Le chiffrage d’un sinistre ne consiste pas à additionner plusieurs devis d’entreprises. Avant toute évaluation financière, il faut définir une méthode de réparation cohérente permettant :

• de supprimer ou de stabiliser la cause du dommage ;
• de réparer les ouvrages directement atteints ;
• de traiter les dommages consécutifs ;
• de remplacer les matériaux qui ne peuvent pas être conservés ;
• de rétablir la sécurité, l’étanchéité et l’usage normal du bâtiment ;
• de contrôler l’efficacité des travaux avant leur réception.

Une réparation seulement esthétique peut masquer temporairement le désordre sans empêcher sa réapparition.

Le coût technique des réparations doit également être distingué du montant de l’indemnité d’assurance. L’assurance de biens repose sur un principe indemnitaire : l’indemnité ne peut pas dépasser la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. Le règlement peut ensuite être affecté par la vétusté, la franchise, les plafonds, les sous-limites et les conditions de versement prévues par le contrat.

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Sommaire

• Pourquoi faut-il définir les réparations avant de les chiffrer ?
• Que doit comprendre une réparation complète ?
• 1. Traiter la cause du sinistre
• Que faire lorsque la cause n’est pas certaine ?
• Le traitement de la cause est-il toujours couvert par la même garantie ?
• 2. Réparer les dommages consécutifs
• Quels dommages consécutifs faut-il rechercher ?
• 3. Les travaux préparatoires
• Pourquoi les travaux préparatoires doivent-ils être chiffrés séparément ?
• 4. Les déposes
• Que doit comprendre le prix d’une dépose ?
• Faut-il prévoir une dépose totale ou localisée ?
• 5. Les investigations
• Comment chiffrer une investigation ?
• Les investigations sont-elles des réparations ?
• Comment traiter les résultats des investigations dans le devis ?
• 6. Les réparations structurelles
• Quelles études sont nécessaires pour une réparation structurelle ?
• Quels travaux structurels peuvent être concernés ?
• Quels postes annexes doivent être prévus ?
• Peut-on chiffrer une réparation structurelle sans étude ?
• 7. Les travaux d’étanchéité
• Pourquoi une réparation ponctuelle d’étanchéité peut-elle être insuffisante ?
• Que doit comprendre le chiffrage d’étanchéité ?
• Quel contrôle d’étanchéité prévoir ?
• 8. Le séchage
• Pourquoi ne faut-il pas refermer trop rapidement ?
• Que doit comprendre le devis de séchage ?
• Peut-on fixer une durée de séchage certaine à l’avance ?
• 9. Le remplacement des matériaux
• Quels matériaux doivent être examinés avec attention ?
• Faut-il remplacer systématiquement tout matériau mouillé ?
• 10. La reprise des finitions
• Pourquoi les raccords de finition sont-ils importants ?
• Une différence esthétique impose-t-elle toujours une reprise complète ?
• 11. La mise en conformité
• Toute mise en conformité est-elle couverte ?
• Comment présenter le poste de mise en conformité ?
• 12. L’amélioration non garantie
• L’amélioration est-elle toujours exclue ?
• 13. La vétusté
• Existe-t-il un barème légal général de vétusté ?
• Que faut-il demander concernant la vétusté ?
• L’expert d’assuré doit-il intégrer la vétusté au devis ?
• 14. La valeur à neuf
• Que faut-il vérifier au sujet de la valeur à neuf ?
• 15. La TVA
• Le même chantier peut-il comporter plusieurs taux de TVA ?
• Que doit indiquer le devis en matière de TVA ?
• L’indemnisation doit-elle être calculée HT ou TTC ?
• 16. Les prix unitaires
• Quelles unités utiliser ?
• Que doit comprendre un prix unitaire ?
• Les prix unitaires du marché suffisent-ils ?
• 17. Les devis contradictoires
• Combien de devis faut-il produire ?
• Comment comparer plusieurs devis ?
• Que faire si l’assureur retient son propre chiffrage ?
• 18. Les aléas
• Faut-il appliquer automatiquement un pourcentage d’aléas ?
• Comment gérer un aléa découvert pendant les travaux ?
• 19. Le contrôle des travaux
• Qui peut contrôler les travaux ?
• Les contrôles sont-ils automatiquement garantis ?
• 20. Comment construire le chiffrage ?
• 21. Exemple de tableau général
• 22. Quelles erreurs faut-il éviter ?
• 23. Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?
• 24. Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist de définition des réparations
• À retenir
• Sources principales

Pourquoi faut-il définir les réparations avant de les chiffrer ?

Deux entreprises peuvent proposer des montants très différents tout en répondant à des périmètres qui ne sont pas comparables. Une entreprise peut prévoir :

• un simple rebouchage ;
• une réparation provisoire ;
• le remplacement d’une partie visible ;
• une reprise complète de l’ouvrage ;
• une étude préalable ;
• des contrôles après travaux.

Comparer uniquement les montants globaux peut donc être trompeur. Le chiffrage doit répondre aux questions suivantes :

• Quelle est la cause du dommage ?
• Cette cause est-elle confirmée ou seulement supposée ?
• Quels travaux permettront de la supprimer ou de la maîtriser ?
• Quels ouvrages devront être déposés pour intervenir ?
• Quels matériaux peuvent être conservés ?
• Quelles études sont nécessaires ?
• Quelles finitions devront être reprises ?
• Quels contrôles permettront de valider les travaux ?
• Quels aléas restent susceptibles d’apparaître après ouverture ?
• Quels postes relèvent d’une amélioration indépendante du sinistre ?

Que doit comprendre une réparation complète ?

Une réparation complète peut comprendre plusieurs phases.

Phase 1 : sécurisation

• étaiement ;
• mise hors tension ;
• bâchage ;
• pompage ;
• balisage ;
• protection des personnes et des biens.

Phase 2 : investigations

• sondages ;
• recherche de fuite ;
• reconnaissance des fondations ;
• mesures d’humidité ;
• étude structurelle ;
• étude géotechnique ;
• essais d’étanchéité.

Phase 3 : préparation

• installation de chantier ;
• protections ;
• échafaudages ;
• déplacement du mobilier ;
• déposes ;
• évacuation des déchets.

Phase 4 : traitement de la cause

• réparation du réseau ;
• reprise d’étanchéité ;
• stabilisation des fondations ;
• renforcement structurel ;
• correction de la ventilation ;
• reprise des évacuations d’eau.

Phase 5 : réparation des conséquences

• remplacement des matériaux détériorés ;
• traitement des supports ;
• séchage ;
• désinfection ;
• remise en état des équipements ;
• reprises de finition.

Phase 6 : contrôle et réception

• essais ;
• mesures ;
• vérification avant recouvrement ;
• réception des travaux ;
• réserves ;
• contrôles après mise en service.

1. Traiter la cause du sinistre

Pourquoi faut-il commencer par la cause ?

La remise en état des dommages visibles est inutile si le phénomène qui les a provoqués reste actif.

Exemples

• repeindre une paroi sans supprimer l’infiltration ;
• reboucher une fissure sans stabiliser le mouvement ;
• remplacer un parquet sans sécher la chape ;
• traiter des moisissures sans corriger la ventilation ;
• reprendre un enduit sans corriger le passage d’eau ;
• remplacer un plafond sans réparer la fuite située au-dessus.

La première partie du chiffrage doit donc identifier clairement :

• le fait générateur ;
• l’ouvrage à l’origine du dommage ;
• la méthode retenue pour supprimer ou maîtriser cette cause ;
• les études préalables nécessaires ;
• les limites de la solution proposée.

Que faire lorsque la cause n’est pas certaine ?

Il ne faut pas engager immédiatement une réparation définitive fondée sur une hypothèse insuffisamment démontrée. Le chiffrage peut alors distinguer :

• les investigations certaines ;
• les réparations envisageables selon leurs résultats ;
• plusieurs variantes techniques ;
• les travaux conservatoires ;
• les postes à confirmer après ouverture.

Exemple

Pour une infiltration d’origine indéterminée, plusieurs options peuvent être envisagées :

• Option 1 : essai d’arrosage de la façade.
• Option 2 : inspection de la couverture et des raccords.
• Option 3 : ouverture localisée du doublage.
• Réparation définitive : à définir après identification du point d’entrée.

Cette méthode est préférable à l’application immédiate d’un produit d’étanchéité sur l’ensemble de la façade sans diagnostic suffisant.

Le traitement de la cause est-il toujours couvert par la même garantie ?

Non. Il faut distinguer :

• l’élément à l’origine du sinistre ;
• les dommages causés aux autres ouvrages ;
• les frais de recherche ;
• les travaux d’accès ;
• les conséquences intérieures.

Exemple

En cas de fuite de canalisation, le contrat peut traiter séparément :

• la recherche de fuite ;
• l’ouverture de la paroi ;
• la réparation de la canalisation ;
• la remise en état de la paroi ;
• les dommages aux sols et aux meubles.

Le chiffrage doit donc être ventilé afin que chaque poste puisse être rapproché de la garantie correspondante.

2. Réparer les dommages consécutifs

Qu’est-ce qu’un dommage consécutif ?

Le dommage consécutif est la conséquence produite par le sinistre sur un autre bien ou ouvrage.

Exemples

• une fuite endommage un plafond ;
• une infiltration humidifie l’isolation ;
• un incendie détériore l’installation électrique ;
• une fissure provoque le blocage d’une menuiserie ;
• un mouvement de fondation entraîne la rupture d’un carrelage ;
• l’eau d’extinction dégrade les sols après un incendie.

Le traitement de la cause et celui des conséquences doivent apparaître dans des rubriques distinctes.

Quels dommages consécutifs faut-il rechercher ?

• déformations ;
• perte d’adhérence ;
• corrosion ;
• humidification ;
• contamination ;
• dysfonctionnements ;
• fissuration ;
• dégradation des finitions ;
• atteinte aux réseaux ;
• perte de performance thermique ou acoustique.

La zone à réparer peut être plus étendue que le dommage immédiatement visible.

Exemple

Une infiltration localisée peut nécessiter :

• le remplacement d’une plaque complète ;
• la dépose d’une isolation humide ;
• le contrôle de l’ossature ;
• la vérification du réseau électrique ;
• la reprise de la peinture sur l’ensemble du plafond pour obtenir une finition homogène.

3. Les travaux préparatoires

Que comprennent les travaux préparatoires ?

Les travaux préparatoires permettent de rendre l’intervention possible et sûre. Ils peuvent comprendre :

• installation de chantier ;
• clôture ou balisage ;
• protections des sols ;
• protection du mobilier ;
• échafaudage ;
• nacelle ;
• alimentation provisoire ;
• coupure des réseaux ;
• déplacement des équipements ;
• nettoyage préalable ;
• désamiantage ou traitement spécifique lorsqu’il est nécessaire ;
• accès aux zones cachées.

Pourquoi les travaux préparatoires doivent-ils être chiffrés séparément ?

Un devis limité au prix du matériau principal peut sous-évaluer fortement le coût réel du chantier.

Exemple

Le remplacement d’un élément de couverture peut nécessiter :

• un échafaudage ;
• une protection collective ;
• la dépose des éléments voisins ;
• une protection provisoire contre la pluie ;
• l’évacuation des déchets ;
• la remise en place des accessoires.

Le coût de ces prestations peut être supérieur à celui de l’élément remplacé.

Quels frais vérifier ?

• location ;
• transport ;
• montage ;
• démontage ;
• durée prévue ;
• immobilisation ;
• protections ;
• nettoyage final ;
• frais d’autorisation ;
• occupation temporaire du domaine public.

4. Les déposes

Pourquoi les déposes font-elles partie des réparations ?

Certains ouvrages doivent être retirés pour accéder à la cause ou aux matériaux endommagés. Il peut s’agir :

• d’un doublage ;
• d’un faux plafond ;
• d’un revêtement de sol ;
• d’un carrelage ;
• d’un meuble fixé ;
• d’un élément de couverture ;
• d’un isolant ;
• d’un équipement ;
• d’un réseau ;
• d’un enduit.

En assurance dommages-ouvrage, les clauses types prévoient expressément que les travaux de réparation peuvent comprendre les démolitions, déblaiements, déposes ou démontages nécessaires à la remise en état.

Que doit comprendre le prix d’une dépose ?

• protection des ouvrages conservés ;
• démontage ;
• manutention ;
• tri ;
• conditionnement ;
• évacuation ;
• frais de décharge ;
• stockage des éléments réutilisables ;
• nettoyage ;
• remise en état des raccords.

Faut-il prévoir une dépose totale ou localisée ?

La solution doit être justifiée techniquement. Une dépose localisée peut suffire lorsque :

• la zone est précisément identifiée ;
• le matériau voisin peut être conservé ;
• le raccord est possible ;
• la structure peut être contrôlée ;
• la réparation reste durable.

Une dépose plus large peut être nécessaire lorsque :

• les dommages sont diffus ;
• le matériau ne peut pas être raccordé ;
• l’humidité s’est propagée ;
• l’étanchéité doit être reprise de manière continue ;
• l’accès impose un démontage plus important ;
• un contrôle global est nécessaire.

5. Les investigations

Pourquoi les investigations doivent-elles être intégrées au chiffrage ?

Certaines réparations ne peuvent pas être définies avec fiabilité à partir d’un simple examen visuel. Les investigations peuvent notamment comprendre :

• ouverture de doublage ;
• sondage de sol ;
• reconnaissance de fondation ;
• carottage ;
• inspection endoscopique ;
• recherche de fuite ;
• mise en eau ;
• essai d’arrosage ;
• analyse de matériau ;
• suivi de fissuration ;
• relevé altimétrique ;
• contrôle électrique.

Comment chiffrer une investigation ?

Le devis doit préciser :

• son objectif ;
• son emplacement ;
• le nombre de sondages ;
• la méthode ;
• le prestataire ;
• les moyens d’accès ;
• les mesures réalisées ;
• les analyses de laboratoire ;
• le rapport attendu ;
• la remise en état provisoire ou définitive.

Les investigations sont-elles des réparations ?

Elles ne réparent pas directement l’ouvrage, mais peuvent être indispensables pour définir la solution et éviter des travaux inutiles ou inefficaces. Il est recommandé de créer une rubrique distincte intitulée « Études et investigations préalables à la réparation ».

Comment traiter les résultats des investigations dans le devis ?

Le chiffrage peut comporter :

• un montant ferme pour l’investigation ;
• un montant conditionnel pour les travaux révélés ;
• plusieurs variantes ;
• des prix unitaires applicables aux quantités réellement découvertes ;
• une procédure de validation des travaux supplémentaires.

6. Les réparations structurelles

Qu’est-ce qu’une réparation structurelle ?

Elle concerne les ouvrages participant à la stabilité ou à la résistance du bâtiment :

• fondations ;
• murs porteurs ;
• poteaux ;
• poutres ;
• planchers ;
• charpente ;
• ouvrages de soutènement ;
• balcons structurels.

Quelles études sont nécessaires pour une réparation structurelle ?

Selon le désordre :

• étude géotechnique ;
• reconnaissance des fondations ;
• note de calcul ;
• relevé des déformations ;
• diagnostic des matériaux ;
• plans d’exécution ;
• phasage ;
• étude des charges ;
• contrôle des réseaux ;
• suivi instrumenté.

Une reprise structurelle ne doit pas être définie uniquement à partir d’un prix forfaitaire au mètre carré.

Quels travaux structurels peuvent être concernés ?

• confortement des fondations ;
• micropieux ;
• reprises en sous-œuvre ;
• injection de sol ;
• renforcement de poutres ;
• remplacement de solives ;
• ajout de poteaux ;
• reprise de chaînages ;
• réparation du béton ;
• traitement de la corrosion ;
• renforcement de charpente ;
• reconstruction partielle.

Quels postes annexes doivent être prévus ?

• études ;
• installations provisoires ;
• étaiements ;
• déplacements de réseaux ;
• terrassements ;
• contrôles de béton ou de soudure ;
• reprises des cloisons et sols ;
• remise en état des extérieurs ;
• suivi des mouvements ;
• réception par le bureau d’études.

Peut-on chiffrer une réparation structurelle sans étude ?

Un ordre de grandeur peut être établi, mais il doit être clairement présenté comme provisoire. Le devis définitif devrait reposer sur :

• une cause suffisamment déterminée ;
• un principe de réparation validé ;
• des dimensions connues ;
• une note de calcul lorsque nécessaire ;
• un quantitatif ;
• un phasage ;
• des conditions d’accès précises.

7. Les travaux d’étanchéité

Quels ouvrages peuvent être concernés ?

• toiture-terrasse ;
• couverture ;
• balcon ;
• terrasse ;
• façade ;
• mur enterré ;
• menuiserie ;
• joint ;
• solin ;
• évacuation d’eaux pluviales ;
• pièce humide ;
• bassin.

Pourquoi une réparation ponctuelle d’étanchéité peut-elle être insuffisante ?

L’étanchéité fonctionne souvent comme un système continu. Une réparation localisée peut échouer lorsque :

• la membrane est vieillissante sur une grande surface ;
• les relevés sont insuffisants ;
• plusieurs points d’entrée existent ;
• les évacuations sont mal dimensionnées ;
• le support présente une pente inadaptée ;
• les raccords ne peuvent pas être réalisés durablement.

Que doit comprendre le chiffrage d’étanchéité ?

• accès ;
• dépose des protections ;
• retrait du complexe existant ;
• traitement du support ;
• correction des pentes ;
• nouvelle étanchéité ;
• relevés ;
• évacuations ;
• couvertines ou solins ;
• protections finales ;
• essais ;
• remise en état des raccords.

Quel contrôle d’étanchéité prévoir ?

Selon l’ouvrage :

• mise en eau ;
• essai d’arrosage ;
• contrôle visuel ;
• contrôle des relevés ;
• vérification des pentes ;
• vérification des évacuations ;
• recherche de fuite après travaux.

Le contrôle doit être organisé avant que l’étanchéité ou les raccords essentiels deviennent inaccessibles.

8. Le séchage

Quand un séchage est-il nécessaire ?

Il peut être nécessaire après :

• dégât des eaux ;
• infiltration ;
• inondation ;
• extinction d’un incendie ;
• fuite encastrée ;
• humidification d’une chape ;
• atteinte d’un isolant ;
• ouverture d’un ouvrage humide.

Pourquoi ne faut-il pas refermer trop rapidement ?

Un matériau encore humide peut entraîner :

• moisissures ;
• corrosion ;
• décollement ;
• gonflement ;
• perte d’adhérence ;
• altération thermique ;
• nouvelle dégradation des finitions ;
• odeurs persistantes.

Que doit comprendre le devis de séchage ?

• mesures initiales ;
• installation des appareils ;
• nombre et type d’appareils ;
• consommation électrique ;
• durée prévisionnelle ;
• suivi ;
• relevés intermédiaires ;
• ventilation ;
• déposes nécessaires ;
• contrôle final ;
• rapport de séchage ;
• prolongation éventuelle.

Peut-on fixer une durée de séchage certaine à l’avance ?

La durée dépend notamment :

• du matériau ;
• de son épaisseur ;
• de la quantité d’eau ;
• de la ventilation ;
• de la température ;
• de la présence de revêtements étanches ;
• de l’accessibilité.

Il est préférable de prévoir :

• une durée initiale ;
• un prix par semaine complémentaire ;
• des critères objectifs d’arrêt ;
• une validation avant reprise des finitions.

9. Le remplacement des matériaux

Quand un matériau doit-il être remplacé ?

Le remplacement peut être nécessaire lorsqu’il :

• a perdu ses caractéristiques mécaniques ;
• reste durablement humide ;
• est contaminé ;
• est déformé ;
• ne peut pas être nettoyé ;
• présente un risque électrique ou sanitaire ;
• ne peut pas être raccordé ;
• ne peut pas retrouver ses performances initiales.

Quels matériaux doivent être examinés avec attention ?

• isolants ;
• plaques de plâtre ;
• bois ;
• parquets ;
• panneaux de particules ;
• matériaux fibreux ;
• revêtements collés ;
• câbles et appareillages électriques ;
• éléments métalliques corrodés ;
• membranes d’étanchéité.

Faut-il remplacer systématiquement tout matériau mouillé ?

Non. La décision dépend :

• de sa nature ;
• de la durée d’exposition ;
• de son accessibilité ;
• de sa capacité de séchage ;
• de son état ;
• des exigences du fabricant ;
• du risque sanitaire ;
• de sa fonction dans l’ouvrage.

L’expert doit expliquer pourquoi le matériau peut être conservé ou doit être remplacé.

10. La reprise des finitions

Quelles finitions doivent être chiffrées ?

• enduits ;
• peintures ;
• papiers peints ;
• carrelages ;
• parquets ;
• moquettes ;
• plinthes ;
• joints ;
• habillages ;
• menuiseries intérieures.

Pourquoi les raccords de finition sont-ils importants ?

Une réparation localisée peut laisser :

• une différence de teinte ;
• une différence de texture ;
• un raccord visible ;
• une rupture de motif ;
• une différence de niveau ;
• une incompatibilité de matériau.

La surface à reprendre doit être déterminée selon :

• la possibilité technique du raccord ;
• la disponibilité du matériau ;
• l’homogénéité attendue ;
• l’étendue des travaux préparatoires ;
• la configuration de la pièce.

Une différence esthétique impose-t-elle toujours une reprise complète ?

Non. La solution doit rester proportionnée. Il faut examiner :

• la visibilité du raccord ;
• l’importance de la différence ;
• la possibilité d’un raccord local ;
• l’ancienneté de la finition ;
• la continuité de la surface ;
• le contrat d’assurance.

Une reprise complète peut être justifiée lorsque le raccord est matériellement impossible ou conduit à un résultat manifestement hétérogène.

11. La mise en conformité

Qu’est-ce qu’une mise en conformité ?

Elle consiste à adapter l’ouvrage aux règles ou prescriptions applicables, par exemple :

• normes de sécurité électrique ;
• règles structurelles ;
• dispositions d’étanchéité ;
• ventilation ;
• sécurité incendie ;
• garde-corps ;
• assainissement ;
• prescriptions d’un fabricant.

Toute mise en conformité est-elle couverte ?

Non. Il faut distinguer trois situations.

Mise en conformité nécessaire à la réparation

La technique ancienne ne peut plus être légalement ou techniquement reproduite. La conformité actuelle est indispensable pour réparer durablement.

Mise en conformité directement liée au désordre

Le défaut de conformité est à l’origine du dommage et doit être corrigé pour empêcher sa réapparition.

Mise aux normes générale indépendante du sinistre

Le propriétaire profite des travaux pour moderniser l’ensemble du bâtiment alors que cette intervention n’est pas nécessaire à la réparation.

Dans une assurance de biens, la prise en charge dépend de la garantie et des clauses relatives aux frais de mise en conformité. Le principe indemnitaire ne finance pas automatiquement une modernisation sans lien nécessaire avec le dommage.

Dans un recours contre un responsable, les travaux permettant de supprimer effectivement les désordres peuvent devoir intégrer les prescriptions techniques nécessaires, même si elles conduisent à une solution plus performante que l’ouvrage initial. La Cour de cassation contrôle notamment que les juges recherchent si une mise en conformité est indispensable pour supprimer les désordres ou empêcher leur renouvellement.

Comment présenter le poste de mise en conformité ?

Le devis doit distinguer :

• la réparation à l’identique théorique ;
• la mise en conformité techniquement indispensable ;
• les prescriptions réglementaires actuelles ;
• l’amélioration volontaire ;
• le surcoût correspondant à chaque option.

12. L’amélioration non garantie

Qu’est-ce qu’une amélioration ?

Une amélioration augmente la valeur, les performances ou les caractéristiques de l’ouvrage au-delà de ce qui est nécessaire pour réparer le sinistre.

Exemples

• remplacement d’un équipement standard par un modèle haut de gamme ;
• extension d’une surface ;
• ajout d’une isolation sans lien avec le dommage ;
• modification architecturale ;
• remplacement de toutes les menuiseries alors qu’une seule est atteinte ;
• rénovation générale d’une pièce seulement partiellement sinistrée ;
• installation d’un équipement qui n’existait pas auparavant.

L’amélioration est-elle toujours exclue ?

Elle n’est pas automatiquement prise en charge par l’assurance de biens. Le coût supplémentaire peut rester à la charge de l’assuré lorsque la solution choisie dépasse la remise en état nécessaire. Il faut toutefois distinguer une amélioration volontaire d’une plus-value techniquement inévitable.

Exemple

Un matériau ancien n’est plus fabriqué. Le remplacement par un matériau actuel présentant des performances supérieures peut être nécessaire, sans que le propriétaire ait recherché une amélioration volontaire.

Comment organiser le devis ?

Le devis peut comporter deux colonnes distinguant la réparation nécessaire et l’option ou amélioration.

Poste	Réparation nécessaire	Option ou amélioration
Remplacement chaudière équivalente	8 500 €
Système de régulation supplémentaire		1 200 €
Isolation nécessaire après dépose	2 300 €
Surépaisseur d’isolation choisie par le propriétaire		900 €

Cette présentation évite de faire supporter à l’assureur ou au responsable des travaux étrangers au sinistre.

13. La vétusté

La vétusté modifie-t-elle le coût des travaux ?

Non. Le coût des travaux correspond au montant facturé pour réaliser les réparations. La vétusté intervient principalement dans le calcul de l’indemnité selon les clauses du contrat.

Exemple

• Coût de remplacement : 10 000 euros TTC.
• Vétusté contractuelle : 20 %.
• Indemnité immédiate théorique avant franchise : 8 000 euros.

Le contrat peut prévoir que tout ou partie de la vétusté sera versée après réalisation et justification des travaux.

Existe-t-il un barème légal général de vétusté ?

Non. La DGCCRF rappelle qu’il n’existe pas de barème légal unique de vétusté applicable à tous les biens. Certains contrats contiennent leur propre grille tenant compte notamment de l’âge, de l’état, de la durée de vie et des caractéristiques du bien.

Que faut-il demander concernant la vétusté ?

• le taux de vétusté ;
• la base de calcul ;
• l’âge retenu ;
• le barème ;
• la distinction entre vétusté déduite et récupérable ;
• les justificatifs nécessaires ;
• le délai de réalisation des travaux ;
• le plafond de remboursement.

L’expert d’assuré doit-il intégrer la vétusté au devis ?

Le devis de travaux doit présenter le coût réel. L’analyse d’indemnisation peut ensuite comporter :

• montant de remplacement ;
• vétusté ;
• franchise ;
• plafond ;
• indemnité immédiate ;
• indemnité différée ;
• reste à charge.

14. La valeur à neuf

Que signifie la valeur à neuf ?

La valeur à neuf est une modalité contractuelle d’indemnisation destinée à limiter ou compenser tout ou partie de la vétusté. Elle ne signifie pas nécessairement que l’assuré recevra immédiatement l’intégralité du coût de remplacement. Selon le contrat, le versement peut être soumis :

• à la réalisation effective des travaux ;
• à la production de factures ;
• à un délai ;
• à une reconstruction au même emplacement ;
• à un plafond de vétusté ;
• à l’emploi de matériaux équivalents ;
• à un versement en deux étapes.

Que faut-il vérifier au sujet de la valeur à neuf ?

• définition de la valeur à neuf ;
• taux maximal de vétusté pris en charge ;
• délai pour reconstruire ;
• justificatifs ;
• indemnité immédiate ;
• indemnité différée ;
• exclusion des améliorations ;
• conséquences d’une absence de travaux.

Le chiffrage doit donc présenter clairement le montant nécessaire aux travaux, même si une partie de l’indemnité ne sera versée qu’après leur exécution.

15. La TVA

Quel taux faut-il appliquer ?

Le taux dépend :

• de la nature du local ;
• de son ancienneté ;
• de la nature des travaux ;
• de la qualification de la prestation ;
• de l’identité du fournisseur des matériaux.

En France métropolitaine, le taux normal est généralement de 20 %. Certains travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien réalisés dans un logement affecté à l’habitation et achevé depuis plus de deux ans peuvent relever du taux de 10 %.

Certains travaux de rénovation énergétique répondant aux conditions techniques applicables peuvent bénéficier du taux de 5,5 %. Des travaux exclus des régimes réduits, tels que certaines reconstructions importantes, certains locaux non résidentiels ou certains équipements, restent soumis au taux normal.

Le même chantier peut-il comporter plusieurs taux de TVA ?

Oui. Un devis peut comporter :

• des travaux à 5,5 % ;
• des travaux à 10 % ;
• des équipements ou travaux à 20 %.

Chaque taux doit être rattaché aux prestations concernées.

Que doit indiquer le devis en matière de TVA ?

• montant hors taxes ;
• taux de TVA ;
• montant de la TVA ;
• montant toutes taxes comprises ;
• ventilation par taux ;
• conditions d’application du taux réduit.

L’indemnisation doit-elle être calculée HT ou TTC ?

La réponse dépend notamment de la possibilité pour le bénéficiaire de récupérer la TVA. Lorsque la TVA reste définitivement à sa charge, elle constitue un élément du coût de réparation. Lorsqu’un professionnel peut effectivement la récupérer, l’évaluation peut être retenue hors taxes afin d’éviter une indemnisation supérieure au préjudice réel. La Cour de cassation a rappelé en janvier 2026 que la TVA n’est intégrée à la réparation que si elle demeure à la charge du bénéficiaire, qui ne peut pas la récupérer.

Il convient donc de préciser :

• si le bénéficiaire est un particulier ;
• s’il est assujetti à la TVA ;
• s’il peut récupérer la taxe sur les travaux concernés ;
• si le contrat prévoit une règle particulière ;
• quel taux sera effectivement facturé.

16. Les prix unitaires

Pourquoi demander des prix unitaires ?

Un montant global ne permet pas de contrôler :

• les quantités ;
• les surfaces ;
• les doublons ;
• les prestations manquantes ;
• les aléas ;
• les travaux supplémentaires.

La DGCCRF indique qu’un devis de travaux doit notamment comporter le décompte détaillé de chaque prestation en quantité et en prix unitaire, ainsi que le prix de la main-d’œuvre, les frais de déplacement et les montants hors taxes et toutes taxes comprises.

Quelles unités utiliser ?

Selon les travaux :

• mètre carré ;
• mètre linéaire ;
• mètre cube ;
• unité ;
• heure ;
• journée ;
• forfait clairement défini ;
• tonne ;
• kilogramme ;
• semaine de location.

Que doit comprendre un prix unitaire ?

Il faut vérifier s’il inclut :

• la fourniture ;
• la main-d’œuvre ;
• les petites fournitures ;
• les découpes ;
• les pertes ;
• la fixation ;
• le transport ;
• les protections ;
• l’évacuation ;
• la finition.

Un prix bas peut correspondre à une prestation incomplète.

Les prix unitaires du marché suffisent-ils ?

Non. Un prix moyen doit être adapté :

• à la localisation ;
• à l’accessibilité ;
• à la quantité ;
• à la technicité ;
• à l’urgence ;
• à la présence d’occupants ;
• au niveau de finition ;
• à la date économique du devis.

Le coût d’un chantier de faible surface peut être proportionnellement plus élevé en raison des frais fixes.

17. Les devis contradictoires

Qu’est-ce qu’un devis contradictoire ?

Un devis contradictoire est un document soumis à la discussion des parties ou de leurs experts. Il ne devient pas automatiquement accepté parce qu’il a été transmis à l’assureur. Il doit pouvoir être discuté sur :

• le périmètre ;
• la méthode ;
• les quantités ;
• les prix ;
• les travaux annexes ;
• les exclusions ;
• les délais ;
• les assurances de l’entreprise.

Combien de devis faut-il produire ?

Il n’existe pas de nombre universellement obligatoire. Un seul devis peut être techniquement suffisant s’il est :

• détaillé ;
• cohérent ;
• établi par une entreprise compétente ;
• fondé sur une méthode validée ;
• accompagné de prix unitaires.

Plusieurs devis sont utiles pour comparer les prix, mais uniquement s’ils portent sur des prestations équivalentes.

Comment comparer plusieurs devis ?

Un tableau ligne par ligne peut être établi.

Poste	Devis A	Devis B	Devis C	Observation
Échafaudage	Inclus	4 200 €	3 800 €	Périmètre à vérifier
Dépose étanchéité	35 €/m²	48 €/m²	Non prévue	Devis C incomplet
Nouvelle étanchéité	110 €/m²	125 €/m²	95 €/m²	Produits différents
Essai final	Non prévu	Inclus	Non prévu	À ajouter

Que faire si l’assureur retient son propre chiffrage ?

Il faut demander :

• le détail des quantités ;
• les prix unitaires ;
• le périmètre des travaux ;
• les prestations incluses ;
• la méthode technique ;
• la date économique ;
• le taux de TVA ;
• les frais annexes ;
• l’identité éventuelle de l’entreprise capable d’exécuter les travaux à ce prix.

Une estimation théorique doit permettre une réparation effective par une entreprise compétente.

18. Les aléas

Qu’est-ce qu’un aléa de chantier ?

Il s’agit d’une difficulté qui ne peut pas être entièrement quantifiée avant l’ouverture ou le commencement des travaux.

Exemples

• étendue d’une isolation humide ;
• état d’une ossature cachée ;
• profondeur réelle des fondations ;
• présence de réseaux non repérés ;
• qualité du support sous un revêtement ;
• présence d’une pollution ;
• quantité de bois à remplacer ;
• durée réelle de séchage.

Faut-il appliquer automatiquement un pourcentage d’aléas ?

Non. Une provision générale de 5 %, 10 % ou 15 % ne doit pas remplacer l’identification des risques. Il est préférable de prévoir :

• des postes conditionnels ;
• des prix unitaires ;
• des quantités provisoires ;
• des variantes ;
• des investigations préalables ;
• une procédure de validation des travaux supplémentaires.

Exemple de chiffrage conditionnel

• Dépose exploratoire : forfait de 800 euros.
• Remplacement d’isolant si humide : 42 euros par mètre carré.
• Remplacement d’ossature corrodée : 35 euros par mètre linéaire.
• Prolongation du séchage : 450 euros par semaine.

Cette présentation permet d’adapter le montant aux constatations réelles.

Comment gérer un aléa découvert pendant les travaux ?

Il faut :

• interrompre la zone concernée si nécessaire ;
• photographier ;
• informer l’assureur et les experts ;
• établir un constat ;
• chiffrer le travail supplémentaire ;
• vérifier son lien avec le sinistre ;
• obtenir un accord écrit ;
• conserver les matériaux déposés si nécessaire.

Une entreprise ne devrait pas engager des travaux supplémentaires importants sans ordre écrit, sauf mesure urgente de sécurité.

19. Le contrôle des travaux

Pourquoi le contrôle doit-il être prévu dès le chiffrage ?

Une réparation peut devenir impossible à contrôler après recouvrement.

Exemples

• ferraillage noyé dans le béton ;
• étanchéité recouverte ;
• isolation refermée ;
• raccord de réseau encastré ;
• traitement du bois masqué ;
• ancrage structurel inaccessible.

Le contrôle doit donc être organisé aux étapes utiles.

Avant travaux

• validation des études ;
• examen des plans ;
• vérification des assurances ;
• constat d’état initial ;
• validation des matériaux.

Pendant les travaux

• contrôle des supports ;
• contrôle avant recouvrement ;
• vérification des fixations ;
• contrôle des épaisseurs ;
• photographies ;
• essais intermédiaires ;
• visa du bureau d’études.

Après travaux

• essai d’étanchéité ;
• mesure d’humidité ;
• mise en pression ;
• contrôle électrique ;
• relevé altimétrique ;
• contrôle de fissuration ;
• mise en service ;
• réception ;
• levée des réserves.

Qui peut contrôler les travaux ?

Selon leur nature :

• maître d’œuvre ;
• architecte ;
• bureau d’études ;
• contrôleur technique ;
• laboratoire ;
• expert ;
• fabricant ;
• entreprise spécialisée.

L’entreprise qui exécute les travaux effectue ses propres autocontrôles, mais un contrôle indépendant peut être nécessaire lorsque les enjeux sont importants.

Les contrôles sont-ils automatiquement garantis ?

Non. Ils doivent être :

• nécessaires à la réparation ;
• prévus dans le contrat d’assurance ou acceptés par l’assureur ;
• intégrés au coût du sinistre ;
• justifiés par la technicité des travaux.

En assurance dommages-ouvrage, la garantie couvre le coût de l’ensemble des travaux afférents à la remise en état des ouvrages endommagés. L’intégration d’une étude ou d’un contrôle doit donc être justifiée par sa nécessité technique pour parvenir à une réparation complète et durable.

20. Comment construire le chiffrage ?

Étape 1 : définir le périmètre

• ouvrages concernés ;
• cause ;
• dommages ;
• zones accessibles ;
• investigations manquantes ;
• limites de l’examen.

Étape 2 : définir la méthode

• travaux conservatoires ;
• traitement de la cause ;
• déposes ;
• réparation ;
• finitions ;
• contrôles.

Étape 3 : mesurer

• surfaces ;
• longueurs ;
• volumes ;
• quantités ;
• nombre d’équipements ;
• durée.

Étape 4 : rechercher les prix

• prix d’entreprises ;
• devis spécialisés ;
• bordereaux ;
• prix locaux ;
• coûts d’accès ;
• date économique.

Étape 5 : intégrer les frais annexes

• études ;
• maîtrise d’œuvre ;
• contrôles ;
• stockage ;
• relogement ;
• nettoyage ;
• démarches administratives.

Étape 6 : ventiler l’indemnisation

• coût HT ;
• TVA ;
• coût TTC ;
• vétusté ;
• franchise ;
• plafond ;
• indemnité immédiate ;
• indemnité différée ;
• amélioration à charge ;
• reste à charge.

21. Exemple de tableau général

Lot	Prestations	Quantité	Prix unitaire HT	Total HT	TVA	Total TTC	Statut
Études	Diagnostic structure	1 forfait	2 500 €	2 500 €	20 %	3 000 €	Nécessaire
Préparation	Étaiement provisoire	1 forfait	4 000 €	4 000 €	10 %	4 400 €	Urgent
Dépose	Doublage sinistré	35 m²	32 €	1 120 €	10 %	1 232 €	Certain
Aléa	Isolant à remplacer	35 m² max.	28 €	980 € max.	10 %	1 078 € max.	Après ouverture
Réparation	Reprise structurelle	1 forfait	18 000 €	18 000 €	10 %	19 800 €	Selon étude
Finition	Doublage et peinture	35 m²	85 €	2 975 €	10 %	3 272,50 €	Consécutif
Contrôle	Vérification finale	1 forfait	1 200 €	1 200 €	20 %	1 440 €	Nécessaire

Les taux de TVA de cet exemple sont uniquement illustratifs. Le taux applicable doit être vérifié pour chaque prestation et chaque bâtiment.

22. Quelles erreurs faut-il éviter ?

Chiffrer avant d’avoir identifié la cause

La réparation risque de ne pas traiter le phénomène réel.

Se limiter aux dommages visibles

Les matériaux cachés et les conséquences indirectes peuvent être oubliés.

Omettre les travaux préparatoires

L’accès et les protections peuvent représenter une part importante du coût.

Ne pas prévoir les déposes

Une réparation inaccessible ne peut pas être exécutée.

Utiliser un forfait sans détail

Les quantités et les prix ne peuvent pas être contrôlés.

Comparer des devis portant sur des solutions différentes

Le moins cher n’est pas nécessairement équivalent.

Confondre réparation et amélioration

Le surcoût d’une option volontaire doit être isolé.

Appliquer une vétusté directement au devis

La vétusté relève du calcul de l’indemnité, pas du prix facturé par l’entreprise.

Utiliser un taux de TVA erroné

Le taux dépend du local et de la nature des travaux.

Ajouter une provision générale d’aléas sans justification

Les risques doivent être identifiés et chiffrés autant que possible.

Oublier les contrôles

Une réparation masquée par les finitions peut ne plus être vérifiable.

Accepter une solution techniquement insuffisante

Le montant proposé doit permettre l’exécution effective d’une réparation adaptée, même lorsqu’il correspond à l’offre de l’assureur.

23. Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?

L’expert d’assuré peut notamment :

• analyser la cause ;
• vérifier la méthode de réparation ;
• identifier les investigations nécessaires ;
• examiner les travaux préparatoires ;
• vérifier les déposes ;
• analyser une solution structurelle ;
• contrôler une proposition d’étanchéité ;
• vérifier les besoins de séchage ;
• identifier les matériaux à remplacer ;
• analyser les finitions ;
• distinguer mise en conformité et amélioration ;
• vérifier les quantités ;
• comparer les prix unitaires ;
• analyser plusieurs devis ;
• identifier les aléas ;
• prévoir les contrôles nécessaires ;
• établir un chiffrage contradictoire ;
• assister à la négociation technique.

Il ne peut pas :

• garantir l’acceptation du chiffrage ;
• décider de la garantie ;
• imposer une entreprise ;
• engager des travaux sans mandat ;
• réaliser une étude structurelle hors de ses compétences ;
• se substituer au maître d’œuvre ;
• garantir l’absence d’aléa ;
• interpréter définitivement le contrat.

24. Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission et la nature du sinistre, l’intervention peut notamment comprendre :

• l’analyse du rapport de l’expert de l’assureur ;
• la définition du périmètre technique ;
• l’analyse de la cause ;
• l’examen des méthodes de réparation ;
• l’identification des investigations ;
• le contrôle des métrés ;
• l’analyse des déposes ;
• l’analyse des devis ;
• la comparaison des prix unitaires ;
• l’identification des postes omis ;
• l’analyse des aléas ;
• la vérification des travaux de finition ;
• l’identification des contrôles nécessaires ;
• la préparation d’un tableau de chiffrage ;
• l’assistance à une réunion contradictoire ;
• le contrôle technique après travaux dans les limites de la mission.

Cette intervention ne constitue pas :

• une maîtrise d’œuvre complète ;
• une étude géotechnique ;
• une note de calcul structurelle ;
• une direction de chantier ;
• une décision de garantie ;
• une expertise judiciaire ;
• une garantie sur les prix futurs ;
• une garantie sur l’exécution de l’entreprise.

Checklist de définition des réparations

Cause

• cause identifiée ;
• niveau de certitude ;
• causes concurrentes ;
• facteurs aggravants ;
• état antérieur.

Préparation

• accès ;
• installation de chantier ;
• protections ;
• échafaudage ;
• sécurisation ;
• déplacement du mobilier.

Investigations

• sondages ;
• études ;
• mesures ;
• essais ;
• rapports ;
• remises en état après investigation.

Travaux

• traitement de la cause ;
• réparation structurelle ;
• étanchéité ;
• réseaux ;
• séchage ;
• remplacement des matériaux ;
• finitions ;
• mise en conformité indispensable.

Chiffrage

• quantités ;
• unités ;
• prix unitaires ;
• main-d’œuvre ;
• fournitures ;
• HT ;
• TVA ;
• TTC ;
• date de validité ;
• aléas identifiés.

Indemnisation

• vétusté ;
• valeur à neuf ;
• franchise ;
• plafond ;
• amélioration ;
• indemnité immédiate ;
• indemnité différée ;
• reste à charge.

Contrôle

• contrôle avant recouvrement ;
• essais ;
• rapports ;
• réception ;
• réserves ;
• levée des réserves ;
• suivi ultérieur.

À retenir

La définition des réparations doit suivre une logique technique précise :

• rechercher la cause ;
• définir les investigations ;
• sécuriser le bâtiment ;
• traiter la cause ;
• déposer les ouvrages nécessaires ;
• remplacer les matériaux endommagés ;
• reprendre les dommages consécutifs ;
• réaliser les finitions ;
• contrôler les travaux.

Le devis doit être détaillé en quantités et prix unitaires. Il doit distinguer :

• les travaux certains ;
• les travaux conditionnels ;
• les aléas ;
• les mises en conformité nécessaires ;
• les améliorations volontaires ;
• la TVA ;
• les frais techniques ;
• les contrôles.

La vétusté ne réduit pas le prix facturé par l’entreprise. Elle intervient dans le calcul de l’indemnité selon le contrat.

La valeur à neuf est une modalité contractuelle qui peut être conditionnée à la réalisation et à la justification des travaux.

Une amélioration volontaire ne doit pas être confondue avec une adaptation techniquement indispensable pour réparer l’ouvrage selon les règles actuelles.

Enfin, une réparation ne doit pas être considérée comme achevée uniquement parce que les finitions sont terminées. Les ouvrages essentiels doivent être contrôlés aux étapes où ils restent accessibles.

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Sources principales

• Légifrance, Code des assurances, article L. 121-1. Principe indemnitaire et possibilité d’une franchise restant à la charge de l’assuré.
• Légifrance, Code des assurances, annexe II à l’article A. 243-1. Étendue des travaux de réparation en assurance dommages-ouvrage, incluant les démolitions, déblaiements, déposes et démontages nécessaires, ainsi que le coût des travaux afférents à la remise en état.
• Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), « Assurance multirisque habitation : renseignez-vous ». Expertise, évaluation des dommages, vétusté et calcul de l’indemnisation.
• Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), « Devis ». Contenu détaillé des devis, quantités, prix unitaires, main-d’œuvre, frais de déplacement, TVA et durée de validité.
• Service-Public, « Taux de TVA pour les travaux de rénovation d’un logement ». Conditions d’application des taux de 5,5 %, 10 % et 20 %.
• Cour de cassation, jurisprudence relative à la TVA dans l’évaluation des réparations. La TVA entre dans le préjudice lorsqu’elle demeure effectivement à la charge du bénéficiaire et ne peut pas être récupérée.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, jurisprudence relative à la réparation intégrale des désordres. Les travaux nécessaires à la suppression durable des désordres ne constituent pas nécessairement une amélioration indue, même lorsqu’ils nécessitent une adaptation ou une reconstruction plus importante que la réparation initialement envisagée.

FAQ associées

• Définition de la mission et date de valeur
• Inventaire et évaluation des dommages
• Contre-expertise et désaccord avec l’assureur