L’évaluation immobilière ne repose pas sur une formule unique applicable à tous les biens.

La méthode doit être choisie en fonction :

• De la nature du bien.
• De son usage.
• De son état d’occupation.
• De la profondeur du marché.
• Des transactions disponibles.
• Des revenus produits ou susceptibles d’être produits.
• De son potentiel de transformation.
• De la finalité de l’expertise.
• De la date de valeur.
• De la fiabilité des données disponibles.

Les approches les plus couramment employées comprennent notamment :

• La comparaison directe.
• La comparaison par le prix au mètre carré.
• La comparaison par unité.
• La capitalisation d’un revenu.
• L’actualisation des flux futurs.
• Le coût de remplacement.
• L’approche par le terrain et la construction.
• Le bilan promoteur.
• La méthode résiduelle.
• Le recoupement de plusieurs méthodes.

Les référentiels professionnels distinguent notamment les méthodes par comparaison, par capitalisation ou actualisation des revenus, par valeur de remplacement, par sol et construction et par bilan promoteur. La sixième édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, publiée en novembre 2025, apporte également des précisions sur les taux de capitalisation, de rendement et d’actualisation ainsi que sur le bilan promoteur.

Le choix d’une méthode ne dispense jamais l’expert :

• D’inspecter le bien.
• D’analyser sa situation juridique.
• D’étudier son marché.
• D’expliciter ses hypothèses.
• De justifier ses données.
• De contrôler la cohérence du résultat.

Sommaire

• Pourquoi existe-t-il plusieurs méthodes d’évaluation ?
• Quelle est la méthode par comparaison directe ?
• Quels critères comparer ?
• Comment ajuster les comparables ?
• Qu’est-ce que le prix au mètre carré ?
• Quelle surface utiliser ?
• Le prix au mètre carré suffit-il pour une maison ?
• Qu’est-ce que la comparaison par unité ?
• Quelles sont les limites de la comparaison par unité ?
• Qu’est-ce que la méthode par capitalisation du revenu ?
• Qu’est-ce que le revenu brut ?
• Qu’est-ce que le revenu net ?
• Qu’est-ce que le taux de capitalisation ?
• Comment choisir le taux de capitalisation ?
• Quelle différence entre taux de capitalisation et taux de rendement ?
• Quel revenu retenir lorsque le bien est sous-loué ou loué hors marché ?
• Qu’est-ce que la méthode par actualisation des flux ?
• Quelle est la formule de l’actualisation des flux ?
• Comment choisir le taux d’actualisation ?
• Qu’est-ce que la valeur de sortie ?
• Quand utiliser un DCF ?
• Quelle différence entre capitalisation et actualisation ?
• Qu’est-ce que la méthode par le coût de remplacement ?
• Quelle différence entre coût de reconstruction et coût de remplacement ?
• Quels coûts intégrer ?
• Comment prendre en compte la vétusté ?
• Qu’est-ce que l’obsolescence fonctionnelle ?
• Qu’est-ce que l’obsolescence économique ou externe ?
• Quelles sont les limites de la méthode par le coût ?
• Qu’est-ce que la méthode terrain plus construction ?
• Dans quels cas utiliser la méthode terrain plus construction ?
• Quels risques présente l’approche terrain plus construction ?
• Qu’est-ce que la méthode du bilan promoteur ?
• Quelle est la formule du bilan promoteur ?
• Exemple simplifié de bilan promoteur
• Que signifie la charge foncière ?
• Quelles sont les hypothèses les plus sensibles d’un bilan promoteur ?
• Qu’est-ce qu’une méthode résiduelle ?
• Quand la méthode résiduelle est-elle inadaptée ?
• Pourquoi recouper plusieurs méthodes ?
• Comment pondérer les méthodes ?
• Que faire lorsque les méthodes donnent des résultats très différents ?
• Quelles méthodes pour une maison ou un appartement standard ?
• Quelles méthodes pour un immeuble de rapport ?
• Quelles méthodes pour un terrain à bâtir ?
• Quelles méthodes pour un local commercial ?
• Quelles méthodes pour des bureaux ou entrepôts ?
• Quelles méthodes pour les biens atypiques ?
• Qu’est-ce que la méthode des ratios professionnels ?
• Comment évaluer un hôtel ?
• Comment évaluer un château ou une propriété de prestige ?
• Comment évaluer un bâtiment spécialisé sans marché actif ?
• Comment traiter les travaux dans les différentes méthodes ?
• Comment traiter la performance énergétique et environnementale ?
• Comment effectuer une analyse de sensibilité ?
• Comment présenter les méthodes dans le rapport ?
• Quelles méthodes faut-il écarter ou relativiser ?
• Quelles erreurs faut-il éviter ?
• Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?
• Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist de la méthode par comparaison
• Checklist de la capitalisation
• Checklist du DCF
• Checklist du coût de remplacement
• Checklist du bilan promoteur
• À retenir
• Sources principales

Pourquoi existe-t-il plusieurs méthodes d’évaluation ?

Chaque méthode répond à une logique économique différente.

La comparaison directe répond à une première question : à quel prix des biens similaires ont-ils été effectivement vendus ?

La capitalisation répond à une autre question : quelle valeur un acquéreur peut-il attribuer à un revenu immobilier récurrent ?

L’actualisation des flux interroge le temps : quelle est aujourd’hui la valeur des revenus et des dépenses futurs attendus ?

Le coût de remplacement pose la question du remplacement : quel montant serait nécessaire pour remplacer ou reconstruire un bien équivalent, après prise en compte de sa vétusté et de son obsolescence ?

Le bilan promoteur pose la question du prix maximal : quel prix un opérateur peut-il raisonnablement payer pour le terrain ou l’immeuble compte tenu de la valeur future de l’opération et de l’ensemble de ses coûts et risques ?

Ces méthodes ne donnent pas toujours le même résultat, car elles ne mesurent pas exactement le même aspect du bien.

L’expert doit déterminer :

• Quelle approche reflète le mieux le comportement des acquéreurs.
• Quelles méthodes peuvent être utilisées en contrôle.
• Lesquelles ne sont pas adaptées.
• Quelle pondération accorder à chaque résultat.

Quelle est la méthode par comparaison directe ?

La méthode par comparaison directe consiste à déduire la valeur du bien de l’analyse de transactions portant sur des biens similaires ou suffisamment proches.

Elle est aussi appelée :

• Méthode par le marché.
• Méthode comparative.
• Méthode par références.
• Comparaison directe.

Les Notaires de France la définissent comme une approche fondée sur des transactions réalisées sur le même marché, pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables. L’analyse des ventes peut être complétée par celle des offres et des demandes actuellement présentes sur le marché.

Pour quels biens est-elle particulièrement adaptée ?

• Appartements.
• Maisons.
• Terrains.
• Garages.
• Locaux standards.
• Petites surfaces commerciales.
• Biens ruraux lorsque des transactions suffisamment comparables existent.
• Droits immobiliers disposant d’un marché identifiable.

Quelles étapes faut-il suivre ?

• Définir le marché local.
• Identifier le segment comparable.
• Rechercher les ventes.
• Éliminer les mutations non représentatives.
• Vérifier la date et la consistance de chaque référence.
• Comparer les caractéristiques.
• Effectuer les ajustements nécessaires.
• Déterminer une plage de valeurs.
• Retenir une conclusion motivée.

Quels critères comparer ?

Localisation

• Commune.
• Quartier.
• Rue.
• Transports.
• Commerces.
• Écoles.
• Nuisances.
• Risques.
• Vues.
• Environnement.

Caractéristiques physiques

• Type de bien.
• Surface.
• Terrain.
• Nombre de pièces.
• Étage.
• Ascenseur.
• Orientation.
• Stationnement.
• Dépendances.
• Qualité constructive.

État du bien

• Entretien.
• Travaux nécessaires.
• Rénovation.
• Toiture.
• Structure.
• Équipements.
• Performance énergétique.
• Pathologies.

Situation juridique

• Bien libre ou occupé.
• Bail.
• Servitudes.
• Destination.
• Extension régulière ou non.
• Copropriété.
• Travaux votés.
• Procédure en cours.

Conditions de la vente

• Vente amiable.
• Transaction entre personnes indépendantes.
• Absence de contrainte exceptionnelle.
• Vente isolée ou en bloc.
• Présence de mobilier ou d’autres actifs.
• Situation d’occupation.

La valeur vénale ne doit pas résulter d’un barème forfaitaire détaché des caractéristiques du bien. L’administration fiscale retient une analyse de mutations portant sur des biens identiques ou comparables et affectés au même usage, en tenant compte des particularités physiques, juridiques et économiques du bien évalué.

Comment ajuster les comparables ?

Un comparable n’a pas besoin d’être strictement identique, mais les différences doivent être expliquées.

Exemple de tableau d’ajustement

Critère	Bien évalué	Comparable	Ajustement
Surface habitable	140 m²	130 m²	Surface légèrement inférieure
Terrain	900 m²	550 m²	Avantage au bien évalué
État intérieur	À rénover	Rénové	Désavantage important
Garage	Double	Simple	Avantage modéré
DPE	F	C	Désavantage énergétique
Nuisances	Rue calme	Axe circulé	Avantage au bien évalué
Fissures	Présentes	Non signalées	Décote et incertitude

Les ajustements peuvent être :

• Quantitatifs.
• Qualitatifs.
• Globaux.
• Intégrés dans le positionnement au sein d’une fourchette.

Il ne faut pas appliquer des pourcentages artificiellement précis lorsque les données disponibles ne permettent pas de les justifier.

Formulation préférable

La référence a été retenue dans la partie basse de sa valeur unitaire en raison de son état intérieur sensiblement supérieur à celui du bien expertisé.

Formulation fragile

Une correction de 7,43 % est appliquée au titre de la qualité intérieure, alors qu’aucune donnée de marché ne permet d’isoler précisément ce pourcentage.

Qu’est-ce que le prix au mètre carré ?

La comparaison par le prix au mètre carré consiste à rapporter le prix de vente d’un bien à une surface déterminée.

Formule du prix unitaire

Prix unitaire = prix retenu ÷ surface retenue

Puis : valeur indicative = prix unitaire retenu × surface du bien évalué

Exemple de calcul au mètre carré

Un appartement comparable a été vendu 360 000 € pour une superficie privative de 90 m².

360 000 € ÷ 90 m² = 4 000 €/m²

Si l’appartement évalué présente 95 m², une première indication serait : 95 m² × 4 000 €/m² = 380 000 €

Cette multiplication ne constitue qu’une première étape.

Il faut encore corriger :

• L’étage.
• L’ascenseur.
• L’état.
• L’exposition.
• Les annexes.
• Les nuisances.
• Le DPE.
• L’occupation.
• Les travaux de copropriété.
• La date de la référence.

Quelle surface utiliser ?

Le prix au mètre carré n’est pertinent que si le prix et la surface sont définis de manière homogène.

Il peut notamment s’agir :

• De la superficie privative.
• De la surface habitable.
• De la surface utile.
• De la surface pondérée.
• De la surface locative.
• De la surface réelle bâtie.
• De la surface de terrain.

Erreurs de surface à éviter

• Diviser un prix comprenant un garage et un terrain par la seule surface habitable.
• Comparer une surface Carrez à une surface utile.
• Intégrer des combles non habitables comme des pièces principales.
• Comparer une maison avec terrain à un appartement sur le seul prix au mètre carré.
• Employer une surface issue de DVF sans vérifier sa nature.
• Compter deux fois les annexes.

Selon la nature de l’immeuble, les méthodes comparatives peuvent utiliser une surface habitable, utile ou pondérée, mais aussi une autre unité adaptée au marché.

Le prix au mètre carré suffit-il pour une maison ?

Rarement.

La valeur d’une maison dépend aussi :

• Du terrain.
• De sa forme.
• De sa constructibilité.
• Des dépendances.
• Du stationnement.
• De l’architecture.
• De la qualité des extérieurs.
• De l’accès.
• Des vues.
• Des travaux.

Deux maisons de même surface peuvent présenter un écart important de valeur. Plusieurs approches sont alors possibles.

Comparaison globale

Elle consiste à comparer le prix total des propriétés présentant une consistance proche.

Comparaison unitaire corrigée

Elle utilise la surface principale tout en analysant séparément :

• Le terrain.
• Les annexes.
• Le garage.
• La piscine.
• Les dépendances.

Surface pondérée

Elle affecte des coefficients aux surfaces secondaires, avec une justification adaptée au marché.

La méthode utilisée doit éviter de valoriser deux fois le même avantage.

Qu’est-ce que la comparaison par unité ?

La comparaison par unité consiste à valoriser un bien à partir d’une unité économique autre que le mètre carré.

Il peut notamment s’agir :

• D’un emplacement de stationnement.
• D’un garage.
• D’une chambre.
• D’un lit.
• D’un logement.
• D’un fauteuil.
• D’un hectare.
• D’une place d’amarrage.
• D’un box.
• D’un lot.
• D’un mètre linéaire commercial.
• D’une unité de stockage.

Les référentiels notariaux mentionnent notamment l’utilisation possible du parking, de la chambre, du lit, du fauteuil ou de l’hectare comme unités adaptées à certains types d’immeubles.

Stationnement

Valeur = nombre d’emplacements × valeur unitaire observée

Résidence étudiante

Une valeur indicative par logement ou par lit peut être retenue, sous réserve de l’analyse du revenu et du contrat d’exploitation.

Terrain agricole

La valeur est exprimée par hectare, puis corrigée selon la qualité des terres, l’accès, l’irrigation, l’occupation et les droits attachés.

Établissement spécialisé

Une analyse par chambre, lit ou place peut être utilisée comme élément de comparaison, mais elle doit être recoupée avec les revenus et les caractéristiques de l’exploitation.

Quelles sont les limites de la comparaison par unité ?

Deux unités apparemment identiques peuvent présenter des valeurs différentes.

Pour un parking

• Dimensions.
• Accessibilité.
• Hauteur.
• Sécurité.
• Emplacement.
• Possibilité de recharge.
• Statut juridique.

Pour une chambre d’hôtel

• Catégorie.
• Surface.
• Niveau de prestations.
• Localisation.
• Taux d’occupation.
• Espaces communs.
• État de l’établissement.

Pour un hectare

• Qualité agronomique.
• Forme.
• Accès.
• Eau.
• Pente.
• Bail rural.
• Restrictions.
• Potentiel.

L’unité doit donc être économiquement comparable, et non seulement porter le même nom.

Qu’est-ce que la méthode par capitalisation du revenu ?

La méthode par capitalisation consiste à transformer un revenu immobilier annuel en valeur vénale à l’aide d’un taux de capitalisation.

Formule de la capitalisation

Valeur = revenu annuel ÷ taux de capitalisation

Les Notaires de France définissent cette approche comme la capitalisation d’un revenu constaté ou potentiel, notamment la valeur locative de marché, à l’aide d’un taux issu du marché de la catégorie de bien concernée.

Pour quels biens la capitalisation est-elle adaptée ?

• Appartements loués.
• Immeubles de rapport.
• Commerces.
• Bureaux.
• Locaux d’activité.
• Entrepôts.
• Résidences gérées.
• Actifs acquis principalement pour leur revenu.

Quel revenu peut être utilisé ?

• Revenu contractuel.
• Loyer réellement encaissé.
• Loyer économique.
• Valeur locative de marché.
• Revenu brut.
• Revenu net.

Le choix du revenu doit correspondre au taux utilisé.

Qu’est-ce que le revenu brut ?

Le revenu brut correspond généralement au loyer annuel avant déduction des charges supportées par le propriétaire.

Selon le dossier, il peut s’agir :

• Du loyer hors charges.
• Du loyer contractuel annuel.
• De la valeur locative annuelle de marché.
• Du revenu total des différents lots.

Exemple de capitalisation d’un revenu brut

Loyer mensuel hors charges : 2 000 €.

Revenu brut annuel = 2 000 € × 12 = 24 000 €

Avec un taux de capitalisation brut de 5 % : 24 000 € ÷ 5 % = 480 000 €

Cette valeur n’est pertinente que si le taux de 5 % a été observé pour des biens comparables évalués à partir d’un revenu brut défini de la même manière.

Qu’est-ce que le revenu net ?

Le revenu net correspond au revenu restant après déduction des dépenses normalement supportées par le propriétaire.

Il peut notamment tenir compte :

• De la vacance.
• Des impayés normatifs.
• Des charges non récupérables.
• De l’assurance.
• De la gestion.
• De l’entretien courant.
• De certaines taxes.
• Des dépenses récurrentes.

Exemple simplifié de revenu net

Revenu brut annuel : 24 000 €.

Déductions retenues :

• Vacance : 1 200 €.
• Charges non récupérables : 2 000 €.
• Assurance et gestion : 1 000 €.
• Entretien normalisé : 1 800 €.

Revenu net : 18 000 €

Avec un taux net de 4 % : 18 000 € ÷ 4 % = 450 000 €

Pourquoi les revenus brut et net ne doivent-ils pas être mélangés ?

Un taux brut doit être appliqué à un revenu brut. Un taux net doit être appliqué à un revenu net défini sur une base comparable.

L’application d’un taux net à un revenu brut surévalue généralement le bien.

La Charte 2025 apporte notamment des précisions sur les loyers économiques, faciaux, nets et triple nets, ainsi que sur les taux de capitalisation et de rendement.

Qu’est-ce que le taux de capitalisation ?

Le taux de capitalisation exprime le rapport entre le revenu annuel et la valeur vénale du bien, hors frais d’acquisition.

Formule du taux de capitalisation

Taux de capitalisation = revenu annuel ÷ valeur vénale

Il est brut ou net selon la nature du revenu placé au numérateur.

Exemple de calcul du taux

Valeur d’un immeuble : 1 000 000 €.

Revenu brut : 60 000 €. Taux brut = 60 000 € ÷ 1 000 000 € = 6 %

Revenu net : 45 000 €. Taux net = 45 000 € ÷ 1 000 000 € = 4,5 %

Comment choisir le taux de capitalisation ?

Le taux ne doit pas être choisi arbitrairement pour obtenir une valeur souhaitée. Il doit être déduit du marché de biens comparables.

Il tient notamment compte :

• De la localisation.
• Du type d’actif.
• De la qualité de l’immeuble.
• De l’état du bien.
• De la durée des baux.
• De la qualité des locataires.
• Du niveau du loyer.
• De la vacance.
• De la liquidité.
• Des travaux.
• Du risque.
• Des perspectives du marché.

Les référentiels notariaux précisent que le taux doit être essentiellement comparatif et se référer aux données réelles du marché de la catégorie du bien, tout en intégrant sa situation, son affectation, sa qualité et son état d’entretien.

Relation entre taux et valeur

À revenu constant, plus le taux est faible, plus la valeur est élevée. Plus le taux est élevé, plus la valeur est faible.

Exemple de sensibilité au taux

Revenu annuel : 50 000 €.

• À 4 % : 50 000 € ÷ 4 % = 1 250 000 €
• À 5 % : 50 000 € ÷ 5 % = 1 000 000 €
• À 6 % : 50 000 € ÷ 6 % = 833 333 €

Une variation d’un point peut donc avoir une incidence très importante.

Quelle différence entre taux de capitalisation et taux de rendement ?

Le taux de capitalisation rapporte le revenu à la valeur vénale hors frais d’acquisition.

Le taux de rendement immobilier peut rapporter le revenu à un montant comprenant la valeur vénale, les droits de mutation et les frais d’acquisition.

Les deux taux ne doivent donc pas être confondus.

Exemple simplifié de comparaison des taux

Valeur vénale : 1 000 000 €. Frais d’acquisition : 80 000 €. Revenu net : 50 000 €.

Taux de capitalisation net : 50 000 € ÷ 1 000 000 € = 5 %

Rendement net acte en main : 50 000 € ÷ 1 080 000 € = 4,63 %

Un taux observé « acte en main » ne doit pas être appliqué directement à une valeur hors frais sans adaptation.

Quel revenu retenir lorsque le bien est sous-loué ou loué hors marché ?

Il faut distinguer :

• Le loyer contractuel.
• Le loyer effectivement payé.
• Le loyer économique.
• La valeur locative de marché.
• Les avantages ou franchises.
• Les charges assumées par le bailleur.
• Les risques de réversion.

Loyer inférieur au marché

La valeur peut être affectée par :

• La durée restant à courir.
• Les possibilités de révision.
• Le droit au renouvellement.
• Les modalités de congé.
• La qualité du locataire.

Loyer supérieur au marché

Il faut examiner :

• Sa pérennité.
• Le risque de diminution.
• Le renouvellement.
• La solvabilité du locataire.
• Les avantages consentis par ailleurs.

Un revenu exceptionnel ou temporaire ne doit pas être capitalisé comme s’il était permanent.

Qu’est-ce que la méthode par actualisation des flux ?

La méthode par actualisation des flux futurs, également appelée Discounted Cash-Flow ou DCF, consiste à déterminer la valeur actuelle des flux financiers futurs attendus.

Elle intègre généralement :

• Les loyers.
• La vacance.
• Les charges.
• Les travaux.
• Les dépenses d’exploitation.
• Les investissements.
• La revente finale.
• Le taux d’actualisation.

Le taux d’actualisation permet de calculer la valeur actuelle de flux positifs et négatifs futurs. Cette méthode est notamment utilisée pour les actifs détenus dans une logique d’investissement, les droits au bail et certaines opérations immobilières complexes.

Quelle est la formule de l’actualisation des flux ?

Sous une forme simplifiée : valeur = somme des flux nets actualisés + valeur de revente actualisée

Soit : valeur = CF₁ ÷ (1 + r)¹ + CF₂ ÷ (1 + r)² + … + CFₙ ÷ (1 + r)ⁿ + valeur de sortie ÷ (1 + r)ⁿ

avec :

• CF : flux net de chaque période.
• r : taux d’actualisation.
• n : nombre de périodes.

Exemple simplifié d’actualisation

Un immeuble doit produire :

• Année 1 : 40 000 € nets.
• Année 2 : 42 000 € nets.
• Année 3 : 44 000 € nets.
• Revente à la fin de l’année 3 : 900 000 €.

Avec un taux d’actualisation de 6 % :

• Année 1 : 40 000 € ÷ 1,06 = 37 736 €
• Année 2 : 42 000 € ÷ 1,06² = 37 380 €
• Année 3 : 44 000 € ÷ 1,06³ = 36 940 €
• Revente : 900 000 € ÷ 1,06³ = 755 657 €

Valeur indicative : 37 736 € + 37 380 € + 36 940 € + 755 657 € = 867 713 €

Cet exemple reste simplifié. Une expertise réelle doit aussi examiner :

• Les frais de vente.
• Les travaux.
• L’inflation.
• Les indexations.
• La vacance.
• Les impôts et charges retenus.
• Le taux de sortie.
• Le risque.

Comment choisir le taux d’actualisation ?

Le taux d’actualisation traduit notamment :

• La valeur temps de l’argent.
• Le risque des flux.
• L’incertitude.
• La qualité de l’actif.
• La qualité des locataires.
• La durée de détention.
• La liquidité.
• Les conditions de financement.
• Les perspectives de marché.

Il ne doit pas être confondu avec :

• Le taux de capitalisation.
• Le taux de rendement.
• Le taux d’emprunt.
• Le taux de sortie.

Plus le risque est élevé

Plus le taux d’actualisation tend à être élevé, ce qui réduit la valeur actuelle des flux.

Plus les flux sont sécurisés

Plus le taux peut être faible, sous réserve des données du marché.

Qu’est-ce que la valeur de sortie ?

Dans un DCF, la valeur de sortie correspond à la valeur estimée du bien à la fin de la période d’analyse.

Elle peut être calculée :

• Par capitalisation du revenu de l’année suivant la période.
• Par comparaison avec une valeur future estimée.
• Selon un scénario de cession.

Exemple de valeur de sortie

Revenu net stabilisé de l’année 6 : 100 000 €. Taux de sortie : 5 %.

Valeur de sortie en fin d’année 5 = 100 000 € ÷ 5 % = 2 000 000 €

Cette valeur doit ensuite être actualisée à la date de l’évaluation.

Quels risques présente la valeur de sortie ?

La valeur de sortie peut représenter une part très importante du résultat final. Une variation limitée :

• Du taux de sortie.
• Du revenu stabilisé.
• De la durée de détention.

peut modifier fortement la conclusion. Une analyse de sensibilité est donc recommandée.

Quand utiliser un DCF ?

Le DCF est notamment adapté :

• Aux immeubles locatifs importants.
• Aux actifs comportant plusieurs baux.
• Aux opérations avec travaux.
• Aux actifs présentant des loyers évolutifs.
• Aux immeubles connaissant une période de vacance.
• Aux actifs en restructuration.
• Aux droits immobiliers à durée déterminée.
• Aux opérations de développement.

Il est moins adapté lorsqu’aucune prévision raisonnable des flux ne peut être établie.

Un modèle très détaillé ne devient pas fiable si ses hypothèses sont fragiles.

Quelle différence entre capitalisation et actualisation ?

Capitalisation

Elle transforme un revenu annuel représentatif en valeur à l’aide d’un taux. Elle convient particulièrement à un actif :

• Stabilisé.
• Exploité dans des conditions normales.
• Produisant un revenu relativement régulier.

Actualisation

Elle modélise séparément les flux de chaque période. Elle convient davantage lorsque :

• Les revenus évoluent.
• Des travaux sont prévus.
• Une vacance temporaire existe.
• Les baux expirent à des dates différentes.
• La revente future est un élément déterminant.

Exemple de choix entre les deux approches

Un immeuble entièrement loué à des conditions de marché peut être évalué par capitalisation. Un immeuble à moitié vacant, devant être rénové puis reloué progressivement, justifie plus facilement un DCF.

Qu’est-ce que la méthode par le coût de remplacement ?

La méthode par le coût de remplacement consiste à rechercher le coût nécessaire pour obtenir, à la date de valeur, un bien présentant une utilité équivalente.

La valeur peut être approchée selon le schéma suivant : valeur du terrain + coût de remplacement à neuf des constructions − dépréciations et obsolescences

Cette méthode peut être utile pour :

• Des bâtiments spécialisés.
• Des immeubles publics.
• Des équipements rares.
• Des constructions ne disposant pas de comparables suffisants.
• Des contrôles de cohérence.
• Certaines valeurs d’assurance.

Les référentiels notariaux recensent les méthodes par valeur de remplacement parmi les approches utilisables selon le type de bien et l’objet de la mission.

Quelle différence entre coût de reconstruction et coût de remplacement ?

Coût de reconstruction

Il recherche le coût nécessaire pour reproduire le bâtiment dans une forme identique ou très proche. Il peut intégrer :

• Des matériaux comparables.
• Des techniques anciennes.
• Des caractéristiques architecturales.
• Des décors particuliers.

Coût de remplacement

Il recherche le coût d’un bâtiment offrant une utilité équivalente avec les techniques et matériaux actuels.

Pour un immeuble ancien atypique, le coût de reconstruction à l’identique peut être nettement supérieur à la valeur que le marché lui attribue.

Quels coûts intégrer ?

Selon la mission, l’expert peut retenir :

• Les travaux de construction.
• Les études.
• La maîtrise d’oeuvre.
• Le contrôle technique.
• Les assurances.
• Les taxes.
• Les raccordements.
• Les aménagements extérieurs.
• Les frais financiers.
• Les aléas normaux.
• Les frais de démolition éventuels.
• Le délai de réalisation.

L’expert doit préciser si les montants sont :

• Hors taxes.
• Toutes taxes comprises.
• Avec ou sans honoraires.
• Avec ou sans financement.
• Établis à la date de valeur.

Comment prendre en compte la vétusté ?

La vétusté physique traduit la dégradation résultant notamment :

• De l’âge.
• De l’usage.
• De l’entretien.
• De l’exposition.
• De la durée de vie des composants.
• Des réparations différées.

Elle ne doit pas être calculée uniquement à partir de l’âge global du bâtiment.

Approche par composants

Composant	État	Durée résiduelle indicative	Incidence
Structure	Bon état apparent	Longue	Faible dépréciation
Toiture	Fin de vie	Courte	Dépréciation importante
Chauffage	Ancien	Limitée	Remplacement à prévoir
Menuiseries	Moyennes	Intermédiaire	Dépréciation modérée
Décoration	Dégradée	Faible	Rénovation à prévoir

Une maison de cent ans peut avoir fait l’objet d’une rénovation complète récente. Son âge chronologique ne correspond donc pas nécessairement à son âge technique.

Qu’est-ce que l’obsolescence fonctionnelle ?

L’obsolescence fonctionnelle correspond à une perte d’utilité liée à la conception ou à l’organisation du bien.

Exemples d’obsolescence fonctionnelle

• Distribution dépassée.
• Faible hauteur.
• Absence d’ascenseur.
• Nombre insuffisant de sanitaires.
• Structure difficilement adaptable.
• Accès inadapté.
• Surfaces trop petites ou trop grandes.
• Équipement surdimensionné.
• Consommation énergétique excessive.
• Impossibilité de satisfaire l’usage actuel.

Elle peut être :

• Réparable.
• Partiellement réparable.
• Incurable économiquement.

Le coût de correction ne correspond pas toujours exactement à la perte de valeur.

Qu’est-ce que l’obsolescence économique ou externe ?

L’obsolescence économique résulte de facteurs extérieurs au bâtiment.

Exemples d’obsolescence économique

• Recul de la demande.
• Activité devenue non rentable.
• Fermeture d’une infrastructure.
• Nuisances nouvelles.
• Réglementation restrictive.
• Surabondance de l’offre.
• Déclin démographique.
• Coût énergétique.
• Changement de clientèle.
• Restriction d’usage.

Une construction peut être techniquement en excellent état tout en présentant une faible valeur si le marché ne reconnaît plus son utilité.

Quelles sont les limites de la méthode par le coût ?

Le coût ne correspond pas nécessairement à la valeur de marché.

Un acquéreur peut refuser de payer :

• Le coût réel de matériaux très luxueux.
• Des équipements inutiles.
• Des choix très personnalisés.
• Un bâtiment surdimensionné.
• Une reconstruction techniquement coûteuse dans un secteur peu demandé.

Risques de la méthode par le coût

• Sous-estimation de l’obsolescence.
• Surestimation des travaux.
• Double comptabilisation du terrain.
• Omission des coûts indirects.
• Confusion entre coût historique et coût actuel.
• Absence de contrôle par le marché.

Cette méthode doit généralement être recoupée lorsqu’un marché de transactions ou de revenus existe.

Qu’est-ce que la méthode terrain plus construction ?

La méthode terrain plus construction, également appelée approche par le sol et les constructions, consiste à évaluer séparément :

• Le terrain.
• Les bâtiments.
• Les aménagements.

Schéma général de la méthode

Valeur = valeur du terrain + valeur dépréciée des constructions et aménagements

La valeur du terrain peut être recherchée par comparaison.

La valeur des constructions peut être calculée à partir :

• Du coût de remplacement.
• De la vétusté.
• De l’obsolescence.
• Des travaux nécessaires.

Les Notaires de France présentent cette approche comme une appréciation séparée du terrain et des bâtiments, pouvant s’apparenter à une méthode comparative ou à une méthode par le coût de remplacement.

Dans quels cas utiliser la méthode terrain plus construction ?

Cette approche est notamment utilisée pour :

• Des maisons situées dans des secteurs où le foncier représente une part importante de la valeur.
• Des immeubles atypiques.
• Des bâtiments spécialisés.
• Des biens pour lesquels les références globales sont rares.
• Un contrôle de cohérence.
• Des évaluations nécessitant de distinguer le foncier et les ouvrages.

Exemple simplifié de calcul

• Valeur du terrain : 250 000 €.
• Coût de remplacement à neuf des constructions : 350 000 €.
• Dépréciation physique et fonctionnelle : 90 000 €.
• Aménagements extérieurs : 20 000 €.

Valeur indicative = 250 000 € + 350 000 € − 90 000 € + 20 000 € = 530 000 €

Cette valeur doit être confrontée aux prix que le marché accepte réellement.

Quels risques présente l’approche terrain plus construction ?

Double comptage

La valeur du terrain peut déjà intégrer certains aménagements ou droits à construire.

Valeur foncière mal isolée

Un terrain bâti ne se comporte pas nécessairement comme un terrain nu immédiatement disponible.

Démolition

La construction existante peut :

• Avoir une valeur positive.
• Être neutre.
• Constituer un coût de démolition.
• Empêcher un projet optimal.

Cohérence économique

La somme du terrain et du coût des travaux peut dépasser la valeur d’un bien achevé comparable. Dans ce cas, le marché peut révéler une obsolescence ou un surinvestissement.

Qu’est-ce que la méthode du bilan promoteur ?

La méthode du bilan promoteur consiste à partir de la valeur prévisionnelle de vente de l’opération achevée, puis à déduire l’ensemble des coûts, risques et rémunérations nécessaires à sa réalisation.

Elle est aussi appelée :

• Méthode du compte à rebours.
• Méthode de récupération foncière.
• Bilan lotisseur selon l’opération.
• Méthode résiduelle de développement.

Les Notaires de France la décrivent comme une méthode permettant de déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, rénover ou réhabiliter, en déduisant du prix de vente final les travaux, frais et rémunération de l’opérateur.

Quelle est la formule du bilan promoteur ?

Sous une forme simplifiée : valeur résiduelle du foncier = recettes prévisionnelles − ensemble des coûts − marge de l’opérateur

Recettes prévisionnelles

• Ventes des logements.
• Ventes de commerces.
• Parkings.
• Terrains divisés.
• Autres produits.
• Subventions certaines, selon l’opération.

Coûts à déduire

• Démolition.
• Dépollution.
• Travaux.
• Voiries et réseaux.
• Honoraires.
• Études.
• Assurances.
• Taxes.
• Commercialisation.
• Frais financiers.
• Frais juridiques.
• Aléas.
• Frais de portage.
• Marge de l’opérateur.

Exemple simplifié de bilan promoteur

Recettes prévisionnelles de vente : 5 000 000 €.

Dépenses retenues :

• Travaux : 2 500 000 €.
• Honoraires et études : 350 000 €.
• Taxes et raccordements : 200 000 €.
• Commercialisation : 150 000 €.
• Frais financiers : 200 000 €.
• Aléas : 150 000 €.
• Marge de l’opérateur : 650 000 €.

Total des déductions : 4 200 000 €

Valeur foncière résiduelle indicative : 5 000 000 € − 4 200 000 € = 800 000 €

Cette valeur doit encore être examinée au regard :

• Du calendrier.
• De la fiscalité.
• Du niveau des prix de sortie.
• De l’autorisation d’urbanisme.
• Des risques techniques.
• Des conditions d’acquisition.
• De la valeur du foncier comparable.

Que signifie la charge foncière ?

La charge foncière représente le coût du foncier rapporté à une unité de programme, par exemple :

• Au mètre carré de surface de plancher.
• Au mètre carré de surface habitable vendable.
• Au logement.
• Au lot.

Exemple de charge foncière

Valeur du terrain : 800 000 €. Surface de plancher réalisable : 2 000 m².

Charge foncière = 800 000 € ÷ 2 000 m² = 400 €/m² de surface de plancher

Il faut préciser :

• L’unité utilisée.
• Les droits à construire.
• Les surfaces commercialisables.
• Les coûts déjà inclus.
• Le stade administratif du projet.

Quelles sont les hypothèses les plus sensibles d’un bilan promoteur ?

• Prix de vente futurs.
• Volume commercialisable.
• Coût des travaux.
• Durée de l’opération.
• Taux de commercialisation.
• Coût du financement.
• Taxes.
• Dépollution.
• Prescription architecturale.
• Marge.
• Aléas.
• Autorisations.

Une variation limitée du prix de vente ou du coût des travaux peut produire une variation très importante de la valeur résiduelle.

Exemple de sensibilité du bilan promoteur

Recettes : 5 000 000 €. Valeur résiduelle initiale : 800 000 €.

Une baisse des recettes de 5 % représente 250 000 €.

La valeur résiduelle peut alors tomber à 550 000 €, soit une baisse de plus de 31 % de la valeur foncière résiduelle.

Une analyse de sensibilité est donc indispensable.

Qu’est-ce qu’une méthode résiduelle ?

L’expression méthode résiduelle peut recouvrir plusieurs approches.

Résiduelle de développement

Elle correspond au bilan promoteur : valeur du projet achevé − coûts et marge = valeur du foncier ou de l’immeuble à transformer

Résiduelle foncière

Elle recherche la part de valeur attribuable au terrain après déduction de la valeur ou du coût des constructions.

Résiduelle dans une opération de restructuration

Elle peut servir à estimer :

• Un immeuble à réhabiliter.
• Une friche.
• Un terrain avec bâtiment à démolir.
• Un droit à construire complémentaire.
• Une opération de division.

Le rapport doit préciser exactement quelle méthode résiduelle est utilisée.

Quand la méthode résiduelle est-elle inadaptée ?

Elle devient fragile lorsque :

• Le programme n’est pas défini.
• Les droits à construire sont incertains.
• L’autorisation est hypothétique.
• Les coûts ne sont pas suffisamment étudiés.
• Les prix de sortie sont spéculatifs.
• La durée est inconnue.
• La pollution n’est pas analysée.
• La marge est choisie sans référence.

Un potentiel urbanistique ne doit pas être valorisé comme un projet autorisé et immédiatement réalisable.

Pourquoi recouper plusieurs méthodes ?

Le recoupement permet de confronter plusieurs logiques économiques.

Exemple pour un immeuble loué

• Comparaison avec des immeubles vendus.
• Capitalisation du revenu.
• DCF en présence de baux évolutifs.

Exemple pour une maison atypique

• Comparaison avec des propriétés approchantes.
• Terrain plus construction.
• Analyse du coût des travaux.
• Comparaison par éléments.

Exemple pour un terrain

• Comparaison de terrains.
• Bilan promoteur.
• Valeur par charge foncière.

Une expertise sérieuse ne consiste pas à calculer une moyenne automatique entre les résultats.

Comment pondérer les méthodes ?

La pondération dépend de la qualité des données.

Méthode principale

Il s’agit de celle qui reproduit le mieux le comportement du marché.

Méthode de contrôle

Elle permet de vérifier l’ordre de grandeur.

Méthode informative

Elle apporte un éclairage, mais repose sur des hypothèses trop sensibles pour déterminer seule la valeur.

Exemple de pondération

Méthode	Résultat	Fiabilité	Utilisation
Comparaison	950 000 €	Forte	Méthode principale
Capitalisation	920 000 €	Moyenne	Recoupement
Coût de remplacement	1 180 000 €	Faible pour le marché	Indication technique

La valeur retenue pourrait se situer entre 930 000 et 960 000 €, sans calculer mécaniquement la moyenne arithmétique de 1 016 667 €.

Que faire lorsque les méthodes donnent des résultats très différents ?

Un écart important doit être expliqué.

Il peut révéler :

• Un loyer anormal.
• Un taux inadapté.
• Un surcoût de construction.
• Une obsolescence.
• Une référence de marché insuffisante.
• Un potentiel non sécurisé.
• Une hypothèse incohérente.
• Un marché peu liquide.

Exemple d’écart entre deux méthodes

Comparaison : 600 000 €. Coût terrain plus construction : 850 000 €.

L’écart peut signifier que :

• La construction a coûté plus cher que ce que le marché accepte.
• Les équipements sont surdimensionnés.
• Le secteur est peu recherché.
• L’obsolescence économique est importante.

L’expert ne doit pas retenir la méthode donnant le résultat le plus favorable au client.

Quelles méthodes pour une maison ou un appartement standard ?

Méthode principale retenue

La comparaison directe constitue l’approche principale.

Éléments complémentaires

• Prix au mètre carré.
• Analyse globale du prix.
• Valorisation des annexes.
• Estimation des travaux.
• Analyse de l’offre concurrente.

La capitalisation peut compléter l’analyse si le bien est loué ou principalement recherché par des investisseurs.

Quelles méthodes pour un immeuble de rapport ?

• Comparaison avec des immeubles vendus.
• Capitalisation du revenu net ou brut.
• DCF lorsque les flux sont évolutifs.
• Comparaison par logement ou par surface.
• Analyse de la valeur après travaux.

Les éléments déterminants comprennent :

• État locatif.
• Loyers.
• Vacance.
• Impayés.
• Charges.
• Travaux.
• Réglementation.
• Potentiel de revalorisation.
• Valeur de sortie.

Quelles méthodes pour un terrain à bâtir ?

• Comparaison directe de terrains.
• Prix au mètre carré de terrain.
• Prix par mètre carré de surface de plancher.
• Bilan promoteur.
• Méthode résiduelle.
• Lotissement ou division.

Il faut analyser :

• Constructibilité.
• Accès.
• Réseaux.
• Servitudes.
• Forme.
• Pollution.
• Démolition.
• Urbanisme.
• Délais.
• Risques.

Quelles méthodes pour un local commercial ?

Selon le type de local :

• Comparaison par surface pondérée.
• Comparaison par prix global.
• Capitalisation du loyer.
• DCF.
• Analyse de la valeur locative.
• Étude du droit au bail lorsque la mission le nécessite.

Critères particuliers d’un local commercial

• Emplacement.
• Visibilité.
• Flux.
• Linéaire de vitrine.
• Accessibilité.
• Destination.
• Bail.
• Loyer.
• Charges.
• Travaux.

Quelles méthodes pour des bureaux ou entrepôts ?

• Comparaison par surface utile.
• Capitalisation du revenu.
• DCF.
• Valeur de remplacement pour certains bâtiments spécifiques.
• Approche par terrain plus construction.

Il faut notamment analyser :

• État locatif.
• Divisibilité.
• Accessibilité.
• Hauteur.
• Charge au sol.
• Stationnement.
• Performance énergétique.
• Conformité.
• Vacance.
• Marché utilisateur et investisseur.

Quelles méthodes pour les biens atypiques ?

Un bien atypique présente peu de références directement comparables.

Il peut s’agir :

• D’un château.
• D’une propriété de prestige.
• D’une clinique.
• D’un hôtel.
• D’un cinéma.
• D’un théâtre.
• D’une résidence spécialisée.
• D’une exploitation agricole.
• D’un bâtiment cultuel.
• D’une friche.
• D’un ouvrage patrimonial.
• D’un bâtiment monovalent.

Approche recommandée pour un bien atypique

• Élargir le marché avec prudence.
• Rechercher des biens substituables.
• Comparer par unité.
• Analyser les revenus.
• Examiner le coût de remplacement.
• Intégrer l’obsolescence.
• Utiliser un bilan de transformation si nécessaire.
• Recouper plusieurs méthodes.
• Élargir la fourchette.
• Expliciter fortement les hypothèses.

Qu’est-ce que la méthode des ratios professionnels ?

Pour certains immeubles spécialisés ou monovalents, l’évaluation peut intégrer des ratios liés à l’activité exercée.

Les Notaires de France citent notamment les cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas ou théâtres. La méthode peut reposer sur une valeur locative correspondant à une proportion du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réelle ou potentielle.

Elle peut notamment utiliser :

• Le chiffre d’affaires.
• L’excédent d’exploitation.
• Le taux d’effort immobilier.
• Le revenu par chambre.
• Le revenu par lit.
• Le taux d’occupation.
• La capacité d’accueil.

Précaution essentielle

Il faut distinguer :

• La valeur de l’immobilier.
• La valeur du fonds.
• Les équipements.
• La clientèle.
• La marque.
• Les contrats d’exploitation.

L’expert immobilier ne doit pas attribuer à l’immeuble la valeur d’éléments incorporels appartenant à l’entreprise exploitante.

Comment évaluer un hôtel ?

Plusieurs approches peuvent être combinées :

• Comparaison par chambre.
• Capitalisation d’une valeur locative.
• DCF.
• Ratio sur l’activité.
• Coût de remplacement.
• Comparaison avec des cessions d’actifs similaires.

Il faut distinguer :

• Immeuble libre.
• Hôtel exploité directement.
• Hôtel loué à un exploitant.
• Murs et fonds vendus ensemble.
• Contrat de gestion.
• Enseigne.

Les données d’exploitation ne doivent être utilisées qu’après analyse :

• De leur caractère normalisé.
• De leur stabilité.
• Des travaux.
• Du positionnement.
• Du marché touristique.
• De la répartition entre valeur immobilière et valeur d’entreprise.

Comment évaluer un château ou une propriété de prestige ?

La comparaison reste nécessaire, mais elle peut porter sur un marché géographique plus large.

Il faut notamment analyser :

• Architecture.
• État.
• Surfaces.
• Parc.
• Dépendances.
• Localisation.
• Accessibilité.
• Charges d’entretien.
• Protections patrimoniales.
• Potentiel d’exploitation.
• Clientèle internationale ou nationale.
• Liquidité.

Le coût de restauration peut être très supérieur à l’augmentation de valeur reconnue par le marché. La méthode du coût doit donc rester prudente.

Comment évaluer un bâtiment spécialisé sans marché actif ?

Plusieurs scénarios peuvent être étudiés.

Poursuite de l’usage actuel

• Revenus.
• Taux d’effort.
• Coût de maintien.
• Demande des exploitants.
• Conformité.

Transformation

• Destination future.
• Autorisations.
• Travaux.
• Démolition.
• Dépollution.
• Valeur de sortie.
• Bilan résiduel.

Usage alternatif

• Faisabilité.
• Clientèle.
• Coût.
• Délai.
• Valeur après adaptation.

La valeur ne doit pas être fondée sur un usage alternatif hypothétique sans intégrer les coûts et risques nécessaires pour le rendre possible.

Comment traiter les travaux dans les différentes méthodes ?

Travaux et comparaison

Il faut ajuster les références selon leur état et celui du bien évalué.

Travaux et capitalisation

Il faut déduire ou provisionner :

• Les travaux récurrents.
• Les dépenses non récupérables.
• La remise en état nécessaire.
• La vacance liée au chantier.

Travaux et DCF

Les travaux doivent être inscrits dans les périodes où ils doivent être engagés.

Travaux et coût de remplacement

Il faut calculer la dépréciation et les éléments à remplacer.

Travaux et bilan promoteur

Il faut intégrer l’ensemble des coûts de démolition, construction, adaptation, études et aléas.

Le même poste ne doit pas être déduit plusieurs fois.

Comment traiter la performance énergétique et environnementale ?

Son incidence peut apparaître dans plusieurs composantes :

• Comparables.
• Niveau de loyer.
• Vacance.
• Charges.
• Travaux.
• Durée de commercialisation.
• Taux de capitalisation.
• Valeur de sortie.
• Obsolescence.
• Coût de remplacement.

La Charte 2025 intègre les incidences environnementales, les critères ESG et les indicateurs environnementaux parmi les éléments contemporains de l’expertise. Elle rappelle que ces facteurs peuvent avoir une incidence positive ou négative selon les marchés, sans constituer une valeur autonome détachée du bien.

Comment effectuer une analyse de sensibilité ?

L’analyse de sensibilité mesure l’effet de la modification d’une hypothèse.

Sensibilité d’une capitalisation

Il convient de tester plusieurs taux :

Taux	Revenu net	Valeur
4,5 %	50 000 €	1 111 111 €
5,0 %	50 000 €	1 000 000 €
5,5 %	50 000 €	909 091 €

Sensibilité d’un DCF

• Taux d’actualisation.
• Taux de sortie.
• Vacance.
• Hausse des loyers.
• Montant des travaux.

Sensibilité d’un bilan promoteur

• Prix de vente.
• Coût des travaux.
• Délai.
• Financement.
• Marge.
• Surface vendable.

Une fourchette peut être plus pertinente qu’un résultat unique lorsqu’une hypothèse possède une forte incidence.

Comment présenter les méthodes dans le rapport ?

Pour chaque méthode, il faut indiquer :

• Son nom.
• Son objectif.
• Sa pertinence.
• Les données utilisées.
• Les sources.
• Les calculs.
• Les hypothèses.
• Les taux.
• Les corrections.
• Les limites.
• Le résultat.

Exemple de synthèse des méthodes

Méthode	Données principales	Résultat	Appréciation
Comparaison directe	6 ventes récentes	475 000 à 500 000 €	Méthode principale
Capitalisation brute	Loyer de marché de 24 000 €, taux de 5 %	480 000 €	Recoupement cohérent
Coût terrain plus construction	Terrain et bâtiment déprécié	535 000 €	Résultat supérieur au marché
Valeur retenue	Analyse pondérée	490 000 €	Valeur centrale

La conclusion doit expliquer pourquoi la valeur retenue ne correspond pas nécessairement à une moyenne.

Quelles méthodes faut-il écarter ou relativiser ?

Comparaison insuffisante

Lorsque les ventes sont trop anciennes, trop éloignées ou non comparables.

Capitalisation fragile

Lorsque le loyer ou le taux n’est pas justifiable.

DCF spéculatif

Lorsque les flux futurs reposent sur des hypothèses non sécurisées.

Coût de remplacement déconnecté du marché

Lorsque le bâtiment est surdimensionné ou économiquement obsolète.

Bilan promoteur prématuré

Lorsque les droits à construire ou le programme sont trop incertains.

L’expert doit indiquer qu’une méthode a été examinée puis écartée lorsqu’elle paraît naturelle au lecteur mais techniquement inadaptée.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Appliquer une seule méthode à tous les biens

La méthode doit correspondre au marché et à la fonction économique du bien.

Calculer une moyenne au mètre carré sans comparables

Un prix unitaire n’est pas un barème universel.

Mélanger les surfaces

Les surfaces Carrez, habitable, utile, pondérée et réelle bâtie ne sont pas interchangeables.

Valoriser deux fois une annexe

Par exemple dans le prix au mètre carré puis séparément.

Utiliser un taux non sourcé

Le taux doit être cohérent avec le marché, le revenu et le risque.

Appliquer un taux brut à un revenu net

Le numérateur et le taux doivent être construits sur la même base.

Capitaliser un revenu exceptionnel

Le revenu doit être pérenne ou normalisé.

Confondre capitalisation et rendement acte en main

Les frais d’acquisition modifient le dénominateur.

Omettre la valeur de sortie dans un DCF

Elle représente souvent une part majeure de la valeur.

Sous-estimer les travaux futurs

Les flux doivent inclure les dépenses nécessaires.

Confondre coût et valeur

Une dépense importante ne produit pas nécessairement une valeur équivalente.

Oublier l’obsolescence

Un bâtiment peut être techniquement en état mais économiquement inadapté.

Présenter un potentiel comme certain

Les autorisations et la faisabilité doivent être vérifiées.

Utiliser un bilan promoteur sans marge ni aléas

La valeur foncière serait artificiellement élevée.

Calculer une moyenne mécanique des méthodes

Les méthodes doivent être pondérées selon leur pertinence.

Retenir la méthode la plus favorable au client

L’expert doit rester indépendant du résultat souhaité.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment :

• Choisir les méthodes adaptées.
• Identifier la méthode principale.
• Sélectionner les comparables.
• Déterminer l’unité pertinente.
• Analyser les surfaces.
• Calculer des prix unitaires.
• Examiner les revenus.
• Normaliser les charges.
• Sélectionner un taux de capitalisation.
• Construire un DCF.
• Estimer un coût de remplacement.
• Apprécier la vétusté.
• Analyser l’obsolescence.
• Valoriser le terrain.
• Établir un bilan promoteur.
• Réaliser une analyse de sensibilité.
• Recouper les résultats.
• Expliquer les écarts.
• Retenir une fourchette.
• Conclure sur une valeur centrale.

Il ne peut pas :

• Garantir le prix futur de vente.
• Transformer des hypothèses en faits établis.
• Choisir un taux pour atteindre un résultat prédéterminé.
• Garantir l’obtention d’une autorisation.
• Certifier seul les coûts techniques spécialisés.
• Garantir les revenus futurs.
• Supprimer l’incertitude d’un marché peu actif.
• Substituer un calcul automatique à son jugement professionnel.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• Analyser le bien et son marché.
• Sélectionner la ou les méthodes adaptées.
• Rechercher les transactions comparables.
• Déterminer les surfaces ou unités à retenir.
• Analyser les prix au mètre carré.
• Corriger les différences entre les références.
• Examiner les baux et loyers.
• Distinguer revenus bruts et nets.
• Analyser les charges.
• Déterminer un taux de capitalisation à partir du marché.
• Mettre en oeuvre une actualisation de flux.
• Analyser les travaux et dépenses futures.
• Examiner le coût de remplacement.
• Apprécier la vétusté et l’obsolescence.
• Distinguer la valeur du terrain et des constructions.
• Établir un bilan promoteur lorsque les données sont suffisantes.
• Réaliser des analyses de sensibilité.
• Recouper plusieurs méthodes.
• Présenter une fourchette.
• Justifier la valeur retenue.

Cette intervention ne constitue pas :

• Une garantie de vente au prix expertisé.
• Une promesse de rendement.
• Une étude de promotion complète sans mission spécifique.
• Une validation d’autorisation d’urbanisme.
• Une étude structurelle.
• Un devis définitif de travaux.
• Une garantie de revenus futurs.
• Une expertise comptable de l’activité exploitée.
• Une décision fiscale, bancaire ou judiciaire.

Checklist de la méthode par comparaison

• Marché local défini.
• Segment comparable.
• Transactions réelles.
• Dates.
• Prix homogènes.
• Surfaces comparables.
• État.
• Terrain.
• Annexes.
• Occupation.
• Corrections.
• Références écartées.
• Fourchette.
• Conclusion.

Checklist de la capitalisation

• Revenu contractuel.
• Valeur locative de marché.
• Revenu brut.
• Revenu net.
• Vacance.
• Charges.
• Travaux récurrents.
• Taux de capitalisation.
• Source du taux.
• Cohérence brut ou net.
• Résultat.
• Comparaison avec le marché.

Checklist du DCF

• Période.
• Loyers.
• Indexation.
• Vacance.
• Charges.
• Travaux.
• Investissements.
• Taux d’actualisation.
• Valeur de sortie.
• Taux de sortie.
• Frais de vente.
• Analyse de sensibilité.

Checklist du coût de remplacement

• Valeur du terrain.
• Coût à neuf.
• Honoraires.
• Taxes.
• Aménagements.
• Vétusté physique.
• Obsolescence fonctionnelle.
• Obsolescence économique.
• Démolition.
• Comparaison avec le marché.

Checklist du bilan promoteur

• Programme.
• Autorisations.
• Surfaces.
• Prix de sortie.
• Rythme de commercialisation.
• Démolition.
• Travaux.
• Honoraires.
• Taxes.
• Financement.
• Commercialisation.
• Aléas.
• Marge.
• Délai.
• Analyse de sensibilité.
• Valeur foncière résiduelle.

À retenir

La méthode par comparaison directe constitue généralement l’approche principale lorsque des ventes suffisamment récentes et comparables existent.

Le prix au mètre carré n’est pertinent que si :

• La surface utilisée est clairement identifiée.
• Les prix sont homogènes.
• Les annexes ne sont pas comptées deux fois.
• Les différences sont corrigées.

La comparaison peut aussi reposer sur une autre unité :

• Parking.
• Logement.
• Chambre.
• Lit.
• Hectare.
• Place.

La capitalisation du revenu transforme un revenu annuel en valeur : valeur = revenu ÷ taux de capitalisation

Le revenu et le taux doivent être établis sur la même base, brute ou nette.

La méthode d’actualisation des flux est plus adaptée lorsque les revenus, les travaux, la vacance ou la valeur de revente évoluent dans le temps.

La méthode par le coût de remplacement doit intégrer :

• Le terrain.
• Le coût à neuf.
• La vétusté.
• L’obsolescence fonctionnelle.
• L’obsolescence économique.

Elle ne doit pas être confondue avec la valeur de marché.

La méthode terrain plus construction apprécie séparément les composantes de l’immeuble, mais doit être confrontée aux prix que les acquéreurs acceptent réellement.

Le bilan promoteur part de la valeur future de l’opération et déduit :

• Les travaux.
• Les études.
• Les taxes.
• Les frais financiers.
• La commercialisation.
• Les aléas.
• La marge de l’opérateur.

La méthode résiduelle est particulièrement sensible aux hypothèses. Un potentiel de construction non autorisé ne doit pas être valorisé comme un droit acquis.

Pour les biens atypiques, l’expert doit généralement :

• Élargir la recherche.
• Utiliser plusieurs unités.
• Analyser les revenus.
• Intégrer le coût et l’obsolescence.
• Étudier les usages alternatifs.
• Recouper plusieurs méthodes.
• Présenter une fourchette adaptée.

Enfin, le recoupement ne consiste pas à calculer automatiquement la moyenne des résultats. La valeur retenue doit refléter la méthode la plus représentative du comportement réel du marché, les autres approches servant à la confirmer, à la nuancer ou à révéler une incohérence.

Sources principales

• Notaires de France, expertise immobilière et méthodes d’évaluation. Définitions des méthodes par comparaison, par revenu, par ratios professionnels, du bilan promoteur, des taux de capitalisation, de rendement et d’actualisation.
• Notaires de France, méthodes d’évaluation immobilière. Présentation de la comparaison directe, de la capitalisation, de l’approche sol et construction, du bilan promoteur et de l’actualisation des flux.
• Notaires de France, contenu d’un rapport d’expertise. Nécessité de présenter la mission, le bien, le marché, les méthodes utilisées et les références justifiant la conclusion.
• Charte de l’expertise en évaluation immobilière, sixième édition 2025. Référentiel professionnel portant sur les méthodologies d’évaluation, les taux, le bilan promoteur, les surfaces et les incidences environnementales.
• BOFiP, détermination de la valeur vénale. Analyse de transactions portant sur des biens identiques ou comparables et nécessité de prendre en compte les caractéristiques physiques, juridiques et économiques du bien.

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FAQ associées

• Distinguer estimation immobilière et expertise en valeur vénale
• Analyse du marché immobilier
• Corrections appliquées aux biens comparables