Ce que contrôle un expert pendant la construction
Un suivi de construction n’est pas une simple visite générale du chantier. Chaque intervention doit correspondre à un stade suffisamment avancé pour être contrôlable, mais intervenir avant que les ouvrages concernés ne soient cachés par la suite des travaux.
Préparer la visite à partir des documents du projet
Avant le contrôle, les pièces utiles peuvent notamment comprendre le contrat, les plans, la notice descriptive, les éventuels avenants, les études techniques disponibles et les échanges portant sur une modification du chantier.
L’objectif est de savoir ce qui devait être réalisé avant d’examiner ce qui l’a effectivement été. Une différence constatée n’est pas automatiquement une malfaçon : elle doit être replacée dans le contrat, les plans, les prescriptions techniques et l’état réel du chantier.
Observer les ouvrages accessibles
Sur place, le contrôle dépend de l’étape atteinte. L’expert peut relever des défauts apparents de mise en œuvre, des écarts dimensionnels accessibles, des incohérences avec un plan, des défauts de planéité, des réservations mal positionnées, des anomalies visibles d’étanchéité ou encore des finitions restant à reprendre.
Une inspection visuelle ne permet toutefois pas de certifier l’ensemble de la construction. Un élément inaccessible, déjà recouvert ou nécessitant une investigation destructive ne peut pas être considéré comme contrôlé simplement parce que le chantier a été visité.
Formaliser les constatations
Après une visite en cours de chantier, les observations peuvent être consignées dans un relevé ou un compte rendu. Il est important de distinguer ce document d’un procès-verbal de réception.
Le compte rendu sert à matérialiser les points vus à une date donnée. Il peut ensuite faciliter les échanges avec le constructeur et permettre au maître d’ouvrage de demander des explications ou des reprises lorsque celles-ci apparaissent nécessaires.
Les étapes de construction qui méritent une vigilance particulière
Le nombre de visites dépend du projet et du stade auquel l’accompagnement débute. Sur une maison individuelle, plusieurs moments présentent un intérêt technique particulier.
Les fondations
Une intervention doit être programmée lorsque les ouvrages à contrôler restent accessibles. Selon l’état du chantier et les documents disponibles, l’examen peut porter sur l’implantation visible, les dimensions accessibles, les armatures avant coulage lorsqu’elles sont encore observables, les réservations ou la cohérence avec les documents techniques disponibles.
Le suivi visuel ne remplace pas une étude géotechnique ou une étude structurelle. Si un problème de sol ou de dimensionnement est suspecté, une investigation spécialisée peut devenir nécessaire avant toute préconisation de reprise en sous-œuvre, de micropieux ou d’injection.
Le gros œuvre et le clos-couvert
À ce stade, l’expert observe notamment les maçonneries, planchers, ouvertures, charpente ou toiture accessibles, ainsi que les principaux raccordements visibles. L’intérêt est de relever les écarts avant l’avancement du second œuvre.
Les cloisons et les réseaux
Lorsque l’aménagement intérieur prend forme, il devient possible de rapprocher l’implantation des pièces des plans et de contrôler les ouvrages encore visibles avant fermeture complète.
Cette étape est également utile pour repérer certaines incohérences de réservation ou de positionnement avant que les revêtements et équipements ne rendent les reprises plus contraignantes.
La chape et les finitions
La planéité apparente, les niveaux accessibles et certaines finitions peuvent être examinés en fonction de l’état d’avancement. Un défaut constaté est décrit avant d’en rechercher la cause : il ne faut pas transformer une observation en conclusion technique sans éléments suffisants.
Avant la réception
La pré-réception constitue une visite préparatoire. Elle permet de relever les désordres et non-conformités apparents susceptibles d’être repris avant la réception officielle.
Le document remis à ce stade est un relevé, une liste ou un compte rendu. Le procès-verbal est réservé à la réception elle-même.
Pour replacer ces contrôles dans l’ensemble d’un projet de maison neuve, consultez notre page dédiée à l’expert en construction.
Construire à Noisy-le-Sec : le point local à ne pas négliger
Noisy-le-Sec fait partie du territoire d’Est Ensemble. Les projets de construction y sont soumis au Plan local d’urbanisme intercommunal applicable au terrain concerné.
Pour un suivi de chantier, cette donnée est utile lorsqu’une caractéristique réalisée doit être rapprochée de l’autorisation obtenue : implantation, volume, aspect extérieur ou autre prescription figurant dans le permis et les documents du projet.
L’expert technique ne remplace pas le service instructeur et une visite de chantier ne vaut pas contrôle administratif de conformité. En cas de doute sur une règle d’urbanisme ou sur une modification envisagée, il faut vérifier la version opposable du PLUi et les prescriptions propres à l’autorisation délivrée.
La parcelle reste déterminante. Une règle, une servitude ou un risque identifié à un autre endroit de la commune ne doit pas être automatiquement transposé à votre terrain.
Appels de fonds, pré-réception et réception : trois sujets à distinguer
Dans un Contrat de Construction de Maison Individuelle, les paiements sont liés à l’avancement du chantier. Le cadre réglementaire fixe des pourcentages maximaux exigibles aux différents stades : 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air, puis 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Le maître d’ouvrage doit donc s’intéresser à l’état réel du chantier avant de valider une échéance. Dans un CCMI, une clause ne peut pas lui interdire de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et avant la réception.
La pré-réception prépare, elle ne remplace pas la réception
Une pré-réception permet d’anticiper les points restant à corriger. Elle n’a pas le même effet juridique que la réception.
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. C’est à cette étape que les réserves doivent être formulées avec suffisamment de précision dans le procès-verbal.
En présence de réserves, les règles du CCMI permettent, dans les conditions prévues par les textes, la consignation d’une somme au plus égale à 5 % du prix convenu jusqu’à leur levée.
Après la réception commencent également plusieurs régimes de garantie : la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie de bon fonctionnement d’au moins deux ans pour les éléments concernés et, pour les dommages répondant aux critères légaux de gravité, la responsabilité décennale pendant dix ans à compter de la réception.
Si un désaccord technique persiste avec une entreprise ou un constructeur, une expertise amiable contradictoire peut constituer une étape distincte du simple suivi de chantier.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés à des problématiques techniques liées au bâtiment et à la construction.
Dans le cadre d’une maison neuve, le rôle de l’expert consiste à apporter une lecture indépendante des ouvrages accessibles et des documents fournis. Il peut intervenir ponctuellement à une étape précise ou dans le cadre d’un accompagnement comportant plusieurs visites.
Son travail repose sur des constatations techniques. Une anomalie visible est d’abord décrite. Son origine éventuelle est ensuite analysée en fonction des éléments disponibles. Lorsque les informations sont insuffisantes pour conclure, le compte rendu doit le préciser et, si nécessaire, orienter vers une étude complémentaire.
Cette méthode évite de confondre un simple défaut apparent, une non-conformité contractuelle, une hypothèse de malfaçon et un désordre dont la cause a réellement été caractérisée.
Vous pouvez également consulter les différentes missions de notre expert en bâtiment.
Quel tarif prévoir pour un suivi de construction ?
Les honoraires dépendent du périmètre demandé et du nombre d’étapes à contrôler.
Les tarifs de référence sont :
Maison : à partir de 720 €.
Appartement : à partir de 590 €.
Pour une maison individuelle suivie à plusieurs étapes, une succession de visites ne doit pas être assimilée à une intervention unique. Le devis doit préciser les stades prévus, les documents examinés et le livrable attendu après chaque déplacement.
Un chantier déjà avancé peut également nécessiter une mission différente : certains ouvrages n’étant plus visibles, l’expert doit alors préciser les limites de son contrôle.
Vous souhaitez définir les visites réellement utiles pour votre construction à Noisy-le-Sec ? Demandez un devis adapté à votre chantier.
Questions fréquentes sur le suivi d’une maison individuelle
L’expert remplace-t-il le conducteur de travaux ?
Non. Le conducteur de travaux organise et suit l’exécution pour l’entreprise ou le constructeur. L’expert mandaté par le particulier apporte un contrôle technique indépendant. Il n’ordonne pas les entreprises et ne prend pas la direction du chantier sauf mission spécifique distincte qui le prévoirait.
Faut-il attendre la pré-réception pour faire contrôler la maison ?
Non. Certaines vérifications ont davantage de valeur lorsqu’elles sont réalisées avant que les ouvrages soient recouverts. Des fondations, réseaux ou éléments d’isolation ne peuvent plus être observés dans les mêmes conditions une fois le chantier poursuivi.
L’expert peut-il certifier qu’il n’existe aucune malfaçon ?
Non. Une inspection porte sur les éléments accessibles au moment de la visite et dans les limites de la mission. Elle ne permet pas de certifier l’absence de tout défaut caché dans l’ensemble du bâtiment.
Quelle différence existe-t-il entre un compte rendu de visite et un procès-verbal ?
Le compte rendu matérialise les observations effectuées pendant une visite de chantier ou une pré-réception. Le procès-verbal de réception formalise, quant à lui, l’acceptation de l’ouvrage avec ou sans réserves.
Que faire si le constructeur programme une étape importante très rapidement ?
Il est utile d’anticiper les visites dès que le planning du constructeur est connu. Une inspection réalisée après le coulage, le remblaiement ou la fermeture d’une cloison ne permettra plus d’examiner les mêmes éléments.
Dispose-t-on toujours de huit jours après la réception pour ajouter des défauts apparents ?
Non. Dans un CCMI, le régime des huit jours dépend notamment des conditions dans lesquelles la réception a été réalisée. Lorsque le maître d’ouvrage est assisté à la réception par un professionnel répondant aux conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation, cette faculté supplémentaire ne s’applique pas. La préparation de la réception doit donc être particulièrement rigoureuse.
Que faire lorsqu’un désordre nécessite de casser ou démonter un ouvrage pour être vérifié ?
Une inspection courante est généralement non destructive. Si l’origine du problème exige un sondage, une ouverture ou une étude spécialisée, cette investigation doit être définie séparément et réalisée dans un cadre adapté.
Une fissure apparue après la construction signifie-t-elle que les fondations sont défectueuses ?
Pas nécessairement. Une fissure est un constat, pas une cause. Sa géométrie, son emplacement, le contexte constructif et, le cas échéant, son historique doivent être examinés avant toute conclusion. En présence d’une fissuration à analyser après la construction, une expertise fissures permet de traiter cette problématique dans une mission dédiée.
