L’analyse du marché immobilier constitue l’un des fondements de l’expertise en valeur vénale.

Elle ne consiste pas à relever un prix moyen au mètre carré et à le multiplier par la surface du bien. Elle doit permettre de comprendre :

• Le marché géographique dans lequel le bien s’inscrit.
• Le segment auquel il appartient.
• Le niveau réel de l’offre et de la demande.
• Le volume et la fréquence des transactions.
• Les tendances récentes.
• Les délais de commercialisation.
• La concurrence disponible à la date de valeur.
• Les prix effectivement obtenus.
• Les différences entre le bien évalué et les références sélectionnées.
• L’évolution du marché entre la vente comparable et la date de valeur.

Les bases Demande de valeurs foncières, dites DVF, et Patrim constituent des sources importantes de transactions immobilières. Elles ne fournissent toutefois pas directement la valeur d’un bien déterminé.

Les références doivent être :

• Sélectionnées.
• Vérifiées.
• Classées.
• Analysées.
• Corrigées.
• Rapprochées de l’état réel du bien expertisé.

La méthode par comparaison consiste précisément à rechercher des transactions portant sur des biens présentant une localisation et des caractéristiques comparables, puis à en déduire une valeur après analyse des différences. L’étude peut être complétée par l’observation de l’offre et de la demande actuellement présentes sur le marché.

Sommaire

• Qu’est-ce que le marché immobilier local ?
• Pourquoi la commune ne suffit-elle pas toujours ?
• Qu’est-ce qu’un segment comparable ?
• Pourquoi faut-il identifier la clientèle du bien ?
• Comment analyser l’offre et la demande ?
• Pourquoi le volume de transactions est-il important ?
• Comment analyser les tendances ?
• Comment analyser le délai de vente ?
• Qu’est-ce qu’un bien concurrent ?
• Comment analyser les annonces en cours ?
• Quelle différence entre prix affiché et prix de vente ?
• Pourquoi les ventes réalisées sont-elles prioritaires ?
• Quelles sont les sources notariales ?
• Qu’est-ce que la base DVF ?
• Quelles sont les limites de DVF ?
• Comment utiliser DVF correctement ?
• Qu’est-ce que Patrim ?
• Patrim donne-t-il la valeur du bien ?
• Quelles données locales peuvent compléter les transactions ?
• Comment choisir la période de recherche ?
• Pourquoi faut-il indiquer la date de chaque référence ?
• Quelle date figure dans les bases de transactions ?
• Comment corriger une vente à la date de valeur ?
• Peut-on appliquer un indice national à une rue ?
• La correction temporelle est-elle toujours nécessaire ?
• Comment analyser les différences entre le comparable et le bien ?
• Comment formaliser les comparables ?
• Faut-il appliquer un pourcentage à chaque caractéristique ?
• Comment traiter une référence présentant des travaux ?
• Comment traiter les biens atypiques ?
• Comment analyser un marché avec peu de transactions ?
• Comment traiter un marché en évolution rapide ?
• Quelle place donner aux informations des professionnels locaux ?
• Comment analyser les prix médians et moyens ?
• Comment analyser le prix au mètre carré ?
• Comment hiérarchiser les sources ?
• Quelles références faut-il écarter ?
• Combien de comparables faut-il utiliser ?
• Comment conclure l’analyse de marché ?
• Quel tableau de synthèse utiliser ?
• Quelles erreurs faut-il éviter ?
• Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?
• Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist de définition du marché
• Checklist du segment comparable
• Checklist des sources
• Checklist d’une référence DVF ou Patrim
• Checklist des ajustements
• À retenir
• Sources principales

Qu’est-ce que le marché immobilier local ?

Le marché local correspond au territoire économique dans lequel les biens peuvent raisonnablement être considérés comme concurrents ou substituables.

Il ne correspond pas nécessairement :

• Aux limites de la commune.
• Au code postal.
• Au département.
• À un rayon fixe autour du bien.
• À l’ensemble d’une agglomération.

Le périmètre pertinent dépend notamment :

• Du type de bien.
• De sa rareté.
• De sa clientèle.
• Des transports.
• Des équipements.
• De la structure urbaine.
• Des frontières naturelles ou administratives.
• De la réputation des quartiers.
• Des niveaux de prix.
• Des possibilités de substitution.

Exemple pour un appartement urbain

Le marché peut être limité :

• À quelques rues.
• À une résidence.
• À un microquartier.
• À un secteur desservi par une station précise.
• À une zone scolaire recherchée.

Exemple pour une maison

Le marché peut couvrir :

• Une commune.
• Plusieurs communes voisines.
• Un bassin de vie.
• Un secteur littoral.
• Une vallée.
• Une couronne périurbaine.

Exemple pour un bien atypique

Une propriété de prestige, un château, un bâtiment professionnel spécialisé ou une grande propriété rurale peut nécessiter un périmètre de recherche plus large.

L’élargissement géographique ne doit cependant pas conduire à comparer des marchés économiquement différents.

Pourquoi la commune ne suffit-elle pas toujours ?

Une même commune peut comprendre :

• Un centre-ville.
• Des quartiers résidentiels.
• Des secteurs pavillonnaires.
• Des zones d’activité.
• Des quartiers proches des transports.
• Des secteurs exposés aux nuisances.
• Des zones inondables.
• Des secteurs scolaires différents.
• Des zones littorales ou rurales.
• Des opérations urbaines récentes.

Deux biens situés dans la même commune peuvent donc présenter des niveaux de valeur très différents.

Éléments de micro-localisation

• Qualité de la rue.
• Proximité des transports.
• Calme.
• Commerces.
• Écoles.
• Sécurité ressentie.
• Stationnement.
• Vues.
• Exposition.
• Nuisances.
• Risques naturels.
• Qualité du voisinage bâti.

La sélection des références doit donc commencer par l’analyse du micro-marché, et non par une simple recherche administrative.

Qu’est-ce qu’un segment comparable ?

Un segment comparable regroupe les biens susceptibles d’être recherchés par une clientèle similaire et répondant à un besoin proche.

Il faut notamment distinguer :

• Appartement et maison.
• Logement ancien et logement neuf.
• Résidence principale et investissement locatif.
• Bien libre et bien occupé.
• Terrain constructible et terrain non constructible.
• Local commercial et habitation.
• Bien standard et bien d’exception.
• Immeuble de rapport et logement individuel.
• Bien rénové et bien à restructurer.
• Propriété urbaine et propriété rurale.

Critères de segmentation

Nature du bien :

• Appartement.
• Maison.
• Terrain.
• Immeuble.
• Commerce.
• Bureau.
• Entrepôt.
• Dépendance.

Dimensions :

• Surface.
• Nombre de pièces.
• Terrain.
• Nombre de niveaux.
• Capacité de stationnement.
• Dépendances.

Qualité :

• Standing.
• Époque.
• Architecture.
• Qualité constructive.
• État.
• Performance énergétique.

Situation juridique :

• Libre.
• Loué.
• Occupation précaire.
• Indivision.
• Démembrement.
• Restrictions d’usage.

Fonction économique :

• Habitation familiale.
• Premier achat.
• Investissement.
• Résidence secondaire.
• Activité professionnelle.
• Développement immobilier.

Une maison de 200 m² à rénover ne doit pas être comparée sans correction à une maison récente de 200 m², même si elles sont situées dans la même rue.

Pourquoi faut-il identifier la clientèle du bien ?

La clientèle potentielle permet de comprendre le marché réellement concerné.

Un bien peut principalement intéresser :

• Des primo-accédants.
• Des familles.
• Des investisseurs.
• Des retraités.
• Des résidents secondaires.
• Des marchands de biens.
• Des promoteurs.
• Des professionnels.
• Des acquéreurs internationaux.
• Des exploitants.

Incidence sur l’analyse

Une famille peut privilégier :

• Les écoles.
• Le nombre de chambres.
• Le jardin.
• Le stationnement.
• Les transports.

Un investisseur peut davantage examiner :

• Le loyer.
• Le rendement.
• La vacance.
• La fiscalité.
• Les charges.
• La liquidité.

Un promoteur analyse principalement :

• Les droits à construire.
• Les coûts.
• Les délais.
• Les risques.
• La valeur de sortie de l’opération.

Un bien ne doit donc pas être comparé uniquement par sa surface. Il doit être replacé dans son usage économique probable.

Comment analyser l’offre et la demande ?

L’équilibre entre l’offre et la demande influence :

• Les prix.
• Les délais.
• La marge de négociation.
• Le nombre d’acquéreurs.
• La probabilité de vente.
• La volatilité du marché.

Marché favorable aux vendeurs

Il peut se caractériser par :

• Peu de biens disponibles.
• Plusieurs acquéreurs pour un même produit.
• Délais courts.
• Faible négociation.
• Retraits rapides des annonces.
• Hausse des transactions ou des prix.

Marché favorable aux acquéreurs

Il peut se caractériser par :

• Stock important.
• Annonces anciennes.
• Baisses de prix.
• Délais longs.
• Choix important.
• Négociation élevée.
• Retraits sans vente.

Peut-on mesurer directement l’offre et la demande ?

Pas toujours.

L’analyse peut reposer sur plusieurs indicateurs :

• Nombre de biens proposés.
• Durée de présence des annonces.
• Fréquence des diminutions de prix.
• Volume de transactions.
• Taux de rotation du parc.
• Nombre de réservations pour le neuf.
• Stock disponible.
• Retours des professionnels locaux.
• Nombre d’acquéreurs identifiés.
• Évolution des financements.

Une seule donnée ne suffit pas.

Un faible nombre d’annonces peut signifier :

• Une forte tension.
• Un marché très peu actif.
• Une saison creuse.
• Un segment extrêmement rare.

Pourquoi le volume de transactions est-il important ?

Le volume des transactions renseigne sur la profondeur et la liquidité du marché.

Un marché comportant de nombreuses ventes permet généralement :

• De disposer de références récentes.
• De comparer plusieurs biens.
• De mieux identifier la dispersion des prix.
• De réduire l’incertitude.
• De suivre les tendances.

Un marché peu actif présente davantage de difficultés :

• Références anciennes.
• Biens très différents.
• Prix dispersés.
• Influence importante de chaque transaction.
• Incertitude sur le délai de vente.

Les statistiques Notaires-Insee suivent notamment le nombre de transactions de logements anciens cumulé sur douze mois. Ces données peuvent être révisées lorsque de nouvelles observations sont enregistrées.

Faut-il privilégier le nombre de ventes ou le niveau des prix ?

Les deux doivent être analysés séparément.

Un marché peut connaître :

• Une hausse des prix et une baisse des volumes.
• Une stabilité des prix avec une reprise des ventes.
• Une baisse des prix sur un marché toujours très liquide.
• Une hausse apparente fondée sur très peu de transactions.

Le volume peut annoncer un changement de marché avant que la variation des prix ne soit clairement mesurable.

Comment analyser les tendances ?

Une tendance doit être étudiée sur plusieurs dimensions.

Tendances de prix

• Hausse.
• Stabilité.
• Baisse.
• Forte dispersion.
• Évolution différente selon les segments.

Tendances de volume

• Reprise des ventes.
• Recul.
• Stabilisation.
• Blocage du marché.
• Saisonnalité.

Tendances de délai

• Commercialisation plus rapide.
• Augmentation du stock.
• Retrait des biens.
• Négociations plus longues.

Tendances qualitatives

• Préférence pour les biens rénovés.
• Sanction des logements énergivores.
• Recherche de terrains.
• Attrait pour le stationnement.
• Baisse de la demande pour certains biens atypiques.
• Évolution de la demande locative.

Les indices Notaires-Insee des logements anciens sont calculés à partir des bases notariales et cherchent à mesurer l’évolution des prix à qualité constante. Le prix retenu est un prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d’agence.

Pourquoi faut-il distinguer le national et le local ?

Une tendance nationale peut être très différente de celle :

• D’une région.
• D’un département.
• D’une ville.
• D’un quartier.
• D’un type de bien.

Une hausse nationale ne permet pas de conclure qu’un appartement donné a augmenté dans les mêmes proportions.

L’expert doit rechercher l’indicateur le plus proche :

• Géographiquement.
• Typologiquement.
• Temporellement.
• Économiquement.

Comment analyser le délai de vente ?

Le délai de vente correspond au temps normalement nécessaire pour trouver un acquéreur dans des conditions de commercialisation adaptées.

Il dépend :

• Du prix initial.
• De la qualité de l’annonce.
• De l’état du bien.
• Du segment.
• De la saison.
• Du financement.
• De la rareté.
• De la négociation.
• Des contraintes juridiques.
• De l’accès aux visites.

Pourquoi le délai observé doit-il être interprété ?

Un bien vendu rapidement peut avoir été :

• Correctement évalué.
• Sous-évalué.
• Particulièrement rare.
• Vendu à une personne liée.
• Commercialisé avant la diffusion publique.

Un bien présent longtemps sur le marché peut être :

• Surévalué.
• Atypique.
• Mal présenté.
• Juridiquement complexe.
• Occupé.
• Retiré puis remis en vente.

Le délai de vente apparaît-il dans DVF ?

Non.

DVF renseigne sur la mutation réalisée, mais ne restitue pas directement :

• La date initiale de mise en vente.
• Les baisses de prix.
• Le nombre de visites.
• Les offres refusées.
• La durée de négociation.

Le délai doit être étudié à partir d’autres sources :

• Historique des annonces.
• Mandats.
• Professionnels locaux.
• Observatoires.
• Données de portails lorsqu’elles sont disponibles.
• Informations communiquées par les vendeurs.

Qu’est-ce qu’un bien concurrent ?

Un bien concurrent est un bien actuellement disponible susceptible d’être choisi à la place du bien évalué.

Il ne doit pas seulement être situé à proximité.

Il doit présenter une utilité comparable en matière :

• De budget.
• De surface.
• De localisation.
• De nombre de pièces.
• D’état.
• De terrain.
• De stationnement.
• D’occupation.
• De prestations.
• De contraintes.

Exemple

Une maison de 130 m² avec terrain et garage peut être concurrencée par :

• Une maison légèrement plus petite mais rénovée.
• Une maison plus éloignée offrant un terrain plus grand.
• Un appartement familial de standing avec terrasse et double stationnement.

Le marché raisonne parfois par budget et par usage, plutôt que par typologie strictement identique.

Comment analyser les annonces en cours ?

Les annonces en cours renseignent sur :

• L’offre concurrente.
• Les attentes des vendeurs.
• Les prestations actuellement disponibles.
• Les stratégies de prix.
• La durée de commercialisation apparente.
• Les diminutions de prix.

Elles ne prouvent pas les prix réellement acceptés.

Points à vérifier

• Date de publication.
• Date de modification.
• Prix initial.
• Prix actuel.
• Honoraires inclus ou exclus.
• Surface déclarée.
• État.
• Localisation exacte.
• Présence éventuelle de plusieurs annonces pour le même bien.
• Retrait ou renouvellement de l’annonce.

Pourquoi faut-il supprimer les doublons ?

Un même bien peut être publié :

• Par plusieurs agences.
• Sur plusieurs portails.
• Avec des photographies différentes.
• À des prix légèrement différents.
• Après plusieurs renouvellements.

Le comptabiliser plusieurs fois surestime artificiellement l’offre.

Comment utiliser les annonces ?

Elles peuvent permettre :

• De situer le plafond demandé par les vendeurs.
• D’identifier la concurrence.
• D’apprécier les produits invendus.
• D’étudier la marge entre prix affichés et ventes réalisées.
• De comprendre les prestations recherchées.

Elles doivent être présentées séparément des mutations effectives.

Quelle différence entre prix affiché et prix de vente ?

Le prix affiché constitue une demande.

Le prix de vente correspond au montant convenu lors de la transaction.

L’écart peut résulter :

• De la négociation.
• Du délai.
• De travaux découverts.
• D’une condition particulière.
• Du financement.
• D’une stratégie commerciale.
• De la présence ou non d’honoraires dans le prix présenté.

Pourquoi faut-il standardiser les montants ?

Les prix peuvent être exprimés :

• Honoraires inclus.
• Honoraires exclus.
• Net vendeur.
• Avec mobilier.
• Avec plusieurs lots.
• Avec une partie professionnelle.

Les comparaisons doivent être établies sur une base homogène.

Pour les indices Notaires-Insee, le prix des logements anciens est retenu net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d’agence. Les données DVF portent également sur la valeur foncière déclarée attachée aux éléments immobiliers de la mutation.

Pourquoi les ventes réalisées sont-elles prioritaires ?

Les ventes réalisées démontrent qu’un vendeur et un acquéreur se sont effectivement accordés sur un prix.

Elles constituent donc généralement une source plus solide que :

• Une annonce.
• Un prix souhaité.
• Une estimation commerciale.
• Une offre sans suite.
• Un projet de vente.

Une transaction ne doit toutefois pas être retenue sans analyse.

Elle peut avoir été conclue :

• Entre personnes liées.
• Dans une situation d’urgence.
• Dans le cadre d’une adjudication.
• Avec une contrepartie particulière.
• Avec un bien occupé.
• En bloc avec d’autres parcelles.
• Avec des droits différents.

L’expert doit rechercher si la mutation est représentative du marché libre.

Quelles sont les sources notariales ?

Les bases notariales regroupent des informations issues des actes de vente reçus par les notaires.

Elles permettent notamment de produire :

• Des références de transactions.
• Des prix médians.
• Des évolutions.
• Des statistiques par secteur.
• Des indices Notaires-Insee.

Les cartes de prix diffusées par les Notaires de France présentent notamment des prix médians établis à partir des bases notariales. La médiane sépare les ventes en deux groupes égaux et limite l’influence des valeurs extrêmes par rapport à une moyenne arithmétique.

Pourquoi les sources notariales sont-elles utiles ?

Elles reposent sur des transactions effectivement constatées dans des actes.

Elles peuvent permettre de connaître :

• La typologie.
• La date.
• La localisation.
• Le prix.
• Certaines caractéristiques du bien.

Quelles sont leurs limites ?

• Délai d’enregistrement.
• Champs parfois incomplets.
• Disponibilité variable selon la zone.
• Données agrégées pouvant masquer la micro-localisation.
• Nécessité de corriger les différences qualitatives.
• Rareté des références pour certains biens.

Un prix médian communal ne remplace pas la sélection de mutations précisément comparables.

Qu’est-ce que la base DVF ?

La base Demande de valeurs foncières est publiée par la Direction générale des finances publiques en open data.

Elle permet de consulter les transactions immobilières intervenues au cours des cinq dernières années sur la majeure partie du territoire. Les données proviennent des actes notariés et des informations cadastrales. L’Alsace, la Moselle et Mayotte ne sont pas comprises dans le périmètre actuellement publié.

Quelles informations peut-elle comporter ?

Selon la mutation :

• Date.
• Nature de la mutation.
• Valeur foncière.
• Adresse.
• Références cadastrales.
• Type de local.
• Nombre de pièces.
• Surface réelle bâtie.
• Surface du terrain.
• Dépendances ou parcelles concernées.

Quelle période couvre-t-elle ?

Les fichiers publics couvrent les cinq dernières années.

Ils sont actuellement mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Chaque actualisation peut ajouter des mutations dans plusieurs millésimes en fonction de leur enregistrement par les services de publicité foncière.

Pourquoi une vente récente peut-elle ne pas apparaître ?

Un délai peut exister entre :

• La signature.
• L’enregistrement.
• L’intégration dans la base.
• La publication semestrielle.

L’absence d’une mutation dans la dernière extraction ne démontre donc pas nécessairement qu’elle n’a pas eu lieu.

Quelles sont les limites de DVF ?

DVF est une source de transactions, pas un outil d’expertise automatique.

La valeur foncière peut porter sur plusieurs éléments

Une même mutation peut comprendre :

• Une maison.
• Plusieurs parcelles.
• Un garage.
• Des dépendances.
• Plusieurs lots de copropriété.
• Des locaux de nature différente.

Il serait alors erroné de diviser mécaniquement la valeur totale par la seule surface du logement.

Les surfaces peuvent être incomplètes ou différentes des surfaces utilisées dans l’expertise

La surface réelle bâtie de DVF ne doit pas être assimilée automatiquement :

• À la superficie Carrez.
• À la surface habitable.
• À la surface utile.
• À la surface pondérée.

L’état du bien n’est pas décrit précisément

DVF ne permet pas toujours de connaître :

• La rénovation.
• Les pathologies.
• La vue.
• Le standing.
• La distribution.
• La qualité des équipements.
• Les travaux nécessaires.
• L’état d’occupation.

Les conditions de vente restent souvent inconnues

La base ne révèle pas nécessairement :

• Le lien entre les parties.
• L’urgence.
• La durée de commercialisation.
• La négociation.
• Les conditions suspensives.
• Les travaux découverts pendant la vente.

L’expert doit donc recouper les données avec :

• Le cadastre.
• Les plans.
• Des photographies.
• D’anciennes annonces.
• Les caractéristiques du quartier.
• Les renseignements accessibles sur le bien.

Comment utiliser DVF correctement ?

Première étape : définir le périmètre

• Même rue.
• Même quartier.
• Secteurs substituables.
• Communes voisines réellement comparables.

Deuxième étape : définir la période

• Priorité aux ventes proches de la date de valeur.
• Élargissement progressif en cas de rareté.
• Séparation des phases de marché différentes.

Troisième étape : filtrer les mutations

• Même typologie.
• Même usage.
• Surfaces proches.
• Terrain comparable.
• Nombre de pièces.
• Dépendances.
• Nature de la vente.

Quatrième étape : examiner chaque mutation

• Nombre de parcelles.
• Nombre de locaux.
• Valeur totale.
• Cohérence de la surface.
• Caractéristiques du secteur.
• Possibilité d’une vente en bloc.

Cinquième étape : vérifier la représentativité

• Vente libre.
• Absence d’anomalie manifeste.
• Marché comparable.
• Consistance suffisamment connue.
• Date pertinente.

Qu’est-ce que Patrim ?

Patrim, accessible depuis l’espace Finances publiques sous le service de recherche de transactions immobilières, permet à une personne physique de rechercher des mutations à titre onéreux comparables.

Le service peut être utilisé notamment dans le cadre :

• D’une vente ou d’un achat.
• D’une succession.
• D’une donation.
• De l’IFI.
• D’un contrôle fiscal.
• D’une expropriation.

Il restitue des ventes selon une période, un périmètre géographique et des caractéristiques choisies. Les informations sont réservées à l’usage personnel du demandeur.

Quels critères peuvent être utilisés ?

La réglementation prévoit notamment :

• Type de bien.
• Superficie.
• Périmètre.
• Période.
• Prix total ou prix par surface.
• Année de construction.
• Matériaux.
• Nombre de niveaux.
• Nombre de pièces.
• Étage.
• Ascenseur.
• Situation locative.
• Dépendances.
• Surface du terrain.

Quelle différence avec DVF ?

DVF :

• Open data.
• Accessible sans espace fiscal personnel.
• Données brutes ou cartographiées.
• Biens bâtis et non bâtis.
• Nécessité de retraiter les mutations complexes.

Patrim :

• Accès authentifié.
• Recherche orientée vers l’évaluation d’un bien.
• Critères de sélection plus directement comparatifs.
• Usage personnel encadré.
• Résultats organisés sous forme de tableau.

Les deux outils peuvent être complémentaires.

Patrim donne-t-il la valeur du bien ?

Non.

Le service indique lui-même que l’évaluation précise doit tenir compte des caractéristiques propres du bien et peut nécessiter le conseil d’un professionnel.

Les résultats ne remplacent pas l’analyse :

• De l’état.
• De la micro-localisation.
• De l’occupation.
• Des travaux.
• Des nuisances.
• Des pathologies.
• Des servitudes.
• Des équipements.
• De la performance énergétique.
• Des conditions de la transaction.

La sélection automatique de biens de type et de surface similaires ne garantit pas qu’ils soient économiquement équivalents.

Quelles données locales peuvent compléter les transactions ?

L’analyse peut être complétée par :

• Données démographiques.
• Évolution du nombre de ménages.
• Emploi.
• Revenus.
• Construction neuve.
• Vacance.
• Parc locatif.
• Projets urbains.
• Transports.
• Équipements.
• Permis de construire.
• Risques.
• Loyers.
• Fiscalité locale.

Sources possibles

• Insee.
• Collectivités.
• Observatoires locaux.
• Services d’urbanisme.
• Établissements publics fonciers.
• Agences départementales.
• Chambres notariales.
• SDES et DREAL pour le logement neuf.
• Données ouvertes des collectivités.
• Documents de planification.

Pour le logement neuf, l’enquête sur la commercialisation des logements neufs suit notamment les mises en vente, les réservations, le stock disponible, les prix et les délais d’écoulement.

Pourquoi faut-il être prudent ?

Une donnée locale peut porter sur :

• L’ensemble des logements.
• Seulement l’ancien.
• Seulement le neuf.
• Les appartements.
• Les maisons.
• Une année glissante.
• Un trimestre.
• Une zone géographique étendue.

Le périmètre statistique doit toujours être identifié avant d’utiliser le résultat.

Comment choisir la période de recherche ?

La période doit rester aussi proche que possible de la date de valeur.

Marché actif et homogène

Une période courte peut suffire :

• Quelques mois.
• Un ou deux trimestres.
• Une année.

Marché peu actif ou bien atypique

Il peut être nécessaire de rechercher sur :

• Deux ans.
• Trois ans.
• La totalité des cinq années disponibles.
• Un territoire plus large.

Quels risques avec des références anciennes ?

• Changement de prix.
• Modification des taux.
• Évolution du quartier.
• Nouvelles réglementations.
• Changement de demande.
• Travaux sur le comparable.
• Modification de l’environnement.

Plus la vente est ancienne, plus l’ajustement temporel doit être justifié.

Pourquoi faut-il indiquer la date de chaque référence ?

Le rapport doit préciser, pour chaque transaction :

• La date.
• La source.
• La localisation.
• Le prix.
• Les caractéristiques disponibles.
• L’éventuelle correction temporelle.

La date permet de déterminer si la référence appartient :

• À la même phase de marché.
• À une période de hausse.
• À une période de baisse.
• À une période de blocage.
• À un marché antérieur à un événement local.

Une vente ancienne peut rester pertinente sur le plan qualitatif, mais son prix doit être replacé dans son contexte.

Quelle date figure dans les bases de transactions ?

Les bases restituent généralement la date de la mutation ou de l’acte enregistré.

Cette date ne correspond pas toujours exactement au moment où :

• Le bien a été mis en vente.
• L’offre a été acceptée.
• Le prix a été négocié.
• L’avant-contrat a été signé.

Le contexte de marché ayant influencé le prix peut donc être légèrement antérieur à la date de l’acte définitif.

Cette différence devient importante lorsque le marché évolue rapidement.

Comment corriger une vente à la date de valeur ?

Une vente comparable antérieure peut être ajustée à l’aide d’un indice adapté.

Formule indicative

Prix corrigé à la date de valeur = prix de la vente comparable × indice à la date de valeur ÷ indice à la date de la vente.

Exemple

• Prix du comparable en janvier 2025 : 300 000 €.
• Indice du segment en janvier 2025 : 100.
• Indice à la date de valeur : 103.

Prix corrigé indicatif : 300 000 € × 103 ÷ 100 = 309 000 €.

Cette correction n’est pertinente que si l’indice correspond suffisamment :

• Au territoire.
• Au type de bien.
• Au segment.
• À la période.

Les indices Notaires-Insee mesurent une évolution à qualité constante à partir des transactions contenues dans les bases notariales.

Peut-on appliquer un indice national à une rue ?

Avec prudence.

Un indice national ou régional peut fournir une tendance générale, mais il peut masquer :

• Une évolution différente des maisons et des appartements.
• Une différence entre ville et zone rurale.
• Une micro-tendance de quartier.
• La rareté d’un segment.
• Une rupture locale.

Hiérarchie souhaitable

• Indice du micro-marché ou de la ville.
• Indice du segment départemental.
• Indice régional.
• Indice national.
• Appréciation qualitative en l’absence de donnée adaptée.

Plus l’indice est éloigné du bien, plus l’ajustement doit être présenté comme indicatif.

La correction temporelle est-elle toujours nécessaire ?

Non.

Elle peut être inutile lorsque :

• La vente est très proche de la date de valeur.
• Le marché est stable.
• Les différences entre les biens sont plus importantes que l’évolution temporelle.
• Plusieurs ventes contemporaines permettent de conclure directement.

Elle devient utile lorsque :

• Les références couvrent plusieurs années.
• Le marché a fortement évolué.
• Le nombre de ventes récentes est insuffisant.
• Une valeur rétrospective est recherchée.

Risque de double correction

Il ne faut pas :

• Actualiser mathématiquement une référence.
• Puis appliquer une seconde correction globale correspondant à la même évolution.

Toutes les corrections doivent être identifiées et non cumulées sans justification.

Comment analyser les différences entre le comparable et le bien ?

Les corrections peuvent porter sur plusieurs familles de critères.

Localisation

• Rue.
• Quartier.
• Transports.
• Nuisances.
• Vue.
• Environnement.

Caractéristiques physiques

• Surface.
• Terrain.
• Étage.
• Ascenseur.
• Stationnement.
• Dépendances.
• Orientation.
• Distribution.

État technique

• Entretien.
• Toiture.
• Structure.
• Humidité.
• Équipements.
• Rénovation.
• Performance énergétique.

Situation juridique

• Occupation.
• Bail.
• Servitude.
• Extension non régularisée.
• Copropriété.
• Travaux votés.
• Procédure.

Conditions économiques

• Date.
• Vente libre ou contrainte.
• Nombre de biens vendus ensemble.
• Travaux à la charge de l’acquéreur.
• Situation particulière des parties.

Comment formaliser les comparables ?

Un tableau doit permettre de comprendre le raisonnement.

Référence	Date	Type	Surface	Terrain	Prix	Prix unitaire	Différences principales
Vente A	12/2025	Maison	128 m²	520 m²	410 000 €	3 203 €/m²	Rénovée, terrain plus petit
Vente B	02/2026	Maison	142 m²	780 m²	425 000 €	2 993 €/m²	État proche, rue plus passante
Vente C	04/2026	Maison	135 m²	650 m²	440 000 €	3 259 €/m²	Garage double, meilleur DPE

Le rapport doit ensuite expliquer :

• Quelles références sont les plus fiables.
• Quelles différences justifient une correction.
• Quelle plage unitaire est retenue.
• Pourquoi certaines ventes ont été écartées.

Faut-il appliquer un pourcentage à chaque caractéristique ?

Pas nécessairement.

Certaines différences peuvent être quantifiées avec une précision raisonnable :

• Garage vendu séparément.
• Coût de travaux documenté.
• Surface supplémentaire.
• Loyer.
• Charge votée.

D’autres restent principalement qualitatives :

• Vue.
• Calme.
• Architecture.
• Qualité de distribution.
• Agrément du terrain.
• Réputation de la rue.

Une série de pourcentages très précis peut donner une illusion de rigueur.

Il est souvent préférable :

• De classer les références.
• De définir une plage.
• De privilégier les plus proches.
• D’expliquer l’ajustement global.

Comment traiter une référence présentant des travaux ?

Il faut rechercher :

• L’état au jour de la vente.
• Les travaux nécessaires.
• Les travaux réalisés ensuite.
• Leur coût.
• Leur nature.
• Leur influence sur la valeur.

Comparable rénové

Sa valeur doit être corrigée si le bien expertisé nécessite :

• Une rénovation.
• Une réparation.
• Une mise en conformité.
• Un traitement de pathologies.

Comparable à rénover

Il peut être très utile pour évaluer un bien présentant un état similaire.

Il ne faut toutefois pas supposer que deux rénovations auront le même coût.

Pourquoi ne pas déduire mécaniquement le coût des travaux ?

Parce que la différence de valeur comprend aussi :

• La durée du chantier.
• L’incertitude.
• Les risques.
• L’organisation.
• Les frais annexes.
• La marge de négociation.
• L’amélioration finale.

Comment traiter les biens atypiques ?

Un bien atypique peut présenter :

• Une architecture particulière.
• Une très grande surface.
• Un terrain exceptionnel.
• Des dépendances importantes.
• Un usage spécialisé.
• Une localisation rare.
• Un état très dégradé.
• Des droits complexes.

Méthode possible

• Rechercher des références locales imparfaites.
• Élargir géographiquement.
• Analyser un segment plus large.
• Utiliser plusieurs méthodes.
• Valoriser séparément certains éléments.
• Élargir la fourchette.
• Expliquer les limites.

L’absence de comparable parfaitement identique ne dispense pas de rechercher des références.

Elle impose une argumentation plus détaillée.

Comment analyser un marché avec peu de transactions ?

Un faible volume peut correspondre :

• À une petite commune.
• À un segment rare.
• À un marché bloqué.
• À une forte conservation patrimoniale.
• À une période de crise.
• À un produit atypique.

Précautions

• Élargir progressivement la période.
• Élargir le territoire avec prudence.
• Rechercher des biens substituables.
• Analyser les annonces.
• Interroger les acteurs locaux.
• Utiliser plusieurs méthodes.
• Présenter une fourchette plus large.
• Expliquer le niveau d’incertitude.

Ce qu’il ne faut pas faire

• Utiliser une seule vente comme vérité absolue.
• Retenir une commune éloignée sans justification.
• Appliquer une moyenne départementale.
• Masquer l’absence de données.
• Présenter une précision excessive.

Comment traiter un marché en évolution rapide ?

Dans un marché changeant, il faut privilégier :

• Références très récentes.
• Ventes dont le contexte est connu.
• Annonces actualisées.
• Évolution des stocks.
• Variation des délais.
• Taux de négociation.
• Conditions de financement.
• Indicateurs locaux.

Signes de retournement

• Augmentation des annonces.
• Baisse des transactions.
• Allongement des délais.
• Diminutions fréquentes des prix.
• Refus de financement.
• Écart croissant entre prix affichés et prix signés.

Signes de reprise

• Hausse des volumes.
• Baisse des délais.
• Réduction du stock.
• Stabilisation des prix.
• Retour des acquéreurs.
• Meilleure absorption des biens.

L’expert ne doit pas extrapoler une tendance sur quelques semaines sans données suffisantes.

Quelle place donner aux informations des professionnels locaux ?

Les agents immobiliers, notaires, gestionnaires, promoteurs et autres acteurs peuvent apporter des informations sur :

• La demande.
• Les délais.
• Les négociations.
• Les biens invendus.
• Les attentes des acquéreurs.
• Les projets locaux.
• Les particularités d’une résidence.

Ces informations doivent être :

• Recoupées.
• Datées.
• Distinguées des données de transaction.
• Utilisées comme éléments qualitatifs.

L’opinion d’un professionnel ne remplace pas les ventes réalisées.

Plusieurs témoignages convergents peuvent néanmoins aider à comprendre une variation non visible dans des données encore anciennes.

Comment analyser les prix médians et moyens ?

Prix moyen

Il correspond à la somme des prix divisée par le nombre de transactions.

Il peut être influencé par :

• Une vente exceptionnelle.
• Un grand nombre de petites surfaces.
• Une modification de la composition des ventes.

Prix médian

Il sépare les transactions en deux groupes égaux :

• 50 % en dessous.
• 50 % au-dessus.

Il est généralement moins sensible aux valeurs extrêmes.

Ces indicateurs donnent-ils la valeur du bien ?

Non.

Ils décrivent un marché ou un échantillon.

Ils ne tiennent pas nécessairement compte :

• De l’état.
• De la rue.
• Du terrain.
• Des travaux.
• Des pathologies.
• De l’occupation.
• Des annexes.
• De la vue.

Un prix médian constitue un repère, non une conclusion expertale.

Comment analyser le prix au mètre carré ?

Le prix au mètre carré est utile pour comparer certains logements, mais il comporte des limites.

Il peut varier selon la surface

Les petites surfaces présentent souvent un prix unitaire différent des grandes surfaces.

Il dépend de la définition de la surface

• Habitable.
• Privative.
• Utile.
• Pondérée.
• Réelle bâtie.

Il ne valorise pas directement certains éléments

• Terrain.
• Garage.
• Terrasse.
• Cave.
• Dépendance.
• Vue.
• Droit de construire.

Il peut être trompeur pour une mutation complexe

Une valeur comprenant plusieurs locaux ou parcelles ne doit pas être rapportée à la seule surface du logement.

L’expert doit toujours vérifier le numérateur et le dénominateur utilisés.

Comment hiérarchiser les sources ?

Premier niveau : transactions vérifiées

• Actes.
• Bases notariales.
• DVF.
• Patrim.
• Transactions connues précisément.

Deuxième niveau : statistiques de marché

• Indices Notaires-Insee.
• Prix médians.
• Volumes.
• Observatoires locaux.
• Statistiques du neuf.

Troisième niveau : offre actuelle

• Annonces.
• Mandats.
• Biens concurrents.
• Programmes neufs.
• Prix demandés.

Quatrième niveau : informations qualitatives

• Professionnels locaux.
• Vendeurs.
• Acquéreurs.
• Gestionnaires.
• Acteurs publics.

La conclusion doit reposer en priorité sur les sources les plus directement reliées à des transactions réelles et comparables.

Quelles références faut-il écarter ?

Vente non représentative

• Vente familiale.
• Vente entre sociétés liées.
• Adjudication atypique.
• Transaction forcée.
• Prix comportant une contrepartie inconnue.

Mutation complexe

• Plusieurs immeubles.
• Parcelles dispersées.
• Locaux professionnels et habitation.
• Vente en bloc.
• Démembrement.

Comparable insuffisamment proche

• Quartier différent.
• Typologie différente.
• Surface très différente.
• Usage différent.
• Situation juridique différente.

Donnée incohérente

• Surface impossible.
• Prix manifestement incomplet.
• Localisation erronée.
• Nature de bien incompatible.
• Doublon non résolu.

Une référence écartée peut être conservée dans les annexes pour expliquer pourquoi elle n’a pas été retenue.

Combien de comparables faut-il utiliser ?

Il n’existe pas de nombre fixe applicable à tous les biens.

L’objectif est de disposer d’un échantillon :

• Suffisamment nombreux.
• Récent.
• Homogène.
• Vérifiable.
• Représentatif.

Quelques références très proches

Elles peuvent être plus utiles qu’un grand nombre de ventes éloignées.

Nombreuses références

Elles permettent :

• D’identifier la dispersion.
• De repérer les valeurs atypiques.
• De construire une fourchette.
• De mieux comprendre la tendance.

Le rapport doit privilégier la qualité de la sélection plutôt que l’accumulation de données.

Comment conclure l’analyse de marché ?

La conclusion doit présenter :

• Le périmètre étudié.
• Le segment.
• La période.
• Le niveau de l’offre.
• La demande.
• Le volume.
• Les tendances.
• Les délais.
• La concurrence.
• La plage de prix observée.
• Les références principales.
• Les incertitudes.

Exemple de formulation

Le marché des maisons familiales de 120 à 160 m² disposant d’un terrain et d’un stationnement demeure actif dans le secteur étudié. Les ventes récentes se situent principalement entre 2 900 et 3 300 euros par mètre carré de surface habitable, avant prise en compte individualisée du terrain, des dépendances et de l’état. Les biens rénovés se commercialisent plus rapidement que ceux nécessitant des travaux importants. La présence de fissures non diagnostiquées place le bien expertisé dans la partie basse du segment et élargit la marge d’incertitude.

Quel tableau de synthèse utiliser ?

Indicateur	Constat	Incidence sur l’évaluation
Périmètre	Microquartier et communes limitrophes comparables	Recherche ciblée
Segment	Maisons familiales de 120 à 160 m²	Exclusion des petites maisons
Transactions	Volume modéré	Fourchette prudente
Tendance des prix	Stabilité	Correction temporelle limitée
Offre actuelle	Plusieurs biens à rénover	Concurrence importante
Délai	Allongement constaté	Négociation probable
Prix affichés	Supérieurs aux ventes	Ne pas les retenir directement
Pathologies	Fissures présentes	Décote et aléa
DPE	Classe F	Travaux et clientèle réduite

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Définir le marché par un rayon automatique

Le périmètre doit correspondre à la réalité économique.

Mélanger les segments

Maison, appartement, terrain et immeuble de rapport ne sont pas interchangeables.

Utiliser uniquement une moyenne au mètre carré

Elle ne reflète pas les caractéristiques propres du bien.

Confondre offre et demande

Un grand nombre d’annonces ne démontre pas une forte demande.

Confondre prix affiché et prix signé

Une annonce constitue une attente, pas une transaction.

Compter plusieurs fois le même bien

Les annonces diffusées par plusieurs agences doivent être dédoublonnées.

Ignorer les honoraires

Les prix doivent être comparés sur une base homogène.

Utiliser DVF sans examiner la mutation

La valeur peut concerner plusieurs parcelles ou plusieurs locaux.

Assimiler la surface DVF à la surface habitable

Les définitions peuvent être différentes.

Supposer que Patrim fournit directement la valeur

Les caractéristiques propres du bien restent à analyser.

Utiliser des références trop anciennes sans correction

L’évolution du marché doit être prise en compte.

Appliquer un indice national à un micro-marché sans réserve

L’indice doit correspondre autant que possible au segment.

Corriger deux fois la même évolution

Les ajustements ne doivent pas se cumuler artificiellement.

Retenir une seule transaction

Une vente isolée peut être atypique.

Ignorer le volume

Une variation de prix fondée sur peu de ventes peut être fragile.

Ne pas dater les données

Le lecteur doit connaître la période de référence.

Présenter une précision excessive

Le marché immobilier ne permet pas toujours une conclusion à l’euro près.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment :

• Définir le marché local.
• Identifier le segment comparable.
• Analyser l’offre et la demande.
• Étudier le volume des transactions.
• Examiner les tendances.
• Apprécier les délais.
• Recenser les biens concurrents.
• Rechercher les ventes réalisées.
• Analyser les annonces.
• Consulter les bases notariales.
• Exploiter DVF.
• Analyser les résultats Patrim transmis.
• Sélectionner les références.
• Écarter les mutations non représentatives.
• Corriger les différences temporelles.
• Ajuster les caractéristiques.
• Établir une fourchette.
• Justifier la valeur retenue.

Il ne peut pas :

• Garantir l’exhaustivité immédiate des bases.
• Connaître toutes les conditions privées d’une vente.
• Déduire automatiquement l’état du bien à partir de DVF.
• Garantir le délai futur de commercialisation.
• Prévoir avec certitude l’évolution du marché.
• Présenter un prix affiché comme une vente.
• Appliquer sans réserve un indice trop général.
• Garantir que le prix expertisé sera obtenu.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• Définir le périmètre de marché.
• Analyser la micro-localisation.
• Identifier les biens substituables.
• Rechercher les transactions.
• Exploiter les données DVF.
• Analyser les résultats Patrim communiqués.
• Étudier les statistiques notariales.
• Examiner les prix médians et les indices.
• Rechercher les biens concurrents.
• Dédoublonner les annonces.
• Distinguer prix affichés et prix vendus.
• Analyser les délais apparents.
• Étudier le volume des ventes.
• Sélectionner les comparables.
• Vérifier les mutations complexes.
• Corriger les références selon leur date.
• Ajuster l’état, les travaux et les pathologies.
• Établir une fourchette de valeur.
• Présenter un tableau argumenté.
• Expliquer les limites des données.

Cette intervention ne constitue pas :

• Une garantie de vente.
• Une prévision certaine du marché.
• Un mandat de commercialisation.
• Une certification de toutes les données publiques.
• Une garantie sur l’état des biens comparables.
• Une validation des conditions privées des transactions.
• Une décision fiscale ou judiciaire.
• Une promesse d’obtenir le prix retenu.

Checklist de définition du marché

• Commune.
• Quartier.
• Rue.
• Secteurs substituables.
• Transports.
• Services.
• Nuisances.
• Risques.
• Niveau de prix.
• Clientèle.

Checklist du segment comparable

• Type de bien.
• Usage.
• Ancien ou neuf.
• Libre ou occupé.
• Surface.
• Nombre de pièces.
• Terrain.
• Dépendances.
• État.
• Standing.
• DPE.
• Potentiel.

Checklist des sources

• Bases notariales.
• Indices Notaires-Insee.
• DVF.
• Patrim.
• Actes connus.
• Annonces.
• Observatoires locaux.
• Insee.
• SDES.
• Données des collectivités.
• Professionnels locaux.
• Historique de commercialisation.

Checklist d’une référence DVF ou Patrim

• Date.
• Adresse.
• Parcelle.
• Type de mutation.
• Valeur foncière.
• Nombre de locaux.
• Surface.
• Terrain.
• Dépendances.
• Vente en bloc.
• État supposé.
• Occupation.
• Représentativité.

Checklist des ajustements

• Date.
• Localisation.
• Surface.
• Terrain.
• État.
• Travaux.
• Pathologies.
• Distribution.
• Stationnement.
• Dépendances.
• Vue.
• Nuisances.
• DPE.
• Occupation.
• Situation juridique.

À retenir

L’analyse du marché immobilier doit être :

• Locale.
• Segmentée.
• Datée.
• Documentée.
• Corrigée.
• Expliquée.

Le marché local ne correspond pas nécessairement aux limites d’une commune.

Le segment comparable doit réunir des biens répondant à une clientèle et à un usage proches.

L’offre, la demande, le volume des transactions et les délais doivent être analysés conjointement. Une hausse des prix accompagnée d’une forte baisse des ventes ne traduit pas la même situation qu’une hausse soutenue par un marché liquide.

Les ventes réalisées constituent généralement des références plus solides que les annonces en cours.

Les annonces restent utiles pour étudier :

• La concurrence.
• Les prix demandés.
• La durée de commercialisation.
• Les baisses de prix.
• Le stock disponible.

Les bases DVF et Patrim permettent de consulter des transactions immobilières, mais elles ne déterminent pas directement la valeur du bien.

DVF doit être analysée avec prudence, notamment lorsque la mutation comprend :

• Plusieurs parcelles.
• Plusieurs locaux.
• Des dépendances.
• Des usages différents.
• Des surfaces incomplètement renseignées.

Patrim permet de rechercher des mutations selon plusieurs critères, mais le résultat doit toujours être corrigé selon les caractéristiques propres du bien évalué.

La date de chaque référence doit être indiquée.

Lorsque la vente comparable est éloignée de la date de valeur, une correction temporelle peut être appliquée à partir d’un indice adapté. Cette correction doit correspondre autant que possible :

• Au même territoire.
• Au même type de bien.
• Au même segment.
• À la même phase de marché.

Enfin, le rapport doit expliquer :

• Pourquoi chaque comparable a été retenu.
• Quelles différences ont été identifiées.
• Quelles corrections ont été appliquées.
• Quelles références ont été écartées.
• Quel niveau d’incertitude subsiste.

Sources principales

• Direction générale des finances publiques, base DVF. Transactions immobilières issues des actes notariés et des informations cadastrales, période de cinq ans, périmètre géographique et mise à jour semestrielle.
• Livre des procédures fiscales, articles L. 107 B et R. 107 B-1. Accès à Patrim, finalités autorisées, informations communicables et critères de recherche des biens comparables.
• Impots.gouv.fr, service de recherche de transactions immobilières. Utilisation de Patrim dans le cadre d’une vente, d’un achat, d’une succession, d’une donation, de l’IFI, d’un contrôle ou d’une expropriation, et nécessité de tenir compte des caractéristiques propres du bien.
• Insee, indices des prix des logements. Indices Notaires-Insee des logements anciens, données issues des bases notariales, prix net vendeur et mesure de l’évolution à qualité constante.
• Insee, volumes de transactions de logements anciens. Suivi des transactions cumulées sur douze mois et caractère révisable des données récentes.
• Notaires de France, méthode par comparaison. Utilisation de transactions portant sur des biens similaires ou approchants et complément possible par l’analyse de l’offre et de la demande.
• Notaires de France, prix immobiliers. Prix médians établis à partir des bases notariales et distinction entre médiane et moyenne.
• Service des données et études statistiques, enquête ECLN. Mises en vente, réservations, stocks, prix et délais d’écoulement du marché des logements neufs.

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