La méthode par comparaison consiste à rechercher des ventes de biens suffisamment proches du bien évalué, puis à analyser les différences susceptibles d’expliquer un écart de prix.

Un comparable n’est presque jamais parfaitement identique au bien expertisé.

Il peut différer par :

• Sa localisation.
• Son étage.
• La présence d’un ascenseur.
• Son orientation.
• Sa vue.
• Sa surface.
• Sa distribution.
• Son terrain.
• Son stationnement.
• Ses dépendances.
• Son état d’entretien.
• Les travaux nécessaires.
• Sa performance énergétique.
• Son occupation.
• Ses charges.
• Les nuisances.
• Sa date de transaction.
• Sa qualité architecturale.
• Sa facilité de revente.

L’expert doit donc déterminer si chaque différence :

• Est réellement importante pour les acquéreurs du segment étudié.
• Influence le prix total ou le prix unitaire.
• Est déjà intégrée dans une autre correction.
• Peut être quantifiée.
• Doit seulement conduire à positionner le comparable dans la partie haute ou basse d’une fourchette.
• Justifie éventuellement d’écarter la référence.

La méthode comparative repose sur l’analyse de ventes portant sur des biens similaires ou approchants, présentant des caractéristiques et une localisation comparables. Elle ne consiste pas à appliquer un barème uniforme à tous les immeubles.

Sommaire

• Pourquoi faut-il corriger les comparables ?
• Faut-il corriger le comparable ou le bien évalué ?
• Quelles formes peuvent prendre les corrections ?
• Quelle différence entre sélection et correction ?
• Comment corriger la localisation ?
• Peut-on utiliser une commune voisine ?
• Comment corriger l’étage ?
• Comment prendre en compte l’ascenseur ?
• Comment corriger l’orientation ?
• Comment corriger la vue ?
• Comment corriger les différences de surface ?
• Comment traiter les annexes dans la surface ?
• Comment corriger la distribution ?
• Comment corriger le terrain ?
• Comment corriger le stationnement ?
• Comment corriger les dépendances ?
• Comment corriger l’état d’entretien ?
• Comment distinguer état, qualité et modernité ?
• Comment corriger les travaux nécessaires ?
• Comment éviter de compter deux fois les travaux ?
• Comment corriger la performance énergétique ?
• Performance énergétique et coût des travaux sont-ils deux corrections différentes ?
• Comment corriger l’occupation ?
• Comment corriger les charges ?
• Comment corriger les nuisances ?
• Comment corriger la date de transaction ?
• Quelle date faut-il retenir pour le comparable ?
• Faut-il corriger toutes les références temporellement ?
• Comment corriger la qualité architecturale ?
• Comment corriger la liquidité du marché ?
• Comment distinguer correction pour rareté et correction pour faible liquidité ?
• Qu’est-ce qu’une correction argumentée ?
• Qu’est-ce qu’un coefficient arbitraire ?
• Un pourcentage est-il toujours arbitraire ?
• Pourquoi éviter la fausse précision ?
• Comment éviter l’accumulation excessive des corrections ?
• Comment présenter les ajustements dans un tableau ?
• Comment calculer un prix corrigé ?
• Faut-il pondérer les comparables ?
• Quand faut-il écarter une référence après analyse ?
• Comment contrôler la cohérence finale ?
• Comment traiter les facteurs non quantifiables ?
• Les modèles statistiques remplacent-ils l’analyse expertale ?
• Quelles erreurs faut-il éviter ?
• Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?
• Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist de sélection des comparables
• Checklist des corrections physiques
• Checklist des corrections juridiques et économiques
• Checklist de justification d’une correction
• À retenir
• Sources principales

Pourquoi faut-il corriger les comparables ?

Le prix d’une transaction reflète l’ensemble des caractéristiques du bien vendu.

Il comprend notamment l’effet :

• De son emplacement.
• De sa surface.
• De son état.
• De ses annexes.
• De son occupation.
• De son environnement.
• Des conditions du marché à la date de la vente.

Lorsque le bien évalué présente des caractéristiques différentes, le prix observé ne peut pas être repris sans analyse.

Exemple d’une maison à rénover

Une maison rénovée de 140 m² a été vendue 560 000 €. Le bien évalué présente également 140 m², mais nécessite :

• Une réfection de toiture.
• Une rénovation électrique.
• Le remplacement du chauffage.
• Des investigations sur des fissures.

Le prix de 560 000 € ne peut pas être appliqué directement. Il faut apprécier :

• Le coût probable des travaux.
• Leur durée.
• Les aléas.
• L’incertitude sur les fissures.
• La réaction habituelle des acquéreurs devant un bien à rénover.

Faut-il corriger le comparable ou le bien évalué ?

La présentation la plus rigoureuse consiste généralement à ramener le comparable aux caractéristiques du bien expertisé.

Principe de correction

Si le comparable est supérieur au bien évalué, sa valeur doit être corrigée à la baisse. S’il est inférieur au bien évalué, sa valeur peut être corrigée à la hausse.

Exemple d’une vue mer

Le comparable possède une vue mer que le bien évalué ne possède pas. La valeur corrigée du comparable doit être inférieure à son prix observé afin de le rapprocher du bien expertisé.

Pourquoi conserver la même logique ?

Changer de sens de correction d’une ligne à l’autre rend le tableau difficile à contrôler. Le rapport doit annoncer clairement sa convention, par exemple : les ajustements sont appliqués aux prix des références afin de les ramener aux caractéristiques du bien évalué.

Quelles formes peuvent prendre les corrections ?

Une correction peut être exprimée :

• En montant.
• En pourcentage.
• En prix unitaire.
• En valeur séparée d’un élément.
• En pondération de surface.
• Par un classement qualitatif.
• Par un positionnement dans une fourchette.
• Par l’exclusion du comparable.

Correction en montant

Elle peut être adaptée lorsque l’élément dispose d’un marché distinct. Par exemple, la vente comprend un box dont la valeur locale peut être estimée à 25 000 €. Le prix du box peut être isolé avant d’analyser la valeur de l’appartement.

Correction en pourcentage

Elle peut être utilisée lorsque le marché révèle une différence proportionnelle suffisamment documentée. Elle doit rester justifiée et cohérente avec le prix total.

Positionnement dans une fourchette

Il peut être préférable lorsque la différence est réelle, mais difficile à isoler précisément. Une meilleure qualité architecturale peut ainsi conduire à retenir la référence dans la partie haute du segment, sans prétendre qu’elle représente exactement 6,25 % de valeur supplémentaire.

Quelle différence entre sélection et correction ?

La première étape consiste à sélectionner des biens suffisamment comparables. La correction n’a pas pour objet de transformer une référence inadaptée en comparable pertinent.

Quand une référence doit-elle être écartée ?

Lorsque les différences sont trop importantes, par exemple :

• Appartement comparé à une maison.
• Bien libre comparé à un immeuble soumis à un bail commercial long.
• Villa récente comparée à une maison inhabitable.
• Quartier recherché comparé à un secteur économiquement distinct.
• Terrain constructible comparé à un terrain inconstructible.
• Mutation portant sur plusieurs immeubles indissociables.

La jurisprudence retient que les références doivent être suffisamment proches par leur nature, leur situation, leur superficie, leur configuration et leur date. De simples offres, des mutations trop anciennes ou des biens non comparables ne suffisent pas.

Comment corriger la localisation ?

La localisation peut constituer l’un des facteurs les plus importants. La correction doit être analysée à plusieurs échelles.

Commune

• Attractivité.
• Niveau de services.
• Bassin d’emploi.
• Transports.
• Fiscalité locale.
• Réputation.

Quartier

• Qualité résidentielle.
• Commerces.
• Établissements scolaires.
• Espaces verts.
• Sécurité ressentie.
• Homogénéité du bâti.

Rue

• Calme.
• Circulation.
• Stationnement.
• Qualité des immeubles.
• Exposition.
• Vis-à-vis.
• Proximité d’une nuisance.

Position dans la résidence ou le lotissement

• Bâtiment sur rue ou sur cour.
• Proximité de l’entrée.
• Situation intérieure.
• Exposition au bruit.
• Vue.
• Éloignement des équipements.

Comment effectuer la correction ?

L’expert peut s’appuyer sur :

• Des ventes dans plusieurs rues du secteur.
• Des écarts récurrents observés.
• La durée de commercialisation.
• La concurrence.
• Les caractéristiques recherchées par les acquéreurs.

Une moyenne communale ne suffit pas à mesurer une différence entre deux micro-localisations.

Peut-on utiliser une commune voisine ?

Oui, lorsqu’elle appartient à un marché économiquement substituable.

Il faut vérifier :

• Le niveau de prix.
• La desserte.
• Les équipements.
• La clientèle.
• La fiscalité.
• La typologie du bâti.
• L’environnement.
• La distance des pôles d’emploi.

Une proximité géographique ne garantit pas une proximité économique. Une commune située à quelques kilomètres peut présenter :

• Une meilleure desserte.
• Un établissement scolaire recherché.
• Un environnement littoral.
• Une fiscalité différente.
• Une clientèle différente.

Le rapport doit expliquer pourquoi la référence extérieure au secteur est néanmoins pertinente.

Comment corriger l’étage ?

L’incidence de l’étage dépend :

• De la présence d’un ascenseur.
• De la vue.
• De la lumière.
• Du bruit.
• De l’accessibilité.
• De la sécurité.
• Du type d’immeuble.
• De la clientèle.

Rez-de-chaussée

Il peut présenter des inconvénients :

• Bruit.
• Intimité réduite.
• Sécurité.
• Faible luminosité.
• Vue limitée.
• Humidité éventuelle.

Il peut aussi présenter des avantages :

• Accessibilité.
• Jardin.
• Terrasse.
• Usage professionnel.
• Absence d’escalier.

Étages intermédiaires

Ils peuvent constituer le coeur du marché lorsque l’immeuble possède un ascenseur.

Dernier étage

Il peut être valorisant en raison :

• De la vue.
• De la lumière.
• De l’absence de voisin au-dessus.
• D’une terrasse.

Il peut être pénalisé par :

• L’absence d’ascenseur.
• La chaleur.
• L’exposition aux désordres de toiture.
• Les sous-pentes.
• Une faible hauteur.

Il n’existe donc pas de coefficient universel par étage.

Comment prendre en compte l’ascenseur ?

La valeur de l’ascenseur dépend fortement de l’étage.

Incidence généralement faible

• Rez-de-chaussée.
• Premier étage facilement accessible.
• Immeuble de faible hauteur.
• Clientèle peu sensible à cet équipement.

Incidence potentiellement importante

• Étage élevé.
• Grande surface familiale.
• Clientèle âgée.
• Logement de standing.
• Accessibilité réduite.
• Transport difficile des charges.

Points à examiner

• Fonctionnement.
• Dimensions.
• Accessibilité depuis l’entrée.
• Desserte des caves ou parkings.
• Charges.
• Travaux votés.
• Mise en conformité.
• Fréquence des pannes.

La simple mention « avec ascenseur » ne suffit pas lorsque celui-ci est exigu, ne dessert pas le niveau concerné ou génère des travaux importants.

Comment corriger l’orientation ?

L’orientation influence :

• La luminosité.
• L’ensoleillement.
• Le confort d’hiver.
• Le confort d’été.
• L’usage des extérieurs.
• L’agrément.

Orientation favorable

Elle dépend du climat et du type de bien. Une exposition sud ou sud-ouest peut être recherchée pour :

• Un séjour.
• Une terrasse.
• Un jardin.
• Une maison familiale.

Elle peut toutefois entraîner :

• Une surchauffe.
• Un besoin de protections solaires.
• Une moindre utilisation estivale de certains espaces.

Orientation moins favorable

Une orientation nord peut être pénalisante pour les pièces principales, mais rester adaptée :

• À une chambre.
• À un atelier.
• À un secteur très chaud.
• À un bien bénéficiant d’une vue exceptionnelle.

La correction doit donc tenir compte de l’usage des pièces, et non seulement de l’orientation générale du bâtiment.

Comment corriger la vue ?

La vue peut constituer un facteur important pour certains marchés.

Vues valorisantes

• Mer.
• Montagne.
• Monument.
• Parc.
• Paysage dégagé.
• Plan d’eau.
• Jardin protégé.
• Horizon urbain remarquable.

Vues défavorables

• Mur proche.
• Parking.
• Toiture technique.
• Vis-à-vis.
• Friche.
• Zone industrielle.
• Local poubelles.
• Infrastructure.

Critères à examiner

• Largeur du panorama.
• Profondeur.
• Étage.
• Visibilité depuis les pièces principales.
• Pérennité.
• Orientation.
• Nuisance associée.
• Caractère privatif ou partagé.

Une vue mer partielle depuis une chambre ne doit pas être corrigée comme une vue panoramique depuis le séjour et la terrasse.

Pérennité de la vue

L’expert doit rechercher :

• Les constructions possibles sur les parcelles voisines.
• Les projets connus.
• Les règles d’urbanisme.
• Les protections éventuelles.

Une vue non protégée doit être décrite comme telle.

Comment corriger les différences de surface ?

Le prix au mètre carré n’est pas toujours constant selon la taille du bien. Dans de nombreux segments, les petites surfaces peuvent présenter un prix unitaire plus élevé que les grandes surfaces.

Il est donc insuffisant de procéder uniquement ainsi : prix unitaire du comparable × surface du bien expertisé

Effets possibles de la surface

• Changement de clientèle.
• Budget global plus élevé.
• Rareté.
• Coût d’entretien.
• Nombre de chambres.
• Liquidité différente.
• Rendement locatif différent.

Un appartement de 35 m² et un appartement de 160 m² situés dans le même immeuble n’appartiennent pas nécessairement au même segment économique.

Comment corriger la surface ?

• Retenir des surfaces proches.
• Analyser les tranches de surface.
• Comparer le prix total.
• Vérifier le budget des acquéreurs.
• Recourir à une surface pondérée lorsque cela est pertinent.
• Éviter une extrapolation excessive.

Comment traiter les annexes dans la surface ?

Les annexes ne doivent pas être valorisées comme les surfaces principales sans justification.

Il peut s’agir :

• D’une cave.
• D’un balcon.
• D’une terrasse.
• D’un garage.
• De combles.
• D’un sous-sol.
• D’un atelier.
• D’une véranda.
• D’un grenier.
• D’un local extérieur.

Méthodes possibles

• Valeur séparée.
• Pondération de surface.
• Analyse globale.
• Comparaison avec des biens comportant des annexes similaires.

Risque de double comptabilisation

Il ne faut pas utiliser un prix au mètre carré qui intègre déjà la présence d’une terrasse, puis ajouter séparément la pleine valeur de cette même terrasse.

La cohérence entre le prix unitaire et les corrections annexes doit être vérifiée.

Comment corriger la distribution ?

Deux biens de même surface peuvent présenter des utilités très différentes.

Distribution favorable

• Peu de couloirs.
• Pièces bien proportionnées.
• Séparation jour et nuit.
• Nombre suffisant de chambres.
• Plusieurs sanitaires.
• Circulation simple.
• Accès direct à l’extérieur.
• Rangements.

Distribution défavorable

• Pièces en enfilade.
• Chambres traversantes.
• Longs couloirs.
• Pièce sans éclairage naturel.
• Accès au jardin par une chambre.
• Sanitaires insuffisants.
• Marches intérieures.
• Surfaces difficilement utilisables.

Correction ou travaux ?

L’expert doit déterminer si la mauvaise distribution :

• Est définitive.
• Peut être corrigée facilement.
• Nécessite une intervention structurelle.
• Entraîne une perte de surface.
• Nécessite une autorisation.

La correction peut alors intégrer :

• Le coût des travaux.
• Les surfaces perdues.
• L’incertitude.
• L’utilité finale.

Comment corriger le terrain ?

La superficie du terrain ne suffit pas. Il faut également examiner :

• Sa forme.
• Sa pente.
• Son orientation.
• Son accès.
• Sa constructibilité.
• Son intimité.
• Son entretien.
• Son exposition aux risques.
• Ses réseaux.
• Sa possibilité de division.

Terrain de taille supérieure

Un terrain plus grand ne produit pas nécessairement une augmentation proportionnelle de valeur. La valeur marginale des mètres carrés supplémentaires peut diminuer lorsque :

• Le terrain dépasse largement les besoins habituels.
• Il est difficile à entretenir.
• Il n’est pas divisible.
• Il comporte une forte pente.
• Une partie est grevée d’une servitude.
• Il n’offre aucun usage complémentaire.

Terrain divisible

Son potentiel doit être vérifié au regard :

• De l’urbanisme.
• De l’accès.
• Des réseaux.
• Des servitudes.
• Du maintien de la valeur du bien existant.
• Des coûts de division.

Un potentiel non sécurisé ne doit pas être valorisé comme un lot déjà constructible.

Comment corriger le stationnement ?

Le stationnement peut être valorisé :

• Séparément.
• Par comparaison globale.
• Par unité.
• Par correction qualitative.

Éléments à examiner

• Garage fermé.
• Box.
• Emplacement couvert.
• Stationnement extérieur.
• Droit d’usage.
• Dimensions.
• Accès.
• Sécurité.
• Facilité de manoeuvre.
• Possibilité de recharge électrique.

Incidence selon le marché

Elle peut être forte :

• En centre-ville.
• Dans un quartier où le stationnement est rare.
• Pour un appartement familial.
• Pour une résidence haut de gamme.

Elle peut être plus limitée :

• En zone rurale.
• Lorsque le stationnement public est abondant.
• Lorsque l’emplacement est difficilement utilisable.

Un garage trop étroit pour les véhicules actuels ne doit pas être valorisé comme un garage pleinement fonctionnel.

Comment corriger les dépendances ?

Les dépendances doivent être analysées selon leur utilité réelle.

Critères d’analyse des dépendances

• Surface.
• État.
• Hauteur.
• Lumière.
• Accès.
• Réseaux.
• Distance de l’habitation.
• Régularité administrative.
• Possibilité de transformation.
• Coût d’entretien.

Dépendance fonctionnelle

Un atelier sain et accessible peut répondre à une demande locale réelle.

Dépendance peu utile

Un bâtiment très dégradé peut représenter :

• Un coût d’entretien.
• Un risque.
• Une démolition.
• Une emprise empêchant un autre projet.

Dépendance aménageable

Son potentiel ne doit être valorisé qu’après analyse :

• De la destination.
• Des autorisations.
• De la structure.
• Des réseaux.
• Des travaux.
• Du marché final.

Comment corriger l’état d’entretien ?

L’état doit être analysé par composants et non au moyen des seules mentions bon état, état moyen ou à rénover.

Éléments extérieurs

• Toiture.
• Façades.
• Étanchéité.
• Menuiseries.
• Eaux pluviales.
• Clôtures.
• Soutènements.

Éléments intérieurs

• Sols.
• Murs.
• Plafonds.
• Cuisine.
• Sanitaires.
• Menuiseries.
• Décoration.

Équipements

• Chauffage.
• Eau chaude.
• Ventilation.
• Électricité.
• Plomberie.
• Assainissement.

La qualité de construction et l’état d’entretien font partie des caractéristiques qui doivent être rapprochées entre le bien évalué et les références. Une comparaison insuffisamment motivée sur ces éléments fragilise la conclusion.

Comment distinguer état, qualité et modernité ?

Ces notions ne sont pas équivalentes.

Bon état

Le bien est entretenu et ne nécessite pas de travaux importants immédiats.

Bonne qualité

Les matériaux, la conception et l’exécution sont supérieurs au standard du segment.

Modernité

Les équipements et la décoration correspondent aux attentes actuelles.

Un bien peut être :

• Ancien mais bien entretenu.
• Récent mais construit avec des prestations ordinaires.
• Rénové esthétiquement mais techniquement vétuste.
• De haute qualité mais démodé.
• Moderne mais affecté de pathologies.

Les corrections doivent éviter de confondre une décoration récente avec une rénovation technique complète.

Comment corriger les travaux nécessaires ?

La correction pour travaux ne correspond pas toujours à une déduction stricte du montant des devis.

Effets à considérer

• Coût direct.
• Honoraires.
• Études.
• Travaux induits.
• Durée.
• Impossibilité d’occuper.
• Aléas.
• Financement.
• Risque de dépassement.
• Organisation du chantier.

Exemple de travaux estimés

Des travaux estimés à 80 000 € peuvent entraîner une négociation supérieure lorsque :

• Leur périmètre reste incertain.
• Le chantier nécessite une libération du logement.
• La cause d’un désordre n’est pas établie.
• Plusieurs entreprises doivent intervenir.
• Le financement est difficile.

À l’inverse, une correction inférieure au coût peut être retenue lorsque :

• Le prix du comparable intégrait déjà une certaine vétusté.
• Les travaux améliorent fortement le bien.
• L’acquéreur bénéficie d’un ouvrage neuf en remplacement d’un équipement ancien.

Comment éviter de compter deux fois les travaux ?

La double correction peut apparaître lorsque :

• Le prix unitaire retenu correspond déjà à des biens à rénover, puis le coût total des travaux est encore déduit.
• Une classe énergétique défavorable est corrigée, puis tous les travaux énergétiques sont également déduits.
• Une pathologie est corrigée, puis le même devis est ajouté aux travaux généraux.

Le rapport doit préciser, pour chaque poste :

• S’il est déjà intégré dans le choix des comparables.
• S’il fait l’objet d’une correction distincte.
• S’il influence seulement la fourchette.
• S’il demeure incertain.

Comment corriger la performance énergétique ?

La performance énergétique peut agir sur :

• Les charges.
• Le confort.
• Les travaux.
• La location.
• La facilité de vente.
• Le financement.
• Le nombre d’acquéreurs.

Analyse nécessaire

• Classe énergétique.
• Système de chauffage.
• Isolation.
• Ventilation.
• Coût d’usage.
• Possibilités de travaux.
• Contraintes architecturales.
• Usage du bien.
• Marché locatif ou d’occupation.
• Qualité des comparables.

Faut-il appliquer une décote fixe par lettre de DPE ?

Non. L’incidence d’une classe F ou G peut être très différente selon :

• Le type de logement.
• Sa localisation.
• Sa surface.
• Son usage.
• La faisabilité des travaux.
• Leur coût.
• La demande locale.

Une correction peut être recherchée par l’analyse de ventes locales comparables présentant des classes différentes, à condition que les autres caractéristiques soient suffisamment proches.

Performance énergétique et coût des travaux sont-ils deux corrections différentes ?

Ils peuvent l’être, mais le risque de double comptabilisation est important.

Première composante

Le coût des travaux nécessaires à l’amélioration énergétique.

Deuxième composante éventuelle

L’effet commercial résiduel :

• Délai plus long.
• Clientèle réduite.
• Incertitude.
• Inconfort.
• Restrictions d’usage.

Lorsque les travaux permettent de supprimer entièrement l’inconvénient, il faut éviter d’ajouter une décote commerciale permanente sans justification.

Comment corriger l’occupation ?

Un bien libre et un bien occupé ne sont pas directement comparables.

L’évaluation doit examiner :

• La nature de l’occupation.
• Le bail.
• Sa durée.
• Le loyer.
• Les conditions de congé.
• Les droits du locataire.
• Les impayés.
• La date possible de libération.
• Le profil des acquéreurs.
• Le rendement.

Les conditions de location doivent être prises en compte dans l’évaluation d’un immeuble loué. Un bien occupé par son propriétaire, sans engagement locatif, est en principe évalué comme libre dans le cadre fiscal concerné.

Occupation valorisante

Un immeuble peut être recherché lorsqu’il est loué :

• À un locataire solvable.
• À un loyer de marché.
• Pour une durée cohérente.
• Avec une bonne rentabilité.

Occupation pénalisante

Une correction peut être nécessaire lorsque :

• Le loyer est très inférieur au marché.
• La libération est lointaine.
• Les impayés sont importants.
• Le bail est contesté.
• L’usage limite les acquéreurs.

La correction ne doit pas résulter d’un abattement automatique applicable à tous les biens occupés.

Comment corriger les charges ?

Les charges doivent être comparées sur une base homogène.

Pour une copropriété

• Charges courantes.
• Chauffage.
• Ascenseur.
• Gardien.
• Espaces communs.
• Entretien.
• Fonds de travaux.
• Appels exceptionnels.

Pour un immeuble locatif

• Charges récupérables.
• Charges non récupérables.
• Assurance.
• Gestion.
• Entretien.
• Vacance.
• Taxe foncière selon les clauses.

Charges élevées

Elles peuvent réduire l’attractivité si elles financent :

• Des dépenses inefficaces.
• Un équipement vétuste.
• Des services peu recherchés.
• Un chauffage énergivore.
• Des impayés.

Elles peuvent être davantage acceptées lorsqu’elles correspondent à :

• Un gardien.
• Une piscine.
• Un chauffage inclus.
• Des services haut de gamme.
• Un immeuble très bien entretenu.

Le montant doit donc être rapproché des prestations rendues.

Comment corriger les nuisances ?

Les nuisances peuvent être :

• Sonores.
• Visuelles.
• Olfactives.
• Vibratoires.
• Lumineuses.
• Liées à la circulation.
• Liées à une activité.
• Liées au voisinage.

Critères d’appréciation des nuisances

• Intensité.
• Fréquence.
• Durée.
• Horaires.
• Saisonnalité.
• Pièces concernées.
• Possibilité de protection.
• Caractère connu du marché.
• Évolution future.
• Effet sur les extérieurs.

Exemple de la proximité d’une route

La proximité d’une route peut produire des incidences différentes selon :

• La distance.
• La présence d’écrans.
• L’orientation des chambres.
• La qualité des fenêtres.
• La position du jardin.
• Le trafic nocturne.

La jurisprudence admet que la proximité d’une route à grande circulation ou la différence de calme et d’accès peuvent justifier une analyse concrète des références et des correctifs.

Comment corriger la date de transaction ?

Une référence doit être rapprochée de la date de valeur. Lorsque le marché a évolué, une correction temporelle peut être nécessaire.

Formule indicative

Prix corrigé = prix de la référence × indice à la date de valeur ÷ indice à la date de la transaction

Exemple de correction temporelle

Prix du comparable en 2024 : 400 000 €. Indice du segment à la date de vente : 125. Indice à la date de valeur : 130.

400 000 € × 130 ÷ 125 = 416 000 €

Cette correction n’est valable que si l’indice est suffisamment proche :

• Du type de bien.
• Du territoire.
• Du segment.
• De la période.

Les indices Notaires-Insee cherchent à mesurer l’évolution des prix à qualité constante à partir de modèles prenant en compte les caractéristiques des logements. Ils constituent un outil de correction temporelle, mais ne remplacent pas l’analyse individualisée du bien.

Quelle date faut-il retenir pour le comparable ?

La date connue dans les bases correspond généralement à la mutation ou à l’acte définitif. Le prix a pu être négocié plusieurs semaines ou plusieurs mois auparavant.

Cette différence peut être importante dans un marché évoluant rapidement.

L’expert peut rechercher, lorsqu’elle est disponible :

• La date de l’annonce.
• La date de l’offre.
• La date de l’avant-contrat.
• La date de l’acte.
• La durée de commercialisation.

À défaut, il doit préciser que la correction repose sur la date de mutation disponible.

Faut-il corriger toutes les références temporellement ?

Non. La correction peut être inutile lorsque :

• La vente est très récente.
• Le marché est stable.
• L’indice disponible est trop général.
• Les différences physiques dominent largement.
• Les références appartiennent au même trimestre.

Une correction mathématique fondée sur un mauvais indice peut être moins fiable qu’une appréciation prudente non chiffrée.

Comment corriger la qualité architecturale ?

La qualité architecturale peut concerner :

• La cohérence des volumes.
• Les proportions.
• Les matériaux.
• La qualité des façades.
• Les hauteurs sous plafond.
• Les éléments anciens.
• La signature d’un architecte.
• L’intégration dans le site.
• Le caractère patrimonial.
• La rareté.

Qualité valorisante

• Architecture recherchée.
• Matériaux authentiques.
• Distribution cohérente.
• Volumes exceptionnels.
• Restauration de qualité.
• Façade remarquable.

Qualité susceptible de limiter le marché

• Architecture très personnalisée.
• Entretien coûteux.
• Protection patrimoniale.
• Transformations difficiles.
• Volumes peu adaptés aux usages actuels.

La qualité architecturale ne se mesure pas uniquement par le coût de construction. Une construction très coûteuse peut rester difficile à revendre si elle répond à une convenance personnelle.

Comment corriger la liquidité du marché ?

La liquidité correspond à la facilité avec laquelle un bien peut être vendu dans un délai normal sans concession excessive sur le prix.

Elle dépend :

• Du nombre d’acquéreurs.
• Du budget global.
• De la fréquence des transactions.
• De la standardisation du bien.
• De l’état.
• De l’occupation.
• Du financement.
• Des restrictions.
• De la rareté.
• Des délais de commercialisation.

Bien liquide

• Produit standard.
• Budget recherché.
• Secteur actif.
• Peu de travaux.
• Documents clairs.
• Financement accessible.

Bien peu liquide

• Prix très élevé.
• Usage spécialisé.
• Grande surface.
• Travaux lourds.
• Litige.
• Occupation contraignante.
• Architecture atypique.
• Marché étroit.

La faible liquidité entraîne-t-elle automatiquement une décote ?

Pas toujours. Un bien rare peut être peu liquide mais présenter une forte valeur pour une clientèle limitée.

La faible liquidité peut surtout justifier :

• Un délai de vente plus long.
• Une fourchette plus large.
• Une prudence accrue.
• Un taux de capitalisation supérieur pour un actif d’investissement.
• Une différence entre valeur de marché et valeur de vente rapide.

Comment distinguer correction pour rareté et correction pour faible liquidité ?

Rareté valorisante

Le bien possède une caractéristique recherchée et difficile à trouver :

• Vue exceptionnelle.
• Emplacement unique.
• Grande terrasse.
• Architecture remarquable.
• Terrain rare.

Rareté pénalisante

Le bien est inhabituel mais ne correspond qu’à une faible demande :

• Distribution très atypique.
• Surface surdimensionnée.
• Équipement spécialisé.
• Coût d’entretien élevé.
• Usage difficile à modifier.

La rareté ne constitue donc pas automatiquement une plus-value.

Qu’est-ce qu’une correction argumentée ?

Une correction est argumentée lorsqu’elle repose sur un raisonnement vérifiable.

Elle doit préciser :

• La différence constatée.
• Son importance pour le marché.
• Les données disponibles.
• Le mode de correction.
• Son ordre de grandeur.
• Ses éventuelles limites.

Exemple de correction argumentée

Le comparable A bénéficie d’un box fermé. Trois ventes séparées de box dans la résidence, comprises entre 22 000 € et 26 000 €, ont été relevées. Une correction de 24 000 € est appliquée au prix global afin de comparer la seule valeur du logement.

Cette correction est :

• Identifiée.
• Sourcée.
• Compréhensible.
• Contrôlable.

Qu’est-ce qu’un coefficient arbitraire ?

Un coefficient est arbitraire lorsqu’il est appliqué :

• Sans donnée de marché.
• Sans explication.
• Sans lien avec le segment.
• De manière identique à tous les biens.
• Avec une précision injustifiée.
• Pour atteindre une conclusion prédéterminée.

Exemples fragiles

• Moins 10 % pour absence d’ascenseur.
• Plus 15 % pour vue mer.
• Moins 20 % pour occupation.
• Moins 5 % par classe énergétique.
• Plus 10 % pour bonne architecture.

Ces pourcentages peuvent exceptionnellement correspondre à un marché donné, mais ils ne peuvent pas être érigés en règles générales.

Le BOFiP rappelle que l’évaluation à la valeur vénale réelle s’oppose à l’utilisation de barèmes, coefficients ou prix obligatoires conduisant à une estimation forfaitaire déconnectée du marché réel et des particularités physiques, juridiques et économiques du bien.

Un pourcentage est-il toujours arbitraire ?

Non. Un pourcentage peut être justifié lorsqu’il résulte :

• De couples de ventes comparables.
• D’une analyse statistique locale.
• De transactions répétées.
• D’un écart locatif objectivable.
• D’une pratique vérifiable sur le segment.
• D’une décision motivée applicable à une situation très proche.

Exemple d’un pourcentage justifié

Plusieurs ventes dans une même résidence permettent de comparer :

• Des appartements similaires.
• Aux mêmes périodes.
• Avec ou sans box.
• À des étages proches.

L’écart observé peut permettre de construire un ajustement crédible. Le rapport doit toutefois indiquer :

• La taille de l’échantillon.
• Les différences résiduelles.
• La période.
• Les limites du calcul.

Pourquoi éviter la fausse précision ?

Les corrections immobilières reposent souvent sur des données imparfaites.

Une correction de 7,38 % suggère un niveau de certitude rarement démontrable lorsque la différence concerne :

• La vue.
• L’architecture.
• L’agrément du terrain.
• La distribution.
• Une nuisance intermittente.

Il est généralement plus prudent d’utiliser :

• Une valeur arrondie.
• Une plage.
• Une appréciation qualitative.
• Un positionnement relatif.

Exemple de formulation prudente

L’avantage de vue est estimé entre 30 000 € et 45 000 € au regard des ventes analysées. Cette formulation peut être plus crédible que : la vue représente précisément 37 642 €.

Comment éviter l’accumulation excessive des corrections ?

Une grille comportant vingt corrections indépendantes peut créer une valeur artificielle.

Plusieurs caractéristiques sont corrélées :

• Étage, vue et luminosité.
• État, travaux et performance énergétique.
• Localisation, nuisances et liquidité.
• Terrain, dépendances et stationnement.
• Occupation, loyer et rendement.

L’expert doit regrouper les effets lorsqu’ils ne peuvent pas être isolés.

Exemple de regroupement

Au lieu d’appliquer moins 4 % pour bruit, moins 3 % pour rue, moins 2 % pour pollution et moins 3 % pour délai de vente, il peut retenir une correction globale de localisation, motivée par les ventes observées.

Comment présenter les ajustements dans un tableau ?

Critère	Bien évalué	Comparable	Sens de la correction	Justification
Localisation	Rue calme	Axe passant	Hausse du comparable corrigé	Nuisance supérieure du comparable
Étage	4e avec ascenseur	1er sur rue	Hausse	Vue et luminosité inférieures
Surface	105 m²	75 m²	À nuancer	Prix unitaire des petites surfaces plus élevé
État	Rénovation nécessaire	Rénové	Baisse	Travaux et aléas
Parking	Aucun	Box fermé	Baisse	Valeur séparée du box
DPE	F	C	Baisse	Travaux et attractivité
Occupation	Libre	Loué	Hausse ou exclusion	Situation juridique différente
Date	Juillet 2026	Juin 2024	Correction temporelle	Indice adapté au segment

Attention au sens de la correction

Dans cet exemple, le tableau doit préciser si le comparable est corrigé vers le bien, ou si le bien est corrigé à partir du comparable.

Sans cette convention, les signes positifs et négatifs peuvent être mal interprétés.

Comment calculer un prix corrigé ?

Exemple simplifié de prix corrigé

Prix de vente du comparable : 500 000 €.

Corrections retenues :

• Box à retirer : moins 25 000 €.
• Meilleur état que le bien expertisé : moins 45 000 €.
• Localisation légèrement moins favorable : plus 15 000 €.
• Correction temporelle : plus 10 000 €.

Prix corrigé : 500 000 € − 25 000 € − 45 000 € + 15 000 € + 10 000 € = 455 000 €

Ce résultat n’est pas nécessairement la valeur du bien évalué. Il constitue un terme corrigé à rapprocher des autres références.

Faut-il pondérer les comparables ?

Oui, lorsque certaines références sont plus pertinentes que d’autres.

Comparable fortement pondéré

• Même rue.
• Date récente.
• Surface proche.
• Même état.
• Situation juridique similaire.
• Transaction bien documentée.

Comparable faiblement pondéré

• Secteur élargi.
• Vente ancienne.
• État mal connu.
• Surface éloignée.
• Différence de terrain.
• Mutation complexe.

La pondération peut être :

• Explicite.
• Qualitative.
• Intégrée dans la conclusion.

Il n’est pas obligatoire d’utiliser une formule mathématique de pondération lorsque celle-ci ne serait pas mieux justifiée que l’appréciation professionnelle.

Quand faut-il écarter une référence après analyse ?

Une vente doit être écartée lorsque :

• Trop de corrections sont nécessaires.
• La mutation comprend plusieurs biens indissociables.
• La surface est incohérente.
• L’état est inconnu et déterminant.
• La vente semble atypique.
• La date est trop éloignée.
• Le marché est différent.
• L’occupation n’est pas comparable.
• Le prix comporte une contrepartie non identifiée.
• Les corrections dépassent une part trop importante du prix.

Il n’existe pas de seuil universel d’ajustement au-delà duquel une référence devient automatiquement inutilisable. Cependant, plus les corrections sont nombreuses et importantes, moins la référence est probante.

Comment contrôler la cohérence finale ?

Après correction, l’expert doit vérifier :

• La dispersion des résultats.
• La cohérence avec le marché.
• La cohérence avec les annonces.
• La cohérence avec le prix total.
• La cohérence avec les caractéristiques du bien.
• L’absence de double correction.
• L’absence d’erreur de signe.
• L’absence de précision excessive.

Résultats très dispersés

Ils peuvent révéler :

• De mauvais comparables.
• Une correction insuffisante.
• Un marché hétérogène.
• Un bien atypique.
• Une donnée erronée.
• Une incertitude importante.

L’expert doit expliquer la dispersion plutôt que la masquer par une moyenne arithmétique.

Comment traiter les facteurs non quantifiables ?

Certains facteurs sont réels mais difficiles à isoler :

• Charme.
• Ambiance.
• Qualité des volumes.
• Prestige.
• Harmonie architecturale.
• Intimité.
• Perception générale.
• Rareté.

L’expert peut :

• Sélectionner des comparables intégrant des qualités proches.
• Positionner le bien dans une fourchette.
• Donner plus de poids aux références les plus proches.
• Expliquer l’avantage sans inventer un pourcentage.

Le jugement professionnel ne doit pas être supprimé, mais il doit être rendu transparent.

Les modèles statistiques remplacent-ils l’analyse expertale ?

Non.

Les modèles hédoniques permettent d’étudier la contribution statistique de certaines caractéristiques aux prix et sont notamment utilisés pour construire les indices Notaires-Insee à qualité constante. Ils ne connaissent cependant pas toujours l’état réel, les travaux, les servitudes, la qualité précise de la vue ou les pathologies d’un bien déterminé.

Une estimation automatisée peut constituer :

• Un indicateur.
• Un contrôle.
• Un point de départ.

Elle ne remplace pas :

• La visite.
• L’analyse documentaire.
• La sélection des références.
• L’étude des différences.
• La justification des corrections.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Utiliser un tableau standard de coefficients

Les effets varient selon la ville, le segment et la date.

Corriger une référence manifestement inadaptée

La sélection doit précéder l’ajustement.

Confondre prix affiché et vente réalisée

Une annonce n’est pas un comparable de même nature qu’une transaction.

Appliquer le même coefficient d’étage dans tous les immeubles

La présence de l’ascenseur, la vue et la clientèle modifient son incidence.

Valoriser une vue sans analyser sa qualité

Une vue partielle ou menacée n’équivaut pas à une vue panoramique protégée.

Appliquer un prix unitaire identique à toutes les surfaces

Le prix au mètre carré peut évoluer selon la taille du bien.

Compter deux fois les annexes

Elles peuvent déjà être intégrées dans le prix global.

Valoriser un terrain uniquement par sa superficie

Sa forme, son accès, ses risques et sa constructibilité sont déterminants.

Déduire tous les travaux euro pour euro

L’effet du chantier et de l’incertitude doit être examiné.

Appliquer une décote DPE automatique

L’incidence dépend du marché et des travaux réalisables.

Appliquer un abattement forfaitaire à tout bien loué

Le bail, le loyer et la durée doivent être analysés.

Corriger les charges sans tenir compte des services

Des charges élevées peuvent financer des prestations valorisantes.

Appliquer un indice temporel trop général

L’indice doit correspondre autant que possible au segment.

Corriger séparément des caractéristiques corrélées

Il existe un risque de double comptabilisation.

Employer des pourcentages artificiellement précis

Le niveau de précision doit correspondre aux données disponibles.

Retenir uniquement les corrections favorables au client

L’analyse doit être indépendante.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment :

• Sélectionner les comparables.
• Vérifier leur représentativité.
• Identifier les différences.
• Choisir le mode de correction.
• Analyser la localisation.
• Examiner l’étage et l’ascenseur.
• Apprécier l’orientation et la vue.
• Corriger les surfaces.
• Analyser la distribution.
• Valoriser le terrain.
• Examiner le stationnement.
• Analyser les dépendances.
• Comparer l’état.
• Intégrer les travaux.
• Analyser la performance énergétique.
• Examiner l’occupation.
• Comparer les charges.
• Apprécier les nuisances.
• Corriger la date.
• Examiner la qualité architecturale.
• Intégrer la liquidité.
• Pondérer les références.
• Écarter les ventes insuffisamment comparables.
• Expliquer la fourchette retenue.

Il ne peut pas :

• Garantir que chaque correction correspond exactement au prix qu’un acquéreur particulier accepterait.
• Appliquer des coefficients sans justification.
• Transformer une référence inadaptée en comparable fiable.
• Connaître toutes les conditions privées de la transaction.
• Garantir l’état technique des biens comparables.
• Isoler mathématiquement chaque qualité subjective.
• Supprimer l’incertitude du marché.
• Orienter les ajustements pour atteindre une valeur prédéterminée.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• Visiter le bien.
• Analyser son marché.
• Rechercher les ventes comparables.
• Vérifier les caractéristiques disponibles.
• Examiner les différences de localisation.
• Analyser les surfaces.
• Distinguer les surfaces principales et annexes.
• Apprécier la distribution.
• Examiner le terrain.
• Analyser le stationnement et les dépendances.
• Identifier l’état et les travaux.
• Relever les pathologies.
• Analyser la performance énergétique.
• Examiner l’occupation et les charges.
• Identifier les nuisances.
• Corriger la date des références.
• Apprécier la qualité constructive et architecturale.
• Analyser la liquidité.
• Établir un tableau d’ajustement.
• Pondérer les comparables.
• Justifier les références écartées.
• Retenir une fourchette argumentée.

Cette intervention ne constitue pas :

• Une grille nationale de coefficients.
• Une garantie de prix.
• Un mandat de vente.
• Une certification de l’état des comparables.
• Une garantie d’absence de négociation.
• Une prévision certaine du délai de vente.
• Une décision fiscale ou judiciaire.
• Une promesse que la valeur retenue sera acceptée par toutes les parties.

Checklist de sélection des comparables

• Même marché local.
• Même segment.
• Type de bien comparable.
• Usage comparable.
• Surface suffisamment proche.
• Date pertinente.
• État identifiable.
• Occupation connue.
• Mutation simple.
• Prix vérifiable.
• Absence de convenance apparente.
• Informations suffisantes.

Checklist des corrections physiques

• Étage.
• Ascenseur.
• Orientation.
• Vue.
• Surface.
• Distribution.
• Terrain.
• Stationnement.
• Dépendances.
• État.
• Travaux.
• Performance énergétique.
• Qualité architecturale.

Checklist des corrections juridiques et économiques

• Bien libre ou occupé.
• Nature du bail.
• Niveau du loyer.
• Charges.
• Travaux votés.
• Servitudes.
• Restrictions.
• Procédure.
• Nuisances.
• Date de vente.
• Liquidité.
• Délai de commercialisation.

Checklist de justification d’une correction

• Différence clairement identifiée.
• Influence probable sur le marché.
• Source disponible.
• Références croisées.
• Montant ou pourcentage expliqué.
• Absence de double comptabilisation.
• Arrondi cohérent.
• Limites indiquées.
• Sens de correction précisé.
• Résultat contrôlé.

À retenir

Un bien comparable n’est pas nécessairement identique au bien évalué.

Il doit être :

• Suffisamment proche.
• Représentatif du même marché.
• Analysé à une date pertinente.
• Corrigé selon ses différences importantes.

Les principales corrections peuvent porter sur :

• La localisation.
• L’étage.
• L’ascenseur.
• L’orientation.
• La vue.
• La surface.
• La distribution.
• Le terrain.
• Le stationnement.
• Les dépendances.
• L’état.
• Les travaux.
• La performance énergétique.
• L’occupation.
• Les charges.
• Les nuisances.
• La date.
• La qualité architecturale.
• La liquidité.

Une correction peut être exprimée :

• En montant.
• En pourcentage.
• Par une valeur unitaire.
• Par une pondération.
• Par un positionnement dans une fourchette.

Aucune forme n’est supérieure par principe.

La correction doit être :

• Cohérente.
• Sourcée.
• Proportionnée.
• Compréhensible.
• Vérifiable.
• Indépendante du résultat souhaité.

Une correction argumentée repose sur des données de marché, des ventes rapprochées ou un raisonnement explicite. Un coefficient arbitraire est appliqué sans justification locale ou uniquement pour atteindre une valeur prédéterminée.

Il n’existe pas de coefficient universel :

• Par étage.
• Pour l’absence d’ascenseur.
• Pour une vue.
• Pour une classe énergétique.
• Pour une occupation.
• Pour des travaux.

Enfin, lorsque les différences sont trop importantes, la bonne méthode n’est pas d’accumuler les coefficients. Il faut écarter le comparable ou lui accorder un poids limité.

Sources principales

• BOFiP, notion de valeur vénale réelle. L’évaluation doit tenir compte des données du marché et des particularités physiques, juridiques et économiques du bien. Elle s’oppose aux estimations forfaitaires fondées sur des barèmes ou coefficients obligatoires.
• Notaires de France, méthode par comparaison. La valeur est déduite de transactions portant sur des biens présentant une localisation et des caractéristiques comparables, avec des unités adaptées selon le type d’immeuble.
• Insee, méthodologie des indices Notaires-Insee. Les indices mesurent l’évolution des prix à qualité constante à partir de modèles reliant les prix aux caractéristiques observables des logements.
• Cour de cassation, 5 juillet 2018. Les références doivent provenir du marché local et porter sur des biens comparables par leur nature, leur situation, leur superficie et leur configuration. Les mutations trop anciennes ou les simples offres ne constituent pas des références suffisantes.
• Cour de cassation, 18 octobre 2017. L’état, l’accès, les nuisances, la localisation et les travaux peuvent nécessiter des correctifs adaptés aux caractéristiques du bien.
• Cour administrative d’appel de Versailles, 19 février 2019. La proximité temporelle, la surface, la localisation dans l’immeuble, la distribution et l’aménagement participent à la pertinence d’un ensemble de comparables.

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