comparaison avec le document contractuellement applicable. Il ne suffit pas de comparer l’ouvrage au premier plan commercial reçu si un autre plan a ensuite été régulièrement accepté.
Dans un CCMI, le contrat doit notamment décrire la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire. Une notice descriptive conforme au modèle réglementaire doit être annexée au contrat.
En VEFA, l’acte authentique doit préciser la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue. La consistance du bien résulte notamment des plans, coupes et élévations comportant les cotes utiles et les surfaces des pièces et dégagements.
Qu’est-ce qu’une non-conformité à la notice descriptive ?
La notice descriptive précise les caractéristiques techniques et les prestations promises.
Selon le contrat, elle peut notamment décrire :
- les fondations ;
- les murs ;
- la charpente ;
- la couverture ;
- l’isolation ;
- les menuiseries ;
- les revêtements ;
- les équipements sanitaires ;
- le chauffage ;
- la ventilation ;
- les réseaux ;
- les équipements extérieurs ;
- les travaux restant à la charge du client.
Une non-conformité existe lorsque la prestation réalisée diffère de celle décrite. Exemples :
- isolant d’une nature ou d’une épaisseur différente ;
- menuiserie en PVC à la place de l’aluminium prévu ;
- carrelage d’un format différent ;
- volet manuel au lieu d’un volet motorisé ;
- équipement sanitaire supprimé ;
- système de chauffage différent ;
- absence d’un ouvrage expressément compris dans le prix.
Il faut examiner la rédaction exacte de la notice. Une description précise, comportant une marque, une référence, une dimension ou une performance, limite davantage les possibilités de substitution qu’une formulation générale.
En CCMI, la notice descriptive doit distinguer les prestations comprises dans le prix convenu et celles dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution. Le modèle est fixé par l’arrêté du 27 novembre 1991.
Matériaux différents et question de l’équivalence
Que faire lorsqu’un matériau différent a été posé ?
Il faut d’abord comparer le matériau posé avec :
- le contrat ;
- la notice descriptive ;
- le devis ;
- les plans de détail ;
- les choix de matériaux signés ;
- les éventuels avenants ;
- les courriels échangés ;
- les clauses autorisant une substitution.
Le constructeur ou le promoteur doit être interrogé par écrit sur :
- la référence du produit posé ;
- ses caractéristiques techniques ;
- la raison du remplacement ;
- sa date de mise en œuvre ;
- son équivalence éventuelle ;
- les documents validant la modification.
Le seul fait qu’un matériau soit différent ne permet pas toujours de déterminer immédiatement la réparation appropriée. Il faut examiner si la prestation était précisément définie et si le contrat autorisait une substitution.
Lorsque le remplacement n’a pas été convenu, le client peut notamment demander :
- la pose du matériau contractuellement prévu ;
- une solution réellement équivalente acceptée par écrit ;
- une réduction du prix ;
- l’indemnisation d’un préjudice démontré.
Les contrats ne peuvent être modifiés que par le consentement mutuel des parties, sauf disposition légale contraire.
Une prestation de qualité équivalente peut-elle être imposée ?
Pas automatiquement.
Le constructeur ou le promoteur ne peut pas se contenter d’affirmer qu’un produit est « équivalent » pour modifier unilatéralement une prestation précisément convenue.
Il faut vérifier si le contrat contient une clause de substitution et dans quelles conditions elle peut être utilisée. Une clause peut, par exemple, autoriser un remplacement en cas de difficulté sérieuse d’approvisionnement, de disparition d’un produit ou de contrainte technique.
Même lorsqu’une substitution est contractuellement permise, l’équivalence doit être appréciée à partir de critères objectifs :
- destination du produit ;
- dimensions ;
- résistance ;
- durabilité ;
- aspect ;
- couleur ;
- performance thermique ;
- performance acoustique ;
- classement de réaction au feu ;
- conditions d’entretien ;
- garantie du fabricant ;
- valeur commerciale.
Une prestation moins coûteuse ou moins performante ne devient pas équivalente du seul fait qu’elle remplit une fonction similaire.
Dans une affaire relative à une VEFA, la Cour de cassation a examiné les rapports entre la notice descriptive, la plaquette commerciale et une clause contractuelle de substitution de matériaux. Cette décision confirme que la portée de la substitution dépend des documents contractuels et des conditions prévues par l’acte.
Dimensions, cloisons, ouvertures et équipements
Que faire lorsqu’une dimension n’est pas respectée ?
La dimension doit être vérifiée au moyen d’une méthode de mesure adaptée et comparée au bon document contractuel.
Il convient notamment de contrôler :
- la cote figurant sur le plan ;
- l’échelle du plan ;
- la nature de la cote, brute ou finie ;
- la présence éventuelle d’une tolérance ;
- la méthode de calcul de la surface ;
- l’épaisseur des doublages et revêtements ;
- la version du plan applicable.
Une différence de quelques millimètres ne produit pas les mêmes conséquences qu’une perte importante de largeur, de hauteur ou de surface.
L’écart peut affecter :
- l’implantation d’un meuble ;
- le passage d’un fauteuil roulant ;
- l’utilisation d’un équipement ;
- la surface habitable ;
- le stationnement d’un véhicule ;
- la hauteur disponible sous un escalier ;
- la valeur ou la destination d’une pièce.
Il faut distinguer l’existence de la non-conformité et la sanction applicable. Même si l’écart est réel, une démolition complète ne sera pas automatiquement ordonnée si une correction moins lourde ou une indemnisation proportionnée permet de réparer le préjudice.
Pour certaines différences de surface en VEFA, un régime particulier peut permettre une diminution du prix lorsque la surface livrée est inférieure de plus d’un vingtième à celle annoncée, sous réserve des stipulations contractuelles et de la méthode de calcul applicable.
Que faire lorsqu’une cloison ou une ouverture est déplacée ?
Le déplacement doit être relevé précisément sur le plan.
Il convient de mesurer :
- la distance entre la position prévue et la position réalisée ;
- les dimensions de la pièce après modification ;
- la largeur des passages ;
- l’incidence sur les équipements ;
- l’incidence sur l’ameublement ;
- l’incidence sur l’accessibilité ;
- l’incidence sur les réseaux.
Une cloison déplacée peut réduire une chambre, empêcher l’installation d’un placard ou rendre un espace difficilement utilisable.
Une ouverture déplacée peut modifier :
- l’éclairement naturel ;
- la distribution intérieure ;
- la façade ;
- la possibilité d’installer une cuisine ;
- l’accès à une terrasse ;
- l’implantation du mobilier ;
- la conformité au permis de construire.
Lorsque l’ouverture affecte un mur porteur, une façade ou un élément structurel, sa reprise ne doit pas être décidée sans l’avis du maître d’œuvre ou d’un bureau d’études de structure.
La demande doit être adressée par écrit au constructeur ou au promoteur avec : le plan contractuel ; un relevé de mesures ; des photographies ; la demande de mise en conformité ; un délai de réponse.
Que faire lorsqu’un équipement prévu est absent ?
L’absence d’un équipement contractuellement prévu constitue une inexécution.
Il peut notamment s’agir :
- d’un radiateur ;
- d’un sèche-serviettes ;
- d’une prise ;
- d’un point lumineux ;
- d’un volet roulant ;
- d’une motorisation ;
- d’un WC ;
- d’un lave-mains ;
- d’une bouche de ventilation ;
- d’un élément de cuisine ;
- d’un dispositif de sécurité ;
- d’un équipement extérieur.
La priorité consiste généralement à demander l’installation de l’équipement convenu. Lorsque cette installation est encore techniquement possible, le client peut mettre son cocontractant en demeure d’exécuter son obligation.
Lorsque la pose est devenue impossible ou nécessiterait des travaux manifestement disproportionnés, d’autres solutions peuvent être discutées :
- installation d’un équipement différent accepté par le client ;
- réduction du prix ;
- indemnisation de la perte d’usage ;
- prise en charge des travaux par une autre entreprise dans les conditions prévues par la loi.
L’article 1222 du Code civil permet, après mise en demeure, de faire exécuter l’obligation par un tiers dans un délai et à un coût raisonnables. Une autorisation préalable du juge est toutefois nécessaire lorsqu’il faut détruire ce qui a été réalisé en violation du contrat.
Modifications, avenants et valeur des documents
Le constructeur peut-il modifier une prestation sans avenant ?
En principe, une modification affectant une prestation contractuelle doit être acceptée par les parties.
L’article 1193 du Code civil prévoit que le contrat ne peut être modifié que par leur consentement mutuel, sauf cause autorisée par la loi.
Une modification doit idéalement être formalisée dans un avenant indiquant :
- la prestation initiale ;
- la prestation nouvelle ;
- son prix ;
- son incidence sur le délai ;
- les plans modifiés ;
- les caractéristiques techniques ;
- l’accord des parties.
L’absence d’avenant ne signifie pas nécessairement qu’aucun accord ne pourra jamais être établi. Des échanges écrits ou une exécution acceptée sans équivoque peuvent être invoqués. Toutefois, une modification importante ne devrait pas reposer sur une simple conversation orale.
La signature d’un plan modifié ne permet pas toujours, à elle seule, de déterminer que toutes les conséquences financières et techniques de la modification ont été acceptées. La preuve doit être examinée dans son ensemble.
Une modification imposée pour réduire le coût de la construction ou faciliter le chantier ne devient pas automatiquement opposable au client.
Comment prouver la version contractuelle d’un plan ?
Il faut reconstituer la chronologie documentaire.
Les documents à rechercher sont notamment :
- le contrat signé ;
- le plan annexé ;
- le plan déposé chez le notaire ;
- la notice descriptive ;
- les plans portant les signatures des parties ;
- les indices et dates de révision ;
- les avenants ;
- les travaux modificatifs ;
- les plans transmis après modification ;
- les courriels d’acceptation ;
- les comptes rendus de rendez-vous.
Un plan exploitable doit idéalement comporter :
- une date ;
- un numéro ;
- un indice de version ;
- l’adresse ou la référence du lot ;
- l’identité des parties ;
- leurs signatures ;
- une mention de son rattachement au contrat.
En VEFA, les plans, coupes et élévations portant les cotes utiles participent à la détermination de la consistance du bien vendu.
Lorsqu’il existe plusieurs versions, il ne faut pas retenir automatiquement la plus récente. Il faut établir qu’elle a été régulièrement portée à la connaissance du client et acceptée. Les fichiers numériques originaux, courriels de transmission et signatures électroniques doivent être conservés.
Quelle valeur possèdent les brochures commerciales ?
Une brochure commerciale ne possède pas automatiquement la même valeur qu’un plan ou une notice annexés au contrat.
Sa portée dépend notamment :
- de sa précision ;
- de son contenu ;
- de son intégration au contrat ;
- des renvois figurant dans l’acte ;
- des mentions indiquant son caractère non contractuel ;
- de sa cohérence avec les autres documents ;
- de son influence sur le consentement du client.
Une image d’ambiance comportant des meubles, des arbres ou des équipements décoratifs ne suffit pas nécessairement à démontrer que chaque élément représenté était contractuellement promis.
En revanche, une brochure peut présenter un intérêt probatoire lorsqu’elle décrit précisément une caractéristique déterminante, notamment si cette caractéristique est confirmée par d’autres documents contractuels.
La Cour de cassation a jugé, dans une affaire de VEFA, que la portée d’une plaquette publicitaire devait être appréciée en tenant compte de la notice signée et des autres documents du projet. Elle a également retenu, dans cette affaire, que la notice descriptive annexée à l’acte avait une valeur contractuelle déterminante. La brochure doit donc être conservée, mais elle ne remplace pas l’analyse du contrat et de ses annexes.
Quelle valeur possèdent les échanges par courriel ?
Un courriel peut constituer une preuve.
L’article 1366 du Code civil reconnaît à l’écrit électronique la même force probante qu’à l’écrit sur papier, à condition que son auteur puisse être identifié et que le document soit établi et conservé dans des conditions garantissant son intégrité.
Un courriel peut notamment établir :
- une demande de modification ;
- l’accord sur une prestation ;
- l’envoi d’un plan ;
- le choix d’un matériau ;
- la reconnaissance d’une erreur ;
- une promesse de reprise ;
- la date de découverte d’un écart ;
- le refus du constructeur.
Sa portée dépend toutefois de son contenu. Un message indiquant « cela devrait être possible » ne vaut pas nécessairement engagement définitif. À l’inverse, un courriel précis, confirmé par un devis, un plan et le paiement d’un supplément, peut constituer un élément probatoire important.
Il est recommandé de conserver : le message original ; ses pièces jointes ; les en-têtes ; la chaîne complète des échanges ; la preuve de l’identité de l’expéditeur ; les fichiers transmis dans leur format d’origine. Une capture d’écran isolée est généralement moins complète que le courriel original.
TMA en VEFA, réception et non-conformités apparentes
Comment traiter une non-conformité aux TMA en VEFA ?
Les travaux modificatifs acquéreur doivent être comparés aux documents qui les ont formalisés.
Il faut notamment réunir :
- la demande initiale ;
- le devis du promoteur ;
- l’accord signé ;
- le plan modificatif ;
- le descriptif technique ;
- le montant payé ;
- les échanges de validation ;
- les éventuelles réserves émises par le bureau d’études ;
- la date limite d’acceptation du TMA.
La non-conformité peut notamment résulter :
- de l’absence totale du TMA ;
- d’une implantation différente ;
- d’un équipement incorrect ;
- d’une prise ou d’une évacuation mal positionnée ;
- d’une cloison non déplacée ;
- d’un sens d’ouverture non modifié ;
- d’une prestation facturée mais non exécutée.
Le TMA régulièrement accepté modifie le contenu contractuel. L’ouvrage doit donc être contrôlé à partir du plan et du descriptif modifiés, et non uniquement à partir du plan de vente initial. Les contrats ne pouvant être modifiés que par le consentement mutuel des parties, la preuve de l’accord doit être claire.
Lorsque la non-conformité est visible lors de la visite des cloisons ou de la livraison, elle doit être signalée immédiatement et inscrite dans le procès-verbal de livraison.
En VEFA, le vendeur ne peut être déchargé des défauts de conformité apparents avant la réception des travaux et avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession. L’action correspondante doit être introduite dans le délai d’un an prévu par l’article 1648 du Code civil.
Une non-conformité doit-elle rendre le logement inhabitable ?
Non.
La non-conformité contractuelle existe dès lors que la prestation livrée diffère de celle qui avait été promise.
Elle n’a pas besoin :
- de compromettre la solidité ;
- de rendre le logement inhabitable ;
- de provoquer une infiltration ;
- de créer un danger ;
- de présenter une gravité décennale.
Une porte placée au mauvais endroit, une fenêtre de dimensions différentes ou un équipement manquant peuvent constituer des non-conformités sans rendre le logement impropre à sa destination.
La gravité intervient néanmoins dans le choix de la sanction. Un écart mineur peut justifier une reprise localisée ou une réduction limitée du prix. Une non-conformité majeure affectant l’usage, la valeur, la surface ou la destination du bien peut justifier une demande plus importante.
L’article 1217 du Code civil prévoit plusieurs sanctions de l’exécution imparfaite. Leur mise en œuvre doit être adaptée au contrat et aux conséquences du défaut.
Exécution forcée, démolition et contrôle de proportionnalité
Peut-on demander la démolition et la reconstruction ?
Oui, une démolition suivie d’une reconstruction peut être demandée lorsqu’elle constitue le seul moyen de livrer l’ouvrage contractuellement prévu.
Elle peut notamment être envisagée en présence :
- d’une mauvaise implantation importante ;
- d’une hauteur non conforme ;
- d’une distribution intérieure impossible à corriger autrement ;
- d’une structure incompatible avec les plans ;
- d’une extension présentant des dimensions très différentes ;
- d’un ouvrage construit à un emplacement non convenu.
Cependant, la démolition et la reconstruction ne sont pas automatiques. Le juge doit examiner :
- la gravité de la non-conformité ;
- ses conséquences réelles ;
- l’intérêt du client ;
- le coût de l’opération ;
- l’existence de solutions alternatives ;
- la bonne foi du débiteur ;
- le caractère manifestement disproportionné de la demande.
La Cour de cassation a jugé le 6 juillet 2023 que ce contrôle de proportionnalité doit être réalisé, que la demande soit présentée comme une exécution forcée ou comme une indemnisation correspondant au coût d’une démolition-reconstruction.
L’exécution en nature peut-elle être refusée lorsqu’elle est disproportionnée ?
Oui.
L’article 1221 du Code civil permet au créancier, après mise en demeure, de poursuivre l’exécution en nature de l’obligation.
Cette exécution peut toutefois être refusée :
- lorsqu’elle est impossible ;
- lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.
Le constructeur ne peut pas invoquer une simple différence de coût pour échapper à son obligation. La disproportion doit être manifeste.
L’analyse doit comparer :
- le coût de la reprise ;
- la perte d’usage ;
- la perte de surface ;
- la dépréciation du bien ;
- les conséquences esthétiques ;
- l’importance de l’engagement non respecté ;
- les solutions techniques alternatives.
Une reprise coûteuse peut rester justifiée si la non-conformité empêche l’utilisation normale d’une partie essentielle du bâtiment. À l’inverse, la démolition intégrale d’un ouvrage pour corriger un écart très limité et sans véritable incidence peut être écartée au profit d’une réparation par équivalent.
Réduction du prix et dommages-intérêts
Peut-on obtenir une réduction du prix ?
Oui.
L’article 1223 du Code civil permet d’obtenir une réduction proportionnelle du prix en cas d’exécution imparfaite.
Lorsque le client n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, il doit en principe :
- mettre le débiteur en demeure ;
- notifier sa décision de réduire le prix dans les meilleurs délais ;
- obtenir une acceptation écrite du débiteur.
Lorsque le prix a déjà été payé et qu’aucun accord n’est trouvé, le client peut demander au juge de prononcer la réduction.
La réduction doit être proportionnelle à l’écart constaté. Elle peut être déterminée en tenant compte :
- du coût de la prestation manquante ;
- du coût de la reprise ;
- de la différence de valeur entre les deux prestations ;
- de la perte de surface ;
- de la perte d’usage ;
- de la dépréciation du bien.
Il ne faut pas appliquer unilatéralement une retenue arbitraire sans respecter la procédure et les règles propres au contrat. Dans un CCMI ou une VEFA, les mécanismes de paiement, de solde et de consignation doivent également être pris en compte.
Peut-on obtenir des dommages-intérêts ?
Oui, lorsqu’un préjudice résulte de la non-conformité.
L’article 1231-1 du Code civil prévoit la réparation des dommages résultant de l’inexécution ou du retard dans l’exécution, sauf si le débiteur démontre que cette inexécution résulte d’un cas de force majeure.
Les préjudices peuvent notamment comprendre :
- le coût des investigations ;
- le coût des travaux correctifs ;
- une perte de surface ;
- une perte de jouissance ;
- des frais de relogement ;
- des frais de stockage ;
- une dépréciation du bien ;
- le surcoût d’aménagement ;
- des frais financiers ;
- la perte d’une location ;
- les honoraires techniques rendus nécessaires par le défaut.
Chaque préjudice doit être : réel ; prouvé ; directement lié à la non-conformité ; évalué de façon cohérente ; distinct d’une somme déjà obtenue pour le même dommage.
Une non-conformité sans conséquence démontrée peut justifier une mise en conformité sans ouvrir nécessairement droit à des dommages-intérêts importants.
Non-conformités apparentes et cachées après réception
Une non-conformité apparente est-elle couverte par une réception sans réserve ?
Dans un marché de travaux ou un CCMI, une non-conformité apparente et connue lors de la réception risque d’être couverte si elle n’est pas réservée.
La réception sans réserve couvre en principe les vices et défauts de conformité apparents. En cas de litige, le maître de l’ouvrage doit pouvoir démontrer que le défaut invoqué n’était pas apparent lors de la réception.
Il faut donc inscrire au procès-verbal :
- les différences avec les plans ;
- les prestations manquantes ;
- les matériaux incorrects ;
- les dimensions contestées ;
- les équipements non testés ;
- les zones inaccessibles ;
- les documents non remis.
En CCMI, lorsque le maître de l’ouvrage n’était pas assisté par un professionnel répondant aux conditions de l’article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation, il peut dénoncer les vices apparents non signalés dans les huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception.
Cas particulier de la VEFA. L’acquéreur en VEFA n’est pas partie à la réception conclue entre le promoteur et les entreprises. L’absence de réserve du promoteur lors de cette réception ne supprime donc pas automatiquement le recours de l’acquéreur contre son vendeur pour les prestations contractuellement promises.
L’acquéreur doit néanmoins respecter le régime particulier des défauts de conformité apparents prévu par les articles 1642-1 et 1648 du Code civil.
La Cour de cassation a précisé le 13 février 2025 que ce régime spécial est exclusif de la responsabilité contractuelle de droit commun lorsque l’acquéreur invoque une non-conformité apparente contre le vendeur en VEFA. Il ne peut donc pas contourner la forclusion en présentant le même défaut comme un simple manquement à l’obligation d’information ou de conseil.
Une non-conformité cachée peut-elle être invoquée après réception ?
Oui, sous réserve qu’elle n’ait pas été apparente et acceptée lors de la réception et que l’action soit engagée sur le fondement adapté.
Une non-conformité peut être cachée lorsque sa découverte nécessitait notamment :
- l’ouverture d’une cloison ;
- un démontage ;
- un essai prolongé ;
- une mesure technique ;
- la mise en fonctionnement d’un équipement ;
- l’apparition d’un symptôme ;
- l’accès à une zone masquée ;
- la comparaison avec un document non disponible lors de la réception.
Dans un marché de travaux ou un CCMI, une non-conformité non apparente peut notamment relever :
- de la garantie de parfait achèvement si elle est signalée pendant la première année ;
- de la responsabilité décennale si ses conséquences atteignent la gravité exigée ;
- de la responsabilité contractuelle applicable aux défauts intermédiaires ou aux engagements non respectés.
Les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs, hors garanties faisant l’objet de délais particuliers, se prescrivent en principe par dix ans à compter de la réception. La Cour de cassation a également rappelé que la réception constitue le point de départ du délai applicable à l’action contractuelle concernant les défauts de conformité affectant l’ouvrage.
En VEFA, il faut déterminer si la non-conformité était réellement cachée ou si elle était décelable lors de la livraison. Lorsqu’elle était apparente, le régime des articles 1642-1 et 1648 s’applique. Lorsqu’elle ne l’était pas, le fondement et le délai doivent être déterminés selon la nature exacte de l’écart, ses conséquences et les garanties applicables.
Réagir face à une non-conformité découverte
Comment réagir lorsqu’une non-conformité est découverte ?
La démarche peut être organisée en plusieurs étapes.
- Identifier le document contractuel. Il faut réunir le contrat, les plans, la notice, le devis, les avenants, les TMA, les choix de matériaux, les courriels, les brochures et le procès-verbal de réception ou de livraison.
- Vérifier la bonne version. Les dates, indices et signatures doivent être comparés afin d’identifier le dernier document valablement accepté.
- Constater l’écart. Il convient de réaliser des photographies, des mesures, un repérage sur plan, des essais et une comparaison précise entre la prestation prévue et la prestation réalisée.
- Notifier la non-conformité. La réclamation doit décrire la zone concernée, le document de référence, la prestation prévue, la prestation réalisée, la date de découverte et la solution demandée.
- Demander une solution écrite. Le constructeur ou le promoteur doit préciser s’il reconnaît l’écart, s’il propose une mise en conformité, la méthode de reprise, le délai d’intervention et les conséquences sur les autres ouvrages.
- Préserver les délais. Une promesse orale, une négociation ou une expertise amiable ne suspend pas automatiquement tous les délais d’action.
Comment Check my House peut intervenir
Comment Check my House peut intervenir ?
Check my House peut intervenir pour constater et analyser une non-conformité aux plans, à la notice descriptive, au devis ou aux travaux modificatifs.
Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :
- l’analyse des documents contractuels ;
- la comparaison entre les différentes versions des plans ;
- le contrôle visuel des ouvrages accessibles ;
- les relevés dimensionnels ;
- la vérification de l’implantation des cloisons et équipements ;
- le contrôle des TMA ;
- le relevé photographique ;
- l’identification des écarts ;
- l’analyse de leurs conséquences techniques ;
- l’identification des investigations complémentaires ;
- l’estimation indicative des reprises ;
- l’assistance lors d’une réunion contradictoire ;
- le contrôle des travaux de mise en conformité ;
- la préparation d’un dossier technique pour l’avocat.
L’expert en bâtiment décrit l’écart entre le document de référence et l’ouvrage réalisé. Il peut analyser sa gravité technique et les solutions de reprise.
Il ne décide pas définitivement :
- de la valeur juridique d’un document ;
- de l’existence d’un accord entre les parties ;
- du caractère manifestement disproportionné d’une reprise ;
- du montant définitif d’une réduction du prix ;
- de la responsabilité juridique des intervenants.
Ces questions relèvent d’un accord entre les parties ou, en cas de litige, de l’appréciation du juge.
Tableau récapitulatif : qualification et réponses possibles
| Situation | Qualification principale possible | Réponse envisageable |
|---|---|---|
| Matériau différent de celui prévu | Non-conformité à la notice | Remplacement, accord sur une équivalence, réduction du prix |
| Cloison déplacée | Non-conformité au plan | Reprise, indemnisation ou réduction du prix |
| Équipement absent | Inexécution contractuelle | Installation ou compensation |
| Ouvrage mal posé mais conforme au descriptif | Malfaçon | Réparation de la mauvaise exécution |
| Dimension différente | Non-conformité dimensionnelle | Reprise, réduction du prix ou indemnisation |
| TMA non exécuté | Non-conformité à l’avenant | Exécution, remboursement et préjudice éventuel |
| Non-conformité apparente non réservée | Risque de purge par la réception | Analyse du contrat et des régimes spéciaux |
| Non-conformité cachée | Inexécution non apparente | Garantie ou responsabilité adaptée |
| Non-conformité rendant le logement inhabitable | Possible gravité décennale | Déclaration aux constructeurs et assureurs |
| Écart mineur avec reprise très lourde | Exécution potentiellement disproportionnée | Réduction du prix ou réparation par équivalent |
Faire vérifier votre projet par un expert
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
Textes officiels (Légifrance)
- Code civil, article 1193, modification du contrat par consentement mutuel.
- Code civil, article 1217, sanctions de l’inexécution contractuelle.
- Code civil, article 1221, exécution forcée et disproportion manifeste.
- Code civil, article 1222, exécution de l’obligation par un tiers après mise en demeure.
- Code civil, article 1223, réduction proportionnelle du prix.
- Code civil, article 1231-1, réparation des conséquences de l’inexécution contractuelle.
- Code civil, article 1366, force probante de l’écrit électronique.
- Code civil, article 1642-1 et article 1648, défauts de conformité apparents en VEFA et délai d’action.
- Code civil, article 1792-4-3, délai applicable aux autres actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-2 et arrêté du 27 novembre 1991, contenu du CCMI et modèle de notice descriptive.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 261-11 et article R. 261-13, description contractuelle et plans en VEFA.
Références jurisprudentielles
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 février 2022, pourvoi n° 21-10.753, effet de la réception sans réserve sur les défauts de conformité apparents.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-10.884, contrôle de proportionnalité d’une demande de démolition-reconstruction.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 février 2025, pourvoi n° 23-15.846, caractère exclusif du régime des non-conformités apparentes en VEFA.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 mai 2017, pourvoi n° 16-16.627, portée de la notice descriptive, des documents commerciaux et des substitutions de matériaux en VEFA.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
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