Une pathologie qui apparaît dans un logement en copropriété ne concerne pas toujours le seul appartement où elle est visible. Fissure, infiltration ou dégradation structurelle peuvent trouver leur origine dans une partie commune, un équipement collectif ou un ouvrage à jouissance privative. Cette FAQ explique comment identifier l’origine du désordre, distinguer parties communes et parties privatives, organiser les investigations et l’expertise, mobiliser les assurances et engager les recours utiles.

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Sommaire

• Comprendre les pathologies en copropriété (6)
• Façades et toitures (5)
• Terrasses à jouissance privative (4)
• Canalisations et réseaux (4)
• Infiltrations touchant plusieurs logements (3)
• Fissures et structure (5)
• Syndicat, syndic et conseil syndical (5)
• Accès aux logements et travaux communs (3)
• L’expertise collective (5)
• Assurances en copropriété (6)
• Décisions et financement des travaux (6)
• Responsabilités et recours (5)
• Preuves, travaux urgents et réception (4)
• Information et intervention Check my house (3)

Comprendre les pathologies en copropriété

Pourquoi les pathologies en copropriété sont-elles plus complexes à traiter ?

Une fissure, une infiltration ou une dégradation structurelle peut apparaître dans un logement tout en provenant d’une partie commune, d’un équipement commun traversant une partie privative, d’un réseau appartenant à un autre copropriétaire, d’un ouvrage commun à jouissance privative ou d’une combinaison de défauts privatifs et communs.

Le traitement technique doit donc être précédé par l’identification :

• l’origine du désordre ;
• le statut de l’ouvrage concerné ;
• les lots affectés ;
• les responsabilités potentielles ;
• les assurances à prévenir ;
• la personne habilitée à commander les investigations et travaux.

Le règlement de copropriété constitue le premier document à consulter. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définit néanmoins certaines présomptions lorsque les titres restent silencieux ou contradictoires.

Quelle est la première question à poser face à un désordre en copropriété ?

Il faut déterminer si l’origine du désordre se situe dans une partie :

• privative ;
• commune générale ;
• commune spéciale ;
• commune à jouissance privative ;
• appartenant à un autre immeuble ou à un tiers.

Cette qualification influence notamment la personne devant organiser les investigations, le choix de l’assureur à informer, la responsabilité susceptible d’être recherchée, le vote des travaux, la répartition des dépenses et les conditions d’accès aux différents lots.

La pièce dans laquelle le dommage apparaît ne permet pas, à elle seule, d’identifier le responsable de sa cause.

Quelle est la différence entre partie privative et partie commune ?

Une partie privative est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire et lui appartient exclusivement (article 2 de la loi de 1965).

Une partie commune est affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi présume notamment communs :

• le sol ;
• le gros œuvre des bâtiments ;
• les équipements communs ;
• les portions des canalisations liées à ces équipements, même lorsqu’elles traversent des locaux privatifs ;
• les gaines ;
• les passages et corridors ;
• les éléments incorporés aux parties communes.

Le règlement de copropriété est-il toujours prioritaire ?

Il doit être examiné en premier, avec l’état descriptif de division et leurs éventuels modificatifs.

Ces documents peuvent préciser le statut des façades, la propriété des fenêtres, la répartition des canalisations, le statut des balcons et terrasses, les obligations d’entretien, l’existence de parties communes spéciales, les droits de jouissance privative et les clés de répartition des charges.

Il faut lire l’ensemble des clauses. Une terrasse peut être commune pour sa structure et son étanchéité, tandis que son revêtement superficiel ou son entretien courant relève du copropriétaire qui en a la jouissance.

Que faire lorsque le règlement de copropriété est imprécis ?

Il convient de recouper les clauses du règlement, l’état descriptif de division, les plans annexés, les actes modificatifs, la destination de l’ouvrage, son usage réel, son rôle dans le fonctionnement collectif de l’immeuble et les présomptions prévues par la loi.

La qualification définitive peut nécessiter l’avis d’un avocat ou du notaire lorsque les titres sont contradictoires.

L’expert technique doit décrire l’ouvrage, son fonctionnement et son emplacement, mais il ne doit pas trancher seul une difficulté juridique d’interprétation des titres.

Une pathologie visible dans un logement est-elle nécessairement privative ?

Non. Un dommage intérieur peut notamment provenir de la façade, de la toiture, d’une terrasse supérieure, d’une colonne commune, d’une gaine, d’un plancher commun, d’un joint de structure, d’un mur enterré ou d’un réseau situé dans un autre lot.

Il faut distinguer l’origine du désordre, c’est-à-dire l’ouvrage ou le mécanisme qui produit le dommage, et les conséquences, c’est-à-dire les peintures, plafonds, sols, meubles ou équipements dégradés dans le logement.

La cause peut être commune alors que les dommages visibles sont privatifs.

Façades et toitures

La façade est-elle une partie commune ?

La structure de la façade, le gros œuvre et les éléments participant à la conservation ou à l’aspect collectif de l’immeuble sont généralement traités comme des parties communes, sous réserve des dispositions du règlement de copropriété.

Il faut néanmoins distinguer la maçonnerie, l’enduit ou le parement, l’isolation extérieure, les joints, les fenêtres, les volets, les garde-corps et les équipements fixés en façade.

Le gros œuvre est présumé commun lorsque les titres ne prévoient pas une organisation différente.

Qui doit agir lorsqu’une fissure de façade provoque une infiltration dans un appartement ?

Il convient d’informer rapidement le syndic afin qu’il puisse faire examiner la façade, organiser une recherche de cause, prendre une mesure conservatoire, déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble si le contrat peut être mobilisé, soumettre les travaux nécessaires à l’assemblée générale et mettre en cause une entreprise ou un assureur lorsque des travaux récents sont concernés.

Le copropriétaire affecté doit parallèlement informer son propre assureur pour les dommages subis dans son lot.

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours éventuels contre les entreprises, assureurs ou copropriétaires responsables (article 14 de la loi de 1965).

Une réparation intérieure suffit-elle lorsque l’infiltration vient de la façade ?

Non. La reprise des peintures, enduits ou doublages ne traite pas la fissure extérieure, le joint défectueux, l’enduit décollé, le défaut de couvertine, l’entrée d’eau au droit d’une baie ou une défaillance de l’isolation extérieure.

Les finitions intérieures ne devraient être reprises qu’après traitement de l’enveloppe, vérification de l’étanchéité, séchage des matériaux et contrôle de l’absence de récidive.

La toiture est-elle une partie commune ?

La couverture, la charpente commune, l’étanchéité générale et les évacuations collectives sont le plus souvent des parties communes.

Il faut toutefois vérifier le règlement pour les configurations particulières : maisons divisées en copropriété, bâtiments indépendants, parties communes spéciales, toiture desservant uniquement certains lots, combles privatifs ou toiture-terrasse à jouissance privative.

Le statut des combles n’emporte pas automatiquement celui de la couverture ou de la charpente.

Qui doit organiser la recherche d’une infiltration provenant de la toiture ?

Le syndic doit être informé lorsque la couverture ou l’étanchéité commune est susceptible d’être en cause.

Les investigations peuvent comprendre une inspection extérieure, une visite des combles, un examen des bois, un contrôle des évacuations, un essai d’arrosage sectorisé, une ouverture localisée, une mesure d’humidité et un contrôle après pluie.

Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. En cas d’urgence, il peut faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la loi de 1965).

Terrasses à jouissance privative

Qu’est-ce qu’une terrasse à jouissance privative ?

Une terrasse à jouissance privative est une partie commune dont l’usage exclusif est attribué à un lot. Elle n’appartient donc pas nécessairement au copropriétaire qui l’utilise.

L’existence d’une partie commune à jouissance privative doit être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété. La loi précise que ces parties restent la propriété indivise des copropriétaires.

Qui entretient une terrasse à jouissance privative ?

La réponse dépend du règlement de copropriété. Le plus souvent, il faut distinguer le nettoyage et l’entretien courant, le revêtement décoratif, les joints d’usage, l’étanchéité, le gros œuvre, les relevés, les évacuations et les garde-corps.

L’ANIL indique que le copropriétaire supporte souvent l’entretien courant et le revêtement de sol, tandis que le gros œuvre relève généralement de la copropriété. Le règlement doit néanmoins être vérifié dans chaque immeuble.

Une infiltration sous une terrasse à jouissance privative est-elle automatiquement à la charge de la copropriété ?

Non. Il faut déterminer si l’infiltration provient de l’étanchéité commune, d’un relevé, d’une évacuation commune, d’un revêtement privatif inadapté, d’un percement réalisé par le copropriétaire, d’un aménagement non autorisé, d’un défaut d’entretien prévu à sa charge ou d’une combinaison de causes.

Le statut commun de la terrasse n’exclut pas un recours contre le copropriétaire qui aurait modifié ou dégradé l’ouvrage.

La responsabilité du syndicat peut être recherchée pour l’origine commune, tandis que celle d’un copropriétaire peut également être examinée lorsqu’il a réalisé un aménagement affectant la partie commune.

Un copropriétaire peut-il modifier librement une terrasse à jouissance privative ?

Non lorsque les travaux affectent l’étanchéité, la structure, les évacuations, le garde-corps, la façade, l’aspect extérieur ou une partie commune.

Une autorisation de l’assemblée générale peut être nécessaire. Il faut consulter le règlement et transmettre au syndic un descriptif technique précis avant les travaux.

Canalisations et réseaux

Comment déterminer si une canalisation est commune ou privative ?

Il faut examiner sa fonction, les lots desservis, son point de raccordement, son tracé, le règlement de copropriété, les plans, les éventuels compteurs individuels et les travaux ou modifications réalisés.

Dans le silence des titres, les équipements communs et les parties de canalisation qui leur sont rattachées restent présumés communs, y compris lorsqu’ils traversent un local privatif.

Une canalisation située dans un appartement est-elle nécessairement privative ?

Non. Une colonne commune peut traverser une salle de bains, une cuisine, un coffrage, un faux plafond ou une gaine située dans le lot. Son emplacement matériel dans une partie privative ne modifie pas automatiquement son statut.

À l’inverse, un branchement qui dessert exclusivement un équipement du lot peut être privatif selon le règlement et l’organisation du réseau.

Comment identifier l’origine d’une fuite entre réseau commun et réseau privatif ?

Les investigations peuvent comprendre la fermeture progressive des vannes, une mise en pression, un relevé des compteurs, une inspection vidéo, un test coloré, une détection acoustique, une ouverture localisée, un examen des plans et un essai d’utilisation des équipements.

La recherche doit localiser le point de fuite, la portion du réseau concernée, les lots desservis, les raccords éventuels et les modifications réalisées.

La personne qui subit le dommage ne doit pas être désignée responsable uniquement parce que la fuite est visible dans son logement.

Qui intervient lorsqu’une fuite provient d’un réseau privatif ?

Le copropriétaire concerné doit faire cesser la fuite et organiser la réparation de son installation.

Il convient également d’informer les occupants affectés, de prévenir le syndic lorsque les parties communes ou plusieurs lots sont touchés, de déclarer le sinistre aux assureurs, de conserver les pièces déposées, de documenter l’origine et de vérifier le séchage avant les finitions.

La responsabilité du syndicat n’a pas vocation à être engagée lorsque la cause se situe exclusivement dans une partie privative, sous réserve des circonstances précises du dossier.

Infiltrations touchant plusieurs logements

Que faire lorsqu’une infiltration affecte plusieurs logements ?

Il faut éviter de traiter séparément chaque appartement sans rechercher une origine commune.

Une investigation collective doit notamment examiner la toiture, la façade, les terrasses, les colonnes, les joints de structure, les réseaux communs, les circulations verticales de l’eau et les travaux récents réalisés dans les différents lots.

La présence de désordres superposés ou alignés dans plusieurs logements constitue un indice utile, mais ne prouve pas à elle seule que la cause est commune.

Pourquoi faut-il établir une cartographie de l’infiltration ?

Une cartographie peut faire apparaître les étages touchés, l’alignement vertical, la proximité d’une gaine, la relation avec une façade, la progression après pluie, les logements épargnés, les travaux antérieurs et les valeurs d’humidité.

Elle évite de conclure à partir d’une seule auréole et permet de choisir les zones d’ouverture ou d’essai les plus pertinentes.

Qui doit piloter l’investigation lorsqu’elle concerne plusieurs lots ?

Le syndic doit généralement coordonner l’opération lorsque l’origine commune est possible.

Il peut notamment recueillir les signalements, mandater un expert, organiser l’accès aux logements, réunir les plans et documents, informer l’assureur de l’immeuble, convoquer les entreprises concernées, faire voter les investigations et travaux lorsque cela est nécessaire et prendre les mesures urgentes relevant de ses pouvoirs.

Le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes (article 14 de la loi de 1965).

Fissures et structure

Les fissures des cages d’escalier sont-elles communes ?

Les murs, planchers, escaliers et circulations participant au gros œuvre ou à l’usage collectif sont généralement communs.

Il convient toutefois de distinguer une fissure de peinture, une fissure d’enduit, un joint entre matériaux, une fissure de maçonnerie, une déformation de plancher et un mouvement structurel.

Une fissure située dans une cage d’escalier peut constituer un indice d’un mouvement plus général affectant également les lots privatifs.

Une fissure visible uniquement dans un appartement peut-elle concerner la structure commune ?

Oui. Une fissure intérieure peut affecter un mur porteur, un plancher, un poteau, une poutre, une liaison de façade, un joint de structure ou la jonction avec une extension.

Le gros œuvre étant présumé commun en l’absence de disposition contraire, l’examen ne doit pas se limiter aux finitions du logement.

Qui doit être alerté lorsqu’une fissure semble affecter la structure ?

Il faut informer rapidement le syndic, le conseil syndical, les copropriétaires directement affectés, l’assureur de l’immeuble lorsque le contrat peut être mobilisé, ainsi que les services de secours ou l’autorité compétente en présence d’un danger immédiat.

Le syndic doit organiser une visite technique, la sécurisation, un suivi de fissures, une étude structurelle, une étude géotechnique si les fondations sont suspectées et l’examen des autres logements.

Faut-il attendre l’assemblée générale lorsqu’un risque d’effondrement existe ?

Non. En cas d’urgence, le syndic peut faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la loi de 1965).

Il peut notamment être nécessaire d’interdire un balcon, de neutraliser une zone, d’étayer, de déposer un élément de façade, de bâcher, d’interrompre une fuite ou de faire examiner immédiatement la structure.

Les travaux définitifs et leur financement doivent ensuite être régularisés selon les règles de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires est-il toujours responsable lorsqu’une partie commune est dégradée ?

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils ont leur origine dans les parties communes. Il peut ensuite exercer un recours contre la personne ayant effectivement provoqué ou aggravé le dommage (article 14 de la loi de 1965).

Il faut néanmoins établir l’existence du dommage, son origine commune, le lien de causalité, les préjudices et les éventuelles causes concurrentes. Une simple supposition sur l’origine ne suffit pas.

Syndicat, syndic et conseil syndical

Quelle différence existe-t-il entre le syndicat et le syndic ?

Le syndicat regroupe l’ensemble des copropriétaires. Il possède la personnalité civile et administre collectivement les parties communes. Le syndic est le représentant et l’organe de gestion du syndicat.

Le syndic est notamment chargé d’exécuter le règlement et les décisions de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, d’assurer sa conservation et son entretien, d’organiser les travaux urgents, de représenter le syndicat et de conserver ses archives (article 18 de la loi de 1965).

Le syndic est-il personnellement responsable de toutes les pathologies de l’immeuble ?

Non. Une pathologie peut résulter d’un vice de construction, d’une entreprise, d’un copropriétaire, d’un défaut privatif, d’un phénomène extérieur, d’une décision tardive ou insuffisante de l’assemblée générale ou d’un défaut d’entretien.

La responsabilité personnelle du syndic suppose l’analyse d’un manquement relevant de sa mission, par exemple une absence de diligence malgré des alertes précises ou une mauvaise exécution des décisions votées.

Elle doit être distinguée de la responsabilité du syndicat attachée à l’origine commune du dommage.

Que doit faire le copropriétaire lorsqu’il découvre une pathologie susceptible d’être commune ?

Il doit adresser au syndic un signalement écrit comprenant la date de découverte, la localisation, les photographies, les circonstances d’apparition, les mesures conservatoires, les logements éventuellement concernés, les rapports ou devis disponibles et la demande d’une investigation.

Il est utile de demander une réponse sur l’intervention prévue, l’entreprise ou l’expert mandaté, la déclaration d’assurance, les documents existants et l’inscription éventuelle à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Quel est le rôle du conseil syndical ?

Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic.

Dans un dossier de pathologie, il peut notamment centraliser les informations, examiner les devis, suivre les investigations, demander les documents, participer aux réunions d’expertise, vérifier l’exécution des décisions et informer les copropriétaires.

Il ne se substitue pas automatiquement au syndic, au maître d’œuvre ou au bureau d’études.

Le syndic peut-il entrer librement dans un appartement pour rechercher une fuite ?

Non. L’accès doit être organisé avec l’occupant ou le copropriétaire.

Lorsque des travaux nécessitent un accès à des parties privatives, ils doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant leur commencement, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Un copropriétaire ne peut pas faire obstacle aux travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés dans les conditions prévues par la loi (article 9 de la loi de 1965).

Pour une simple investigation, il est préférable d’obtenir un accord écrit précisant la date, les zones visitées, les ouvertures éventuelles, la remise en état et les personnes présentes.

Accès aux logements et travaux communs

Que faire lorsqu’un occupant refuse l’accès aux investigations ?

Il faut d’abord préciser par écrit la raison de l’accès, la pathologie recherchée, la durée, les intervenants, les précautions, les éventuelles ouvertures et les conditions de remise en état.

En cas de danger, de fuite active ou de nécessité de conservation, une procédure rapide peut devoir être engagée.

Le syndic doit alors recueillir un avis juridique afin de déterminer les mesures permettant d’obtenir l’accès sans porter atteinte de manière injustifiée aux droits de l’occupant.

Le copropriétaire doit-il laisser réaliser des travaux communs dans son logement ?

Il ne peut pas faire obstacle aux travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés lorsque les conditions légales sont réunies.

La loi prévoit toutefois que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives ne doivent pas être altérées durablement, sauf cadre juridique permettant cette intervention. Lorsque plusieurs solutions existent, le choix de celle affectant une partie privative doit être justifié (article 9 de la loi de 1965).

Les modalités pratiques doivent préciser la protection du logement, les horaires, les accès, les remises en état, les responsabilités et les constats avant et après travaux.

Qui paie les dégradations causées dans un logement par des travaux communs ?

La situation dépend de la nature des travaux, de leur nécessité, de la décision d’assemblée générale, du règlement, de l’existence d’une faute, du préjudice subi et des assurances.

La loi prévoit une indemnisation lorsqu’un copropriétaire subit, à la suite de travaux d’intérêt collectif, une diminution définitive de la valeur de son lot, un trouble de jouissance grave ou des dégradations (article 9 de la loi de 1965). L’analyse précise doit être confiée au juriste lorsque la prise en charge est contestée.

L’expertise collective

Qu’est-ce qu’une expertise collective ?

Une expertise collective porte sur l’immeuble ou sur plusieurs lots afin de rechercher un mécanisme commun.

Elle peut comprendre une visite des parties communes, l’examen de plusieurs logements, une cartographie des fissures ou humidités, l’analyse des plans, des mesures comparatives, des ouvertures ciblées, un contrôle des réseaux, une étude structurelle et une analyse des réparations antérieures.

Elle évite la juxtaposition de rapports privés reposant sur des observations partielles ou contradictoires.

Quand une expertise collective est-elle préférable ?

Elle est recommandée lorsque plusieurs logements sont affectés, lorsqu’une façade ou une toiture est suspectée, lorsque des fissures apparaissent à plusieurs étages, lorsqu’une colonne commune est mise en cause, lorsque la structure est concernée, lorsque les responsabilités sont contestées, lorsque les travaux envisagés affectent plusieurs lots ou lorsqu’une procédure d’assurance ou judiciaire est probable.

Le syndicat peut mandater l’expert après décision de l’assemblée générale, sauf mission urgente relevant des pouvoirs du syndic.

Un copropriétaire peut-il faire réaliser sa propre expertise ?

Oui. Une expertise privative peut être utile pour documenter ses dommages, apprécier leur gravité, vérifier une proposition du syndic, préparer une expertise collective, chiffrer ses préjudices ou obtenir un avis indépendant.

Elle doit néanmoins tenir compte des limites d’accès aux parties communes et aux autres logements.

Lorsque la cause paraît collective, il est souvent préférable que les investigations générales soient organisées contradictoirement par le syndicat.

Comment organiser une expertise collective efficace ?

Il convient de définir l’objet de la mission, les bâtiments et lots concernés, les documents à fournir, les accès, les mesures, les sondages, les parties convoquées, les assureurs, les entreprises antérieures, les conditions de remise en état et le contenu du rapport.

Un représentant de chaque lot affecté peut transmettre une fiche indiquant les dates d’apparition, les photographies, les réparations, les périodes de pluie, les déclarations d’assurance et les évolutions constatées.

Faut-il convoquer les entreprises lors de l’expertise collective ?

Oui lorsque leurs travaux peuvent être à l’origine du désordre ou lorsque leur responsabilité peut être recherchée.

Il peut notamment s’agir du couvreur, de l’étancheur, du façadier, du plombier, de l’entreprise de structure, de l’entreprise ayant posé les terrasses ou fenêtres, du maître d’œuvre, du constructeur, du contrôleur technique et de leurs assureurs.

L’organisation contradictoire permet aux parties d’examiner les désordres et de présenter leurs observations avant les travaux.

Assurances en copropriété

À quelle assurance faut-il déclarer une pathologie en copropriété ?

Selon la nature du dommage, il peut être nécessaire d’informer l’assureur du copropriétaire occupant ou non occupant, l’assureur de l’occupant, l’assureur multirisque de l’immeuble, l’assureur de responsabilité de l’entreprise, l’assureur dommages-ouvrage et l’assureur de protection juridique.

Chaque copropriétaire et chaque syndicat doivent être assurés contre les risques de responsabilité civile dont ils peuvent répondre (article 9-1 de la loi de 1965).

La garantie effective des dommages dépend toutefois des contrats, des exclusions, de la date du sinistre et de son origine.

Qui déclare le sinistre à l’assurance de l’immeuble ?

Le syndic effectue généralement la déclaration au titre du contrat souscrit pour le syndicat.

Le copropriétaire affecté doit néanmoins déclarer ses propres dommages à son assureur sans attendre de connaître définitivement toutes les responsabilités.

L’assurance de l’immeuble peut notamment couvrir, selon le contrat, les dommages au bâtiment, la responsabilité civile de la copropriété et certains frais de recherche de fuite.

Que doit contenir la déclaration adressée au syndic ?

Elle peut comprendre les coordonnées du lot, la date de découverte, la localisation, les photographies, l’origine supposée présentée comme une hypothèse, la liste des dommages, les mesures d’urgence, les autres logements concernés, les coordonnées de l’assureur privatif et les rapports ou devis disponibles.

Il faut éviter d’affirmer une cause certaine avant la recherche technique.

Que faire lorsqu’un dégât des eaux concerne plusieurs logements ?

Il convient de faire cesser l’écoulement, de prévenir le syndic, d’identifier les occupants touchés, de déclarer les dommages aux assureurs, d’organiser la recherche de fuite, de conserver les preuves, de contrôler le séchage et de différer les finitions jusqu’à la suppression de la cause.

France Assureurs recommande de rechercher rapidement l’origine et de prévenir, selon celle-ci, le voisin, le syndic ou le gardien.

La déclaration à l’assurance dispense-t-elle le syndic de faire réparer la cause ?

Non. La gestion assurantielle et la réparation technique répondent à deux objectifs différents.

L’assureur peut missionner un expert, indemniser certains dommages, organiser des recours et financer une recherche de fuite selon le contrat.

Le syndic doit néanmoins prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble et organiser le traitement des parties communes défectueuses.

L’assurance de l’immeuble prend-elle toujours en charge la réparation de la cause ?

Non. Un contrat peut couvrir les conséquences d’un dégât des eaux sans prendre en charge la vétusté, le défaut d’entretien, la réparation de l’ouvrage à l’origine, certains réseaux enterrés, une infiltration progressive, une malfaçon ou certains frais de recherche.

Il faut demander les conditions générales, les conditions particulières, le rapport d’expertise, la position écrite de l’assureur et le détail des postes indemnisés ou refusés.

Décisions et financement des travaux

Comment les travaux sur les parties communes sont-ils décidés ?

Les travaux sont généralement soumis au vote de l’assemblée générale.

Le projet de résolution doit permettre aux copropriétaires de se prononcer sur le principe des travaux, leur méthode, le devis, l’entreprise, la maîtrise d’œuvre, les contrôles, le budget, les appels de fonds et le calendrier.

L’ANIL rappelle que les décisions concernant les travaux sur les parties communes et équipements communs sont prises par l’assemblée générale, puis suivies par le syndic jusqu’à leur réception.

Quelle majorité s’applique aux travaux de réparation ?

La majorité dépend de la nature exacte de la décision. Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la stabilité, à la sécurité, au clos et au couvert ainsi qu’aux réseaux relèvent notamment des décisions visées à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

D’autres décisions peuvent relever d’une majorité différente, par exemple lorsqu’elles comportent une amélioration, une transformation ou une autorisation donnée à un copropriétaire d’affecter une partie commune.

La résolution doit donc être juridiquement qualifiée avant le vote.

Faut-il voter séparément l’expertise et les travaux ?

Cette organisation est souvent préférable lorsque la cause et l’étendue ne sont pas encore établies.

L’assemblée peut d’abord se prononcer sur la mission d’expertise, les sondages, l’étude structurelle, l’étude géotechnique, les essais et le budget d’investigation.

Les résultats permettent ensuite de soumettre des travaux techniquement définis et comparables. Voter une réfection complète avant le diagnostic peut conduire à un programme insuffisant ou disproportionné.

Le syndic peut-il commander une expertise sans vote ?

Il peut faire réaliser les diligences qui relèvent de l’administration courante ou de l’urgence, dans les limites de ses pouvoirs et du budget disponible.

Une mission importante, coûteuse ou non urgente doit généralement être soumise à l’assemblée générale.

En présence d’un danger ou d’une nécessité de sauvegarde, ses pouvoirs d’intervention immédiate sont plus étendus (article 18 de la loi de 1965).

Qui paie les travaux sur les parties communes ?

Les dépenses sont réparties selon le règlement de copropriété, la nature de la partie commune, les clés de charges, l’existence de parties communes spéciales, la décision de l’assemblée générale et les recours contre un responsable ou un assureur.

Le fait qu’un seul appartement subisse actuellement les conséquences ne signifie pas automatiquement que son propriétaire doit supporter seul le traitement d’une cause commune.

Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?

Une partie commune spéciale est affectée à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires seulement.

Elle est associée à des charges spéciales. Seuls les copropriétaires auxquels elle est utile participent aux décisions qui la concernent, selon les dispositions du règlement et de la loi.

Cette situation peut concerner une toiture d’un seul bâtiment, un escalier, un ascenseur, une cour, un réseau ou une partie de structure.

Responsabilités et recours

Qui paie les dommages causés dans les parties privatives par une origine commune ?

La prise en charge peut associer l’assurance privative, l’assurance de l’immeuble, le syndicat, l’assureur d’une entreprise, un copropriétaire responsable, la dommages-ouvrage et d’autres garanties selon le dossier.

L’origine commune permet de rechercher la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14, mais la répartition finale dépend des contrats, des conventions entre assureurs, des responsabilités, des franchises, des recours et de la nature de chaque préjudice.

Quels préjudices privatifs peuvent être invoqués ?

Selon les circonstances, un copropriétaire peut notamment documenter les dégradations de son logement, les frais de remise en état, les biens mobiliers détériorés, la perte de jouissance, les frais de relogement, la perte locative, la dépréciation du lot, les honoraires d’expertise et les frais d’urgence.

La réalité, la durée et le lien avec le désordre doivent être établis. La détermination des préjudices indemnisables relève de l’analyse juridique et assurantielle du dossier.

Un copropriétaire peut-il agir seul lorsqu’une partie commune lui cause un préjudice ?

Il peut agir pour défendre son lot et obtenir réparation d’un préjudice personnel.

L’action portant sur l’intérêt collectif ou sur la remise en état générale des parties communes relève principalement du syndicat.

La jurisprudence admet néanmoins l’action individuelle du copropriétaire lorsqu’il justifie d’une atteinte personnelle à la propriété ou à la jouissance de son lot.

Le syndicat peut-il agir contre une entreprise ayant mal réparé les parties communes ?

Oui. Le syndicat peut notamment rechercher, selon le contrat, la date et la nature du dommage, la responsabilité contractuelle, la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement, la responsabilité décennale, l’assurance dommages-ouvrage, la responsabilité du maître d’œuvre et celle du fabricant ou du sous-traitant dans les conditions applicables.

Il faut réunir les contrats, les procès-verbaux de réception, les réserves, les attestations d’assurance, les rapports, les factures et les photographies des travaux.

Que faire lorsque la pathologie implique à la fois une partie commune et un ouvrage privatif ?

Il faut distinguer les contributions respectives. Par exemple : une étanchéité commune défectueuse aggravée par un revêtement privatif, une façade commune percée par un copropriétaire, une colonne commune raccordée à une installation privative non conforme, une terrasse commune dont l’évacuation a été obstruée par l’occupant ou une fissure structurelle commune aggravée par des travaux privatifs.

L’expertise doit rechercher les mécanismes, les chronologies, les modifications, le lien de causalité et les responsabilités techniques.

Une cause mixte peut conduire à plusieurs mises en cause et à des recours entre responsables.

Preuves, travaux urgents et réception

Comment conserver les preuves en copropriété ?

Il convient de réunir les photographies datées, les signalements au syndic, les réponses reçues, les procès-verbaux d’assemblée générale, les rapports d’expertise, les déclarations d’assurance, les devis et factures, les relevés d’humidité ou de fissures, les plans, le règlement de copropriété, les pièces déposées et la chronologie des réparations.

Lorsqu’une ouverture, une dépose ou des travaux risquent de supprimer les indices, il faut autant que possible organiser une constatation contradictoire avant intervention.

Faut-il attendre l’expertise collective avant de réaliser des travaux urgents ?

Non. Les mesures destinées à arrêter une fuite, sécuriser un balcon, étayer, déposer un élément instable, mettre hors tension ou protéger provisoirement une toiture doivent être engagées sans attendre lorsque la sécurité ou la conservation de l’immeuble l’exige.

Il faut néanmoins photographier, informer les parties, conserver les éléments déposés, demander un rapport d’intervention et limiter les travaux à la mesure nécessaire avant l’expertise complète.

Comment réceptionner des travaux de réparation en copropriété ?

La réception doit examiner la conformité aux devis et études, les travaux préparatoires, les phases masquées, les produits, les essais, l’étanchéité, le fonctionnement des réseaux, les finitions, les plans de récolement et les consignes d’entretien.

Le syndic assiste généralement à la réception au nom du syndicat, avec le maître d’œuvre ou les techniciens mandatés. Les réserves doivent être précises et leur levée formalisée. L’ANIL décrit le suivi des travaux par le syndic jusqu’à la réception et à la formulation éventuelle de réserves.

Pourquoi faut-il prévoir un suivi après les travaux ?

Certaines pathologies ne peuvent pas être validées immédiatement. Il peut être nécessaire de contrôler après plusieurs pluies, après mise en chauffe, pendant une saison froide, après une période de sécheresse, après remise en service des réseaux, après occupation normale et à la suite d’un cycle annuel.

Le protocole doit prévoir les points observés, les mesures, les personnes chargées du suivi, les conditions déclenchant une nouvelle intervention et la conservation des résultats.

Information et intervention Check my house

Comment informer les copropriétaires de l’avancement du dossier ?

Le syndic peut diffuser des informations factuelles portant sur les désordres signalés, les mesures de sécurité, les investigations, les rapports reçus, les déclarations d’assurance, les décisions de l’assemblée générale, le calendrier des travaux, les restrictions d’accès et les résultats des contrôles.

Les informations doivent respecter la vie privée des occupants et éviter d’attribuer prématurément une responsabilité avant le diagnostic contradictoire.

Quelle intervention Check my house peut-il réaliser ?

Check my house peut intervenir pour analyser les pathologies affectant les parties communes et privatives d’une copropriété.

Selon la mission, l’intervention peut comprendre :

• l’analyse du règlement de copropriété sur le plan technique ;
• l’examen des plans et rapports existants ;
• la visite des parties communes ;
• l’inspection des logements accessibles ;
• la cartographie des fissures ou infiltrations ;
• des mesures non destructives ;
• l’analyse des façades, toitures, terrasses et réseaux ;
• l’identification de l’origine technique probable ;
• la distinction entre cause commune et conséquences privatives ;
• la définition des investigations complémentaires ;
• l’organisation d’une expertise collective ;
• l’assistance lors d’une expertise amiable contradictoire ;
• l’analyse des devis et méthodes de réparation ;
• le contrôle des travaux de reprise ;
• l’assistance à la réception et à la levée des réserves ;
• la rédaction d’un rapport illustré destiné au syndic, au conseil syndical, aux copropriétaires, assureurs ou avocats.

Check my house ne se substitue pas à l’avocat chargé d’interpréter le règlement ou de qualifier les responsabilités, au syndic dans l’exercice de son mandat, au bureau d’études structure, au géotechnicien, au laboratoire ni au maître d’œuvre chargé de concevoir et diriger les travaux.

Où trouver les règles complètes relatives à la copropriété ?

Cette rubrique reste ciblée sur les pathologies techniques. Pour approfondir le fonctionnement du syndicat, les pouvoirs du syndic, les assemblées générales, les règles de majorité, les charges, les recours contre les décisions, les responsabilités, les assurances, les travaux privatifs affectant les parties communes et les litiges entre copropriétaires, il convient de se reporter à la FAQ complète consacrée à la copropriété.

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise fissures.

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Sources principales

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 2 à 6-3, relatifs aux parties privatives, parties communes, parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9, relatif à l’accès aux parties privatives pour les travaux d’intérêt collectif.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1, relatif à l’assurance de responsabilité civile des copropriétaires et du syndicat.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14, relatif à l’objet du syndicat et aux dommages ayant leur origine dans les parties communes.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18, relatif aux missions du syndic, à la conservation de l’immeuble et aux travaux urgents.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 24, relatif notamment aux travaux nécessaires à la conservation, à la stabilité, au clos, au couvert et aux réseaux.
• ANIL, informations relatives aux travaux en copropriété, à leur vote, à leur suivi et à leur réception.
• ANIL, informations relatives aux balcons et terrasses, à leur statut et à la répartition de leur entretien.
• France Assureurs, informations relatives à l’assurance de la copropriété et à la gestion des dégâts des eaux.

FAQ associées

• Responsabilités et garanties spécifiques aux pathologies
• Pathologies liées aux rénovations énergétiques
• Pathologies des matériaux