Formuler et suivre les réserves : la FAQ

Formuler et suivre les réserves est une étape essentielle de la réception des travaux. Une réserve bien rédigée identifie précisément le défaut, sa localisation et la correction attendue ; son suivi organise la reprise, le contrôle et la levée. Ce guide détaille la rédaction, la localisation, les photographies, les différents types de réserves, la fixation des délais, la retenue de garantie de la loi du 16 juillet 1971, le contrôle des reprises, le procès-verbal de levée, la levée partielle, le refus de lever, les réserves non exécutées et la mise en demeure.

Laurent Hojan

Contenu à visée informative rédigé par Laurent Hojan

Sommaire

Qu’est-ce qu’une réserve de réception ?
Pourquoi la rédaction des réserves est-elle déterminante ?
Une réserve équivaut-elle à une reconnaissance de responsabilité ?
Qui formule les réserves ?
Où les réserves doivent-elles figurer ?
Quelles informations doivent figurer dans une réserve ?
Comment numéroter les réserves ?
Comment décrire le défaut ?
Faut-il indiquer la correction attendue ?
Pourquoi la localisation est-elle essentielle ?
Comment localiser une réserve ?
Quels repères employer ?
Faut-il repérer physiquement la zone ?
Quel est le rôle des photographies ?
Une photographie remplace-t-elle la description ?
Quelles vues réaliser ?
Quelles précautions prendre pour les photographies ?
Qu’est-ce qu’un travail inachevé ?
Comment rédiger la réserve pour un travail inachevé ?
Un travail inachevé peut-il empêcher la réception ?
Faut-il réserver les documents manquants ?
Quels défauts d’aspect peuvent être concernés ?
Comment éviter une appréciation subjective ?
Tous les défauts visibles justifient-ils une reprise ?
Comment traiter une différence de teinte naturelle ?
Qu’est-ce qu’une non-conformité ?
Comment rédiger la réserve pour une non-conformité ?
Faut-il accepter une compensation financière ?
Quels dysfonctionnements relever ?
Comment décrire le dysfonctionnement ?
Une simple mise en marche suffit-elle à lever la réserve ?
Qui fixe le délai de reprise ?
Comment déterminer un délai raisonnable ?
Quelles priorités distinguer ?
Faut-il fixer une date unique pour toutes les réserves ?
Que faire si l’entreprise refuse de convenir d’un délai ?
Peut-on retenir librement le solde tant que les réserves ne sont pas levées ?
Qu’est-ce que la retenue de garantie des marchés privés ?
La retenue de garantie est-elle automatique ?
Peut-on conserver la retenue sur son compte personnel ?
Quand la retenue est-elle libérée ?
Que doit contenir une opposition motivée ?
La consignation vaut-elle levée des réserves ?
Comment préparer le retour de l’entreprise ?
Faut-il demander une méthode de reprise ?
L’entreprise peut-elle reprendre sans informer les autres lots ?
Comment protéger les ouvrages terminés ?
Peut-on refuser une reprise provisoire ?
Qui doit contrôler les travaux de reprise ?
Le contrôle peut-il être réalisé uniquement sur photographies ?
Que faut-il vérifier lors du contrôle de reprise ?
Faut-il contrôler avant fermeture ?
Quel essai réaliser pour contrôler une reprise ?
Une reprise esthétique doit-elle être contrôlée immédiatement ?
Pourquoi établir un document distinct pour la levée ?
Que doit contenir le procès-verbal de levée ?
Quelle formulation employer pour une levée complète ?
La levée des réserves modifie-t-elle la date de réception ?
Le silence du maître d’ouvrage vaut-il levée ?
Qu’est-ce qu’une levée partielle ?
Pourquoi ne faut-il pas lever entièrement une réserve partiellement traitée ?
Peut-on créer des sous-réserves ?
Une levée partielle libère-t-elle une partie de la somme consignée ?
Dans quels cas le refus de lever est-il justifié ?
Comment formaliser le refus de lever ?
Le maître d’ouvrage peut-il refuser sans motif ?
L’entreprise peut-elle demander une constatation judiciaire ?
Que faire lorsque le désaccord est technique ?
Quelle première démarche entreprendre face à des réserves non exécutées ?
Quel moyen utiliser pour la mise en demeure ?
Que permet l’article 1792-6 ?
Que permet le droit commun du contrat ?
Peut-on appeler immédiatement une autre entreprise ?
Faut-il organiser une expertise contradictoire ?
Que doit contenir le devis de remplacement ?
Le délai d’un an doit-il être surveillé ?
Peut-on ajouter de nouvelles réserves au procès-verbal après la réception ?
Comment notifier un désordre révélé après la réception ?
Faut-il les appeler réserves complémentaires ?
Que se passe-t-il si le défaut était manifestement visible à la réception ?
Quel tableau de suivi utiliser ?
Quels statuts utiliser ?
Qui met à jour le tableau ?
Une réserve doit-elle disparaître du tableau lorsqu’elle est levée ?
Procédure complète de suivi des réserves
Tableau d’aide à la rédaction des réserves
Signaux d’alerte dans le suivi des réserves
Quelles sont les principales erreurs à éviter ?
Recommandations de Check my House
À retenir
Sources principales

Qu’est-ce qu’une réserve de réception ?

Une réserve est une observation formulée par le maître d’ouvrage au moment de la réception afin d’identifier un travail :

inachevé
mal exécuté
non conforme au contrat
détérioré
non fonctionnel
non essayé
insuffisamment documenté

La réception peut être prononcée avec réserves lorsque l’ouvrage est globalement en état d’être accepté, mais que certaines prestations doivent encore être achevées ou corrigées.

La réserve ne reporte pas la réception de l’ensemble de l’ouvrage. Elle maintient expressément l’obligation de l’entreprise de traiter le point concerné.

L’article 1792-6 du Code civil prévoit que la garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an à compter de la réception, les désordres signalés dans les réserves mentionnées au procès-verbal, ou par notification écrite lorsqu’ils se révèlent après la réception.

Pourquoi la rédaction des réserves est-elle déterminante ?

Une réserve imprécise peut rendre difficile :

l’identification du défaut
l’attribution à l’entreprise concernée
le contrôle de la reprise
la détermination du délai
la preuve de l’inexécution
l’intervention ultérieure d’une autre entreprise
l’évaluation du coût de correction

Exemple insuffisant

Reprendre les finitions.

Cette formulation ne précise ni la pièce, ni l’ouvrage, ni le défaut, ni l’étendue, ni la correction attendue.

Exemple exploitable

Chambre 2, mur donnant sur le couloir : reprise de peinture visible sur environ 80 cm de largeur sous l’éclairage normal du plafonnier, avec différence de teinte et traces de rouleau. Préparer le support et uniformiser la finition sur la zone concernée.

La qualité d’une réserve dépend donc davantage de sa précision que de sa longueur.

Une réserve équivaut-elle à une reconnaissance de responsabilité ?

Non. La réserve établit l’existence d’un point non accepté en l’état.

Elle ne tranche pas nécessairement :

la cause du défaut
l’entreprise juridiquement responsable
la répartition entre plusieurs intervenants
la prise en charge par un assureur
le montant du préjudice

Lorsque plusieurs lots peuvent être concernés, il faut distinguer la description objective du défaut, l’entreprise à laquelle une action est demandée et l’analyse ultérieure des responsabilités.

Exemple

Infiltration constatée au pied de la porte-fenêtre du séjour lors de l’essai d’arrosage. Origine à déterminer contradictoirement entre les lots menuiserie, façade et étanchéité.

Cette formulation préserve la preuve sans attribuer prématurément la cause à une seule entreprise.

Qui formule les réserves ?

Les réserves sont décidées par le maître d’ouvrage.

Il peut être assisté par :

un maître d’œuvre
un architecte
un assistant à maîtrise d’ouvrage
un expert bâtiment
un bureau d’études pour une question spécialisée

L’entreprise peut présenter ses observations, contester le caractère du défaut, proposer une méthode de reprise ou demander un contrôle complémentaire. Elle ne peut pas supprimer unilatéralement une réserve décidée par le maître d’ouvrage.

Où les réserves doivent-elles figurer ?

Elles doivent être inscrites directement dans le procès-verbal de réception, ou dans une annexe expressément identifiée et incorporée au procès-verbal.

Le procès-verbal doit indiquer clairement :

Réception prononcée avec les réserves figurant dans l’annexe numérotée de R-001 à R-027, laquelle fait partie intégrante du présent procès-verbal.

Chaque page de l’annexe doit être datée, paginée, identifiable, rattachée au chantier et signée ou paraphée lorsque cela est possible.

Une liste de pré-réception antérieure ne remplace pas les réserves du procès-verbal. Tous les points non clôturés doivent être repris au moment de la réception.

Quelles informations doivent figurer dans une réserve ?

Une réserve efficace doit préciser au minimum :

son numéro
la localisation
l’ouvrage concerné
le défaut observé
la correction attendue
l’entreprise concernée
le délai proposé
les photographies ou documents associés

Comment numéroter les réserves ?

Une numérotation continue facilite le suivi :

R-001
R-002
R-003

Lorsque plusieurs bâtiments, niveaux ou lots sont concernés, un préfixe peut être utilisé :

ELEC-R-01
SDB-R-02
EXT-R-03

La numérotation ne doit pas être modifiée pendant le suivi. Une réserve clôturée conserve son numéro d’origine.

Comment décrire le défaut ?

La description doit rester factuelle, mesurable lorsque cela est possible, dépourvue d’exagération et compréhensible par une personne absente de la visite.

Décrire ce qui est observé

fissure
fuite
rayure
absence
jeu
déformation
différence de teinte
fonctionnement intermittent
élément non raccordé
mesure différente du plan

Éviter les qualifications non démontrées

Il faut éviter d’écrire sans expertise suffisante :

danger certain d’effondrement
vice décennal
fraude
défaut structurel majeur
matériau impropre

Une formulation plus prudente peut être : fissure horizontale visible au-dessus de l’ouverture. Origine et incidence structurelle à vérifier avant reprise de finition.

Faut-il indiquer la correction attendue ?

Oui lorsque celle-ci est suffisamment identifiable.

Exemples

remplacer le carreau cassé
régler l’ouvrant
reprendre le raccord et réaliser un nouvel essai
compléter la peinture
fournir la notice
poser l’accessoire manquant
reprendre la pente

Lorsque la méthode technique reste à étudier, il faut l’indiquer : rechercher l’origine de la fuite, soumettre une méthode de reprise et réaliser les travaux après validation du détail technique.

Le maître d’ouvrage ne doit pas imposer une réparation improvisée lorsqu’une étude est nécessaire.

Pourquoi la localisation est-elle essentielle ?

Une même catégorie de défaut peut exister à plusieurs endroits.

Une mention telle que : plusieurs défauts de peinture dans les chambres, ne permet pas de vérifier précisément les zones concernées, les reprises réalisées et les défauts qui subsistent.

Comment localiser une réserve ?

La réserve doit indiquer, selon le cas :

bâtiment
niveau
pièce
mur
orientation
axe
élément
hauteur
distance par rapport à un repère

Exemple

Salle de bains, mur est, angle inférieur droit de la fenêtre, à environ 25 cm de l’appui.

Quels repères employer ?

porte d’entrée
baie
angle de pièce
équipement fixe
trame du plan
numéro de façade
numéro de fenêtre
numéro de circuit
numéro de regard

Il faut éviter les repères provisoires qui disparaîtront après le nettoyage ou l’enlèvement des protections.

Faut-il repérer physiquement la zone ?

Cela peut être utile avec :

une étiquette amovible
un ruban non agressif
un marquage temporaire
une pastille numérotée

Le marquage ne doit pas tacher, arracher la peinture, détériorer le revêtement ou masquer le défaut.

Quel est le rôle des photographies ?

Elles complètent la description écrite en montrant :

la nature du défaut
son étendue
son contexte
l’état avant reprise
l’état après reprise

Elles sont particulièrement utiles lorsque le défaut risque de disparaître, sera masqué par la correction, concerne une différence d’aspect, est difficile à localiser ou peut évoluer.

Une photographie remplace-t-elle la description ?

Non. Une photographie isolée peut être mal cadrée, difficile à localiser, trompeuse sur l’échelle ou insuffisante pour identifier le défaut.

Chaque photographie doit être reliée à une réserve numérotée.

Exemple

Voir photographies R-014-A, R-014-B et R-014-C.

Quelles vues réaliser ?

Vue générale

Elle situe le défaut dans la pièce ou sur la façade.

Vue intermédiaire

Elle montre l’ouvrage concerné.

Vue rapprochée

Elle détaille le défaut.

Vue avec mesure

Lorsque la dimension est importante, il faut utiliser une règle, un mètre, une jauge ou un niveau.

Quelles précautions prendre pour les photographies ?

conserver les fichiers originaux
ne pas modifier le contenu
enregistrer la date
nommer les fichiers
maintenir une résolution suffisante
réaliser les photographies sous un éclairage représentatif

Une macro-photographie ne doit pas être utilisée seule pour présenter comme majeur un défaut imperceptible dans les conditions normales d’utilisation.

Qu’est-ce qu’un travail inachevé ?

Il s’agit d’une prestation prévue mais non entièrement exécutée.

Exemples

plinthe manquante
appareil non raccordé
joint non réalisé
élément de mobilier absent
peinture non achevée
bouche de ventilation non posée
accessoire sanitaire manquant
façade non nettoyée
document contractuel non remis

Comment rédiger la réserve pour un travail inachevé ?

La formulation doit identifier la prestation prévue, la partie manquante et le résultat attendu.

Exemple

Cuisine : crédence prévue au devis sur toute la longueur du plan de travail non posée. Réaliser la fourniture, la pose, les joints périphériques et le nettoyage.

Un travail inachevé peut-il empêcher la réception ?

Oui lorsqu’il est suffisamment important pour que l’ouvrage ne soit pas en état d’être accepté.

Lorsque l’inachèvement reste limité et que l’ouvrage est utilisable, la réception peut généralement être prononcée avec réserve.

Faut-il réserver les documents manquants ?

Oui lorsqu’ils font partie des obligations de l’entreprise.

Exemple

Remettre le procès-verbal d’essai de pression du réseau de chauffage, le plan de récolement et la notice de régulation.

Une installation peut être physiquement terminée tout en restant contractuellement inachevée faute de mise en service, de réglage, d’essai, de notice ou d’attestation.

Quels défauts d’aspect peuvent être concernés ?

rayure
choc
différence de teinte
coulure
trace d’outil
joint irrégulier
coupe grossière
défaut d’alignement
tache
éclat
raccord visible
variation anormale de brillance

Comment éviter une appréciation subjective ?

Il faut préciser la zone, la distance d’observation, l’éclairage normal, l’étendue, l’échantillon ou la finition de référence et l’incidence dans les conditions habituelles d’usage.

Exemple

Séjour, mur sud : différence de teinte visible à environ deux mètres sous l’éclairage permanent du local, entre la zone centrale et la reprise située près de la baie.

Tous les défauts visibles justifient-ils une reprise ?

Il faut tenir compte du contrat, du niveau de finition commandé, du matériau, de ses variations naturelles, des tolérances applicables et des conditions normales d’observation.

Une réserve ne doit pas exiger une perfection irréaliste, mais elle doit être maintenue lorsqu’un défaut réel dépasse le niveau contractuellement attendu.

Comment traiter une différence de teinte naturelle ?

Pour le bois, la pierre ou certains produits artisanaux, il faut comparer l’échantillon validé, la gamme de nuances annoncée, le calepinage, le mélange des lots et l’aspect général.

La variation naturelle ne couvre pas automatiquement un mélange de références, une mauvaise nuance, une pièce remplacée avec un produit différent ou une réparation très visible.

Qu’est-ce qu’une non-conformité ?

Une non-conformité correspond à un écart avec le devis, les plans, une notice, un avenant, un échantillon, une performance ou une prescription technique ou réglementaire applicable.

Exemples

produit différent
dimension incorrecte
équipement moins performant
mauvaise implantation
épaisseur insuffisante
nombre de prises réduit
sens d’ouverture différent
solution non validée

Comment rédiger la réserve pour une non-conformité ?

Il faut identifier ce qui était prévu, ce qui a été exécuté, l’écart constaté et la correction ou l’analyse attendue.

Exemple

Combles : isolation prévue au devis en deux couches pour une résistance thermique déclarée figurant au contrat. Produit et épaisseur visibles différents des documents validés. Fournir les justificatifs, vérifier la performance réellement obtenue et mettre l’ouvrage en conformité.

Faut-il accepter une compensation financière ?

Le maître d’ouvrage peut parfois choisir de conserver une non-conformité techniquement acceptable en contrepartie d’une moins-value, d’une garantie complémentaire ou d’une régularisation documentaire.

Cette décision doit être éclairée, techniquement justifiée, compatible avec la réglementation et écrite.

La levée d’une réserve ne doit jamais être obtenue par une simple promesse orale de remise commerciale.

Quels dysfonctionnements relever ?

porte qui ferme mal
volet ne répondant pas à la commande
fuite
chauffage non régulé
ventilation insuffisante
prise sans alimentation
équipement bruyant
évacuation lente
pompe ne démarrant pas
éclairage intermittent
commande inversée
alarme non fonctionnelle

Comment décrire le dysfonctionnement ?

Il faut préciser l’action réalisée, le comportement attendu, le comportement constaté, les conditions de l’essai, la fréquence et les éventuelles mesures.

Exemple

Salle d’eau : lors de l’ouverture simultanée de la douche et du lavabo, l’évacuation du receveur ralentit et une remontée d’eau apparaît autour de la bonde. Vérifier le réseau, corriger la cause et réaliser un nouvel essai contradictoire.

Une simple mise en marche suffit-elle à lever la réserve ?

Non lorsque la réserve concerne une performance, un débit, une température, une étanchéité, un équilibrage, un cycle complet ou un fonctionnement intermittent.

Le nouvel essai doit reproduire les conditions dans lesquelles le défaut a été observé.

Qui fixe le délai de reprise ?

L’article 1792-6 prévoit que le délai nécessaire aux réparations relevant de la garantie de parfait achèvement est fixé d’un commun accord entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

Il est recommandé de fixer le délai dans le procès-verbal, dans une annexe, ou dans un planning de reprise signé ou accepté après la réception.

Comment déterminer un délai raisonnable ?

Il faut tenir compte :

de la gravité
de l’urgence
des approvisionnements
du temps de séchage
de la nécessité d’une étude
des interventions des autres lots
de l’usage des locaux
du délai annuel de parfait achèvement

Quelles priorités distinguer ?

Intervention immédiate

Pour un danger, une fuite, un défaut électrique, une instabilité, une absence de fermeture ou une aggravation rapide.

Intervention rapide

Pour un équipement essentiel non fonctionnel, une pièce inutilisable, une infiltration, une ventilation défaillante ou un chauffage absent.

Intervention programmée

Pour une finition, un réglage, un remplacement esthétique ou une remise documentaire.

Faut-il fixer une date unique pour toutes les réserves ?

Pas nécessairement. Il est souvent préférable de prévoir une date pour les mesures urgentes, une date pour les travaux principaux, une date pour les essais et une date pour la visite de levée.

Quelle formulation employer ?

Les réserves R-001 à R-006 devront être reprises au plus tard le 15 septembre 2026. Les réserves R-007 et R-008, soumises à l’approvisionnement d’un élément spécifique, devront être corrigées avant le 30 septembre 2026. Une visite contradictoire est fixée au 2 octobre 2026.

Que faire si l’entreprise refuse de convenir d’un délai ?

Il faut lui notifier un délai raisonnable en motivant l’urgence, l’usage, la nature de la correction et les échanges déjà intervenus.

En cas d’inexécution, une mise en demeure devra ensuite être adressée avant d’envisager l’exécution par un tiers.

Peut-on retenir librement le solde tant que les réserves ne sont pas levées ?

Non de manière générale et arbitraire.

Il faut vérifier le contrat, l’exigibilité du solde, la nature des réserves, le régime juridique particulier de l’opération, l’existence d’une retenue de garantie et les modalités de consignation prévues.

Le fait que des réserves subsistent ne permet pas toujours de conserver sans formalité l’intégralité d’une somme pourtant exigible.

Inversement, une entreprise ne doit pas demander le paiement comme si l’ouvrage était intégralement achevé lorsque des prestations facturées restent réellement inachevées.

Qu’est-ce que la retenue de garantie des marchés privés ?

Lorsqu’elle a été contractuellement prévue dans un marché privé entrant dans le champ de la loi du 16 juillet 1971, la retenue de garantie peut atteindre au maximum 5 % des acomptes.

Elle est destinée à garantir l’exécution des travaux nécessaires à la satisfaction des réserves formulées lors de la réception.

La somme retenue doit être consignée auprès d’un consignataire accepté par les parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal compétent. L’entreprise peut substituer à la retenue une caution personnelle et solidaire répondant aux conditions du texte.

La retenue de garantie est-elle automatique ?

Non. Elle doit être prévue contractuellement.

Il ne faut pas confondre :

une retenue de garantie régulière
une correction d’une situation de travaux
une somme non exigible
une retenue destinée à compenser un préjudice
une consignation spécifique prévue par un contrat particulier

Peut-on conserver la retenue sur son compte personnel ?

La loi de 1971 prévoit une consignation entre les mains d’un consignataire, sauf caution de remplacement. Une simple conservation de la somme par le maître d’ouvrage ne correspond donc pas nécessairement au mécanisme légal de la retenue de garantie.

Quand la retenue est-elle libérée ?

À l’expiration d’un an à compter de la réception, les sommes consignées ou la caution sont en principe libérées, même en l’absence de mainlevée, sauf opposition motivée notifiée au consignataire ou à la caution en raison de l’inexécution des obligations de l’entreprise. Une opposition abusive peut entraîner des dommages et intérêts.

Que doit contenir une opposition motivée ?

Elle doit identifier :

le marché
la réception
les réserves non exécutées
les mises en demeure
les preuves
le coût ou la nature des travaux restant dus
la demande de maintien de la consignation ou de la caution

Une opposition générale telle que : certaines réserves restent en cours, peut être insuffisante.

La consignation vaut-elle levée des réserves ?

Non. Elle constitue une garantie financière.

Les réserves restent ouvertes tant que les travaux ne sont pas exécutés, tant que leur exécution n’est pas constatée, ou tant qu’une décision judiciaire n’intervient pas.

Comment préparer le retour de l’entreprise ?

Avant son intervention, il faut définir :

les réserves concernées
la méthode de reprise
la date
la durée
l’accès
les protections
les essais
les travaux induits
le nettoyage

Faut-il demander une méthode de reprise ?

Oui lorsque la correction affecte la structure, affecte l’étanchéité, traverse plusieurs lots, risque de masquer la cause, peut dégrader des ouvrages voisins, nécessite un produit différent ou modifie une performance.

Exemple

Pour une infiltration, la méthode doit préciser la cause retenue, les éléments déposés, le traitement, les produits, les raccords, le temps de séchage, l’essai final et la remise en état.

L’entreprise peut-elle reprendre sans informer les autres lots ?

Pas lorsque leur présence ou leur validation est nécessaire.

Une reprise peut nécessiter un plombier, un étancheur, un carreleur, un électricien, un menuisier, un peintre ou un bureau d’études.

Comment protéger les ouvrages terminés ?

L’entreprise doit prévoir :

protection des sols
protection du mobilier
confinement des poussières
maintien de la ventilation
coupure des réseaux
évacuation des déchets
nettoyage final

Peut-on refuser une reprise provisoire ?

Oui lorsqu’elle consiste uniquement à masquer le défaut, ajouter du mastic sans traiter la cause, repeindre une zone encore humide, reboucher sans tester, immobiliser temporairement un équipement destiné à fonctionner ou poser une finition sur un support instable.

La reprise doit permettre une correction durable et contrôlable.

Qui doit contrôler les travaux de reprise ?

Selon le point concerné :

maître d’ouvrage
maître d’œuvre
expert
bureau d’études
fabricant
entreprise ayant réalisé la reprise
autre lot concerné par l’interface

Le contrôle peut-il être réalisé uniquement sur photographies ?

Les photographies peuvent permettre un premier suivi, mais elles ne suffisent pas toujours.

Une visite est recommandée lorsque la réserve concerne l’étanchéité, la structure, un fonctionnement, une différence d’aspect importante, un défaut récurrent, une prestation qui sera masquée ou un coût élevé.

Que faut-il vérifier lors du contrôle de reprise ?

la réserve traitée est-elle la bonne ?
la cause a-t-elle été supprimée ?
la méthode validée a-t-elle été respectée ?
les matériaux sont-ils conformes ?
les ouvrages voisins ont-ils été protégés ?
l’aspect final est-il acceptable ?
les essais sont-ils satisfaisants ?
les documents ont-ils été remis ?
un nouveau désordre a-t-il été créé ?

Faut-il contrôler avant fermeture ?

Oui lorsque la reprise sera masquée par un doublage, un carrelage, un plafond, un remblai, une peinture, un meuble ou un revêtement.

Un point d’arrêt doit être prévu avant fermeture.

Quel essai réaliser pour contrôler une reprise ?

Il doit être adapté à la réserve.

Réserve	Contrôle de reprise
Fuite d’alimentation	Mise en pression
Évacuation défectueuse	Mise en eau et essai d’écoulement
Ventilation insuffisante	Mesure de débit ou de pression
Chauffage déséquilibré	Mise en température et relevés
Menuiserie mal réglée	Essais d’ouverture et verrouillage
Infiltration	Essai d’arrosage défini
Défaut électrique	Mesures et essai fonctionnel
Peinture	Contrôle après séchage sous éclairage normal

Une reprise esthétique doit-elle être contrôlée immédiatement ?

Il faut parfois attendre le séchage, la polymérisation, la stabilisation de la teinte, le nettoyage ou la remise en température du local.

Une peinture encore humide ou un joint frais ne permet pas toujours de conclure.

Pourquoi établir un document distinct pour la levée ?

La levée des réserves doit être clairement séparée du procès-verbal initial de réception, du compte rendu d’intervention, de la facture et d’un simple échange verbal.

Le document prouve les travaux réalisés, la date du contrôle, les réserves clôturées, celles qui restent ouvertes et les observations des parties.

L’article 1792-6 prévoit que l’exécution des travaux demandés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

Que doit contenir le procès-verbal de levée ?

Identification

chantier
maître d’ouvrage
entreprise
procès-verbal de réception
date de réception
date de contrôle

Participants

personnes présentes
entreprises convoquées
absences

Réserves examinées

Pour chaque numéro : rappel de la réserve, travail réalisé, essai, résultat, décision.

Décisions possibles

levée
levée partielle
maintien
transformation en nouvelle observation
contrôle différé

Signatures

maître d’ouvrage
entreprise
maître d’œuvre ou expert dans sa qualité

Quelle formulation employer pour une levée complète ?

La réserve R-012 est levée après remplacement du siphon, reprise du raccordement et essai d’écoulement réalisé contradictoirement sans fuite visible.

Quelle formulation éviter ?

Tout est bon.

Cette mention ne permet pas d’identifier la réserve, l’essai, la zone ni la date.

La levée des réserves modifie-t-elle la date de réception ?

Non. La date de réception reste celle du procès-verbal initial.

La levée ne fait pas repartir un nouveau délai général d’un an, de deux ans ou de dix ans.

Le silence du maître d’ouvrage vaut-il levée ?

Non automatiquement.

L’ANIL rapporte une jurisprudence selon laquelle le simple fait que les réserves ne soient plus mentionnées dans un décompte définitif ne démontre pas une renonciation non équivoque du maître d’ouvrage. L’entreprise doit pouvoir établir que les travaux de reprise ont été exécutés.

Qu’est-ce qu’une levée partielle ?

Une réserve est partiellement levée lorsque :

une partie seulement de la correction est achevée
certaines zones sont conformes et d’autres non
le fonctionnement est rétabli, mais la finition reste à reprendre
les travaux sont réalisés, mais l’essai reste insatisfaisant
un document a été remis, mais reste incomplet

Pourquoi ne faut-il pas lever entièrement une réserve partiellement traitée ?

Une levée totale ferait disparaître la trace du point restant.

Il faut décrire précisément ce qui est accepté, ce qui reste ouvert, le nouveau délai et le contrôle attendu.

Exemple

Réserve R-021 partiellement levée : les trois portes des chambres ont été réglées et fonctionnent correctement. La porte du bureau présente toujours un frottement au sol et reste réservée jusqu’à nouvelle intervention.

Peut-on créer des sous-réserves ?

Oui.

Exemple

R-021-A : portes des chambres, levée
R-021-B : porte du bureau, maintenue

Cette méthode facilite le suivi lorsque la réserve initiale regroupait plusieurs éléments.

Une levée partielle libère-t-elle une partie de la somme consignée ?

Cela dépend du contrat, du mécanisme financier utilisé, de l’accord des parties et du caractère divisible de la garantie.

Toute libération partielle doit être formalisée et ne doit pas compromettre la garantie financière nécessaire pour les réserves restantes.

Dans quels cas le refus de lever est-il justifié ?

Lorsque le travail n’est pas exécuté, la correction est incomplète, le défaut subsiste, l’essai échoue, la reprise a créé un nouveau défaut, le produit utilisé n’est pas conforme, l’aspect reste insuffisant, les documents manquent ou la durabilité n’est pas démontrée.

Comment formaliser le refus de lever ?

Le document doit préciser la réserve concernée, les travaux observés, le résultat du contrôle, le motif du maintien, les mesures ou photographies, la nouvelle action attendue et le délai.

Exemple

La réserve R-009 n’est pas levée. Malgré la reprise du joint périphérique de la fenêtre, une infiltration demeure visible lors de l’essai d’arrosage du 22 septembre 2026. L’entreprise doit rechercher la cause et soumettre une nouvelle méthode de réparation avant toute finition intérieure.

Le maître d’ouvrage peut-il refuser sans motif ?

Il doit pouvoir justifier son refus. Un refus arbitraire ou fondé sur une exigence nouvelle étrangère au marché peut être contesté.

Réserve non corrigée

Le refus de levée est justifié par le défaut initial.

Nouvelle demande

Le maître d’ouvrage demande une prestation qui n’était pas comprise dans la réserve ou le marché. Cette seconde demande peut nécessiter un avenant, une étude ou un nouveau prix.

L’entreprise peut-elle demander une constatation judiciaire ?

Oui. Lorsque les parties ne s’accordent pas sur l’exécution des reprises, l’article 1792-6 prévoit que celle-ci peut être constatée judiciairement.

Que faire lorsque le désaccord est technique ?

Il peut être nécessaire d’organiser une visite contradictoire, une mesure, un essai, une expertise amiable, une expertise judiciaire, un avis du fabricant ou un contrôle du bureau d’études.

Quelle première démarche entreprendre face à des réserves non exécutées ?

Lorsque le délai convenu est expiré, le maître d’ouvrage doit adresser une mise en demeure.

Elle doit préciser la réception, la liste des réserves, le délai initial, les travaux non exécutés, le nouveau délai impératif et les conséquences envisagées.

Exemple

Malgré l’expiration du délai fixé au procès-verbal de réception du 4 août 2026, les réserves R-003, R-007 et R-011 restent non exécutées. Je vous mets en demeure de les reprendre dans un délai de quinze jours à compter de la réception du présent courrier.

Quel moyen utiliser pour la mise en demeure ?

Il est recommandé d’utiliser un moyen permettant de prouver le contenu, la date d’envoi, la date de réception et le destinataire.

Selon le contexte : lettre recommandée avec avis de réception, lettre recommandée électronique ou acte de commissaire de justice.

Que permet l’article 1792-6 ?

En l’absence d’accord sur le délai ou lorsque les travaux ne sont pas exécutés dans le délai fixé, ils peuvent, après une mise en demeure restée infructueuse, être réalisés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Que permet le droit commun du contrat ?

Après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter l’obligation par un tiers et demander au débiteur le remboursement des sommes engagées.

La destruction d’un ouvrage réalisé en violation du contrat requiert toutefois l’autorisation préalable du juge dans les conditions de l’article 1222 du Code civil.

Peut-on appeler immédiatement une autre entreprise ?

Il faut, hors urgence :

constater l’inexécution
mettre l’entreprise initiale en demeure
laisser expirer le délai
conserver les preuves
obtenir un devis de reprise détaillé
distinguer correction, amélioration et travaux nouveaux
choisir une entreprise assurée et compétente
contrôler les travaux de remplacement

Une intervention prématurée peut rendre difficile la démonstration du défaut, de l’inaction, du coût imputable et de la nécessité de la reprise.

Faut-il organiser une expertise contradictoire ?

Elle est recommandée lorsque le défaut est important, la cause est contestée, plusieurs entreprises sont impliquées, la reprise détruira les preuves, le coût est élevé, l’entreprise initiale nie la réserve ou un assureur doit être saisi.

Que doit contenir le devis de remplacement ?

Il doit distinguer la dépose, la protection, la correction du défaut, les travaux induits, les essais, la remise en état et le nettoyage.

Il ne doit pas inclure indistinctement des améliorations nouvelles que l’entreprise initiale n’avait pas à fournir.

Le délai d’un an doit-il être surveillé ?

Oui. La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception.

La mise en demeure, les démarches amiables et les négociations ne doivent pas conduire à négliger les délais d’action applicables.

Pour un litige important ou une entreprise défaillante, un avis juridique doit être recherché suffisamment tôt.

Peut-on ajouter de nouvelles réserves au procès-verbal après la réception ?

Le procès-verbal signé ne doit pas être modifié unilatéralement.

Les désordres qui se révèlent après la réception doivent être notifiés par écrit à l’entreprise pendant l’année de parfait achèvement. L’article 1792-6 place ces désordres révélés postérieurement dans le champ de la garantie lorsqu’ils sont signalés par notification écrite.

Comment notifier un désordre révélé après la réception ?

Le courrier doit préciser :

date de réception
date d’apparition
localisation
description
photographies
demande de visite
délai de réponse
demande de réparation

Faut-il les appeler réserves complémentaires ?

Il est juridiquement plus précis de parler de désordre signalé après réception ou de notification au titre de la garantie de parfait achèvement.

La réserve est normalement formulée au moment de la réception.

Que se passe-t-il si le défaut était manifestement visible à la réception ?

Un défaut apparent non réservé peut devenir difficile à faire reprendre. Il faut donc examiner attentivement le chantier lors de la réception et inscrire tous les écarts visibles.

Certaines règles spécifiques peuvent prévoir un délai complémentaire dans des contrats particuliers, notamment en matière de construction de maison individuelle. Elles ne doivent pas être transposées automatiquement à tous les marchés de rénovation. L’ANIL rappelle que les réserves doivent, en principe, être signalées précisément lors de la réception.

Quel tableau de suivi utiliser ?

Un tableau centralisé permet de suivre chaque réserve de son ouverture à sa levée.

N°	Zone	Réserve	Entreprise	Délai	Intervention	Contrôle	Statut
R-001	Séjour	Rayure vitrage	Menuiserie	15/09	Remplacement prévu	À contrôler	Ouverte
R-002	Salle d’eau	Fuite siphon	Plomberie	08/09	Reprise réalisée	Essai conforme	Levée
R-003	Extérieur	Descente non raccordée	Couverture	12/09	Partielle	Évacuation à finir	Partiellement levée
R-004	Général	Plans manquants	Entreprise générale	20/09	Aucun envoi	Non contrôlable	Maintenue

Quels statuts utiliser ?

ouverte
intervention planifiée
correction en cours
corrigée à contrôler
levée
partiellement levée
maintenue
mise en demeure
confiée à un tiers
soumise à expertise

Qui met à jour le tableau ?

Une personne unique doit centraliser le suivi :

maître d’œuvre
architecte
assistant à maîtrise d’ouvrage
maître d’ouvrage
expert chargé d’une mission définie

Les entreprises doivent pouvoir consulter les points qui les concernent.

Une réserve doit-elle disparaître du tableau lorsqu’elle est levée ?

Non. Elle doit rester dans l’historique avec la date de levée, le document, l’essai et la preuve.

Procédure complète de suivi des réserves

Rédiger la réserve au moment de la réception en précisant le défaut, la zone et l’action attendue.
Numéroter et photographier en reliant chaque image au point correspondant.
Identifier l’entreprise concernée sans trancher prématurément une responsabilité complexe.
Fixer le délai d’un commun accord lorsque cela est possible.
Notifier le procès-verbal à toutes les entreprises concernées, notamment celles qui étaient absentes mais régulièrement convoquées.
Demander la méthode de reprise lorsque le point présente un enjeu technique.
Programmer les interventions en coordonnant les accès, les protections et les autres lots.
Instaurer un point d’arrêt avant toute fermeture d’une réparation.
Réaliser les essais dans des conditions représentatives.
Contrôler contradictoirement avec mesures et photographies.
Décider réserve par réserve : levée, levée partielle, maintien.
Établir le procès-verbal de levée sans modifier la date initiale de réception.
Mettre en demeure si nécessaire lorsque le délai est dépassé.
Préserver les preuves avant l’intervention d’un tiers.
Faire exécuter par une autre entreprise si les conditions sont réunies, dans un délai et à un coût raisonnables.
Traiter la retenue ou la consignation selon le contrat et le régime juridiquement applicable.
Archiver le procès-verbal, les photographies, les courriers, les essais, les factures, les levées et les mises en demeure.

Tableau d’aide à la rédaction des réserves

Ce tableau résume, selon le type de réserve, la description à fournir et le contrôle de levée adapté.

Type de réserve	Description à fournir	Contrôle de levée
Travail inachevé	Prestation manquante et localisation	Présence et achèvement
Défaut d’aspect	Nature, étendue et conditions d’observation	Contrôle après séchage et nettoyage
Non-conformité	Exigence contractuelle et écart réel	Mesure, référence ou justificatif
Dysfonctionnement	Action, comportement attendu et constaté	Nouvel essai fonctionnel
Fuite	Point d’apparition et conditions	Mise en pression ou mise en eau
Document absent	Document précis et lot concerné	Vérification du contenu
Équipement non réglé	Paramètre ou fonction concernée	Mise en service et mesures
Étanchéité	Zone, manifestation et protocole	Essai adapté et contrôle visuel

Signaux d’alerte dans le suivi des réserves

Une vigilance particulière s’impose lorsque :

les réserves sont formulées oralement
elles ne figurent pas dans le procès-verbal
l’annexe n’est pas identifiée
les descriptions restent générales
aucune localisation n’est donnée
les photographies ne sont pas numérotées
plusieurs défauts différents sont regroupés dans une seule réserve
aucun délai n’est fixé
l’entreprise affirme avoir terminé sans preuve
la reprise est masquée avant contrôle
un essai n’est pas renouvelé
la levée est signée avant le séchage ou la mise en service
une réserve est levée intégralement alors qu’une partie subsiste
la retenue de garantie est pratiquée sans clause contractuelle
les sommes retenues ne sont pas consignées dans les conditions applicables
l’entreprise attend l’expiration de l’année de parfait achèvement
aucune mise en demeure n’est envoyée
une autre entreprise intervient avant le constat
les travaux d’amélioration sont mélangés avec les reprises
la date de réception est modifiée lors de la levée

Quelles sont les principales erreurs à éviter ?

Les erreurs fréquentes consistent à :

écrire uniquement sous réserve de reprises
qualifier juridiquement le défaut sans preuve
oublier les travaux inachevés
ne relever que les défauts esthétiques
accepter verbalement une correction
lever une réserve sur photographie pour un défaut fonctionnel
confondre retour de l’entreprise et reprise conforme
lever une réserve avant l’essai
ne pas contrôler les dommages créés par l’intervention
utiliser la retenue de garantie comme une pénalité générale
conserver arbitrairement l’intégralité du solde
laisser les réserves ouvertes sans relance
attendre la fin de la première année avant d’agir
appeler une nouvelle entreprise sans mise en demeure
détruire l’ouvrage défectueux sans conserver la preuve
signer un procès-verbal global de levée alors que certains points subsistent
considérer que le silence du maître d’ouvrage vaut levée
oublier d’archiver le procès-verbal et les essais

Recommandations de Check my House

Recommandation 1 : rédiger une réserve comme une instruction contrôlable

Elle doit indiquer où, quoi, pourquoi, quelle correction et quel contrôle.

Recommandation 2 : associer trois photographies lorsque cela est utile

Une vue générale, une vue localisée et une vue détaillée.

Recommandation 3 : séparer les différentes catégories

Distinguer inachèvement, défaut d’aspect, non-conformité, dysfonctionnement et document manquant.

Recommandation 4 : fixer immédiatement le calendrier

Le procès-verbal doit être suivi d’une date d’intervention et d’une date de contrôle.

Recommandation 5 : exiger une méthode pour les reprises sensibles

Notamment pour l’étanchéité, la structure, l’humidité, les réseaux et les interfaces entre lots.

Recommandation 6 : ne jamais lever sans contrôle

La déclaration de l’entreprise ne remplace pas une vérification contradictoire.

Recommandation 7 : utiliser la levée partielle

Elle permet de clôturer les éléments réellement corrigés sans renoncer au traitement du solde.

Recommandation 8 : agir avant l’expiration des délais

Les réserves non exécutées doivent faire l’objet d’une mise en demeure et, si nécessaire, d’une expertise ou d’un recours avant que la situation ne se prescrive ou que les preuves disparaissent.

À retenir

Une réserve doit être écrite, précise, localisée, numérotée, photographiée lorsque cela est utile et assortie d’une correction attendue.

Elle peut concerner un travail inachevé, un défaut d’aspect, une non-conformité, un dysfonctionnement, un essai non réalisé ou un document manquant.

Les photographies complètent la description, mais ne la remplacent pas.

Le délai de reprise doit être fixé avec l’entreprise et adapté à l’urgence, à la complexité, aux approvisionnements et aux essais nécessaires.

Une retenue de garantie n’est pas automatique. Lorsqu’elle est contractuellement prévue et relève de la loi du 16 juillet 1971, elle est limitée à 5 %, doit être consignée et peut être remplacée par une caution conforme.

Le retour de l’entreprise ne vaut pas levée de la réserve. La reprise doit être complète, conforme, durable, essayée et sans dommage pour les ouvrages voisins.

La levée doit être établie par un procès-verbal distinct indiquant, réserve par réserve, les travaux réalisés, les essais, la décision et la date.

Une réserve peut être partiellement levée. La partie restant à corriger doit demeurer précisément identifiée.

Le maître d’ouvrage peut refuser de lever une réserve lorsque le défaut subsiste ou lorsque la correction est insuffisante. Son refus doit cependant être motivé et ne pas introduire une exigence nouvelle étrangère au contrat.

Le silence ne vaut pas automatiquement levée des réserves.

Lorsque les reprises ne sont pas exécutées dans le délai convenu, une mise en demeure doit être adressée. Après une mise en demeure infructueuse, les travaux peuvent, sous les conditions applicables, être confiés à une autre entreprise aux frais et risques de l’entreprise défaillante.

Enfin, la levée des réserves ne modifie pas la date initiale de réception et ne fait pas repartir les délais généraux des garanties légales.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my house, cabinet d’expertise bâtiment, depuis 2019.

Contenu à visée informative. Dernière mise à jour le 6 août 2026

Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Reception de travaux de renovation et Suivi des travaux de renovation.

Besoin d’un accompagnement personnalisé pour votre projet ?

Nous contacter

Sources principales

Code civil, article 1792-6 : réserves, garantie de parfait achèvement, fixation des délais, exécution aux frais et risques de l’entreprise défaillante et constat de la levée.
Code civil, articles 1221 et 1222 : exécution forcée en nature et intervention d’un tiers après mise en demeure.
Loi du 16 juillet 1971, article 1 : retenue de garantie contractuelle, plafond de 5 %, consignation et caution de remplacement.
Loi du 16 juillet 1971, article 2 : libération après un an et opposition motivée en cas d’inexécution.
ANIL, réception des travaux : rédaction précise des réserves et fixation écrite du délai de réparation.
ANIL, jurisprudence relative à la levée : absence de renonciation non équivoque et nécessité pour l’entreprise de justifier l’exécution des reprises.
Institut national de la consommation, vérification contradictoire des corrections et établissement d’un document attestant la levée des réserves.