Ce que l’expert contrôle lors d’une livraison VEFA
Une livraison d’appartement neuf commence par les documents. Le logement ne peut pas être évalué uniquement sur son aspect : il faut pouvoir comparer l’existant aux engagements du vendeur.
Plans, notice et travaux modificatifs acquéreur
Avant la visite, il est utile de réunir le plan coté de l’appartement, la notice descriptive annexée à l’acte de vente, les plans modificatifs éventuellement acceptés et les travaux modificatifs acquéreur (TMA).
Ces pièces permettent notamment de vérifier l’organisation des pièces, la présence des équipements prévus, certaines dimensions accessibles, les revêtements, les menuiseries et les modifications demandées pendant la construction.
Une différence n’est pas automatiquement une malfaçon. Il faut d’abord déterminer si elle constitue réellement un écart au contrat ou si elle correspond à une modification valablement prévue.
Menuiseries, sols et finitions
Les portes, fenêtres et volets sont manipulés afin de rechercher des difficultés d’ouverture, de fermeture ou d’ajustement visibles. Les revêtements sont examinés pour relever les défauts manifestes de pose ou de finition : carreau endommagé, joint incomplet, rayure, éclat, peinture irrégulière ou plinthe manquante.
L’objectif est de décrire précisément le constat. Une réserve telle que « fenêtre séjour : frottement du vantail en partie basse lors de la fermeture » est plus exploitable qu’une formule générale comme « fenêtres mal posées ».
Plomberie, électricité, chauffage et ventilation
Lorsque les installations sont alimentées et accessibles, des vérifications fonctionnelles peuvent porter sur les robinets, évacuations, prises, interrupteurs, volets motorisés, commandes de chauffage ou équipements de ventilation.
Un essai de fonctionnement n’équivaut cependant pas à une certification complète de l’installation électrique, de la plomberie ou de la performance énergétique du bâtiment.
Annexes comprises dans la vente
Si le lot comporte un balcon, une terrasse, une cave ou une place de stationnement, ces éléments doivent également être rapprochés des documents contractuels lorsque leur accès est possible.
Pour préparer cette étape, vous pouvez découvrir notre accompagnement VEFA.
Livraison et réception des travaux ne désignent pas la même étape
Cette distinction est particulièrement importante lors de l’achat d’un appartement neuf en VEFA.
La réception concerne le promoteur et les entreprises
Le promoteur reste le maître d’ouvrage de la construction. La réception des travaux intervient entre lui et les professionnels ayant réalisé l’ouvrage.
Cette date a une portée juridique propre. Elle sert notamment de point de départ aux garanties des constructeurs. L’acquéreur peut donc avoir intérêt à demander au promoteur la date exacte de cette réception et, lorsque cela est possible, une copie du procès-verbal correspondant.
La livraison concerne le promoteur et l’acquéreur
La livraison intervient lorsque le vendeur remet le logement à l’acquéreur et lui donne les clés. Un procès-verbal de livraison est alors établi.
C’est dans ce document que doivent être décrits les défauts de conformité, travaux inachevés ou malfaçons constatés et faisant l’objet de réserves.
Une réserve ne doit pas transformer une simple suspicion en conclusion. Par exemple, une fissure visible peut être décrite par sa localisation, sa forme et son aspect. Sa présence ne suffit pas à affirmer qu’elle affecte la structure. Si une analyse spécifique devient nécessaire, une expertise fissures permet d’étudier le désordre dans un cadre adapté.
Les garanties ne commencent pas toutes à la remise des clés
La garantie de parfait achèvement due par les entreprises court pendant un an à compter de la réception des travaux. Elle concerne les désordres réservés lors de cette réception ainsi que ceux révélés ensuite et notifiés pendant l’année.
La garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement concernés est d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La responsabilité décennale répond à un critère de gravité : elle concerne notamment les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Le délai est de dix ans à compter de la réception des travaux.
Ces mécanismes ne doivent donc pas être confondus avec les réserves émises par l’acquéreur au moment de sa propre livraison.
Comment préparer la remise des clés de votre appartement
Une bonne préparation permet de consacrer le rendez-vous aux contrôles plutôt qu’à la recherche de documents.
Préparer un dossier contractuel
Emportez au minimum les plans utiles, la notice descriptive, les éventuels avenants et les TMA acceptés. Si une pré-livraison a déjà eu lieu, conservez également la liste ou le compte rendu des anomalies relevées à cette occasion.
Les photographies prises lors d’une visite intermédiaire peuvent être utiles pour comprendre un écart, mais elles ne remplacent pas les documents contractuels.
Contrôler pièce par pièce
La méthode la plus simple consiste à avancer de manière ordonnée : entrée, séjour, cuisine, chambres, pièces d’eau, dégagements puis annexes.
Dans chaque zone, on peut examiner successivement les supports, les revêtements, les menuiseries, les équipements et leur fonctionnement accessible. Cette organisation limite les oublis et facilite ensuite la rédaction des réserves.
Décrire ce qui est réellement observé
Une trace d’humidité ne permet pas, à elle seule, d’affirmer qu’il existe une infiltration, une fuite ou un défaut d’étanchéité. Il faut commencer par constater son emplacement, son aspect et les conditions dans lesquelles elle apparaît.
Si le phénomène demande une recherche de cause distincte de la livraison, une expertise humidité peut permettre de caractériser le problème avant de choisir une solution.
Ne pas confondre contrôle visuel et certification
Une visite de livraison permet d’identifier de nombreux écarts visibles et de réaliser certains essais fonctionnels. Elle ne donne pas accès à tous les ouvrages cachés, ne permet pas de contrôler chaque réseau encastré et ne vaut pas certification générale du bâtiment.
Lorsque l’origine d’une anomalie reste indéterminée, elle doit être présentée comme une hypothèse à vérifier et non comme une conclusion acquise.
À Orvault, le contrat reste le premier document de comparaison
Orvault, 44700, fait partie de Nantes Métropole. Les projets de construction de la commune s’inscrivent dans le cadre du Plan local d’urbanisme métropolitain.
Pour l’acquéreur qui reçoit son appartement, cette situation locale ne change pas la manière de contrôler une poignée de porte, un revêtement ou un équipement sanitaire. Le premier référentiel reste l’acte de vente et ses annexes.
Elle peut en revanche prendre de l’importance lorsqu’une question concerne un élément extérieur, l’accès au bâtiment, une place de stationnement, un balcon ou une caractéristique générale du projet. Dans ce cas, il faut distinguer la conformité contractuelle du lot de l’éventuelle conformité de l’opération à son autorisation d’urbanisme.
Sans adresse précise, numéro de lot, plan de masse et pièces de l’autorisation de construire, il serait imprudent de conclure qu’une règle particulière est respectée ou non par une résidence donnée à Orvault.
Lorsqu’un désordre dépasse le simple contrôle de livraison et nécessite une analyse plus large de la construction, le périmètre d’un expert en construction peut être étudié séparément.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés à des questions techniques liées au bâtiment, à la construction et à l’achat immobilier.
Dans le cadre d’un logement neuf acheté en VEFA, le rôle de l’expert est d’apporter un regard technique indépendant sur les éléments accessibles, de rapprocher ses constats des documents disponibles et d’aider l’acquéreur à formuler des observations suffisamment précises pour être comprises et discutées avec le promoteur.
L’expert distingue ce qu’il constate de ce qu’il suppose. Lorsqu’un examen complémentaire, une étude structurelle ou une investigation spécifique est nécessaire, cette limite doit être signalée plutôt que masquée par une conclusion trop rapide.
Cette démarche est également celle de notre expert en bâtiment pour les autres problématiques techniques d’un logement.
Quel tarif pour une livraison d’appartement neuf ?
Pour une mission concernant un appartement, le tarif démarre à partir de 590 €.
Pour une maison, le tarif démarre à partir de 720 €.
Le périmètre exact de la prestation doit être défini avant l’intervention, notamment selon la visite concernée et les documents disponibles.
Vous avez déjà votre date de remise des clés à Orvault ? Vous pouvez demander un devis en précisant qu’il s’agit d’une livraison d’appartement neuf en VEFA.
Questions fréquentes sur la livraison d’un appartement neuf à Orvault
Puis-je être accompagné par un expert lors de la livraison VEFA ?
Oui. L’acquéreur peut se faire assister par un professionnel du bâtiment lors de la visite de livraison. Il reste toutefois utile d’informer le promoteur en amont afin d’organiser les conditions pratiques d’accès au logement.
Le promoteur et moi effectuons-nous une réception des travaux ?
Non. En VEFA, votre rendez-vous avec le promoteur correspond à la livraison du logement. La réception des travaux a lieu en amont entre le promoteur, qui est maître d’ouvrage, et les entreprises chargées de la construction.
Puis-je consigner les 5 % restants si je constate des défauts ?
Lorsque des réserves relatives à des malfaçons ou à des défauts de conformité permettent cette consignation, le solde de 5 % peut être consigné plutôt que remis directement au vendeur. La consignation doit respecter la procédure applicable ; elle ne consiste pas à conserver simplement la somme sur son propre compte.
Puis-je encore signaler un défaut après avoir reçu mes clés ?
En VEFA, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois après la prise de possession pour notifier au vendeur des vices de construction ou défauts de conformité apparents qui n’auraient pas été relevés lors de la livraison. Il est préférable de formaliser rapidement et précisément les constats.
Faut-il tester toutes les prises et tous les robinets ?
Les éléments accessibles et alimentés méritent d’être testés autant que les conditions de la visite le permettent. L’objectif est de repérer un dysfonctionnement manifeste. Cela ne remplace toutefois pas un contrôle réglementaire complet des installations.
Une fissure dans un appartement neuf signifie-t-elle que l’immeuble est dangereux ?
Non. Une fissure est d’abord un constat. Son emplacement, son tracé, son ouverture, son environnement et éventuellement son évolution doivent être analysés avant de parler de désordre structurel. Une seule observation lors de la livraison ne permet pas de qualifier une fissure d’évolutive.
L’expert peut-il certifier que mon appartement respecte entièrement la RE2020 ?
Pas sur la seule base d’une visite de livraison. Un contrôle visuel et des essais accessibles ne permettent pas de certifier toutes les performances réglementaires d’un bâtiment. Une telle conclusion doit reposer sur les documents, contrôles et attestations prévus pour cet objet.
Que faire si mes réserves ne sont pas levées ?
Commencez par conserver les échanges, le procès-verbal de livraison, les photographies et les documents contractuels, puis formulez vos demandes par écrit. Si le désaccord devient technique ou persistant, une expertise contradictoire amiable peut aider à établir précisément les points litigieux. En présence d’un enjeu juridique, l’Agence départementale d’information sur le logement peut informer sur le droit applicable, tandis qu’un avocat peut définir une stratégie et assurer votre défense.
