La valeur d’un bien immobilier dépend non seulement de ses caractéristiques physiques, mais également des droits effectivement transmis à l’acquéreur.

Un bien peut être :

• Libre.
• Occupé par son propriétaire.
• Loué.
• Occupé gratuitement.
• Soumis à un droit d’usage ou d’habitation.
• Détenu en indivision.
• Démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
• Vendu en viager.
• Grevé d’une servitude.
• Soumis au statut de la copropriété.
• Concerné par une procédure collective.
• Affecté à un usage atypique ou spécialisé.

Ces situations peuvent modifier :

• Le nombre d’acquéreurs potentiels.
• L’usage immédiat du bien.
• Les revenus disponibles.
• Le délai de libération.
• La durée de détention nécessaire.
• Les charges et travaux futurs.
• La facilité de financement.
• La liquidité du marché.
• La méthode d’évaluation.
• La valeur finale retenue.

L’expert doit donc distinguer :

• La valeur libre.
• La valeur occupée.
• La valeur des droits démembrés.
• La valeur d’un bien loué selon son revenu.
• La valeur économique d’une contrainte particulière.
• La valeur de la pleine propriété du bien indépendamment des comptes entre les parties.

Une occupation ou une contrainte ne justifie pas automatiquement une décote forfaitaire.

Son incidence doit être analysée en fonction :

• De sa nature juridique.
• De sa durée.
• De son coût.
• De sa réversibilité.
• Des revenus produits.
• De la réaction du marché concerné.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’un bien libre ?
• Un bien libre vaut-il toujours plus qu’un bien occupé ?
• Qu’est-ce qu’un bien occupé ?
• La vente met-elle fin à l’occupation locative ?
• Comment analyser un bail d’habitation ?
• Quelle est la durée d’un bail d’habitation vide ?
• Quelle est la durée d’un bail meublé ?
• Qu’est-ce que le droit au maintien dans les lieux ?
• Comment déterminer le loyer de marché ?
• Qu’est-ce qu’un loyer réglementé ?
• Comment traiter un loyer inférieur au marché ?
• Comment traiter un loyer supérieur au marché ?
• Qu’est-ce que le risque locatif ?
• Comment analyser un bail commercial ?
• Quelle est la durée du bail commercial ?
• Qu’est-ce que le droit au renouvellement commercial ?
• Un bail commercial est-il toujours valorisant ?
• Comment comparer un bien libre et un bien loué ?
• Comment évaluer un bien détenu en indivision ?
• Une indivision justifie-t-elle toujours une décote ?
• Comment analyser le démembrement de propriété ?
• Faut-il appliquer uniquement le barème fiscal de l’usufruit ?
• Qui perçoit les loyers en cas d’usufruit ?
• Comment répartir les travaux entre usufruitier et nu-propriétaire ?
• Comment évaluer un bien vendu en viager ?
• Quelle différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation dans un viager ?
• Comment calculer la valeur occupée d’un viager ?
• Un viager occupé est-il nécessairement décoté ?
• Comment traiter une servitude ?
• Comment analyser une copropriété ?
• Comment intégrer les travaux votés en copropriété ?
• Comment traiter les travaux non encore votés ?
• Qu’est-ce qu’une procédure collective ?
• Comment évaluer un immeuble appartenant à une entreprise en liquidation ?
• Que devient un bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?
• Comment évaluer un bien atypique ?
• Comment distinguer valeur immobilière et valeur d’exploitation ?
• Comment évaluer un terrain à bâtir ?
• Une constructibilité théorique suffit-elle ?
• Comment évaluer un immeuble de rapport ?
• Comment analyser l’état locatif d’un immeuble ?
• Comment évaluer un immeuble partiellement vacant ?
• Comment traiter les contraintes particulières dans les comparables ?
• Comment déterminer la réduction de valeur liée à une occupation ?
• Pourquoi une décote forfaitaire d’occupation est-elle insuffisante ?
• Comment traiter la durée d’occupation ?
• Comment intégrer les charges d’un bien occupé ?
• Comment traiter un occupant sans droit ni titre ?
• Comment la liquidité est-elle affectée ?
• Quel tableau de synthèse utiliser ?
• Quelles erreurs faut-il éviter ?
• Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?
• Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist d’un bien occupé
• Checklist d’un bail d’habitation
• Checklist d’un bail commercial
• Checklist d’un démembrement
• Checklist d’un viager
• Checklist d’un immeuble de rapport
• À retenir
• Sources principales

Qu’est-ce qu’un bien libre ?

Un bien libre est un bien dont l’acquéreur pourra disposer dans les conditions retenues pour l’évaluation.

Selon la mission, cela peut signifier qu’il pourra :

• L’occuper.
• Le louer.
• Le transformer.
• Le revendre.
• Y exercer une activité autorisée.
• Engager des travaux.

Bien libre juridiquement

Le bien n’est grevé d’aucun bail, droit d’usage, usufruit ou convention opposable empêchant sa mise à disposition.

Bien libre matériellement

Le bien est effectivement vide et accessible.

Un logement occupé par son propriétaire peut être évalué comme libre lorsque sa libération est certaine à la vente.

À l’inverse, un logement vide peut ne pas être juridiquement libre s’il demeure soumis :

• À un bail non résilié.
• À un droit d’habitation.
• À une convention.
• À un contentieux sur l’occupation.

Pourquoi cette distinction est-elle importante ?

La valeur libre suppose que l’acquéreur puisse réellement disposer du bien sans devoir :

• Attendre l’échéance d’un bail.
• Obtenir une décision judiciaire.
• Indemniser un occupant.
• Respecter un droit d’usage.
• Négocier une libération.

Un bien libre vaut-il toujours plus qu’un bien occupé ?

Non. Pour un acquéreur recherchant sa résidence principale, la disponibilité immédiate peut être fortement valorisée.

Pour un investisseur, un bien déjà loué peut au contraire être recherché s’il présente :

• Un locataire solvable.
• Un loyer adapté au marché.
• Une bonne durée résiduelle.
• Une rentabilité satisfaisante.
• Peu de travaux.
• Un faible risque locatif.

La comparaison doit donc être réalisée au regard du marché pertinent.

Marché des utilisateurs

Il privilégie généralement :

• La libre disposition.
• La possibilité d’habiter.
• La flexibilité.
• La transformation rapide.

Marché des investisseurs

Il privilégie notamment :

• Les revenus.
• La sécurité du bail.
• La solvabilité du locataire.
• La pérennité de l’occupation.
• La valeur de revente à terme.

Un bien occupé ne doit pas être automatiquement considéré comme inférieur. Il doit être replacé dans la logique économique de ses acquéreurs potentiels.

Qu’est-ce qu’un bien occupé ?

Un bien occupé est un bien dont une personne dispose matériellement ou juridiquement à la date de valeur.

L’occupant peut être :

• Le propriétaire.
• Un indivisaire.
• L’usufruitier.
• Un locataire.
• Un titulaire d’un droit d’usage.
• Un crédirentier dans un viager occupé.
• Un occupant à titre gratuit.
• Un ancien propriétaire.
• Un occupant sans droit ni titre.

Quelles questions faut-il poser ?

• Qui occupe le bien.
• Sur quel fondement.
• Depuis quelle date.
• Pour quelle durée.
• Une contrepartie est-elle versée.
• Qui supporte les charges.
• L’occupation peut-elle être résiliée.
• Une procédure existe-t-elle.
• Quelle est la date probable de libération.
• L’occupation est-elle opposable à un acquéreur.

L’expert ne doit pas qualifier une situation uniquement à partir des déclarations du propriétaire.

La vente met-elle fin à l’occupation locative ?

En principe, non. La vente d’un logement loué ne met pas automatiquement fin au bail. L’acquéreur reprend normalement la position du bailleur et le locataire demeure dans les lieux selon les conditions du contrat.

Le Code civil prévoit ainsi que si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui dispose d’un bail authentique ou ayant date certaine, sauf réserve du droit d’éviction prévu au contrat. La réglementation des baux d’habitation organise par ailleurs les conditions dans lesquelles un nouvel acquéreur pourra ultérieurement donner congé.

Conséquence pour l’évaluation

Il ne suffit pas d’indiquer que le propriétaire souhaite vendre le logement libre.

Il faut vérifier :

• Si un congé a été valablement délivré.
• Sa date d’effet.
• Sa conformité.
• Le respect du délai.
• Les droits éventuels du locataire.
• L’existence d’une contestation.
• La date réelle à laquelle le bien pourra être disponible.

Valeur libre sous hypothèse

Lorsque la libération n’est pas encore acquise, le rapport peut retenir une valeur vénale sous l’hypothèse d’une libération effective du logement au plus tard à la date de la vente.

Cette valeur doit être distinguée de la valeur occupée actuelle.

Comment analyser un bail d’habitation ?

L’analyse doit porter sur l’ensemble du contrat et de ses annexes.

Documents nécessaires

• Bail initial.
• Avenants.
• État des lieux.
• Diagnostics.
• Quittances.
• Relevé des loyers.
• Régularisations de charges.
• Dépôt de garantie.
• Caution.
• Congé.
• Correspondances.
• Procédure éventuelle.

Informations essentielles

• Location vide ou meublée.
• Résidence principale ou autre usage.
• Date de prise d’effet.
• Durée.
• Échéance.
• Loyer hors charges.
• Charges.
• Révision.
• Surface.
• Annexes.
• Travaux.
• Garanties.

Quelle est la durée d’un bail d’habitation vide ?

Pour un logement loué vide à titre de résidence principale, la durée minimale est en principe de :

• Trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilée.
• Six ans lorsque le bailleur est une personne morale.

À défaut de congé valable donné dans les conditions de forme et de délai prévues par la loi, le contrat parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

Incidence sur la valeur

La durée restante permet d’apprécier :

• La date de libération potentielle.
• La stabilité du revenu.
• La possibilité d’une reprise.
• La faculté de vendre libre.
• La clientèle d’investisseurs.

Exemple de deux échéances différentes

Un logement dont le bail vient d’être renouvelé pour trois ans peut présenter une valeur occupée différente d’un logement dont l’échéance intervient dans quatre mois, sous réserve de la validité et des conditions du congé.

Quelle est la durée d’un bail meublé ?

Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, le contrat est en principe conclu pour une durée d’au moins un an et se reconduit tacitement pour un an à défaut de congé.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois et la reconduction tacite est alors inapplicable. Le bail mobilité relève d’un autre régime : il est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible, sous réserve des dérogations prévues pour certaines résidences.

Pourquoi identifier précisément le bail ?

Les durées et conditions de résiliation influencent :

• La disponibilité du bien.
• La stabilité des revenus.
• La rotation des occupants.
• Les frais de gestion.
• La vacance.
• La valeur investisseur.

Un bail meublé d’un an, un bail étudiant et un bail mobilité ne présentent pas la même sécurité économique.

Qu’est-ce que le droit au maintien dans les lieux ?

Le droit au maintien désigne la possibilité pour un occupant de demeurer dans le bien malgré la volonté du propriétaire de récupérer les locaux.

Il peut résulter :

• Du bail en cours.
• Du renouvellement légal.
• De la protection de certains locataires.
• D’un droit d’usage.
• D’un usufruit.
• D’un viager occupé.
• D’un statut locatif particulier.
• D’une décision judiciaire.

Locataire protégé

Pour les baux d’habitation, le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard d’un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond applicable, sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, sauf notamment lorsque le bailleur remplit lui-même certaines conditions d’âge ou de ressources.

Incidence économique

Ce droit peut :

• Prolonger la durée de l’occupation.
• Différer la vente libre.
• Limiter la clientèle aux investisseurs.
• Réduire la liquidité.
• Augmenter l’importance du revenu locatif dans l’évaluation.

Il ne justifie pas un taux d’abattement automatique.

Comment déterminer le loyer de marché ?

Le loyer de marché correspond au loyer auquel le bien pourrait raisonnablement être donné en location à la date de valeur, dans des conditions normales.

Il doit être déterminé à partir :

• De locations récentes.
• D’offres comparables.
• De la localisation.
• De la surface.
• De l’état.
• De l’ameublement.
• Des annexes.
• De la performance énergétique.
• De la durée du bail.
• Des restrictions réglementaires.

Le loyer actuel est-il toujours le loyer de marché ?

Non. Il peut être :

• Inférieur au marché.
• Supérieur au marché.
• Ancien.
• Non révisé.
• Plafonné.
• Conventionné.
• Assorti d’avantages.
• Temporairement réduit.

L’expert doit distinguer :

• Le loyer contractuel.
• Le loyer encaissé.
• Le loyer réglementairement possible.
• La valeur locative de marché.

Qu’est-ce qu’un loyer réglementé ?

Un loyer peut être limité par :

• L’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue.
• Un dispositif local de loyers de référence.
• Un conventionnement.
• Un régime particulier.
• Les règles relatives aux logements énergivores.
• Les conditions de renouvellement du bail.

Dans les territoires couverts par l’expérimentation d’encadrement des loyers, le représentant de l’État fixe chaque année par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence, et un loyer de référence minoré. Le loyer de base des logements mis en location y est fixé librement entre les parties dans la limite du loyer de référence majoré, un complément de loyer restant possible dans les conditions prévues, et une action en diminution de loyer pouvant être engagée en cas de dépassement.

Conséquence pour la valeur

L’expert ne doit pas capitaliser un loyer théorique libre lorsque la réglementation ne permet pas de l’obtenir.

Il doit analyser :

• Le plafond applicable.
• Les conditions d’un complément.
• La possibilité d’une révision.
• Les restrictions énergétiques.
• Le délai avant une éventuelle revalorisation.

Comment traiter un loyer inférieur au marché ?

Un loyer inférieur au marché peut réduire la valeur investisseur lorsque l’écart ne peut pas être résorbé rapidement.

Questions nécessaires

• Quelle est l’échéance du bail.
• Une réévaluation est-elle juridiquement possible.
• Quel est le plafond applicable.
• Le locataire peut-il contester.
• Le bien peut-il être libéré.
• Quelle est la différence entre loyer contractuel et loyer de marché.
• Quelle est la durée de cette différence.

Méthodes d’évaluation

L’expert peut notamment :

• Capitaliser le loyer actuel.
• Modéliser le passage progressif au loyer de marché.
• Actualiser la perte de revenu temporaire.
• Utiliser une actualisation des flux futurs.
• Comparer avec des biens loués dans des conditions proches.

Exemple d’un écart de loyer

Loyer actuel : 900 € par mois.

Loyer de marché estimé : 1 150 € par mois.

Écart annuel : (1 150 € − 900 €) x 12 = 3 000 €.

Cet écart ne doit pas être multiplié indéfiniment.

Il faut déterminer :

• Pendant combien de temps il subsistera.
• S’il peut être corrigé.
• Selon quelles règles.
• Avec quel risque.

Comment traiter un loyer supérieur au marché ?

Un loyer supérieur au marché peut accroître temporairement le revenu, mais il peut aussi révéler :

• Un risque de contestation.
• Une difficulté lors du renouvellement.
• Un risque de départ.
• Une vacance future.
• Une compensation contractuelle.
• Des charges assumées par le bailleur.

L’expert ne doit pas capitaliser ce revenu comme s’il était permanent sans vérifier :

• Sa régularité.
• Sa durée.
• La solvabilité du locataire.
• Les conditions de renouvellement.
• La valeur locative normale.

Qu’est-ce que le risque locatif ?

Le risque locatif correspond à l’incertitude affectant la perception et la pérennité des revenus.

Il peut comprendre :

• Impayés.
• Vacance.
• Rotation.
• Dégradation.
• Procédure.
• Insolvabilité.
• Difficulté de relocation.
• Loyer hors marché.
• Réglementation.
• Travaux empêchant la location.

Comment le mesurer ?

• Historique des paiements.
• Ancienneté du locataire.
• Garanties.
• Dépôt de garantie.
• Caution.
• Taux de vacance local.
• Demande locative.
• État du bien.
• Échéance du bail.
• Contentieux.

Incidence sur la valeur

Le risque locatif peut agir sur :

• Le revenu net.
• Le taux de capitalisation.
• Les flux futurs.
• La liquidité de l’investissement.
• La décote par rapport à un actif sécurisé.

Il ne doit pas être compté deux fois, par exemple en réduisant fortement le revenu puis en augmentant excessivement le taux pour le même risque.

Comment analyser un bail commercial ?

Le bail commercial doit être analysé sur les plans juridique, locatif et économique.

Documents à réunir

• Bail initial.
• Avenants.
• État des lieux.
• Acte de cession.
• Quittances.
• Indexations.
• Répartition des charges.
• Travaux.
• Garanties.
• Congé.
• Demande de renouvellement.
• Procédure.

Informations essentielles

• Identité du locataire.
• Activité autorisée.
• Durée.
• Échéance.
• Loyer.
• Indice.
• Charges.
• Taxe foncière.
• Travaux.
• Dépôt de garantie.
• Destination.
• Clauses de cession.
• Droit au renouvellement.
• Indemnité d’éviction potentielle.

Quelle est la durée du bail commercial ?

La durée du contrat de location ne peut en principe être inférieure à neuf ans.

Le preneur a toutefois la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, sous réserve des exceptions et stipulations autorisées. Les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement : à défaut, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme.

Pourquoi la durée restante est-elle importante ?

Elle détermine notamment :

• La stabilité du revenu.
• La date de réversion.
• Le risque de départ.
• La possibilité de récupérer le local.
• Le risque d’indemnité d’éviction.
• La possibilité de revaloriser le loyer.
• La valeur pour un investisseur.

Qu’est-ce que le droit au renouvellement commercial ?

Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, dans les conditions fixées par le Code de commerce.

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors, sauf exceptions prévues par la loi, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. La durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Incidence sur la valeur

Un acquéreur ne doit pas supposer qu’il pourra récupérer librement le local à l’échéance.

Il faut examiner :

• La situation du fonds.
• Les conditions du renouvellement.
• Le montant possible de l’indemnité.
• La valeur locative.
• Le projet de l’acquéreur.
• Le délai nécessaire.

La valeur d’un local commercial libre peut être très différente de celle du même local occupé par un commerçant bénéficiant du statut des baux commerciaux.

Un bail commercial est-il toujours valorisant ?

Non.

Bail valorisant

• Locataire solide.
• Loyer de marché.
• Bail récent.
• Durée ferme.
• Charges correctement réparties.
• Activité adaptée.
• Peu de travaux.
• Emplacement pérenne.

Bail pénalisant

• Loyer très inférieur au marché.
• Locataire fragile.
• Impayés.
• Clauses déséquilibrées.
• Charges importantes pour le bailleur.
• Travaux lourds.
• Activité peu compatible avec le marché futur.
• Contentieux.
• Expiration proche et incertaine.

L’expert doit distinguer la qualité physique de l’immeuble de la qualité économique du bail.

Comment comparer un bien libre et un bien loué ?

Deux approches peuvent être nécessaires.

Valeur libre

Elle correspond à la valeur du bien disponible pour un utilisateur ou pour une location nouvelle.

Valeur occupée

Elle intègre :

• Les revenus contractuels.
• La durée du bail.
• Le risque locatif.
• Les droits du locataire.
• Le délai de libération.
• Les charges du bailleur.

Exemple d’un écart entre les deux valeurs

Valeur libre estimée : 400 000 €.

Valeur occupée estimée par capitalisation : 370 000 €.

L’écart de 30 000 € peut refléter :

• Un loyer inférieur au marché.
• Une longue durée restante.
• Une clientèle d’acquéreurs plus limitée.

L’écart ne doit pas être qualifié automatiquement de décote locative sans expliquer son origine.

Comment évaluer un bien détenu en indivision ?

Dans une indivision, plusieurs personnes détiennent des quotes-parts abstraites du même bien.

Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer certains actes d’administration, mais le consentement de tous reste en principe nécessaire pour les actes de disposition, sous réserve des procédures judiciaires particulières permettant notamment d’autoriser l’aliénation d’un bien indivis dans certaines conditions.

Valeur du bien entier

Valeur de la pleine propriété si tous les indivisaires vendent ensemble.

Valeur de la quote-part dans un partage

Base permettant de calculer les droits et la soulte.

Valeur commerciale d’une quote-part vendue isolément

Elle peut être inférieure à son pourcentage théorique en raison :

• Du manque de contrôle.
• De l’absence d’usage exclusif.
• Du risque de conflit.
• De la difficulté de sortie.
• Du nombre réduit d’acquéreurs.

Exemple d’une quote-part indivise

Valeur totale du bien : 600 000 €.

Quote-part : 25 %.

Valeur mathématique : 150 000 €.

Cette somme n’est pas nécessairement la valeur de marché de la quote-part vendue seule à un tiers.

Une indivision justifie-t-elle toujours une décote ?

Non. Dans un partage amiable ou un rachat de soulte, la valeur du bien entier est généralement la base principale.

Une décote peut être discutée lorsqu’il s’agit d’évaluer la commercialisation isolée d’une quote-part.

Il faut donc préciser l’objet de la mission :

• Partage.
• Rachat entre indivisaires.
• Vente du bien entier.
• Vente d’une quote-part à un tiers.
• Déclaration fiscale.
• Contentieux.

Appliquer une décote d’indivision sans définir cette finalité serait arbitraire.

Comment analyser le démembrement de propriété ?

Le démembrement sépare l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. Le nu-propriétaire détient le droit de propriété privé de la jouissance immédiate.

Trois valeurs doivent être distinguées

• Valeur de la pleine propriété.
• Valeur économique de l’usufruit.
• Valeur économique de la nue-propriété.

Facteurs de valorisation

• Usufruit temporaire ou viager.
• Âge de l’usufruitier.
• Durée contractuelle.
• Valeur locative.
• Charges.
• Travaux.
• État du bien.
• Rendement.
• Taux d’actualisation.
• Liquidité des droits.

Faut-il appliquer uniquement le barème fiscal de l’usufruit ?

Non. Le barème fiscal peut servir pour certaines opérations fiscales et patrimoniales.

Il ne constitue pas nécessairement la valeur économique de marché des droits.

Une évaluation économique peut tenir compte :

• Du revenu réellement disponible.
• De la durée statistique ou contractuelle.
• Des charges.
• Du risque.
• De l’état.
• De la possibilité de louer.
• Du taux d’actualisation.
• De la liquidité.

Exemple de deux usufruits différents

Deux usufruitiers du même âge peuvent détenir des droits économiquement différents si :

• Un bien produit un loyer élevé.
• L’autre nécessite de lourds travaux.
• L’un est libre.
• L’autre est soumis à un bail très faible.

Qui perçoit les loyers en cas d’usufruit ?

L’usufruitier a en principe le droit de jouir de toute espèce de fruits, notamment des fruits civils du bien tels que les loyers.

Il peut jouir par lui-même ou donner à bail. Toutefois, il ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, l’autorisation pouvant alors être demandée en justice. Les baux excédant neuf ans consentis par le seul usufruitier ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, opposables au nu-propriétaire que dans les limites fixées par le Code civil.

Incidence sur l’évaluation

Il faut vérifier :

• Qui a signé le bail.
• Sa durée.
• Les pouvoirs du signataire.
• Sa validité.
• Son opposabilité.
• La répartition des travaux.
• Les revenus revenant à chaque titulaire.

Comment répartir les travaux entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Le Code civil prévoit que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du propriétaire, sauf lorsqu’elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit.

Cette répartition s’apprécie sous réserve :

• De l’acte constitutif.
• Des conventions.
• De l’origine du dommage.
• Des décisions judiciaires.

Pour l’évaluation, l’expert doit surtout identifier :

• Qui supportera la dépense.
• Si les travaux seront effectivement réalisés.
• Si la valeur du droit est affectée.
• Si un contentieux existe.
• Si la durée de l’usufruit permet d’amortir les travaux.

Il ne doit pas calculer automatiquement la valeur de l’usufruit sans intégrer les dépenses futures.

Comment évaluer un bien vendu en viager ?

La vente en viager consiste à transférer la propriété d’un bien en contrepartie d’une rente versée jusqu’au décès du crédirentier, éventuellement accompagnée d’un capital initial appelé bouquet. Le Code civil prévoit que la rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent ou pour un bien mobilier ou immobilier appréciable.

Le viager peut être libre ou occupé.

Viager libre

L’acquéreur peut disposer du bien dès la vente.

La valeur économique dépend notamment :

• De la valeur vénale libre.
• Du bouquet.
• De la rente.
• De l’âge du crédirentier.
• De l’aléa de longévité.
• Des clauses de révision.
• Des garanties de paiement.

Viager occupé

Le vendeur conserve un droit d’occupation, souvent un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit.

Il faut alors distinguer :

• Valeur vénale libre.
• Valeur du droit conservé.
• Valeur occupée.
• Bouquet.
• Capital à convertir en rente.
• Rente.
• Répartition des charges et travaux.

Quelle différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation dans un viager ?

Usufruit

Il peut permettre au titulaire d’occuper le bien, de le louer et d’en percevoir les loyers, sous réserve de l’acte et des règles applicables.

Droit d’usage et d’habitation

Il est généralement plus personnel et plus limité. Le Code civil prévoit que le droit d’habitation est réglé par le titre qui l’établit et que l’usager ne peut céder ni louer son droit, le droit d’habitation ne pouvant lui-même être ni cédé ni loué.

Incidence sur la valeur

La valeur du droit conservé dépend :

• De son étendue.
• De la possibilité de louer.
• Du nombre de bénéficiaires.
• De sa durée.
• Des conditions de libération anticipée.
• De la répartition des charges.
• De l’indexation éventuelle de la rente.

Comment calculer la valeur occupée d’un viager ?

Sous une forme simplifiée : valeur occupée = valeur vénale libre − valeur économique du droit conservé.

La valeur économique du droit peut être approchée à partir :

• De la valeur locative.
• De la durée probable ou contractuelle.
• D’un taux d’actualisation.
• Des charges supportées par l’occupant.
• Des conditions de libération.

Exemple simplifié

Valeur libre : 400 000 €.

Valeur économique du droit d’usage : 120 000 €.

Valeur occupée : 280 000 €.

Bouquet : 80 000 €.

Capital restant à convertir en rente : 200 000 €.

Cet exemple ne suffit pas à établir une rente réelle, qui dépend également :

• De l’âge.
• Du nombre de crédirentiers.
• De l’aléa.
• De l’indexation.
• Des clauses de réversibilité.
• Des garanties.

Un viager occupé est-il nécessairement décoté ?

Le terme décote peut être trompeur. La différence entre valeur libre et valeur occupée correspond principalement à la valeur économique du droit conservé par le vendeur.

Il ne s’agit pas nécessairement d’une perte.

L’acquéreur achète la propriété du bien, grevée d’un droit d’occupation, avec une durée inconnue lorsqu’elle dépend de la vie du crédirentier.

La valeur doit donc intégrer :

• L’occupation.
• L’aléa.
• Les charges.
• La liquidité réduite.
• La difficulté de financement.
• La durée de détention.

Comment traiter une servitude ?

Une servitude peut grever le bien ou lui bénéficier.

Servitude supportée

Elle peut limiter :

• L’usage.
• L’intimité.
• La constructibilité.
• Le stationnement.
• La division.
• Les aménagements.

Servitude bénéficiant au bien

Elle peut permettre :

• L’accès.
• Le passage des réseaux.
• Le stationnement.
• L’utilisation d’un ouvrage.
• La constructibilité.
• La desserte d’un terrain.

Documents à examiner

• Titre.
• Convention.
• Plan.
• Acte publié.
• Jugement.
• Plan de bornage.
• Règlement de copropriété.
• Certificat d’urbanisme.

Incidence sur la valeur

Elle dépend :

• De l’emprise.
• De la fréquence.
• Des bénéficiaires.
• Des véhicules autorisés.
• De l’entretien.
• Du risque de conflit.
• De l’utilité économique.

Une servitude ne justifie pas un abattement automatique.

Comment analyser une copropriété ?

Un lot de copropriété comprend des parties privatives et une quote-part de parties communes.

L’expert doit examiner :

• Le règlement.
• L’état descriptif de division.
• La destination de l’immeuble.
• Les tantièmes.
• Les droits de jouissance.
• Les restrictions.
• Les charges.
• Les travaux.
• Les procédures.
• L’état général.

Contraintes possibles

• Interdiction de certaines activités.
• Limitation de location.
• Travaux privatifs soumis à autorisation.
• Charges importantes.
• Travaux votés.
• Impayés.
• Procédure.
• Sinistre collectif.

Avantages possibles

• Services.
• Ascenseur.
• Gardien.
• Espaces communs.
• Entretien structuré.
• Travaux déjà financés.
• Rénovation énergétique collective.

Comment intégrer les travaux votés en copropriété ?

Les travaux votés peuvent influencer :

• La dépense future.
• Le confort.
• L’état de l’immeuble.
• Les charges.
• La valeur après travaux.
• La négociation.

À l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur, tandis que le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité. Les parties peuvent néanmoins organiser entre elles une répartition économique dans l’acte de vente.

Travaux défavorables à court terme

• Appel de fonds important.
• Chantier long.
• Risque de dépassement.
• Perte d’usage.
• Nuisances.
• Endettement collectif.

Travaux favorables à moyen terme

• Toiture neuve.
• Ravalement.
• Isolation.
• Chauffage performant.
• Ascenseur rénové.
• Traitement structurel.

La valeur ne doit pas être diminuée automatiquement du montant exact des travaux sans examiner l’amélioration obtenue.

Comment traiter les travaux non encore votés ?

Des travaux peuvent influencer le marché même avant leur vote lorsque :

• Ils sont régulièrement évoqués en assemblée.
• Des études sont réalisées.
• Des devis existent.
• Le désordre est visible.
• Une obligation réglementaire approche.
• Une procédure impose une intervention.

Ils ne doivent pas être présentés comme une dette certaine.

Le rapport peut indiquer :

• Le risque.
• L’ordre de grandeur.
• Le niveau d’avancement.
• Les scénarios possibles.
• L’incidence sur la fourchette de valeur.

Qu’est-ce qu’une procédure collective ?

Une procédure collective peut concerner :

• Le propriétaire du bien.
• Une société propriétaire.
• Le locataire commercial.
• L’exploitant.
• Un promoteur.
• Une copropriété indirectement exposée par un copropriétaire important.

Elle peut prendre la forme d’une sauvegarde, d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire.

Pourquoi est-ce important ?

Elle peut modifier :

• Les pouvoirs de vendre.
• Les délais.
• Les conditions de cession.
• Le maintien du bail.
• Le paiement des loyers.
• La solvabilité.
• Les garanties.
• La disponibilité du bien.

Comment évaluer un immeuble appartenant à une entreprise en liquidation ?

En liquidation judiciaire, la vente des immeubles relève de règles spécifiques. Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution applicables, sous réserve des règles propres aux procédures collectives, et le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Il peut également autoriser une vente de gré à gré ou une adjudication amiable lorsque les conditions légales sont réunies.

Valeur vénale et prix de cession

Il faut distinguer :

• La valeur de marché du bien.
• La mise à prix.
• Le prix d’une adjudication.
• Le prix d’une vente de gré à gré autorisée.
• La valeur de vente rapide.
• Le produit net après frais.

Une vente dans une procédure collective peut subir :

• Des délais imposés.
• Une information incomplète.
• Une absence de garanties conventionnelles.
• Une difficulté d’accès.
• Des conditions de paiement particulières.
• Une clientèle plus restreinte.

Elle ne doit pas être assimilée automatiquement à une vente normale de marché.

Que devient un bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?

L’ouverture d’une procédure collective ne met pas automatiquement fin au bail commercial.

L’administrateur ou le liquidateur peut exiger l’exécution des contrats en cours ou renoncer à les poursuivre dans les conditions prévues par le Code de commerce. En liquidation judiciaire, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité intervient selon les cas prévus par la loi, et le bail peut également être cédé lorsque le tribunal détermine les contrats de location nécessaires au maintien de l’activité, la cession emportant alors les droits et obligations qui y sont attachés.

Incidence pour le propriétaire

• Risque d’impayé.
• Incertitude sur la poursuite.
• Possibilité de cession du bail.
• Vacance future.
• Frais de remise en état.
• Évolution du loyer.
• Délai de récupération.

Incidence sur la valeur

L’expert peut prévoir plusieurs scénarios :

• Maintien du locataire.
• Cession du bail.
• Résiliation.
• Relocation.
• Vacance longue.
• Changement d’usage.

Comment évaluer un bien atypique ?

Un bien atypique peut être :

• Un château.
• Un ancien bâtiment industriel.
• Un hôtel.
• Une clinique.
• Un lieu de culte.
• Un cinéma.
• Une résidence spécialisée.
• Une grande propriété rurale.
• Une friche.
• Un bâtiment monovalent.

Contraintes particulières

• Destination.
• Coût d’entretien.
• Marché réduit.
• Exploitant nécessaire.
• Mise aux normes.
• Protection patrimoniale.
• Transformation difficile.
• Faible liquidité.
• Revenus variables.
• Travaux importants.

Méthodes possibles

• Comparaison élargie.
• Capitalisation.
• Actualisation des flux.
• Coût de remplacement.
• Méthode résiduelle.
• Valeur par unité.
• Scénario de transformation.

La valeur d’un bien atypique dépend fortement de l’usage légalement et économiquement réalisable.

Comment distinguer valeur immobilière et valeur d’exploitation ?

Pour certains biens, la valeur peut comprendre des éléments relevant :

• De l’immobilier.
• Du fonds de commerce.
• Du mobilier.
• Des équipements.
• De la clientèle.
• De la marque.
• Des contrats.
• De la licence d’exploitation.

Exemple d’un hôtel

Il faut distinguer :

• Les murs.
• Le fonds.
• Le mobilier.
• Le contrat de gestion.
• L’enseigne.
• Les revenus de l’activité.

L’expert immobilier ne doit pas incorporer sans explication la valeur de l’exploitation dans celle des murs.

Comment évaluer un terrain à bâtir ?

Un terrain à bâtir doit être analysé selon :

• Sa constructibilité.
• L’usage autorisé.
• L’accès.
• Les réseaux.
• L’assainissement.
• Les servitudes.
• Les risques.
• La forme.
• La pente.
• La division.
• Les taxes.
• Les délais.

Le certificat d’urbanisme indique, en fonction de la demande présentée, les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations applicables au terrain. Lorsque la demande précise la nature de l’opération envisagée, il indique en outre si le terrain peut être utilisé pour cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. Il ne constitue toutefois pas un permis de construire.

Terrain libre ou occupé

Un terrain peut être occupé par :

• Un locataire.
• Un exploitant agricole.
• Un titulaire d’une convention.
• Un occupant sans titre.
• Des installations appartenant à un tiers.

L’occupation peut empêcher ou différer le projet.

Méthodes utilisables

• Comparaison avec des terrains.
• Prix par mètre carré.
• Charge foncière.
• Bilan promoteur.
• Méthode résiduelle.

Une constructibilité théorique suffit-elle ?

Non. Il faut également vérifier :

• La desserte.
• La largeur de l’accès.
• Les réseaux.
• Le sol.
• Les risques.
• Les servitudes.
• Les prescriptions.
• La capacité réelle du projet.
• Le coût des équipements.
• Le calendrier.

Un terrain classé en zone constructible peut présenter une faible valeur résiduelle si :

• Les coûts sont excessifs.
• L’accès est insuffisant.
• Le sol est défavorable.
• Une servitude réduit l’emprise.
• Le marché final est faible.

Comment évaluer un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est évalué principalement selon sa capacité à produire un revenu durable.

Documents nécessaires

• État locatif.
• Baux.
• Loyers.
• Charges.
• Impayés.
• Vacance.
• Dépôts de garantie.
• Travaux.
• Taxe foncière.
• Comptes.
• Contentieux.
• Diagnostics.

Méthodes utilisables

• Comparaison avec des immeubles vendus.
• Capitalisation du revenu.
• Actualisation des flux futurs.
• Comparaison par logement.
• Comparaison par surface.
• Méthode résiduelle après travaux.

Éléments déterminants

• Revenu brut.
• Revenu net.
• Durée des baux.
• Niveau des loyers.
• Qualité des locataires.
• Vacance.
• Charges.
• Travaux.
• Potentiel de revalorisation.
• Valeur de revente.

Comment analyser l’état locatif d’un immeuble ?

Le tableau doit indiquer pour chaque lot :

• Numéro.
• Usage.
• Surface.
• Locataire.
• Bail.
• Date d’effet.
• Échéance.
• Loyer.
• Charges.
• Impayés.
• Garantie.
• Vacance.
• Travaux.
• Procédure.

Pourquoi un revenu global ne suffit-il pas ?

Deux immeubles produisant 100 000 € par an peuvent présenter des valeurs différentes.

Immeuble A

• Loyers de marché.
• Nombreux locataires.
• Baux équilibrés.
• Bon état.
• Faible vacance.

Immeuble B

• Un seul locataire fragile.
• Loyer temporairement élevé.
• Gros travaux.
• Échéance proche.
• Vacance probable.

La stabilité du revenu est aussi importante que son montant.

Comment évaluer un immeuble partiellement vacant ?

La vacance peut être :

• Normale.
• Temporaire.
• Structurelle.
• Liée aux travaux.
• Liée à un loyer trop élevé.
• Liée à l’état.
• Liée à la localisation.

Méthodes utilisables

• Capitaliser le revenu stabilisé après déduction de la vacance normale.
• Utiliser une actualisation des flux futurs.
• Déduire les travaux.
• Intégrer les frais de relocation.
• Prévoir une période de commercialisation.
• Analyser la valeur à vide.

Risque de surévaluation

Il ne faut pas capitaliser immédiatement le loyer théorique de tous les locaux si :

• Des travaux sont nécessaires.
• La demande est faible.
• Les loyers demandés sont trop élevés.
• La relocation prendra du temps.

Comment traiter les contraintes particulières dans les comparables ?

Les références doivent présenter, autant que possible, des conditions proches.

Bien loué

Comparer avec des biens :

• Loués.
• Présentant des durées comparables.
• Avec des loyers proches du marché.
• Supportant des risques similaires.

Démembrement

Comparer avec des droits démembrés ou reconstituer économiquement les revenus et durées.

Viager

Analyser séparément :

• Valeur libre.
• Droit d’occupation.
• Bouquet.
• Rente.
• Aléa.

Procédure collective

Éviter de comparer directement le prix obtenu en adjudication avec une vente amiable ordinaire sans correction.

Terrain

Comparer les droits à construire réellement utilisables et non la seule surface cadastrale.

Comment déterminer la réduction de valeur liée à une occupation ?

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées.

Comparaison directe

Comparer des ventes libres et occupées réellement comparables.

Différentiel de revenus

Actualiser l’écart entre le loyer actuel et le loyer de marché pendant la durée raisonnablement nécessaire.

Valeur du droit d’occupation

Capitaliser ou actualiser la valeur locative correspondant au droit conservé.

Capitalisation du revenu actuel

Utiliser le revenu actuel avec un taux adapté.

Actualisation des flux futurs

Modéliser :

• Loyers.
• Travaux.
• Libération.
• Relocation.
• Valeur de revente.

Pourquoi une décote forfaitaire d’occupation est-elle insuffisante ?

Une décote fixe de 10, 20 ou 30 % ne tient pas compte :

• Du type d’occupation.
• Du loyer.
• De la durée.
• De la solvabilité.
• Du droit au renouvellement.
• De la libération.
• Du marché investisseur.
• De l’état du bien.

Deux biens occupés peuvent présenter des situations opposées.

Bien A

• Loyer de marché.
• Locataire solvable.
• Rendement recherché.
• Bail sécurisé.

Bien B

• Occupation sans titre.
• Absence de loyer.
• Procédure longue.
• Dégradation.
• Incertitude sur la libération.

Un même coefficient ne peut pas être appliqué aux deux.

Comment traiter la durée d’occupation ?

La durée influence la valeur par :

• Le report de jouissance.
• L’écart de loyer.
• L’incertitude.
• Les charges.
• La valeur de revente.

Durée certaine

Elle peut résulter d’un bail à terme fixe ou d’un usufruit temporaire.

Durée probabiliste

Elle peut résulter :

• D’un usufruit viager.
• D’un viager occupé.
• D’un droit lié à la vie d’une personne.

Durée incertaine juridiquement

Elle peut résulter :

• D’une procédure d’expulsion.
• D’une occupation sans titre.
• D’un bail contesté.
• D’un contentieux.

Le taux d’actualisation ou la fourchette doit refléter cette incertitude.

Comment intégrer les charges d’un bien occupé ?

L’expert doit déterminer qui supporte :

• Les charges courantes.
• Les gros travaux.
• La taxe foncière.
• L’assurance.
• L’entretien.
• Les charges de copropriété.
• Les réparations.
• Les travaux réglementaires.

Exemple en viager ou en usufruit

L’acte peut organiser une répartition spécifique.

Il ne faut pas présumer que :

• L’occupant paiera toutes les charges.
• Le nu-propriétaire ne paiera rien.
• L’acquéreur n’aura aucune dépense avant libération.

Incidence sur la valeur

Une occupation longue assortie de grosses dépenses supportées par l’acquéreur peut être plus pénalisante qu’une occupation de même durée avec transfert des charges à l’occupant.

Comment traiter un occupant sans droit ni titre ?

Il faut rechercher :

• L’origine de l’occupation.
• La date.
• Les courriers.
• Les décisions.
• L’indemnité d’occupation.
• La procédure.
• Les délais.
• Les risques de dégradation.
• Les frais.
• La disponibilité du bien.

Valeurs à présenter

L’expert peut établir :

• Une valeur libre théorique.
• Une valeur occupée actuelle.
• Un scénario après libération.
• Une estimation des frais et délais.

Il ne doit pas présumer la date d’expulsion sans avis juridique ou décision.

Comment la liquidité est-elle affectée ?

Une contrainte réduit souvent le nombre d’acquéreurs.

Liquidité réduite par

• Bail long.
• Droit d’usage.
• Viager.
• Indivision.
• Procédure.
• Servitude importante.
• Activité spécialisée.
• Travaux votés.
• Terrain complexe.
• Immeuble locatif mal documenté.

Liquidité renforcée par

• Revenu sécurisé.
• Locataire institutionnel.
• Rendement attractif.
• Documents complets.
• Absence de travaux.
• Marché investisseur actif.

La faible liquidité peut conduire à :

• Un taux de capitalisation plus élevé.
• Une fourchette plus large.
• Un délai de vente plus long.
• Une correction de risque.
• Une prudence accrue.

Quel tableau de synthèse utiliser ?

Le tableau suivant résume les situations les plus fréquentes et les méthodes adaptées.

Situation	Élément déterminant	Méthode adaptée	Incidence possible
Bien libre	Disponibilité immédiate	Comparaison directe	Marché utilisateur large
Bail d’habitation	Durée, loyer, congé	Comparaison et actualisation	Décote ou valeur investisseur
Bail commercial	Loyer, durée, renouvellement	Capitalisation ou actualisation des flux	Sécurisation ou risque
Indivision	Droits et possibilité de vendre	Valeur entière ou quote-part	Liquidité réduite
Usufruit	Durée et revenus	Actualisation	Valeur distincte des droits
Viager occupé	Droit d’occupation et aléa	Valeur libre moins droit conservé	Immobilisation longue
Servitude	Emprise et utilité	Comparaison corrigée	Avantage ou contrainte
Copropriété	Charges et travaux	Comparaison corrigée	Charge ou amélioration
Procédure collective	Pouvoirs et conditions de vente	Scénarios	Délai et marché restreint
Terrain à bâtir	Constructibilité réelle	Comparaison et bilan	Potentiel ou surcoût
Immeuble de rapport	Revenu net et risque	Capitalisation ou actualisation des flux	Valeur investisseur

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Confondre bien occupé par son propriétaire et bien loué

Le propriétaire peut libérer le bien à la vente, sous réserve de la situation réelle.

Présumer que la vente met fin au bail

Le bail se poursuit généralement avec l’acquéreur.

Appliquer une décote uniforme à tout bien loué

Le loyer, le risque et la durée doivent être analysés.

Capitaliser un loyer supérieur au montant légalement possible

La réglementation doit être intégrée.

Utiliser le loyer de marché sans examiner le bail actuel

La réversion peut être lointaine.

Ignorer le droit au maintien

Certains occupants bénéficient d’une protection spécifique.

Confondre durée contractuelle et date réelle de libération

Un congé peut être contesté ou différé.

Comparer une valeur libre à une valeur occupée sans correction

Les droits transmis ne sont pas les mêmes.

Appliquer une décote d’indivision à un rachat de soulte

Il faut distinguer valeur du bien entier et valeur d’une quote-part isolée.

Utiliser uniquement un barème fiscal pour l’usufruit

La valeur économique peut être différente.

Confondre usufruit et droit d’habitation

Le droit de louer et de percevoir les loyers n’est pas identique.

Qualifier le viager de simple vente décotée

La valeur du droit conservé et l’aléa doivent être séparés.

Ignorer les charges en viager

L’acte doit être analysé.

Appliquer une correction automatique à une servitude

Elle peut être favorable ou défavorable.

Déduire à l’euro près les travaux de copropriété

Ils peuvent améliorer l’immeuble.

Présumer qu’une procédure collective annule le bail

Le contrat peut être poursuivi ou cédé.

Utiliser le prix d’une adjudication comme comparable ordinaire

Les conditions de vente sont différentes.

Valoriser un terrain sur sa seule superficie

L’accès, les réseaux et la constructibilité sont essentiels.

Capitaliser les loyers théoriques d’un immeuble vacant

Le délai de relocation et les travaux doivent être intégrés.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment :

• Définir si le bien est libre ou occupé.
• Identifier le fondement de l’occupation.
• Analyser les baux.
• Examiner la durée.
• Déterminer le loyer contractuel.
• Rechercher le loyer de marché.
• Analyser les règles de plafonnement.
• Apprécier le risque locatif.
• Examiner le droit au maintien.
• Analyser l’indivision.
• Distinguer pleine propriété, usufruit et nue-propriété.
• Calculer la valeur économique d’un droit.
• Analyser un viager.
• Valoriser un droit d’usage.
• Examiner les servitudes.
• Étudier la copropriété.
• Intégrer les travaux votés.
• Analyser les effets d’une procédure collective.
• Choisir les méthodes adaptées à un bien atypique.
• Analyser un terrain à bâtir.
• Capitaliser les revenus d’un immeuble de rapport.
• Présenter plusieurs scénarios de valeur.

Il ne peut pas :

• Déclarer seul un bail nul.
• Garantir une date de libération.
• Trancher un droit au maintien.
• Autoriser une vente indivise.
• Fixer juridiquement les droits d’un usufruitier.
• Calculer seul toutes les conséquences civiles d’un viager.
• Créer ou supprimer une servitude.
• Décider de la répartition juridique des travaux.
• Prévoir l’issue d’une procédure collective.
• Garantir la constructibilité.
• Garantir les revenus futurs.
• Se substituer au notaire, à l’avocat, au juge ou à l’administrateur judiciaire.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• Examiner l’état d’occupation.
• Analyser les documents locatifs.
• Rapprocher le loyer du marché.
• Distinguer loyer contractuel et loyer réglementé.
• Analyser la durée résiduelle.
• Apprécier le risque locatif.
• Déterminer une valeur libre et une valeur occupée.
• Analyser une indivision.
• Examiner un démembrement.
• Estimer économiquement un usufruit ou une nue-propriété.
• Analyser un viager occupé ou libre.
• Examiner les charges et travaux.
• Identifier les servitudes.
• Analyser les documents de copropriété.
• Examiner les travaux votés.
• Étudier les effets immobiliers d’une procédure collective.
• Choisir des méthodes adaptées à un bien atypique.
• Analyser la constructibilité d’un terrain à partir des documents communiqués.
• Analyser l’état locatif d’un immeuble de rapport.
• Établir des scénarios et une fourchette de valeur.

Cette intervention ne constitue pas :

• Une consultation juridique complète.
• Une rédaction de bail.
• Un congé.
• Une procédure d’expulsion.
• Une liquidation d’indivision.
• Une liquidation de démembrement.
• Un acte de viager.
• Une décision de copropriété.
• Une décision du juge-commissaire.
• Une autorisation d’urbanisme.
• Une garantie de rendement.
• Une garantie de libération du bien.

Checklist d’un bien occupé

• Identité de l’occupant.
• Fondement.
• Date d’entrée.
• Durée.
• Contrepartie.
• Charges.
• Droit au maintien.
• Congé.
• Procédure.
• Date probable de libération.
• État du bien.
• Opposabilité à l’acquéreur.

Checklist d’un bail d’habitation

• Vide ou meublé.
• Résidence principale.
• Date.
• Durée.
• Échéance.
• Loyer.
• Charges.
• Révision.
• Encadrement.
• Diagnostic de performance énergétique.
• Impayés.
• Dépôt.
• Congé.
• Protection du locataire.

Checklist d’un bail commercial

• Activité.
• Durée.
• Échéance.
• Périodes fermes.
• Loyer.
• Indice.
• Charges.
• Taxe foncière.
• Travaux.
• Dépôt.
• Garanties.
• Renouvellement.
• Indemnité d’éviction.
• Procédure collective.

Checklist d’un démembrement

• Pleine propriété.
• Usufruit.
• Nue-propriété.
• Durée.
• Âge.
• Revenus.
• Occupation.
• Charges.
• Travaux.
• Baux.
• Conventions.
• Valeur économique.

Checklist d’un viager

• Valeur libre.
• Viager libre ou occupé.
• Bouquet.
• Rente.
• Crédirentier.
• Nombre de têtes.
• Droit conservé.
• Valeur locative.
• Indexation.
• Charges.
• Travaux.
• Libération anticipée.
• Garanties.
• Clause résolutoire.

Checklist d’un immeuble de rapport

• État locatif.
• Surfaces.
• Baux.
• Loyers.
• Charges.
• Vacance.
• Impayés.
• Locataires.
• Échéances.
• Travaux.
• Taxe foncière.
• Procédures.
• Revenu brut.
• Revenu net.
• Taux.
• Valeur de sortie.

À retenir

La valeur d’un bien dépend des droits effectivement transmis à l’acquéreur.

Un bien doit être qualifié comme :

• Libre.
• Occupé.
• Loué.
• Démembré.
• Vendu avec un droit d’usage.
• Ou soumis à une contrainte particulière.

La vente d’un logement loué ne met pas automatiquement fin au bail. La date réelle de disponibilité doit être vérifiée.

Pour un bail d’habitation, il faut analyser :

• Le type de location.
• La durée.
• L’échéance.
• Le loyer.
• La réglementation.
• Le droit au maintien.
• Le risque locatif.

Pour un bail commercial, les éléments essentiels sont :

• Le loyer.
• La durée.
• La qualité du locataire.
• Le droit au renouvellement.
• L’indemnité d’éviction.
• Les charges.
• La possibilité de réversion.

Un bien occupé ne vaut pas nécessairement moins qu’un bien libre. Un revenu sécurisé peut être valorisant pour un investisseur.

L’indivision impose de distinguer :

• La valeur du bien entier.
• La valeur mathématique d’une quote-part.
• La valeur commerciale d’une quote-part vendue isolément.

Le démembrement exige une évaluation distincte :

• De la pleine propriété.
• De l’usufruit.
• De la nue-propriété.

Le viager doit être analysé à partir :

• De la valeur libre.
• Du droit d’occupation.
• Du bouquet.
• De la rente.
• De l’aléa.
• Des charges.

Les servitudes peuvent réduire ou augmenter la valeur selon leur utilité.

En copropriété, les travaux votés peuvent constituer une dépense, un risque ou une amélioration durable.

Une procédure collective peut modifier les pouvoirs de vendre, le maintien des baux et les conditions de cession. Le prix obtenu dans ce cadre ne doit pas être assimilé sans correction à une vente amiable ordinaire.

Un terrain à bâtir doit être évalué selon sa constructibilité réelle, ses accès, ses réseaux, ses servitudes et ses coûts.

Un immeuble de rapport doit être analysé selon :

• Son revenu net.
• Son état locatif.
• Sa vacance.
• Ses travaux.
• La qualité des locataires.
• La stabilité des flux.

Enfin, aucune décote forfaitaire ne doit être appliquée uniquement parce qu’un bien est occupé, loué, indivis, démembré ou atypique. La correction doit résulter de la durée, des droits transmis, des revenus, des risques et du comportement réel du marché.

Sources principales

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 10. Durée minimale du bail d’habitation vide, reconduction tacite et renouvellement à défaut de congé valable.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15. Congé du bailleur et protection du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans disposant de ressources inférieures au plafond applicable.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7. Durée d’un an du bail meublé de résidence principale et durée réduite à neuf mois pour un étudiant.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-14. Durée du bail mobilité, d’un mois à dix mois, non renouvelable et non reconductible.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140. Expérimentation d’encadrement des loyers, loyer de référence, loyer de référence majoré et action en diminution de loyer.
• Code civil, article 1743. Maintien du locataire titulaire d’un bail authentique ou ayant date certaine en cas de vente du bien loué.
• Code de commerce, articles L. 145-4, L. 145-8, L. 145-9, L. 145-12 et L. 145-14. Durée du bail commercial, résiliation triennale, prolongation tacite, droit au renouvellement, durée du bail renouvelé et indemnité d’éviction.
• Code civil, articles 815-3 et 815-5-1. Pouvoirs des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits et autorisation judiciaire d’aliénation d’un bien indivis.
• Code civil, articles 578, 582, 595, 605 et 606. Usufruit, perception des fruits, faculté de donner à bail et répartition des réparations d’entretien et des grosses réparations.
• Code civil, articles 628, 631 et 634. Droit d’usage et d’habitation réglé par son titre et interdiction de céder ou de louer ce droit.
• Code civil, article 1968. Constitution d’une rente viagère à titre onéreux, notamment pour un bien immobilier.
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6-2. Répartition des provisions de copropriété lors de la mutation d’un lot selon leur date d’exigibilité.
• Code de commerce, articles L. 622-13, L. 641-12, L. 642-7 et L. 642-18. Continuation des contrats en cours, sort du bail en liquidation judiciaire, cession des contrats nécessaires au maintien de l’activité et vente des immeubles du débiteur.
• Code de l’urbanisme, article L. 410-1. Informations données par le certificat d’urbanisme sur les règles d’urbanisme, les limitations administratives, les taxes, les équipements publics et la faisabilité d’une opération.
• Service-Public. Vente d’un logement occupé, poursuite du bail en cours et encadrement des loyers dans les zones concernées.
• Notaires de France. Vente en viager, bouquet, rente viagère et distinction entre viager libre et viager occupé.

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