Un diagnostic technique du bâtiment ne se résume pas à nommer une pathologie à partir d’une photographie ou d’une mesure isolée : il s’agit d’une démarche méthodique de recueil, de vérification et de recoupement d’informations, destinée à déterminer la nature d’un désordre, ses causes possibles, ses conséquences et les investigations ou travaux nécessaires. De l’entretien initial avec les occupants jusqu’à la rédaction d’un rapport argumenté, chaque étape distingue les déclarations des faits constatés et confronte plusieurs hypothèses avant de conclure.

Cette FAQ, élaborée à partir des ressources de l’Agence Qualité Construction, du CSTB et du Cerema, ainsi que des guides HUMIBATex et des méthodes de diagnostic du bâti existant, présente la méthodologie du diagnostic technique : entretien, chronologie, analyse documentaire, inspection intérieure et extérieure, relevés, mesures, raisonnement par recoupement, expression du niveau de certitude et rédaction du rapport. Elle aide à comprendre quand des investigations complémentaires ou une expertise contradictoire deviennent nécessaires.

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Sommaire

• Principes et démarche du diagnostic (3)
• Déclarations et chronologie du désordre (4)
• Analyse des documents (2)
• Inspection et localisation (4)
• Relevé des fissures et des humidités (2)
• Photographies et croquis (4)
• Conditions météorologiques et d’occupation (4)
• Constat, hypothèse, conclusion et recoupement (5)
• Mesures et instruments (3)
• Limites de l’inspection et investigations (3)
• Visites répétées, saisonnalité et suivi (6)
• Rédaction du rapport et niveaux de certitude (5)
• Préconisations, limites et recours (7)
• Quelle intervention Check my House peut-il réaliser ?
• Sources principales

Principes et démarche du diagnostic

Qu’est-ce qu’un diagnostic technique du bâtiment ?

Un diagnostic technique consiste à recueillir, vérifier et recouper des informations afin de déterminer la nature d’un désordre, ses causes possibles, ses conséquences et les investigations ou travaux nécessaires.

Il ne doit pas se limiter à nommer une pathologie à partir d’une photographie ou d’une mesure isolée.

La démarche comprend généralement :

• l’entretien avec les occupants ou le maître d’ouvrage ;
• l’analyse de la chronologie ;
• l’étude des documents disponibles ;
• l’examen global du bâtiment ;
• l’inspection détaillée des zones concernées ;
• la réalisation de mesures adaptées ;
• la comparaison entre plusieurs hypothèses ;
• la recherche d’indices concordants ou contradictoires ;
• l’identification des limites de l’inspection ;
• la rédaction d’un rapport argumenté.

Le CSTB présente le diagnostic des pathologies liées à l’humidité comme une approche analytique et déductive associant observations, repérage et mesures. L’AQC considère également le diagnostic visuel comme une première étape indispensable avant d’envisager des investigations plus poussées.

Pourquoi le diagnostic doit-il commencer par un entretien ?

L’entretien initial permet de comprendre le désordre avant de l’examiner matériellement.

L’occupant, le propriétaire ou l’entreprise peut notamment préciser :

• la date de première apparition ;
• les circonstances de découverte ;
• les pièces initialement concernées ;
• l’évolution du phénomène ;
• sa relation avec la pluie, le froid ou l’utilisation d’un équipement ;
• les travaux antérieurs ;
• les réparations déjà réalisées ;
• les sinistres précédents ;
• les changements dans l’occupation du bâtiment ;
• les documents disponibles.

Ces informations ne constituent pas encore des constatations techniques. Elles forment un historique déclaré qui doit être vérifié autant que possible par les documents, les mesures et l’examen du bâtiment.

Comment conduire l’entretien initial avec l’occupant ?

L’entretien doit privilégier des questions factuelles.

Il convient notamment de demander :

• quand le désordre a été observé pour la première fois ;
• s’il est permanent ou intermittent ;
• s’il s’aggrave après la pluie ;
• s’il apparaît seulement en hiver ou en été ;
• s’il dépend de l’utilisation d’une douche, d’un chauffage ou d’un appareil ;
• si des odeurs, bruits ou écoulements ont été constatés ;
• si la zone a déjà été réparée ou repeinte ;
• si d’autres occupants ou voisins sont concernés ;
• si des photographies anciennes existent ;
• si des travaux récents ont modifié le bâtiment.

Il faut éviter les questions orientées telles que : « La fuite vient-elle de la toiture ? ». Une formulation ouverte, comme « Dans quelles circonstances la trace apparaît-elle ? », limite le risque d’enfermer prématurément le raisonnement dans une hypothèse.

Déclarations et chronologie du désordre

Les déclarations de l’occupant suffisent-elles à établir la cause ?

Non.

L’occupant apporte des informations essentielles sur les conditions habituelles du bâtiment, mais son interprétation technique peut être inexacte.

Par exemple :

• une trace apparue après une pluie peut provenir d’une infiltration, mais aussi d’une condensation liée au refroidissement ;
• une fissure découverte après des travaux peut être antérieure mais avoir été récemment révélée ;
• une odeur d’humidité peut provenir d’un doublage contaminé, d’une évacuation ou d’un local voisin ;
• une consommation d’eau élevée peut être liée à une fuite ou à un équipement fonctionnant normalement.

Le rapport doit distinguer les déclarations recueillies des faits directement constatés par l’expert.

Pourquoi faut-il établir une chronologie du désordre ?

La chronologie permet de rapprocher le désordre d’événements susceptibles de l’expliquer.

Elle peut notamment mettre en évidence une relation avec :

• un épisode de pluie ;
• une période de sécheresse ;
• un gel important ;
• un dégât des eaux ;
• une rénovation ;
• un remplacement de fenêtres ;
• une modification de la ventilation ;
• un terrassement ;
• un abattage d’arbre ;
• la mise en service du chauffage ;
• le coulage d’une chape ;
• la réception ou la livraison du bâtiment.

La date d’apparition doit être distinguée de la date de découverte. Une pathologie cachée peut exister plusieurs mois avant de devenir visible.

Comment construire une chronologie fiable ?

Il est utile de rechercher des éléments datés :

• photographies originales ;
• courriels ;
• déclarations de sinistre ;
• factures ;
• comptes rendus de chantier ;
• rapports d’expertise ;
• relevés météorologiques ;
• consommations d’eau ;
• interventions d’entreprises ;
• procès-verbaux de réception ;
• constats de commissaire de justice ;
• relevés de fissures.

Lorsque la date exacte n’est pas établie, le rapport doit employer une formulation prudente, par exemple :

« Selon les déclarations de l’occupant, les premières traces auraient été observées au cours du mois de janvier 2026. Aucun document daté ne permet, à ce stade, de confirmer cette date. »

Pourquoi faut-il analyser les documents avant la visite ?

Les documents permettent de comprendre la conception du bâtiment et d’orienter l’inspection.

Ils peuvent révéler :

• le mode de fondation ;
• la composition des murs ;
• le tracé des réseaux ;
• la présence d’une étanchéité ;
• la nature de l’isolation ;
• les procédés prévus ;
• les modifications apportées en cours de chantier ;
• les réserves déjà formulées ;
• les réparations antérieures ;
• les responsabilités contractuelles des intervenants.

Une visite réalisée sans connaissance des plans, du contrat ou des travaux précédents peut conduire à examiner une zone sans comprendre son fonctionnement réel.

Analyse des documents

Quels documents faut-il demander ?

Selon la nature du désordre, il peut être utile d’obtenir :

• plans de construction ;
• plans de structure ;
• plans des réseaux ;
• étude géotechnique ;
• notes de calcul ;
• étude thermique ;
• notice descriptive ;
• devis et marchés ;
• avenants ;
• fiches techniques ;
• Avis Techniques ou Documents techniques d’application ;
• procès-verbal de réception ;
• réserves ;
• photographies du chantier ;
• rapports d’essais ;
• factures de réparation ;
• règlement de copropriété ;
• déclarations et rapports d’assurance ;
• diagnostics antérieurs.

L’absence d’un document utile doit être mentionnée lorsqu’elle limite la conclusion.

Un document contractuel prouve-t-il que l’ouvrage a été exécuté conformément aux plans ?

Non.

Le document indique ce qui était prévu, commandé ou déclaré. Il ne prouve pas automatiquement ce qui a réellement été mis en œuvre.

Il faut comparer :

• le projet prévu ;
• les modifications autorisées ;
• les ouvrages visibles ;
• les photographies de chantier ;
• les sondages éventuels ;
• les factures et références de produits ;
• les essais réalisés.

À l’inverse, un ouvrage différent du plan n’est pas nécessairement défectueux si une modification régulière, techniquement justifiée et acceptée est établie.

Inspection et localisation

Pourquoi faut-il visiter l’intérieur et l’extérieur du bâtiment ?

Une pathologie se comprend rarement depuis une seule face de la paroi.

Une trace intérieure peut être liée à :

• une fissure de façade ;
• une couvertine ;
• une toiture ;
• un niveau de terrain extérieur ;
• une descente d’eaux pluviales ;
• une canalisation ;
• un pont thermique ;
• un défaut de ventilation.

Inversement, une fissure ou une salissure extérieure peut correspondre à une déformation, une humidité ou une modification visible à l’intérieur.

Les méthodes de diagnostic du bâti existant distinguent précisément l’analyse de l’environnement extérieur, des façades, du climat intérieur, de la ventilation et des points singuliers.

Dans quel ordre faut-il inspecter le bâtiment ?

Il est généralement préférable de commencer par une observation globale avant d’examiner les détails.

La séquence peut être la suivante :

• environnement et topographie ;
• volume général du bâtiment ;
• façades et toiture ;
• niveaux des terrains et gestion des eaux ;
• organisation intérieure ;
• pièces concernées ;
• parois et équipements ;
• points singuliers ;
• mesures et essais ciblés.

Cette méthode limite le risque de se concentrer immédiatement sur une trace spectaculaire en négligeant sa relation avec le reste de l’ouvrage. L’AQC présente le diagnostic visuel général comme une première étape destinée à orienter les investigations complémentaires.

Pourquoi observer l’environnement avant le désordre lui-même ?

L’environnement peut expliquer ou aggraver de nombreuses pathologies.

Il convient notamment d’examiner :

• la pente du terrain ;
• les niveaux contre les façades ;
• les talus ;
• les arbres et haies ;
• les réseaux enterrés ;
• les regards ;
• les descentes d’eaux pluviales ;
• les bâtiments voisins ;
• l’exposition au vent et à la pluie ;
• les modifications récentes des abords ;
• les surfaces imperméabilisées ;
• les sources possibles de vibrations.

Une fissure ou une humidité ne peut pas toujours être comprise sans cette vision d’ensemble.

Pourquoi faut-il localiser précisément chaque désordre ?

Une localisation approximative rend difficile :

• le suivi de l’évolution ;
• la comparaison entre plusieurs visites ;
• la réalisation d’un sondage ;
• la convocation des entreprises concernées ;
• la définition des travaux ;
• la levée d’une réserve ;
• l’utilisation du rapport dans un litige.

La localisation doit idéalement préciser :

• le bâtiment ;
• le niveau ;
• la pièce ;
• la façade ;
• l’orientation ;
• la paroi ;
• la hauteur ;
• la distance par rapport à un angle ou une ouverture ;
• la face intérieure ou extérieure ;
• le numéro de photographie correspondant.

La mention « présence d’humidité dans la chambre » est insuffisante si elle ne permet pas d’identifier la zone examinée.

Relevé des fissures et des humidités

Comment relever une fissure ?

Le relevé peut notamment indiquer :

• son emplacement ;
• son orientation ;
• sa longueur ;
• son ouverture apparente ;
• sa forme ;
• sa profondeur visible ;
• l’existence d’un désaffleurement ;
• son caractère traversant ou non ;
• sa correspondance sur l’autre face ;
• les matériaux concernés ;
• la date de la mesure.

La largeur doit être mesurée avec un outil adapté et non estimée uniquement sur une photographie.

Une mesure ponctuelle ne permet pas de déterminer si la fissure est évolutive. Un suivi daté ou une instrumentation peut être nécessaire.

Comment relever une humidité ou une infiltration ?

Il convient de décrire :

• la forme de la trace ;
• sa couleur ;
• ses limites ;
• sa hauteur ;
• sa relation avec le sol, une baie ou un réseau ;
• son caractère humide ou sec le jour de la visite ;
• les dégradations associées ;
• les dépôts de sels ;
• les odeurs ;
• les valeurs mesurées ;
• les conditions météorologiques ;
• les conditions intérieures.

Le diagnostic des pathologies liées à l’humidité repose sur le recoupement entre observations, localisation, mesures et connaissance des différentes sources possibles.

Photographies et croquis

Quel est le rôle du relevé photographique ?

Les photographies permettent de documenter l’état visible du bâtiment à la date de la visite.

Elles doivent autant que possible comprendre :

• une vue générale situant la zone ;
• une vue intermédiaire ;
• une vue rapprochée ;
• une échelle de mesure lorsqu’elle est utile ;
• un repère permettant de retrouver l’emplacement ;
• une légende précise ;
• la date de prise de vue.

Une photographie très rapprochée d’une fissure, sans vue de la façade ou de la pièce, peut être techniquement inexploitable.

Faut-il conserver les photographies originales ?

Oui, particulièrement lorsqu’un litige est possible.

Les fichiers originaux peuvent contenir des informations utiles :

• date et heure ;
• séquence des prises de vue ;
• définition initiale ;
• données techniques de l’appareil ;
• absence de recadrage ou d’annotation.

Les versions annotées intégrées au rapport sont utiles pour la compréhension, mais elles ne doivent pas nécessairement remplacer les originaux.

Les photographies doivent être conservées de manière organisée, avec une correspondance claire entre le fichier, la légende et la localisation.

Une photographie suffit-elle à diagnostiquer un désordre ?

Non.

Une photographie peut montrer :

• une forme ;
• une couleur ;
• une fissure apparente ;
• une déformation ;
• une trace d’humidité ;
• une dégradation de surface.

Elle ne permet généralement pas de connaître :

• la profondeur ;
• la teneur réelle en eau ;
• la composition de la paroi ;
• la continuité d’une étanchéité ;
• la cause exacte ;
• le caractère évolutif ;
• l’état d’une partie cachée ;
• la résistance résiduelle d’un ouvrage.

Une analyse sur photographie doit donc être présentée comme une appréciation limitée et sous réserve d’un constat sur site.

Quel est le rôle des croquis dans un rapport ?

Un croquis peut être plus clair qu’une succession de photographies pour représenter :

• la position des fissures ;
• le trajet supposé de l’eau ;
• le tracé d’un réseau ;
• les niveaux intérieur et extérieur ;
• la composition d’une paroi ;
• la disposition d’une toiture ;
• la localisation des mesures ;
• l’organisation d’un sous-sol ;
• le sens des pentes.

Le croquis doit indiquer s’il est :

• relevé sur place ;
• reconstitué à partir de documents ;
• schématique ;
• non coté ;
• établi sous réserve de sondages.

Il ne doit pas être présenté comme un plan d’exécution lorsqu’il s’agit uniquement d’un schéma explicatif.

Conditions météorologiques et d’occupation

Pourquoi faut-il relever les conditions météorologiques ?

Les conditions météorologiques influencent de nombreux désordres :

• infiltration après pluie ;
• fissuration liée à la sécheresse ;
• condensation en période froide ;
• gonflement ou retrait des matériaux ;
• humidité superficielle ;
• fonctionnement de la ventilation naturelle ;
• comportement des toitures au vent.

Le rapport peut notamment mentionner :

• la météo le jour de la visite ;
• les pluies récentes ;
• la température extérieure ;
• le vent ;
• l’ensoleillement ;
• une période de gel ou de sécheresse ;
• les conditions des jours précédents lorsqu’elles sont connues.

Une paroi sèche lors d’une visite après plusieurs semaines sans pluie ne permet pas d’exclure une infiltration intermittente.

Faut-il utiliser des données météorologiques historiques ?

Elles peuvent être utiles lorsque le désordre est associé à un événement particulier.

Il peut être pertinent de rechercher :

• un épisode de pluie intense ;
• une tempête ;
• une période de gel ;
• une sécheresse prolongée ;
• une canicule ;
• une succession de jours humides.

Ces données doivent être rapprochées de la date d’apparition déclarée et de la localisation du bâtiment.

Elles ne prouvent pas, à elles seules, la causalité. Une pluie importante peut révéler un défaut préexistant sans être la cause technique de ce défaut.

Pourquoi faut-il relever les conditions d’occupation ?

Les usages influencent fortement :

• la production de vapeur d’eau ;
• le chauffage ;
• l’aération ;
• la ventilation ;
• le séchage du linge ;
• l’utilisation des pièces d’eau ;
• l’ouverture des portes ;
• l’encombrement des parois ;
• la température des surfaces.

Il peut être utile de connaître :

• le nombre d’occupants ;
• les périodes d’absence ;
• les températures de chauffage ;
• la fréquence des douches ;
• le séchage du linge à l’intérieur ;
• la présence de meubles contre les murs ;
• l’utilisation de la VMC ;
• l’obturation éventuelle des entrées d’air ;
• les travaux ou changements d’usage récents.

Ces informations permettent d’évaluer une hypothèse de condensation ou de défaut de renouvellement d’air. Elles ne doivent pas servir à attribuer automatiquement le désordre à l’occupant sans contrôle du bâtiment.

Comment distinguer un défaut d’usage d’un défaut du bâtiment ?

Il faut examiner simultanément :

• les équipements disponibles ;
• leur état de fonctionnement ;
• les débits de ventilation ;
• les températures de surface ;
• les conditions d’occupation ;
• les informations données aux occupants ;
• la conception des parois ;
• les ponts thermiques ;
• les infiltrations éventuelles.

Un occupant ne peut pas être rendu responsable d’une condensation simplement parce qu’il prend des douches ou cuisine normalement.

À l’inverse, l’obstruction volontaire et durable de toutes les entrées d’air peut contribuer à un désordre si le système de ventilation était correctement conçu et fonctionnel.

La conclusion doit reposer sur des faits mesurés et non sur une appréciation générale du mode de vie.

Constat, hypothèse, conclusion et recoupement

Quelle est la différence entre un constat et une hypothèse ?

Un constat correspond à un fait directement observé ou mesuré.

Exemples :

• « Une fissure diagonale de 1,2 mm est visible au-dessus de la baie. »
• « La bouche d’extraction de la salle de bains ne présente aucune aspiration perceptible lors du test réalisé. »
• « Des gouttelettes sont présentes sur la sous-face de la couverture. »

Une hypothèse correspond à une explication techniquement possible de ces constatations.

Exemples :

• mouvement du support ;
• défaut de ventilation ;
• infiltration par un raccord de toiture ;
• condensation en sous-face.

L’hypothèse doit être confrontée à des indices favorables et défavorables avant de devenir une conclusion.

Quelle est la différence entre une hypothèse et une conclusion ?

Une hypothèse est une cause envisagée.

Une conclusion est le résultat argumenté du recoupement des éléments recueillis.

Une conclusion peut être :

• certaine ;
• très probable ;
• probable ;
• possible mais non démontrée ;
• indéterminée en l’état.

Le rapport ne doit pas transformer une hypothèse séduisante en certitude lorsqu’une investigation essentielle n’a pas été réalisée.

Le CSTB décrit précisément le diagnostic comme une méthode déductive et analytique fondée sur les observations, le repérage et les mesures.

Comment présenter les déclarations des parties dans un rapport ?

Elles doivent être attribuées.

Formulations possibles :

• « Selon les déclarations de Mme X… »
• « Le constructeur indique que… »
• « L’entreprise affirme avoir procédé à… »
• « Aucun justificatif n’a été produit pour confirmer cette intervention. »

Il faut éviter de reprendre une déclaration comme un fait établi sans préciser sa source.

Par exemple, la phrase « La toiture a été réparée en mars » ne devrait être utilisée que si cette intervention est documentée. À défaut, il est préférable d’écrire : « Le propriétaire déclare qu’une réparation de toiture serait intervenue en mars. »

Qu’est-ce qu’une analyse par recoupement ?

L’analyse par recoupement consiste à confronter plusieurs catégories d’informations :

• déclarations ;
• chronologie ;
• documents ;
• localisation ;
• forme du désordre ;
• mesures ;
• météo ;
• occupation ;
• fonctionnement des équipements ;
• investigations complémentaires.

Une hypothèse est renforcée lorsque plusieurs indices indépendants convergent.

Exemple :

• la trace apparaît après les pluies ;
• elle se situe sous une noue ;
• une discontinuité est visible dans cette noue ;
• l’isolant situé sous ce point est humide ;
• un essai d’arrosage sectorisé reproduit l’entrée d’eau.

À l’inverse, l’absence de concordance doit conduire à maintenir plusieurs hypothèses ouvertes.

Comment évaluer les hypothèses concurrentes ?

Pour chaque hypothèse, il est utile de rechercher :

• les éléments qui la confirment ;
• les éléments qui la contredisent ;
• les observations manquantes ;
• les essais permettant de la vérifier ;
• les conséquences attendues si elle est correcte.

Par exemple, devant une humidité en pied de mur, il faut comparer au minimum :

• remontée capillaire ;
• infiltration latérale ;
• fuite enterrée ;
• condensation ;
• défaut de soubassement ;
• humidité de construction.

Une prescription ne doit être formulée qu’après cette comparaison.

Mesures et instruments

Une mesure élevée suffit-elle à établir une cause ?

Non.

Une mesure indique une caractéristique au point et au moment du relevé.

Elle peut être influencée par :

• le matériau ;
• la profondeur ;
• les sels ;
• la température ;
• un élément métallique ;
• l’étalonnage ;
• les conditions ambiantes ;
• la méthode employée.

Une valeur d’humidité élevée ne permet pas, à elle seule, de distinguer une fuite, une infiltration, une remontée capillaire ou une condensation.

La mesure doit être comparée à d’autres points, à une zone de référence et aux caractéristiques du matériau.

Comment choisir les instruments de mesure ?

L’instrument doit répondre à une question précise.

Selon le désordre, il peut être pertinent d’utiliser :

• humidimètre ;
• thermo-hygromètre ;
• thermomètre de surface ;
• caméra thermique ;
• fissuro-mètre ;
• niveau laser ;
• manomètre ;
• débitmètre ;
• anémomètre ;
• endoscope ;
• détecteur acoustique ;
• gaz traceur ;
• appareil de mise en pression ;
• matériel de prélèvement.

Il faut connaître les limites, la précision et le domaine d’emploi de chaque appareil.

Le Cerema recommande de définir d’abord les objectifs du diagnostic, puis de choisir les méthodes, les matériels et les conditions d’intervention les plus pertinents pour obtenir des données fiables.

Faut-il utiliser tous les appareils disponibles ?

Non.

La multiplication des mesures ne garantit pas la qualité du diagnostic.

Un appareil doit être utilisé lorsqu’il permet :

• de vérifier une hypothèse ;
• de comparer des zones ;
• de localiser un défaut ;
• de quantifier une évolution ;
• de décider d’une investigation complémentaire.

Une thermographie réalisée sans différence suffisante de température ou un humidimètre utilisé sur un matériau incompatible peuvent produire des résultats difficiles à interpréter.

Le rapport doit indiquer la méthode et les principales limites de la mesure.

Limites de l’inspection et investigations

Quelles sont les limites d’une inspection visuelle ?

Une inspection visuelle ne permet généralement pas de contrôler :

• l’intérieur d’une paroi ;
• le dessous d’une étanchéité ;
• les fondations enterrées ;
• les armatures dans le béton ;
• les fixations cachées ;
• les réseaux encastrés ;
• l’arrière des doublages ;
• les bois enfermés ;
• la continuité d’une membrane ;
• la composition exacte des matériaux ;
• l’évolution future du désordre.

Elle peut également être limitée par :

• l’absence d’accès ;
• la hauteur ;
• l’encombrement ;
• les meubles ;
• les revêtements ;
• les conditions météorologiques ;
• le refus de réaliser des sondages ;
• l’absence de mise en fonctionnement des équipements.

Le diagnostic visuel constitue une première étape qui peut conduire à recommander des investigations plus poussées.

L’absence de désordre visible permet-elle de conclure à l’absence de défaut ?

Non.

Un défaut peut être :

• caché ;
• intermittent ;
• récemment réparé ou repeint ;
• situé dans une cavité ;
• visible uniquement pendant la pluie ;
• visible seulement pendant une saison ;
• non sollicité le jour de la visite ;
• encore dépourvu de conséquence apparente.

Le rapport doit préciser que l’inspection porte sur les zones visibles et accessibles dans les conditions de la visite.

Il ne doit pas garantir l’absence de tout défaut caché lorsque la mission n’inclut pas d’investigations destructives.

Quand faut-il réaliser une ouverture ou un sondage ?

Une investigation destructive ou semi-destructive peut être nécessaire lorsque :

• une pathologie cachée est fortement suspectée ;
• la composition de la paroi est inconnue ;
• un isolant peut être mouillé ;
• un bois porteur est enfermé ;
• une étanchéité doit être contrôlée ;
• un réseau encastré est suspecté ;
• la résistance d’un support doit être vérifiée ;
• un prélèvement de laboratoire est nécessaire ;
• les travaux proposés sont importants.

L’ouverture doit être ciblée et répondre à une hypothèse précise.

Elle doit également être autorisée, documentée et réalisée dans des conditions évitant l’aggravation du désordre ou la mise en danger des personnes.

Visites répétées, saisonnalité et suivi

Pourquoi une seconde visite peut-elle être nécessaire ?

Certaines pathologies ne peuvent pas être observées dans toutes les conditions lors d’une visite unique.

Une seconde visite peut être utile :

• après une pluie significative ;
• pendant une période froide ;
• pendant une période chaude et humide ;
• après la mise en service du chauffage ;
• lorsque le bâtiment est occupé ;
• après utilisation d’un équipement ;
• après une période de sécheresse ;
• après une mesure conservatoire ;
• pour suivre une fissure ;
• pour contrôler le séchage après réparation.

Une visite unique donne une image du bâtiment à un instant déterminé. Elle ne reproduit pas nécessairement les conditions dans lesquelles le désordre apparaît.

Quand faut-il visiter le bâtiment après la pluie ?

Une visite après pluie peut être pertinente pour rechercher :

• une infiltration de toiture ;
• une entrée d’eau en façade ;
• un défaut de balcon ou de terrasse ;
• une humidité de mur enterré ;
• un dysfonctionnement des eaux pluviales ;
• une stagnation ;
• une fuite de gouttière ;
• un ruissellement des abords.

Il faut toutefois tenir compte du délai de migration de l’eau.

Certaines traces apparaissent immédiatement, tandis que d’autres ne deviennent visibles que plusieurs heures ou plusieurs jours après l’épisode pluvieux.

Quand une visite hivernale est-elle préférable ?

La saison froide peut favoriser l’observation :

• des condensations ;
• des ponts thermiques ;
• des moisissures ;
• des défauts d’isolation ;
• des circulations d’air ;
• des anomalies de chauffage ;
• de certaines déformations liées au gel.

Une thermographie de l’enveloppe est également plus informative lorsqu’une différence de température suffisante existe entre l’intérieur et l’extérieur et que les autres conditions sont maîtrisées.

Quand une visite estivale peut-elle être utile ?

La période estivale peut être pertinente pour examiner :

• la condensation dans une cave froide ;
• les effets de la sécheresse sur les sols ;
• les fissures évoluant avec le retrait des argiles ;
• le comportement d’une toiture sous forte chaleur ;
• certaines déformations thermiques ;
• les effets d’un arrosage différentiel ;
• le séchage des matériaux.

Un désordre saisonnier doit être suivi pendant la période où il est habituellement le plus actif.

Comment organiser le suivi d’une fissure ?

Le suivi peut comprendre :

• photographies datées ;
• mesures d’ouverture ;
• repères fixes ;
• jauges ;
• fissuromètres ;
• capteurs ;
• relevés topographiques ;
• mesures de niveau ;
• relevés météorologiques ;
• description des travaux ou événements survenus.

La fréquence doit être adaptée à l’évolution suspectée.

Un témoin artisanal cassé indique qu’un mouvement a pu se produire, mais il ne renseigne pas nécessairement sur son amplitude, son sens ou sa vitesse.

Comment suivre une humidité dans le temps ?

Le protocole doit autant que possible conserver :

• les mêmes points de mesure ;
• les mêmes profondeurs ;
• la même méthode ;
• le même appareil ;
• des conditions ambiantes relevées ;
• une fréquence cohérente ;
• une zone de référence.

Il faut également consigner :

• les pluies ;
• le chauffage ;
• la ventilation ;
• l’occupation ;
• les travaux ;
• les incidents ;
• les quantités d’eau extraites lors d’un assèchement.

Une baisse des valeurs peut être compatible avec un séchage, mais elle doit être interprétée en fonction des conditions saisonnières et des matériaux.

Rédaction du rapport et niveaux de certitude

Comment rédiger un rapport de diagnostic technique ?

Un rapport peut notamment comporter :

• l’objet et le périmètre de la mission ;
• l’identité des personnes présentes ;
• les documents examinés ;
• les déclarations recueillies ;
• l’historique du désordre ;
• les conditions de la visite ;
• la description du bâtiment ;
• les constatations intérieures et extérieures ;
• les mesures et méthodes utilisées ;
• le raisonnement technique ;
• les hypothèses étudiées ;
• les conclusions ;
• les investigations complémentaires ;
• les mesures conservatoires ;
• les préconisations ;
• les limites de la mission ;
• les photographies et croquis.

Les fiches pathologie de l’AQC reposent elles-mêmes sur une distinction structurée entre constat du désordre, diagnostic de ses causes, bonnes pratiques et textes de référence.

Comment présenter les faits dans le rapport ?

Les faits doivent être décrits avec un vocabulaire précis et neutre.

Il faut privilégier :

• « Nous observons… »
• « La mesure réalisée indique… »
• « La fissure se développe… »
• « Le revêtement sonne creux… »
• « Aucun écoulement actif n’a été observé le jour de la visite… »

Il faut éviter les formulations non démontrées telles que :

• « Le constructeur a mal travaillé » ;
• « La maison s’effondre » ;
• « Il s’agit forcément d’une remontée capillaire » ;
• « La toiture est entièrement à refaire ».

Le rapport doit montrer comment la conclusion est obtenue à partir des constatations.

Comment exprimer le niveau de certitude ?

Le rapport peut utiliser une échelle explicite, à condition d’en définir le sens.

Par exemple :

Cause établie : les constatations, mesures ou essais permettent d’identifier directement le mécanisme.

Cause très probable : plusieurs indices concordent et aucune hypothèse concurrente sérieuse n’explique mieux le désordre, mais une vérification complémentaire peut encore être utile.

Cause probable : l’hypothèse est cohérente avec les constatations, mais certaines informations manquent.

Cause possible : l’hypothèse ne peut pas être exclue, mais les indices sont insuffisants pour la privilégier.

Cause indéterminée : les éléments disponibles ne permettent pas de conclure de manière suffisamment fiable.

Cette échelle n’est pas universelle. Elle doit être clairement expliquée dans le rapport afin d’éviter qu’une hypothèse « possible » soit interprétée comme une certitude.

Peut-on conclure à plusieurs causes simultanées ?

Oui.

Un désordre résulte fréquemment d’une combinaison de facteurs.

Par exemple, des moisissures peuvent être favorisées simultanément par :

• une ventilation insuffisante ;
• un pont thermique ;
• une humidité intérieure élevée ;
• un meuble appliqué contre le mur ;
• une petite infiltration.

De même, une fissure peut résulter d’un mouvement de fondation aggravé par :

• une fuite enterrée ;
• la sécheresse ;
• la végétation ;
• une faiblesse structurelle.

Le rapport ne doit pas chercher artificiellement une cause unique lorsque plusieurs mécanismes interagissent.

Comment présenter une conclusion lorsque la cause n’est pas certaine ?

Une formulation prudente peut être utilisée :

« Les constatations sont compatibles avec une infiltration provenant du raccord entre la toiture et le mur. Cette origine ne peut toutefois pas être confirmée en l’absence d’accès à la partie supérieure du solin et d’essai d’arrosage sectorisé. »

Ou :

« La présence de valeurs élevées en pied de mur ne permet pas, à elle seule, de conclure à des remontées capillaires. Une infiltration latérale et une fuite enterrée restent à exclure. »

Dire que la cause n’est pas établie protège la qualité du diagnostic. Une conclusion prématurée peut conduire à des travaux inutiles ou inefficaces.

Préconisations, limites et recours

Les préconisations doivent-elles être définitives dès la première visite ?

Pas toujours.

Le rapport peut distinguer :

• les mesures urgentes ;
• les investigations complémentaires ;
• les travaux préalables ;
• les solutions envisageables ;
• la solution définitive restant à dimensionner.

Exemple :

• sécuriser la zone ;
• contrôler le réseau par mise en pression ;
• ouvrir localement le doublage ;
• identifier la canalisation défectueuse ;
• définir la réparation ;
• sécher les matériaux ;
• reprendre les finitions après contrôle.

Il est dangereux de prescrire directement une injection, un cuvelage, une reprise en sous-œuvre ou un ravalement complet lorsque la cause et l’étendue ne sont pas suffisamment établies.

Quelle est la différence entre diagnostic et prescription de travaux ?

Le diagnostic identifie le désordre, ses causes et ses conséquences.

La prescription définit :

• la technique de réparation ;
• les matériaux ;
• les dimensions ;
• le phasage ;
• les conditions de mise en œuvre ;
• les contrôles ;
• les responsabilités d’exécution.

Certaines réparations peuvent être définies dans un rapport d’expertise. D’autres nécessitent une mission complémentaire réalisée par :

• un bureau d’études structure ;
• un géotechnicien ;
• un bureau d’études fluides ;
• un maître d’œuvre ;
• un laboratoire ;
• une entreprise spécialisée disposant d’un procédé adapté.

Le diagnostic doit préciser lorsqu’il ne vaut pas dimensionnement ou étude d’exécution.

Pourquoi faut-il mentionner les limites de la mission ?

Les limites permettent au lecteur de comprendre ce qui a réellement été contrôlé.

Elles peuvent concerner :

• les zones non accessibles ;
• l’absence de sondages ;
• les revêtements masquant les supports ;
• l’absence de fonctionnement d’un équipement ;
• les conditions météorologiques ;
• les documents non transmis ;
• la visite réalisée sans pluie ;
• l’absence d’étude de sol ;
• l’absence de prélèvement ;
• les parties communes non visitées ;
• la hauteur inaccessible sans nacelle.

Une limite ne doit pas être une formule générale destinée à neutraliser toutes les conclusions. Elle doit être précise et directement liée à la mission.

Le rapport peut-il exclure tout vice caché ?

Non.

Une inspection visuelle et non destructive ne permet pas de garantir l’absence de défauts dissimulés dans :

• les murs ;
• les planchers ;
• les fondations ;
• les doublages ;
• les réseaux ;
• les toitures ;
• les structures ;
• les équipements.

Le rapport peut seulement rendre compte de l’état des zones examinées et des indices détectés dans les conditions de la mission.

Pourquoi faut-il hiérarchiser les conclusions ?

Toutes les anomalies ne présentent pas le même niveau d’urgence.

Le rapport peut distinguer :

Danger immédiat : risque de chute, rupture, électrisation, effondrement ou exposition importante.

Désordre actif nécessitant une intervention rapide : fuite, infiltration, attaque biologique, corrosion évolutive ou aggravation en cours.

Désordre nécessitant des investigations : cause ou étendue non suffisamment déterminée.

Défaut à reprendre : malfaçon ou non-conformité ne présentant pas de danger immédiat.

Entretien ou surveillance : vieillissement, désordre limité ou phénomène stabilisé nécessitant un suivi.

Cette hiérarchisation aide le maître d’ouvrage à organiser les mesures conservatoires, les études et les travaux.

Quand faut-il solliciter un autre spécialiste ?

Une intervention complémentaire peut être nécessaire lorsque le diagnostic concerne :

• la stabilité d’une structure ;
• le dimensionnement des fondations ;
• le fonctionnement géotechnique du sol ;
• une nappe ou une pression hydrostatique ;
• l’identification d’un champignon ;
• une réaction chimique ;
• une installation électrique ou gaz ;
• un système de ventilation complexe ;
• une canalisation enterrée ;
• une étanchéité inaccessible ;
• des matériaux devant être analysés.

Le Cerema recommande d’adapter le programme d’auscultation aux objectifs, aux caractéristiques de l’ouvrage et aux pathologies suspectées, puis d’interpréter les résultats dans une synthèse globale.

Quand faut-il organiser une expertise contradictoire ?

Une expertise contradictoire est recommandée lorsque :

• plusieurs intervenants peuvent être responsables ;
• des travaux destructifs doivent être réalisés ;
• des pièces doivent être déposées ;
• la cause est contestée ;
• l’assureur ou l’entreprise refuse les conclusions ;
• les réparations risquent de faire disparaître les preuves ;
• un recours amiable ou judiciaire est envisagé.

Chaque partie doit pouvoir :

• être informée de la réunion ;
• prendre connaissance des documents ;
• présenter ses observations ;
• participer aux essais ;
• discuter les conclusions.

L’urgence peut toutefois imposer des mesures immédiates de sécurité ou de sauvegarde. Dans ce cas, il faut documenter l’état initial aussi complètement que possible.

Quelle intervention Check my House peut-il réaliser ?

Check my House peut intervenir pour mettre en œuvre une méthodologie structurée de diagnostic des désordres du bâtiment.

Selon la mission, l’intervention peut comprendre :

• l’entretien avec les occupants ou le maître d’ouvrage ;
• l’établissement de la chronologie ;
• l’analyse des documents ;
• la visite intérieure et extérieure ;
• l’examen de l’environnement ;
• le relevé précis des anomalies ;
• le relevé photographique ;
• la réalisation de croquis ;
• des mesures non destructives ;
• l’analyse des conditions météorologiques et d’occupation ;
• la distinction entre constatations, hypothèses et conclusions ;
• le recoupement des causes possibles ;
• la définition des investigations complémentaires ;
• la hiérarchisation des risques ;
• la rédaction d’un rapport illustré ;
• l’assistance lors d’une expertise amiable contradictoire.

La mission de Check my House ne remplace pas une étude géotechnique, une note de calcul structurelle, une recherche de fuite spécialisée, une analyse de laboratoire ou une étude d’exécution lorsque ces investigations sont nécessaires.

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise fissures.

Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Expertise malfacons et non-conformites et Inspection avant achat.

Sources principales

• Agence Qualité Construction, « Réussir un diagnostic visuel », Revue Qualité Construction, janvier-février 2008.
• Agence Qualité Construction, « Fiches pathologie bâtiment », 6e édition, janvier 2024, structurées autour du constat, du diagnostic, de la prévention et des textes de référence.
• CSTB, « Identifier et traiter les pathologies de l’humidité dans les bâtiments », méthode déductive et approche analytique fondées sur l’observation, le repérage et la mesure.
• Cerema et CSTB, « MOOC Bâti existant et humidité : diagnostic avant réhabilitation », consacré au diagnostic extérieur, au diagnostic intérieur et aux suites à donner aux constatations.
• Cerema et CSTB, guide HUMIBATex, comprenant une méthode d’analyse des transferts d’humidité et des risques hygrothermiques dans les bâtiments existants.
• Cerema, méthodologies d’auscultation et de diagnostic des ouvrages fondées sur la définition des objectifs, le choix des moyens adaptés, la collecte de données fiables et leur interprétation.
• Agence Qualité Construction, « Durabilité des bâtiments : comment bien détecter et mesurer l’humidité dans les matériaux ? », Revue Qualité Construction, mai-juin 2024.

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