Perte de valeur et dépréciation résiduelle : la FAQ

La perte de valeur immobilière correspond à la diminution de la valeur vénale d’un bien causée par un sinistre, une pathologie, une réparation incertaine, une restriction d’usage ou un historique technique susceptible d’influencer les acquéreurs.

Elle doit être distinguée :

Du coût des travaux.
Des frais d’études.
De la perte d’usage.
Des loyers perdus.
Des frais de relogement.
Des dépenses déjà indemnisées.
De la dépréciation pouvant subsister après réparation.

Un même sinistre peut donc générer plusieurs conséquences économiques :

Des réparations matérielles.
Une impossibilité temporaire d’occuper.
Une perte locative.
Un allongement du délai de vente.
Une réduction de valeur avant travaux.
Une éventuelle dépréciation résiduelle après travaux.

Ces postes ne doivent pas être confondus ni indemnisés deux fois.

Laurent Hojan

Dernière mise à jour le 28 juillet 2026

Sommaire

Qu’est-ce qu’une perte de valeur ?
Quelle différence entre coût des travaux et perte de valeur ?
Qu’est-ce que la dépréciation avant réparation ?
Qu’est-ce que la dépréciation après réparation ?
Une dépréciation subsiste-t-elle toujours après les travaux ?
Qu’est-ce que la crainte persistante du marché ?
Comment prouver que le marché conserve une crainte ?
Quelle dépréciation après un sinistre sécheresse ?
Quelle incidence pour une reprise en sous-oeuvre ?
Comment analyser une réparation structurelle ?
Quelle incidence de la durabilité incertaine ?
Quel rôle joue la garantie des travaux ?
Pourquoi la qualité des documents influence-t-elle la valeur ?
Quel effet produit un historique de mérule ?
Quel effet produit un historique d’inondation ?
L’obligation d’information crée-t-elle automatiquement une dépréciation ?
Comment comparer la valeur avant et après sinistre ?
Pourquoi utiliser la même date de valeur ?
Comment démontrer une dépréciation après réparation ?
Une vente effectivement réalisée est-elle la meilleure preuve ?
Que signifie éviter une double indemnisation ?
Comment distinguer travaux et dépréciation résiduelle ?
Comment traiter les indemnités d’assurance déjà versées ?
Comment évaluer la valeur locative perdue ?
Faut-il utiliser le loyer brut ou net ?
Quelle différence entre perte locative et perte de jouissance ?
Comment déterminer la durée de la perte locative ?
Comment caractériser la difficulté de revente ?
La difficulté de revente constitue-t-elle un préjudice autonome ?
Comment mesurer les frais de portage ?
Quelles méthodes utiliser pour déterminer la dépréciation résiduelle ?
Pourquoi un pourcentage forfaitaire est-il insuffisant ?
Quel tableau de calcul utiliser ?
Quels documents faut-il réunir ?
Quelles erreurs faut-il éviter ?
Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?
Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
Checklist de la dépréciation avant réparation
Checklist de la dépréciation après réparation
Checklist pour éviter la double indemnisation
À retenir
Sources principales

Qu’est-ce qu’une perte de valeur ?

La perte de valeur correspond à l’écart entre :

La valeur du bien dans une situation de référence.
Sa valeur dans la situation affectée par le dommage.

Formule générale

Perte de valeur = valeur de référence − valeur du bien dans son état affecté.

La situation de référence doit être précisément définie.

Elle peut correspondre :

À la valeur immédiatement avant le sinistre.
À la valeur d’un bien équivalent non sinistré.
À la valeur après une réparation complète et durable.
À la valeur du bien conforme à ce qui avait été vendu ou promis.

Exemple chiffré d’une perte de valeur immédiate

Valeur avant sinistre : 500 000 €.

Valeur dans l’état sinistré : 370 000 €.

Perte de valeur immédiate : 500 000 € − 370 000 € = 130 000 €.

Cette perte de 130 000 € ne signifie pas nécessairement que les travaux coûteront 130 000 €.

Quelle différence entre coût des travaux et perte de valeur ?

Le coût des travaux correspond aux dépenses nécessaires pour réparer les dommages.

La perte de valeur correspond à la réaction probable du marché devant le bien, compte tenu :

Des travaux.
Des risques.
Des délais.
De l’incertitude.
Des restrictions d’usage.
De l’historique du sinistre.

Le coût des travaux peut être inférieur à la perte de valeur

Cela peut se produire lorsque :

Le diagnostic reste incertain.
Le risque de dépassement est élevé.
Le logement ne peut pas être occupé.
Le chantier est long.
L’acquéreur doit financer et organiser les travaux.
Le risque de récidive demeure.
Le bien est difficile à financer ou à assurer.

Exemple d’un écart défavorable au vendeur

Travaux estimés : 70 000 €.

Mais l’acquéreur peut demander une réduction de 100 000 € en raison :

De l’absence d’étude structurelle définitive.
Du risque de travaux complémentaires.
De douze mois d’immobilisation.
De la crainte d’une récidive.

Le coût des travaux peut être supérieur à la perte de valeur

Cela peut se produire lorsque :

Les travaux remplacent des éléments déjà vétustes.
Le bien bénéficie ensuite d’ouvrages neufs.
Les travaux améliorent sa performance.
Le marché n’aurait pas valorisé intégralement l’équipement ancien.
Le bien reste utilisable pendant le chantier.

Le droit à indemnisation du coût de remise en état relève par ailleurs d’une logique juridique distincte de la seule valeur vénale. La Cour de cassation rappelle que, sauf circonstances particulières, la réparation intégrale d’un dommage immobilier peut correspondre au coût de remise en état ou de reconstruction sans abattement pour vétusté, même lorsque ce coût excède la valeur vénale. Cette règle d’indemnisation ne signifie pas que coût des travaux et perte de valeur sont économiquement identiques.

Qu’est-ce que la dépréciation avant réparation ?

La dépréciation avant réparation correspond à la réduction de valeur du bien tant que les désordres restent présents ou insuffisamment traités.

Elle peut comprendre :

Le coût prévisible des réparations.
Les études restant à réaliser.
Les travaux induits.
Les frais de maîtrise d’oeuvre.
Les aléas.
L’immobilisation.
La perte de jouissance.
Le risque de récidive.
La difficulté de revente.
La réduction du nombre d’acquéreurs.

Exemple d’un chiffrage complet avant travaux

Valeur du bien sain : 450 000 €.

Coût technique estimé :

Étude géotechnique : 8 000 €.
Reprise en sous-oeuvre : 75 000 €.
Maçonnerie et finitions : 25 000 €.
Maîtrise d’oeuvre et contrôles : 12 000 €.

Coût prévisionnel : 120 000 €.

La valeur avant réparation ne sera pas nécessairement de 450 000 € − 120 000 € = 330 000 €.

Elle pourra être inférieure si le chantier est encore incertain, difficile à financer ou incompatible avec l’occupation.

Qu’est-ce que la dépréciation après réparation ?

La dépréciation après réparation, ou dépréciation résiduelle, correspond à la différence éventuelle entre :

La valeur du bien réparé.
La valeur d’un bien comparable qui n’a pas connu le même sinistre ou la même pathologie.

Formule de la dépréciation résiduelle

Dépréciation résiduelle = valeur théorique sans historique défavorable − valeur après réparation.

Exemple d’une dépréciation résiduelle mesurée

Valeur d’une maison comparable sans sinistre : 500 000 €.

Valeur probable de la maison après réparation complète : 480 000 €.

Dépréciation résiduelle : 20 000 €.

Cette différence doit être démontrée.

Elle ne peut pas être retenue automatiquement au seul motif que le bien a connu :

Une fissure.
Une inondation.
Une attaque de mérule.
Une reprise de fondations.
Un contentieux.

Une dépréciation subsiste-t-elle toujours après les travaux ?

Non. Une réparation correctement conçue, exécutée, contrôlée et documentée peut restaurer totalement la valeur.

Dépréciation résiduelle peu probable

Cause clairement identifiée.
Solution adaptée.
Travaux complets.
Bureau d’études compétent.
Entreprise assurée.
Réception sans réserve importante.
Contrôles favorables.
Recul suffisant sans récidive.
Documents facilement transmissibles.
Absence de contrainte persistante.

Dépréciation résiduelle possible

Cause partiellement comprise.
Solution expérimentale ou limitée.
Réparations difficiles à contrôler.
Absence de garantie.
Manque de recul.
Récidives antérieures.
Surveillance permanente nécessaire.
Entretien spécifique durable.
Contentieux non terminé.
Marché particulièrement sensible au risque.

La dépréciation résiduelle n’est donc ni systématique ni impossible. Elle dépend du dossier et du marché.

Qu’est-ce que la crainte persistante du marché ?

La crainte persistante du marché désigne la réserve que certains acquéreurs peuvent conserver malgré les réparations.

Cette crainte peut porter sur :

La solidité.
Le risque de récidive.
La durabilité des travaux.
La facilité de revente.
L’assurabilité.
La possibilité d’obtenir un prêt.
L’obligation d’informer un futur acquéreur.
Le coût d’entretien futur.

Cette crainte suffit-elle à établir une dépréciation ?

Non. Une appréhension générale ou subjective ne suffit pas.

Il faut rechercher des éléments objectifs :

Ventes de biens réparés.
Écarts avec des biens non sinistrés.
Offres d’achat reçues.
Refus motivés d’acquéreurs.
Délais de commercialisation.
Négociations constatées.
Avis concordants de professionnels.
Difficultés de financement documentées.
Restrictions d’assurance.
Caractéristiques propres au marché local.

Comment prouver que le marché conserve une crainte ?

La preuve peut être construite par comparaison.

Couples de biens comparables

Comparer :

Un bien réparé après sinistre.
Un bien équivalent sans historique connu.

Historique de commercialisation

Prix initial.
Durée de mise en vente.
Baisses successives.
Nombre de visites.
Offres.
Motifs de refus.

Avis professionnels

Les avis doivent être :

Écrits.
Datés.
Motivés.
Fondés sur des références.
Indépendants du seul intérêt à obtenir un mandat.

Difficultés bancaires ou assurantielles

Elles doivent être documentées par :

Courriers.
Refus.
Conditions particulières.
Demandes d’études.
Exclusions précises.

Une simple affirmation telle que « personne ne voudra acheter cette maison » n’établit pas un préjudice.

Quelle dépréciation après un sinistre sécheresse ?

Un sinistre de sécheresse lié au retrait-gonflement des argiles peut provoquer :

Tassements différentiels.
Fissures.
Déformations.
Blocages de menuiseries.
Désordres de dallage.
Ruptures de canalisations.
Atteintes aux fondations.

Dans les situations graves, le bâtiment peut devenir inhabitable. Les maisons individuelles sont particulièrement exposées en raison, notamment, de structures plus légères, de fondations souvent superficielles et de l’absence fréquente d’étude géotechnique lors des constructions anciennes.

Incidence avant réparation

Elle dépend :

De l’ouverture et de l’évolution des fissures.
De la cause géotechnique.
De l’état des fondations.
De la présence de réseaux défectueux.
De la végétation.
De la gestion des eaux.
De l’habitabilité.
De la solution proposée.

Incidence après réparation

Elle dépend :

De la nature de la reprise.
De son dimensionnement.
De l’étendue traitée.
Du traitement de la cause hydrique.
Du contrôle des travaux.
Du recul sans récidive.
Des garanties.
De la qualité du dossier transmis.

La seule situation en zone d’exposition aux argiles ne prouve pas une dépréciation résiduelle. La carte d’exposition est établie à une échelle qui ne permet pas de déterminer exactement la nature du sol sous chaque parcelle ; une investigation géotechnique localisée peut donc rester nécessaire.

Quelle incidence pour une reprise en sous-oeuvre ?

Une reprise en sous-oeuvre vise à conforter ou modifier les fondations existantes.

Elle peut notamment comprendre :

Micropieux.
Longrines.
Massifs.
Approfondissement des fondations.
Injection sous fondations.
Renforcement structurel.

Une reprise en sous-oeuvre augmente-t-elle nécessairement la crainte ?

Pas toujours. Une reprise complète et correctement justifiée peut rassurer davantage qu’une maison fissurée n’ayant fait l’objet d’aucune investigation.

Elle peut même constituer un avantage relatif lorsque :

Les fondations ont été renforcées.
Les travaux sont documentés.
Leur efficacité a été contrôlée.
Les ouvrages bénéficient de garanties.

Risque de dépréciation persistante

Il peut subsister lorsque :

Seule une partie des façades a été traitée.
La solution ne correspond pas à l’étude.
La profondeur des ouvrages n’est pas démontrée.
Les injections n’ont pas fait l’objet d’un contrôle suffisant.
Des fissures réapparaissent.
La cause hydrique n’a pas été traitée.
Aucune assurance appropriée n’est produite.

Pour les sinistres liés au retrait-gonflement des argiles les plus importants, les solutions verticales telles que les reprises en sous-oeuvre ou certaines injections sont des travaux lourds qui ne conviennent pas à toutes les situations. Géorisques indique également que certaines réparations peuvent nécessiter une période de stabilisation et un relogement prolongé.

Comment analyser une réparation structurelle ?

Une réparation structurelle doit être examinée à partir :

Du diagnostic initial.
De la note de calcul.
Des plans.
De la méthode.
De la qualification des entreprises.
Du suivi de chantier.
Des contrôles.
De la réception.
Des garanties.
Du comportement ultérieur du bâtiment.

Documents indispensables

Rapport du bureau d’études.
Étude géotechnique, si nécessaire.
Plans d’exécution.
Devis détaillés.
Comptes rendus de chantier.
Factures.
Attestation d’assurance.
Procès-verbal de réception.
Levée des réserves.
Suivi des fissures ou déformations.

Réparation visible mais mal documentée

Un renforcement peut être techniquement correct mais difficile à valoriser positivement si aucun document ne permet de vérifier :

Son dimensionnement.
Son étendue.
L’entreprise intervenue.
La réception.
L’assurance.

Quelle incidence de la durabilité incertaine ?

Une réparation peut être achevée sans que sa durabilité soit encore démontrée.

Cette incertitude peut résulter :

D’un faible recul.
D’une solution récente.
D’un comportement saisonnier.
De mouvements de sol encore possibles.
D’une humidité non stabilisée.
De travaux partiels.
D’une surveillance recommandée.
De réserves techniques.

Comment intégrer cette incertitude dans la valeur ?

Élargissement de la fourchette de valeur.
Scénario favorable et scénario prudent.
Réduction temporaire.
Attente d’une saison ou d’un suivi.
Condition suspensive dans une vente.
Provision pour travaux complémentaires.

L’expert doit éviter d’affirmer qu’une réparation est durable uniquement parce qu’aucune fissure n’est visible quelques semaines après le chantier.

Quel rôle joue la garantie des travaux ?

La garantie peut réduire l’incertitude si elle est réellement mobilisable.

Éléments à contrôler

Identité de l’entreprise.
Existence juridique.
Activité assurée.
Validité de l’attestation à l’ouverture du chantier.
Nature des travaux déclarés.
Réception.
Durée de la garantie.
Franchise éventuelle.
Assureur identifiable.
Absence d’exclusion manifeste.

Pour les travaux relevant de la responsabilité décennale, les clauses types d’assurance prévoient que le contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée sur le fondement de la présomption des articles 1792 et suivants du Code civil, ces travaux comprenant également les démolitions, déblaiements, déposes ou démontages éventuellement nécessaires. Une attestation ne peut toutefois engager l’assureur au-delà des conditions du contrat auquel elle se rattache.

Garantie écrite mais incertaine

La valeur rassurante de la garantie est limitée lorsque :

L’activité assurée ne correspond pas aux travaux.
L’attestation est postérieure au chantier.
L’entreprise n’existe plus.
La réception n’est pas établie.
Les travaux sont exclus.
Le dommage futur n’aurait pas une gravité décennale.

Pourquoi la qualité des documents influence-t-elle la valeur ?

La documentation transforme une réparation difficile à comprendre en opération traçable.

Dossier de grande qualité

Diagnostic précis.
Cause établie.
Études cohérentes.
Devis détaillés.
Plans.
Photographies.
Suivi de chantier.
Contrôles.
Réception.
Garanties.
Absence de récidive.

Dossier insuffisant

Simples factures.
Devis généraux.
Absence de plans.
Entreprise non assurée.
Aucun bureau d’études.
Origine du désordre non démontrée.
Réparations esthétiques.
Absence de contrôle.

Deux maisons ayant subi un désordre similaire peuvent donc présenter des valeurs différentes après travaux selon la qualité du dossier technique.

Quel effet produit un historique de mérule ?

Un historique de mérule peut continuer à influencer certains acquéreurs après traitement en raison :

De la crainte d’une extension cachée.
De l’humidité ayant favorisé le développement.
De la difficulté à inspecter les bois masqués.
Du risque de perte de résistance.
Du coût d’une nouvelle intervention.

Dépréciation résiduelle limitée

Elle peut être faible ou inexistante lorsque :

L’espèce a été identifiée.
L’étendue a été reconnue.
La source d’humidité a été supprimée.
Les bois atteints ont été remplacés.
Les zones voisines ont été contrôlées.
Le traitement est documenté.
Un suivi confirme l’absence de récidive.

Dépréciation plus probable

Traitement uniquement chimique.
Bois cachés non contrôlés.
Humidité persistante.
Absence de rapport.
Réparations partielles.
Nouvelle odeur ou nouvelle dégradation.

Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, une information sur la présence d’un risque de mérule doit être produite lors de la vente dans les conditions prévues pour le dossier de diagnostic technique. Cette information réglementaire ne constitue pas à elle seule une certification de l’absence ou de l’éradication du champignon dans le bien concerné.

Quel effet produit un historique d’inondation ?

Un historique d’inondation peut influencer :

L’assurabilité.
Le montant des franchises.
L’usage des niveaux bas.
Le coût des protections.
La fréquence des travaux.
La perception des acquéreurs.
Le délai de vente.

Éléments à examiner

Hauteur d’eau.
Fréquence.
Origine.
Durée de submersion.
Réseaux atteints.
Matériaux remplacés.
Séchage.
Pollution éventuelle.
Mesures de prévention.
Évolution du plan de prévention des risques.

Une seule inondation entraîne-t-elle nécessairement une décote ?

Non. Il faut distinguer :

Événement exceptionnel.
Sinistres répétés.
Débordement de cours d’eau.
Ruissellement.
Remontée de nappe.
Défaut local de réseau.
Mesures de protection réalisées.

Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre des catastrophes naturelles ou technologiques, le vendeur ou le bailleur doit informer l’acquéreur ou le locataire, dans l’état des risques, de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire ou dont il a lui-même été informé. En cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L’obligation d’information crée-t-elle automatiquement une dépréciation ?

Non. L’obligation d’informer ne signifie pas que tout bien ayant connu un sinistre vaut nécessairement moins cher après réparation.

Elle peut toutefois influencer le comportement du marché lorsque :

Le sinistre était grave.
Le risque naturel reste actif.
La réparation est difficile à expliquer.
Les travaux ne sont pas achevés.
Plusieurs sinistres ont eu lieu.
L’assureur impose des conditions particulières.

Depuis le 1er janvier 2025, en cas de vente du bien assuré et lorsqu’il dispose du rapport d’expertise communiqué par l’assureur, le vendeur joint à l’état des risques la liste des travaux permettant un arrêt des désordres existants qui n’ont pas été réalisés bien qu’ayant été indemnisés ou ouvrant droit à indemnisation, pour les sinistres de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse survenus pendant sa période de propriété.

Comment comparer la valeur avant et après sinistre ?

La comparaison doit porter sur des situations homogènes.

Il faut conserver :

La même date de valeur ou appliquer une correction temporelle.
Le même périmètre immobilier.
Les mêmes surfaces.
Le même état d’occupation.
Les mêmes droits juridiques.
Les mêmes caractéristiques hors sinistre.

Scénario A : valeur avant sinistre

Valeur du bien immédiatement avant le dommage, dans son état réel antérieur.

Scénario B : valeur après sinistre avant réparation

Valeur du bien endommagé.

Scénario C : valeur après réparation

Valeur du bien après travaux complets.

Scénario D : valeur après réparation avec dépréciation résiduelle

Valeur tenant compte d’une éventuelle persistance du risque ou de la crainte du marché.

Pourquoi utiliser la même date de valeur ?

Comparer une valeur antérieure à une valeur actuelle peut confondre :

La perte causée par le sinistre.
La hausse ou la baisse générale du marché.
L’évolution du quartier.
L’inflation.
De nouveaux travaux.
Un changement d’occupation.

Exemple d’une comparaison faussée par le marché

Valeur avant sinistre en 2021 : 400 000 €.

Valeur après travaux en 2026 : 430 000 €.

Cette hausse de 30 000 € ne démontre pas l’absence de dépréciation si le marché local a augmenté de 20 % pendant la même période.

Il faut soit ramener les deux valeurs à une date commune, soit expliquer l’évolution temporelle.

Comment démontrer une dépréciation après réparation ?

La démonstration doit reposer sur plusieurs éléments.

Comparables retenus

Biens non sinistrés.
Biens ayant connu une réparation similaire.
Biens vendus avant et après travaux.
Mêmes marchés et mêmes dates.

Données de commercialisation

Prix demandé.
Prix réellement accepté.
Durée.
Baisses.
Offres.
Motifs de négociation.

Documents techniques

Risque résiduel.
Réserves du bureau d’études.
Surveillance.
Entretien spécifique.
Limites de garantie.

Données économiques

Financement.
Assurance.
Perte de clientèle.
Difficulté de location.
Vacance.

Le demandeur d’une indemnisation doit prouver le préjudice qu’il invoque. L’article 1353 du Code civil place la charge de la preuve sur celui qui réclame l’exécution d’une obligation.

Une vente effectivement réalisée est-elle la meilleure preuve ?

Elle peut constituer une preuve importante, mais elle doit être analysée.

Il faut vérifier :

La durée de commercialisation.
Le prix initial.
Le prix final.
La connaissance du sinistre par l’acquéreur.
La présence d’autres travaux.
L’urgence du vendeur.
Les liens entre les parties.
L’évolution du marché.

Vente inférieure à l’expertise

L’écart ne constitue pas automatiquement une dépréciation due au sinistre.

Il peut aussi résulter :

D’une mauvaise stratégie de prix.
D’une urgence.
De défauts sans rapport avec le sinistre.
D’une baisse du marché.
D’une négociation particulière.

Bien non encore vendu

La dépréciation peut néanmoins être estimée par expertise, à condition de disposer de comparables et d’hypothèses suffisamment solides.

Que signifie éviter une double indemnisation ?

Le principe de réparation intégrale vise à replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée sans le dommage, sans lui procurer ni perte ni profit.

Une double indemnisation peut apparaître lorsque le même dommage économique est réparé sous plusieurs appellations.

Exemple de cumul injustifié

Paiement complet des travaux rétablissant entièrement le bien.
Indemnisation supplémentaire d’une perte de valeur égale au même coût.
Absence de preuve d’une dépréciation persistant après travaux.

Autre exemple de confusion fréquente

Indemnisation des loyers perdus.
Indemnisation simultanée de la pleine valeur locative au titre de la perte de jouissance.
Pour les mêmes locaux et la même période.

Cumul pouvant être justifié

Des postes distincts peuvent être indemnisés lorsque chacun est démontré :

Travaux de réparation.
Frais d’études.
Relogement.
Perte de loyers.
Dépréciation résiduelle.
Frais de commercialisation supplémentaires.

La distinction doit être concrète et documentée.

Comment distinguer travaux et dépréciation résiduelle ?

Travaux de réparation

Ils restaurent matériellement le bien.

Dépréciation résiduelle

Elle correspond à l’écart de valeur qui subsiste après cette restauration.

Exemple de calcul distinguant les deux notions

Valeur théorique sans sinistre : 500 000 €.

Coût des travaux : 100 000 €.

Valeur après travaux : 485 000 €.

La dépréciation résiduelle éventuelle est de 500 000 € − 485 000 € = 15 000 €.

Elle n’est pas de 115 000 €.

Avant travaux, la perte de valeur peut en revanche inclure :

Les 100 000 € de travaux.
Les aléas.
L’immobilisation.
Le risque.

Comment traiter les indemnités d’assurance déjà versées ?

L’expert doit identifier :

Les acomptes.
L’indemnité immédiate.
L’indemnité différée.
Les frais d’études.
Les sommes affectées aux travaux.
Les franchises.
Les travaux déjà payés.
Les postes refusés.

Pourquoi cette identification est-elle nécessaire ?

Parce qu’une demande globale de réparation économique ne doit pas ignorer les montants déjà reçus pour le même objet.

Points de vigilance

L’indemnité d’assurance ne correspond pas nécessairement :

Au coût total réel.
À la perte de valeur.
À la totalité des préjudices.
À la valeur des travaux effectivement réalisés.

Pour les dommages consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la réglementation impose, sous réserve des conditions applicables, que l’indemnité perçue soit utilisée pour la remise en état effective du bien conformément aux recommandations issues du rapport d’expertise. Cette obligation ne s’applique pas lorsque le montant des travaux de réparation permettant la remise en état effective est supérieur à la valeur de la chose assurée au moment du sinistre.

Comment évaluer la valeur locative perdue ?

La valeur locative perdue correspond au revenu locatif dont le propriétaire a été privé pendant la période où le bien ne pouvait pas être loué ou ne pouvait l’être que partiellement.

Base de calcul possible

Perte locative = loyer net qui aurait normalement été perçu − revenus effectivement perçus − charges évitées.

Éléments à analyser

Bail existant.
Loyer contractuel.
Loyer de marché.
Historique de vacance.
Charges récupérables.
Charges non supportées pendant l’inoccupation.
Durée raisonnable des travaux.
Date à laquelle le bien aurait pu être reloué.
Obligation de limiter le dommage.
Causalité avec le sinistre.

Faut-il utiliser le loyer brut ou net ?

Cela dépend du préjudice recherché.

Loyer brut

Il peut servir de première référence.

Perte économique nette

Elle doit généralement tenir compte des charges ou dépenses évitées :

Gestion.
Entretien lié à l’occupation.
Consommation à la charge du propriétaire.
Vacance normale.
Fiscalité directement liée au revenu, selon le cadre de la mission.

La jurisprudence rappelle que l’évaluation d’une privation de jouissance ou d’une perte locative doit correspondre à l’usage réel du bien et ne pas conduire à un enrichissement supérieur au dommage subi.

Quelle différence entre perte locative et perte de jouissance ?

Perte locative

Le propriétaire perd un revenu qu’il aurait normalement perçu.

Perte de jouissance

L’occupant ou le propriétaire ne peut pas utiliser normalement le bien.

Les deux peuvent concerner des personnes différentes.

Exemple de situations distinctes

Un propriétaire occupant ne perd pas nécessairement un loyer encaissé.

Il peut néanmoins subir :

Une perte d’usage.
Des frais de relogement.
Un inconfort.
Une restriction d’accès.

À l’inverse, un bailleur peut perdre des loyers sans habiter lui-même les lieux.

Comment déterminer la durée de la perte locative ?

Il ne suffit pas d’utiliser la durée totale du litige.

La période doit correspondre au temps raisonnablement imputable :

Aux études.
À la préparation.
Aux autorisations.
Au chantier.
Au séchage.
Aux contrôles.
À la remise en location.

Délais non imputables

Ils peuvent devoir être écartés lorsqu’ils résultent :

De l’inaction du propriétaire.
D’un projet d’amélioration étranger au sinistre.
D’un retard de financement personnel.
D’une commercialisation insuffisante.
D’un refus injustifié de travaux adaptés.

L’analyse juridique de l’imputabilité appartient au juge ou aux conseils des parties.

Comment caractériser la difficulté de revente ?

La difficulté de revente peut se manifester par :

Un nombre réduit de demandes.
Des visites sans offre.
Des offres fortement décotées.
Des refus liés au sinistre.
Des délais plus longs que les biens concurrents.
Des exigences d’études supplémentaires.
Un refus bancaire.
Une demande de garantie particulière.

Ce qu’il ne faut pas confondre avec une difficulté de revente

Une mise en vente à un prix excessif.
Une annonce insuffisante.
Une mauvaise présentation.
Une absence de disponibilité pour les visites.
Une baisse générale du marché.
Une caractéristique défavorable sans lien avec le sinistre.

La difficulté de revente constitue-t-elle un préjudice autonome ?

Elle peut se traduire économiquement par :

Une baisse du prix.
Un délai supplémentaire.
Des frais de portage.
Des frais de commercialisation.
Une perte d’opportunité.

Il faut cependant éviter de cumuler sans distinction :

Réduction de valeur.
Frais de portage.
Perte de chance de vendre.
Perte locative.

Chaque poste doit correspondre à une conséquence différente et être démontré.

Comment mesurer les frais de portage ?

Les frais de portage peuvent comprendre, pendant la période supplémentaire imputable au sinistre :

Intérêts d’emprunt.
Assurance.
Taxe foncière.
Charges de copropriété non récupérables.
Entretien minimal.
Sécurisation.
Énergie nécessaire à la conservation.

Ils ne correspondent pas tous automatiquement à un préjudice indemnisable.

Il faut examiner :

Leur réalité.
Leur période.
Leur lien direct avec le dommage.
Les dépenses qui auraient existé même sans sinistre.
Les éventuels revenus perçus.

Quelles méthodes utiliser pour déterminer la dépréciation résiduelle ?

Comparaison directe

Comparer des ventes :

De biens réparés.
De biens non sinistrés.
De caractéristiques proches.

Analyse avant et après

Comparer :

La valeur théorique du bien sain.
Sa valeur après travaux.
À une date commune.

Analyse des offres reçues

Étudier les offres d’achat effectivement reçues avant et après communication du sinistre.

Méthode par scénarios

Scénario sans dépréciation : réparation considérée comme complète et durable.
Scénario central : réparation correcte, mais historique encore sensible.
Scénario prudent : faible recul ou contraintes persistantes.

Capitalisation

Pour un bien locatif, intégrer une éventuelle différence durable de loyer, de vacance ou de taux de rendement.

Pourquoi un pourcentage forfaitaire est-il insuffisant ?

Une décote automatique de :

5 % après une inondation.
10 % après une reprise en sous-oeuvre.
15 % après une mérule.
20 % après une sécheresse.

Une telle décote automatique n’est pas une méthode suffisante.

L’incidence dépend :

De la gravité.
Des travaux.
Du marché.
De la documentation.
Du recul.
Des garanties.
Des contraintes persistantes.
Des comparables disponibles.

Un pourcentage ne devient acceptable que lorsqu’il est soutenu par une analyse locale et des données comparatives cohérentes.

Quel tableau de calcul utiliser ?

Le tableau suivant montre comment présenter les postes d’un dossier de perte de valeur.

Poste	Montant ou incidence	Déjà indemnisé ?	Maintenu dans la demande ?
Étude géotechnique	8 000 €	Oui	Non, si entièrement réglée
Reprise en sous-oeuvre	75 000 €	Partiellement	Solde uniquement
Finitions	20 000 €	Non	Oui
Relogement	12 000 €	Non	Oui, selon justificatifs
Perte locative	18 000 €	Non	Oui, après déduction des charges évitées
Dépréciation résiduelle	15 000 €	Non	Oui, si démontrée
Frais de portage	6 000 €	Non	À vérifier selon causalité

Ce tableau permet d’éviter :

Les doublons.
Les montants bruts non justifiés.
La confusion entre réparation et valeur.
L’oubli des indemnités déjà reçues.

Quels documents faut-il réunir ?

Situation avant sinistre

Photographies.
Diagnostics.
Ancien avis de valeur.
Annonces.
Factures.
État locatif.
Baux.
Travaux antérieurs.

Sinistre

Déclaration.
Arrêté de catastrophe naturelle.
Rapport d’expertise.
Mesures.
Études.
Photographies.
Devis.
Décisions d’assurance.

Travaux réalisés

Plans.
Notes de calcul.
Marchés.
Factures.
Comptes rendus.
Contrôles.
Réception.
Attestations d’assurance.
Suivi après travaux.

Valeur et commercialisation

Transactions comparables.
Avis de valeur.
Mandats.
Annonces.
Offres reçues.
Courriers d’acquéreurs.
Refus bancaires.
Attestations de professionnels.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Confondre coût de reprise et perte de valeur

Les deux montants répondent à des questions différentes.

Retenir automatiquement une dépréciation après réparation

Elle doit être prouvée.

Considérer que toute réparation efface nécessairement l’historique

Certains risques ou contraintes peuvent subsister.

Invoquer la peur du marché sans élément objectif

Il faut produire des comparables ou des données de commercialisation.

Comparer des valeurs à des dates différentes

L’évolution générale du marché doit être neutralisée.

Utiliser la valeur d’un bien entièrement rénové comme valeur avant sinistre

L’état réel antérieur doit être reconstitué.

Oublier les garanties

Elles peuvent réduire le risque perçu.

Considérer une attestation comme une garantie certaine

L’activité, la date et les conditions du contrat doivent être vérifiées.

Ignorer les indemnités déjà versées

Le même dommage ne doit pas être réparé deux fois.

Cumuler travaux et dépréciation sur la même base

La dépréciation résiduelle se calcule après réparation.

Cumuler perte locative et perte de jouissance sans distinction

Les périodes, bénéficiaires et usages doivent être séparés.

Utiliser le loyer brut sans déduire les charges évitées

La perte économique doit être réaliste.

Attribuer tout délai de vente au sinistre

Le prix initial et les autres caractéristiques doivent être analysés.

Employer une décote forfaitaire

Le taux doit être justifié par le marché.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment :

Définir la situation de référence.
Fixer la date de valeur.
Reconstituer la valeur avant sinistre.
Évaluer la valeur dans l’état endommagé.
Analyser les travaux.
Vérifier leur coût complet.
Examiner leur durabilité.
Analyser les garanties.
Étudier les comparables.
Mesurer une éventuelle dépréciation résiduelle.
Analyser les délais de revente.
Examiner les offres reçues.
Calculer une perte locative.
Distinguer les postes de préjudice.
Identifier les risques de double indemnisation.
Présenter plusieurs scénarios.
Formuler les limites de son analyse.

Il ne peut pas :

Garantir l’issue d’une procédure.
Décider de la responsabilité.
Décider de la garantie de l’assureur.
Présumer l’existence d’une dépréciation.
Garantir la durée d’efficacité des travaux.
Garantir le prix futur de vente.
Indemniser lui-même un préjudice.
Remplacer l’analyse juridique de l’avocat ou du juge.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

Inspecter le bien.
Analyser les pathologies et leur historique.
Examiner les rapports techniques.
Analyser un sinistre sécheresse.
Examiner une reprise en sous-oeuvre.
Vérifier la cohérence des réparations structurelles.
Analyser un historique de mérule ou d’inondation.
Examiner les garanties et assurances.
Contrôler la qualité du dossier de travaux.
Identifier les incertitudes persistantes.
Rechercher les transactions comparables.
Déterminer une valeur avant sinistre.
Déterminer une valeur après sinistre.
Estimer une valeur après travaux.
Analyser une éventuelle dépréciation résiduelle.
Examiner une perte locative.
Analyser la difficulté de revente.
Établir un tableau évitant les doubles comptes.
Assister techniquement le client, le notaire, l’avocat ou l’assureur.

Cette intervention ne constitue pas :

Une garantie d’indemnisation.
Une décision judiciaire.
Une décision de l’assureur.
Une étude géotechnique.
Une note de calcul structurelle.
Une expertise juridique.
Une garantie sur la durabilité des travaux.
Une promesse de vente au prix retenu.

Checklist de la dépréciation avant réparation

Valeur du bien sain.
Date de valeur.
Diagnostic.
Travaux.
Études.
Travaux induits.
Honoraires.
Durée.
Relogement.
Perte locative.
Aléas.
Financement.
Difficulté de revente.
Garanties existantes.

Checklist de la dépréciation après réparation

Cause supprimée.
Travaux complets.
Conformité au projet.
Contrôles.
Réception.
Garanties.
Recul sans récidive.
Restrictions persistantes.
Entretien spécifique.
Comparables.
Offres d’achat.
Délai de commercialisation.
Assurabilité.
Financement.

Checklist pour éviter la double indemnisation

Travaux déjà payés.
Indemnités déjà perçues.
Factures.
Acomptes.
Perte de valeur avant travaux.
Perte de valeur après travaux.
Perte locative.
Perte de jouissance.
Frais de relogement.
Charges évitées.
Frais de portage.
Périodes concernées.
Bénéficiaires de chaque poste.
Causalité.

À retenir

Le coût des travaux et la perte de valeur ne sont pas identiques.

Avant réparation, la réduction de valeur peut comprendre :

Le coût technique.
Les études.
Les travaux induits.
L’incertitude.
La durée.
La perte d’usage.
La difficulté de financement.
Le risque de dépassement.

Après réparation, une dépréciation résiduelle ne peut être retenue que si le bien reste moins valorisé qu’un bien comparable non affecté.

Elle peut notamment résulter :

D’une incertitude sur la durabilité.
D’un risque de récidive.
D’une surveillance permanente.
D’une documentation insuffisante.
D’une garantie incertaine.
D’une crainte objectivement constatée du marché.

Une reprise en sous-oeuvre ou une réparation structurelle ne crée pas automatiquement une décote. Une intervention complète, contrôlée et garantie peut au contraire sécuriser le bien.

Un historique de mérule, d’inondation ou de sécheresse doit être apprécié à partir :

De la gravité du sinistre.
Des réparations.
Du risque restant.
Des obligations d’information.
De la réaction du marché.

La comparaison avant et après sinistre doit être réalisée :

À une date commune.
Sur le même périmètre.
Avec le même état d’occupation.
En neutralisant l’évolution générale du marché.

La perte locative doit correspondre au revenu réellement perdu, après prise en compte des charges évitées et de la durée raisonnablement imputable au sinistre.

Enfin, la réparation intégrale du préjudice ne doit procurer ni perte ni profit. Les travaux, la perte d’usage, la perte locative et la dépréciation résiduelle peuvent constituer des postes distincts, mais seulement si chacun est démontré et ne recouvre pas un dommage déjà indemnisé.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my house (cabinet d’expertise en bâtiment) depuis 2019.

Contenu à visée informative. Dernière mise à jour le 28 juillet 2026.

Sources principales

Code civil, article 1353. Charge de la preuve incombant à celui qui réclame l’exécution d’une obligation.
Code civil, article 1792. Responsabilité de plein droit du constructeur pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Cour de cassation. Principe de réparation intégrale : réparation du préjudice sans perte ni profit pour la victime et nécessité d’éviter les doubles comptes.
Cour de cassation, 3 mai 2018. Réparation des dommages immobiliers et distinction entre le coût de remise en état et la valeur vénale du bien.
Géorisques, retrait-gonflement des argiles. Mécanisme du phénomène, dommages observés, travaux de reprise, durée des réparations et nécessité d’études géotechniques adaptées.
Code des assurances, article L. 125-2. Garantie catastrophes naturelles, délais d’indemnisation et prise en charge des travaux permettant l’arrêt des désordres consécutifs à la sécheresse.
Code des assurances, article R. 125-6-1. Obligation d’utiliser l’indemnité sécheresse pour la remise en état effective du bien et cas dans lesquels cette obligation ne s’applique pas.
Code de l’environnement, article L. 125-5. Information de l’acquéreur ou du locataire sur les sinistres indemnisés et conséquences d’un défaut d’information.
Code de l’environnement, article R. 125-24. Contenu de l’état des risques et liste des travaux permettant l’arrêt des désordres sécheresse qui n’ont pas été réalisés.
Code de la construction et de l’habitation, article L. 126-25. Information sur la présence d’un risque de mérule dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
Code des assurances, annexe I à l’article A. 243-1. Clauses types applicables aux contrats d’assurance de responsabilité décennale et étendue des travaux de réparation couverts.

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