Vous préparez cette étape ? Découvrez notre
assistance CCMI et les différents moments auxquels un contrôle peut être organisé.
Ce que l’expert contrôle avant la signature du procès-verbal
La réception doit permettre de confronter ce qui a été construit avec les documents contractuels et avec l’état réellement observable de la maison. Le contrôle porte d’abord sur les éléments accessibles le jour de la visite.
Enveloppe et gros œuvre visibles
L’examen peut notamment concerner les façades, les enduits, les fissurations visibles, les seuils, les appuis, les ouvrages extérieurs accessibles et les éléments de toiture observables sans investigation destructive.
Si le vide sanitaire, les combles ou certaines parties techniques sont accessibles en sécurité, ils peuvent également faire l’objet d’observations. Une zone inaccessible doit en revanche être signalée comme telle : elle ne peut pas être considérée comme contrôlée.
Second œuvre et équipements
À l’intérieur, la visite porte notamment sur les cloisons, sols, revêtements, menuiseries, portes, sanitaires et équipements visibles.
Lorsque les installations sont alimentées et utilisables, des essais fonctionnels simples peuvent être réalisés : ouverture et fermeture des fenêtres, écoulement de l’eau, fonctionnement apparent des équipements, ventilation ou commandes accessibles. L’absence d’alimentation ou de mise en service limite nécessairement ces contrôles.
Plans, notice et avenants
Une maison techniquement achevée peut encore présenter un écart contractuel. Il est donc utile de disposer du CCMI, des plans à jour, de la notice descriptive et des avenants signés.
Le rôle de l’
expert en construction consiste alors à rapprocher les documents disponibles des ouvrages effectivement observés, sans transformer une inspection visuelle en contrôle réglementaire exhaustif.
Pré-réception, stade des 95 % et réception : trois repères à distinguer
Une pré-réception est une visite préparatoire. Elle sert à repérer des défauts et à établir un relevé, une liste ou un compte rendu avant l’acte juridique de réception. Elle ne doit pas être confondue avec le procès-verbal de réception.
Le stade de paiement de 95 % répond, lui, aux critères prévus pour l’avancement de la construction. Il correspond notamment à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et des revêtements extérieurs. Le simple fait qu’une visite soit appelée « pré-réception » ne suffit donc pas, à lui seul, à établir que le stade contractuel des 95 % est atteint.
La réception intervient ensuite contradictoirement entre les parties. Elle est formalisée par un procès-verbal sur lequel le maître d’ouvrage accepte la maison avec ou sans réserves.
Cette distinction est importante : une anomalie relevée en pré-réception peut être corrigée avant le jour de la réception, tandis qu’une anomalie encore présente au moment de l’acceptation doit être décrite précisément si elle fait l’objet d’une réserve.
À Sausset-les-Pins, la sismicité ajoute un contrôle documentaire utile
Sausset-les-Pins, dans les Bouches-du-Rhône, est située en zone de sismicité 3, qualifiée de modérée par le classement réglementaire.
Cette donnée a une conséquence pratique pour une maison neuve : les règles de construction parasismique applicables au projet doivent être prises en compte selon la catégorie du bâtiment, les caractéristiques de la construction et la date de l’autorisation d’urbanisme.
Pour les projets relevant du dispositif actuel, le contrôle de fin de chantier peut donc inclure la vérification de la présence des documents et attestations sismiques requis. Une maison individuelle ne peut cependant pas être déclarée conforme aux règles parasismiques sur la seule base d’une visite visuelle de réception.
Il faut également distinguer la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) de la réception. La DAACT relève de l’autorisation d’urbanisme. La réception est l’acte civil par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage.
Si une fissure est observée au moment de la réception, elle doit d’abord être décrite et localisée. Son caractère structurel ou son évolution ne doivent pas être affirmés sans éléments suffisants. Une
expertise fissures distincte peut être nécessaire lorsqu’une caractérisation plus poussée s’impose.
Réserves, solde de 5 % et garanties après réception
Rédiger des réserves exploitables
Une réserve utile décrit un fait observable : localisation, ouvrage concerné, nature de l’écart et, lorsque c’est possible, référence au document contractuel correspondant.
« Peinture à revoir » est beaucoup moins précis que l’identification de la pièce, de la paroi et du défaut constaté. Les photographies permettent de compléter cette traçabilité, mais elles ne remplacent pas l’inscription de la réserve au procès-verbal.
Que devient le solde de 5 % ?
Lorsque des réserves sont formulées, une somme pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée, dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
Le régime diffère lorsque le maître d’ouvrage se fait assister à la réception par un professionnel entrant dans les catégories visées par l’article L.231-8. En l’absence de réserves, le solde est alors payable à l’issue de la réception.
Lorsque le maître d’ouvrage n’est pas ainsi assisté, le texte prévoit notamment un délai de huit jours après la remise des clés dans les conditions prévues par le CCMI.
Les garanties qui prennent leur point de départ à la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres réservés et ceux révélés après la réception puis notifiés pendant cette année.
La garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement concernés a une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La responsabilité décennale répond à des critères de gravité différents : elle concerne notamment les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Le délai de responsabilité est de dix ans à compter de la réception.
Si un désaccord technique persiste sur les reprises ou les responsabilités, une
expertise amiable contradictoire peut permettre de documenter le différend avant d’envisager d’autres démarches.
Qui sommes-nous ?
Check my House est un cabinet spécialisé dans l’expertise en bâtiment et en construction auprès des particuliers.
Dans le cadre d’un CCMI, l’objectif de la mission est d’apporter un regard technique indépendant sur les ouvrages accessibles, d’aider le maître d’ouvrage à préparer ses observations et de distinguer clairement les défauts constatés des hypothèses qui nécessitent des investigations complémentaires.
Notre intervention n’a pas vocation à certifier l’ensemble du bâtiment ni à se substituer aux professionnels chargés des attestations réglementaires, aux bureaux d’études ou au contrôle technique lorsqu’ils sont requis.
Vous pouvez également consulter le rôle plus général de l’
expert en bâtiment selon la nature du problème rencontré.
Tarifs pour une expertise bâtiment
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Une réception sous CCMI concerne une maison individuelle. Le périmètre réel de la mission, les documents disponibles et les vérifications demandées doivent être définis avant l’intervention afin que le devis corresponde à la situation du chantier.
Questions fréquentes sur la réception d’une maison en CCMI
Une inspection de réception certifie-t-elle toute la construction ?
Non. L’expert contrôle les ouvrages accessibles dans le périmètre convenu et avec les moyens prévus pour la mission. Une inspection visuelle ne permet pas de certifier les parties cachées ni de remplacer une étude structurelle, géotechnique ou une attestation réglementaire.
Le compte rendu de l’expert remplace-t-il le procès-verbal de réception ?
Non. Le procès-verbal matérialise la réception de l’ouvrage. Un relevé ou un compte rendu technique peut aider à préparer et à formuler les réserves, mais il ne se substitue pas à cet acte.
Faut-il que l’eau et l’électricité fonctionnent le jour de la visite ?
Leur disponibilité facilite les essais fonctionnels. Si un équipement n’est pas alimenté ou ne peut pas être mis en service, l’expert doit limiter son constat à ce qu’il peut effectivement vérifier.
Que se passe-t-il si les combles ou le vide sanitaire sont inaccessibles ?
La limitation doit être mentionnée. Il ne serait pas rigoureux de considérer ces zones comme contrôlées lorsqu’elles n’ont pas pu être observées.
L’expert peut-il conclure immédiatement qu’une fissure est structurelle ?
Pas nécessairement. Une fissure constitue d’abord un constat. Son origine et sa gravité peuvent nécessiter l’étude de sa géométrie, de son contexte, de l’historique du bâtiment et, selon le cas, des investigations géotechniques ou structurelles. Elle ne doit pas être qualifiée d’évolutive sans historique permettant de le démontrer.
Dispose-t-on toujours de huit jours après la réception pour ajouter des défauts apparents ?
Non. Le régime des huit jours prévu en CCMI ne s’applique pas de la même manière lorsque le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par un professionnel répondant aux conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation. Ce point doit être vérifié avant le rendez-vous.
Peut-on consigner les 5 % lorsqu’il reste des réserves ?
Oui, dans les conditions prévues par le CCMI. Une somme pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à la levée des réserves.
La DAACT signifie-t-elle que la maison est réceptionnée ?
Non. La DAACT concerne l’achèvement et la conformité des travaux au regard de l’autorisation d’urbanisme. La réception constitue un acte distinct entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Pourquoi la zone sismique de Sausset-les-Pins compte-t-elle au moment de la réception ?
Parce que Sausset-les-Pins est classée en zone de sismicité 3. Selon la date du permis et le projet, des règles et attestations parasismiques sont susceptibles de s’appliquer. Leur présence dans le dossier peut donc constituer un point documentaire à vérifier en fin de construction.
Votre réception approche à Sausset-les-Pins ? Transmettez la date prévue, la surface de la maison et les documents dont vous disposez pour
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