L’inventaire des dommages ne consiste pas seulement à dresser la liste des éléments visiblement dégradés. Il doit permettre d’identifier plusieurs catégories de conséquences du sinistre.

• les ouvrages directement atteints ;
• les matériaux cachés susceptibles d’avoir été affectés ;
• les déposes nécessaires pour accéder aux zones sinistrées ;
• les opérations de séchage, de nettoyage ou de désinfection ;
• les frais nécessaires à la préparation et au contrôle des travaux ;
• les conséquences du sinistre sur l’occupation ou la location du bien ;
• les dommages futurs qui constituent la conséquence techniquement prévisible du sinistre.

L’inventaire technique doit être distingué de la décision de garantie. Tous les dommages doivent être décrits, y compris ceux dont la prise en charge est encore discutée. L’assureur applique ensuite les garanties, exclusions, plafonds, franchises et règles de vétusté prévues par le contrat.

L’assurance de biens est soumise au principe indemnitaire. L’indemnité ne peut pas dépasser la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. Le contrat peut également prévoir une franchise ou une part restant à la charge de l’assuré.

Pour être accompagné à chaque étape de votre projet, découvrez notre assistance d’expertise judiciaire en immobilier proposée par Check my House.

Sommaire

• Pourquoi réaliser un inventaire détaillé ?
• L’inventaire doit-il être limité aux éléments garantis ?
• Comment organiser l’inventaire ?
• 1. Les dommages au bâtiment
• Comment évaluer les dommages au bâtiment ?
• Faut-il chiffrer le traitement de la cause et les conséquences séparément ?
• 2. Les embellissements
• Pourquoi faut-il distinguer bâtiment et embellissements ?
• Comment chiffrer les embellissements ?
• 3. Le mobilier
• Quelles informations faut-il relever ?
• Faut-il jeter le mobilier endommagé ?
• Réparation ou remplacement du mobilier ?
• 4. Les équipements
• Comment déterminer si les équipements sont endommagés ?
• Faut-il chiffrer la remise en service ?
• 5. Les matériaux cachés
• Quels signes doivent alerter ?
• Comment intégrer les matériaux cachés à l’inventaire avant leur ouverture ?
• 6. Les travaux de dépose
• Toute dépose est-elle indemnisable ?
• 7. Le séchage
• Que doit prévoir le devis de séchage ?
• Quand peut-on commencer les finitions ?
• 8. Le nettoyage, la désinfection et la décontamination
• Quelle différence entre nettoyage, désinfection et décontamination ?
• Quels éléments chiffrer pour ces opérations ?
• 9. Le déménagement et le stockage
• Quels frais de déménagement et de stockage peuvent être inventoriés ?
• Quelles preuves conserver pour le stockage ?
• 10. Le relogement
• Le relogement est-il toujours garanti ?
• Quels frais de relogement inventorier ?
• 11. La perte de loyers
• Comment justifier la perte de loyers ?
• Toute période sans locataire est-elle indemnisable ?
• 12. La perte d’usage ou de jouissance
• Comment évaluer techniquement la perte d’usage ?
• Peut-on cumuler relogement et perte d’usage ?
• 13. Les frais d’urgence et les mesures conservatoires
• Comment justifier les frais d’urgence ?
• Les frais d’urgence sont-ils toujours remboursés ?
• 14. Les frais de maîtrise d’œuvre
• Les honoraires de maîtrise d’œuvre sont-ils toujours garantis ?
• 15. Le bureau d’études
• Pourquoi ces études doivent-elles être chiffrées séparément ?
• Quel contenu demander à un bureau d’études ?
• 16. Les contrôles après travaux
• Quels contrôles peuvent être nécessaires ?
• Faut-il intégrer ces contrôles au chiffrage initial ?
• 17. Les honoraires techniques
• Les honoraires techniques sont-ils automatiquement pris en charge ?
• Comment éviter les doublons d’honoraires ?
• 18. Les dommages futurs prévisibles
• Un dommage futur peut-il être indemnisé ?
• Comment traiter une conséquence encore incertaine ?
• Faut-il intégrer une marge pour imprévus ?
• 19. Comment évaluer les dommages ?
• 20. Comment établir un chiffrage fiable ?
• Faut-il produire plusieurs devis ?
• 21. Comment prouver les dommages ?
• Que faire lorsqu’un justificatif manque ?
• 22. Comment éviter la double indemnisation ?
• 23. Quelles erreurs faut-il éviter ?
• 24. Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?
• 25. Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist de l’inventaire
• À retenir
• Sources principales

Pourquoi réaliser un inventaire détaillé ?

Un inventaire incomplet peut conduire à limiter l’évaluation :

• aux dommages visibles ;
• aux seules finitions ;
• aux premiers devis disponibles ;
• aux travaux immédiatement identifiables ;
• aux éléments examinés lors de la première visite.

Or, certains postes n’apparaissent qu’après :

• la dépose d’un revêtement ;
• l’ouverture d’un doublage ;
• le retrait d’une isolation ;
• le démontage d’un équipement ;
• le séchage des matériaux ;
• une étude structurelle ;
• une recherche de fuite ;
• une analyse de laboratoire.

L’expertise d’assurance a notamment pour objet d’évaluer l’étendue et le montant des dommages. L’assuré doit pouvoir démontrer l’existence et la valeur des biens pour lesquels il demande une indemnisation, notamment au moyen de factures, photographies, garanties, actes et justificatifs d’entretien.

L’inventaire doit-il être limité aux éléments garantis ?

Non. L’inventaire doit d’abord être techniquement complet. Il est recommandé de classer les éléments en plusieurs catégories :

• dommages dont la garantie paraît acquise ;
• dommages dont la garantie doit être vérifiée ;
• dommages contestés par l’assureur ;
• travaux nécessaires mais non encore chiffrés ;
• postes qui ne pourront être confirmés qu’après dépose ;
• dépenses déjà engagées ;
• préjudices futurs prévisibles.

Cette organisation évite qu’un poste disparaisse du dossier uniquement parce que son traitement contractuel n’a pas encore été décidé.

Comment organiser l’inventaire ?

Chaque poste devrait comporter :

• un numéro ;
• une localisation ;
• la désignation de l’ouvrage ou du bien ;
• la nature du dommage ;
• la cause technique envisagée ;
• l’état antérieur connu ;
• les photographies associées ;
• la méthode de réparation ;
• la quantité ;
• le prix unitaire ;
• le montant estimé ;
• les réserves éventuelles ;
• le justificatif produit ;
• la position de l’assureur.

Exemple

N°	Localisation	Élément	Dommage	Quantité	Réparation envisagée	Justificatif
1	Séjour	Plafond en plaques de plâtre	Humidité, déformation et peinture décollée	22 m²	Dépose, contrôle de l’isolant, remplacement et peinture	Photos, mesures, devis
2	Étage	Isolation en laine minérale	Humidification probable	À confirmer	Ouverture et remplacement selon constat	Investigation nécessaire
3	Chambre	Parquet	Gonflement et déformation	14 m²	Dépose et remplacement	Facture initiale et devis

1. Les dommages au bâtiment

Quels éléments du bâtiment faut-il inventorier ?

L’inventaire peut notamment porter sur les postes suivants.

Structure

• fondations ;
• murs porteurs ;
• poteaux ;
• poutres ;
• planchers ;
• charpente ;
• escaliers structurels ;
• ouvrages de soutènement.

Clos et couvert

• toiture ;
• couverture ;
• étanchéité ;
• façades ;
• bardage ;
• menuiseries extérieures ;
• balcons ;
• terrasses ;
• évacuations d’eaux pluviales.

Second œuvre

• cloisons ;
• doublages ;
• faux plafonds ;
• chapes ;
• revêtements de sol ;
• carrelages ;
• peintures ;
• menuiseries intérieures ;
• plafonds suspendus.

Installations techniques

• électricité ;
• plomberie ;
• chauffage ;
• ventilation ;
• climatisation ;
• assainissement ;
• dispositifs de sécurité ;
• automatismes.

Aménagements extérieurs

• murs de clôture ;
• terrasses ;
• réseaux enterrés ;
• allées ;
• portails ;
• ouvrages de drainage ;
• dépendances ;
• piscines, selon les garanties souscrites.

Comment évaluer les dommages au bâtiment ?

L’évaluation doit tenir compte :

• de l’étendue réelle de la zone atteinte ;
• des contraintes d’accès ;
• des travaux préparatoires ;
• des déposes ;
• du traitement de la cause ;
• de la remise en état des conséquences ;
• des raccords ;
• des études nécessaires ;
• des contrôles ;
• de la durée du chantier.

Il ne suffit pas de chiffrer la surface visiblement dégradée lorsque les règles de mise en œuvre imposent une reprise plus large.

Exemple

Une infiltration affecte seulement une partie visible d’un plafond. La réparation peut néanmoins nécessiter :

• la dépose de l’ensemble d’une plaque ;
• le remplacement de l’isolant situé au-dessus ;
• le contrôle du réseau électrique ;
• le traitement de l’ossature ;
• le raccord de peinture sur une surface plus importante ;
• le déplacement et la protection du mobilier.

Faut-il chiffrer le traitement de la cause et les conséquences séparément ?

Oui. Le devis et l’inventaire devraient distinguer :

• la recherche de la cause ;
• la réparation de l’élément à l’origine du sinistre ;
• les dommages provoqués par le sinistre ;
• les déposes nécessaires ;
• les travaux de finition ;
• les mesures de contrôle.

Cette ventilation est importante, car chaque poste peut relever d’une garantie différente.

2. Les embellissements

Que recouvre la notion d’embellissement ?

La notion d’embellissement est généralement définie par le contrat d’assurance. Elle peut notamment concerner :

• les peintures ;
• les papiers peints ;
• les revêtements muraux ;
• les moquettes ;
• les parquets ;
• certains carrelages ;
• les faux plafonds décoratifs ;
• les aménagements intérieurs ;
• les éléments de cuisine ou de salle de bains selon leur mode de fixation et la définition contractuelle.

La qualification peut varier selon :

• que l’assuré est propriétaire ou locataire ;
• que l’élément appartient au bâtiment ou à l’occupant ;
• qu’il peut être démonté sans détérioration ;
• qu’il est compris dans la valeur immobilière ou mobilière ;
• les définitions des conditions générales.

Pourquoi faut-il distinguer bâtiment et embellissements ?

Cette distinction peut modifier :

• la garantie mobilisée ;
• l’assureur chargé du règlement ;
• le plafond applicable ;
• le taux de vétusté ;
• le bénéficiaire de l’indemnité ;
• les recours entre propriétaire et locataire.

Dans une location, il faut notamment vérifier :

• qui a réalisé l’aménagement ;
• qui en est propriétaire ;
• ce que prévoit le bail ;
• ce qui est déclaré dans le contrat d’assurance ;
• si le propriétaire doit intervenir pour le support.

Comment chiffrer les embellissements ?

Il faut intégrer :

• la préparation du support ;
• le retrait de l’ancien revêtement ;
• le traitement de l’humidité ou des suies ;
• les enduits ;
• les impressions ;
• les couches de finition ;
• les raccords ;
• les protections ;
• le déplacement du mobilier ;
• les éventuels travaux sur toute la pièce lorsque le raccord local est techniquement ou esthétiquement impossible.

Une demande de reprise complète doit être justifiée. Une différence légère de teinte ne conduit pas automatiquement à la réfection de l’ensemble du logement.

3. Le mobilier

Quels biens mobiliers faut-il inventorier ?

L’inventaire peut comprendre :

• meubles ;
• literie ;
• vêtements ;
• appareils électroménagers ;
• équipements audiovisuels ;
• matériel informatique ;
• livres ;
• objets décoratifs ;
• vaisselle ;
• biens professionnels lorsqu’ils sont garantis ;
• objets de valeur déclarés ;
• matériel de jardinage.

Il est recommandé de procéder pièce par pièce.

Quelles informations faut-il relever ?

Pour chaque bien :

• désignation précise ;
• marque ;
• modèle ;
• numéro de série ;
• date d’achat ;
• prix d’achat ;
• état avant sinistre ;
• nature du dommage ;
• possibilité de réparation ;
• coût du remplacement ;
• justificatif ;
• photographie ;
• sort du bien après sinistre.

La DGCCRF rappelle que l’assuré doit démontrer l’existence et la valeur des biens réclamés. Le calcul peut ensuite tenir compte des garanties, de la vétusté et de la franchise prévues par le contrat. Il n’existe pas de barème légal général de vétusté applicable à tous les biens.

Faut-il jeter le mobilier endommagé ?

En principe, il est préférable de conserver les biens jusqu’à leur examen ou jusqu’à l’accord de l’assureur. Lorsque leur conservation est impossible pour des raisons de sécurité, d’hygiène ou d’encombrement, il convient de :

• les photographier sous plusieurs angles ;
• conserver les étiquettes et numéros de série ;
• établir un inventaire ;
• recueillir l’accord de l’assureur lorsque cela est possible ;
• conserver les justificatifs d’évacuation ;
• noter le motif de destruction.

Réparation ou remplacement du mobilier ?

Il faut comparer :

• le coût de la réparation ;
• la valeur du bien avant sinistre ;
• sa réparabilité ;
• sa sécurité après intervention ;
• la disponibilité des pièces ;
• le risque de panne ultérieure ;
• les règles du contrat.

Un appareil électrique ayant été immergé ou fortement exposé aux fumées ne doit pas être remis en service sans contrôle adapté.

4. Les équipements

Quels équipements doivent être examinés ?

Il peut notamment s’agir :

• de la chaudière ;
• de la pompe à chaleur ;
• du chauffe-eau ;
• de la VMC ;
• du tableau électrique ;
• des appareils sanitaires ;
• des volets motorisés ;
• de la domotique ;
• des portes de garage ;
• des dispositifs d’alarme ;
• des panneaux photovoltaïques ;
• des équipements de piscine.

Comment déterminer si les équipements sont endommagés ?

L’absence de détérioration visible ne signifie pas que l’équipement fonctionne normalement. Il peut être nécessaire de réaliser :

• un contrôle électrique ;
• un essai de fonctionnement ;
• une mesure d’isolement ;
• un contrôle de corrosion ;
• une inspection interne ;
• une analyse par le fabricant ;
• un diagnostic de sécurité ;
• un essai après séchage.

Faut-il chiffrer la remise en service ?

Oui, lorsque celle-ci nécessite :

• une vérification ;
• une reprogrammation ;
• un nettoyage ;
• un remplacement de pièces ;
• un contrôle réglementaire ;
• un essai ;
• une intervention du fabricant.

Le devis doit distinguer :

• le diagnostic ;
• la réparation ;
• le remplacement ;
• la remise en service ;
• la garantie après intervention.

5. Les matériaux cachés

Quels matériaux cachés peuvent être atteints ?

Il peut notamment s’agir :

• d’une isolation derrière un doublage ;
• d’une ossature métallique ;
• d’une ossature bois ;
• d’une chape ;
• d’un plancher ;
• d’une membrane d’étanchéité ;
• de réseaux encastrés ;
• de fixations ;
• de pare-vapeur ;
• de matériaux situés sous un revêtement.

Quels signes doivent alerter ?

• humidité persistante ;
• odeur ;
• déformation ;
• gonflement ;
• moisissures ;
• corrosion ;
• perte de résistance ;
• réapparition des désordres ;
• durée importante d’exposition ;
• incohérence entre les dommages visibles et la quantité d’eau ou de fumée.

Comment intégrer les matériaux cachés à l’inventaire avant leur ouverture ?

Il convient de créer un poste réservé, par exemple : « Dépose exploratoire du doublage et remplacement éventuel de l’isolant selon constat après ouverture. »

L’inventaire peut distinguer :

• le coût certain de l’ouverture ;
• le coût probable des réparations ;
• une quantité provisoire ;
• une option selon constat ;
• une provision technique ;
• la nécessité d’une expertise complémentaire.

Il ne faut pas présenter comme certain un dommage qui n’a pas encore été constaté. À l’inverse, il ne faut pas l’ignorer lorsque les indices techniques justifient une investigation.

6. Les travaux de dépose

Pourquoi les déposes doivent-elles être chiffrées ?

La réparation d’un ouvrage caché peut nécessiter la dépose de matériaux qui ne sont pas eux-mêmes dégradés. Il peut notamment s’agir :

• de revêtements ;
• de cloisons ;
• de doublages ;
• de plafonds ;
• de meubles fixés ;
• d’équipements ;
• de réseaux ;
• d’éléments de couverture ;
• de carrelages ;
• d’isolants.

Les déposes doivent inclure :

• les protections ;
• le démontage ;
• le tri ;
• l’évacuation ;
• le stockage des éléments réutilisables ;
• la remise en état ;
• les raccordements ;
• les essais après remontage.

En assurance dommages-ouvrage, les clauses types précisent que les travaux de réparation comprennent les démolitions, déblaiements, déposes ou démontages éventuellement nécessaires.

Toute dépose est-elle indemnisable ?

Non. Elle doit être :

• techniquement nécessaire ;
• proportionnée ;
• rattachée au dommage garanti ;
• décrite dans le devis ;
• distinguée des travaux d’amélioration.

Une dépose générale ne doit pas être retenue lorsqu’une ouverture localisée permet une réparation fiable. À l’inverse, une intervention minimale ne doit pas être imposée si elle empêche un contrôle sérieux de l’ouvrage.

7. Le séchage

Pourquoi le séchage constitue-t-il un poste distinct ?

Après un dégât des eaux, une infiltration ou l’intervention des secours, la remise en peinture immédiate peut enfermer l’humidité dans les matériaux. Le séchage peut nécessiter :

• une ventilation ;
• une déshumidification ;
• un chauffage contrôlé ;
• une dépose partielle ;
• une aspiration ;
• un suivi régulier ;
• des mesures comparatives ;
• un contrôle final.

Que doit prévoir le devis de séchage ?

• appareil utilisé ;
• nombre d’appareils ;
• durée estimée ;
• consommation électrique ;
• fréquence des contrôles ;
• zones traitées ;
• valeurs initiales ;
• valeurs cibles ;
• rapport de fin de séchage ;
• prolongation éventuelle.

Quand peut-on commencer les finitions ?

Les finitions ne devraient intervenir qu’après vérification de la compatibilité du support avec les matériaux de remise en état. Il convient notamment de contrôler :

• l’humidité résiduelle ;
• l’absence de fuite active ;
• l’état de l’isolant ;
• la présence de moisissures ;
• l’état des ossatures ;
• l’adhérence des supports ;
• la stabilité des mesures.

Un délai théorique de séchage ne remplace pas un contrôle.

8. Le nettoyage, la désinfection et la décontamination

Dans quels sinistres ces opérations sont-elles nécessaires ?

Elles peuvent être nécessaires après :

• une inondation ;
• un refoulement d’eaux usées ;
• un incendie ;
• une contamination par les fumées ;
• un dégât des eaux prolongé ;
• le développement de moisissures ;
• la présence de boues ;
• la découverte de déchets ou matériaux contaminés.

Quelle différence entre nettoyage, désinfection et décontamination ?

Nettoyage

Il retire les salissures, résidus, suies ou dépôts.

Désinfection

Elle vise à réduire ou éliminer certains agents biologiques.

Décontamination

Elle concerne des polluants, suies, substances chimiques ou matériaux nécessitant un protocole particulier.

Ces prestations ne doivent pas être confondues avec une simple remise en état esthétique.

Quels éléments chiffrer pour ces opérations ?

• diagnostic préalable ;
• protection des intervenants ;
• confinement ;
• tri des biens ;
• nettoyage ;
• traitement ;
• évacuation ;
• ventilation ;
• contrôles ;
• élimination des déchets ;
• rapport de fin d’intervention.

Lorsque des moisissures sont présentes, il faut traiter la cause d’humidité. Une désinfection sans suppression de la cause ne constitue pas une réparation durable.

9. Le déménagement et le stockage

Quand le stockage est-il nécessaire ?

Il peut être nécessaire lorsque :

• les pièces doivent être entièrement vidées ;
• le mobilier gêne les travaux ;
• les biens doivent être protégés des poussières ;
• le logement est inhabitable ;
• la durée du chantier est importante ;
• les biens doivent être nettoyés séparément.

Quels frais de déménagement et de stockage peuvent être inventoriés ?

• emballage ;
• cartons ;
• démontage du mobilier ;
• manutention ;
• transport ;
• garde-meubles ;
• assurance du stockage ;
• retour des biens ;
• remontage ;
• protection des objets fragiles.

Quelles preuves conserver pour le stockage ?

• devis ;
• facture ;
• inventaire des biens stockés ;
• durée ;
• volume ;
• contrat de garde-meubles ;
• photographies ;
• justificatif de nécessité.

La prise en charge dépend du contrat ou du fondement de responsabilité invoqué. Elle ne doit pas être présumée automatique.

10. Le relogement

Quand un relogement est-il techniquement justifié ?

Un relogement peut être nécessaire lorsque le logement est rendu totalement ou partiellement inhabitable en raison :

• d’un risque structurel ;
• d’un risque électrique ;
• de l’absence d’eau ou de chauffage ;
• de travaux lourds ;
• de poussières ou polluants ;
• de moisissures importantes ;
• de l’impossibilité d’utiliser les sanitaires ;
• de mesures de sécurité ;
• d’un sinistre affectant l’ensemble des accès ;
• d’une décision administrative.

L’expert doit décrire :

• les pièces inutilisables ;
• les risques ;
• la date de début d’inhabitabilité ;
• la durée prévisible ;
• les phases de travaux ;
• la date possible de réintégration.

Le relogement est-il toujours garanti ?

Non. En dehors des régimes légaux particuliers, sa prise en charge dépend notamment :

• des garanties souscrites ;
• du statut de l’occupant ;
• du caractère principal ou secondaire du logement ;
• des plafonds ;
• de la durée maximale ;
• du type de sinistre.

Particularité des catastrophes naturelles

Tout contrat d’assurance habitation couvrant une résidence principale comprend, dans le cadre du régime des catastrophes naturelles, une prise en charge des frais de relogement d’urgence selon les conditions réglementaires. La durée réglementaire peut atteindre six mois à compter du premier jour du relogement et reste limitée à la durée nécessaire à la remise en état.

Pour les cinq premiers jours consécutifs suivant la déclaration, l’article A. 125-5 prévoit que le montant pris en charge ne peut être inférieur à 80 euros par jour et par occupant, dans les limites définies contractuellement et dans les conditions applicables à ce régime.

Quels frais de relogement inventorier ?

• hôtel ;
• location temporaire ;
• charges ;
• frais d’agence ;
• déménagement ;
• transport supplémentaire ;
• garde-meubles ;
• surcoût de restauration si contractuellement prévu ;
• frais liés aux animaux, selon le contrat ;
• surcoût entre l’ancien et le nouveau logement dans les cas prévus.

Il faut conserver :

• factures ;
• contrats de location ;
• quittances ;
• preuve de paiement ;
• attestation d’inhabitabilité ;
• rapport de l’expert ;
• calendrier des travaux.

11. La perte de loyers

Qu’est-ce que la perte de loyers ?

La perte de loyers correspond aux revenus locatifs que le propriétaire ne perçoit plus parce que le bien ne peut être loué ou que le locataire ne peut plus l’occuper dans les conditions normales. Elle peut notamment résulter :

• de la résiliation ou suspension du bail ;
• de l’inhabitabilité ;
• de travaux rendant les lieux indisponibles ;
• d’une interdiction d’accès ;
• de la perte d’un locataire ;
• d’un retard de remise en location.

Comment justifier la perte de loyers ?

• bail ;
• quittances antérieures ;
• avis d’imposition ;
• preuve du paiement habituel ;
• date de départ du locataire ;
• courrier de résiliation ;
• état des lieux ;
• rapport établissant l’inhabitabilité ;
• calendrier raisonnable des travaux ;
• preuve des démarches de remise en location.

Toute période sans locataire est-elle indemnisable ?

Non. Il faut établir :

• que le bien était effectivement loué ou destiné à l’être ;
• que le sinistre a provoqué la perte de revenus ;
• la durée raisonnablement imputable au sinistre ;
• que le bien n’aurait pas été vacant pour une autre raison ;
• les limites prévues au contrat.

La garantie peut comporter :

• une durée maximale ;
• un plafond ;
• un délai de carence ;
• une définition particulière du loyer indemnisable ;
• l’exclusion de certaines charges.

12. La perte d’usage ou de jouissance

Qu’est-ce que la perte d’usage ?

Elle correspond à l’impossibilité totale ou partielle d’utiliser normalement le bien, même lorsque l’assuré n’engage pas immédiatement une dépense de relogement. Elle peut concerner :

• l’ensemble du logement ;
• une chambre ;
• la cuisine ;
• une salle de bains ;
• un garage ;
• une terrasse ;
• une partie professionnelle du bien ;
• un équipement essentiel.

Comment évaluer techniquement la perte d’usage ?

L’expert peut relever :

• la surface inutilisable ;
• la fonction de la pièce ;
• la durée ;
• les nuisances ;
• les risques ;
• les restrictions d’usage ;
• les conséquences sur les occupants ;
• les dates d’indisponibilité.

Peut-on cumuler relogement et perte d’usage ?

Il faut éviter la double indemnisation d’un même préjudice. Les postes peuvent être différents si, par exemple :

• une période de perte d’usage précède le relogement ;
• seule une partie du logement est inutilisable ;
• certains frais ne compensent pas l’ensemble de la gêne ;
• le fondement juridique permet d’identifier deux préjudices distincts.

L’articulation doit être vérifiée au regard du contrat et, en cas de recours contre un responsable, du principe de réparation intégrale.

13. Les frais d’urgence et les mesures conservatoires

Quels frais peuvent être concernés ?

• bâchage ;
• étaiement ;
• pompage ;
• fermeture d’une fuite ;
• mise hors tension ;
• dépose d’un élément dangereux ;
• sécurisation d’un accès ;
• gardiennage ;
• assèchement initial ;
• nettoyage d’urgence ;
• déplacement du mobilier ;
• hébergement immédiat.

Comment justifier les frais d’urgence ?

• photographies avant intervention ;
• caractère urgent ;
• rapport de l’entreprise ;
• devis ;
• facture ;
• détail des heures ;
• matériaux utilisés ;
• identité de l’intervenant ;
• accord de l’assureur lorsqu’il a pu être obtenu ;
• preuve du paiement.

L’assuré ne doit pas retarder une mesure indispensable à la sécurité ou à la limitation de l’aggravation. Il doit cependant éviter les réparations définitives non urgentes avant que les preuves aient été conservées et que l’assureur ait pu organiser son expertise.

Les frais d’urgence sont-ils toujours remboursés ?

Non. La prise en charge dépend :

• de leur nécessité ;
• de leur proportionnalité ;
• de leur lien avec le sinistre ;
• de la garantie ;
• des plafonds ;
• des formalités contractuelles.

Une facture intitulée « intervention d’urgence » ne suffit pas. Les travaux doivent être décrits et rattachés au sinistre.

14. Les frais de maîtrise d’œuvre

Quand une maîtrise d’œuvre est-elle nécessaire ?

Une mission de maîtrise d’œuvre peut être nécessaire lorsque les réparations sont :

• structurelles ;
• techniquement complexes ;
• réparties entre plusieurs entreprises ;
• longues ;
• soumises à un phasage ;
• réalisées dans un bâtiment occupé ;
• conditionnées par des études ;
• soumises à des contrôles intermédiaires.

La mission peut comprendre :

• conception des réparations ;
• rédaction des pièces techniques ;
• consultation des entreprises ;
• analyse des offres ;
• planification ;
• direction des travaux ;
• contrôle des situations ;
• assistance à la réception.

Les honoraires de maîtrise d’œuvre sont-ils toujours garantis ?

Non. Ils doivent être prévus par le contrat, nécessaires à la réparation ou réclamés sur un fondement juridique permettant leur prise en charge.

Particularité des catastrophes naturelles

Le Code des assurances prévoit que la garantie catastrophe naturelle inclut le coût des études géotechniques rendues préalablement nécessaires à la remise en état ainsi que les frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre associés, lorsqu’ils sont nécessaires.

Comment chiffrer la maîtrise d’œuvre ?

Le devis doit préciser :

• le contenu de la mission ;
• les phases ;
• le montant ou le pourcentage ;
• la base de calcul ;
• le nombre de visites ;
• les livrables ;
• l’assistance à la réception ;
• les frais supplémentaires.

15. Le bureau d’études

Quels bureaux d’études peuvent intervenir ?

Selon le sinistre :

• bureau d’études structure ;
• géotechnicien ;
• bureau d’études fluides ;
• thermicien ;
• acousticien ;
• économiste de la construction ;
• bureau d’études bois ;
• spécialiste de l’étanchéité ;
• laboratoire ;
• diagnostiqueur spécialisé.

Pourquoi ces études doivent-elles être chiffrées séparément ?

Elles peuvent être nécessaires pour :

• identifier la cause ;
• vérifier la stabilité ;
• dimensionner la réparation ;
• établir les plans d’exécution ;
• choisir une méthode ;
• contrôler la conformité ;
• définir un phasage ;
• éviter une réparation inefficace.

L’expert d’assurance ou l’expert d’assuré ne doit pas rédiger une note de calcul ou une étude géotechnique lorsqu’il ne possède pas la compétence et l’assurance correspondantes.

Quel contenu demander à un bureau d’études ?

• objet précis ;
• documents examinés ;
• investigations ;
• hypothèses ;
• calculs ;
• plans ;
• prescriptions ;
• limites ;
• contrôles nécessaires ;
• livrables.

16. Les contrôles après travaux

Pourquoi prévoir des contrôles ?

La fin apparente des travaux ne garantit pas que :

• la cause a été supprimée ;
• les supports sont secs ;
• la structure est stable ;
• l’étanchéité est efficace ;
• les réseaux fonctionnent ;
• les performances sont atteintes ;
• les ouvrages cachés ont été correctement repris.

Quels contrôles peuvent être nécessaires ?

• mesure d’humidité ;
• essai d’arrosage ;
• mise en eau ;
• test d’étanchéité ;
• contrôle électrique ;
• essai de pression ;
• inspection caméra ;
• relevé altimétrique ;
• contrôle des fissures ;
• examen des ouvrages avant recouvrement ;
• réception contradictoire ;
• levée des réserves.

Faut-il intégrer ces contrôles au chiffrage initial ?

Oui, lorsqu’ils constituent une étape nécessaire de la réparation. Le devis doit préciser :

• qui réalise le contrôle ;
• à quelle phase ;
• selon quelle méthode ;
• avec quel rapport ;
• quelles conséquences sont prévues en cas de résultat insuffisant.

17. Les honoraires techniques

Quels honoraires peuvent être inventoriés ?

• expert d’assuré ;
• architecte ;
• maître d’œuvre ;
• ingénieur structure ;
• géotechnicien ;
• économiste ;
• laboratoire ;
• bureau de contrôle ;
• commissaire de justice ;
• spécialiste de la recherche de fuite ;
• diagnostiqueur ;
• coordonnateur de sécurité selon les travaux.

Les honoraires techniques sont-ils automatiquement pris en charge ?

Non. Il faut vérifier :

• la garantie contractuelle ;
• la nécessité de l’intervention ;
• son lien avec le sinistre ;
• le plafond ;
• l’accord préalable ;
• la facture ;
• l’étendue de la mission.

Les honoraires d’expert d’assuré restent en principe à la charge du client, sauf garantie contractuelle spécifique ou prise en charge obtenue sur un autre fondement. La DGCCRF rappelle que certains contrats comportent une garantie d’honoraires d’expert limitée par leurs propres conditions.

Comment éviter les doublons d’honoraires ?

Il faut distinguer :

• diagnostic de la cause ;
• conception ;
• chiffrage ;
• direction des travaux ;
• contrôle ;
• réception.

Plusieurs professionnels ne doivent pas facturer la même mission sans justification.

18. Les dommages futurs prévisibles

Qu’est-ce qu’un dommage futur prévisible ?

Il s’agit d’une conséquence qui n’est pas encore entièrement réalisée mais qui résulte techniquement de l’état actuel du bâtiment ou du déroulement nécessaire des réparations.

Exemples

• dégradation probable d’un isolant déjà saturé d’eau ;
• corrosion prévisible d’une ossature humide ;
• fissuration des finitions après stabilisation d’une reprise structurelle ;
• raccords qui deviendront nécessaires après dépose ;
• indisponibilité future du logement pendant les travaux ;
• nécessité de reprendre un revêtement après ouverture du support ;
• aggravation probable en l’absence de mesure conservatoire.

Un dommage futur peut-il être indemnisé ?

Dans le cadre contractuel, il faut vérifier qu’il entre dans les garanties et qu’il est suffisamment rattaché au sinistre.

Dans le cadre d’un recours en responsabilité, un préjudice futur ne peut être réparé que s’il présente un caractère suffisamment certain et constitue la prolongation directe d’une situation actuelle. Une conséquence seulement hypothétique ne doit pas être chiffrée comme un dommage acquis.

Comment traiter une conséquence encore incertaine ?

Plusieurs solutions sont possibles :

• investigation avant clôture du dossier ;
• chiffrage conditionnel ;
• réserve écrite ;
• nouvelle visite après dépose ;
• provision ;
• demande de réouverture si le contrat le permet ;
• constat contradictoire au moment des travaux.

Formulation possible

« L’état de l’isolant situé derrière le doublage ne peut pas être vérifié sans dépose. Compte tenu de la durée d’exposition à l’eau, son remplacement doit être réservé et chiffré après ouverture contradictoire. »

Faut-il intégrer une marge pour imprévus ?

Une marge générale et non justifiée peut être contestée. Il est préférable de :

• identifier les risques précis ;
• prévoir des quantités provisoires ;
• chiffrer des options ;
• définir les conditions de déclenchement ;
• organiser un constat après ouverture ;
• faire valider les travaux supplémentaires.

19. Comment évaluer les dommages ?

Le coût de réparation

Il correspond au montant nécessaire pour remettre le bien dans l’état où il aurait dû se trouver sans le sinistre, dans les limites de la garantie applicable. Il peut comprendre :

• matériaux ;
• main-d’œuvre ;
• déposes ;
• évacuation ;
• frais d’accès ;
• protections ;
• études ;
• contrôles ;
• raccords ;
• taxes.

La valeur de remplacement

Elle correspond au coût d’acquisition d’un bien équivalent ou présentant des caractéristiques comparables. Elle ne signifie pas nécessairement que l’assuré recevra immédiatement la totalité du prix d’un bien neuf. Le contrat peut prévoir :

• une valeur d’usage ;
• une valeur à neuf ;
• une vétusté ;
• une indemnité différée ;
• un plafond ;
• une obligation de remplacement.

La valeur d’usage

Elle tient compte de la dépréciation du bien au moment du sinistre. Les éléments susceptibles d’influencer la vétusté comprennent notamment :

• l’âge ;
• l’état ;
• l’entretien ;
• la durée de vie ;
• l’obsolescence ;
• les caractéristiques techniques.

La méthode de calcul dépend du contrat. Il n’existe pas de barème légal général unique.

La valeur à neuf

Elle dépend de la clause souscrite. Il faut vérifier :

• le plafond de vétusté ;
• la première indemnité ;
• la part différée ;
• le délai de reconstruction ou de remplacement ;
• les justificatifs nécessaires ;
• l’obligation de reconstruire au même emplacement ;
• les exclusions.

20. Comment établir un chiffrage fiable ?

Le chiffrage doit partir d’un descriptif technique précis. Il est recommandé de distinguer plusieurs phases.

Phase 1 : urgence

• sécurisation ;
• bâchage ;
• pompage ;
• mise hors tension ;
• protection des biens.

Phase 2 : investigations

• recherches ;
• sondages ;
• études ;
• mesures ;
• analyses.

Phase 3 : dépose et préparation

• protections ;
• démontages ;
• évacuation ;
• séchage ;
• nettoyage.

Phase 4 : réparation de la cause

• toiture ;
• réseau ;
• fondation ;
• étanchéité ;
• structure.

Phase 5 : remise en état

• isolation ;
• doublage ;
• sol ;
• peinture ;
• équipements.

Phase 6 : frais annexes

• maîtrise d’œuvre ;
• bureau d’études ;
• stockage ;
• relogement ;
• contrôles ;
• honoraires.

Faut-il produire plusieurs devis ?

Il est utile de comparer plusieurs devis lorsqu’ils portent sur :

• la même solution ;
• le même périmètre ;
• les mêmes quantités ;
• les mêmes études ;
• les mêmes contrôles ;
• les mêmes finitions.

Un devis moins élevé peut être incomplet. Un devis plus élevé peut inclure une amélioration étrangère au sinistre.

21. Comment prouver les dommages ?

Les pièces peuvent comprendre :

• photographies ;
• vidéos ;
• factures ;
• devis ;
• plans ;
• rapports ;
• mesures ;
• états des lieux ;
• baux ;
• quittances ;
• contrats de stockage ;
• factures de relogement ;
• certificats d’entretien ;
• inventaires ;
• procès-verbaux de réception.

Chaque pièce doit être reliée à un poste précis.

Que faire lorsqu’un justificatif manque ?

D’autres éléments peuvent être produits :

• relevé bancaire ;
• photographie ancienne ;
• garantie ;
• référence du fabricant ;
• attestation ;
• annonce ;
• acte d’achat ;
• devis de remplacement ;
• historique d’entretien.

L’absence d’une facture ne supprime pas nécessairement le dommage, mais elle peut compliquer l’évaluation de sa valeur.

22. Comment éviter la double indemnisation ?

Il faut vérifier qu’un même coût n’est pas présenté sous plusieurs intitulés.

Exemples de doublons possibles

• déménagement inclus dans le devis général et réclamé séparément ;
• séchage facturé par deux entreprises ;
• maîtrise d’œuvre incluse dans un prix unitaire puis ajoutée en pourcentage ;
• perte d’usage et relogement couvrant la même période et le même préjudice ;
• mobilier réparé et remplacé ;
• frais de dépose déjà intégrés au prix de remplacement.

Un tableau de synthèse doit identifier :

• le poste ;
• le devis ;
• le bénéficiaire ;
• la période ;
• les sommes déjà réglées ;
• les acomptes ;
• le solde.

23. Quelles erreurs faut-il éviter ?

Limiter l’inventaire aux dommages visibles

Les matériaux cachés doivent être examinés lorsque des indices le justifient.

Chiffrer uniquement les finitions

La cause, les déposes, le séchage et les contrôles peuvent représenter une part importante des travaux.

Oublier les frais annexes

Relogement, stockage, études et maîtrise d’œuvre doivent être examinés.

Confondre inventaire et garantie

Un poste contesté doit rester décrit et chiffré.

Présenter un dommage hypothétique comme certain

Il faut prévoir une réserve ou une investigation.

Ne pas ventiler les devis

Le traitement de la cause et les conséquences doivent être séparés.

Oublier la vétusté et les plafonds

Le coût technique ne correspond pas toujours à l’indemnité contractuelle.

Jeter les biens avant constat

Les preuves peuvent disparaître.

Oublier les contrôles après travaux

Une réparation ne doit pas être considérée comme achevée sans vérification adaptée.

Accepter une durée de travaux irréaliste

La durée conditionne notamment le relogement, le stockage, la perte de loyers et la perte d’usage.

24. Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?

L’expert d’assuré peut notamment :

• établir l’inventaire ;
• localiser les dommages ;
• rechercher les matériaux cachés susceptibles d’être atteints ;
• analyser les besoins de dépose ;
• contrôler le protocole de séchage ;
• analyser la désinfection ;
• vérifier les devis ;
• évaluer la durée des travaux ;
• identifier les frais annexes ;
• analyser la perte d’usage ;
• vérifier les honoraires techniques ;
• prévoir les contrôles après travaux ;
• signaler les dommages futurs techniquement prévisibles ;
• préparer une contre-expertise.

Il ne peut pas :

• décider que tous les postes sont garantis ;
• imposer son chiffrage ;
• interpréter définitivement le contrat ;
• garantir une indemnisation ;
• réaliser une étude spécialisée hors de ses compétences ;
• engager les travaux sans mandat ;
• se substituer au maître d’œuvre.

25. Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission et la nature du sinistre, l’intervention peut notamment comprendre :

• visite du bâtiment ;
• inventaire des désordres ;
• relevé des surfaces ;
• analyse des photographies ;
• identification des matériaux cachés ;
• analyse des déposes nécessaires ;
• contrôle des mesures d’humidité ;
• analyse du protocole de séchage ;
• analyse des méthodes de nettoyage ou de désinfection ;
• analyse des devis ;
• contrôle des métrés ;
• identification des études nécessaires ;
• estimation de la durée des travaux ;
• analyse des frais annexes ;
• assistance à la contre-expertise ;
• préparation d’une note technique.

L’intervention ne constitue pas :

• une décision de garantie ;
• une mission juridique ;
• une expertise judiciaire ;
• une maîtrise d’œuvre ;
• une étude géotechnique complète ;
• une note de calcul structurelle ;
• une garantie sur le montant de l’indemnisation ;
• une garantie sur les travaux d’une entreprise tierce.

Checklist de l’inventaire

Bâtiment

• structure ;
• toiture ;
• façades ;
• menuiseries ;
• cloisons ;
• plafonds ;
• sols ;
• réseaux ;
• équipements ;
• extérieurs.

Biens

• embellissements ;
• mobilier ;
• électroménager ;
• informatique ;
• vêtements ;
• objets de valeur ;
• biens professionnels.

Travaux préparatoires

• dépose ;
• protection ;
• tri ;
• évacuation ;
• séchage ;
• nettoyage ;
• désinfection ;
• décontamination.

Frais annexes

• urgence ;
• déménagement ;
• stockage ;
• relogement ;
• perte de loyers ;
• perte d’usage ;
• maîtrise d’œuvre ;
• bureau d’études ;
• contrôles ;
• honoraires techniques.

Réserves

• dommages cachés ;
• quantités provisoires ;
• conséquences après dépose ;
• aggravations ;
• dommages futurs prévisibles ;
• investigations complémentaires.

À retenir

L’inventaire doit être établi avant le chiffrage définitif. Il doit couvrir :

• le bâtiment ;
• les embellissements ;
• le mobilier ;
• les équipements ;
• les matériaux cachés ;
• les déposes ;
• le séchage ;
• le nettoyage et la désinfection ;
• le stockage ;
• le relogement ;
• la perte de loyers ;
• la perte d’usage ;
• les frais d’urgence ;
• la maîtrise d’œuvre ;
• les bureaux d’études ;
• les contrôles après travaux ;
• les honoraires techniques ;
• les dommages futurs suffisamment prévisibles.

L’évaluation doit distinguer :

• le coût technique réel ;
• les postes garantis ;
• la vétusté ;
• la franchise ;
• les plafonds ;
• l’indemnité immédiate ;
• l’indemnité différée ;
• les sommes déjà versées.

Un dommage non visible ne doit pas être ignoré lorsqu’il est techniquement probable. Il doit alors être constaté, investigué ou expressément réservé.

Une conséquence seulement hypothétique ne doit pas être présentée comme acquise. Les dommages futurs doivent être rattachés au sinistre et suffisamment certains pour être intégrés au chiffrage ou faire l’objet d’une réserve.

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Sources principales

• Légifrance, Code des assurances, article L. 121-1, principe indemnitaire et franchise contractuelle.
• Légifrance, Code des assurances, annexe II à l’article A. 243-1, étendue de la réparation en assurance dommages-ouvrage, incluant les démolitions, déblaiements, déposes et démontages nécessaires.
• Légifrance, Code des assurances, article L. 125-4, prise en charge des études géotechniques, frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre nécessaires dans le régime des catastrophes naturelles.
• Légifrance, Code des assurances, articles D. 125-4-2, A. 125-5 et A. 125-5-1, conditions et durée de prise en charge du relogement d’urgence après une catastrophe naturelle.
• Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), assurance multirisque habitation, preuve des biens et de leur valeur, expertise, vétusté, franchise et contre-expertise.
• Cour de cassation, jurisprudence relative au dommage futur, nécessité d’un dommage suffisamment certain et directement rattaché à une situation actuelle, à distinguer d’un préjudice seulement hypothétique.

FAQ associées

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• Documents nécessaires à l’évaluation
• Analyse de la cause et de la garantie