Une expertise en valeur vénale ne repose pas uniquement sur la visite du bien et sur l’application d’un prix moyen au mètre carré. L’expert doit réunir les documents permettant de comprendre les droits réellement évalués, la consistance du bien, ses surfaces, son occupation, ses charges, son état technique, sa situation urbanistique, les travaux réalisés ou nécessaires, les risques, sinistres et contentieux connus, ainsi que les restrictions susceptibles d’influencer son usage ou sa commercialisation.

La liste des pièces dépend de la mission. Un appartement libre destiné à être vendu ne nécessite pas exactement les mêmes documents qu’un immeuble locatif, un terrain à construire, une maison fissurée après sécheresse ou un bien évalué rétrospectivement dans le cadre d’une succession.

L’expert doit donc distinguer les documents indispensables, les documents utiles, les documents seulement disponibles, les pièces manquantes, les informations déclarées mais non vérifiées et les contradictions entre les documents. Un document administratif ou fiscal ne prouve pas nécessairement la propriété, la surface réelle, la conformité des travaux ou l’absence de désordre. Chaque pièce doit être utilisée selon sa fonction propre.

Laurent Hojan

Dernière mise à jour le 27 juillet 2026

Sommaire

Pourquoi faut-il réunir des documents avant la visite ?

La documentation préalable permet à l’expert de préparer ses vérifications. Elle lui permet notamment d’identifier les parcelles et les lots, de comprendre les droits transmis, de repérer les annexes, de vérifier les surfaces annoncées, d’identifier les travaux et extensions, de préparer l’analyse de l’occupation, de relever les servitudes, de connaître les désordres ou sinistres antérieurs, de repérer les décisions de copropriété importantes et d’adapter la visite aux particularités du dossier.

Exemple

Le titre de propriété mentionne une maison, une parcelle principale, une parcelle séparée, un droit de passage et un garage indépendant. Si l’expert ne reçoit pas le titre avant la visite, il peut oublier d’examiner la seconde parcelle, considérer à tort le passage comme privatif, ne pas intégrer le garage ou comparer le bien à des références ne présentant pas les mêmes droits.

Tous les documents sont-ils obligatoires ?

Non. Il n’existe pas une liste unique applicable à toutes les évaluations. La documentation doit être proportionnée à la nature du bien, à son usage, à la finalité de l’expertise, au niveau de précision attendu, aux risques identifiés et au caractère amiable ou contentieux de la mission.

Pour un appartement standard libre

Les pièces principales peuvent comprendre le titre de propriété, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux récents d’assemblée générale, les charges, les diagnostics, la taxe foncière et les surfaces.

Pour un immeuble locatif

Il faut également demander les baux, les avenants, l’état locatif, les loyers, les charges récupérables et non récupérables, les dépôts de garantie, les impayés et les congés ou procédures.

Pour un bien sinistré

Il faut notamment ajouter les déclarations de sinistre, les rapports d’assurance, les expertises, les devis, les indemnisations, les factures de réparation, les procès-verbaux de réception des reprises et les éléments relatifs à une éventuelle récidive.

Pourquoi demander le titre de propriété ?

Le titre de propriété permet d’identifier le bien et les droits détenus par son propriétaire. Dans le cadre d’un achat immobilier, il correspond à la copie de l’acte authentique de vente publiée au service de la publicité foncière. Il comporte notamment la désignation des immeubles, l’origine de propriété, les charges et conditions de la vente et, en copropriété, les références de l’état descriptif de division.

Quelles informations rechercher ?

  • Identité du propriétaire.
  • Nature du droit détenu (pleine propriété, usufruit ou nue-propriété).
  • Références cadastrales et numéros de lots.
  • Annexes et origine de propriété.
  • Servitudes mentionnées et droits de passage.
  • Conditions particulières.
  • Prix d’acquisition antérieur et date d’entrée en jouissance.

Le titre indique-t-il toujours la situation actuelle ?

Pas nécessairement. Depuis l’acquisition, le propriétaire peut avoir divisé ou réuni des parcelles, construit une extension, acheté un lot complémentaire, vendu une partie du terrain, créé une servitude, modifié la copropriété, constitué un usufruit ou effectué une donation. Il faut donc vérifier les actes modificatifs postérieurs.

Que faire si le titre est perdu ?

Une copie peut notamment être demandée au notaire ayant reçu l’acte ou au service de la publicité foncière compétent. Les renseignements immobiliers accessibles auprès de ce service peuvent comprendre les propriétaires successifs, les prix des ventes et les copies d’actes de vente, de donation ou de règlement de copropriété.

Quelle est l’utilité du cadastre ?

Le cadastre permet principalement d’identifier une parcelle, de connaître sa section et son numéro, de visualiser approximativement sa configuration, de repérer les parcelles voisines, de rapprocher le bien des documents d’urbanisme et de consulter certains risques à l’échelle parcellaire. Le service cadastral permet de rechercher et de consulter les feuilles de plan par adresse ou par références cadastrales.

Le cadastre prouve-t-il la propriété ?

Non. Le plan cadastral est un document administratif principalement destiné à l’identification des immeubles et à l’établissement des bases fiscales. Il ne garantit pas un droit de propriété, même s’il peut constituer un indice ou une présomption dans certains litiges. Il ne remplace donc pas le titre de propriété, la publicité foncière, un bornage, un plan établi par un géomètre-expert ou une décision judiciaire relative aux limites de propriété.

Les limites cadastrales correspondent-elles toujours aux limites physiques ?

Non. Des différences peuvent exister entre le plan cadastral, les clôtures, les murs, l’usage réel, les titres et le bornage. Une clôture peut être implantée à l’intérieur de la propriété, sur la limite, sur la parcelle voisine, ou selon un ancien accord non matérialisé dans le plan cadastral. En cas d’enjeu important sur la superficie ou la limite, l’intervention d’un géomètre-expert peut être nécessaire.

Quels plans faut-il demander ?

Les plans peuvent permettre de comprendre la distribution, les surfaces, la structure, les niveaux, les annexes, les réseaux, les extensions et les modifications successives. Parmi les plans pouvant être utiles figurent le plan cadastral, le plan de bornage, le plan topographique, le plan de masse, les plans d’architecte, les plans de permis de construire, les plans d’exécution, les plans de récolement, les plans de copropriété, les plans des réseaux, les plans de division et les plans de surfaces.

Un plan représente-t-il nécessairement l’état réel ?

Non. Il peut s’agir d’un plan de projet non exécuté, d’un plan de permis modifié pendant le chantier, d’un plan commercial simplifié, d’un plan ancien, d’un plan ne représentant pas les ouvrages cachés ou d’un plan sans relevé précis. L’expert doit rechercher s’il s’agit d’un plan de conception, d’autorisation, d’exécution, de récolement ou de simple information.

Quels écarts faut-il contrôler lors de la visite ?

  • Pièces créées ou supprimées.
  • Garage transformé ou combles aménagés.
  • Extension, véranda ou mezzanine.
  • Division d’un logement ou fermeture d’un balcon.
  • Dépendance absente des plans.
  • Modification des accès.

Pourquoi vérifier les surfaces ?

La surface influence fortement la valeur, mais plusieurs notions peuvent coexister. Il peut notamment s’agir de la surface cadastrale du terrain, de la surface de plancher, de l’emprise au sol, de la surface habitable, de la superficie privative dite Carrez, de la surface utile, de la surface locative, de la surface pondérée, de la surface déclarée au bail ou de la surface de référence utilisée dans le DPE. Ces surfaces ne doivent pas être confondues. Un bail d’habitation doit notamment préciser la surface habitable du logement. Le DPE utilise une surface de référence fondée sur la surface habitable, augmentée de certains locaux chauffés répondant aux conditions réglementaires.

Quels documents de surface demander ?

  • Attestation de superficie privative.
  • Attestation de surface habitable.
  • Relevé d’architecte ou plan coté.
  • Mesurage par géomètre.
  • Plans de permis.
  • État descriptif de division.
  • Bail, DPE et déclaration fiscale.

Que faire si les surfaces diffèrent ?

L’expert doit établir un tableau afin de comparer les surfaces indiquées selon leur source, leur nature et leur date.

SourceSurface indiquéeNature de la surfaceDate
Titre118 m²Non précisée2014
Bail112 m²Habitable2023
DPE116 m²Surface de référence2025
Plan121 m²Surface brute déclarée2014

Il doit ensuite déterminer quelle notion est pertinente, si un nouveau mesurage est nécessaire, si certaines surfaces sont annexes, si une extension a été intégrée, si une partie présente une hauteur insuffisante et si la surface est administrativement régulière.

Le cadastre ou la taxe foncière certifient-ils la surface habitable ?

Non. Les données fiscales peuvent fournir des indices, mais elles ne remplacent pas un mesurage correspondant à la définition utilisée dans la mission.

Pourquoi demander les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics apportent des informations sur la performance énergétique, l’amiante, le plomb, les termites, le gaz, l’électricité, l’assainissement, les risques naturels et technologiques, les nuisances sonores aériennes et certains équipements ou matériaux. Le DPE doit être intégré au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur. Les diagnostics exigés dépendent de la nature, de l’âge et de la localisation du bien.

Comment les diagnostics peuvent-ils influencer la valeur ?

La performance énergétique peut influencer les dépenses d’énergie, les possibilités de location, les travaux nécessaires, la demande des acquéreurs et le financement de certains projets. Les anomalies d’installation électrique ou gaz peuvent justifier des travaux, une négociation, un contrôle complémentaire ou une appréciation du risque. La présence ou la suspicion d’amiante ou de plomb peut influencer le coût des travaux, les conditions de démolition, les mesures de protection, les délais et la commercialisation. Une non-conformité d’assainissement peut nécessiter une étude, des travaux, une servitude ou une négociation sur le prix.

Un diagnostic constitue-t-il une expertise complète du bâtiment ?

Non. Un DPE n’est pas un audit structurel. Un diagnostic électrique ne constitue pas un contrôle exhaustif de conformité de toute l’installation. Un état relatif à l’amiante n’implique pas nécessairement des sondages destructifs sur toutes les parties du bâtiment. L’expert en valeur vénale doit respecter le périmètre exact de chaque diagnostic.

titre de propriete et plan cadastral sur un bureau

Pourquoi demander la taxe foncière ?

L’avis de taxe foncière permet notamment de connaître le montant annuel de l’impôt, les taxes annexes éventuelles, certaines références fiscales, le propriétaire imposé, la base cadastrale retenue et l’incidence financière pour l’acquéreur ou l’investisseur. Le montant de la taxe foncière résulte notamment de l’application d’un taux local à une base fondée sur la valeur locative cadastrale. Cette valeur administrative peut évoluer après un agrandissement, de gros travaux ou la création d’équipements tels qu’un garage, une véranda ou une piscine.

La taxe foncière donne-t-elle la valeur vénale ?

Non. La valeur locative cadastrale est une base fiscale. Elle ne correspond pas nécessairement au loyer de marché, au prix de vente, à la valeur locative expertale ou à la valeur actuelle du bâtiment.

Quelles anomalies peuvent être révélées ?

  • Annexe fiscale non connue du propriétaire.
  • Piscine déclarée mais non observée.
  • Extension non rapprochée des plans.
  • Surface fiscale incohérente.
  • Local présenté comme habitation mais taxé différemment.
  • Taxe d’enlèvement des ordures ménagères importante.
  • Forte évolution après travaux.

Ces anomalies doivent conduire à des vérifications, et non à une conclusion automatique.

Pourquoi analyser les charges ?

Les charges influencent directement le coût de détention, la rentabilité, l’attractivité, le budget de l’acquéreur, la valeur d’un lot de copropriété et la valeur d’un immeuble locatif. Parmi les charges à examiner figurent les charges courantes, le chauffage collectif, l’eau, l’ascenseur, le gardiennage, l’entretien, les assurances, les espaces verts, les honoraires du syndic, les travaux hors budget, le fonds de travaux et les appels de fonds exceptionnels.

Quelle période analyser ?

Il est préférable d’examiner plusieurs exercices afin de distinguer les dépenses récurrentes, les dépenses exceptionnelles, les hausses durables, les régularisations ponctuelles et les consommations anormales. Le syndic doit notamment mettre à disposition du copropriétaire le montant des charges courantes et hors budget payées au titre des deux derniers exercices clos, la part du fonds de travaux attachée au lot et les appels de fonds des trois dernières années.

Des charges élevées entraînent-elles automatiquement une décote ?

Non. Elles peuvent financer des services recherchés, un chauffage collectif, une rénovation récente, un gardien ou des équipements importants. Il faut comparer le niveau des services, l’état de l’immeuble, les charges d’immeubles comparables, les dépenses restant à engager et la part récupérable sur le locataire.

Pourquoi demander le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent notamment d’identifier les lots, les parties privatives, les parties communes, les tantièmes, la destination de l’immeuble, les règles d’usage, les droits de jouissance, la répartition des charges, certaines restrictions et les annexes attachées au lot. Le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires le règlement, l’état descriptif de division et leurs modificatifs publiés.

Quels éléments peuvent influencer la valeur ?

  • Interdiction ou limitation d’une activité professionnelle.
  • Usage exclusivement bourgeois.
  • Restriction relative à la location.
  • Droit de jouissance sur un jardin ou une terrasse.
  • Destination d’une cave ou de combles.
  • Interdiction de modifier une façade.
  • Répartition particulière des charges.
  • Droit de passage et parties communes spéciales.
  • Conditions d’utilisation des parkings.

Un jardin à usage exclusif appartient-il au copropriétaire ?

Pas nécessairement. Une partie commune peut être réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire tout en conservant sa qualification de partie commune. Ce droit d’usage ne doit pas être valorisé comme une pleine propriété du sol.

Pourquoi demander les modificatifs ?

Le règlement initial peut avoir été modifié après réunion ou division de lots, vente de parties communes, création d’un ascenseur, modification des tantièmes, attribution d’un droit de jouissance ou changement de destination.

Pourquoi examiner les procès-verbaux d’assemblée générale ?

Les procès-verbaux révèlent souvent des informations qui ne sont pas visibles pendant la visite. Ils peuvent faire apparaître des travaux votés ou refusés, des infiltrations, des fissures, des problèmes de toiture, une dégradation des façades, des impayés importants, une procédure judiciaire, un changement de syndic, des difficultés financières, des nuisances ou des projets de cession ou de transformation. Les documents accessibles aux copropriétaires comprennent notamment les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ayant examiné les comptes, ainsi que les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées.

Trois procès-verbaux suffisent-ils toujours ?

Non. Il peut être nécessaire de rechercher des procès-verbaux plus anciens lorsqu’un désordre dure depuis plusieurs années, qu’un contentieux a commencé antérieurement, que des travaux importants ont déjà été réalisés, que l’origine d’une infiltration est discutée, qu’une façade ou une toiture a fait l’objet de plusieurs votes ou qu’une partie commune a été transformée.

Que faut-il rechercher dans les annexes ?

  • Devis et rapports d’architecte.
  • Diagnostics collectifs.
  • Contrats de maîtrise d’œuvre.
  • Appels de fonds et calendrier des travaux.
  • Emprunts collectifs.
  • Résolutions rejetées et réserves sur les comptes.

Les devis et documents nécessaires à l’information des copropriétaires doivent être joints aux convocations dans les situations prévues par les règles de copropriété.

Pourquoi demander les baux ?

Le bail détermine les droits et obligations attachés à l’occupation. Il permet d’identifier le locataire, la date de prise d’effet, la durée, la destination des locaux, le loyer, les charges, la révision, le dépôt de garantie, les travaux, les conditions de congé, les annexes louées et les clauses particulières. Pour un logement vide, le bail doit notamment préciser la localisation, la destination, la description, les équipements, la surface habitable, le loyer et certains travaux réalisés.

Pourquoi le bail influence-t-il la valeur ?

Un bien loué peut présenter une valeur différente selon le montant du loyer, sa comparaison avec le marché, la durée restante, la possibilité de délivrer congé, la qualité du locataire, les impayés, la répartition des travaux, la destination autorisée et les droits au renouvellement.

Quels autres documents locatifs demander ?

  • Avenants et état des lieux.
  • Quittances et régularisations de charges.
  • Garanties et cautionnements.
  • Correspondances avec le locataire.
  • Congés et commandements de payer.
  • Décisions judiciaires.

Pourquoi vérifier les loyers ?

Le loyer réel constitue une donnée essentielle pour apprécier la rentabilité, appliquer une méthode par capitalisation, comparer le revenu au marché, déterminer l’incidence de l’occupation et valoriser un immeuble ou des parts de société. Les documents permettant de vérifier le loyer comprennent le bail, l’avenant, les quittances, les relevés d’encaissement, le grand livre comptable, la déclaration de revenus fonciers, le relevé du gestionnaire, les indexations, les régularisations et un jugement fixant un loyer. Une quittance doit distinguer le loyer des charges.

Quel loyer utiliser dans l’évaluation ?

Il faut distinguer le loyer contractuel, le loyer réellement encaissé, le loyer théorique après indexation, la valeur locative de marché, le loyer net pour le propriétaire et le loyer charges comprises.

Exemple

Le bail prévoit 1 500 euros par mois. Le locataire ne paie plus que 1 000 euros. La valeur ne doit pas être fondée automatiquement sur le seul montant contractuel, sur le seul montant encaissé ou sur un loyer de marché non réalisable immédiatement. L’expert doit expliquer le scénario retenu.

Qu’est-ce qu’un état locatif ?

L’état locatif est un tableau récapitulatif de l’occupation et des conditions économiques de chaque lot. Il est particulièrement important pour les immeubles de rapport, les locaux commerciaux, les bureaux, les SCI, les résidences gérées et les ensembles comprenant plusieurs occupants.

Que doit-il comprendre ?

  • Identification du lot.
  • Nom ou catégorie du locataire.
  • Nature du bail et date d’effet.
  • Date d’échéance et surface.
  • Destination et loyer annuel.
  • Charges, indexation et dépôt de garantie.
  • Franchise ou gratuité.
  • Impayés, congé et procédure.
  • Vacance et travaux à la charge des parties.

L’état locatif fourni par le propriétaire suffit-il ?

Il doit être rapproché des baux, des quittances, des encaissements, de la comptabilité, des états des lieux et des procédures. Une erreur sur un seul loyer important peut modifier significativement la valeur obtenue par capitalisation.

Pourquoi rechercher les servitudes ?

Une servitude peut limiter ou augmenter l’utilité d’un bien. Elle peut concerner un droit de passage, une canalisation, une vue, un accès, un puisage, un écoulement, une interdiction de construire, une cour commune, un réseau ou une obligation d’entretien. On peut les rechercher dans le titre de propriété, les titres antérieurs, l’état hypothécaire, le règlement de copropriété, le plan de bornage, une convention, un jugement, les documents d’urbanisme et par constatation sur place.

Une servitude non utilisée est-elle sans valeur ?

Non. Même peu utilisée, elle peut limiter la constructibilité, empêcher une clôture, imposer un accès, réduire l’intimité, grever une partie du terrain, permettre la desserte d’une parcelle ou augmenter la valeur du fonds bénéficiaire.

Quelles servitudes publiques faut-il examiner ?

Les servitudes d’utilité publique sont des limitations administratives au droit de propriété. Elles peuvent limiter l’usage du sol, imposer des travaux ou obliger le propriétaire à supporter certains ouvrages ou interventions. Elles figurent notamment dans les annexes des documents d’urbanisme et sur le Géoportail de l’urbanisme.

expert mesurant les surfaces d un logement avec des plans

Pourquoi vérifier les autorisations d’urbanisme ?

Les autorisations permettent de déterminer si certaines constructions ou transformations ont été déclarées ou autorisées. Selon les travaux, il peut s’agir d’un permis de construire, d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis de démolir, d’un permis modificatif, d’un changement de destination ou d’une autorisation de travaux en copropriété. La délivrance d’une autorisation d’urbanisme permet à la commune de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Selon le projet, un permis ou une déclaration préalable peut être nécessaire.

Quels documents demander ?

  • Formulaire de demande et récépissé de dépôt.
  • Arrêté ou décision de non-opposition.
  • Plans déposés et modificatifs.
  • Déclaration d’ouverture de chantier.
  • Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
  • Attestation de non-contestation de la conformité.
  • Autorisation de copropriété.
  • Autorisation de changement d’usage, lorsqu’elle est nécessaire.
  • Certificat d’urbanisme.

La DAACT permet de déclarer à l’administration l’achèvement des travaux et leur conformité à l’autorisation obtenue.

Quels travaux doivent attirer l’attention ?

  • Extension, surélévation ou véranda.
  • Piscine ou garage.
  • Transformation d’un garage en habitation.
  • Aménagement de combles.
  • Division en logements.
  • Changement de destination.
  • Modification de façade ou de toiture.
  • Création d’ouvertures.

Une déclaration préalable peut être requise pour différents travaux créant de la surface, modifiant l’aspect extérieur, changeant la destination ou divisant certains bâtiments ou terrains.

L’absence de document prouve-t-elle automatiquement l’irrégularité ?

Non. Il peut notamment s’agir de travaux anciens dispensés à leur époque, d’archives perdues, d’une autorisation non transmise, de travaux non soumis à formalité ou d’une situation effectivement irrégulière. L’expert doit demander une vérification auprès du service d’urbanisme ou recommander l’intervention du notaire ou de l’avocat.

Pourquoi demander les documents relatifs aux travaux ?

Les travaux peuvent améliorer la valeur, éviter une décote, modifier la surface, transformer l’usage, créer une responsabilité, révéler un défaut, nécessiter une autorisation ou ouvrir des garanties. Il faut réunir les devis, marches, plans, descriptifs, ordres de service, avenants, comptes rendus de chantier, procès-verbal de réception, réserves, levées de réserves, attestations décennales, assurance dommages-ouvrage, factures, notices d’entretien, plans de récolement et contrôles et essais.

Tous les travaux augmentent-ils la valeur ?

Non. Il faut distinguer la réparation d’un défaut, l’entretien courant, la modernisation, l’amélioration énergétique, la création de surface, l’aménagement très personnalisé, les travaux non conformes et les travaux inachevés.

Exemple

Le remplacement d’une toiture très dégradée peut principalement éviter une décote. Il ne produit pas nécessairement une augmentation de valeur égale à l’intégralité de la facture.

Quelle est l’utilité des factures ?

Les factures permettent notamment de vérifier l’identité de l’entreprise, la date, la nature des travaux, leur montant, les matériaux, la TVA, l’adresse du chantier, les acomptes, le paiement et la chronologie.

Une facture prouve-t-elle que les travaux sont conformes ?

Non. Elle établit principalement qu’une prestation a été facturée. Elle ne prouve pas nécessairement son exécution complète, sa conformité, la qualité de la mise en œuvre, l’obtention d’une autorisation, l’absence de réserves, le paiement intégral ou l’efficacité technique.

Quelles factures sont particulièrement utiles ?

  • Toiture et étanchéité.
  • Ravalement.
  • Chauffage et isolation.
  • Fenêtres.
  • Électricité et plomberie.
  • Assainissement et fondations.
  • Réparations après sinistre.
  • Travaux de copropriété.

Faut-il retenir leur montant comme augmentation de valeur ?

Non. Le coût historique doit être rapproché de la date, de l’état actuel, de la durée de vie des ouvrages, de la qualité, du marché, de l’utilité des travaux et de leur régularité.

Pourquoi demander l’historique des sinistres ?

Un sinistre peut influencer l’état technique, les travaux restant à réaliser, le risque de récidive, l’assurabilité, la perception des acquéreurs, la valeur avant ou après réparation, l’existence d’un contentieux et les indemnisations déjà reçues. Parmi les sinistres à rechercher figurent le dégât des eaux, l’incendie, la tempête, l’inondation, la catastrophe naturelle, la sécheresse, les fissures, l’effondrement, la pollution, le sinistre en copropriété, le dommage-ouvrage et la responsabilité décennale.

Documents utiles

  • Déclaration et accusé de réception.
  • Arrêté de catastrophe naturelle.
  • Rapport d’expert et décision de garantie.
  • Offre d’indemnité ou refus.
  • Devis et factures.
  • Preuve des travaux et réception.
  • Photographies.
  • Éléments de récidive et procédure.

L’état des risques remis à un acquéreur ou à un locataire doit notamment être complété à partir des informations dont le propriétaire dispose sur le bien, y compris les sinistres concernés par les obligations d’information applicables.

Un sinistre réparé entraîne-t-il toujours une décote ?

Non. Il faut examiner la cause, l’importance, la qualité des réparations, les contrôles, les garanties, l’absence ou la présence de récidive, les obligations d’information et la réaction prévisible du marché.

Pourquoi demander les rapports d’expertise ?

Les rapports peuvent contenir des constatations techniques, une chronologie, des mesures, une analyse des causes, des préconisations, un chiffrage, des réserves, des photographies, l’identification des parties et des conclusions contradictoires. Parmi les rapports pouvant être utiles figurent l’expertise avant achat, l’expertise fissures, l’expertise humidité, l’expertise d’assurance, la contre-expertise, le rapport dommages-ouvrage, l’expertise judiciaire, le rapport géotechnique, le diagnostic structure, l’audit énergétique, le contrôle technique et le rapport de copropriété.

L’expert en valeur vénale doit-il reprendre automatiquement les conclusions ?

Non. Il doit vérifier l’auteur, sa mission, la date, les zones examinées, les investigations, les documents disponibles, le caractère contradictoire, les limites et les travaux réalisés depuis.

Exemple

Un rapport ancien conclut à des fissures stabilisées. Un nouveau constat montre une aggravation. L’expert ne peut pas continuer à considérer la situation comme stabilisée sans vérification.

Pourquoi demander les études de sol ?

Une étude de sol peut être importante en présence de fissures, de retrait-gonflement des argiles, de tassements, d’une construction projetée, d’une extension, d’un mur de soutènement, d’un terrain remblayé, d’un risque de glissement, d’une pollution ou d’un contentieux relatif aux fondations. Les documents géotechniques à demander comprennent l’étude préalable, l’étude de conception, l’étude d’exécution, l’étude de diagnostic, les sondages, les essais de laboratoire, la coupe géologique, les relevés des fondations, la note de calcul et le suivi des travaux géotechniques.

Une étude ancienne est-elle toujours applicable ?

Non. Il faut vérifier son type, sa mission, la localisation des sondages, le projet étudié, les hypothèses, les modifications du terrain, les travaux réalisés et l’évolution des désordres.

Quelle particularité pour les terrains argileux ?

Pour certaines ventes de terrains non bâtis constructibles situés dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, une étude géotechnique préalable doit être fournie dans les conditions prévues par les textes. La cartographie de ce risque a été actualisée en 2026.

Étude géotechnique ou étude de pollution ?

Ces études répondent à des objectifs différents. Une étude géotechnique examine notamment la nature mécanique du sol, les fondations, les tassements et les mouvements de terrain. Une étude de pollution examine notamment les contaminants, leur concentration, l’usage du terrain et les mesures de gestion. Sur certains terrains situés en secteur d’information sur les sols, des études et attestations spécifiques peuvent être nécessaires pour garantir la compatibilité du projet avec l’état des sols.

Pourquoi demander les documents relatifs aux contentieux ?

Un contentieux peut affecter la possibilité de vendre, le prix, les délais, les travaux, les charges futures, l’usage, la responsabilité et la confiance des acquéreurs. Parmi les contentieux à rechercher figurent ceux relatifs au voisinage, à la limite de propriété, à une servitude, à une construction irrégulière, à la copropriété, à un locataire, à des impayés, à une entreprise, à une assurance, à des fissures, à une infiltration, à l’urbanisme, à la pollution ou à une expropriation.

Documents utiles

  • Mises en demeure et assignations.
  • Conclusions et ordonnances.
  • Jugements et arrêts.
  • Rapports judiciaires et dires.
  • Protocoles transactionnels.
  • Correspondances d’avocats.
  • Décisions administratives et recours contre une autorisation.

Le syndic doit notamment rendre accessibles au conseil syndical les assignations délivrées au nom du syndicat concernant les procédures en cours et les décisions de justice dont les délais de recours ne sont pas expirés.

L’expert en valeur vénale doit-il analyser juridiquement le litige ?

Non. Il peut décrire son objet, examiner ses conséquences techniques, estimer son incidence probable sur le marché et établir plusieurs scénarios. Il doit laisser à l’avocat ou au notaire l’analyse des chances de succès, l’opposabilité des actes, la prescription, la responsabilité juridique et les conséquences procédurales.

Quelles restrictions d’usage faut-il rechercher ?

Une restriction d’usage peut limiter l’habitation, la location, l’activité professionnelle, les travaux, la constructibilité, l’accès, la division, l’exploitation, le changement de destination ou l’utilisation du terrain.

Restrictions d’origine privée

  • Règlement de copropriété.
  • Bail et cahier des charges.
  • Servitude et convention.
  • Droit d’usage.
  • Démembrement et indivision.

Restrictions administratives

  • Plan local d’urbanisme.
  • Plan de prévention des risques.
  • Servitude d’utilité publique.
  • Secteur protégé ou monument historique.
  • Droit de préemption et emplacement réservé.
  • Espace boisé classé.
  • Secteur d’information sur les sols.
  • Recul du trait de côte.
  • Obligation de débroussaillement.
  • Restrictions liées à une pollution.

Le Géoportail de l’urbanisme permet de consulter les documents d’urbanisme et leurs annexes, notamment les servitudes d’utilité publique susceptibles d’affecter l’utilisation du sol.

Pourquoi consulter Géorisques ?

Géorisques permet notamment de rechercher les risques naturels et technologiques associés à une adresse ou à une parcelle. L’état des risques informe les acquéreurs et locataires sur les risques réglementés, la pollution des sols, le radon, certaines nuisances et le recul du trait de côte dans les secteurs concernés.

Une restriction entraîne-t-elle toujours une décote ?

Non. Son influence dépend de l’usage actuel, du projet des acquéreurs, du nombre de biens concurrents, de sa durée, de son importance et des avantages compensatoires. Une interdiction d’activité commerciale peut être sans effet sur un acquéreur recherchant uniquement une habitation, mais déterminante pour un professionnel souhaitant exercer dans le logement.

Comment vérifier la cohérence entre les documents ?

L’expert doit effectuer des rapprochements entre les différentes pièces. Entre le titre et le cadastre, il vérifie les parcelles, les annexes, les mutations et les divisions. Entre le titre et le règlement de copropriété, il vérifie les lots, les caves, les parkings, les droits de jouissance et les tantièmes. Entre les plans et l’état réel, il vérifie les surfaces, les extensions, la distribution, les usages et les ouvertures.

Entre la taxe foncière et la construction observée, il vérifie les annexes, les piscines, les extensions et les changements d’usage. Entre le bail et l’état locatif, il vérifie le locataire, le loyer, les charges, l’échéance, les surfaces et les annexes. Entre les travaux et l’urbanisme, il vérifie les autorisations, les plans, les factures, la DAACT et la réception. Entre le sinistre et les réparations, il vérifie la cause, l’indemnité, les travaux, les factures, la réception et la récidive.

baux loyers et charges de copropriete examines sur un bureau

Que faire en cas de contradiction ?

Une contradiction ne doit pas être masquée. Par exemple, le vendeur déclare une surface habitable de 150 m², le bail mentionne 132 m², le DPE retient 141 m² et le permis autorise 125 m². L’expert doit identifier les différentes définitions, vérifier les plans, examiner les locaux, demander un mesurage, vérifier l’urbanisme, formuler une réserve et éventuellement établir plusieurs scénarios.

Formulation possible

La valeur est établie sur la base d’une surface utile estimée à 141 m². Cette donnée ne constitue pas une certification de superficie. Les documents communiqués présentent des écarts compris entre 132 et 150 m². Un mesurage et une vérification administrative sont recommandés avant toute utilisation du rapport dans un acte.

Que faire lorsque des documents manquent ?

L’absence d’un document n’empêche pas toujours toute évaluation. Elle peut toutefois réduire sa précision. L’expert doit préciser la pièce demandée, son absence, l’information non vérifiée, l’hypothèse retenue, le risque d’incidence et la vérification recommandée.

Exemples

  • Titre non transmis : la propriété et le périmètre sont retenus sur la base des déclarations du client et des données cadastrales, sans validation des droits.
  • Bail non transmis : la valeur occupée est établie sous une hypothèse locative à confirmer.
  • Autorisation d’urbanisme absente : la surface créée est valorisée sous réserve de sa régularité.
  • Factures de reprise absentes : l’efficacité et l’étendue des réparations ne peuvent pas être vérifiées.
  • Rapport de sinistre absent : la cause et les travaux indemnisés restent incertains.

Quand faut-il suspendre ou limiter l’évaluation ?

L’expert peut devoir limiter ou différer sa conclusion dans plusieurs situations.

  • Le bien n’est pas identifié.
  • La propriété est sérieusement contestée.
  • Les surfaces sont trop incertaines.
  • Une partie importante n’a pas été visitée.
  • L’état locatif est incomplet.
  • Un contentieux déterminant n’est pas communiqué.
  • La régularité d’une extension est essentielle.
  • Les désordres nécessitent une investigation spécialisée.
  • Le programme de travaux n’est pas défini.
  • La date de valeur ne peut pas être reconstituée.

Il peut alors remettre une note provisoire, demander des documents, établir une fourchette élargie, produire plusieurs scénarios, recommander une mission complémentaire ou indiquer qu’aucune conclusion suffisamment fiable ne peut être donnée.

Quels documents faut-il pour une évaluation rétrospective ?

Une valeur à une date passée exige des pièces contemporaines de cette date. Parmi les documents utiles figurent l’ancien titre, les photographies, les diagnostics, les plans, les factures déjà réalisées, le bail en cours à l’époque, l’état locatif historique, la taxe foncière, les rapports techniques, les sinistres, les actes de vente comparables, les annonces anciennes, les procès-verbaux de copropriété et les documents d’urbanisme en vigueur à la date retenue.

Pourquoi les documents actuels ne suffisent-ils pas ?

Ils peuvent intégrer des travaux postérieurs, un nouveau bail, une modification du marché, une extension, un changement de règlement, un sinistre ultérieur, une nouvelle servitude ou une évolution de l’urbanisme. Le rapport doit distinguer ce qui existait à la date de valeur de ce qui est apparu ensuite.

Quels documents faut-il pour une valeur avant et après sinistre ?

Avant sinistre

  • Photographies anciennes.
  • Diagnostics.
  • Factures d’entretien.
  • État des lieux.
  • Ancien rapport.
  • Bail.
  • Valeur de marché à la date retenue.
  • Désordres déjà connus.

Après sinistre

  • Déclaration.
  • Rapport d’expertise.
  • Photographies et mesures.
  • Devis.
  • Décision d’assurance.
  • Restriction d’usage.
  • Durée prévisible des travaux.
  • Frais annexes et contentieux.

Après réparation

  • Factures.
  • Rapports de chantier.
  • Contrôles.
  • Réception et réserves.
  • Garanties et suivi.
  • Éventuelle récidive.

La comparaison doit éviter de confondre la perte liée au sinistre avec l’évolution générale du marché.

Quels documents faut-il pour une copropriété ?

Documents du lot

  • Titre.
  • Plan et mesurage.
  • Diagnostics.
  • Taxe foncière.
  • Bail éventuel.
  • Charges.
  • Travaux privatifs.

Documents de l’immeuble

  • Règlement de copropriété et état descriptif de division.
  • Modificatifs.
  • Fiche synthétique.
  • Carnet d’entretien.
  • Diagnostics collectifs.
  • Contrat d’assurance et contrats de maintenance.
  • Procès-verbaux et comptes.
  • Appels de fonds et fonds de travaux.
  • Procédures et travaux votés.

Les documents accessibles aux copropriétaires comprennent notamment le règlement, les modificatifs publiés, la fiche synthétique, le carnet d’entretien, les diagnostics communs, les contrats d’assurance, certains marchés, les procès-verbaux et les devis approuvés.

Quels documents faut-il pour un bien loué ?

  • Bail initial et avenants.
  • État des lieux.
  • Diagnostics annexés.
  • Quittances et relevé des encaissements.
  • Indexations.
  • Charges et régularisations.
  • Dépôt de garantie et caution.
  • Impayés et congé.
  • Contentieux.
  • Travaux réalisés.
  • Autorisation d’activité si nécessaire.

Pour une location d’habitation, le dossier de diagnostic technique annexé au bail peut notamment comprendre le DPE, le plomb, l’électricité et le gaz selon l’ancienneté des installations, l’état des risques et le diagnostic bruit dans les zones concernées.

expert examinant un sinistre avec rapports d expertise et etude de sol

Quels documents faut-il demander en priorité ?

Premier niveau

  • Titre de propriété.
  • Références cadastrales.
  • Plans et surfaces.
  • Diagnostics.
  • Taxe foncière.
  • Occupation.
  • Autorisations relatives aux extensions.

Deuxième niveau

  • Travaux et factures.
  • Sinistres et rapports.
  • Servitudes et restrictions.
  • Contentieux.

Copropriété

  • Règlement et état descriptif de division.
  • Procès-verbaux.
  • Charges.
  • Travaux votés.
  • Procédures.

Immeuble loué

  • Baux et loyers.
  • État locatif.
  • Impayés.
  • Charges.
  • Échéances.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

  • Utiliser le cadastre comme titre de propriété : le cadastre ne garantit ni les droits ni les limites.
  • Retenir une surface sans identifier sa nature : surface habitable, Carrez, utile et fiscale ne sont pas équivalentes.
  • Se fier à un plan sans vérifier l’état réel : le plan peut représenter un projet et non l’exécution.
  • Utiliser la taxe foncière comme valeur de marché : sa base est administrative et fiscale.
  • Ne lire que le dernier procès-verbal de copropriété : un sinistre ou un projet de travaux peut être plus ancien.
  • Retenir le loyer indiqué oralement : il doit être rapproché du bail et des encaissements.
  • Confondre loyer et loyer charges comprises : la rentabilité doit être calculée sur une base cohérente.
  • Supposer une extension régulière : les autorisations, plans et documents d’achèvement doivent être recherchés.
  • Valoriser tous les travaux selon leur coût : le marché ne restitue pas nécessairement la totalité de la dépense.
  • Considérer qu’une facture prouve la conformité : elle ne remplace ni la réception ni le contrôle technique.
  • Omettre les sinistres réparés : leur cause, les reprises et le risque de récidive peuvent rester pertinents.
  • Ignorer une étude de sol : elle peut modifier fortement l’analyse d’un terrain ou d’un bâtiment fissuré.
  • Ne pas demander les documents de contentieux : le litige peut affecter la disponibilité et la valeur du bien.
  • Employer une réserve générale : chaque document manquant important doit faire l’objet d’une réserve précise.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment établir la liste des pièces nécessaires, examiner les documents reçus, identifier les contradictions, rapprocher les documents de l’état observé, demander des compléments, distinguer les différentes surfaces, analyser l’occupation, examiner les charges et loyers, identifier les restrictions, analyser l’incidence des travaux, prendre en compte les sinistres, étudier les rapports techniques, formuler des hypothèses, émettre des réserves et établir plusieurs scénarios de valeur.

Ce que l’expert ne peut pas faire

  • Certifier un titre comme un notaire.
  • Garantir une limite de propriété sans bornage.
  • Certifier une surface non mesurée.
  • Déclarer seul une construction juridiquement régulière.
  • Garantir l’authenticité de toutes les pièces.
  • Trancher un contentieux.
  • Remplacer un géomètre, un avocat, un notaire ou un bureau d’études.
  • Ignorer les documents défavorables à la valeur attendue par son client.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour remettre une liste personnalisée de documents, analyser le titre et la désignation du bien, rapprocher le cadastre et l’état observé, examiner les plans, relever les incohérences de surfaces, analyser les diagnostics, examiner les charges de copropriété, analyser les procès-verbaux d’assemblée générale, étudier les conditions d’occupation, analyser les loyers et l’état locatif, identifier les servitudes communiquées, examiner les autorisations d’urbanisme, analyser les travaux et factures, examiner les sinistres et réparations, analyser les rapports d’expertise, prendre en compte les études de sol, identifier les contentieux et restrictions susceptibles d’affecter la valeur et formuler les hypothèses et réserves correspondantes.

Ce que cette intervention ne constitue pas

  • Une certification notariale du titre.
  • Un bornage.
  • Une certification automatique des surfaces.
  • Une décision administrative sur la conformité des travaux.
  • Une consultation juridique complète.
  • Une étude géotechnique.
  • Une étude de pollution.
  • Une décision sur l’issue d’un contentieux.
  • Une garantie d’exhaustivité des documents détenus par des tiers.

Checklist générale des documents

Propriété

  • Titre de propriété.
  • Actes modificatifs.
  • État hypothécaire si nécessaire.
  • Références cadastrales.
  • Plan de bornage.
  • Servitudes.

Consistance

  • Plans.
  • Surfaces.
  • Annexes.
  • Photographies.
  • Plans de réseaux.
  • Plans de récolement.

Technique

  • Diagnostics.
  • Carnet d’information du logement.
  • Rapports.
  • Études de sol.
  • Notes de calcul.
  • Contrôles.
  • Documents d’assainissement.

Fiscalité et dépenses

  • Taxe foncière.
  • Charges.
  • Travaux votés.
  • Appels de fonds.
  • Dépenses d’entretien.
  • Assurances.

Copropriété

  • Règlement.
  • État descriptif de division.
  • Modificatifs.
  • Procès-verbaux.
  • Comptes.
  • Fonds de travaux.
  • Carnet d’entretien.
  • Procédures.

Location

  • Baux et avenants.
  • Loyers.
  • État locatif.
  • Quittances.
  • Charges.
  • Dépôts.
  • Impayés.
  • Congés.
  • Procédures.

Urbanisme

  • Permis.
  • Déclarations préalables.
  • Plans autorisés.
  • Modificatifs.
  • DAACT.
  • Attestations.
  • Certificat d’urbanisme.
  • Règles du PLU.
  • Autorisations de copropriété.

Travaux

  • Devis et marchés.
  • Factures.
  • Assurances.
  • Réception.
  • Réserves et levées.
  • Plans de récolement.
  • Essais.
  • Garanties.

Sinistres et contentieux

  • Déclarations.
  • Rapports d’assurance.
  • Expertises.
  • Indemnisations.
  • Travaux de réparation.
  • Récidives.
  • Mises en demeure.
  • Assignations.
  • Décisions.
  • Transactions.

Checklist de contrôle des incohérences

  • Propriétaire différent entre le titre et les déclarations.
  • Parcelle absente du titre.
  • Annexe non cadastrée.
  • Surface différente selon les documents.
  • Extension absente du permis.
  • Lot différent du règlement.
  • Loyer différent des quittances.
  • Charges différentes des comptes.
  • Travaux sans facture.
  • Facture sans autorisation.
  • Sinistre sans preuve de réparation.
  • Étude de sol ne correspondant pas au projet.
  • Restriction d’usage non prise en compte.
  • Contentieux non communiqué.
  • Partie du bien non visitée.

À retenir

  • Les documents nécessaires à l’évaluation ont plusieurs fonctions et chacun doit être utilisé selon la sienne.
  • Le titre de propriété identifie les droits et la désignation juridique du bien.
  • Le cadastre permet de localiser les parcelles, mais il ne garantit ni la propriété ni les limites.
  • Les plans doivent être rapprochés de l’état réellement observé.
  • Les surfaces doivent être identifiées selon leur définition : surface habitable, superficie privative, surface de plancher et surface fiscale ne sont pas interchangeables.
  • Les diagnostics renseignent sur certains risques ou caractéristiques, mais ne constituent pas une expertise exhaustive du bâtiment.
  • La taxe foncière et les charges permettent d’analyser le coût de détention, sans donner directement la valeur vénale.
  • En copropriété, le règlement, l’état descriptif de division, les procès-verbaux, les comptes et les travaux votés sont essentiels.
  • Pour un bien occupé, les baux, les loyers et l’état locatif doivent être vérifiés à partir des documents contractuels et comptables.
  • Les servitudes, autorisations d’urbanisme et restrictions d’usage peuvent modifier fortement l’utilité, la constructibilité ou la commercialisation du bien.
  • Les factures permettent de documenter les travaux, mais ne prouvent pas à elles seules leur conformité ou leur efficacité.
  • Les sinistres, rapports d’expertise, études de sol et contentieux doivent être analysés même lorsque les désordres sont présentés comme réparés.
  • Lorsqu’une pièce importante manque, l’expert doit identifier son absence, expliquer son utilité, retenir une hypothèse prudente, formuler une réserve précise et demander si nécessaire une vérification complémentaire.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my house (cabinet ’expertise en bâtiment) depuis 2019.

Contenu à visée informative. Dernière mise à jour le 27 juillet 2026.

Sources principales

  • Notaires de France et Service-Public. Nature du titre de propriété, publication de l’acte de vente et accès aux renseignements détenus par le service de la publicité foncière.
  • Cadastre.gouv.fr. Finalité fiscale et administrative du plan cadastral et absence de garantie du droit de propriété.
  • Service-Public. Contenu du bail, surface habitable, diagnostics et documents remis au locataire.
  • Service-Public. Documents de copropriété accessibles aux copropriétaires, procès-verbaux, charges, fonds de travaux et appels de fonds.
  • Service-Public. Autorisations d’urbanisme, déclarations préalables et déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
  • Géoportail de l’urbanisme. Documents d’urbanisme et servitudes d’utilité publique susceptibles de limiter l’usage ou l’occupation du sol.
  • Géorisques. Information des acquéreurs et locataires, risques à l’échelle parcellaire, pollution des sols et études liées au retrait-gonflement des argiles.

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