L’analyse juridique et administrative complète l’inspection technique et l’étude du marché.

Un immeuble techniquement sain peut présenter une valeur réduite en raison :

  • D’un droit de propriété incomplet.
  • D’une indivision conflictuelle.
  • D’un usufruit.
  • D’un bail contraignant.
  • D’une servitude.
  • D’une extension non régularisée.
  • D’une destination incompatible avec l’usage envisagé.
  • De travaux de copropriété importants.
  • D’une procédure en cours.
  • D’un risque naturel.
  • D’un droit de préemption.
  • D’une restriction de constructibilité.

Inversement, certains droits peuvent renforcer la valeur :

  • Droit de passage utile.
  • Accès à une cour.
  • Jouissance exclusive d’un jardin.
  • Droit de construire.
  • Division parcellaire réalisable.
  • Destination autorisant un usage recherché.
  • Potentiel d’extension.
  • Autorisation administrative déjà obtenue.

L’expert en valeur vénale doit donc déterminer :

  • Ce qui appartient réellement au propriétaire.
  • Quels droits sont évalués.
  • Qui occupe le bien.
  • Quelles limitations s’y appliquent.
  • Quels projets sont juridiquement réalisables.
  • Quelles incertitudes doivent être intégrées dans la valeur.

Cette analyse ne remplace toutefois pas les vérifications du notaire, de l’avocat, du géomètre-expert, du service d’urbanisme ou de tout autre professionnel compétent.

Laurent Hojan

Dernière mise à jour le 28 juillet 2026

Sommaire

Pourquoi analyser la situation juridique du bien ?

La valeur vénale porte sur un bien ou un droit précisément identifié.

Il ne suffit donc pas de connaître :

  • L’adresse.
  • La surface.
  • L’état du bâtiment.
  • Les prix du quartier.

Il faut également déterminer :

  • La nature du droit détenu.
  • Le nombre de propriétaires.
  • Les pouvoirs de chacun.
  • L’état d’occupation.
  • Les servitudes.
  • Les restrictions d’usage.
  • La régularité des constructions.
  • Les obligations de copropriété.
  • Les procédures en cours.
  • Les limitations administratives.

Le Code civil définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses, sous réserve des usages interdits par les lois et règlements. Le droit de propriété n’est donc jamais totalement indépendant des règles d’urbanisme, des servitudes, des baux, de la copropriété ou des réglementations de sécurité.

Quels documents faut-il examiner ?

Propriété

  • Titre de propriété.
  • Attestation immobilière.
  • Acte de donation.
  • Acte de partage.
  • État hypothécaire si nécessaire.
  • Origine de propriété.
  • Références cadastrales.
  • Actes modificatifs.

Droits particuliers

  • Convention d’indivision.
  • Acte de démembrement.
  • Donation avec réserve d’usufruit.
  • Droit d’usage ou d’habitation.
  • Convention de jouissance.
  • Servitudes.
  • Mandat.

Occupation

  • Bail.
  • Avenants.
  • Convention d’occupation.
  • État des lieux.
  • Congé.
  • Procédure d’expulsion.
  • Indemnité d’occupation.
  • Convention entre indivisaires.

Urbanisme

  • Plan local d’urbanisme.
  • Certificat d’urbanisme.
  • Permis de construire.
  • Déclaration préalable.
  • Plans autorisés.
  • Permis modificatif.
  • Déclaration d’achèvement.
  • Attestation de non-contestation de la conformité.
  • Autorisation de division.
  • Autorisation de changement de destination.

Copropriété

  • Règlement de copropriété.
  • État descriptif de division.
  • Modificatifs.
  • Procès-verbaux d’assemblée générale.
  • Travaux votés.
  • Appels de fonds.
  • Procédures.
  • Droits de jouissance.

Environnement administratif

  • État des risques.
  • Servitudes d’utilité publique.
  • Plans de prévention.
  • Droit de préemption.
  • Emplacement réservé.
  • Règles de constructibilité.
  • Secteur patrimonial.
  • Obligations de débroussaillement.
  • Informations sur les sols.
  • Recul du trait de côte.

Comment vérifier la propriété ?

Le titre doit permettre d’identifier :

  • Le propriétaire.
  • Le mode d’acquisition.
  • Le droit acquis.
  • Les parcelles.
  • Les lots.
  • Les dépendances.
  • Les servitudes déclarées.
  • Les éventuels démembrements.

Le cadastre prouve-t-il la propriété ?

Non.

Le cadastre constitue principalement un outil administratif et fiscal. Les limites représentées ne remplacent ni le titre, ni un plan de bornage, ni les renseignements de la publicité foncière.

Pourquoi vérifier l’origine de propriété ?

Elle peut révéler :

  • Une donation.
  • Un partage.
  • Une indivision.
  • Une servitude ancienne.
  • Une division parcellaire.
  • Une condition particulière.
  • Une restriction conventionnelle.
  • Un droit réservé à un ancien propriétaire.

L’occupation suffit-elle à prouver la propriété ?

Non.

Une personne peut occuper un bien en qualité :

  • De propriétaire.
  • D’usufruitier.
  • De locataire.
  • D’occupant à titre gratuit.
  • D’indivisaire.
  • De bénéficiaire d’un droit d’usage.
  • D’occupant sans titre.

L’identité de l’occupant doit donc être distinguée de celle du propriétaire.

Quelles conséquences peut avoir une propriété incertaine ?

Une incertitude peut porter sur :

  • La parcelle exacte.
  • Une bande de terrain.
  • Un chemin.
  • Un garage.
  • Une cave.
  • Des combles.
  • Une dépendance.
  • Une cour.
  • Une place de stationnement.
  • Une limite séparative.

Elle peut entraîner :

  • Une difficulté de vente.
  • Une demande de régularisation.
  • Un retard dans la transaction.
  • Un risque contentieux.
  • Une limitation du financement.
  • Une baisse de valeur.
  • Un élargissement de la fourchette d’évaluation.

Exemple

Une maison est commercialisée avec un accès automobile situé sur une bande cadastrée au nom d’un voisin.

Avant de valoriser cet accès comme un élément définitivement acquis, il faut rechercher :

  • Un titre.
  • Une servitude.
  • Une convention.
  • Un acte de vente.
  • Une décision judiciaire.
  • Les conditions réelles d’usage.

Comment analyser une indivision ?

L’indivision existe lorsque plusieurs personnes disposent ensemble de droits de même nature sur un même bien, sans division matérielle de celui-ci.

Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite du bien, par exemple :

  • Moitié.
  • Tiers.
  • Quart.
  • Autre proportion prévue par l’acte.

Nul ne peut en principe être contraint à demeurer dans l’indivision, sous réserve d’un sursis prévu par une convention ou une décision de justice.

Quels documents demander ?

  • Titre.
  • Quotes-parts.
  • Convention d’indivision.
  • Décision de justice.
  • Mandat de gestion.
  • Comptes de l’indivision.
  • Convention d’occupation.
  • Demandes de partage.
  • Actes de procédure.
  • Projets de vente.

Pourquoi l’indivision peut-elle influencer la valeur ?

Elle peut affecter :

  • La liberté de vendre.
  • Les délais de décision.
  • La gestion.
  • La réalisation de travaux.
  • La possibilité de louer.
  • La disponibilité du bien.
  • La liquidité d’une quote-part isolée.
  • Le risque de partage judiciaire.

Qui peut décider dans une indivision ?

Les règles varient selon la nature de l’acte.

Les indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits peuvent notamment accomplir certains actes d’administration et conclure ou renouveler plusieurs catégories de baux. Les actes de disposition et les actes ne relevant pas de l’exploitation normale exigent en principe l’accord de tous les indivisaires, sous réserve des mécanismes judiciaires prévus par la loi.

Exemples d’actes d’administration

  • Entretien courant.
  • Gestion habituelle.
  • Paiement des charges.
  • Conclusion de certains baux.
  • Organisation de travaux de conservation.

Exemples d’actes de disposition

  • Vente du bien.
  • Donation.
  • Constitution de certains droits réels.
  • Opération modifiant profondément la consistance.
  • Hypothèque, selon les circonstances.

L’expert en valeur vénale ne doit pas conclure qu’un projet pourra être réalisé uniquement parce qu’un indivisaire y est favorable.

Comment traiter l’occupation privative par un indivisaire ?

Un indivisaire peut occuper seul le bien.

Cette occupation doit être analysée au regard :

  • De l’accord des autres indivisaires.
  • D’une convention.
  • D’une décision judiciaire.
  • De l’existence d’une indemnité.
  • De la possibilité de libération.

L’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Cette indemnité diminue-t-elle la valeur vénale ?

Pas directement.

Il faut distinguer :

  • La valeur immobilière du bien.
  • Les comptes entre indivisaires.
  • L’indemnité d’occupation.
  • Les créances de travaux.
  • Les charges.
  • Les droits de chaque partie.

Cependant, une occupation difficile à faire cesser peut influencer le délai et les conditions d’une vente.

Une quote-part indivise vaut-elle son pourcentage de la valeur totale ?

Pas nécessairement dans toutes les situations.

Il faut distinguer :

Partage entre indivisaires

La valeur totale du bien sert généralement de base à la répartition des droits et au calcul d’une éventuelle soulte.

Vente isolée d’une quote-part à un tiers

Une quote-part minoritaire peut être moins facilement commercialisable en raison :

  • De l’absence de contrôle.
  • De la difficulté d’usage.
  • Du risque de conflit.
  • De l’incertitude sur la sortie.
  • Du faible nombre d’acquéreurs.

Une éventuelle décote doit être justifiée et ne doit pas être appliquée mécaniquement.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement sépare principalement :

  • L’usufruit.
  • La nue-propriété.

L’usufruitier dispose du droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits, à charge d’en conserver la substance. Le nu-propriétaire conserve la propriété dépourvue de la jouissance immédiate.

Situations fréquentes

  • Donation avec réserve d’usufruit.
  • Succession.
  • Protection du conjoint.
  • Transmission patrimoniale.
  • Acquisition démembrée.
  • Démembrement temporaire.

Quels documents examiner ?

  • Acte constitutif.
  • Identité de l’usufruitier.
  • Durée.
  • Âge de l’usufruitier en cas d’usufruit viager.
  • Répartition des charges.
  • Baux conclus.
  • Travaux.
  • Conventions particulières.
  • Droit d’usage éventuel.
  • Clauses d’extinction.

Comment le démembrement influence-t-il la valeur ?

Il faut distinguer :

  • La valeur de la pleine propriété.
  • La valeur de l’usufruit.
  • La valeur de la nue-propriété.
  • L’usage économique réel.
  • La durée prévisible ou contractuelle du démembrement.

Éléments à analyser

  • Usufruit viager ou temporaire.
  • Âge de l’usufruitier.
  • Revenus du bien.
  • Occupation personnelle.
  • État du bâtiment.
  • Charges supportées par chaque titulaire.
  • Travaux nécessaires.
  • Possibilité de location.
  • Durée restant à courir.
  • Liquidité du droit évalué.

Les barèmes fiscaux peuvent servir dans certains calculs fiscaux, mais ils ne constituent pas nécessairement une évaluation économique complète de la valeur de marché de chaque droit.

L’usufruitier peut-il louer seul le bien ?

L’usufruitier peut en principe jouir du bien et le donner à bail.

Cependant, certains baux présentent des règles particulières. Le Code civil encadre notamment les baux dépassant neuf ans et exige le concours du nu-propriétaire pour certains baux ruraux, commerciaux, industriels ou artisanaux, sauf autorisation judiciaire.

L’expert doit donc vérifier :

  • Qui a signé le bail.
  • La nature du bail.
  • Sa durée.
  • Sa date.
  • Les pouvoirs du signataire.
  • Son opposabilité au nu-propriétaire.
  • Son incidence sur la valeur.
titres de propriete indivision et demembrement

Comment analyser l’occupation du bien ?

L’occupation peut résulter :

  • Du propriétaire.
  • D’un indivisaire.
  • De l’usufruitier.
  • D’un locataire.
  • D’un occupant à titre gratuit.
  • D’un bénéficiaire d’un droit d’usage.
  • D’une convention précaire.
  • D’un occupant sans droit ni titre.

L’expertise doit préciser si la valeur est recherchée :

  • Libre.
  • Occupée.
  • Louée.
  • Sous hypothèse de libération.
  • Avec maintien de l’occupant.

Pourquoi cette qualification est-elle importante ?

Elle peut influencer :

  • Les acquéreurs potentiels.
  • La possibilité d’habiter immédiatement.
  • Les revenus.
  • Le délai de vente.
  • Les conditions de financement.
  • La décote éventuelle.
  • Les coûts de libération.
  • Le risque contentieux.

Comment analyser un bail ?

Le bail doit être étudié dans son intégralité.

Informations essentielles

  • Identité des parties.
  • Nature du bail.
  • Date de prise d’effet.
  • Durée.
  • Destination contractuelle.
  • Loyer.
  • Charges.
  • Révision.
  • Dépôt de garantie.
  • Travaux à la charge des parties.
  • Conditions de congé.
  • Droit au renouvellement.
  • Clause résolutoire.
  • Annexes louées.
  • Contentieux.

Types de baux pouvant être rencontrés

  • Bail d’habitation vide.
  • Bail meublé.
  • Bail mobilité.
  • Bail commercial.
  • Bail professionnel.
  • Bail rural.
  • Bail civil.
  • Bail emphytéotique.
  • Bail à construction.
  • Bail saisonnier.

Chaque type de bail peut avoir une incidence différente sur :

  • La durée d’occupation.
  • La liberté du propriétaire.
  • Le loyer.
  • Les travaux.
  • La valeur de revente.
  • Le profil de l’acquéreur.

Un bien loué vaut-il toujours moins cher ?

Non.

Un bien loué peut être recherché par un investisseur lorsqu’il présente :

  • Un loyer cohérent.
  • Un bon locataire.
  • Une durée adaptée.
  • Une rentabilité satisfaisante.
  • Peu de travaux.
  • Une faible vacance.

Une décote peut au contraire être justifiée lorsque :

  • Le loyer est très inférieur au marché.
  • La libération est lointaine.
  • Le bail est mal documenté.
  • Les impayés sont importants.
  • L’usage est contraignant.
  • Les travaux à la charge du bailleur sont lourds.
  • Un contentieux existe.

La décote ne doit pas être déterminée par un taux automatique.

Qu’est-ce qu’une convention d’occupation ?

Une convention d’occupation organise la jouissance d’un bien sans correspondre nécessairement à un bail classique.

Elle peut concerner :

  • Une occupation gratuite.
  • Une occupation temporaire.
  • Une mise à disposition familiale.
  • Un logement de fonction.
  • Une occupation précaire.
  • Une occupation entre indivisaires.
  • Une occupation dans l’attente d’une vente.
  • Une occupation après séparation.

Que faut-il vérifier ?

  • Identité des parties.
  • Date.
  • Durée.
  • Motif de l’occupation.
  • Redevance.
  • Charges.
  • Conditions de résiliation.
  • Restitution.
  • Travaux.
  • Éventuelle indemnité.

Pourquoi le titre donné au document ne suffit-il pas ?

Une convention intitulée « occupation précaire » peut, selon ses conditions réelles, faire l’objet d’une autre qualification juridique.

L’expert doit :

  • Décrire le document.
  • Exposer les effets économiques apparents.
  • Demander l’avis d’un avocat ou d’un notaire lorsque sa qualification est contestée.
  • Éviter de conclure seul à sa validité ou à son régime juridique définitif.

Comment analyser une occupation sans titre ?

Une occupation sans titre peut résulter :

  • De l’expiration d’un bail.
  • Du maintien d’un ancien propriétaire.
  • D’un conflit familial.
  • D’un refus de quitter les lieux.
  • D’une occupation illicite.
  • D’un contentieux successoral.

L’expert doit rechercher :

  • La date d’entrée.
  • L’origine de l’occupation.
  • Les courriers.
  • Les décisions judiciaires.
  • Les procédures engagées.
  • Les délais prévisibles.
  • L’état du bien.
  • Les indemnités éventuellement dues.

Une telle situation peut réduire :

  • La liquidité.
  • Le nombre d’acquéreurs.
  • La possibilité de visite.
  • La facilité de financement.
  • La valeur réalisable à court terme.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude est une charge imposée sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire différent.

L’immeuble qui supporte la charge est appelé fonds servant.

L’immeuble qui en bénéficie est appelé fonds dominant.

Exemples

  • Passage.
  • Canalisation.
  • Écoulement des eaux.
  • Puisage.
  • Vue.
  • Cour commune.
  • Accès à un réseau.
  • Interdiction de construire.
  • Limitation de hauteur.
  • Droit de stationnement selon le titre.

Où rechercher les servitudes ?

  • Titre actuel.
  • Actes antérieurs.
  • Publicité foncière.
  • Plan de bornage.
  • Convention.
  • Règlement de copropriété.
  • Cahier des charges.
  • Jugement.
  • État des lieux.
  • Constatation de l’usage.

Le cadastre suffit-il ?

Non.

Une servitude peut ne pas apparaître clairement sur le plan cadastral.

Une utilisation ancienne prouve-t-elle automatiquement une servitude ?

Non.

Il faut distinguer :

  • Tolérance.
  • Convention personnelle.
  • Servitude publiée.
  • Droit légal.
  • Prescription dans les cas où elle est juridiquement possible.
  • Situation de fait contestée.

L’expert doit signaler l’usage observé sans le transformer automatiquement en droit acquis.

Comment une servitude influence-t-elle la valeur ?

Servitude supportée par le bien

Elle peut réduire :

  • L’intimité.
  • La constructibilité.
  • La surface réellement utilisable.
  • Les possibilités de clôture.
  • Le stationnement.
  • La tranquillité.
  • Le potentiel de division.

Servitude bénéficiant au bien

Elle peut augmenter :

  • L’accessibilité.
  • La desserte.
  • La possibilité de construire.
  • L’accès aux réseaux.
  • L’usage d’une dépendance.
  • Le potentiel de commercialisation.

Incidence variable

La valeur dépend notamment :

  • Du tracé.
  • De la largeur.
  • De la fréquence d’usage.
  • Des véhicules autorisés.
  • De l’entretien.
  • De l’impact sur le projet.
  • Des conflits existants.

Comment analyser un droit de passage ?

Un propriétaire dont le terrain est enclavé ou ne dispose que d’une issue insuffisante peut réclamer un passage suffisant sur un fonds voisin, moyennant une indemnité proportionnée au dommage causé.

Questions à poser

  • Le terrain est-il réellement enclavé ?
  • Existe-t-il une autre sortie ?
  • Le passage est-il conventionnel ou légal ?
  • Son tracé est-il défini ?
  • Quelle est sa largeur ?
  • Autorise-t-il les véhicules ?
  • Permet-il le passage des réseaux ?
  • Qui l’entretient ?
  • Existe-t-il une indemnité ?
  • Fait-il l’objet d’un litige ?

Un passage piéton suffit-il pour valoriser un terrain comme constructible ?

Pas nécessairement.

Un projet peut nécessiter :

  • Un accès automobile.
  • Une largeur minimale.
  • Un accès des secours.
  • Le passage des réseaux.
  • Des conditions de visibilité.
  • Une autorisation de voirie.

L’existence abstraite d’un droit de passage ne garantit donc pas la faisabilité d’un projet immobilier.

servitude et droit de passage entre deux proprietes

Pourquoi analyser l’urbanisme ?

L’urbanisme détermine notamment :

  • Les usages autorisés.
  • Les constructions possibles.
  • Les extensions.
  • Les hauteurs.
  • Les implantations.
  • L’emprise au sol.
  • Le stationnement.
  • Les divisions.
  • Les protections patrimoniales.
  • Les restrictions liées aux risques.

Il peut donc modifier fortement :

  • La valeur actuelle.
  • Le potentiel du terrain.
  • Le coût d’une régularisation.
  • La valeur après travaux.
  • La profondeur du marché.

Quels documents d’urbanisme consulter ?

  • Plan local d’urbanisme.
  • Plan local d’urbanisme intercommunal.
  • Carte communale.
  • Règlement national d’urbanisme.
  • Règlement graphique.
  • Orientations d’aménagement.
  • Servitudes d’utilité publique.
  • Plan de prévention des risques.
  • Secteurs protégés.
  • Certificat d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme indique les dispositions applicables, les limitations administratives, les taxes et, dans sa forme opérationnelle, si un terrain peut accueillir une opération décrite dans la demande. Il ne constitue toutefois pas un permis de construire.

Qu’est-ce que la destination d’une construction ?

La destination correspond à la catégorie d’usage reconnue par le droit de l’urbanisme.

Le Code de l’urbanisme distingue actuellement cinq grandes destinations :

  • Exploitation agricole et forestière.
  • Habitation.
  • Commerce et activités de service.
  • Équipements d’intérêt collectif et services publics.
  • Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire.

Des sous-destinations précisent ces catégories.

Pourquoi la destination est-elle importante ?

Elle peut déterminer :

  • L’usage autorisé.
  • Les possibilités de location.
  • Les normes applicables.
  • Le stationnement exigé.
  • La réalisation de travaux.
  • La valeur du local.
  • La possibilité d’une transformation.

Exemple

Un local physiquement aménagé en logement ne doit pas être automatiquement valorisé comme habitation si sa destination administrative reste commerciale ou artisanale.

Quelle différence entre destination, usage réel et usage contractuel ?

Destination d’urbanisme

Elle résulte du droit de l’urbanisme et des autorisations.

Usage réel

Il correspond à l’activité effectivement exercée dans les lieux.

Destination contractuelle

Elle peut résulter :

  • Du bail.
  • Du règlement de copropriété.
  • D’un cahier des charges.
  • D’une convention.

Ces trois éléments peuvent être différents.

Exemple

Un appartement peut être :

  • Destiné à l’habitation en urbanisme.
  • Utilisé comme bureau.
  • Soumis à un règlement de copropriété interdisant certaines activités.
  • Loué par un bail professionnel.

L’expertise doit identifier ces différences et ne pas se limiter à l’état visuel.

Quel régime pour un changement de destination ?

Un changement entre les destinations définies par le Code de l’urbanisme doit généralement être précédé d’une déclaration préalable lorsqu’il n’est pas soumis à permis de construire.

Lorsque le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade, un permis de construire est requis.

Exemples

  • Commerce transformé en habitation.
  • Garage professionnel transformé en logement.
  • Bâtiment agricole transformé en hébergement.
  • Bureau transformé en commerce.
  • Entrepôt transformé en activité de service.

Quelles autres autorisations peuvent être nécessaires ?

  • Autorisation de copropriété.
  • Changement d’usage dans certaines communes.
  • Autorisation d’établissement recevant du public.
  • Autorisation patrimoniale.
  • Accord du bailleur.
  • Conformité aux règles de stationnement.
  • Travaux de mise aux normes.

Comment vérifier la conformité d’une extension ?

Une extension doit être rapprochée :

  • De l’autorisation obtenue.
  • Des plans autorisés.
  • Des dimensions réelles.
  • De l’implantation.
  • De la hauteur.
  • De la destination.
  • De l’aspect extérieur.
  • De la déclaration d’achèvement.

À l’achèvement, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux doit être adressée à la mairie. L’autorité compétente peut contrôler les travaux et demander une régularisation ou une mise en conformité lorsqu’ils ne respectent pas l’autorisation.

Quels documents demander ?

  • Arrêté de permis.
  • Décision de non-opposition.
  • Plans déposés.
  • Permis modificatif.
  • Déclaration d’ouverture.
  • Déclaration d’achèvement.
  • Attestation de non-contestation.
  • Procès-verbal d’infraction éventuel.
  • Décision de régularisation.
  • Autorisation de copropriété.

La DAACT constitue-t-elle une certification absolue ?

Non.

La déclaration est faite par le bénéficiaire ou, dans certains cas, par le professionnel ayant dirigé les travaux.

Il convient de distinguer :

  • Dépôt de la déclaration.
  • Contrôle effectué par l’administration.
  • Absence de contestation dans le délai applicable.
  • Conformité technique à toutes les règles de construction.
  • Conformité civile ou contractuelle.

Comment évaluer une extension non régularisée ?

L’expert doit éviter deux erreurs :

  • L’ignorer totalement alors qu’elle existe et possède une utilité.
  • La valoriser comme une surface habitable pleinement régulière sans réserve.

Éléments à examiner

  • Date de réalisation.
  • Autorisation nécessaire à l’époque.
  • Plans.
  • Surfaces.
  • Destination.
  • Conformité au règlement actuel.
  • Possibilité de régularisation.
  • Coût.
  • Risque de mise en conformité.
  • Impact sur l’assurance et la vente.

Scénarios possibles

Régularisation probable

La surface peut être valorisée sous réserve des frais, délais et conditions de régularisation.

Régularisation incertaine

Une décote ou une fourchette élargie peut être justifiée.

Régularisation manifestement impossible selon les informations disponibles

Il peut être nécessaire d’intégrer :

  • Une remise en état.
  • Une démolition.
  • Une perte de surface.
  • Un risque contentieux.

La décision juridique finale doit être confirmée par le service d’urbanisme et les conseils du propriétaire.

Comment analyser une division de terrain ?

Une division peut créer :

  • Un ou plusieurs terrains à bâtir.
  • Un lot conservant la construction existante.
  • Des accès communs.
  • Des réseaux communs.
  • Des servitudes.
  • Des contraintes de stationnement.

Certains lotissements sont soumis à permis d’aménager, notamment lorsqu’ils prévoient des voies, espaces ou équipements communs propres au lotissement ou lorsqu’ils sont situés dans certains secteurs protégés. Les autres lotissements relèvent généralement d’une déclaration préalable.

Que faut-il vérifier ?

  • Surface divisible.
  • Zonage.
  • Accès.
  • Réseaux.
  • Emprise.
  • Implantation.
  • Stationnement.
  • Risques.
  • Servitudes.
  • Préservation de la maison existante.
  • Forme des lots.
  • Coût des travaux.

Un terrain apparemment grand est-il automatiquement divisible ?

Non.

La division peut être empêchée ou limitée par :

  • L’accès.
  • La forme.
  • Les réseaux.
  • Une servitude.
  • Un espace boisé.
  • Un risque naturel.
  • Une protection patrimoniale.
  • L’implantation du bâtiment existant.
  • Les règles de pleine terre.
  • Un cahier des charges.

Comment analyser la division d’un bâtiment ?

La création de plusieurs logements ou locaux peut nécessiter d’examiner :

  • L’urbanisme.
  • La destination.
  • Le stationnement.
  • Les réseaux.
  • L’assainissement.
  • La sécurité.
  • La salubrité.
  • La copropriété.
  • L’accès indépendant.
  • La fiscalité.

En copropriété

Il faut vérifier :

  • La possibilité de diviser le lot.
  • La modification de l’état descriptif.
  • Les nouveaux tantièmes.
  • Les travaux sur parties communes.
  • Les votes nécessaires.
  • La destination de l’immeuble.
  • Les réseaux.
  • Les accès.

Le potentiel de division ne doit pas être intégré comme acquis tant que les conditions juridiques et techniques ne sont pas établies.

documents d urbanisme autorisations et conformite des travaux

Comment analyser un bien en copropriété ?

Un lot de copropriété comprend :

  • Une partie privative.
  • Une quote-part de parties communes.

L’expert doit examiner :

  • La désignation du lot.
  • Sa destination.
  • Les tantièmes.
  • Les annexes.
  • Les parties communes spéciales.
  • Les droits de jouissance.
  • Les restrictions.
  • Les charges.
  • Les travaux.
  • Les procédures.

Documents essentiels

  • Règlement de copropriété.
  • État descriptif de division.
  • Modificatifs.
  • Procès-verbaux.
  • Comptes.
  • Appels de fonds.
  • Carnet d’entretien.
  • Plan pluriannuel.
  • Diagnostics collectifs.
  • Procédures.

Comment distinguer parties privatives et parties communes ?

Cette qualification dépend prioritairement :

  • Du règlement de copropriété.
  • De l’état descriptif de division.
  • Des actes modificatifs.
  • Des règles légales en cas de silence ou de contradiction.

Les parties communes peuvent notamment comprendre, selon les titres :

  • Gros œuvre.
  • Toiture.
  • Façade.
  • Terrain.
  • Réseaux collectifs.
  • Murs porteurs.
  • Circulations.
  • Équipements communs.

Une terrasse ou un jardin peut rester une partie commune tout en faisant l’objet d’une jouissance exclusive.

Pourquoi cette distinction influence-t-elle la valeur ?

Elle détermine :

  • La propriété réelle.
  • L’entretien.
  • Les pouvoirs du copropriétaire.
  • Les possibilités de travaux.
  • Les charges.
  • Les responsabilités.
  • La possibilité de céder ou modifier l’ouvrage.

Un copropriétaire peut-il librement modifier son lot ?

Il peut librement intervenir dans ses parties privatives sous réserve notamment :

  • De ne pas affecter les parties communes sans autorisation.
  • De ne pas porter atteinte à l’aspect extérieur.
  • De respecter la destination de l’immeuble.
  • De respecter le règlement.
  • D’obtenir les autorisations d’urbanisme nécessaires.
  • De ne pas nuire aux autres copropriétaires.

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur nécessitent généralement une autorisation de l’assemblée générale selon les règles de majorité applicables.

Exemples

  • Percement d’un mur porteur.
  • Modification de façade.
  • Création d’une fenêtre.
  • Installation extérieure.
  • Raccordement à une gaine commune.
  • Fermeture d’un balcon.
  • Appropriation de combles.
  • Modification d’un conduit.

Comment analyser les travaux votés ?

Les travaux votés peuvent concerner :

  • Toiture.
  • Façade.
  • Structure.
  • Chauffage.
  • Ascenseur.
  • Isolation.
  • Réseaux.
  • Sécurité.
  • Plan pluriannuel.
  • Mise en conformité.

Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité peuvent notamment être adoptés selon la majorité prévue à l’article 24 de la loi de 1965. D’autres travaux, notamment certaines transformations ou améliorations, relèvent de règles de majorité différentes.

Que faut-il examiner ?

  • Résolution.
  • Majorité obtenue.
  • Devis.
  • Montant global.
  • Quote-part du lot.
  • Échéancier.
  • Appels déjà payés.
  • Appels futurs.
  • Emprunt collectif.
  • Subventions.
  • Calendrier.
  • Risques de dépassement.

Un appel de fonds réduit-il la valeur euro pour euro ?

Pas automatiquement.

Il faut distinguer :

  • Travaux déjà financés.
  • Travaux non encore appelés.
  • Travaux améliorant l’immeuble.
  • Travaux réparant une dégradation.
  • Risque de surcoût.
  • Bénéfice futur pour l’acquéreur.

Un ravalement déjà payé et en cours peut renforcer la valeur.

Un programme structurel incertain peut au contraire entraîner une décote supérieure au seul appel de fonds.

Comment traiter les travaux seulement envisagés ?

Il faut distinguer :

  • Étude votée.
  • Devis demandé.
  • Projet inscrit au plan pluriannuel.
  • Résolution rejetée.
  • Travaux votés.
  • Marché signé.
  • Chantier commencé.

L’expert ne doit pas présenter des travaux seulement envisagés comme une dette certaine.

Il doit toutefois intégrer :

  • La probabilité.
  • L’urgence.
  • L’état de l’immeuble.
  • Les estimations disponibles.
  • Les débats répétés.
  • Les obligations réglementaires.

Comment analyser une procédure en cours ?

Une procédure peut concerner :

  • Propriété.
  • Servitude.
  • Bornage.
  • Urbanisme.
  • Copropriété.
  • Impayés.
  • Bail.
  • Expulsion.
  • Travaux.
  • Construction.
  • Assurance.
  • Sinistre.
  • Voisinage.
  • Expropriation.

Documents à demander

  • Mise en demeure.
  • Assignation.
  • Requête.
  • Ordonnance.
  • Rapport d’expert.
  • Conclusions.
  • Jugement.
  • Appel.
  • Protocole.
  • Correspondance d’avocat.

Comment la procédure influence-t-elle la valeur ?

Elle peut entraîner :

  • Un coût.
  • Une incertitude.
  • Un délai.
  • Une restriction d’usage.
  • Une difficulté de financement.
  • Une diminution du nombre d’acquéreurs.
  • Un risque de travaux.
  • Une perte de surface.
  • Une charge future.
  • Une publicité défavorable.

L’expert en valeur vénale ne doit pas apprécier seul les chances juridiques de succès.

Il peut établir plusieurs scénarios à partir des hypothèses définies par l’avocat.

Une procédure de copropriété affecte-t-elle tous les lots ?

Pas nécessairement de la même manière.

Il faut examiner :

  • L’objet du litige.
  • Les parties concernées.
  • Les parties communes en cause.
  • Les coûts.
  • La couverture d’assurance.
  • Les appels de fonds.
  • Les dommages propres au lot.
  • Les délais.
  • Les recours.

Exemple

Une procédure relative à une infiltration de toiture peut avoir une incidence plus importante sur le lot du dernier étage que sur un emplacement de stationnement.

Elle peut néanmoins affecter l’ensemble des copropriétaires en raison :

  • Des frais.
  • Des travaux.
  • Des charges.
  • De la perception du bâtiment.
copropriete travaux votes et procedures en cours

Comment intégrer les risques naturels ?

Les risques peuvent comprendre :

  • Inondation.
  • Mouvement de terrain.
  • Retrait-gonflement des argiles.
  • Séisme.
  • Avalanche.
  • Incendie de forêt.
  • Risque minier.
  • Risque technologique.
  • Radon.
  • Recul du trait de côte.

L’état des risques informe les acquéreurs ou locataires sur les risques réglementés affectant le bien. Il doit être annexé aux documents contractuels dans les situations prévues par les textes.

L’existence d’un risque entraîne-t-elle automatiquement une décote ?

Non.

L’incidence dépend :

  • Du niveau d’exposition.
  • De l’historique.
  • Des mesures de prévention.
  • De la fréquence des sinistres.
  • De l’assurabilité.
  • Des obligations de travaux.
  • Des restrictions d’urbanisme.
  • De la réaction du marché.

Risque théorique et risque constaté

Il faut distinguer :

  • Le zonage réglementaire.
  • L’exposition de la parcelle.
  • Les caractéristiques du bâtiment.
  • Les sinistres déjà survenus.
  • Les mesures de protection.
  • Les études spécifiques.

Quelle particularité pour les terrains argileux ?

La cartographie du retrait-gonflement des argiles a été actualisée en 2026. Pour les terrains non bâtis constructibles situés dans les zones d’exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique préalable doit être fournie dans les conditions prévues par les textes. Le nouveau zonage est applicable aux actes concernés conclus depuis le 1er juillet 2026.

Incidence possible sur la valeur

  • Coût d’étude.
  • Prescriptions de fondations.
  • Adaptation du projet.
  • Coût de construction.
  • Risque sur les bâtiments existants.
  • Restrictions sur les plantations et eaux.
  • Historique de fissures.
  • Perception des acquéreurs.

Une carte d’exposition ne remplace pas une étude géotechnique localisée.

Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à une personne publique ou à un organisme habilité d’acquérir prioritairement un bien mis en vente dans certaines zones et sous certaines conditions.

Il peut notamment s’agir :

  • Du droit de préemption urbain.
  • D’un droit en zone d’aménagement différé.
  • D’un droit rural.
  • De droits particuliers liés à certaines protections.

Dans le cadre du droit de préemption urbain, l’aliénation concernée doit faire l’objet d’une déclaration préalable indiquant notamment le prix et les conditions de la vente. Le titulaire du droit dispose du délai légal pour décider d’exercer ou non la préemption.

Le droit de préemption réduit-il la valeur ?

Pas nécessairement.

Il peut toutefois influencer :

  • Le calendrier.
  • La certitude de l’acquéreur.
  • Les conditions de négociation.
  • La stratégie de vente.
  • La réalisation d’une opération particulière.

Il ne doit pas être confondu avec :

  • Une expropriation.
  • Une interdiction de vendre.
  • Une perte automatique de propriété.
  • Une décote obligatoire.

L’expert doit vérifier :

  • Le périmètre.
  • Le titulaire.
  • Les opérations concernées.
  • Les éventuelles exemptions.
  • L’existence d’une déclaration antérieure.
  • Le projet public connu.

Quelles sont les principales restrictions de constructibilité ?

Zonage

  • Zone agricole.
  • Zone naturelle.
  • Zone urbaine.
  • Zone à urbaniser.
  • Secteur protégé.
  • Espace remarquable.

Règles physiques

  • Emprise au sol.
  • Hauteur.
  • Recul.
  • Alignement.
  • Implantation séparative.
  • Pleine terre.
  • Stationnement.
  • Coefficient biotope.
  • Accès.
  • Réseaux.

Servitudes

  • Monument historique.
  • Canalisation.
  • Ligne électrique.
  • Aviation.
  • Prévention des risques.
  • Voirie.
  • Défense.
  • Patrimoine.

Les servitudes d’utilité publique sont des limitations administratives susceptibles d’interdire ou de limiter l’utilisation du sol, d’imposer certains travaux ou de permettre l’installation d’ouvrages.

Contraintes environnementales

  • Inondation.
  • Incendie.
  • Recul du trait de côte.
  • Pollution.
  • Zone humide.
  • Espace boisé classé.
  • Espèces ou habitats protégés.
  • Assainissement.

Comment vérifier la constructibilité ?

La constructibilité ne doit pas être déduite uniquement :

  • De la présence de maisons voisines.
  • De la taille du terrain.
  • D’une annonce.
  • D’une ancienne autorisation.
  • Du cadastre.

Vérifications

  • Zonage actuel.
  • Règlement écrit.
  • Plan graphique.
  • Servitudes.
  • Risques.
  • Accès.
  • Réseaux.
  • Assainissement.
  • Emplacement réservé.
  • Sursis à statuer.
  • Protections.
  • Certificat d’urbanisme opérationnel.

Le certificat d’urbanisme opérationnel peut indiquer si le terrain peut accueillir l’opération décrite et renseigner sur les équipements publics existants ou prévus.

Un certificat d’urbanisme positif garantit-il le permis ?

Non.

Le projet définitif doit encore respecter :

  • Les caractéristiques annoncées.
  • Les règles applicables.
  • Les consultations.
  • Les prescriptions.
  • Les règles de sécurité et de salubrité.
  • Les évolutions autorisées par les textes.

Comment analyser un emplacement réservé ?

Un emplacement réservé peut être prévu pour :

  • Une voie.
  • Un équipement public.
  • Un espace vert.
  • Un ouvrage.
  • Une opération d’intérêt général.

Il peut affecter :

  • La partie constructible.
  • Les possibilités d’extension.
  • La division.
  • L’usage du terrain.
  • La commercialisation.

L’expert doit identifier :

  • Son emprise.
  • Son bénéficiaire.
  • Sa finalité.
  • Son incidence sur le projet.
  • Les droits pouvant être exercés par le propriétaire.

L’analyse juridique détaillée doit être confiée au notaire ou à l’avocat.

Comment relier l’analyse juridique à la valeur ?

L’incidence doit être raisonnée et non automatique.

Première méthode : comparaison

Rechercher des biens présentant :

  • Une occupation similaire.
  • Les mêmes restrictions.
  • Un niveau comparable de constructibilité.
  • Des charges ou travaux semblables.
  • Une situation juridique proche.

Deuxième méthode : scénarios

Scénario A

Bien libre et régulier.

Scénario B

Bien occupé avec bail.

Scénario C

Extension régularisable.

Scénario D

Extension non valorisable ou devant être reprise.

Troisième méthode : coûts et risques

Prendre en compte :

  • Coût de régularisation.
  • Travaux.
  • Honoraires.
  • Délais.
  • Immobilisation.
  • Risque.
  • Perte de surface.
  • Nombre réduit d’acquéreurs.

Quatrième méthode : élargissement de la fourchette

Lorsque l’incertitude ne peut pas être totalement levée, une fourchette plus large peut être préférable à un chiffre artificiellement précis.

Tableau d’analyse juridique et économique

SituationQuestion principaleIncidence possible
IndivisionTous les titulaires peuvent-ils vendre ?Délai, conflit, liquidité
DémembrementQuel droit est évalué ?Valeur distincte de la pleine propriété
BailQuand le bien peut-il être libéré ?Rendement ou décote
Occupation sans titreQuelle procédure est en cours ?Délai et incertitude
Servitude de passageLe bien supporte-t-il ou bénéficie-t-il du passage ?Utilité ou contrainte
Extension non régulariséeUne régularisation est-elle possible ?Coût, décote ou perte de surface
Division potentielleL’accès et l’urbanisme le permettent-ils ?Valeur potentielle
Travaux votésQuel coût reste à payer ?Charge ou amélioration
ProcédureQuel risque économique existe ?Décote et délai
PréemptionLa vente doit-elle être déclarée ?Calendrier
Risque naturelQuelle exposition réelle ?Travaux, assurabilité, marché
Constructibilité limitéeQuel projet reste réalisable ?Réduction du potentiel

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Se limiter au nom figurant sur la taxe foncière

Il faut examiner le titre et les droits publiés.

Confondre occupation et propriété

L’occupant peut être locataire, usufruitier ou occupant sans titre.

Appliquer une décote automatique à une indivision

Il faut distinguer partage, vente du bien entier et vente d’une quote-part.

Valoriser la pleine propriété alors que seul un droit démembré est évalué

L’objet de la mission doit être précisé.

Ignorer un bail

La durée, le loyer et les droits du locataire peuvent être déterminants.

Considérer une convention précaire comme automatiquement résiliable

Sa qualification doit être vérifiée.

Supposer un droit de passage à partir d’un simple usage

Le titre ou le fondement légal doit être recherché.

Considérer un terrain comme constructible parce qu’il est cadastré

La constructibilité résulte des règles d’urbanisme et des caractéristiques du projet.

Confondre usage réel et destination administrative

Un local aménagé en logement ne possède pas nécessairement une destination d’habitation régulière.

Valoriser une extension sans vérifier les autorisations

Il faut analyser les documents et la possibilité de régularisation.

Considérer une DAACT comme une certification technique générale

Elle s’inscrit dans le contrôle de conformité à l’autorisation d’urbanisme.

Présenter une division comme acquise

Accès, réseaux, urbanisme, servitudes et autorisations doivent être vérifiés.

Ne lire que le dernier procès-verbal de copropriété

Les travaux ou procédures peuvent être anciens et toujours actifs.

Déduire tous les travaux votés euro pour euro

Il faut examiner leur financement et l’amélioration attendue.

Confondre préemption et expropriation

La préemption intervient dans le cadre d’une vente projetée.

Appliquer une décote systématique à chaque risque naturel

L’incidence dépend de l’exposition réelle et du marché.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment :

  • Identifier le bien et les droits évalués.
  • Analyser les titres communiqués.
  • Repérer une indivision.
  • Identifier un démembrement.
  • Examiner l’occupation.
  • Analyser les données économiques d’un bail.
  • Relever les servitudes déclarées.
  • Rapprocher les autorisations et l’état observé.
  • Examiner la destination.
  • Analyser la régularité apparente des extensions.
  • Étudier le potentiel de division.
  • Examiner la copropriété.
  • Chiffrer l’incidence des travaux votés.
  • Identifier les procédures communiquées.
  • Analyser les risques.
  • Vérifier les principales restrictions d’urbanisme.
  • Établir plusieurs scénarios.
  • Formuler des réserves.

Il ne peut pas :

  • Certifier la propriété comme un notaire.
  • Interpréter définitivement un acte contesté.
  • Trancher les droits des indivisaires.
  • Qualifier juridiquement un bail ou une convention litigieuse.
  • Créer ou supprimer une servitude.
  • Délivrer une autorisation d’urbanisme.
  • Garantir la régularisation d’une extension.
  • Certifier qu’une parcelle sera divisible.
  • Décider de l’issue d’une procédure.
  • Garantir l’absence de préemption.
  • Garantir l’obtention d’un permis.
  • Se substituer à l’avocat, au notaire ou au service d’urbanisme.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

  • Identifier la propriété évaluée.
  • Examiner les documents disponibles.
  • Relever les situations d’indivision ou de démembrement.
  • Analyser l’état d’occupation.
  • Étudier les baux sur leurs aspects économiques et immobiliers.
  • Examiner les conventions communiquées.
  • Relever les servitudes et passages apparents.
  • Rapprocher les plans, titres et état réel.
  • Consulter les règles d’urbanisme disponibles.
  • Analyser la destination déclarée.
  • Examiner les autorisations relatives aux extensions.
  • Identifier les documents de conformité.
  • Analyser un potentiel de division.
  • Étudier le règlement de copropriété.
  • Examiner les travaux votés.
  • Identifier les procédures communiquées.
  • Analyser les informations relatives aux risques.
  • Identifier un droit de préemption ou une restriction.
  • Évaluer l’incidence probable de ces éléments sur la valeur.
  • Établir plusieurs scénarios assortis de réserves.

Cette intervention ne constitue pas :

  • Une certification notariale.
  • Une consultation juridique complète.
  • Un bornage.
  • Une décision de propriété.
  • Une validation définitive d’un bail.
  • Une autorisation d’urbanisme.
  • Une attestation de conformité administrative.
  • Une décision de division.
  • Une décision judiciaire.
  • Une garantie de constructibilité.

Checklist de propriété et d’occupation

Propriété

  • Propriétaire actuel.
  • Acte.
  • Parcelles.
  • Lots.
  • Annexes.
  • Origine.
  • Actes postérieurs.
  • Hypothèques utiles à la mission.

Droits

  • Pleine propriété.
  • Indivision.
  • Usufruit.
  • Nue-propriété.
  • Droit d’usage.
  • Jouissance exclusive.
  • Quote-part.
  • Convention.

Occupation

  • Propriétaire.
  • Indivisaire.
  • Usufruitier.
  • Locataire.
  • Occupant gratuit.
  • Convention.
  • Occupant sans titre.
  • Procédure de libération.

Checklist d’urbanisme

  • Zonage.
  • Règlement.
  • Destination.
  • Sous-destination.
  • Permis.
  • Déclaration préalable.
  • Plans autorisés.
  • Modificatif.
  • Déclaration d’achèvement.
  • Attestation de non-contestation.
  • Stationnement.
  • Accès.
  • Emprise.
  • Hauteur.
  • Servitudes.
  • Risques.
  • Emplacement réservé.
  • Préemption.

Checklist de copropriété

  • Désignation du lot.
  • Tantièmes.
  • Annexes.
  • Parties communes.
  • Parties communes spéciales.
  • Jouissance exclusive.
  • Destination.
  • Restrictions.
  • Travaux privatifs autorisés.
  • Travaux votés.
  • Appels restant dus.
  • Plan pluriannuel.
  • Procédures.
  • Sinistres collectifs.

Checklist des risques et restrictions

  • Inondation.
  • Argile.
  • Mouvement de terrain.
  • Incendie.
  • Risque minier.
  • Risque technologique.
  • Pollution.
  • Radon.
  • Bruit.
  • Recul du trait de côte.
  • Servitude publique.
  • Zone patrimoniale.
  • Espace boisé.
  • Restriction de construire.
  • Obligation d’étude.
  • Obligation de travaux.

À retenir

L’analyse juridique et administrative permet de déterminer non seulement la consistance physique du bien, mais surtout les droits réellement cessibles et utilisables.

La propriété doit être distinguée :

  • De l’occupation.
  • De l’indivision.
  • De l’usufruit.
  • De la nue-propriété.
  • Du droit d’usage.

En indivision, la valeur du bien entier ne doit pas être confondue avec la valeur commerciale d’une quote-part isolée.

En démembrement, l’usufruit et la nue-propriété constituent des droits distincts dont la valeur dépend de leur durée, des revenus, de l’occupation et des charges.

Un bail ou une convention d’occupation peut :

  • Sécuriser un revenu.
  • Limiter la disponibilité.
  • Créer une décote.
  • Modifier le profil des acquéreurs.

Les servitudes doivent être analysées selon qu’elles bénéficient au bien ou qu’elles le grèvent.

La destination administrative doit être distinguée de l’usage réellement observé.

Une extension ne doit pas être valorisée comme pleinement régulière sans vérification :

  • De l’autorisation.
  • Des plans.
  • De l’achèvement.
  • De l’absence de contestation.
  • De la conformité de son usage.

Le potentiel de division ne doit pas être considéré comme acquis sans examiner :

  • L’accès.
  • Les réseaux.
  • Le zonage.
  • Les servitudes.
  • Les risques.
  • Les autorisations nécessaires.

En copropriété, il faut analyser :

  • Les parties communes.
  • Les droits de jouissance.
  • Les restrictions.
  • Les travaux votés.
  • Les appels de fonds.
  • Les procédures.

Les risques naturels et les servitudes administratives n’entraînent pas automatiquement une décote. Leur incidence dépend de l’exposition réelle, des restrictions, des travaux nécessaires et de la réaction du marché.

Enfin, la valeur doit intégrer les incertitudes de manière transparente, au moyen :

  • D’hypothèses.
  • De réserves.
  • De scénarios.
  • D’une fourchette adaptée.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my house (cabinet d’expertise en bâtiment) depuis 2019.

Contenu à visée informative. Dernière mise à jour le 28 juillet 2026.

Sources principales

  • Code civil, articles 544, 578, 595, 815, 815-3 et 815-9. Droit de propriété, usufruit, pouvoirs de l’usufruitier, indivision, actes de gestion et occupation privative.
  • Code civil, articles 637 et 682. Définition des servitudes et droit de passage en cas d’enclave ou d’accès insuffisant.
  • Code de l’urbanisme, articles R. 151-27, R. 421-14 et R. 421-17. Destinations des constructions et autorisations applicables aux changements de destination.
  • Code de l’urbanisme, articles L. 462-1, L. 462-2 et R. 462-1 à R. 462-10. Déclaration d’achèvement, contrôle de la conformité et attestation de non-contestation.
  • Code de l’urbanisme, articles R. 421-19 et R. 421-23. Divisions et lotissements soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable.
  • Loi du 10 juillet 1965, articles 24 à 26. Travaux de copropriété, autorisation de travaux affectant les parties communes et règles de majorité.
  • Code de l’urbanisme, article L. 410-1. Informations données par le certificat d’urbanisme et appréciation de la faisabilité d’une opération.
  • Code de l’urbanisme, article L. 213-2. Déclaration d’intention d’aliéner et procédure applicable au droit de préemption urbain.
  • Géorisques. Information des acquéreurs et locataires, risques réglementés et nouveau zonage 2026 du retrait-gonflement des argiles.
  • Géoportail de l’urbanisme. Servitudes d’utilité publique et limitations administratives du droit de propriété.

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