La découverte de fissures, d’humidité, d’infiltrations, d’une installation défectueuse ou de travaux irréguliers après l’acquisition d’une maison ou d’un appartement ne suffit pas, à elle seule, à établir juridiquement l’existence d’un vice caché.
Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur garantit les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou en aurait offert un prix inférieur, s’il les avait connus. Le vendeur n’est toutefois pas tenu des défauts apparents dont l’acquéreur pouvait se convaincre lui-même.
La garantie des vices cachés concerne principalement les ventes immobilières, notamment l’achat d’un logement ancien. Elle ne doit pas être confondue avec :
- les garanties légales de construction applicables après la réception de travaux ;
- le régime particulier des vices apparents en VEFA ;
- l’obligation de délivrer un bien conforme aux caractéristiques contractuelles ;
- le dol, qui suppose une dissimulation ou une manœuvre intentionnelle ;
- les irrégularités administratives ou d’urbanisme ;
- la responsabilité éventuelle d’un diagnostiqueur immobilier.
L’existence d’un vice caché est appréciée au cas par cas, à partir de la nature du défaut, de son antériorité, de sa visibilité, de sa gravité et des informations effectivement communiquées à l’acquéreur.
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- Conditions pour invoquer un vice caché (2 questions)
- Apprécier le caractère caché du défaut (3 questions)
- Diagnostics et connaissance du défaut par l’acquéreur (2 questions)
- La gravité exigée du vice (3 questions)
- Exemples de défauts pouvant constituer un vice caché (6 questions)
- Travaux irréguliers, risque futur et limites de la garantie (2 questions)
- Preuve de l’antériorité et date de découverte (2 questions)
- Délais pour agir et recours de l’acquéreur (2 questions)
- Démarche à suivre après la découverte d’un vice supposé (1 question)
- Comment Check my House peut intervenir après l’achat (1 question)
- Tableau récapitulatif des critères
- Faire vérifier par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Conditions pour invoquer un vice caché
Quelles conditions faut-il réunir pour invoquer un vice caché ?
L’acquéreur doit généralement établir plusieurs conditions cumulatives.
L’existence d’un véritable défaut. Le bien doit être affecté d’une anomalie intrinsèque. Une simple déception, une caractéristique normalement liée à l’âge du bâtiment ou une usure prévisible ne suffit pas nécessairement.
Le caractère caché du défaut. Le défaut ne devait pas être connu de l’acquéreur et ne devait pas pouvoir être normalement identifié au moment de la vente par un examen attentif adapté à un acquéreur non professionnel.
L’antériorité du vice. Le vice, ou au minimum sa cause, devait exister au moment de la vente. Un dommage entièrement provoqué après la vente par l’acquéreur, par un défaut d’entretien ou par un événement nouveau ne peut normalement pas être imputé au vendeur sur ce fondement.
Une gravité suffisante. Le défaut doit rendre le bien impropre à son usage ou diminuer cet usage à un point tel que l’acquéreur n’aurait pas acheté, ou aurait négocié un prix inférieur, s’il avait disposé de l’information.
Ces critères résultent notamment des articles 1641 et 1642 du Code civil. La charge de démontrer leur réunion incombe principalement à l’acquéreur qui demande l’application de la garantie.
Le vice devait-il exister avant la vente ?
Oui. Le vice ou sa cause doit être antérieur à la vente.
Le défaut peut toutefois ne devenir visible qu’après la signature de l’acte authentique. L’antériorité ne signifie donc pas que toutes ses manifestations devaient déjà être présentes ou perceptibles lors de la vente.
Par exemple, une fissure peut apparaître après l’acquisition tout en résultant :
- d’un défaut ancien de fondations ;
- d’un tassement engagé avant la vente ;
- d’une faiblesse structurelle préexistante ;
- d’une mauvaise reprise en sous-œuvre ;
- d’une fuite souterraine ancienne ;
- d’un défaut d’évacuation des eaux déjà présent.
À l’inverse, une fissure résultant exclusivement de travaux engagés par l’acquéreur après la vente ne peut pas être qualifiée de vice antérieur imputable au vendeur.
L’antériorité est généralement établie au moyen d’une expertise, de photographies anciennes, de factures, de devis antérieurs, de déclarations de sinistre, de témoignages ou de documents relatifs à d’anciennes réparations.
Apprécier le caractère caché du défaut
Le défaut doit-il être totalement invisible ?
Non. Un défaut peut être partiellement visible sans que l’acquéreur ait compris sa véritable cause, son ampleur ou ses conséquences.
La seule perception d’une trace, d’une fissure, d’une odeur ou d’une infiltration ponctuelle ne signifie pas nécessairement que l’acquéreur connaissait l’ensemble du vice.
La Cour de cassation a notamment considéré que la visibilité d’une fuite ne suffisait pas, à elle seule, à établir que l’acquéreur connaissait le défaut dans son ampleur et ses conséquences.
Il convient donc de distinguer :
- la manifestation visible ;
- la cause réelle ;
- l’étendue du problème ;
- sa fréquence ;
- son évolutivité ;
- le coût des travaux nécessaires ;
- ses conséquences sur l’usage du bien.
Une légère trace d’humidité ne permet pas nécessairement à un acquéreur de comprendre qu’elle résulte d’une absence généralisée d’étanchéité, de remontées capillaires ou d’un défaut enterré nécessitant des travaux importants.
En revanche, un défaut clairement décrit dans l’acte, identifié dans son origine et présenté avec ses conséquences principales peut difficilement être qualifié de caché.
Un défaut difficilement accessible peut-il être caché ?
Oui. Un défaut situé dans une zone difficile d’accès peut présenter un caractère caché, même si cette zone n’était pas matériellement impossible à atteindre.
La Cour de cassation a censuré une décision qui reprochait aux acquéreurs de ne pas avoir fait contrôler par un professionnel des dégradations de charpente et de couverture qui ne pouvaient être observées qu’en pénétrant dans les combles ou en montant sur la toiture. Elle a considéré que la loi n’imposait pas systématiquement à l’acquéreur de faire intervenir un homme de l’art pour pallier une accessibilité difficile.
Cette appréciation peut concerner :
- des combles difficiles d’accès ;
- une toiture nécessitant un équipement particulier ;
- un vide sanitaire non accessible ;
- des canalisations enterrées ;
- des réseaux encastrés ;
- des fondations ;
- l’intérieur d’une cloison ;
- une structure masquée par un doublage ;
- un plancher recouvert ;
- une charpente dissimulée par un plafond.
Le caractère caché dépend toutefois des circonstances. Une trappe normalement accessible, ouverte lors de la visite et donnant directement sur un défaut évident pourrait conduire à une appréciation différente.
L’acquéreur devait-il effectuer des sondages avant d’acheter ?
En principe, un acquéreur non professionnel n’est pas tenu d’effectuer des sondages destructifs pour rechercher des défauts qui ne sont pas visibles.
Il n’a normalement pas à :
- ouvrir une cloison ;
- déposer un revêtement ;
- creuser au pied des fondations ;
- démonter un équipement ;
- retirer des tuiles ;
- ouvrir un plancher ;
- réaliser des carottages ;
- dégarnir les murs ;
- procéder à des investigations incompatibles avec une simple visite préalable à l’achat.
La Cour de cassation a également jugé qu’un acquéreur ne peut pas être considéré comme négligent au seul motif qu’il n’a pas fait intervenir un technicien pour inspecter une toiture ou une charpente difficilement accessible.
Cette règle ne dispense toutefois pas l’acquéreur de la vigilance normalement attendue. Il doit examiner les parties accessibles, lire les diagnostics, poser des questions et tenir compte des signes visibles.
Lorsque des indices sérieux existent avant la vente, par exemple des fissures importantes, des traces d’infiltration, une odeur persistante ou des déformations, il est recommandé de faire intervenir un expert en bâtiment avant de signer. L’absence d’expertise ne transforme pas automatiquement un défaut apparent en vice caché.
Diagnostics et connaissance du défaut par l’acquéreur
Un défaut mentionné dans le diagnostic peut-il rester caché ?
Oui, dans certaines situations. Tout dépend de la précision du diagnostic et de la connaissance réelle que celui-ci a donnée à l’acquéreur.
Un diagnostic peut mentionner :
- une anomalie limitée ;
- un simple indice ;
- une zone non contrôlée ;
- une installation ancienne ;
- une non-conformité ponctuelle ;
- la présence possible d’un matériau ;
- une recommandation d’investigation complémentaire.
Cette mention ne signifie pas nécessairement que l’acquéreur connaissait la cause, l’ampleur et toutes les conséquences du défaut.
Par exemple, la mention d’une petite anomalie électrique ne révèle pas nécessairement une installation globalement dangereuse. De même, la mention d’une trace d’humidité ne suffit pas nécessairement à informer l’acquéreur d’un défaut généralisé de drainage ou d’étanchéité.
La Cour de cassation exige une appréciation concrète de la connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences.
En revanche, lorsque le diagnostic décrit clairement le défaut, sa localisation, sa gravité et les conséquences prévisibles, l’acquéreur pourra difficilement soutenir qu’il l’ignorait.
Il faut également distinguer l’action contre le vendeur de la responsabilité éventuelle du diagnostiqueur. Un diagnostic erroné ou incomplet peut engager la responsabilité de son auteur selon la mission qui lui était confiée, les normes applicables et les parties effectivement accessibles.
Un défaut connu de l’acquéreur peut-il être invoqué ?
En principe, non. L’article 1642 du Code civil exclut la garantie pour les défauts apparents dont l’acquéreur pouvait se convaincre lui-même.
Cependant, il faut déterminer ce que l’acquéreur connaissait réellement. La connaissance d’un symptôme n’est pas toujours la connaissance du vice complet. Un recours peut rester envisageable lorsque l’acquéreur ignorait :
- la véritable origine du défaut ;
- son caractère généralisé ;
- sa gravité ;
- son évolutivité ;
- le coût réel des réparations ;
- son incidence sur l’habitabilité ;
- les réparations anciennes déjà réalisées ;
- le fait que les travaux précédents avaient seulement masqué le problème.
Ainsi, une fissure visible et présentée comme une fissuration ancienne stabilisée peut révéler, après la vente, un mouvement actif des fondations. La question sera de savoir si l’acquéreur avait été correctement informé de la réalité du phénomène.
À l’inverse, un acquéreur qui reconnaît dans l’acte avoir été informé précisément d’un problème et de ses conséquences pourra rencontrer des difficultés à invoquer ensuite son caractère caché.
La gravité exigée du vice
Quelle gravité doit présenter le vice ?
Le défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminuer tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou aurait payé un prix inférieur, s’il l’avait connu. L’impropriété peut être totale ou partielle.
Peuvent notamment présenter une gravité suffisante :
- une instabilité structurelle ;
- des infiltrations généralisées ;
- une humidité rendant plusieurs pièces difficilement habitables ;
- un système d’assainissement empêchant l’usage normal du logement ;
- une installation électrique créant un danger important ;
- une infestation affectant la structure en bois ;
- un défaut d’étanchéité important ;
- une pollution du terrain ;
- un risque sérieux pour la sécurité ;
- des réparations dont le coût aurait modifié la décision d’achat.
Le bien ne doit pas obligatoirement être totalement inhabitable. La Cour de cassation admet que la garantie peut s’appliquer lorsque le vice diminue suffisamment l’usage du bien pour que l’acquéreur n’en aurait offert qu’un prix inférieur.
Une simple diminution de confort suffit-elle ?
Une diminution légère ou ordinaire du confort ne suffit généralement pas.
Un logement ancien ne peut pas être apprécié selon les mêmes critères qu’un bâtiment neuf. La vétusté normalement visible, les performances thermiques limitées connues lors de la vente ou des équipements anciens encore fonctionnels ne constituent pas automatiquement des vices cachés.
Cependant, une atteinte importante au confort peut atteindre le niveau de gravité exigé lorsqu’elle compromet réellement l’utilisation normale du bien. Cela peut être le cas, selon les circonstances, en présence :
- d’un chauffage incapable d’assurer une température normale ;
- d’odeurs d’assainissement persistantes ;
- d’une humidité généralisée ;
- d’un défaut acoustique exceptionnel ;
- d’une ventilation rendant les locaux insalubres ;
- d’inondations répétées ;
- d’une surconsommation considérable résultant d’un défaut caché.
La qualification dépendra de l’intensité, de la fréquence, des pièces concernées et des caractéristiques contractuellement attendues du bien.
Un vice intermittent peut-il être caché ?
Oui. Un vice n’a pas besoin de se manifester en permanence. Un défaut intermittent peut notamment concerner :
- une infiltration apparaissant seulement lors de pluies soutenues ;
- un refoulement d’assainissement périodique ;
- une panne électrique aléatoire ;
- une remontée d’humidité saisonnière ;
- une inondation liée à certaines conditions météorologiques ;
- une odeur apparaissant en période chaude ;
- un dysfonctionnement du chauffage par grand froid.
Le caractère intermittent peut même expliquer pourquoi le défaut n’a pas été constaté pendant les visites préalables.
Il faut néanmoins démontrer que la cause du dysfonctionnement existait avant la vente et que sa fréquence ou sa gravité réduit suffisamment l’usage du bien.
Des inondations répétées dues à un défaut ancien de conception ou d’altimétrie des évacuations peuvent, par exemple, caractériser un vice caché lorsqu’elles portent gravement atteinte à l’usage attendu de la maison.
Exemples de défauts pouvant constituer un vice caché
Une fissure ancienne peut-elle constituer un vice caché ?
Oui, mais pas automatiquement. Une fissure ancienne peut être un vice caché lorsqu’elle résulte d’une cause préexistante grave et que l’acquéreur ne pouvait pas en comprendre la nature ou les conséquences lors de la vente.
Il faut notamment examiner :
- sa localisation ;
- sa largeur ;
- sa profondeur ;
- son caractère traversant ;
- son évolution ;
- son ancienneté ;
- les réparations déjà réalisées ;
- la présence de rebouchages ou de revêtements récents ;
- l’état des fondations ;
- la nature du sol ;
- les éventuels sinistres antérieurs ;
- son incidence sur la stabilité ou l’étanchéité.
Une fissure visible, stable et purement esthétique ne répondra généralement pas au critère de gravité.
En revanche, une fissure rebouchée avant la vente, liée à un tassement différentiel actif ou à un défaut de fondations, peut présenter les caractéristiques d’un vice caché si sa cause existait avant la vente et si ses conséquences étaient inconnues de l’acquéreur. La simple apparence de la fissure ne permet pas de conclure : une expertise structurelle ou géotechnique peut être nécessaire.
L’humidité peut-elle constituer un vice caché ?
Oui. L’humidité peut constituer un vice caché lorsqu’elle est suffisamment grave, antérieure à la vente et non normalement décelable. Les causes possibles comprennent notamment :
- des remontées capillaires ;
- une absence d’arase étanche ;
- un défaut de drainage ;
- une mauvaise gestion des eaux pluviales ;
- des infiltrations de façade ;
- une étanchéité défaillante ;
- une fuite encastrée ;
- une ventilation insuffisante ;
- une source ou une nappe proche ;
- une canalisation enterrée défectueuse.
Il faut distinguer la présence visible d’une petite trace et la connaissance réelle d’un problème généralisé. La Cour de cassation a rappelé que l’existence visible d’une fuite ou d’une humidité ne suffit pas nécessairement à démontrer que l’acquéreur connaissait le défaut dans son ampleur et ses conséquences.
L’analyse devra déterminer si l’humidité existait avant la vente, si elle résulte de l’usage de l’acquéreur, si elle était connue et si elle affecte suffisamment l’habitabilité ou la valeur d’usage du logement.
La mérule ou les termites peuvent-ils constituer un vice caché ?
Oui, lorsque leur présence est antérieure à la vente, cachée et suffisamment grave. La présence de termites, de mérule ou d’autres organismes lignivores peut notamment affecter :
- la charpente ;
- les solives ;
- les planchers ;
- les menuiseries ;
- les doublages ;
- les ossatures en bois ;
- les pièces structurelles.
La garantie suppose toutefois que l’acquéreur ignorait l’infestation et que le problème ne lui avait pas été clairement révélé par les diagnostics ou les documents contractuels. La Cour de cassation a déjà eu à connaître de ventes d’immeubles affectés par des termites sur le fondement de la garantie des vices cachés.
L’existence d’un diagnostic négatif ne suffit pas toujours à exclure toute infestation située dans une partie non accessible ou non visitée. Il faut examiner le périmètre réglementaire du diagnostic, ses réserves, sa date et les zones réellement contrôlées.
Une simple présence ancienne et traitée, sans infestation active ni dégradation significative, ne présente pas nécessairement la gravité requise.
Un assainissement défectueux peut-il constituer un vice caché ?
Oui, si le défaut est antérieur à la vente, caché et suffisamment important pour empêcher ou réduire fortement l’usage normal du logement. Peuvent notamment être concernés :
- une canalisation effondrée ;
- un raccordement incomplet ;
- une fosse qui ne dessert pas tous les équipements ;
- des eaux usées rejetées dans un réseau inadapté ;
- des refoulements réguliers ;
- une absence de dispositif indispensable ;
- un réseau enterré totalement dégradé ;
- une installation différente de celle annoncée.
Une installation d’assainissement défectueuse empêchant l’usage normal de la maison peut relever de la garantie des vices cachés. En revanche, lorsque le diagnostic d’assainissement indique clairement la non-conformité, les anomalies et les travaux à prévoir, l’acquéreur pourra difficilement soutenir qu’il ignorait le défaut décrit.
Il faut également distinguer : le vice caché affectant le fonctionnement de l’installation ; la non-conformité réglementaire connue ; une information contractuelle inexacte sur le type de raccordement ; une simple obligation administrative de mise aux normes.
Une installation électrique dangereuse peut-elle constituer un vice caché ?
Oui, à condition de réunir les critères de l’article 1641 du Code civil. Une installation électrique peut notamment être concernée lorsqu’elle présente, sans que l’acquéreur en ait été correctement informé :
- un risque important d’électrocution ;
- un risque d’incendie ;
- des conducteurs gravement détériorés ;
- des circuits dissimulés dangereux ;
- une absence générale de protection ;
- une installation impropre à l’usage normal du logement ;
- des travaux récents présentés comme conformes alors qu’ils sont dangereux.
La simple ancienneté de l’installation ou la présence de quelques anomalies mentionnées dans le diagnostic électrique ne suffit pas automatiquement. Il faut comparer les désordres réellement découverts avec les anomalies décrites avant la vente. Une installation présentant un risque d’incendie et ne répondant pas aux critères minimaux d’habitabilité peut atteindre la gravité nécessaire.
Un défaut de fondations peut-il constituer un vice caché ?
Oui. Un défaut de fondations est susceptible de constituer un vice caché lorsqu’il existait avant la vente, n’était pas normalement détectable et provoque ou risque de provoquer des conséquences suffisamment graves. Il peut notamment s’agir :
- de fondations insuffisantes ;
- d’une profondeur inadaptée ;
- d’un ancrage irrégulier ;
- d’un sol de remblai non traité ;
- d’une absence de fondations sous une extension ;
- d’une reprise en sous-œuvre insuffisante ;
- d’un défaut de liaison structurelle ;
- d’un système de fondations inadapté à la nature du sol.
La preuve peut résulter :
- de sondages ;
- d’une étude géotechnique ;
- d’une note de calcul ;
- de photographies de chantier ;
- d’anciennes déclarations de sinistre ;
- de fissures caractéristiques ;
- d’une expertise judiciaire ;
- d’archives relatives aux travaux.
Un simple risque abstrait n’est pas suffisant. Il faut établir un défaut réel, antérieur à la vente et affectant sérieusement l’utilisation, la stabilité ou la valeur du bien.
Travaux irréguliers, risque futur et limites de la garantie
Des travaux réalisés sans autorisation peuvent-ils être assimilés à un vice caché ?
Pas automatiquement. Une irrégularité administrative ne constitue pas nécessairement un défaut matériel du bien au sens de l’article 1641. Elle peut relever plus directement :
- de l’obligation d’information du vendeur ;
- de l’obligation de délivrance conforme ;
- du dol en cas de dissimulation intentionnelle ;
- des règles d’urbanisme ;
- d’une garantie particulière prévue dans l’acte ;
- d’une responsabilité du vendeur, de l’agent immobilier ou du notaire selon les circonstances.
La qualification de vice caché peut néanmoins être discutée lorsque l’irrégularité affecte directement l’usage du bien, par exemple si elle expose l’acquéreur à une obligation de démolition, empêche l’utilisation contractuellement prévue d’une partie du logement ou rend impossible une régularisation indispensable.
Il faut donc distinguer :
- l’absence d’autorisation ;
- la non-conformité aux plans autorisés ;
- l’impossibilité de régulariser ;
- le risque de démolition ;
- l’incidence sur l’usage ;
- les déclarations contractuelles du vendeur.
Une construction peut être techniquement saine tout en étant administrativement irrégulière. À l’inverse, elle peut être administrativement régulière mais affectée de malfaçons.
Un risque futur suffit-il ou faut-il un dommage actuel ?
Un risque purement hypothétique ne suffit généralement pas. L’acquéreur doit démontrer l’existence, au jour de la vente, d’un défaut réel affectant le bien. Il n’est toutefois pas toujours nécessaire d’attendre que toutes les conséquences du vice se soient produites.
Un défaut existant peut présenter une gravité suffisante lorsqu’il expose déjà le bien à un danger sérieux ou réduit immédiatement son usage, par exemple :
- une installation électrique présentant un risque d’incendie ;
- une structure instable ;
- des fondations inadaptées à l’origine de mouvements engagés ;
- un système d’évacuation provoquant des inondations répétées ;
- une charpente gravement infestée ;
- un matériau dangereux nécessitant des mesures immédiates.
La garantie porte sur un défaut existant, et non sur la seule possibilité abstraite qu’un dommage survienne un jour. Lorsque le phénomène n’a encore provoqué aucune conséquence et que son évolution reste incertaine, une expertise est nécessaire pour déterminer si le risque repose sur un défaut avéré et suffisamment grave.
Preuve de l’antériorité et date de découverte
Qui doit prouver l’antériorité du vice ?
L’acquéreur qui invoque la garantie doit en principe démontrer que le vice ou sa cause existait avant la vente. L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Les preuves utiles peuvent notamment comprendre :
- un rapport d’expertise ;
- des photographies antérieures à la vente ;
- des photographies de l’annonce immobilière ;
- des devis anciens ;
- des factures de réparation ;
- des déclarations de sinistre ;
- des échanges entre le vendeur et des entreprises ;
- des courriels ou SMS ;
- des attestations de voisins ;
- des rapports de syndic ;
- des procès-verbaux d’assemblée générale ;
- des documents d’assurance ;
- des relevés météorologiques ;
- des rapports géotechniques ;
- des archives administratives ;
- la nature et l’ancienneté technique du défaut.
L’expert peut également déterminer qu’un phénomène est nécessairement ancien à partir de son développement, de la corrosion, des dégradations, des traces de réparations ou de la chronologie des mouvements.
La preuve de l’antériorité ne doit pas être confondue avec la preuve de la connaissance du vice par le vendeur. La garantie peut exister même si le vendeur ignorait le défaut, sous réserve d’une éventuelle clause d’exclusion valable. L’article 1643 du Code civil prévoit en effet que le vendeur est tenu des vices cachés même s’il ne les connaissait pas, sauf stipulation contraire applicable.
Quelle date constitue la découverte du vice ?
La date de découverte ne correspond pas nécessairement :
- au premier signe visible ;
- à la première panne ;
- au premier dégât ;
- à la date de la vente ;
- à la date de la première réclamation.
Elle correspond à la date à laquelle l’acquéreur a disposé d’une connaissance suffisante du vice pour comprendre sa réalité, sa cause, son ampleur et ses conséquences. Selon les circonstances, cette date peut correspondre :
- à la réapparition d’un désordre ;
- à l’ouverture d’un ouvrage ;
- à une intervention d’entreprise ;
- à un diagnostic complémentaire ;
- à une expertise amiable ;
- à un rapport d’expertise judiciaire ;
- à la réception d’un document antérieur détenu par le vendeur.
La Cour de cassation rappelle qu’un symptôme visible ne suffit pas nécessairement à établir la connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences. La date du rapport d’expertise n’est toutefois pas automatiquement retenue : le vendeur peut démontrer que l’acquéreur connaissait suffisamment le défaut auparavant ; inversement, l’acquéreur peut établir que les premiers signes ne permettaient pas encore d’en comprendre la véritable nature.
Cette date est déterminante, car l’article 1648 du Code civil impose d’intenter l’action dans les deux ans suivant la découverte du vice.
Délais pour agir et recours de l’acquéreur
Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ?
L’action doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice.
Depuis les décisions rendues par la chambre mixte de la Cour de cassation le 21 juillet 2023, ce délai de deux ans est qualifié de délai de prescription. Il peut notamment être suspendu lorsqu’un juge ordonne une mesure d’instruction avant tout procès.
L’action reste également enfermée dans un délai butoir de vingt ans courant, en principe, à compter de la vente conclue par la personne contre laquelle la garantie est recherchée. Il faut donc respecter simultanément :
- le délai de deux ans à compter de la découverte du vice ;
- le délai butoir applicable à compter de la vente.
Une simple lettre recommandée, une réclamation amiable, une négociation ou une expertise privée ne protège pas nécessairement le délai pour saisir le juge. Une demande en justice, même en référé, interrompt la prescription. Lorsqu’une expertise judiciaire est ordonnée avant tout procès, la prescription est suspendue pendant l’exécution de la mesure selon les conditions de l’article 2239 du Code civil.
En présence d’un risque de prescription, un avocat doit être consulté sans attendre la fin des échanges amiables.
Que peut demander l’acquéreur lorsqu’un vice caché est établi ?
L’article 1644 du Code civil offre à l’acquéreur deux choix principaux :
- rendre le bien et obtenir la restitution du prix ;
- conserver le bien et obtenir la restitution d’une partie du prix.
La restitution partielle du prix ne correspond pas automatiquement au seul coût des réparations. Elle doit représenter la diminution de valeur provoquée par le vice, même si l’expertise du coût des travaux constitue souvent un élément important de l’évaluation.
Lorsque le vendeur connaissait le vice, l’article 1645 permet également à l’acquéreur de demander la réparation de ses préjudices. La Cour de cassation admet que l’action indemnitaire fondée sur la connaissance du vice peut être exercée indépendamment des actions tendant à rendre le bien ou à obtenir une réduction du prix. Les préjudices susceptibles d’être discutés peuvent notamment comprendre :
- les frais d’expertise ;
- le coût des mesures conservatoires ;
- le relogement ;
- la perte de jouissance ;
- les frais financiers ;
- la dépréciation du bien ;
- les frais de déménagement ;
- certains travaux urgents ;
- les dommages causés aux biens mobiliers.
Leur indemnisation dépend de leur réalité, de leur preuve et du lien avec le vice.
Démarche à suivre après la découverte d’un vice supposé
Quelle démarche suivre après la découverte d’un vice supposé ?
Il est recommandé de procéder méthodiquement.
1. Préserver les preuves. Il faut conserver :
- les photographies originales ;
- les vidéos ;
- les matériaux déposés lorsque cela est possible ;
- les devis ;
- les factures ;
- les échanges avec le vendeur ;
- les diagnostics ;
- l’annonce immobilière ;
- le compromis et l’acte authentique ;
- les documents remis par le notaire ;
- les justificatifs des dépenses urgentes.
2. Éviter les réparations irréversibles. Lorsque la sécurité le permet, il convient de ne pas supprimer la preuve avant que le vendeur et les autres parties aient pu constater le défaut. Les mesures conservatoires urgentes doivent être documentées avant intervention.
3. Faire établir un constat technique. L’expertise doit rechercher :
- la manifestation du désordre ;
- son origine probable ;
- son ancienneté ;
- son étendue ;
- ses conséquences ;
- les investigations complémentaires ;
- les réparations envisageables ;
- leur coût indicatif.
4. Informer le vendeur. Le vendeur doit recevoir une réclamation écrite décrivant les désordres et proposant une constatation contradictoire.
5. Organiser une expertise contradictoire. Le vendeur, les entreprises concernées, les assureurs, le diagnostiqueur et les autres intervenants potentiels doivent être convoqués lorsque leur responsabilité peut être recherchée.
6. Surveiller le délai de deux ans. Les démarches amiables ne doivent pas faire perdre le délai d’action. Une procédure de référé-expertise peut être nécessaire pour préserver les preuves et les délais.
Comment Check my House peut intervenir après l’achat
En quoi consiste l’accompagnement de Check my House après l’achat ?
Check my House peut intervenir lorsqu’un acquéreur découvre des fissures, de l’humidité, des infiltrations, des défauts structurels, des problèmes de toiture ou des équipements défectueux après la vente.
Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :
- l’analyse de l’acte de vente et des diagnostics disponibles ;
- l’étude des photographies antérieures ;
- le constat des désordres visibles ;
- le relevé photographique ;
- la recherche des causes apparentes ;
- l’analyse de l’ancienneté probable ;
- l’identification des zones nécessitant des sondages ;
- la recommandation d’une étude structurelle ou géotechnique ;
- l’analyse des anciennes réparations ;
- l’estimation indicative des travaux ;
- l’assistance lors d’une expertise amiable contradictoire ;
- la préparation des éléments techniques destinés à un avocat ;
- le contrôle des travaux de reprise.
L’expert en bâtiment établit des constatations et une analyse technique. Il ne prononce pas définitivement l’existence juridique d’un vice caché, la responsabilité du vendeur ou la validité d’une clause d’exclusion.
La qualification juridique résulte d’un accord entre les parties ou, en cas de désaccord, d’une décision du juge.
Tableau récapitulatif des critères
| Critère | Condition à établir |
|---|---|
| Existence du défaut | Une anomalie réelle affecte le bien |
| Antériorité | Le défaut ou sa cause existait avant la vente |
| Caractère caché | L’acquéreur ne le connaissait pas et ne pouvait normalement pas le déceler |
| Gravité | Le bien est impropre à son usage ou son usage est fortement diminué |
| Preuve | L’acquéreur doit produire des éléments techniques et documentaires |
| Délai de deux ans | L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte |
| Délai butoir | L’action ne peut, en principe, dépasser vingt ans à compter de la vente recherchée |
| Recours | Résolution de la vente, réduction du prix et, selon les cas, dommages-intérêts |
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
Textes officiels (Légifrance) :
- Légifrance, Code civil, article 1641 (garantie des défauts cachés de la chose vendue)
- Légifrance, Code civil, article 1642 (défauts apparents)
- Légifrance, Code civil, article 1643 (garantie due même sans connaissance du vice, sauf stipulation contraire)
- Légifrance, Code civil, article 1644 (résolution de la vente ou réduction du prix)
- Légifrance, Code civil, article 1645 (dommages-intérêts lorsque le vendeur connaissait le vice)
- Légifrance, Code civil, article 1648 (délai de deux ans à compter de la découverte du vice)
- Légifrance, Code civil, article 1353 (charge de la preuve)
- Légifrance, Code civil, article 2232 (délai butoir)
- Légifrance, Code civil, article 2239 (suspension par une mesure d’instruction)
- Légifrance, Code civil, article 2241 (interruption par une demande en justice)
Références jurisprudentielles :
- Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023 (délai biennal de l’action en garantie des vices cachés et suspension de la prescription).
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 décembre 2021, pourvoi n° 20-21.439 (délai de deux ans et délai butoir de vingt ans à compter de la vente).
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 février 2007, pourvoi n° 05-18.977 (défaut difficilement accessible et absence d’obligation générale de faire intervenir un homme de l’art avant l’achat).
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 mars 2012, pourvoi n° 11-10.861 (connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences).
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 avril 2021, pourvoi n° 20-16.320 (vice diminuant suffisamment l’usage de l’immeuble pour justifier une réduction du prix).
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-21.395 (inondations répétées résultant d’un défaut ancien du système d’évacuation des eaux).
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
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