Dans un immeuble en copropriété, l’identification de l’origine du désordre constitue une étape déterminante.

Il ne suffit pas de constater qu’une infiltration apparaît dans un appartement pour conclure que le défaut est privatif. L’eau peut notamment provenir :

  • d’une toiture commune ;
  • d’une façade ;
  • d’une terrasse à jouissance privative ;
  • d’une canalisation commune traversant un logement ;
  • d’une canalisation exclusivement privative ;
  • d’un équipement collectif ;
  • de travaux réalisés dans un autre lot.

La distinction entre partie privative et partie commune détermine notamment :

  • la personne qui doit organiser les investigations ;
  • la personne qui doit réaliser les travaux ;
  • l’assurance à déclarer ;
  • la répartition des dépenses ;
  • l’autorisation éventuellement nécessaire ;
  • la personne ayant qualité pour agir en justice.

Le règlement de copropriété constitue la première référence. À défaut de précision ou en présence d’une contradiction, la loi pose certaines présomptions. Les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire sont privatives. Le gros œuvre, les équipements communs et les canalisations qui leur sont rattachées, y compris certaines portions traversant des locaux privatifs, sont présumés communs dans le silence ou la contradiction des titres.

Il faut également distinguer :

  • les parties communes générales ;
  • les parties communes spéciales à certains copropriétaires ;
  • les parties communes à jouissance privative ;
  • les parties réellement privatives.

Une terrasse accessible uniquement depuis un appartement peut, par exemple, rester une partie commune à jouissance privative. Le copropriétaire en possède alors l’usage exclusif, mais pas nécessairement la structure ni l’étanchéité.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my house (cabinet d’expertise en bâtiment) depuis 2019.
Contenu à visée informative. Dernière mise à jour le 16 juillet 2026.

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Sommaire

Qualifier le désordre : partie privative ou partie commune

Schema distinguant parties privatives et parties communes d un lot

Distinguer ce qui relève du lot et ce qui relève de la collectivité conditionne toute la suite du traitement.

(4 questions)

Comment déterminer si le défaut concerne une partie privative ?

Une partie privative est une partie du bâtiment réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Peuvent notamment être privatifs, selon le règlement de copropriété :

  • les revêtements intérieurs ;
  • certaines cloisons ;
  • les équipements sanitaires ;
  • les canalisations desservant exclusivement un lot ;
  • les installations électriques situées après les équipements communs ;
  • les menuiseries intérieures ;
  • certains éléments de fenêtres ou de volets ;
  • les aménagements réalisés par le copropriétaire.

Le règlement doit être lu avec attention, car un élément physiquement situé dans un appartement n’est pas nécessairement privatif.

Exemple :

Une colonne d’évacuation traversant une salle de bain peut rester commune lorsqu’elle dessert plusieurs lots. À l’inverse, le raccordement situé entre l’appareil sanitaire et la colonne peut être privatif.

Il faut donc identifier :

  • la fonction de l’élément ;
  • les lots qu’il dessert ;
  • son emplacement ;
  • les stipulations du règlement ;
  • les éventuels travaux modificatifs.

Qui intervient lorsque le défaut est purement privatif ?

Lorsque le défaut concerne exclusivement une partie privative et ne trouve pas son origine dans une partie commune, le copropriétaire doit généralement :

  • déclarer le sinistre à son assureur ;
  • informer l’occupant lorsque le lot est loué ;
  • contacter l’entreprise ayant réalisé les travaux ;
  • organiser les investigations dans son lot ;
  • prendre les mesures conservatoires ;
  • réparer l’élément défectueux.

Il peut notamment s’agir :

  • d’une fuite sur un flexible privatif ;
  • d’un joint de douche ;
  • d’une canalisation desservant uniquement le lot ;
  • d’une installation électrique privative ;
  • d’un revêtement mal posé ;
  • d’une cloison ou d’un doublage privatif.

Le syndic doit néanmoins être informé lorsque le désordre :

  • cause des dommages à un autre lot ;
  • risque d’atteindre les parties communes ;
  • nécessite un accès commun ;
  • affecte l’aspect extérieur ;
  • peut provenir d’un élément dont la qualification reste incertaine.

Chaque copropriétaire et chaque syndicat doivent être assurés au titre des risques de responsabilité civile dont ils peuvent répondre.

Que faire lorsqu’un défaut privatif cause un dommage à un autre logement ?

Il faut distinguer :

  • l’origine du sinistre ;
  • les biens endommagés ;
  • les assurances mobilisables ;
  • la responsabilité finale.

Exemple :

Une fuite provenant d’un lave-linge privatif peut endommager :

  • le plafond du voisin ;
  • les peintures ;
  • l’isolation ;
  • une gaine commune ;
  • les parties communes du palier.

Le copropriétaire ou l’occupant à l’origine du sinistre doit :

  • arrêter la fuite ;
  • prévenir les voisins ;
  • informer le syndic ;
  • déclarer le sinistre à son assureur ;
  • permettre la recherche de cause ;
  • conserver les pièces remplacées.

Chaque personne affectée doit également déclarer les dommages à son propre assureur dans le délai prévu par son contrat. Le délai contractuel de déclaration ne peut en principe être inférieur à cinq jours ouvrés, hors régimes particuliers.

Les conventions entre assureurs peuvent organiser la gestion pratique du dossier. Elles ne remplacent pas l’analyse de l’origine technique et de la responsabilité juridique.

Comment identifier un défaut provenant d’une partie commune ?

Un défaut peut être considéré comme provenant d’une partie commune lorsqu’il trouve son origine dans un ouvrage ou un équipement relevant de la propriété collective.

Cela peut notamment concerner :

  • la toiture ;
  • la façade ;
  • le gros œuvre ;
  • les fondations ;
  • les murs porteurs ;
  • les planchers structurels ;
  • les réseaux collectifs ;
  • les colonnes d’eau ou d’évacuation ;
  • les gaines communes ;
  • les dispositifs d’évacuation des eaux pluviales ;
  • les équipements collectifs de chauffage ou de ventilation.

Le caractère commun doit être vérifié dans :

  • le règlement de copropriété ;
  • l’état descriptif de division ;
  • les plans ;
  • les modificatifs ;
  • les décisions d’assemblée générale.

La localisation du dommage dans une partie privative ne détermine pas son origine.

Une tache d’humidité dans une chambre reste un dommage privatif, mais sa cause peut relever d’une façade commune.

Responsabilité du syndicat et du syndic

Responsabilite du syndicat des coproprietaires et du syndic

Le syndicat repond des parties communes ; le syndic n’engage sa responsabilité qu’en cas de faute de gestion.

(3 questions)

Quelle est la responsabilité du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires possède la personnalité civile. Il assure la conservation et l’administration des parties communes.

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsque ces dommages trouvent leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre les personnes effectivement responsables.

Le copropriétaire qui agit contre le syndicat doit notamment démontrer :

  • l’existence du dommage ;
  • son origine dans une partie commune ;
  • le lien entre cette origine et son préjudice ;
  • le montant des réparations ou pertes subies.

Il n’est pas toujours nécessaire de démontrer une faute personnelle du syndic.

Le syndicat peut ensuite exercer un recours contre :

  • une entreprise ;
  • un constructeur ;
  • un maître d’œuvre ;
  • un assureur ;
  • un copropriétaire ayant réalisé des travaux ;
  • un fabricant ;
  • un précédent responsable.

La responsabilité du syndicat n’exclut donc pas celle d’un autre intervenant.

Le syndicat est-il responsable même si le défaut a été causé par un copropriétaire ?

Il peut être recherché lorsque le dommage trouve matériellement son origine dans une partie commune.

Cependant, le copropriétaire ayant créé ou aggravé le défaut peut également être responsable.

Exemple :

Un copropriétaire modifie sans autorisation l’évacuation d’une terrasse commune à jouissance privative. Cette modification provoque des infiltrations.

Selon les circonstances, les recours peuvent concerner :

  • le syndicat, en raison de l’origine dans la partie commune ;
  • le copropriétaire ayant réalisé les aménagements ;
  • l’entreprise intervenante ;
  • leurs assureurs.

La jurisprudence admet que l’action puisse être dirigée à la fois contre le syndicat et contre le copropriétaire auteur d’aménagements sur la partie commune.

Le syndic est-il personnellement responsable des désordres ?

Pas automatiquement.

Le syndic représente et administre le syndicat. Il n’est pas personnellement propriétaire des parties communes et ne doit pas être confondu avec le syndicat des copropriétaires.

Sa responsabilité personnelle peut néanmoins être recherchée en cas de faute dans l’accomplissement de sa mission, par exemple :

  • absence de déclaration d’un sinistre ;
  • inertie malgré une urgence connue ;
  • absence de mesures conservatoires ;
  • non-exécution d’une décision d’assemblée générale ;
  • perte d’un recours ou d’une garantie ;
  • défaut de transmission des informations ;
  • absence de convocation nécessaire ;
  • défaut d’entretien imputable à sa gestion.

Le syndic doit notamment :

  • exécuter le règlement de copropriété ;
  • mettre en œuvre les décisions de l’assemblée ;
  • administrer et conserver l’immeuble ;
  • organiser, en urgence, les travaux nécessaires à sa sauvegarde ;
  • représenter le syndicat dans les actes et procédures relevant de ses pouvoirs.

La mise en cause du syndic doit donc reposer sur une faute de gestion distincte du simple fait que le désordre concerne une partie commune.

Infiltrations et ouvrages concernés

Infiltrations liees a la toiture la facade et les canalisations communes

Toiture, façade, terrasse et canalisations appellent une analyse précise de l’origine reelle de l’eau.

(5 questions)

Que faire en cas d’infiltration provenant de la toiture ?

La toiture est généralement une partie commune, sauf stipulation particulière du règlement.

Le copropriétaire doit informer rapidement le syndic et transmettre :

  • la localisation des infiltrations ;
  • leur date d’apparition ;
  • les photographies ;
  • les conditions météorologiques ;
  • les précédents éventuels ;
  • les dommages intérieurs ;
  • les mesures conservatoires déjà prises.

Le syndic doit organiser, selon l’urgence :

  • une visite ;
  • une recherche de fuite ;
  • une protection provisoire ;
  • une inspection de la couverture ;
  • une déclaration d’assurance ;
  • une consultation d’entreprise ;
  • une décision de travaux.

L’examen ne doit pas se limiter à la zone située verticalement au-dessus de la tache. L’eau peut cheminer dans :

  • l’isolant ;
  • une charpente ;
  • une dalle ;
  • un complexe d’étanchéité ;
  • une gaine ;
  • un faux plafond.

Les parties à convoquer peuvent comprendre :

  • le syndic ;
  • le syndicat ;
  • le copropriétaire affecté ;
  • l’entreprise de toiture ;
  • le maître d’œuvre ;
  • l’assureur de l’immeuble ;
  • l’assureur dommages-ouvrage ;
  • l’assureur du lot sinistré.

Que faire en cas d’infiltration provenant de la façade ?

La façade relève généralement des parties communes, notamment lorsqu’elle participe au gros œuvre, au clos ou à l’aspect extérieur.

L’origine peut provenir :

  • d’une fissuration ;
  • d’un joint de dilatation ;
  • d’un défaut d’enduit ;
  • d’un appui de fenêtre ;
  • d’un balcon ;
  • d’une couvertine ;
  • d’une liaison façade-menuiserie ;
  • d’un défaut d’étanchéité d’un ouvrage rapporté.

Il faut toutefois vérifier les responsabilités respectives concernant :

  • la façade commune ;
  • la menuiserie éventuellement privative ;
  • le joint périphérique ;
  • un store, une véranda ou un équipement installé par un copropriétaire ;
  • une terrasse à jouissance privative.

L’expertise doit donc examiner simultanément les ouvrages communs et privatifs susceptibles de participer au passage de l’eau.

Une terrasse à jouissance privative est-elle une partie privative ?

Pas nécessairement.

Une terrasse peut constituer une partie commune dont un copropriétaire possède seulement la jouissance exclusive.

Dans ce cas :

  • la dalle ;
  • la structure ;
  • l’étanchéité ;
  • les évacuations ;
  • les garde-corps ;

peuvent rester communs, tandis que certains revêtements ou aménagements relèvent du copropriétaire.

Le règlement de copropriété doit être consulté.

Le titulaire de la jouissance privative doit également respecter les règles d’usage et d’entretien qui lui sont imposées. Il ne peut pas modifier librement un ouvrage commun en raison du seul fait qu’il est le seul à y accéder.

Comment traiter une canalisation commune ?

Dans le silence ou la contradiction des titres, les équipements communs et les canalisations qui leur sont rattachées peuvent être présumés communs, y compris lorsqu’ils traversent un local privatif.

Il faut déterminer :

  • si la canalisation dessert plusieurs lots ;
  • si elle fait partie d’une colonne ;
  • où se trouve le raccordement privatif ;
  • si une modification a été effectuée ;
  • si le règlement contient une définition particulière.

Exemples :

Colonne verticale desservant plusieurs appartements

Elle est généralement commune.

Canalisation située après un compteur individuel et desservant uniquement le lot

Elle peut être privative.

Évacuation traversant un lot mais recevant plusieurs logements

Elle demeure généralement commune.

Canalisation initialement commune modifiée par un copropriétaire

La responsabilité peut être partagée ou transférée selon la nature des travaux et les autorisations obtenues.

Il faut éviter de retenir comme seul critère l’endroit précis où la fuite apparaît.

Qui doit ouvrir un coffrage privatif pour accéder à une canalisation commune ?

Lorsque les travaux communs supposent un accès à une partie privative, le copropriétaire ne peut pas s’y opposer sans motif légitime si les conditions légales sont réunies.

Les travaux doivent être notifiés au copropriétaire concerné au moins huit jours avant leur commencement, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Le copropriétaire peut également obtenir réparation d’un préjudice causé par les travaux collectifs dans les conditions prévues par la loi.

Avant l’ouverture, il faut préciser :

  • la zone concernée ;
  • l’entreprise ;
  • la durée ;
  • les protections ;
  • la remise en état ;
  • la responsabilité en cas de dommage ;
  • le constat préalable.

La copropriété ne doit pas laisser le copropriétaire supporter définitivement la remise en état d’un coffrage ou d’un revêtement déposé pour réparer un ouvrage commun sans examiner les règles de prise en charge applicables.

Rôle du syndic et organisation de l’expertise

La conduite des investigations dépend de l’urgence, du coût et des pouvoirs du syndic.

(4 questions)

Quel est le rôle du syndic lors d’un sinistre affectant les parties communes ?

Le syndic doit notamment :

  • réceptionner le signalement ;
  • vérifier l’urgence ;
  • organiser les mesures conservatoires ;
  • informer les copropriétaires concernés ;
  • déclarer le sinistre aux assurances utiles ;
  • commander les investigations entrant dans ses pouvoirs ;
  • réunir les documents ;
  • faire établir des devis ;
  • inscrire les travaux à l’ordre du jour ;
  • exécuter les décisions votées ;
  • préserver les recours du syndicat.

En cas d’urgence, il peut faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Lorsqu’il agit en urgence, il doit informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale afin de rendre compte de la situation et d’organiser les suites.

Le syndic ne doit pas attendre une assemblée générale ordinaire annuelle lorsqu’une infiltration active, un risque structurel ou un danger exige une action immédiate.

Le syndic peut-il commander une expertise sans vote préalable ?

Cela dépend :

  • de l’urgence ;
  • du coût ;
  • de la mission ;
  • du contrat de syndic ;
  • des délégations reçues ;
  • des décisions antérieures.

Une investigation urgente et limitée nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble peut entrer dans les pouvoirs propres du syndic.

Une mission importante portant sur :

  • une étude structurelle générale ;
  • une expertise longue ;
  • une maîtrise d’œuvre ;
  • un programme complet de rénovation ;
  • des sondages coûteux ;

devrait généralement faire l’objet d’une décision adaptée de l’assemblée générale, sauf urgence avérée.

Le syndic doit éviter de commander une mission trop étroite lorsque plusieurs lots et plusieurs parties communes sont concernés.

Comment organiser une expertise des parties communes ?

L’expertise doit être conduite au nom du syndicat lorsque son objet principal concerne les parties communes.

La convocation devrait inclure, selon le dossier :

  • le syndic ;
  • le président du conseil syndical ;
  • les copropriétaires affectés ;
  • les entreprises ayant réalisé les travaux ;
  • les constructeurs ;
  • les maîtres d’œuvre ;
  • les assureurs ;
  • les experts des propriétaires concernés.

La mission doit prévoir :

  • l’examen des parties communes ;
  • l’accès aux lots affectés ;
  • l’identification de l’origine ;
  • la chronologie ;
  • les mesures ;
  • les sondages nécessaires ;
  • l’analyse des responsabilités techniques ;
  • les travaux conservatoires ;
  • les réparations définitives ;
  • leur chiffrage.

Une expertise limitée à l’intérieur de l’appartement ne permet pas toujours d’établir la cause commune.

Inversement, une inspection uniquement réalisée depuis la toiture peut ne pas documenter correctement les dommages privatifs.

Le copropriétaire peut-il faire expertiser seul une partie commune ?

Il peut missionner un expert pour analyser les conséquences sur son lot et examiner visuellement les parties accessibles.

Il ne peut toutefois pas :

  • réaliser librement des sondages sur les parties communes ;
  • démonter un ouvrage collectif ;
  • accéder à des locaux techniques sans autorisation ;
  • engager des travaux sur la façade ou la toiture ;
  • prélever des matériaux communs sans accord.

Il doit demander l’accès au syndic et définir contradictoirement :

  • les zones à examiner ;
  • les investigations ;
  • les responsabilités ;
  • la remise en état.

En cas de refus injustifié et lorsque la preuve risque de disparaître, une mesure judiciaire peut être demandée.

Voté et réalisation des travaux communs

La majorité applicable et les pouvoirs d’urgence encadrent le declenchement des travaux.

(3 questions)

Comment les travaux sur les parties communes sont-ils votés ?

La majorité nécessaire dépend de la nature des travaux.

Les décisions sont prises par l’assemblée générale selon les majorités fixées par la loi. La majorité de l’article 24 correspond en principe aux voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les travaux nécessaires à la conservation, à la sécurité, au clos, au couvert ou aux réseaux relèvent généralement du régime des travaux de conservation.

Les travaux comprenant une transformation, une addition ou une amélioration relèvent notamment de l’article 25.

Il faut distinguer :

  • réparation d’un ouvrage existant ;
  • remplacement à performance équivalente ;
  • amélioration ;
  • création d’un nouvel équipement ;
  • modification du règlement ;
  • intervention affectant les droits privatifs.

La majorité ne doit pas être choisie uniquement en fonction du montant des travaux.

Peut-on commencer les travaux avant le vote ?

Oui, uniquement dans le cadre des pouvoirs d’urgence du syndic lorsque les travaux sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Exemples :

  • bâchage urgent ;
  • mise en sécurité d’un balcon ;
  • fermeture d’une canalisation ;
  • étaiement ;
  • protection provisoire ;
  • réparation immédiate empêchant un dommage grave.

La mesure doit rester proportionnée à l’urgence.

Le syndic ne devrait pas utiliser ce pouvoir pour engager sans vote un programme complet de rénovation lorsque seules des protections provisoires étaient nécessaires.

Que faire lorsque l’assemblée générale refuse les travaux ?

Le refus ne supprime pas :

  • le désordre ;
  • la responsabilité éventuelle du syndicat ;
  • l’obligation de conserver l’immeuble ;
  • les droits du copropriétaire lésé.

Le copropriétaire doit demander que figurent au procès-verbal :

  • la résolution ;
  • les devis ;
  • les résultats du vote ;
  • les observations ;
  • les risques signalés.

Selon la situation, il peut ensuite :

  • demander une nouvelle inscription à l’ordre du jour ;
  • proposer une étude complémentaire ;
  • mettre en demeure le syndicat ;
  • déclarer le sinistre ;
  • engager une action contre le syndicat ;
  • saisir le juge des référés ;
  • demander une expertise judiciaire ;
  • solliciter une mesure conservatoire.

Le vote défavorable d’un copropriétaire à des travaux ne suffit pas nécessairement à exonérer le syndicat de sa responsabilité lorsque le dommage provient des parties communes.

Actions en justice : individuelle et collective

Le syndicat et les copropriétaires disposent d’actions distinctes qui doivent être coordonnées.

(4 questions)

Quelle différence existe-t-il entre action individuelle et action collective ?

Action collective du syndicat

Le syndicat agit pour la sauvegarde des droits attachés à l’immeuble et aux parties communes.

Il peut notamment demander :

  • la réparation d’une toiture ;
  • la reprise d’une façade ;
  • l’indemnisation de dommages communs ;
  • la mobilisation des garanties des constructeurs ;
  • la réparation d’un réseau collectif ;
  • la cessation de travaux portant atteinte aux parties communes.

Le syndicat a qualité pour agir en demande comme en défense, y compris contre un copropriétaire.

Action individuelle du copropriétaire

Chaque copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à condition d’en informer le syndic.

Il peut notamment demander réparation de :

  • ses peintures ;
  • son mobilier ;
  • sa perte de jouissance ;
  • ses frais de relogement ;
  • sa perte locative ;
  • un dommage propre à son lot.

Il peut également agir contre le syndicat lorsque son préjudice personnel trouve son origine dans une partie commune.

Un copropriétaire peut-il demander seul la réparation d’une partie commune ?

Il peut demander au syndicat d’exécuter les travaux nécessaires et agir contre lui si l’inaction porte atteinte à son lot.

En revanche, il ne doit pas se substituer librement au syndicat pour :

  • choisir une entreprise ;
  • modifier la toiture ;
  • reprendre la façade ;
  • intervenir sur la structure ;
  • conclure un marché au nom de la copropriété.

Son action peut tendre à obtenir :

  • la condamnation du syndicat à réaliser les travaux ;
  • une mesure d’urgence ;
  • une expertise ;
  • des dommages-intérêts ;
  • une provision.

Le syndicat conserve la maîtrise des travaux communs, sous le contrôle de l’assemblée générale et du juge.

Peut-on engager simultanément une action collective et une action individuelle ?

Oui.

Le syndicat peut agir pour les parties communes tandis que les copropriétaires demandent réparation de leurs préjudices privatifs.

Exemple :

Une toiture défectueuse provoque des infiltrations dans quatre appartements.

Le syndicat peut demander :

  • la reprise de la toiture ;
  • les frais d’étude ;
  • les dommages communs ;
  • la mobilisation des garanties.

Chaque copropriétaire peut demander :

  • la reprise de ses revêtements ;
  • sa perte de jouissance ;
  • ses frais de relogement ;
  • ses biens endommagés ;
  • ses pertes locatives.

Les demandes doivent être coordonnées afin d’éviter :

  • des expertises séparées contradictoires ;
  • des travaux incompatibles ;
  • une double indemnisation ;
  • l’oubli d’un assureur ou d’un constructeur.

Le syndic doit-il obtenir une autorisation pour agir en justice ?

En principe, le syndic doit être autorisé par une décision de l’assemblée générale pour engager une action au nom du syndicat.

Depuis le 25 décembre 2025, cette autorisation n’est toutefois pas nécessaire pour certaines démarches, notamment :

  • les mesures conservatoires ;
  • les demandes relevant du juge des référés ;
  • les actions en recouvrement ;
  • la défense aux actions dirigées contre le syndicat.

Le syndic doit rendre compte des actions engagées à la prochaine assemblée générale.

Pour une procédure au fond contre un constructeur ou un copropriétaire, une résolution suffisamment précise doit généralement être votée.

Elle doit identifier, dans la mesure nécessaire :

  • les désordres ;
  • les personnes poursuivies ;
  • l’objet de l’action ;
  • les demandes principales.

Assurances mobilisables

Plusieurs contrats peuvent être concernés et doivent être declares sans attendre.

(3 questions)

Qui doit déclarer un sinistre à l’assurance de l’immeuble ?

Le syndic effectue normalement la déclaration au nom du syndicat lorsque le sinistre concerne :

  • les parties communes ;
  • la responsabilité du syndicat ;
  • les équipements collectifs ;
  • le contrat multirisque de l’immeuble ;
  • l’assurance dommages-ouvrage souscrite pour les parties communes.

Le copropriétaire affecté doit également déclarer à son propre assureur :

  • ses dommages privatifs ;
  • son mobilier ;
  • sa perte de jouissance ;
  • sa responsabilité éventuelle ;
  • les mesures conservatoires.

La déclaration du syndic ne remplace donc pas toujours celle du copropriétaire.

Le dossier doit comprendre :

  • la date ;
  • les logements concernés ;
  • les photographies ;
  • la recherche d’origine ;
  • les mesures prises ;
  • les entreprises intervenues ;
  • les rapports ;
  • les factures.

Quelle assurance doit être saisie en cas d’infiltration commune ?

Plusieurs assurances peuvent être concernées :

  • multirisque de l’immeuble ;
  • assurance habitation du copropriétaire ;
  • assurance propriétaire non occupant ;
  • assurance dommages-ouvrage ;
  • assurance décennale de l’entreprise ;
  • responsabilité civile d’un copropriétaire ;
  • assurance du syndic en cas de faute de gestion.

La déclaration doit être adressée sans attendre à chaque assureur potentiellement concerné.

Il ne faut pas conclure qu’un refus de l’assurance habitation signifie que le syndicat ou une entreprise n’est pas responsable.

La position de l’assureur dépend :

  • du contrat ;
  • de la nature du dommage ;
  • de son origine ;
  • des franchises ;
  • des exclusions ;
  • des garanties de construction.

Comment traiter des dommages affectant plusieurs logements ?

Il est recommandé d’organiser une gestion commune de l’origine tout en individualisant les préjudices.

Le dossier collectif doit préciser :

  • les appartements touchés ;
  • la date d’apparition dans chacun ;
  • les zones communes suspectées ;
  • les conditions météorologiques ;
  • les mesures ;
  • les travaux précédents ;
  • les assurances.

Chaque copropriétaire doit établir séparément :

  • ses dommages intérieurs ;
  • ses dépenses ;
  • sa perte de jouissance ;
  • ses frais de relogement ;
  • ses pertes locatives ;
  • les réparations nécessaires.

Une expertise unique de l’origine permet généralement :

  • d’éviter des conclusions contradictoires ;
  • de comparer les manifestations ;
  • de déterminer l’étendue du défaut ;
  • de chiffrer les travaux communs.

Le fait que seul un appartement soit actuellement affecté ne permet pas toujours de conclure que le défaut est localisé. Les autres lots peuvent présenter des signes moins visibles ou apparaissant plus tard.

Accès aux lots et travaux des copropriétaires

L’accès aux parties privatives et les travaux affectant le commun obeissent à des règles strictes.

(5 questions)

Que faire lorsque plusieurs copropriétaires refusent l’accès ?

Le syndic doit expliquer :

  • la nécessité de l’accès ;
  • la zone à inspecter ;
  • la date ;
  • les entreprises présentes ;
  • les protections ;
  • les remises en état.

Les copropriétaires ne peuvent pas faire obstacle aux travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés lorsque les conditions de l’article 9 sont réunies. Les travaux nécessitant l’accès doivent être notifiés au moins huit jours auparavant, sauf urgence de sécurité ou de conservation.

En cas de refus persistant empêchant :

  • une recherche de fuite ;
  • une réparation ;
  • une mise en sécurité ;
  • une expertise judiciaire,

le syndicat peut demander une autorisation ou une injonction au juge.

Un copropriétaire peut-il réaliser des travaux affectant les parties communes ?

Oui, mais il doit obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale lorsque ses travaux affectent :

  • une partie commune ;
  • la structure ;
  • la façade ;
  • la toiture ;
  • un mur porteur ;
  • une gaine commune ;
  • l’aspect extérieur.

L’autorisation est votée selon le régime de l’article 25 pour les travaux réalisés aux frais du copropriétaire et affectant les parties communes ou l’aspect extérieur.

Le dossier soumis au vote devrait comprendre :

  • les plans ;
  • les photographies ;
  • un descriptif ;
  • les entreprises ;
  • les assurances ;
  • une note de structure si nécessaire ;
  • les modalités de contrôle ;
  • les travaux induits ;
  • l’évacuation des déchets ;
  • la remise en état.

Une simple information adressée au syndic ne vaut pas autorisation de l’assemblée générale.

Quels travaux privatifs nécessitent une autorisation ?

Il faut notamment vérifier les projets concernant :

  • la création d’une ouverture dans un mur porteur ;
  • la suppression d’un élément structurel ;
  • le percement d’une dalle ;
  • le déplacement d’une canalisation commune ;
  • l’installation d’une climatisation visible ;
  • la création d’une véranda ;
  • la fermeture d’un balcon ;
  • la modification d’une fenêtre ;
  • le raccordement à une gaine ;
  • l’installation d’un conduit ;
  • l’étanchéité d’une terrasse commune ;
  • la fixation lourde sur la façade.

Même lorsqu’un ouvrage se trouve dans le volume privatif, les travaux peuvent affecter la structure ou les équipements communs.

Que risque le copropriétaire qui intervient sans autorisation ?

Il peut être exposé à :

  • une demande d’arrêt des travaux ;
  • une demande de remise en état ;
  • une action du syndicat ;
  • une responsabilité pour les dommages ;
  • une difficulté d’assurance ;
  • une difficulté lors de la vente ;
  • une obligation de régularisation.

La régularisation ultérieure par l’assemblée générale n’est pas automatique.

Le copropriétaire doit pouvoir produire :

  • l’autorisation ;
  • les plans approuvés ;
  • les factures ;
  • les assurances ;
  • les contrôles ;
  • le procès-verbal de réception.

Un vote autorisant les travaux ne supprime pas la responsabilité du copropriétaire si leur exécution cause des désordres.

Le syndic peut-il faire arrêter des travaux privatifs dangereux ?

Il doit réagir lorsque les travaux :

  • affectent les parties communes sans autorisation ;
  • mettent en danger l’immeuble ;
  • créent un risque pour les occupants ;
  • contreviennent au règlement ;
  • causent des dommages.

Selon l’urgence, il peut notamment :

  • mettre en demeure le copropriétaire ;
  • faire constater les travaux ;
  • organiser une visite ;
  • saisir le juge des référés ;
  • demander une mesure conservatoire ;
  • déclarer le sinistre ;
  • informer le conseil syndical.

Les demandes en référé et les mesures conservatoires font partie des actions pour lesquelles l’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est pas exigée dans les conditions actuelles de l’article 55 du décret de 1967.

Vente du lot et dossier de copropriété

Vente d un lot de copropriete et dossier de documents

La vente d’un lot en présence de désordres ou de procédures impose une information complete.

(4 questions)

Comment traiter la vente d’un lot avec une procédure en cours ?

Le vendeur doit informer l’acquéreur des procédures qui affectent :

  • son lot ;
  • les parties communes ;
  • les charges futures ;
  • les travaux ;
  • les garanties ;
  • la valeur ou l’usage du bien.

Le dossier de vente d’un lot d’habitation doit notamment comprendre des informations sur l’organisation de l’immeuble, les procès-verbaux d’assemblée générale et la situation financière de la copropriété.

L’état daté doit également mentionner, lorsqu’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures dans lesquelles le syndicat est partie.

Il convient en outre de transmettre :

  • les assignations ;
  • les ordonnances ;
  • les rapports ;
  • les expertises ;
  • les devis ;
  • les décisions d’assurance ;
  • les travaux votés ;
  • les appels de fonds ;
  • le calendrier procédural.

Le vendeur ne doit pas attendre l’acte authentique pour révéler une procédure importante. L’information doit être communiquée avant l’engagement définitif de l’acquéreur.

Qui poursuit la procédure après la vente du lot ?

La réponse dépend :

  • de l’objet de l’action ;
  • de la personne qui l’a engagée ;
  • des préjudices demandés ;
  • des clauses de l’acte ;
  • des droits attachés au lot.

Le syndicat poursuit les actions concernant les parties communes indépendamment du changement de propriétaire d’un lot.

Pour une action individuelle :

  • le vendeur peut conserver ses préjudices personnels antérieurs ;
  • l’acquéreur devient concerné par les dommages futurs et la jouissance du lot ;
  • certaines actions attachées au bien peuvent être transmises.

L’acte doit préciser :

  • qui intervient à la procédure ;
  • qui supporte les frais ;
  • qui perçoit les indemnités ;
  • qui autorise l’accès ;
  • qui bénéficie des travaux ;
  • quelles demandes restent personnelles au vendeur.

Comment traiter les travaux votés avant la vente ?

Le vendeur doit communiquer :

  • les résolutions votées ;
  • les devis ;
  • le calendrier ;
  • les appels de fonds ;
  • les emprunts collectifs ;
  • les sommes déjà réglées ;
  • les procédures liées aux travaux.

La charge envers le syndicat dépend notamment de la date d’exigibilité des provisions. Le vendeur et l’acquéreur peuvent prévoir entre eux une répartition économique différente, mais cette convention ne modifie pas nécessairement la personne que le syndic peut poursuivre.

L’acte doit traiter séparément :

  • les travaux déjà votés ;
  • les travaux seulement envisagés ;
  • les travaux urgents non encore régularisés ;
  • les indemnités d’assurance attendues ;
  • les dépassements de budget.

Quels documents faut-il réunir dans un dossier de copropriété ?

Il convient notamment d’obtenir :

  • le règlement de copropriété ;
  • l’état descriptif de division ;
  • les modificatifs ;
  • les procès-verbaux d’assemblée générale ;
  • les appels de fonds ;
  • le carnet d’entretien ;
  • le diagnostic technique global ;
  • le projet de plan pluriannuel de travaux ;
  • les contrats d’assurance ;
  • les déclarations de sinistre ;
  • les rapports ;
  • les devis ;
  • les factures ;
  • les plans ;
  • les autorisations de travaux privatifs ;
  • les procédures ;
  • les décisions judiciaires ;
  • les échanges avec le syndic.

Le règlement doit être lu avant de qualifier définitivement un élément de privatif ou de commun.

Tableau récapitulatif

SituationInterlocuteur principalDémarche
Défaut purement privatifCopropriétaire et assureurRéparer et déclarer
Défaut provenant d’une partie communeSyndic et syndicatInvestigation et travaux collectifs
Infiltration de toitureSyndicRecherché de causé et déclaration
Infiltration de façadeSyndic, copropriétaire selon menuiserieExpertise commune et privative
Canalisation collectiveSyndicatRéparation du réseau commun
Fuite sur raccord privatifCopropriétaireDéclaration et intervention privative
Dommages dans plusieurs lotsSyndic et copropriétairesExpertise coordonnée
Urgence sur partie communeSyndicMesures immédiates puis assemblée
Travaux communs non urgentsAssemblée généraleVoté selon leur nature
Travaux privatifs affectant le communCopropriétaireAutorisation préalable de l’assemblée
Préjudice propre à un lotCopropriétaireAction individuelle
Dommage affectant l’immeubleSyndicatAction collective
Vente avec procédureVendeur, syndic, notaireInformation et organisation des suites

Comment Check my House peut intervenir ?

Check my House peut intervenir afin de déterminer l’origine technique du désordre et de distinguer les ouvrages privatifs des parties communes susceptibles d’être concernés.

Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :

  • l’analyse du règlement de copropriété ;
  • le relevé des désordres ;
  • l’examen des logements affectés ;
  • l’inspection des parties communes accessibles ;
  • l’analyse des réseaux ;
  • l’étude des anciens travaux ;
  • l’analyse des rapports et déclarations ;
  • l’organisation d’une expertise amiable contradictoire ;
  • l’identification des intervenants ;
  • l’analyse des solutions de réparation ;
  • le contrôle des travaux ;
  • la préparation des éléments techniques destinés au syndic, à l’assureur ou à l’avocat.

L’expert en bâtiment peut notamment préciser :

  • l’origine technique probable ;
  • les ouvrages concernés ;
  • les investigations nécessaires ;
  • le caractère privatif ou commun à vérifier ;
  • les mesures conservatoires ;
  • les travaux de reprise ;
  • les dommages affectant chaque lot.

Il ne doit pas :

  • modifier le règlement de copropriété ;
  • déterminer seul la propriété juridique d’un élément ambigu ;
  • convoquer une assemblée générale ;
  • imposer des travaux à un copropriétaire ;
  • engager une action au nom du syndicat ;
  • répartir définitivement les charges ;
  • se substituer au syndic, au notaire ou à l’avocat.

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise malfaçons et non-conformités.

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Sources juridiques principales

Textes officiels

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