Après un sinistre, deux analyses doivent être conduites successivement sans être confondues : l’analyse technique du phénomène ayant provoqué les dommages, puis l’analyse juridique et contractuelle de la garantie d’assurance.

L’analyse technique cherche notamment à déterminer ce qui s’est matériellement produit, l’origine du phénomène, son caractère soudain ou progressif, les ouvrages concernés, l’existence de causes concurrentes, l’étendue des dommages, la part éventuelle d’un état antérieur et les réparations nécessaires.

L’analyse de garantie consiste ensuite à vérifier si l’événement entre dans la définition d’un risque garanti, si les biens et dommages concernés sont couverts, si les conditions de la garantie sont réunies, si une exclusion peut être invoquée, si une franchise doit être appliquée, si un plafond ou une sous-limite est prévu et si la garantie était en vigueur à la date pertinente.

Le Code des assurances impose à la police d’indiquer la nature des risques garantis, la période de couverture et le montant de la garantie. L’assurance de biens reste un contrat indemnitaire : l’indemnité ne peut pas dépasser la valeur de la chose assurée au moment du sinistre, et le contrat peut laisser une somme ou une fraction du dommage à la charge de l’assuré.

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Sommaire

• Pourquoi faut-il séparer la cause et la garantie ?
• Qu’est-ce qu’un événement garanti ?
• Qui doit prouver que l’événement est garanti ?
• Qu’est-ce que la cause directe ?
• Qu’est-ce que la cause déterminante ?
• La cause déterminante est-elle toujours unique ?
• Comment analyser des causes concurrentes ?
• Qu’est-ce qu’un facteur aggravant ?
• Comment traiter un défaut constructif ?
• Quelle particularité pour l’assurance dommages-ouvrage ?
• Comment analyser la vétusté ?
• La vétusté exclut-elle automatiquement la garantie ?
• Comment contester une vétusté ?
• Comment analyser un défaut d’entretien ?
• Toute clause relative au défaut d’entretien est-elle valable ?
• Comment démontrer l’entretien ?
• Qu’est-ce qu’une infiltration progressive ?
• Une infiltration progressive est-elle toujours exclue ?
• Qu’est-ce qu’une fuite accidentelle ?
• La réparation de la fuite est-elle toujours couverte ?
• Comment analyser la sécheresse ?
• Quelle est la condition propre à la catastrophe naturelle ?
• Quelle particularité pour la sécheresse et la réhydratation des sols ?
• L’arrêté de catastrophe naturelle prouve-t-il la causalité ?
• Comment traiter les dommages antérieurs ?
• Un état antérieur exclut-il toute indemnisation ?
• Quelles preuves permettent d’établir l’état antérieur ?
• Qu’est-ce qu’une exclusion de garantie ?
• Que signifie une exclusion « formelle et limitée » ?
• Quelles exclusions sont fréquemment invoquées ?
• Comment distinguer une condition de garantie d’une exclusion ?
• Qu’est-ce qu’une franchise ?
• La franchise est-elle une exclusion ?
• La franchise catastrophe naturelle est-elle contractuelle ?
• Qu’est-ce qu’un plafond de garantie ?
• Quelle différence entre plafond, sous-limite et franchise ?
• Le plafond peut-il être opposé sans avoir été communiqué ?
• Comment calculer l’indemnisation ?
• Quel est le rôle de l’expert de l’assureur ?
• Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?
• Quelle est la différence entre analyse technique et interprétation juridique ?
• Comment rédiger une analyse complète ?
• Quelles questions poser en cas de refus de garantie ?
• Comment contester l’analyse de la cause ?
• Quelles pièces faut-il réunir ?
• Quelles erreurs faut-il éviter ?
• Quel peut être le rôle de Check my House ?
• Tableau de synthèse
• À retenir
• Sources principales

Pourquoi faut-il séparer la cause et la garantie ?

Une cause techniquement établie n’est pas nécessairement garantie. Inversement, un dommage peut relever d’une garantie alors même qu’un défaut de construction, une usure ou une autre cause a participé au sinistre, selon la rédaction du contrat et le rôle causal de chaque phénomène.

Exemple

Une canalisation encastrée se rompt et provoque l’inondation d’un logement. L’analyse technique peut retenir :

• une fuite accidentelle ;
• une corrosion ancienne de la canalisation ;
• une aggravation liée à une absence de détection rapide ;
• des dommages aux sols, doublages et équipements.

L’analyse contractuelle doit ensuite déterminer :

• si la fuite entre dans la garantie dégâts des eaux ;
• si la recherche de fuite est couverte ;
• si la réparation de la canalisation elle-même est couverte ;
• si les dommages consécutifs sont garantis ;
• si une exclusion liée à l’usure est invoquée ;
• quelle franchise doit être appliquée.

L’expert technique peut expliquer le mécanisme. Il ne décide pas définitivement quelle clause doit recevoir application.

Qu’est-ce qu’un événement garanti ?

L’événement garanti est le fait ou la situation définie par le contrat comme susceptible d’ouvrir droit à indemnisation. Il peut notamment s’agir, selon les garanties souscrites :

• d’un incendie ;
• d’une explosion ;
• d’une tempête ;
• d’un dégât des eaux ;
• d’une fuite ;
• d’un débordement ;
• d’une infiltration dans les conditions prévues par la police ;
• d’un choc ;
• d’un vol ;
• d’une catastrophe naturelle ;
• d’un dommage relevant de l’assurance dommages-ouvrage.

Le contrat peut définir précisément l’événement, par exemple en exigeant qu’il soit accidentel, soudain, imprévu, extérieur, consécutif à un phénomène déterminé, survenu pendant la période d’assurance et affectant un bien déclaré.

La DGCCRF rappelle que les garanties d’une assurance multirisque habitation dépendent de la définition contractuelle des risques et peuvent notamment couvrir certaines fuites, ruptures, engorgements, débordements ou infiltrations expressément visés par le contrat.

Qui doit prouver que l’événement est garanti ?

Il appartient en principe à l’assuré qui demande l’exécution du contrat d’établir que le sinistre est survenu dans des circonstances conformes aux conditions de la garantie invoquée. En revanche, lorsque l’assureur invoque une véritable clause d’exclusion, il lui appartient de démontrer la réunion des conditions de fait permettant son application. La distinction entre condition de garantie et exclusion est donc déterminante pour la charge de la preuve.

Exemple de condition de garantie

Le contrat garantit les infiltrations accidentelles par la toiture. L’assuré doit alors établir, selon les circonstances :

• l’existence de l’infiltration ;
• son caractère accidentel si cette condition est exigée ;
• son passage par la toiture ;
• les dommages qui en résultent.

Exemple d’exclusion

Le contrat garantit les dégâts des eaux, mais exclut certains dommages résultant d’une situation précisément définie. L’assureur qui invoque cette exclusion doit établir que les conditions prévues par la clause sont réunies.

Qu’est-ce que la cause directe ?

La cause directe est le phénomène qui produit matériellement le dommage sans intermédiaire causal significatif.

Exemples

• une rupture de canalisation provoque directement une inondation ;
• une tuile arrachée permet l’entrée directe de l’eau ;
• un incendie détruit directement une charpente ;
• la chute d’un arbre endommage directement une couverture ;
• une fuite détériore directement le plafond inférieur.

La notion de cause directe doit être utilisée avec prudence. Dans un bâtiment, un même dommage peut résulter d’une chaîne de phénomènes : une tempête déplace un élément de couverture, l’eau pénètre sous la couverture, l’isolant se gorge d’eau, le plafond se dégrade et l’installation électrique est atteinte.

La cause immédiate du plafond humide est l’eau. L’événement initial peut être la tempête. La faiblesse de la fixation peut constituer un défaut préexistant. Chaque niveau de causalité doit être identifié.

Qu’est-ce que la cause déterminante ?

La cause déterminante est celle dont le rôle est suffisamment essentiel pour expliquer la survenance du dommage. Elle ne doit pas être confondue avec :

• la première cause dans le temps ;
• la cause la plus visible ;
• le dernier événement avant l’apparition du dommage ;
• une circonstance simplement aggravante.

En matière de catastrophe naturelle, le Code des assurances emploie expressément cette notion. Sont notamment considérés comme effets d’une catastrophe naturelle les dommages matériels directs non assurables ayant pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel. Pour les mouvements différentiels liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le texte vise la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative.

Questions techniques à examiner

• Le dommage serait-il apparu sans cet événement ?
• Le phénomène était-il suffisant pour provoquer le dommage ?
• Un défaut antérieur a-t-il seulement aggravé les conséquences ?
• Le dommage était-il déjà en cours avant l’événement ?
• Plusieurs causes ont-elles joué un rôle équivalent ?
• L’événement naturel a-t-il révélé ou provoqué le désordre ?

La réponse doit reposer sur des constatations, des documents et, si nécessaire, des investigations spécialisées.

La cause déterminante est-elle toujours unique ?

Non. Plusieurs phénomènes peuvent se combiner. Il peut être techniquement impossible ou artificiel de désigner une cause totalement isolée.

Exemple d’infiltration

Une infiltration peut résulter simultanément :

• d’une pluie importante ;
• d’une fissure dans l’enduit ;
• d’un joint de menuiserie dégradé ;
• d’une mauvaise évacuation de l’eau ;
• d’un défaut de pente ;
• d’une absence d’entretien.

L’analyse doit alors préciser le rôle de chaque phénomène, les éléments indispensables à la survenance du dommage, les facteurs seulement aggravants, les dommages rattachables à chaque cause et les incertitudes subsistantes.

La présence de plusieurs causes ne permet pas de conclure automatiquement à la garantie ou à son exclusion. Il faut examiner la rédaction précise de la police et l’importance causale de chaque événement.

Comment analyser des causes concurrentes ?

L’analyse peut être organisée sous la forme d’un tableau.

Cause envisagée	Éléments favorables	Éléments défavorables	Rôle causal estimé	Investigation utile
Fuite de réseau	Tracé humide proche de la canalisation	Aucun écoulement observé	À confirmer	Mise en pression
Infiltration de façade	Aggravation après pluie	Paroi partiellement protégée	Possible	Essai d’arrosage
Condensation	Humidité intérieure élevée	Traces localisées après pluie	Secondaire	Mesure ventilation
Défaut d’entretien	Évacuation partiellement obstruée	Entretien récent justifié	Facteur aggravant possible	Inspection complète

Cette méthode évite de retenir une hypothèse par défaut, de confondre corrélation et causalité, de négliger une cause secondaire et de présenter une conclusion plus certaine que les investigations ne le permettent.

Qu’est-ce qu’un facteur aggravant ?

Un facteur aggravant augmente l’étendue ou la gravité du dommage sans constituer nécessairement sa cause initiale.

Exemples

• une absence de détection rapide aggrave un dégât des eaux ;
• une évacuation partiellement obstruée augmente le débordement ;
• un matériau sensible à l’humidité accroît les conséquences ;
• une fissure préexistante facilite l’entrée de l’eau ;
• un défaut de ventilation ralentit le séchage ;
• l’absence de mesure conservatoire prolonge l’exposition.

La qualification de facteur aggravant est importante. Un assureur ne peut pas nécessairement assimiler tout facteur aggravant à la cause du sinistre. L’analyse doit déterminer si le dommage serait apparu sans ce facteur et dans quelle proportion il a contribué à son extension.

Comment traiter un défaut constructif ?

Un défaut constructif peut correspondre à :

• une erreur de conception ;
• un mauvais dimensionnement ;
• une insuffisance de pente ;
• un défaut d’étanchéité ;
• une fixation insuffisante ;
• une erreur de raccordement ;
• un matériau inadapté ;
• une non-conformité d’exécution ;
• une absence d’ouvrage nécessaire ;
• un vice du sol.

La présence d’un défaut constructif ne permet pas, à elle seule, de conclure que tous les dommages sont exclus. Il faut distinguer :

• la réparation de l’élément défectueux ;
• les dommages provoqués par ce défaut à d’autres ouvrages ;
• l’événement extérieur ayant éventuellement déclenché le sinistre ;
• la garantie de responsabilité du constructeur ;
• la garantie dommages-ouvrage ;
• la garantie multirisque de l’occupant ou du propriétaire.

Exemple

Un relevé d’étanchéité est insuffisant et permet une infiltration. Le dossier peut comporter plusieurs questions distinctes :

• la reprise du relevé défectueux est-elle couverte par l’assurance habitation ?
• les peintures et doublages endommagés sont-ils garantis au titre du dégât des eaux ?
• le défaut engage-t-il un constructeur ?
• une assurance décennale ou dommages-ouvrage peut-elle intervenir ?
• une pluie exceptionnelle a-t-elle joué un rôle déclencheur ?

Chaque assurance doit être examinée séparément.

Quelle particularité pour l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche préalable de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale affectant l’ouvrage assuré.

Les clauses types prévoient notamment la couverture des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité, rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou affectent la solidité d’un équipement indissociable. Les travaux de réparation comprennent les démolitions, déblaiements, déposes ou démontages nécessaires.

Dans ce cadre, le défaut constructif peut donc être la cause même du dommage garanti, sous réserve que les conditions de gravité et les autres conditions de la police soient réunies. Les clauses types prévoient néanmoins certaines exclusions, notamment pour les dommages résultant exclusivement de l’usure normale, du défaut d’entretien, de l’usage anormal, du fait intentionnel ou de certaines causes étrangères.

Comment analyser la vétusté ?

La vétusté correspond à la dépréciation d’un bien ou d’un ouvrage liée notamment à son âge, à son usage, à son état, à son entretien, à l’obsolescence et à sa durée de vie prévisible. Elle doit être distinguée de la cause du sinistre.

La vétusté peut intervenir à plusieurs niveaux

• Comme état antérieur : l’ouvrage était déjà dégradé avant l’événement.
• Comme facteur causal : l’usure a favorisé une rupture.
• Comme limitation d’indemnisation : le contrat prévoit un abattement.
• Comme exclusion : certaines polices excluent des dommages précisément définis comme résultant de l’usure.
• Comme vétusté récupérable : une partie de l’abattement peut être versée après réalisation et justification des travaux selon le contrat.

La DGCCRF précise qu’il n’existe pas de barème légal général de vétusté applicable à tous les contrats. La méthode et les taux peuvent être définis dans la police.

La vétusté exclut-elle automatiquement la garantie ?

Non. Un équipement ancien peut subir un événement garanti.

Exemple

Une canalisation ancienne se rompt brutalement. Il faut distinguer :

• la corrosion ou l’usure ayant favorisé la rupture ;
• le caractère soudain de la fuite ;
• la réparation de la canalisation ;
• les dommages causés par l’eau ;
• l’abattement de vétusté éventuellement applicable.

Le contrat peut traiter différemment ces postes. Il est donc incorrect de conclure « La canalisation était ancienne, donc aucun dommage n’est garanti » sans analyser précisément les clauses applicables.

Comment contester une vétusté ?

Il convient de demander :

• le taux appliqué ;
• le bien ou l’ouvrage concerné ;
• son âge retenu ;
• le barème contractuel utilisé ;
• le calcul détaillé ;
• la distinction entre vétusté immédiate et récupérable ;
• les justificatifs permettant une récupération ;
• le plafond éventuel.

L’assuré peut produire :

• les factures de travaux ;
• les dates de remplacement ;
• les documents d’entretien ;
• les photographies antérieures ;
• les garanties du fabricant ;
• les caractéristiques techniques ;
• les preuves d’une rénovation récente.

L’expert d’assuré peut vérifier la cohérence technique du taux. L’opposabilité juridique du barème dépend du contrat et de sa remise à l’assuré.

Comment analyser un défaut d’entretien ?

Le défaut d’entretien peut être invoqué lorsqu’une opération normalement nécessaire n’a pas été réalisée ou lorsque l’assuré a laissé persister une dégradation connue. Il peut notamment concerner :

• des gouttières obstruées ;
• une couverture dégradée ;
• des joints non entretenus ;
• une canalisation corrodée connue ;
• un équipement non révisé ;
• un ouvrage extérieur laissé sans réparation ;
• une végétation non maîtrisée ;
• une ventilation durablement neutralisée.

Questions à examiner

• Quel entretien était nécessaire ?
• À quelle fréquence ?
• Était-il prévu par le fabricant ou le contrat ?
• L’assuré connaissait-il le défaut ?
• Des factures d’entretien existent-elles ?
• Le défaut est-il la cause du dommage ou un facteur aggravant ?
• Le dommage serait-il survenu malgré un entretien normal ?
• La clause invoquée est-elle précise ?

Toute clause relative au défaut d’entretien est-elle valable ?

Non. L’article L. 113-1 du Code des assurances prévoit que les pertes et dommages restent à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

La Cour de cassation a jugé que des clauses générales visant un défaut d’entretien ou un manque de réparations sans critères précis ni hypothèses limitativement énumérées ne présentent pas nécessairement le caractère formel et limité exigé par la loi. Une clause d’exclusion qui nécessite une interprétation en raison de son imprécision ne peut pas être considérée comme formelle et limitée. L’assureur doit en outre démontrer que les conditions concrètes de l’exclusion invoquée sont réunies.

Comment démontrer l’entretien ?

Les pièces utiles peuvent comprendre :

• factures de nettoyage des gouttières ;
• factures de couverture ;
• rapports d’entretien ;
• attestations de ramonage ;
• entretien de chaudière ou de pompe à chaleur ;
• contrôle des réseaux ;
• entretien des évacuations ;
• contrats de maintenance ;
• photographies antérieures ;
• échanges avec les entreprises ;
• preuves de réparations antérieures.

L’absence d’une facture ne démontre pas automatiquement l’absence de tout entretien. La preuve peut résulter d’un ensemble d’éléments cohérents.

Qu’est-ce qu’une infiltration progressive ?

Une infiltration progressive se développe dans le temps, parfois de manière intermittente. Elle peut résulter :

• d’un joint qui se dégrade ;
• d’une fissure de façade ;
• d’une étanchéité vieillissante ;
• d’une couverture poreuse ;
• d’un défaut récurrent d’évacuation ;
• d’une pénétration d’eau à chaque pluie ;
• d’un mur enterré insuffisamment protégé ;
• d’une condensation durable.

Le caractère progressif ne suffit pas, à lui seul, à déterminer la garantie. Il faut examiner :

• si le contrat exige un événement accidentel ;
• si certaines infiltrations sont expressément garanties ;
• si les dommages sont apparus brutalement ou progressivement ;
• si l’origine était connue ;
• si une exclusion précise est prévue ;
• si un événement garanti a aggravé une faiblesse ancienne.

La DGCCRF relève que certains contrats peuvent couvrir des infiltrations par les joints sanitaires, les carrelages ou les balcons, ainsi que des fuites, ruptures, engorgements ou débordements. Le contenu exact de la police reste donc déterminant.

Une infiltration progressive est-elle toujours exclue ?

Non. Il n’existe pas de règle générale selon laquelle toute infiltration progressive serait automatiquement exclue de toutes les assurances habitation. La réponse dépend notamment :

• de la définition de la garantie dégâts des eaux ;
• du caractère accidentel éventuellement exigé ;
• des infiltrations expressément visées ;
• des exclusions ;
• de la date de découverte ;
• de la connaissance antérieure du phénomène ;
• des mesures prises pour éviter l’aggravation.

Exemple

Une toiture présente une faiblesse ancienne, mais une tempête déplace plusieurs éléments et provoque immédiatement une entrée d’eau importante. L’analyse doit examiner :

• l’état antérieur ;
• les conséquences propres à la tempête ;
• la part de la faiblesse existante ;
• les clauses tempête et dégâts des eaux ;
• la réparation de la couverture ;
• les dommages intérieurs consécutifs.

Une simple référence au caractère ancien de la toiture ne suffit pas à résoudre toutes ces questions.

Qu’est-ce qu’une fuite accidentelle ?

Une fuite accidentelle est généralement une fuite résultant d’un événement fortuit, non volontaire et répondant aux conditions définies par le contrat. Elle peut notamment résulter :

• d’une rupture de canalisation ;
• d’un raccord qui cède ;
• du débordement d’un appareil ;
• d’une fuite sur un équipement ;
• d’un percement involontaire ;
• du gel d’un réseau.

Le contrat peut toutefois définir plus strictement le caractère accidentel, soudain ou imprévu.

Points à examiner

• La fuite était-elle visible ?
• Depuis combien de temps existait-elle ?
• L’assuré en avait-il connaissance ?
• Quelle pièce a rompu ?
• L’usure était-elle manifeste ?
• Le réseau avait-il déjà été réparé ?
• Les dommages se sont-ils produits en une fois ou progressivement ?
• La consommation d’eau révèle-t-elle une durée particulière ?

L’expert doit éviter d’assimiler automatiquement une canalisation ancienne à une fuite non accidentelle.

La réparation de la fuite est-elle toujours couverte ?

Non. Il faut distinguer :

• la recherche de la fuite ;
• l’accès à la canalisation ;
• la réparation de l’élément à l’origine de la fuite ;
• les dommages provoqués par l’eau ;
• la remise en état après recherche.

Ces postes peuvent relever de garanties différentes. Le contrat peut, par exemple, couvrir les dommages consécutifs tout en excluant la pièce défectueuse elle-même. Il peut aussi prévoir une garantie spécifique de recherche de fuite. Le chiffrage doit donc être ventilé poste par poste.

Comment analyser la sécheresse ?

Une période de sécheresse ne suffit pas à démontrer que des fissures ont pour cause un mouvement différentiel du sol. L’analyse technique peut nécessiter :

• un relevé précis des fissures ;
• une chronologie ;
• l’examen des fondations ;
• une étude géotechnique ;
• un relevé altimétrique ;
• un suivi de fissuration ;
• l’examen des réseaux ;
• l’analyse des eaux autour du bâtiment ;
• l’étude de la végétation ;
• l’examen des constructions voisines.

Causes concurrentes possibles

• retrait-gonflement des argiles ;
• remblais insuffisamment compactés ;
• fuite de réseau ;
• fondations hétérogènes ;
• absence de chaînage ;
• surcharge ;
• travaux voisins ;
• affouillement ;
• défaut structurel ;
• dilatation ou retrait des matériaux.

L’expert doit déterminer si le sol a joué un rôle causal et si ce rôle est principal, concurrent ou simplement aggravant.

Quelle est la condition propre à la catastrophe naturelle ?

La garantie catastrophe naturelle suppose notamment :

• l’existence d’un contrat couvrant les dommages aux biens concernés ;
• la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle par arrêté interministériel pour la commune, la période et le phénomène concernés ;
• des dommages matériels directs entrant dans le champ du régime ;
• une cause déterminante correspondant à l’intensité anormale de l’agent naturel ou, pour la sécheresse-réhydratation des sols, à la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative ;
• l’impossibilité pour les mesures habituelles de prévention d’empêcher le dommage ou d’être prises.

La publication d’un arrêté ne garantit pas automatiquement que chaque fissure présente dans la commune sera indemnisée. Il faut encore établir le lien entre la période reconnue, le phénomène naturel, le sol de la parcelle, les caractéristiques du bâtiment et les dommages déclarés.

Quelle particularité pour la sécheresse et la réhydratation des sols ?

Le Code des assurances prévoit un traitement particulier des indemnisations liées aux mouvements différentiels consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols. Dans la limite de la valeur de la chose assurée, l’indemnisation couvre les travaux permettant l’arrêt des désordres existants lorsque l’expertise constate une atteinte à la solidité du bâtiment ou un état rendant le bien impropre à sa destination. Le texte encadre également l’information sur les franchises et le délai de déclaration après publication de l’arrêté.

Points à vérifier

• la gravité des fissures ;
• leur effet sur la solidité ;
• les conséquences sur l’usage normal ;
• le caractère évolutif ;
• la nécessité d’une reprise des fondations ;
• les travaux permettant réellement l’arrêt des désordres ;
• les études préalables ;
• les reprises de second œuvre consécutives.

Une réparation purement esthétique ne suffit pas lorsque le mouvement du bâtiment reste actif.

L’arrêté de catastrophe naturelle prouve-t-il la causalité ?

Non. L’arrêté reconnaît qu’un phénomène naturel répondant aux critères administratifs a affecté une zone et une période déterminées. Il ne démontre pas automatiquement :

• que la parcelle a subi le même niveau de phénomène ;
• que les fondations ont été affectées ;
• que toutes les fissures sont nouvelles ;
• qu’aucun autre mécanisme n’est intervenu ;
• que les conditions de la garantie sont réunies pour chaque dommage.

L’expertise doit établir le lien technique au cas par cas.

Comment traiter les dommages antérieurs ?

Les dommages antérieurs sont ceux qui existaient avant l’événement déclaré, avant la prise d’effet du contrat ou avant la période pertinente de garantie. Ils peuvent comprendre :

• des fissures anciennes ;
• une humidité déjà présente ;
• une étanchéité dégradée ;
• un affaissement antérieur ;
• une corrosion ;
• un sinistre déjà indemnisé ;
• une réparation non réalisée ;
• une malfaçon connue.

Il faut distinguer

• le dommage ancien inchangé ;
• l’aggravation nouvelle d’un dommage ancien ;
• un nouveau dommage au même emplacement ;
• une réapparition après réparation ;
• un phénomène continu ;
• plusieurs sinistres successifs.

Un état antérieur exclut-il toute indemnisation ?

Non, pas automatiquement. Il faut rechercher :

• ce qui existait avant le sinistre ;
• ce que l’événement a ajouté ;
• si l’aggravation est mesurable ;
• si la réparation antérieure était complète ;
• si les dommages peuvent être ventilés ;
• si le contrat prévoit une exclusion ou une condition spécifique.

Exemple

Une façade présente une microfissure ancienne. Une tempête entraîne la rupture d’un élément de couverture et une infiltration importante à proximité. La microfissure antérieure ne suffit pas nécessairement à exclure les dommages intérieurs provoqués par l’événement nouveau. L’analyse doit être individualisée.

Quelles preuves permettent d’établir l’état antérieur ?

Les éléments utiles peuvent comprendre :

• photographies anciennes ;
• diagnostics ;
• rapports d’expertise ;
• déclarations de sinistres précédentes ;
• factures de réparation ;
• procès-verbal de réception ;
• réserves ;
• annonces immobilières ;
• états des lieux ;
• courriels ;
• constats ;
• témoignages précis.

Les documents doivent être datés et localisés autant que possible.

Qu’est-ce qu’une exclusion de garantie ?

Une exclusion retire du champ de la garantie un sinistre qui aurait normalement relevé de celle-ci si les circonstances visées par la clause n’avaient pas existé. Elle doit être distinguée :

• d’une condition de garantie ;
• d’une franchise ;
• d’un plafond ;
• d’une déchéance ;
• d’une absence de déclaration d’un bien ;
• d’un dommage extérieur à l’objet du contrat.

L’article L. 113-1 exige que l’exclusion soit formelle et limitée. L’article L. 112-4 exige qu’elle soit mentionnée en caractères très apparents.

Que signifie une exclusion « formelle et limitée » ?

Une exclusion formelle doit être rédigée avec suffisamment de clarté pour que l’assuré puisse connaître les circonstances exactes dans lesquelles il ne sera pas garanti. Une exclusion limitée ne doit pas vider la garantie de sa substance.

La Cour de cassation considère qu’une clause qui doit être interprétée en raison de son ambiguïté ne répond pas à l’exigence d’une exclusion formelle et limitée. Une exclusion très générale relative au « défaut d’entretien » ou au « manque de réparations » peut être contestable lorsqu’elle ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses clairement délimitées.

Quelles exclusions sont fréquemment invoquées ?

Selon les contrats :

• usure normale ;
• défaut d’entretien ;
• infiltrations progressives ;
• humidité ou condensation ;
• dommages connus avant la souscription ;
• défaut constructif ;
• travaux non déclarés ;
• faute intentionnelle ;
• dommages esthétiques ;
• biens ou locaux non déclarés ;
• absence prolongée de chauffage ;
• non-respect de mesures de prévention.

La présence d’un intitulé dans les conditions générales ne suffit pas. Il faut vérifier :

• la version applicable du contrat ;
• la remise des conditions à l’assuré ;
• la présentation de la clause ;
• sa précision ;
• son caractère limité ;
• la preuve des faits invoqués ;
• son lien réel avec le dommage.

Comment distinguer une condition de garantie d’une exclusion ?

Condition de garantie

Elle définit les circonstances dans lesquelles la garantie existe. Exemple : « Sont garanties les fuites accidentelles provenant des canalisations intérieures. » L’assuré doit établir qu’une fuite répondant à cette définition s’est produite.

Exclusion

Elle retire certains cas d’une garantie préalablement accordée. Exemple : « Les fuites relevant normalement de la garantie ne sont pas couvertes lorsqu’elles résultent de la circonstance précisément définie ci-après. » L’assureur doit établir les faits correspondant à cette exclusion.

Cette distinction est essentielle, car les exigences de forme et la charge de la preuve ne sont pas identiques.

Qu’est-ce qu’une franchise ?

La franchise est la part du dommage qui reste à la charge de l’assuré après application de la garantie. Elle peut prendre la forme :

• d’une somme fixe ;
• d’un pourcentage ;
• d’une combinaison des deux ;
• d’un nombre de jours pour certaines pertes ;
• d’un minimum ou d’un maximum contractuel.

L’article L. 121-1 permet au contrat de prévoir que l’assuré conserve obligatoirement une somme ou une quotité du risque, ou qu’une déduction fixée à l’avance soit appliquée à l’indemnité.

La franchise est-elle une exclusion ?

Non. Une exclusion supprime la garantie pour un dommage ou une circonstance définie. La franchise intervient après reconnaissance de la garantie et réduit le montant versé.

Exemple

Coût du dommage garanti : 12 000 euros. Franchise contractuelle : 500 euros. Avant application d’autres limitations éventuelles, l’indemnité peut être calculée sur une base de 11 500 euros.

Le calcul définitif peut encore être affecté par la vétusté, un plafond, une sous-limite, une règle proportionnelle, une indemnisation différée ou les justificatifs de travaux.

La franchise catastrophe naturelle est-elle contractuelle ?

Le régime des catastrophes naturelles comporte des franchises encadrées par les dispositions légales et réglementaires applicables. Le Code des assurances impose notamment que les franchises soient mentionnées dans les documents décrivant les conditions d’indemnisation et rappelées à l’assuré.

Le montant applicable doit être vérifié selon :

• la nature du bien ;
• l’usage professionnel ou non professionnel ;
• le phénomène reconnu ;
• les textes en vigueur à la date du sinistre ;
• les conditions particulières du dossier.

Il est déconseillé d’utiliser un montant trouvé dans un ancien document sans vérifier sa date d’application.

Qu’est-ce qu’un plafond de garantie ?

Le plafond est le montant maximal que l’assureur peut verser au titre d’une garantie ou d’un ensemble de garanties. Il peut être fixé :

• par sinistre ;
• par année d’assurance ;
• par bien ;
• par catégorie de dommage ;
• par local ;
• par événement ;
• par victime ;
• pour certains frais annexes.

Le Code des assurances impose que la police indique le montant de la garantie.

Quelle différence entre plafond, sous-limite et franchise ?

Plafond

Montant maximal garanti.

Sous-limite

Plafond particulier applicable à un poste précis, par exemple les objets de valeur, les frais de relogement, la recherche de fuite, les honoraires d’expert, les pertes indirectes ou les aménagements extérieurs.

Franchise

Somme restant à la charge de l’assuré après calcul du dommage garanti.

Exemple

Dommages totaux : 40 000 euros. Sous-limite pour les frais de relogement : 5 000 euros. Frais de relogement justifiés : 8 000 euros. Franchise générale : 500 euros. Le calcul dépendra de l’articulation précise des clauses. La sous-limite peut empêcher la prise en charge de 3 000 euros de relogement, puis la franchise peut être appliquée selon les modalités contractuelles.

Le plafond peut-il être opposé sans avoir été communiqué ?

L’opposabilité d’une limitation suppose notamment de vérifier :

• la version des conditions générales ;
• les conditions particulières ;
• la preuve de leur remise ;
• l’acceptation de la clause ;
• la lisibilité de la limitation ;
• son articulation avec la garantie.

L’analyse n’est donc pas uniquement technique. L’expert d’assuré peut identifier le plafond et vérifier le calcul, mais les contestations relatives à son opposabilité relèvent d’une analyse juridique.

Comment calculer l’indemnisation ?

Un calcul simplifié peut suivre les étapes suivantes :

• déterminer les dommages techniquement rattachables au sinistre ;
• écarter les postes sans lien causal démontré ;
• appliquer les modalités de valorisation du contrat ;
• calculer la vétusté ;
• distinguer la vétusté récupérable ;
• appliquer les plafonds et sous-limites ;
• appliquer la franchise ;
• déduire les acomptes déjà versés ;
• vérifier les justificatifs nécessaires ;
• distinguer indemnité immédiate et différée.

Ce schéma doit être adapté au contrat. L’ordre exact d’application des limitations peut varier. L’assurance de biens étant indemnitaire, l’indemnité ne peut en principe dépasser la valeur du bien assuré au moment du sinistre.

Quel est le rôle de l’expert de l’assureur ?

L’expert mandaté par la compagnie peut notamment :

• constater les dommages ;
• rechercher les causes ;
• identifier l’état antérieur ;
• distinguer les dommages liés ou non au sinistre ;
• analyser les réparations ;
• établir un chiffrage ;
• fournir à l’assureur les éléments nécessaires à l’application du contrat.

Il ne prend pas, à lui seul, la décision contractuelle définitive. L’assureur confronte son rapport aux garanties, aux exclusions, aux plafonds, aux franchises, aux obligations déclaratives et aux justificatifs.

Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?

L’expert d’assuré peut :

• contrôler la cause retenue ;
• identifier des causes concurrentes ;
• vérifier l’état antérieur ;
• discuter la qualification de fuite accidentelle ;
• analyser une prétendue infiltration progressive ;
• examiner le rôle de la vétusté ;
• contester techniquement un défaut d’entretien ;
• rechercher les dommages cachés ;
• analyser le chiffrage ;
• vérifier le calcul de la vétusté ;
• identifier une franchise ou un plafond ;
• préparer une contre-expertise.

Il ne peut pas :

• déclarer juridiquement une exclusion invalide ;
• imposer la garantie ;
• écarter définitivement un plafond ;
• interpréter souverainement le contrat ;
• condamner l’assureur ;
• garantir l’issue du litige.

Quelle est la différence entre analyse technique et interprétation juridique ?

Analyse technique

Elle porte sur l’origine matérielle, la chronologie, les mécanismes, la soudaineté, l’évolution, les causes concurrentes, l’état antérieur, les dommages, les travaux et le coût.

Interprétation juridique et contractuelle

Elle porte notamment sur la qualification d’une clause, son opposabilité, la distinction entre condition et exclusion, le caractère formel et limité d’une exclusion, l’application d’un plafond, la prescription, la portée d’une déchéance, les obligations de l’assuré, la condamnation de l’assureur et le calcul juridiquement dû.

Exemple

Conclusion technique : « L’infiltration résulte d’une dégradation ancienne du joint, aggravée par les pluies importantes du mois de juin. » Questions juridiques :

• le contrat garantit-il cette infiltration ?
• exige-t-il un événement accidentel ?
• la pluie constitue-t-elle un événement garanti ?
• l’exclusion d’entretien est-elle opposable ?
• l’assureur prouve-t-il les faits permettant son application ?
• quel plafond et quelle franchise sont applicables ?

L’expert peut apporter les éléments nécessaires. L’assureur prend la position contractuelle initiale. En cas de litige, le juge interprète le contrat et tranche.

Comment rédiger une analyse complète ?

Une analyse structurée peut suivre le plan suivant.

1. Contrat examiné

• assureur ;
• numéro du contrat ;
• conditions particulières ;
• conditions générales ;
• avenants ;
• dates de prise d’effet ;
• biens déclarés ;
• garanties invoquées.

2. Événement déclaré

• date ;
• lieu ;
• circonstances ;
• date de découverte ;
• déclaration ;
• mesures conservatoires.

3. Dommages constatés

• localisation ;
• nature ;
• étendue ;
• évolution ;
• conséquences sur l’usage ;
• dommages cachés possibles.

4. Causes techniques

• cause directe ;
• cause déterminante ;
• causes concurrentes ;
• facteurs aggravants ;
• état antérieur ;
• niveau de certitude.

5. Investigations

• mesures ;
• essais ;
• sondages ;
• études ;
• documents examinés ;
• limites.

6. Analyse contractuelle à soumettre

• événement garanti invoqué ;
• condition de garantie ;
• exclusion opposée ;
• franchise ;
• plafond ;
• vétusté ;
• pièces manquantes.

7. Travaux et chiffrage

• traitement de la cause ;
• réparation des conséquences ;
• études ;
• travaux annexes ;
• frais supplémentaires ;
• montant total.

Quelles questions poser en cas de refus de garantie ?

Il convient de demander à l’assureur :

• quelle garantie a été examinée ;
• quelle définition contractuelle n’est pas remplie ;
• quelle cause technique est retenue ;
• quel rapport soutient cette conclusion ;
• s’agit-il d’une absence de garantie ou d’une exclusion ?
• quelle clause précise est invoquée ;
• dans quelle version des conditions générales figure-t-elle ?
• quels faits permettent son application ?
• la décision porte-t-elle sur tous les dommages ou seulement certains postes ?
• une contre-expertise est-elle possible ?

Une décision indiquant simplement « défaut d’entretien » ou « infiltration progressive » doit être rapprochée des constatations, du rapport, de la clause exacte, des preuves d’entretien et des autres causes possibles.

Comment contester l’analyse de la cause ?

La contestation doit être précise. Elle peut notamment démontrer :

• qu’une constatation est erronée ;
• qu’une mesure manque ;
• qu’une hypothèse n’a pas été examinée ;
• que le phénomène est apparu après un événement identifié ;
• que l’entretien a été réalisé ;
• que les dommages antérieurs étaient différents ;
• que le rapport confond cause et aggravation ;
• que les travaux proposés ne correspondent pas au mécanisme retenu.

Formulation possible

« Le rapport retient une infiltration progressive liée à un défaut d’entretien. Cependant, aucune obstruction des évacuations n’a été constatée, les factures d’entretien sont jointes et les dommages sont apparus immédiatement après le déplacement de plusieurs éléments de couverture lors de la tempête. Nous sollicitons une analyse contradictoire de cette causalité. »

Quelles pièces faut-il réunir ?

Contrat

• conditions générales ;
• conditions particulières ;
• avenants ;
• tableau des garanties ;
• plafonds ;
• franchises ;
• barème de vétusté.

Cause

• photographies ;
• vidéos ;
• rapports ;
• recherche de fuite ;
• données météorologiques ;
• relevés ;
• études ;
• matériaux déposés.

État antérieur

• photographies anciennes ;
• factures ;
• déclarations précédentes ;
• réparations ;
• procès-verbal de réception ;
• réserves ;
• diagnostics.

Entretien

• factures ;
• contrats de maintenance ;
• photographies ;
• comptes rendus ;
• preuves de nettoyage ;
• échanges avec les entreprises.

Chiffrage

• devis détaillés ;
• métrés ;
• prix unitaires ;
• factures ;
• tableau comparatif ;
• proposition de l’assureur.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Confondre dommage et cause

Une fissure est un dommage. Le tassement, le retrait du matériau ou le mouvement du sol peuvent constituer des causes.

Confondre cause immédiate et cause déterminante

L’eau est parfois la cause immédiate d’une dégradation, mais l’événement déterminant peut être une fuite, une tempête ou un défaut d’étanchéité.

Retenir une cause unique sans investigation

Plusieurs mécanismes peuvent se cumuler.

Présenter toute vétusté comme une exclusion

Elle peut intervenir seulement dans le calcul de l’indemnité.

Accepter un défaut d’entretien non démontré

Il faut examiner la réalité du défaut, son rôle causal et la clause invoquée.

Considérer toute infiltration lente comme non garantie

La réponse dépend de la police.

Confondre défaut constructif et dommage consécutif

Le traitement contractuel peut être différent.

Croire que l’arrêté de catastrophe naturelle suffit

Le lien causal avec les dommages doit encore être établi.

Ne pas distinguer exclusion, franchise et plafond

Ces mécanismes n’ont ni le même objet ni les mêmes effets.

Demander à l’expert de trancher le contrat

L’expert fournit les faits et conclusions techniques. L’interprétation juridique appartient au conseil compétent et, en cas de litige, au juge.

Quel peut être le rôle de Check my House ?

Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :

• l’analyse de la chronologie ;
• l’examen des dommages ;
• l’analyse de la cause directe ;
• l’identification de causes concurrentes ;
• l’étude de l’état antérieur ;
• l’analyse technique d’un défaut constructif ;
• l’examen d’un défaut d’entretien allégué ;
• l’analyse des preuves d’entretien ;
• l’examen des fissures après sécheresse ;
• l’analyse d’une infiltration ou d’une fuite ;
• l’identification des investigations nécessaires ;
• l’analyse du rapport de l’expert de l’assureur ;
• l’examen des devis ;
• la vérification du chiffrage ;
• l’assistance à une contre-expertise ;
• la préparation d’une note technique.

Cette intervention peut identifier la garantie invoquée, l’exclusion opposée, la franchise, le plafond et les questions devant être soumises à l’assureur ou à l’avocat.

Elle ne constitue pas :

• une décision d’application de la garantie ;
• une interprétation juridictionnelle du contrat ;
• une représentation juridique ;
• une expertise judiciaire ;
• une étude géotechnique complète ;
• une note de calcul structurelle ;
• une garantie d’indemnisation ;
• une garantie sur l’issue d’une procédure.

Tableau de synthèse

Élément	Question principale	Analyse technique	Analyse contractuelle ou juridique
Événement garanti	Que s’est-il produit ?	Nature et chronologie	Correspond-il à la définition du contrat ?
Cause directe	Qu’est-ce qui a matériellement produit le dommage ?	Recherche du mécanisme immédiat	Cette cause entre-t-elle dans la garantie ?
Cause déterminante	Quel phénomène a joué le rôle essentiel ?	Hiérarchisation des causes	Répond-elle aux conditions légales ou contractuelles ?
Causes concurrentes	Plusieurs causes ont-elles participé ?	Part de chaque mécanisme	Quel effet sur la garantie ou les recours ?
Défaut constructif	Existe-t-il une erreur de conception ou d’exécution ?	Identification du défaut	Quelle assurance ou responsabilité peut intervenir ?
Vétusté	Quel était l’état du bien ?	Âge, usage, dégradation	Quel abattement est prévu ?
Défaut d’entretien	L’entretien était-il insuffisant ?	Réalité et rôle causal	L’exclusion est-elle applicable et opposable ?
Infiltration progressive	Le phénomène est-il continu ou intermittent ?	Chronologie et origine	La police couvre-t-elle ce type d’infiltration ?
Fuite accidentelle	La fuite est-elle fortuite et conforme à la définition ?	Localisation et mécanisme	Quels postes sont garantis ?
Sécheresse	Le sol a-t-il causé les fissures ?	Étude géotechnique et structurelle	Le régime catastrophe naturelle est-il applicable ?
Dommages antérieurs	Que préexistait-il ?	Comparaison avant et après	Quelle part relève du nouveau sinistre ?
Exclusion	Quels faits sont invoqués ?	Vérification matérielle	Clause formelle, limitée et opposable ?
Franchise	Quelle somme reste à charge ?	Sans objet causal	Calcul selon le contrat ou le régime légal
Plafond	Quel est le maximum payable ?	Évaluation totale du dommage	Application de la limite contractuelle

À retenir

L’analyse d’un sinistre doit suivre un ordre rigoureux.

Première étape : déterminer les faits

• événement ;
• date ;
• dommages ;
• état antérieur ;
• mesures conservatoires.

Deuxième étape : analyser les causes

• cause directe ;
• cause déterminante ;
• causes concurrentes ;
• facteurs aggravants ;
• degré de certitude.

Troisième étape : examiner le contrat

• risque garanti ;
• biens assurés ;
• conditions de garantie ;
• exclusions ;
• franchise ;
• plafond ;
• vétusté ;
• période de couverture.

Quatrième étape : chiffrer

• traitement de la cause ;
• réparation des conséquences ;
• études ;
• travaux annexes ;
• frais supplémentaires ;
• perte de jouissance lorsqu’elle est couverte.

La cause technique ne doit pas être confondue avec la garantie. Une infiltration peut résulter d’un défaut constructif et provoquer des dommages couverts par une autre garantie. Une canalisation vétuste peut subir une rupture accidentelle. Une période de sécheresse peut coïncider avec des fissures sans en être la cause déterminante. Un défaut d’entretien peut être invoqué sans être matériellement démontré ou sans correspondre à une exclusion valable.

L’expert établit et discute les faits techniques. L’assureur applique le contrat. En cas de contestation persistante, l’interprétation juridique appartient au juge.

Check my House vous accompagne grâce à notre assistance d’expertise judiciaire en immobilier.

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Sources principales

• Légifrance, Code des assurances, article L. 112-4. Nature et montant des garanties, validité des exclusions mentionnées en caractères très apparents.
• Légifrance, Code des assurances, article L. 113-1. Prise en charge des cas fortuits et fautes de l’assuré, exclusions formelles et limitées, faute intentionnelle ou dolosive.
• Légifrance, Code des assurances, article L. 121-1. Principe indemnitaire, limite de la valeur du bien et possibilité d’une franchise contractuelle.
• Légifrance, Code des assurances, articles L. 125-1 et L. 125-2. Cause déterminante en catastrophe naturelle, sécheresse-réhydratation des sols, travaux permettant l’arrêt des désordres et information sur les franchises.
• Légifrance, Code des assurances, annexe II à l’article A. 243-1. Nature, limites et exclusions de la garantie dommages-ouvrage.
• Cour de cassation, première chambre civile, 15 avril 1982, pourvoi n° 81-11.846, et 7 juillet 1992, pourvoi n° 90-19.483. Répartition de la charge de la preuve entre conditions de garantie et exclusions.
• Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 novembre 2020, pourvoi n° 19-16.435. Une clause d’exclusion nécessitant une interprétation ne présente pas le caractère formel et limité exigé par le Code des assurances.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-19.117, et deuxième chambre civile, 12 décembre 2013, pourvoi n° 12-29.862. Imprécision de certaines exclusions générales relatives au défaut d’entretien ou au manque de réparations.
• Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, « Assurance multirisque habitation : renseignez-vous ». Étendue contractuelle de certaines garanties dégâts des eaux, calcul de l’indemnité, vétusté et franchise.

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