La présence de désordres ou de travaux à prévoir peut modifier sensiblement la valeur vénale d’un bien immobilier.

Cette incidence ne correspond toutefois pas toujours au seul coût des réparations.

Lorsqu’un acquéreur envisage un bien affecté par des fissures, une infiltration, une dégradation structurelle ou une installation défectueuse, il prend également en considération :

• L’incertitude sur l’origine du désordre.
• Le risque d’aggravation.
• La nécessité d’études complémentaires.
• La durée des travaux.
• L’impossibilité éventuelle d’occuper le bien.
• Le risque de dépassement budgétaire.
• Les difficultés de financement.
• L’efficacité incertaine des réparations.
• Les garanties disponibles.
• La facilité de revente après travaux.

La réduction de valeur peut donc être :

• Inférieure au coût des travaux.
• Proche de ce coût.
• Supérieure au coût estimé.
• Temporaire.
• Persistante après réparation.

L’expert doit distinguer :

• La valeur du bien dans son état actuel.
• La valeur avant l’apparition du dommage.
• La valeur théorique après travaux.
• Le coût des réparations.
• La perte d’usage.
• L’éventuelle dépréciation résiduelle.

Sommaire

• Pourquoi une pathologie influence-t-elle la valeur ?
• Faut-il déduire simplement le coût des travaux ?
• Quels éléments faut-il analyser pour chaque pathologie ?
• Comment les fissures influencent-elles la valeur ?
• Comment distinguer fissure réparée et cause traitée ?
• Quelle incidence pour l’humidité ?
• Comment les infiltrations influencent-elles la valeur ?
• Quelle incidence pour la mérule ?
• Quelle incidence pour les termites ?
• Quelle incidence pour l’amiante ?
• Comment intégrer l’amiante dans une valeur après travaux ?
• Comment un défaut structurel influence-t-il la valeur ?
• Comment les fondations influencent-elles la valeur ?
• Quelle incidence pour la toiture ?
• Comment l’assainissement influence-t-il la valeur ?
• Quelle incidence pour l’installation électrique ?
• Comment les travaux de copropriété influencent-ils la valeur ?
• Des travaux de copropriété réduisent-ils toujours la valeur ?
• Comment calculer le coût des réparations ?
• Quel devis faut-il retenir ?
• Qu’est-ce que l’incertitude diagnostique ?
• Comment chiffrer l’incertitude sans coefficient arbitraire ?
• Comment la durée des travaux influence-t-elle la valeur ?
• Comment intégrer l’impossibilité d’occuper ?
• Comment intégrer le risque de dépassement ?
• Qu’est-ce que la réduction de valeur ?
• Réduction de valeur et coût des travaux sont-ils identiques ?
• Comment déterminer la valeur avant travaux ?
• Comment déterminer la valeur après travaux ?
• Comment comparer valeur avant et après travaux ?
• Les travaux augmentent-ils toujours la valeur ?
• Une pathologie réparée laisse-t-elle toujours une dépréciation ?
• Comment traiter les garanties et assurances ?
• Comment traiter un sinistre indemnisé mais non réparé ?
• Comment traiter un contentieux technique en cours ?
• Comment présenter plusieurs scénarios ?
• Comment les pathologies doivent-elles être comparées au marché ?
• Comment adapter les méthodes d’évaluation ?
• Exemple de méthode résiduelle simplifiée
• Pourquoi ne pas appliquer une décote forfaitaire ?
• Quelles erreurs faut-il éviter ?
• Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?
• Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist d’analyse d’une pathologie
• Checklist du coût complet
• Checklist avant de retenir une valeur après travaux
• Tableau synthétique des incidences possibles
• À retenir
• Sources principales

Pourquoi une pathologie influence-t-elle la valeur ?

Une pathologie immobilière peut affecter plusieurs composantes de la valeur.

L’état matériel

Le bien nécessite des réparations, une surveillance ou des investigations.

L’usage

Certaines pièces peuvent être :

• Inconfortables.
• Insalubres.
• Dangereuses.
• Inutilisables.
• Inhabitables pendant les travaux.

Le risque

L’acquéreur ne connaît pas toujours :

• La cause exacte.
• L’étendue réelle.
• Le coût définitif.
• La méthode de réparation.
• Le risque de récidive.

La liquidité

Le bien peut intéresser moins d’acquéreurs en raison :

• Des travaux.
• Des difficultés de financement.
• De la complexité technique.
• De la crainte d’un litige.
• De l’absence de garanties.

Le délai de commercialisation

Un bien sinistré peut nécessiter :

• Davantage d’explications.
• Plusieurs visites.
• Des devis.
• Une négociation plus importante.
• Des conditions suspensives particulières.

Faut-il déduire simplement le coût des travaux ?

Non.

La formule suivante est souvent insuffisante :

Valeur en bon état − coût des travaux = valeur dans l’état actuel.

Le marché peut intégrer d’autres éléments :

• Frais d’études.
• Maîtrise d’œuvre.
• Contrôles.
• Déposes.
• Travaux induits.
• Relogement.
• Perte de loyers.
• Immobilisation.
• Aléas.
• Risque de récidive.
• Difficulté de financement.
• Marge de négociation demandée par l’acquéreur.

Exemple

Valeur du bien sans désordre : 500 000 €.

Travaux initialement estimés : 60 000 €.

La valeur dans l’état actuel n’est pas nécessairement de 440 000 €.

Un acquéreur peut demander une réduction plus importante si :

• La cause n’est pas définitivement établie.
• Les travaux peuvent nécessiter une reprise structurelle.
• Le logement doit être libéré.
• Le devis ne comprend pas les finitions.
• Aucune garantie de résultat n’est apportée.

À l’inverse, le marché peut retenir une réduction inférieure au coût total lorsque les travaux remplacent des équipements déjà anciens par des ouvrages neufs et améliorent durablement le bien.

Quels éléments faut-il analyser pour chaque pathologie ?

L’expert doit rechercher :

• La nature du désordre.
• Sa localisation.
• Son ancienneté.
• Son évolution.
• Son origine probable.
• Les investigations réalisées.
• Les réparations antérieures.
• La présence d’une récidive.
• Les conséquences sur l’usage.
• Les responsabilités éventuelles.
• Les assurances mobilisables.
• Le coût des reprises.
• Leur durée.
• Les garanties attachées aux travaux.

Trois niveaux d’information doivent être distingués.

Désordre constaté

Le phénomène est visible ou documenté.

Cause présumée

Une hypothèse technique est formulée, mais elle n’est pas encore démontrée.

Cause établie

Des investigations suffisantes permettent de conclure avec un degré de confiance adapté.

Une réduction de valeur importante peut résulter non seulement de la gravité du désordre, mais aussi de l’absence de diagnostic fiable.

Comment les fissures influencent-elles la valeur ?

Toutes les fissures n’ont pas la même incidence.

Il faut distinguer :

• Microfissure superficielle.
• Fissure d’enduit.
• Fissure de retrait.
• Fissure entre matériaux différents.
• Fissure traversante.
• Fissure en escalier.
• Fissure accompagnée d’un désaffleurement.
• Fissure évolutive.
• Fissure liée à un mouvement de fondations.
• Fissure affectant un élément porteur.

Fissure principalement esthétique

Une fissuration limitée à l’enduit peut entraîner :

• Une réparation localisée.
• Une incidence esthétique.
• Une faible correction de valeur.

Il faut néanmoins vérifier :

• L’état du support.
• L’étanchéité.
• L’évolution.
• L’absence de fissuration de la maçonnerie.

Fissure d’origine incertaine

L’incidence peut être plus importante que le simple coût de rebouchage.

Le marché intègre alors :

• Le coût des investigations.
• Le risque structurel.
• La possibilité de mouvements futurs.
• La difficulté à obtenir une assurance ou un financement.
• L’absence de chiffrage fiable.

Fissure structurelle ou liée aux fondations

Elle peut nécessiter :

• Étude géotechnique.
• Reconnaissance des fondations.
• Étude de structure.
• Suivi instrumenté.
• Reprise en sous-œuvre.
• Réparation de la maçonnerie.
• Reprise des réseaux et finitions.

Les mouvements de sols argileux peuvent provoquer des tassements différentiels, des fissurations, des déformations de menuiseries, des dislocations de dallages et parfois des ruptures de canalisations. Dans les situations les plus graves, le bâtiment peut devenir inhabitable.

Comment distinguer fissure réparée et cause traitée ?

Le rebouchage d’une fissure ne démontre pas que la cause a été supprimée.

Il faut rechercher :

• Le diagnostic initial.
• Les mesures d’ouverture.
• La durée du suivi.
• L’étude de sol.
• La méthode de reprise.
• Les entreprises intervenantes.
• Les contrôles.
• La date des travaux.
• Les garanties.
• L’absence de récidive.

Réparation uniquement esthétique

Elle peut masquer temporairement le désordre sans stabiliser le bâtiment.

Traitement de la cause

Il peut comprendre :

• Gestion des eaux.
• Réparation de réseaux.
• Adaptation de la végétation.
• Rigidification.
• Reprise des fondations.
• Stabilisation du sol.
• Traitement structurel.

Incidence sur la valeur après travaux

Elle dépend notamment :

• De la pertinence de la solution.
• De la qualité de l’exécution.
• Du contrôle par un bureau d’études.
• De la durée écoulée sans récidive.
• De l’existence d’une assurance décennale.
• De la traçabilité documentaire.

Quelle incidence pour l’humidité ?

L’humidité constitue un symptôme pouvant avoir plusieurs origines :

• Condensation.
• Infiltration.
• Fuite.
• Remontée capillaire.
• Pression hydrostatique.
• Humidité de construction.
• Défaut d’évaporation.
• Combinaison de plusieurs phénomènes.

La réduction de valeur dépend :

• De la cause.
• De l’étendue.
• De la durée.
• De la présence de moisissures.
• Des matériaux dégradés.
• De la possibilité de traiter le phénomène.
• Des travaux induits.

Humidité ponctuelle et cause identifiée

Une fuite récente, localisée et réparée peut avoir une incidence limitée si :

• La réparation est documentée.
• Les matériaux ont été séchés.
• Les finitions ont été reprises.
• Aucun dommage résiduel n’existe.

Humidité chronique sans diagnostic

Elle peut entraîner une correction plus importante en raison :

• De l’incertitude.
• Du risque de moisissures.
• De la dégradation des bois.
• De l’atteinte aux revêtements.
• De la perte d’usage.
• De la difficulté à traiter la cause.

Comment les infiltrations influencent-elles la valeur ?

Une infiltration peut provenir :

• De la toiture.
• D’une terrasse.
• D’une façade.
• D’une menuiserie.
• D’un balcon.
• D’un joint.
• D’un mur enterré.
• D’un réseau d’eaux pluviales.

Incidence limitée

Elle peut rester modérée lorsque :

• L’origine est clairement localisée.
• La réparation est simple.
• Les ouvrages sont accessibles.
• Les dommages intérieurs sont réduits.
• Aucune récidive n’est connue.

Incidence importante

Elle peut être élevée lorsque :

• L’origine reste incertaine.
• Plusieurs façades sont concernées.
• L’étanchéité est inaccessible.
• La réparation nécessite une dépose importante.
• Les isolants ou les structures sont atteints.
• Le désordre concerne des parties communes.
• Plusieurs tentatives ont échoué.

Coûts à intégrer

• Recherche de fuite.
• Essais d’arrosage ou de mise en eau.
• Accès.
• Dépose.
• Reprise de l’étanchéité.
• Séchage.
• Remplacement des isolants.
• Traitement des bois.
• Finitions.
• Contrôle après travaux.

Quelle incidence pour la mérule ?

La mérule est un champignon lignivore susceptible de dégrader les bois lorsque les conditions d’humidité lui sont favorables.

Son influence sur la valeur peut être importante en raison :

• Du caractère parfois caché de l’attaque.
• De l’étendue difficile à apprécier sans dépose.
• De la nécessité de supprimer la source d’humidité.
• Des travaux de traitement.
• Du remplacement des bois atteints.
• Du risque de propagation.
• De l’impact psychologique sur les acquéreurs.

Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, une information sur le risque de mérule doit être produite lors de la vente. Il ne s’agit pas d’un diagnostic généralisé attestant l’absence de mérule dans l’ensemble du bâtiment.

Que faut-il examiner ?

• Présence confirmée ou simple suspicion.
• Identification par un spécialiste.
• Étendue.
• Humidité des matériaux.
• Cause de l’humidité.
• Bois porteurs concernés.
• Zones masquées.
• Traitement proposé.
• Ventilation et séchage.
• Contrôle après travaux.

Pourquoi le traitement fongicide ne suffit-il pas toujours ?

La réparation doit également traiter :

• L’entrée d’eau.
• Le défaut de ventilation.
• Les matériaux contaminés.
• Les bois ayant perdu leur résistance.
• Les zones adjacentes.
• Les conditions favorables à une récidive.

Quelle incidence pour les termites ?

Les termites et autres insectes xylophages peuvent dégrader le bois et ses dérivés utilisés dans la construction. Une attaque importante peut compromettre la résistance d’éléments et, dans les cas les plus graves, participer à un risque d’effondrement.

Dans les zones délimitées comme infestées ou susceptibles de l’être, un état relatif à la présence de termites doit être fourni lors de la vente.

Éléments à analyser

• Présence active ou traces anciennes.
• Localisation.
• Charpente.
• Planchers.
• Menuiseries.
• Ossatures.
• Bois dissimulés.
• Étendue du diagnostic.
• Traitement déjà réalisé.
• Garantie et suivi.

Incidence sur la valeur

Elle peut comprendre :

• Coût du traitement.
• Dépose des matériaux.
• Remplacement des bois.
• Étaiement.
• Étude structurelle.
• Surveillance.
• Perte d’usage.
• Risque d’extension non détectée.

Un traitement chimique ne restaure pas la résistance mécanique d’un bois déjà détruit.

Quelle incidence pour l’amiante ?

La présence d’amiante n’entraîne pas automatiquement la démolition ou le retrait de tous les matériaux concernés.

L’incidence dépend :

• Du type de matériau.
• De son état de conservation.
• De son accessibilité.
• Du risque d’émission de fibres.
• Du programme de travaux.
• Des mesures de surveillance, de confinement ou de retrait nécessaires.

Les propriétaires doivent faire rechercher l’amiante dans les immeubles concernés, évaluer l’état de conservation des matériaux repérés et mettre en œuvre, lorsque cela est nécessaire, des mesures destinées à contrôler et réduire l’exposition. Lors d’une vente, l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante fait partie du dossier de diagnostic technique dans les conditions légales applicables.

Pourquoi la présence d’amiante peut-elle réduire la valeur ?

• Coût de repérage complémentaire.
• Contraintes de travaux.
• Entreprises spécialisées.
• Confinement.
• Gestion des déchets.
• Allongement du calendrier.
• Impossibilité d’intervenir librement.
• Inquiétude des acquéreurs.

La présence d’amiante ne peut pas toujours être déterminée à l’œil nu. Une analyse par un organisme compétent peut être nécessaire. Les travaux de retrait ou d’encapsulage relèvent d’entreprises certifiées dans les conditions applicables.

Comment intégrer l’amiante dans une valeur après travaux ?

Il faut vérifier si le budget comprend :

• Le repérage avant travaux.
• Les prélèvements.
• Les analyses.
• Le plan de retrait ou d’intervention.
• Le confinement.
• La dépose.
• Le transport.
• L’élimination des déchets.
• Les mesures de contrôle.
• La reconstitution des ouvrages.

Exemple

Un devis de rénovation intérieure de 80 000 € peut devenir insuffisant si les revêtements à déposer contiennent de l’amiante.

Le coût supplémentaire peut résulter :

• Des précautions.
• De la durée.
• De la spécialisation des entreprises.
• Du traitement des déchets.
• Des travaux de restitution.

Comment un défaut structurel influence-t-il la valeur ?

Un défaut structurel peut affecter :

• Murs porteurs.
• Poteaux.
• Poutres.
• Planchers.
• Charpente.
• Fondations.
• Soutènements.
• Balcons.
• Escaliers.
• Assemblages.

Signes possibles

• Fissures traversantes.
• Flèche de plancher.
• Déformation.
• Affaissement.
• Désaffleurement.
• Corrosion.
• Pourrissement.
• Blocage des ouvrants.
• Instabilité.
• Bruit ou mouvement anormal.

Ces signes ne permettent pas toujours de déterminer seuls la gravité.

Une étude peut nécessiter :

• Relevé géométrique.
• Sondages.
• Reconnaissance des matériaux.
• Calcul.
• Étude géotechnique.
• Essais.
• Étaiement préventif.

Incidence possible

• Baisse importante de valeur.
• Suspension de la vente.
• Impossibilité de financement.
• Nécessité d’une condition suspensive.
• Restriction d’occupation.
• Vente à un opérateur spécialisé.

Comment les fondations influencent-elles la valeur ?

Les fondations sont généralement invisibles lors d’une visite non destructive.

Leur état peut être suspecté à partir :

• Des fissures.
• Des tassements.
• De la topographie.
• Du type de sol.
• Des plans.
• Des sondages.
• De l’historique du bâtiment.
• Des réseaux enterrés.
• De la gestion des eaux.
• De la végétation.

Travaux possibles

• Reprise en sous-œuvre.
• Micropieux.
• Semelles complémentaires.
• Longrines.
• Rigidification.
• Injection.
• Amélioration du sol.
• Gestion hydrique.
• Réparation des réseaux.
• Drainage étudié.

Il n’existe pas une solution universelle.

Le choix dépend :

• De la cause.
• De la structure.
• Du sol.
• De l’accessibilité.
• Des mitoyens.
• De l’efficacité recherchée.
• Des coûts.

Effet sur la valeur

L’incidence peut être supérieure au devis lorsque :

• La solution n’est pas validée par une étude.
• Les quantités restent estimatives.
• Les travaux sont difficiles d’accès.
• Le bien doit être évacué.
• Les finitions seront importantes.
• Le risque de mouvement demeure.

Quelle incidence pour la toiture ?

La toiture protège le bâtiment contre les intempéries.

Son état influence :

• Le risque d’infiltration.
• La conservation de la charpente.
• L’isolation.
• Les plafonds.
• Les installations situées dans les combles.
• L’assurabilité.
• Le calendrier de travaux.

Éléments à examiner

• Couverture.
• Étanchéité.
• Écran.
• Charpente.
• Zinguerie.
• Solins.
• Noues.
• Évacuations.
• Ventilation.
• Isolation.
• Accès.
• Présence d’amiante.

Réparation locale ou réfection complète ?

Une intervention locale peut suffire lorsque :

• Le défaut est ponctuel.
• Le reste de la toiture est en état.
• Les raccords sont accessibles.
• Aucun phénomène généralisé n’existe.

Une réfection complète peut être nécessaire lorsque :

• La couverture est en fin de vie.
• Les défauts sont multiples.
• La charpente est atteinte.
• L’isolation doit être déposée.
• Les matériaux contiennent de l’amiante.
• Les réparations précédentes ont échoué.

Comment l’assainissement influence-t-il la valeur ?

L’assainissement peut être :

• Collectif.
• Non collectif.
• Incomplet.
• Défectueux.
• Non conforme.
• Insuffisamment documenté.

Pour la vente d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public, le document de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif doit être joint au dossier de diagnostic technique et être daté de moins de trois ans. À défaut, sa réalisation incombe au vendeur.

Incidences possibles

• Coût de mise en conformité.
• Terrassement.
• Étude de sol ou de filière.
• Emprise sur le terrain.
• Servitude.
• Difficulté d’accès.
• Raccordement au réseau.
• Reprise des évacuations.
• Perte d’usage du terrain.
• Délai administratif.

Pourquoi le coût peut-il être difficile à prévoir ?

Il dépend notamment :

• De la nature du sol.
• De la pente.
• De la surface disponible.
• Des contraintes sanitaires.
• Des réseaux.
• De la profondeur.
• Des prescriptions du service compétent.
• De la nécessité de reprendre les installations intérieures.

Quelle incidence pour l’installation électrique ?

Une installation électrique ancienne ou présentant des anomalies peut influencer la valeur par :

• Le risque pour les personnes.
• Le coût de mise en sécurité.
• L’impossibilité d’alimenter certains équipements.
• La nécessité de refaire les tableaux et circuits.
• Les travaux de finition.

Lorsque l’installation intérieure d’électricité d’un logement a plus de quinze ans, un état est produit lors de la vente afin d’évaluer les risques susceptibles d’atteindre la sécurité des personnes.

Le diagnostic électrique est-il un devis de rénovation ?

Non.

Il identifie des anomalies dans le cadre de sa mission.

Il ne détermine pas nécessairement :

• Le tracé de tous les réseaux.
• La conformité à toutes les normes actuelles.
• Le coût de réfection complète.
• Les besoins futurs de l’acquéreur.
• Les dégradations cachées.

Travaux possibles

• Mise en sécurité.
• Reprise du tableau.
• Protection différentielle.
• Mise à la terre.
• Remplacement de circuits.
• Création de prises.
• Rénovation complète.
• Dépose des anciens équipements.
• Reprises des murs et plafonds.

Comment les travaux de copropriété influencent-ils la valeur ?

Dans une copropriété, la valeur du lot dépend aussi de l’état et des dépenses de l’immeuble.

Les travaux peuvent concerner :

• Toiture.
• Façade.
• Structure.
• Étanchéité.
• Chauffage collectif.
• Ascenseur.
• Réseaux.
• Isolation.
• Sécurité.
• Sous-sols.

Travaux votés

Il faut vérifier :

• Le montant total.
• La quote-part du lot.
• L’échéancier.
• Les appels déjà réglés.
• Les appels restant à émettre.
• Les subventions.
• Les emprunts.
• Le risque de dépassement.
• Le calendrier.
• Le bénéfice attendu.

À l’occasion de la vente d’un lot, les provisions relatives aux dépenses hors budget prévisionnel incombent, vis-à-vis du syndicat, à la personne qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles. Les parties peuvent organiser entre elles une autre répartition économique dans l’acte, sans que cet accord soit nécessairement opposable au syndic.

Travaux non encore votés

Ils peuvent néanmoins influencer la valeur lorsque :

• Plusieurs études existent.
• Les procès-verbaux les évoquent régulièrement.
• Le désordre est manifeste.
• Une obligation réglementaire approche.
• Les devis sont déjà demandés.

Ils ne doivent pas être présentés comme une dette certaine, mais le risque doit être expliqué.

Des travaux de copropriété réduisent-ils toujours la valeur ?

Non.

Réduction probable

Lorsque les travaux :

• Sont lourds.
• Restent à financer.
• Présentent des risques.
• Réparent une dégradation grave.
• Entraînent une longue nuisance.

Effet neutre ou positif

Lorsque les travaux :

• Sont déjà payés.
• Sont presque achevés.
• Améliorent durablement l’immeuble.
• Réduisent les charges.
• Corrigent un défaut important.
• Renforcent l’attractivité.

Exemple

Un ravalement déjà financé peut soutenir la valeur.

Un projet de reprise structurelle encore non chiffré peut au contraire entraîner une réduction supérieure au seul appel de fonds envisagé.

Comment calculer le coût des réparations ?

Le chiffrage doit comprendre l’ensemble de l’opération.

Investigations

• Diagnostic.
• Sondages.
• Étude de sol.
• Étude de structure.
• Recherche de fuite.
• Prélèvements.
• Analyses.

Préparation

• Installation de chantier.
• Protection.
• Étaiement.
• Accès.
• Échafaudage.
• Déplacement des occupants.
• Dépose.

Traitement de la cause

• Fondations.
• Étanchéité.
• Toiture.
• Réseau.
• Ventilation.
• Assainissement.
• Traitement biologique.

Réparation des conséquences

• Maçonnerie.
• Charpente.
• Isolation.
• Cloisons.
• Revêtements.
• Installations.
• Finitions.

Frais complémentaires

• Maîtrise d’œuvre.
• Bureau d’études.
• Contrôle.
• Assurance.
• Coordination.
• Taxes.
• Relogement.
• Garde-meubles.
• Perte de loyers.
• Provision pour aléas.

Quel devis faut-il retenir ?

L’expert doit examiner :

• Le périmètre.
• La cause traitée.
• Les quantités.
• Les exclusions.
• Les travaux induits.
• Les honoraires.
• Les assurances.
• Les délais.
• La durée de validité.
• La réputation et la compétence de l’entreprise.

Devis insuffisant

Un devis peut se limiter :

• Au rebouchage des fissures.
• À la peinture après infiltration.
• Au traitement superficiel des bois.
• Au remplacement d’un tableau électrique.

Il ne peut pas être utilisé comme coût complet si la cause n’est pas traitée.

Plusieurs devis divergents

Ils peuvent révéler :

• Des périmètres différents.
• Des méthodes différentes.
• Une cause incertaine.
• Des quantités non définies.
• Un niveau de finition différent.

L’expert ne doit pas faire une moyenne automatique sans comparer le contenu.

Qu’est-ce que l’incertitude diagnostique ?

L’incertitude diagnostique existe lorsque l’origine, l’étendue ou l’évolution du désordre n’est pas suffisamment connue.

Causes

• Absence d’étude.
• Zones inaccessibles.
• Désordre intermittent.
• Plusieurs causes possibles.
• Mesures insuffisantes.
• Réparation ayant masqué les indices.
• Expertise contradictoire.
• Évolution non suivie.

Effet économique

L’acquéreur peut anticiper :

• Une réparation plus importante.
• Des études supplémentaires.
• Une aggravation.
• Un refus de garantie.
• Un contentieux.
• Une impossibilité d’occuper.

Cette incertitude peut justifier :

• Une fourchette de valeur plus large.
• Plusieurs scénarios.
• Une correction de risque.
• Le report de la conclusion.
• Une condition suspensive d’investigation.

Comment chiffrer l’incertitude sans coefficient arbitraire ?

L’expert ne doit pas appliquer automatiquement :

• 10 % pour des fissures.
• 20 % pour une infiltration.
• 30 % pour un défaut structurel.

L’ajustement peut être construit à partir :

• De scénarios techniques.
• D’une fourchette de travaux.
• De provisions pour aléas documentées.
• De ventes de biens sinistrés comparables.
• De l’écart entre biens réparés et non réparés.
• De l’analyse des acquéreurs potentiels.
• Du délai de commercialisation.

Exemple

Scénario favorable : réparation localisée, 25 000 €.

Scénario central : traitement complété par les travaux induits, 55 000 €.

Scénario défavorable : reprise structurelle, 110 000 €.

Le rapport peut présenter une valeur sous chaque hypothèse plutôt que prétendre connaître un coût unique.

Comment la durée des travaux influence-t-elle la valeur ?

La durée peut entraîner :

• Immobilisation du bien.
• Report de l’emménagement.
• Double charge de logement.
• Perte de loyers.
• Frais financiers.
• Stockage des meubles.
• Contraintes de chantier.
• Incertitude sur la date de fin.

Durée technique et durée totale

La durée totale comprend :

• Études.
• Autorisations.
• Consultation des entreprises.
• Délais de commande.
• Chantier.
• Séchage.
• Contrôles.
• Levée des réserves.

Des travaux prévus pour deux mois peuvent immobiliser le bien beaucoup plus longtemps si des études et des autorisations sont nécessaires.

Comment intégrer l’impossibilité d’occuper ?

L’impossibilité d’occuper peut être :

• Totale.
• Partielle.
• Temporaire.
• Permanente jusqu’aux réparations.

Conséquences

• Relogement.
• Perte d’usage.
• Perte de loyers.
• Frais de déménagement.
• Garde-meubles.
• Interruption d’activité.
• Coûts de sécurisation.

Valeur vénale et perte d’usage

La perte d’usage n’est pas automatiquement intégrée dans la valeur vénale de la même manière qu’une demande indemnitaire.

Il faut distinguer :

• La réduction de prix qu’un acquéreur appliquerait.
• Les frais supportés par le propriétaire.
• Les préjudices indemnisables.
• Le coût des réparations.

L’expert immobilier peut chiffrer certaines conséquences économiques, mais l’avocat détermine leur fondement juridique.

Comment intégrer le risque de dépassement ?

Les travaux de rénovation et de réparation peuvent dépasser le budget initial en raison :

• Des ouvrages cachés.
• Des quantités.
• De l’état des supports.
• Des accès.
• De l’amiante.
• De la pollution.
• Des études complémentaires.
• De l’évolution des prix.
• Des prescriptions administratives.
• De la découverte de dommages associés.

Provision pour aléas

Elle doit être adaptée :

• À la qualité des études.
• Au stade du projet.
• À la nature des travaux.
• À l’accessibilité.
• Au niveau d’incertitude.

Elle ne doit pas être appliquée selon un pourcentage fixe sans justification.

Exemple

Une rénovation intérieure parfaitement décrite et mesurée présente moins d’incertitude qu’une reprise de fondations sans reconnaissance du sol.

Qu’est-ce que la réduction de valeur ?

La réduction de valeur correspond à l’écart entre :

• La valeur du bien dans une situation de référence.
• Sa valeur dans la situation affectée par le désordre ou les travaux.

Formule générale

Réduction de valeur = valeur de référence − valeur dans l’état considéré.

La situation de référence doit être clairement définie :

• Bien avant sinistre.
• Bien sans pathologie.
• Bien après réparation complète.
• Bien conforme à la description contractuelle.
• Bien avec ou sans travaux d’amélioration.

Réduction de valeur et coût des travaux sont-ils identiques ?

Non.

Réduction inférieure au coût

Cela peut se produire lorsque :

• Les travaux apportent une amélioration.
• Les équipements remplacés étaient déjà anciens.
• Le bien reste utilisable.
• Le marché accepte une partie de la vétusté.

Réduction proche du coût

Cela peut se produire lorsque :

• La cause est établie.
• Le chiffrage est complet.
• Les travaux sont simples.
• Le délai est limité.
• Les risques sont faibles.

Réduction supérieure au coût

Cela peut se produire lorsque :

• Le diagnostic est incertain.
• Le bien est inhabitable.
• Les travaux sont longs.
• Le risque de dépassement est élevé.
• Le financement est difficile.
• La récidive est redoutée.
• L’historique du sinistre reste pénalisant.

Comment déterminer la valeur avant travaux ?

La valeur avant travaux correspond à la valeur dans l’état réel observé.

Elle doit intégrer :

• Les désordres.
• Les équipements anciens.
• Les travaux nécessaires.
• Les restrictions d’usage.
• L’incertitude.
• Le marché des biens à rénover.

Méthodes possibles

• Comparaison avec des biens dans un état similaire.
• Comparaison avec des biens rénovés puis ajustement.
• Méthode résiduelle.
• Scénario de travaux.
• Capitalisation adaptée pour un bien locatif.

La comparaison avec des biens également dégradés est souvent plus fiable qu’une simple soustraction depuis un bien entièrement rénové.

Comment déterminer la valeur après travaux ?

La valeur après travaux correspond au prix probable du bien en supposant que le programme défini est :

• Achevé.
• Conforme.
• Fonctionnel.
• Réceptionné.
• Exempt de désordre résiduel identifié.

Documents nécessaires

• Programme détaillé.
• Plans.
• Devis.
• Études.
• Autorisations.
• Niveau de finition.
• Performances attendues.
• Calendrier.
• Garanties.

Travaux non encore réalisés

La valeur doit être présentée comme hypothétique.

Formulation

La valeur après travaux est établie sous l’hypothèse de la réalisation complète du programme décrit, de la suppression de la cause du désordre et d’une réception sans réserve significative.

Comment comparer valeur avant et après travaux ?

Il faut éviter de comparer des situations différentes sur plusieurs critères.

La comparaison doit idéalement conserver :

• La même date de valeur.
• Le même état d’occupation.
• Le même marché.
• Le même périmètre.
• Les mêmes droits immobiliers.

Exemple

Valeur dans l’état actuel : 320 000 €.

Coût complet des travaux : 90 000 €.

Valeur après travaux : 440 000 €.

Création théorique de valeur : 440 000 € − 320 000 € = 120 000 €.

Cette différence ne constitue pas automatiquement un bénéfice de 30 000 €.

Il faut encore intégrer :

• Les frais d’acquisition.
• Le financement.
• Les délais.
• Les aléas.
• Les honoraires.
• La fiscalité.
• Les frais de commercialisation.

Les travaux augmentent-ils toujours la valeur ?

Non.

Travaux de conservation

Ils évitent une dégradation ou une décote :

• Toiture.
• Structure.
• Étanchéité.
• Réseaux.
• Sécurité.

Travaux de modernisation

Ils peuvent augmenter la valeur :

• Cuisine.
• Sanitaires.
• Chauffage.
• Isolation.
• Distribution.

Travaux de convenance personnelle

Ils peuvent être peu valorisés :

• Matériaux exceptionnellement coûteux.
• Décoration très spécifique.
• Équipements surdimensionnés.
• Aménagements adaptés à un usage rare.

Le marché ne rembourse pas automatiquement chaque euro dépensé.

Une pathologie réparée laisse-t-elle toujours une dépréciation ?

Non.

Une réparation correctement conçue, exécutée, contrôlée et garantie peut restaurer la valeur.

Absence probable de dépréciation résiduelle

• Cause clairement identifiée.
• Travaux complets.
• Bureau d’études.
• Entreprise assurée.
• Réception.
• Contrôles favorables.
• Recul suffisant.
• Absence de récidive.

Dépréciation résiduelle possible

• Solution partielle.
• Absence de garantie.
• Récidive antérieure.
• Réparation difficile à contrôler.
• Contraintes permanentes.
• Historique particulièrement grave.
• Responsabilité encore litigieuse.
• Marché local très sensible.

La dépréciation résiduelle doit être démontrée. Elle ne peut pas être présumée systématiquement.

Comment traiter les garanties et assurances ?

La présence d’une garantie peut réduire l’incertitude, sans supprimer automatiquement toutes les difficultés.

Il faut examiner :

• Entreprise identifiable.
• Assurance de responsabilité décennale.
• Période de validité.
• Nature exacte des travaux assurés.
• Réception.
• Dommages-ouvrage.
• Garantie contractuelle.
• Solvabilité de l’entreprise.
• Exclusions.
• Déclarations déjà effectuées.

Garantie théorique et garantie mobilisable

Une attestation ne suffit pas toujours.

Il faut vérifier :

• Activité déclarée.
• Période.
• Chantier concerné.
• Travaux réalisés.
• Réception.
• Nature décennale ou non du dommage.

L’expert en valeur vénale peut tenir compte de la sécurité économique apportée par les garanties, mais ne décide pas si l’assureur devra indemniser.

Comment traiter un sinistre indemnisé mais non réparé ?

Il faut distinguer :

• Le montant de l’indemnité.
• Le coût réel des travaux.
• Les fonds déjà utilisés.
• Les obligations éventuelles.
• Le risque restant attaché au bien.

L’indemnité reçue ne répare pas matériellement le bâtiment.

La valeur doit tenir compte :

• De l’état réel.
• Des travaux restant à faire.
• Des responsabilités.
• Des garanties transmissibles.
• De l’information due à l’acquéreur.

Le montant de l’indemnité ne constitue pas automatiquement le coût complet ni la réduction de valeur.

Comment traiter un contentieux technique en cours ?

Un contentieux peut majorer la réduction de valeur par :

• L’incertitude.
• Le délai.
• Les frais.
• La difficulté de vendre.
• Les contraintes d’accès.
• L’impossibilité de modifier les ouvrages avant constat.
• Le risque d’une expertise judiciaire.

L’expert doit rechercher :

• Les parties.
• L’objet.
• Les rapports.
• Les positions techniques.
• Les travaux urgents.
• Les mesures conservatoires.
• Les assurances.
• L’état de la procédure.

Il ne doit pas :

• Prédire l’issue judiciaire.
• Attribuer définitivement les responsabilités.
• Considérer une indemnité future comme certaine.

Comment présenter plusieurs scénarios ?

Scénario	État retenu	Travaux	Risque	Valeur
A	Bien sans pathologie structurelle	Réparations localisées	Faible	470 000 €
B	Reprise partielle des fondations	75 000 €	Moyen	390 000 €
C	Reprise lourde et relogement	150 000 €	Élevé	300 000 €
Après travaux	Reprises complètes et contrôlées	Achevées	Faible	465 000 €

Le tableau doit préciser :

• La date de valeur.
• Les hypothèses.
• Les éléments inclus.
• Les éléments exclus.
• La probabilité ou le niveau d’incertitude.

Comment les pathologies doivent-elles être comparées au marché ?

L’expert peut rechercher :

• Des ventes de biens présentant des travaux similaires.
• Des biens vendus après sinistre.
• Des biens rénovés.
• L’écart entre prix affichés et prix signés.
• Les délais de commercialisation.
• Les comportements des investisseurs.

Difficulté

Les bases de transactions décrivent rarement précisément :

• Les fissures.
• L’humidité.
• L’état de la toiture.
• Les causes.
• Les travaux.

L’expert doit donc recouper :

• Anciennes annonces.
• Photographies.
• Diagnostics.
• Permis.
• Rapports.
• Professionnels locaux.
• Données du dossier.

Comment adapter les méthodes d’évaluation ?

Comparaison directe

Privilégier les biens dans un état proche.

Comparaison avec un bien sain

Appliquer un ajustement comprenant :

• Travaux.
• Risques.
• Délais.
• Contraintes.

Méthode résiduelle

Valeur après travaux − coût complet − frais − risque = valeur dans l’état actuel.

Capitalisation

Pour un bien loué, intégrer :

• Perte de loyers.
• Vacance.
• Charges.
• Travaux.
• Taux de risque.

Actualisation des flux

Elle peut être utile lorsque :

• Les travaux s’étalent.
• Les loyers sont interrompus.
• La remise en location est progressive.
• La valeur de sortie dépend des reprises.

Exemple de méthode résiduelle simplifiée

Valeur après travaux : 600 000 €.

Déductions :

• Études : 10 000 €.
• Travaux : 100 000 €.
• Maîtrise d’œuvre et contrôles : 15 000 €.
• Relogement et frais : 10 000 €.
• Aléas : 20 000 €.
• Immobilisation et financement : 15 000 €.

Total : 170 000 €.

Valeur résiduelle indicative : 600 000 € − 170 000 € = 430 000 €.

Cette approche doit être contrôlée par des transactions portant sur des biens à rénover.

Pourquoi ne pas appliquer une décote forfaitaire ?

Une décote de 10 %, 20 % ou 30 % ne peut pas être justifiée uniquement par le nom de la pathologie.

Deux infiltrations peuvent présenter des conséquences très différentes :

• Joint de fenêtre localisé.
• Étanchéité complète d’une toiture-terrasse.

Deux fissures peuvent relever :

• D’un enduit.
• D’un mouvement de fondations.

Deux présences d’amiante peuvent concerner :

• Un matériau stable non touché par les travaux.
• L’ensemble des revêtements à déposer.

La correction doit donc reposer sur :

• La gravité.
• L’étendue.
• Le diagnostic.
• Les travaux.
• L’usage.
• La réaction du marché.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Confondre symptôme et cause

Une fissure ou une tache d’humidité ne suffit pas à identifier l’origine.

Chiffrer uniquement la finition

Repeindre ne traite pas une infiltration.

Retenir un devis incomplet

Il faut intégrer les études, les déposes et les travaux induits.

Déduire automatiquement les travaux euro pour euro

Le marché peut appliquer une correction différente.

Utiliser un coût moyen national

L’accès, les quantités et le système constructif sont propres au bien.

Oublier la durée

L’immobilisation peut avoir une valeur économique importante.

Oublier le relogement

Certains travaux sont incompatibles avec l’occupation.

Négliger le risque de dépassement

Les travaux cachés sont souvent découverts après dépose.

Présumer que l’assurance paiera

La garantie doit être vérifiée.

Assimiler indemnité et coût réel

L’offre de l’assureur ne constitue pas automatiquement un chiffrage complet.

Considérer un traitement superficiel comme définitif

La cause doit être traitée.

Appliquer une décote mérule ou termites uniforme

L’étendue et les éléments porteurs concernés sont déterminants.

Déduire automatiquement la totalité du désamiantage

Tous les matériaux amiantés ne nécessitent pas nécessairement un retrait immédiat.

Confondre diagnostic électrique et devis

Le diagnostic décrit des risques, pas le coût complet du projet.

Ignorer les travaux de copropriété non votés

Un projet récurrent et documenté peut déjà influencer le marché.

Présumer une dépréciation après toute réparation

Elle doit être objectivée.

Comparer des valeurs à des dates différentes

L’évolution du marché pourrait être attribuée à tort au sinistre.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment :

• Décrire les pathologies.
• Analyser les documents techniques.
• Distinguer symptômes et causes établies.
• Identifier les investigations manquantes.
• Examiner les devis.
• Contrôler leur périmètre.
• Intégrer les travaux induits.
• Analyser les délais.
• Prendre en compte l’impossibilité d’occuper.
• Apprécier le risque de dépassement.
• Rechercher des comparables.
• Établir plusieurs scénarios.
• Déterminer une valeur avant travaux.
• Estimer une valeur après travaux.
• Analyser une dépréciation résiduelle.
• Formuler les réserves nécessaires.

Il ne peut pas, sauf mission et compétence spécifiques :

• Établir une étude de sol.
• Dimensionner une reprise structurelle.
• Certifier l’absence d’amiante.
• Diagnostiquer seul une attaque biologique cachée.
• Garantir le coût final.
• Garantir l’absence de récidive.
• Décider de la prise en charge par l’assurance.
• Trancher les responsabilités.
• Garantir la valeur future du marché.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• Inspecter le bien.
• Relever les fissures.
• Analyser les traces d’humidité.
• Examiner les infiltrations.
• Identifier les indices d’attaque biologique.
• Analyser les diagnostics amiante et termites.
• Examiner les désordres structurels apparents.
• Analyser les fondations à partir des documents disponibles.
• Examiner la toiture accessible.
• Analyser les documents d’assainissement.
• Examiner le diagnostic électrique.
• Étudier les travaux de copropriété.
• Analyser les devis.
• Identifier les postes manquants.
• Recommander des investigations.
• Établir des scénarios de coûts.
• Évaluer l’incidence des travaux sur la valeur.
• Déterminer une valeur avant et après travaux.
• Analyser une éventuelle dépréciation résiduelle.
• Assister techniquement le propriétaire, le notaire, l’avocat ou l’assureur.

Cette intervention ne constitue pas :

• Un diagnostic réglementaire amiante ou termites.
• Une étude géotechnique.
• Une note de calcul structurelle.
• Un contrôle électrique réglementaire.
• Un contrôle d’assainissement réalisé par le service compétent.
• Une maîtrise d’œuvre.
• Un engagement sur le prix définitif des entreprises.
• Une décision de garantie d’assurance.
• Une décision judiciaire.
• Une garantie de vente au prix retenu.

Checklist d’analyse d’une pathologie

• Nature.
• Localisation.
• Étendue.
• Ancienneté.
• Évolution.
• Cause.
• Diagnostic.
• Investigations.
• Réparations antérieures.
• Récidive.
• Usage.
• Sécurité.
• Assurances.
• Travaux.
• Délais.
• Garanties.

Checklist du coût complet

• Études.
• Sondages.
• Maîtrise d’œuvre.
• Autorisations.
• Accès.
• Protections.
• Déposes.
• Traitement de la cause.
• Réparation.
• Travaux induits.
• Finitions.
• Contrôles.
• Relogement.
• Perte de loyers.
• Financement.
• Aléas.

Checklist avant de retenir une valeur après travaux

• Programme défini.
• Cause identifiée.
• Méthode validée.
• Devis détaillés.
• Autorisations.
• Entreprises compétentes.
• Assurances.
• Délais.
• Niveau de finition.
• Performances attendues.
• Contrôle.
• Réception.
• Risque résiduel.
• Marché à la date retenue.

Tableau synthétique des incidences possibles

Pathologie ou travaux	Risque principal	Investigations ou pièces	Incidence possible
Fissures	Mouvement structurel ou désordre superficiel	Suivi, étude géotechnique, étude de structure	De faible à très importante
Humidité	Cause multiple et dégradation cachée	Mesures, ventilation, recherche de fuite	Travaux et incertitude
Infiltration	Atteinte de l’enveloppe	Essai, inspection, étanchéité	Réparation et travaux induits
Mérule	Dégradation des bois	Identification, ouvertures, humidité	Traitement lourd possible
Termites	Perte de résistance des bois	Diagnostic, sondages, structure	Traitement et remplacement
Amiante	Contraintes de travaux	Repérage, analyses	Surcoût et délai
Défaut structurel	Sécurité et stabilité	Bureau d’études, calculs	Forte réduction possible
Fondations	Tassement et récidive	Étude de sol, reconnaissance	Coût et risque élevés
Toiture	Infiltration et dégradation	Inspection, devis, diagnostics	Réfection partielle ou complète
Assainissement	Non-conformité ou dysfonctionnement	Contrôle, étude de filière	Terrassement et restriction
Électricité	Sécurité et rénovation	Diagnostic, devis	Mise en sécurité ou réfection
Copropriété	Appels de fonds et nuisances	Procès-verbaux, devis, échéancier	Charge ou amélioration

À retenir

Une pathologie ne réduit pas la valeur uniquement par le coût apparent de sa réparation.

L’incidence dépend :

• De sa gravité.
• De son origine.
• De son étendue.
• De son évolution.
• De la qualité du diagnostic.
• Du coût complet des travaux.
• De leur durée.
• De l’occupation.
• Du risque de dépassement.
• De la possibilité de récidive.

Les fissures peuvent relever d’un simple enduit ou d’un mouvement de fondations. Leur incidence ne peut pas être déterminée sans analyser leur cause.

L’humidité et les infiltrations nécessitent de traiter la source avant les conséquences visibles.

La mérule et les termites peuvent affecter des bois cachés et nécessiter des investigations, des traitements et le remplacement d’éléments ayant perdu leur résistance.

La présence d’amiante ne signifie pas que tous les matériaux doivent être retirés immédiatement. Son incidence dépend de leur état et du programme de travaux.

Un défaut structurel ou une atteinte aux fondations peut créer une réduction de valeur supérieure au seul devis en raison de l’incertitude et du risque.

La toiture, l’assainissement et l’installation électrique doivent être analysés selon leur état réel, et non à partir de leur seul âge.

Les travaux de copropriété peuvent constituer :

• Une charge.
• Un risque.
• Une amélioration déjà financée.

Le coût complet doit intégrer :

• Les études.
• Le traitement de la cause.
• Les travaux induits.
• Les honoraires.
• Les contrôles.
• Le relogement.
• Les aléas.

La valeur avant et la valeur après travaux doivent être calculées selon :

• La même date.
• Le même périmètre.
• Le même état d’occupation.
• Des hypothèses clairement définies.

Enfin, une réduction forfaitaire appliquée uniquement selon le nom de la pathologie est insuffisante. La correction doit être argumentée par le diagnostic, les travaux, les risques et le comportement probable du marché.

Sources principales

• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 271-4 à L. 271-6. Composition du dossier de diagnostic technique remis lors de la vente, comprenant notamment les états relatifs à l’amiante, aux termites, à l’électricité et à l’assainissement selon les situations applicables.
• Code de la santé publique, articles L. 1334-12-1 et L. 1334-13. Recherche de l’amiante, évaluation de son état de conservation et information lors de la vente.
• INRS, prévention du risque amiante. Identification des matériaux, nécessité d’analyses et conditions de retrait ou d’encapsulage par des entreprises certifiées.
• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-24 et L. 126-25. État relatif aux termites dans les zones concernées et information sur le risque de mérule dans les zones délimitées.
• Service-Public, diagnostic termites. Risques de dégradation des bois et obligation d’information de l’acquéreur dans les zones concernées.
• Géorisques, retrait-gonflement des argiles. Mouvements différentiels du sol, fissures, déformations et conséquences possibles sur les fondations et l’habitabilité.
• Code de la santé publique, article L. 1331-11-1. Contrôle de l’assainissement non collectif lors de la vente d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public.
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 134-7. État de l’installation intérieure d’électricité de plus de quinze ans lors de la vente d’un logement.
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6-2. Répartition, à l’occasion de la vente d’un lot, des provisions et dépenses de copropriété selon leur date d’exigibilité.

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