Avant de démarrer un chantier, décrire et documenter l’état visible des lieux permet de distinguer plus tard ce qui existait déjà de ce qui a été provoqué ou révélé par les travaux. L’état initial contradictoire protège le maître d’ouvrage, les voisins, la copropriété, les entreprises et les assureurs. Ce guide détaille quand et comment le réaliser : photographies datées, relevé des fissures, mesures, état des parties communes et des ouvrages voisins, constat de commissaire de justice et procès-verbal contradictoire.

Sommaire

• Pourquoi établir un état initial avant les travaux ?
• L’état initial est-il obligatoire ?
• À quel moment faut-il le réaliser ?
• Quelle est la différence entre un état initial simple et un état initial contradictoire ?
• Qui doit participer ?
• Comment convoquer les participants ?
• Photographies datées
• Vidéos
• Relevé des fissures
• Mesure des déformations
• État des sols
• État des murs et plafonds
• Menuiseries
• Équipements conservés
• Parties communes
• Logements voisins
• Mitoyenneté
• Constat de commissaire de justice
• Procès-verbal contradictoire
• Utilité en cas de dommage ultérieur
• Adapter l’état initial à la complexité du projet
• Tableau de contrôle de l’état initial
• Méthode recommandée étape par étape
• Signaux d’alerte
• Quelles sont les principales erreurs à éviter ?
• Recommandations de Check my House
• À retenir
• Sources principales

Pourquoi établir un état initial avant les travaux ?

L’état initial consiste à décrire et à documenter l’état visible des ouvrages avant le commencement effectif du chantier.

Il peut concerner :

• le bien faisant l’objet des travaux ;
• les éléments qui doivent être conservés ;
• les parties communes ;
• les accès ;
• les constructions voisines ;
• les murs mitoyens ;
• la voirie ou les aménagements extérieurs susceptibles d’être affectés.

Son objectif est de pouvoir distinguer ultérieurement :

• les désordres préexistants ;
• les dégradations apparues pendant le chantier ;
• les dommages éventuellement provoqués par les travaux ;
• les défauts qui se sont simplement révélés à l’occasion des travaux ;
• les modifications résultant d’un vieillissement ou d’une cause extérieure.

Cette précaution protège toutes les parties :

• le maître d’ouvrage, contre des réclamations portant sur des dommages antérieurs ;
• les voisins et la copropriété, en établissant leur situation avant le chantier ;
• les entreprises, contre l’imputation de dégradations qu’elles n’ont pas causées ;
• les assureurs, en facilitant l’analyse d’un sinistre ;
• les experts, qui disposent d’un point de comparaison objectif.

En cas de litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation ou la réparation d’un dommage doit être en mesure d’en rapporter la preuve. La responsabilité d’un intervenant suppose notamment d’établir le dommage, le fait qui lui est imputé et le lien entre les deux.

L’état initial est-il obligatoire ?

Il n’existe pas d’obligation générale imposant un état initial contradictoire avant tout chantier privé de rénovation.

Il peut néanmoins devenir nécessaire ou fortement recommandé lorsque :

• le contrat le prévoit ;
• le maître d’œuvre l’exige ;
• les travaux concernent la structure ;
• des démolitions sont prévues ;
• des vibrations peuvent être produites ;
• le chantier est réalisé en copropriété ;
• les accès traversent des parties communes fragiles ;
• les travaux touchent un mur mitoyen ;
• les bâtiments voisins sont anciens ou déjà fissurés ;
• une reprise en sous-œuvre, une excavation ou un terrassement est prévu ;
• des occupants restent dans les lieux ;
• des équipements de valeur doivent être conservés ;
• un risque de réclamation ultérieure est identifiable.

Le constat avant travaux réalisé par un commissaire de justice n’est pas systématiquement obligatoire, mais il constitue une mesure préventive particulièrement utile lorsque les travaux peuvent affecter des constructions voisines, des parties communes ou la voie publique.

À quel moment faut-il le réaliser ?

L’état initial doit être établi :

• après la définition précise du périmètre des travaux ;
• avant l’installation matérielle du chantier ;
• avant les premières livraisons ;
• avant les démolitions ;
• avant le déplacement des équipements conservés ;
• avant les percements, vibrations ou terrassements ;
• avant la pose des protections qui masqueraient les surfaces à examiner.

Pour les parties communes, il doit être effectué avant :

• le passage des matériels ;
• les livraisons ;
• l’installation d’un monte-matériaux ;
• la protection de l’ascenseur ;
• la mise en place d’une benne ;
• le transport des gravats.

Pour les bâtiments voisins, le constat doit intervenir avant la première opération susceptible de produire :

• des vibrations ;
• un tassement ;
• une déformation ;
• une infiltration ;
• une modification des appuis ;
• un dommage aux séparatifs.

Lorsque le chantier est réalisé par phases, l’état initial peut être complété avant chaque intervention sensible.

Quelle est la différence entre un état initial simple et un état initial contradictoire ?

État initial unilatéral

Il est établi par une seule personne, par exemple :

• le maître d’ouvrage ;
• l’entreprise ;
• le maître d’œuvre ;
• un expert bâtiment ;
• un commissaire de justice mandaté par une partie.

Il peut constituer un élément de preuve utile, mais les autres intéressés n’ont pas participé aux constatations.

État initial contradictoire

Les personnes concernées sont :

• informées de la visite ;
• invitées à y participer ;
• autorisées à formuler des observations ;
• destinataires du document ;
• invitées à le signer ou à faire inscrire leurs réserves.

Le caractère contradictoire renforce la portée pratique du document, car chacun a pu :

• examiner les lieux ;
• signaler une omission ;
• discuter une mesure ;
• demander une photographie complémentaire ;
• formuler une réserve.

La signature ne signifie pas nécessairement que chaque participant reconnaît :

• la cause d’une fissure ;
• la propriété d’un ouvrage ;
• une responsabilité ;
• une qualification juridique.

Elle atteste principalement de sa participation et de la prise de connaissance des constatations, sous réserve des observations inscrites.

Qui doit participer ?

Selon le projet :

• le maître d’ouvrage ;
• l’entreprise générale ;
• les entreprises directement concernées ;
• le maître d’œuvre ;
• l’architecte ;
• l’expert bâtiment ;
• le syndic ou son représentant ;
• le gardien ;
• les propriétaires voisins ;
• les occupants ;
• le gestionnaire d’un local voisin ;
• le commissaire de justice.

Toutes les personnes ne doivent pas nécessairement participer à l’ensemble de la visite.

Il est possible d’organiser plusieurs constats :

1. État du logement à rénover.
2. État des parties communes.
3. État des propriétés voisines.
4. État de la voirie et des extérieurs.
5. État des ouvrages mitoyens.

Comment convoquer les participants ?

La convocation doit préciser :

• l’objet de la visite ;
• l’adresse ;
• la date ;
• l’heure ;
• les zones concernées ;
• la durée prévisible ;
• les personnes présentes ;
• les documents à apporter ;
• la possibilité de formuler des observations.

Pour une visite importante, il est recommandé de pouvoir prouver l’envoi :

• courrier recommandé ;
• courrier électronique avec confirmation ;
• remise contre récépissé ;
• convocation diffusée par le syndic.

La convocation doit être envoyée suffisamment tôt pour permettre une participation effective.

En cas d’absence, le procès-verbal doit indiquer :

• que la personne avait été convoquée ;
• la date et le mode de convocation ;
• son absence ;
• les éventuelles observations reçues avant ou après la visite.

L’invitation d’une partie ne transforme pas automatiquement toute constatation unilatérale en constat pleinement contradictoire. Elle démontre néanmoins que cette partie a eu la possibilité de participer et renforce la transparence de la démarche.

Photographies datées

Pourquoi les photographies sont-elles indispensables ?

Les photographies permettent de conserver une représentation visuelle :

• des fissures ;
• des impacts ;
• des taches ;
• des déformations ;
• des défauts de finition ;
• de l’état des sols ;
• des parties communes ;
• des ouvrages voisins ;
• des équipements conservés.

Elles complètent les descriptions écrites, mais ne doivent pas les remplacer.

Une photographie isolée peut être difficile à interpréter si elle ne permet pas de connaître :

• le lieu ;
• l’orientation ;
• la date ;
• l’échelle ;
• l’ouvrage concerné ;
• le contexte général.

Comment réaliser une série photographique exploitable ?

Pour chaque désordre ou ouvrage, il est recommandé de prendre :

Une vue générale

Elle permet de situer la pièce, la façade ou la zone.

Une vue intermédiaire

Elle identifie l’emplacement précis sur l’ouvrage.

Une vue rapprochée

Elle montre le détail.

Une vue avec échelle

Elle intègre :

• une règle ;
• une jauge ;
• un repère dimensionnel ;
• une mire.

Comment identifier les photographies ?

Chaque photographie doit être reliée à :

• un numéro ;
• une pièce ;
• une paroi ;
• un plan ;
• une légende ;
• une date ;
• une orientation lorsque cela est utile.

Exemple : « Photographie 42, Appartement voisin, séjour, mur mitoyen nord, fissure oblique au-dessus de la porte, vue rapprochée avec réglet. »

La date enregistrée par l’appareil suffit-elle ?

Elle constitue un indice, mais elle peut être modifiée ou résulter d’un mauvais réglage.

Pour améliorer la traçabilité, il convient de :

• conserver les fichiers originaux ;
• ne pas se limiter à des captures d’écran ;
• conserver les métadonnées ;
• intégrer les photographies dans un rapport daté ;
• faire signer le rapport ;
• conserver la preuve de sa transmission ;
• éviter de modifier ou recompresser les fichiers originaux ;
• sauvegarder les données sur plusieurs supports.

Les documents électroniques disposent d’une force probante lorsque leur auteur peut être identifié et qu’ils sont établis et conservés dans des conditions permettant d’en garantir l’intégrité.

Faut-il photographier les zones sans désordre ?

Oui.

Il est important de documenter également les zones :

• intactes ;
• récemment rénovées ;
• particulièrement exposées ;
• directement voisines des travaux.

L’absence de photographie d’une zone saine rend plus difficile la démonstration qu’un dommage n’existait pas avant le chantier.

Quelles précautions respecter dans un logement occupé ?

Il faut éviter de photographier inutilement :

• les occupants ;
• les documents personnels ;
• les photographies familiales ;
• les écrans ;
• les objets sensibles ;
• les dispositifs de sécurité ;
• les biens sans lien avec le constat.

Le périmètre photographique doit rester proportionné à l’objet de la mission.

Vidéos

À quoi servent les vidéos ?

Une vidéo permet de montrer :

• le cheminement dans les lieux ;
• la continuité entre plusieurs pièces ;
• le fonctionnement d’un équipement ;
• le bruit d’une menuiserie ;
• la difficulté d’ouverture d’une porte ;
• une déformation visible sous différents angles ;
• le contexte d’un désordre.

Elle est particulièrement utile pour les parties communes ou les logements comportant de nombreuses pièces.

La vidéo remplace-t-elle les photographies ?

Non.

Les photographies sont plus faciles à :

• numéroter ;
• intégrer dans un procès-verbal ;
• comparer ;
• annoter ;
• produire dans une expertise.

La vidéo constitue un complément.

Comment réaliser une vidéo exploitable ?

La personne qui filme doit :

• annoncer la date ;
• identifier le lieu ;
• indiquer la pièce ;
• filmer lentement ;
• éviter les coupures excessives ;
• conserver le fichier original ;
• accompagner la vidéo d’un inventaire écrit ;
• éviter tout commentaire causal non vérifié.

Une affirmation telle que : « Cette fissure a été causée par le voisin. » ne relève pas d’une constatation d’état initial.

Il convient plutôt d’indiquer : « Présence d’une fissure verticale visible sur le mur ouest, avant le commencement des travaux. »

Relevé des fissures

Pourquoi relever précisément les fissures ?

Les fissures constituent l’un des principaux sujets de réclamation après des travaux comportant :

• démolition ;
• ouverture dans un mur ;
• reprise structurelle ;
• terrassement ;
• compactage ;
• percement ;
• vibration ;
• travaux sur un plancher ;
• modification d’une charpente.

Un relevé précis permet de comparer :

• leur emplacement ;
• leur longueur ;
• leur orientation ;
• leur ouverture ;
• leur aspect ;
• leur évolution éventuelle.

Quelles informations relever ?

Pour chaque fissure :

• numéro ;
• emplacement ;
• ouvrage concerné ;
• orientation ;
• longueur visible ;
• ouverture mesurée ;
• régularité ;
• tracé ;
• présence de ramifications ;
• état des bords ;
• éventuel désaffleurement ;
• relation avec une ouverture ou un angle ;
• traces de reprise ancienne ;
• humidité associée ;
• photographie générale et rapprochée.

Comment reporter les fissures ?

Elles doivent être reportées :

• sur un plan ;
• sur un croquis de façade ;
• sur une élévation de mur ;
• sur une photographie annotée.

Le seul enregistrement de leur largeur ne permet pas de les retrouver si leur position n’est pas précisément indiquée.

Comment mesurer leur ouverture ?

Selon leur taille :

• réglet gradué ;
• jauge de fissure ;
• loupe graduée ;
• fissuromètre ;
• microscope de mesure adapté.

L’instrument utilisé doit être indiqué.

La mesure doit préciser :

• le point exact ;
• la date ;
• la valeur ;
• l’incertitude ou la limite de lecture ;
• l’opérateur.

Une seule mesure permet-elle de dire qu’une fissure est active ?

Non.

Un état initial constitue une observation à une date donnée.

Pour apprécier une évolution, il faut disposer de plusieurs mesures comparables réalisées :

• aux mêmes points ;
• avec une méthode identique ;
• dans des conditions identifiées ;
• sur une durée suffisante.

L’état initial doit donc éviter de qualifier une fissure d’« active » ou de « stabilisée » sans suivi ou analyse technique appropriée.

Faut-il poser des témoins avant les travaux ?

Cela peut être utile lorsque :

• les fissures sont importantes ;
• les travaux produiront des vibrations ;
• un mouvement est suspecté ;
• le bâtiment voisin est fragile ;
• le chantier dure longtemps.

Les dispositifs peuvent comprendre :

• témoins simples ;
• jauges graduées ;
• capteurs ;
• suivi topographique ;
• instrumentation automatique.

Le type de suivi doit être adapté au risque et défini par le professionnel compétent.

Mesure des déformations

Quelles déformations peuvent être relevées ?

• défaut de planéité ;
• pente d’un sol ;
• flèche d’un plancher ;
• faux aplomb d’un mur ;
• affaissement ;
• bombement ;
• désaffleurement ;
• déformation d’une menuiserie ;
• inclinaison d’un muret ;
• déplacement d’un joint ;
• écartement entre deux ouvrages.

Quels instruments peuvent être utilisés ?

• règle ;
• niveau ;
• niveau laser ;
• niveau optique ;
• fil à plomb ;
• télémètre ;
• mire ;
• inclinomètre ;
• dispositif topographique ;
• scanner ou relevé tridimensionnel pour les opérations complexes.

Comment rendre la mesure reproductible ?

Il faut définir :

• des points fixes ;
• un repère altimétrique ;
• une référence non affectée par les travaux ;
• l’instrument ;
• la précision ;
• la date ;
• les conditions de mesure ;
• un schéma.

La mention « Le sol est légèrement incliné. » est moins exploitable que « Une différence de niveau de 11 mm a été relevée entre les points S1 et S2, distants de 2,80 m, selon le repère indiqué sur le plan annexé. »

Faut-il mesurer toutes les irrégularités ?

Non.

Le niveau d’investigation doit être proportionné :

• au risque ;
• à la nature des travaux ;
• à l’état du bâtiment ;
• aux réclamations prévisibles ;
• au coût de la mesure.

Une rénovation décorative ne nécessite pas le même relevé qu’une reprise en sous-œuvre.

État des sols

Quels éléments examiner ?

Revêtements

• rayures ;
• impacts ;
• taches ;
• brûlures ;
• décolorations ;
• usure ;
• décollements ;
• éléments cassés ;
• joints dégradés.

Planéité et stabilité

• ondulations ;
• affaissements ;
• carreaux sonnant creux ;
• lames mobiles ;
• fissures ;
• désaffleurements ;
• grincements ;
• déformations.

Humidité

• auréoles ;
• moisissures ;
• odeurs ;
• joints foncés ;
• remontées visibles ;
• traces de fuite.

Jonctions

• seuils ;
• plinthes ;
• pieds de cloisons ;
• raccords entre revêtements ;
• jonctions avec les menuiseries.

Faut-il relever l’état sous les meubles ?

Uniquement lorsque :

• les meubles doivent être déplacés ;
• la zone sera exposée pendant les travaux ;
• le déplacement peut provoquer une réclamation ;
• le mobilier peut être retiré sans risque.

Le procès-verbal doit mentionner les zones :

• inaccessibles ;
• encombrées ;
• masquées ;
• non examinées.

État des murs et plafonds

Quels désordres relever ?

• fissures ;
• microfissures ;
• lézardes ;
• décollements ;
• cloques ;
• taches ;
• auréoles ;
• moisissures ;
• salissures ;
• impacts ;
• perforations ;
• déformations ;
• reprises anciennes ;
• différence de teinte ;
• joints ouverts ;
• défauts de raccord.

Quels points singuliers examiner ?

• angles des ouvertures ;
• jonctions entre murs et plafonds ;
• liaisons entre matériaux différents ;
• sous-faces de planchers ;
• retombées de poutres ;
• pourtour des menuiseries ;
• passages de réseaux ;
• pieds de murs ;
• plafonds sous pièces d’eau ;
• murs mitoyens.

Faut-il réaliser des mesures d’humidité ?

Elles peuvent compléter l’état initial en présence :

• de taches ;
• de moisissures ;
• d’un mur enterré ;
• d’une cave ;
• d’un historique de fuite ;
• de travaux d’isolation intérieure.

Le procès-verbal doit préciser :

• l’appareil ;
• la méthode ;
• la zone ;
• la profondeur ou le mode de lecture ;
• les limites de l’interprétation.

Une mesure isolée ne permet pas toujours d’identifier la cause de l’humidité.

Menuiseries

Quelles menuiseries examiner ?

• fenêtres ;
• portes-fenêtres ;
• portes intérieures ;
• porte palière ;
• volets ;
• stores ;
• fenêtres de toit ;
• baies coulissantes ;
• portails ;
• portes de garage.

Quels points vérifier ?

Aspect

• rayures ;
• impacts ;
• éclats ;
• décolorations ;
• fissures du vitrage ;
• joints dégradés ;
• traces d’humidité.

Fonctionnement

• ouverture ;
• fermeture ;
• verrouillage ;
• frottement ;
• alignement ;
• manœuvre des poignées ;
• fonctionnement des volets ;
• état des motorisations.

Périphérie

• fissures autour du cadre ;
• état des joints ;
• état des appuis ;
• bavettes ;
• habillages ;
• traces d’infiltration ;
• déformations.

Pourquoi tester le fonctionnement ?

Une menuiserie peut présenter avant travaux :

• un frottement ;
• un défaut de verrouillage ;
• un volet bloqué ;
• un vitrage déjà fissuré ;
• une motorisation intermittente.

Sans essai initial, ces défauts peuvent être attribués aux travaux ou aux protections mises en place.

Équipements conservés

Quels équipements doivent être inventoriés ?

• chaudière ;
• pompe à chaleur ;
• chauffe-eau ;
• radiateurs ;
• ventilation ;
• tableau électrique ;
• appareils sanitaires ;
• électroménager intégré ;
• alarme ;
• visiophone ;
• motorisations ;
• compteurs ;
• mobilier fixe ;
• équipements extérieurs.

Que doit contenir l’inventaire ?

• désignation ;
• marque ;
• modèle ;
• numéro de série lorsque visible ;
• emplacement ;
• état apparent ;
• fonctionnement ;
• accessoires ;
• photographies ;
• relevé des compteurs ;
• clés et télécommandes ;
• protections prévues.

Faut-il tester les équipements ?

Oui, lorsqu’ils doivent rester en place et que le test peut être réalisé sans risque.

Il peut s’agir :

• d’un essai de fonctionnement ;
• d’une mise en marche ;
• d’une vérification des commandes ;
• d’un relevé d’erreur ;
• d’une photographie de l’affichage.

Le procès-verbal doit distinguer :

• équipement testé et fonctionnel ;
• équipement testé avec anomalie ;
• équipement non testé ;
• équipement hors service ;
• équipement déconnecté.

Qui doit protéger les équipements conservés ?

Le marché doit identifier l’entreprise chargée :

• de la protection ;
• de la déconnexion ;
• du stockage ;
• de la remise en service ;
• du contrôle final.

L’état initial doit être rapproché des obligations contractuelles de protection.

Parties communes

Pourquoi les examiner ?

Les parties communes peuvent être dégradées par :

• les livraisons ;
• les gravats ;
• les engins ;
• les monte-charges ;
• les outils ;
• les poussières ;
• les protections adhésives ;
• les fuites ;
• les chocs ;
• le stockage.

Quelles zones documenter ?

• hall ;
• couloirs ;
• escaliers ;
• paliers ;
• ascenseur ;
• portes ;
• interphone ;
• boîtes aux lettres ;
• murs ;
• plafonds ;
• sols ;
• plinthes ;
• garde-corps ;
• locaux communs ;
• accès de stationnement ;
• portail ;
• espaces verts ;
• façade ;
• trottoir.

Qui doit participer ?

Selon l’organisation :

• syndic ;
• gardien ;
• conseil syndical ;
• maître d’ouvrage ;
• entreprise ;
• maître d’œuvre ;
• commissaire de justice.

Le syndic doit être informé de la visite et de l’utilisation prévue des parties communes.

Que faut-il relever dans l’ascenseur ?

• état des parois ;
• sol ;
• plafond ;
• portes ;
• miroir ;
• commandes ;
• protections existantes ;
• fonctionnement apparent ;
• charge autorisée ;
• restrictions d’utilisation.

Faut-il faire signer le syndic ?

Sa signature renforce le caractère contradictoire, mais son absence ne doit pas empêcher de documenter les zones accessibles.

Le procès-verbal doit préciser :

• les personnes invitées ;
• les personnes présentes ;
• les observations ;
• les refus de signature ;
• les zones non accessibles.

Logements voisins

Quand faut-il les inclure ?

L’état initial des logements voisins est particulièrement utile lorsque les travaux comprennent :

• suppression d’un mur porteur ;
• création d’une trémie ;
• reprise de plancher ;
• terrassement ;
• sous-œuvre ;
• démolition lourde ;
• surélévation ;
• extension accolée ;
• travaux sur un mur séparatif ;
• interventions pouvant produire des vibrations ;
• modification d’une étanchéité commune ;
• travaux dans une pièce située au-dessus ou au-dessous d’un autre logement.

Quelles zones examiner ?

• murs séparatifs ;
• plafonds sous le chantier ;
• sols au-dessus du chantier ;
• angles des ouvertures ;
• murs perpendiculaires au séparatif ;
• gaines ;
• pièces d’eau ;
• façades proches ;
• caves ;
• combles ;
• balcons ;
• terrasses.

Peut-on entrer librement chez un voisin ?

Non.

L’accès au domicile ou aux locaux privés d’un tiers suppose son consentement, sauf autorisation ou décision judiciaire appropriée. Les règles professionnelles des commissaires de justice imposent également le respect du caractère privé du domicile et, hors réquisition judiciaire, le recueil du consentement éclairé et exprès de l’occupant.

Le voisin doit donc être :

• informé de l’objet ;
• libre d’accepter ou de refuser ;
• informé des zones concernées ;
• invité à accompagner la visite ;
• destinataire du procès-verbal qui le concerne.

Que faire en cas de refus ?

Il faut :

• conserver la demande d’accès ;
• faire constater le refus ou l’absence de réponse ;
• documenter les parties accessibles depuis l’extérieur ou les espaces communs ;
• ne pas pénétrer sans autorisation ;
• informer le voisin qu’un nouvel état pourra être proposé après les travaux.

Un commissaire de justice peut constater matériellement le refus d’accès.

Pour une opération présentant un risque important, une mesure d’instruction judiciaire avant procès peut être demandée lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’être utiles dans un litige futur. Lorsqu’elle porte sur un immeuble, la juridiction du lieu de l’immeuble est compétente.

La règle d’accès prévue pour certains travaux de copropriété s’applique-t-elle à tout chantier privé ?

Non.

La loi sur la copropriété prévoit des règles spécifiques pour les travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés, notamment une notification préalable lorsque ces travaux nécessitent un accès aux parties privatives. Elle ne confère pas au copropriétaire réalisant ses propres travaux un droit général d’entrer dans le logement de son voisin pour effectuer un constat.

Mitoyenneté

Pourquoi documenter les ouvrages mitoyens ?

Les travaux peuvent affecter :

• un mur séparatif ;
• une clôture ;
• un pignon ;
• une souche ;
• un chaperon ;
• une fondation ;
• un conduit ;
• un joint entre bâtiments ;
• un ouvrage de soutènement.

Les réclamations peuvent concerner :

• des fissures ;
• une inclinaison ;
• une infiltration ;
• une perte d’étanchéité ;
• un déplacement ;
• une dégradation du couronnement ;
• un arrachement d’enduit.

Que faut-il relever ?

• nature apparente de l’ouvrage ;
• dimensions visibles ;
• hauteur ;
• épaisseur accessible ;
• aplomb ;
• fissures ;
• joints ;
• enduits ;
• couvertines ;
• chaperons ;
• traces d’humidité ;
• végétation ;
• scellements ;
• raccords ;
• appuis ;
• constructions adossées.

L’état initial permet-il de déterminer la propriété du mur ?

Non.

Il décrit un état matériel.

La qualification de mur :

• mitoyen ;
• privatif ;
• commun ;
• situé sur une limite,

dépend notamment :

• des titres ;
• des plans ;
• du bornage ;
• des présomptions légales ;
• des marques de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté.

Le Code civil prévoit notamment une présomption de mitoyenneté pour certains murs séparatifs, sous réserve des titres et marques contraires, et organise la contribution aux réparations des murs mitoyens.

Le procès-verbal doit donc éviter une affirmation définitive telle que : « Mur appartenant au maître d’ouvrage. »

Il est préférable d’écrire : « Mur séparatif entre les propriétés, présenté par les parties comme mitoyen, sous réserve de la vérification des titres. »

Faut-il mesurer l’aplomb ?

Cette mesure est utile lorsque :

• le mur est ancien ;
• il présente un déversement visible ;
• des terrassements sont prévus ;
• un ouvrage doit être démoli à proximité ;
• une construction doit y être adossée.

Les points de mesure doivent être repérés pour permettre une comparaison ultérieure.

Constat de commissaire de justice

Quel est son rôle ?

Le commissaire de justice peut, à la demande d’un particulier ou sur désignation judiciaire, effectuer des constatations purement matérielles.

Il ne doit pas donner un avis sur les conséquences techniques ou juridiques des faits observés.

Hors matière pénale, ses constatations font foi jusqu’à preuve contraire.

Que peut-il constater ?

• fissures visibles ;
• état des revêtements ;
• impacts ;
• taches ;
• déformations apparentes ;
• fonctionnement observable ;
• état des parties communes ;
• présence de matériaux ;
• refus d’accès ;
• état des façades ;
• état de la voirie ;
• photographies et vidéos annexées.

Que ne doit-il pas conclure seul ?

Il ne doit pas affirmer, sans mission technique distincte :

• la cause d’une fissure ;
• la stabilité d’un mur ;
• la conformité d’une structure ;
• la responsabilité d’une entreprise ;
• le caractère décennal d’un désordre ;
• la nécessité d’une réparation déterminée.

Ces questions relèvent d’un expert ou d’un bureau d’études compétent.

Peut-il être accompagné d’un expert bâtiment ?

Oui.

Cette organisation peut être utile lorsque le constat nécessite :

• une terminologie technique ;
• un relevé de fissures ;
• des mesures ;
• l’identification des zones sensibles ;
• la préparation d’un suivi.

Le commissaire conserve la maîtrise de ses propres constatations. Ses règles professionnelles lui imposent de se rendre personnellement sur place, de décrire les faits avec clarté et précision et de veiller à l’intégrité des annexes.

Dans quels cas le privilégier ?

• chantier structurel ;
• voisinage conflictuel ;
• immeuble ancien ;
• dégâts préexistants importants ;
• copropriété ;
• démolition ;
• excavation ;
• sous-œuvre ;
• construction accolée ;
• refus prévisible de participer ;
• montant élevé ;
• risque judiciaire identifié.

Le constat est-il incontestable ?

Non.

Les constatations du commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire. Elles ne sont donc pas juridiquement irréfragables.

Sa force tient notamment :

• à son statut ;
• à son indépendance ;
• à sa présence personnelle ;
• à la précision des descriptions ;
• à l’intégrité des annexes ;
• à la date des constatations.

Procès-verbal contradictoire

Que doit contenir le procès-verbal ?

Identification de l’opération

• adresse ;
• maître d’ouvrage ;
• nature du projet ;
• entreprises concernées ;
• date prévisionnelle de démarrage ;
• travaux sensibles.

Identification de la visite

• date ;
• heure de début et de fin ;
• conditions météorologiques lorsqu’elles sont pertinentes ;
• personnes présentes ;
• personnes convoquées mais absentes ;
• qualité et mandat des participants.

Périmètre

• locaux examinés ;
• parties communes ;
• logements voisins ;
• extérieurs ;
• zones exclues ;
• zones inaccessibles ;
• éléments masqués.

Méthode

• inspection visuelle ;
• instruments ;
• mesures ;
• plans ;
• photographies ;
• vidéos ;
• essais de fonctionnement.

Constatations

• pièce par pièce ;
• ouvrage par ouvrage ;
• désordres numérotés ;
• dimensions ;
• localisation ;
• état apparent ;
• limites d’observation.

Annexes

• plans ;
• photographies ;
• vidéos ;
• tableaux de mesures ;
• relevés de fissures ;
• convocations ;
• observations écrites ;
• documents remis.

Observations des parties

Chaque participant doit pouvoir :

• demander une précision ;
• ajouter une observation ;
• signaler un désaccord ;
• formuler une réserve ;
• transmettre une pièce.

Signatures

Le procès-verbal indique :

• les signatures ;
• les réserves ;
• les refus de signature ;
• les départs avant la fin ;
• le mode de diffusion.

Que signifie la signature ?

Une formule peut préciser : « Les signatures attestent de la participation à la visite et de la prise de connaissance des constatations. Elles ne valent ni reconnaissance de responsabilité, ni acceptation d’une cause technique, ni renonciation à un recours. »

Que faire en cas de refus de signature ?

Il faut :

• noter le refus ;
• indiquer, si elle est exprimée, sa raison ;
• transmettre le procès-verbal ;
• laisser un délai pour les observations ;
• conserver la preuve de transmission.

L’absence de signature n’efface pas les constatations matériellement réalisées.

Peut-on corriger le procès-verbal après la visite ?

Oui, mais les modifications doivent être traçables.

Il faut distinguer :

• correction d’une erreur matérielle ;
• ajout d’une observation reçue ;
• modification d’une mesure ;
• ajout d’une photographie.

Une nouvelle version doit comporter :

• une date ;
• un indice ;
• la nature de la correction ;
• la conservation de l’ancienne version.

Utilité en cas de dommage ultérieur

Comment utiliser l’état initial après l’apparition d’un dommage ?

Il faut comparer :

1. La situation initiale.
2. La situation après l’événement.
3. L’emplacement des travaux.
4. La chronologie.
5. La nature du dommage.
6. Les méthodes d’exécution.
7. Les mesures de protection.
8. Les relevés intermédiaires.

Que peut-il permettre de démontrer ?

• qu’une fissure existait avant les travaux ;
• qu’une fissure nouvelle est apparue ;
• qu’une fissure s’est prolongée ;
• qu’une ouverture a augmenté ;
• qu’un sol était déjà rayé ;
• qu’un volet fonctionnait avant le chantier ;
• qu’une partie commune était intacte ;
• qu’une déformation était antérieure ;
• qu’un équipement était déjà hors service ;
• qu’un dommage est apparu pendant une phase déterminée.

Prouve-t-il automatiquement la cause du dommage ?

Non.

Il établit principalement une comparaison temporelle et matérielle.

La causalité peut nécessiter :

• une expertise bâtiment ;
• une étude structurelle ;
• une analyse géotechnique ;
• un examen des méthodes ;
• des mesures ;
• une expertise contradictoire ;
• une expertise judiciaire.

Exemple

L’état initial ne montre aucune fissure sur le mur du voisin.

Une fissure est constatée après une démolition structurelle.

Cette chronologie constitue un élément important, mais il faut encore analyser :

• la nature de la fissure ;
• sa localisation ;
• les travaux ;
• l’étaiement ;
• les vibrations ;
• d’autres causes possibles.

Que faire immédiatement lorsqu’un dommage est signalé ?

1. Interrompre la tâche susceptible d’aggraver le dommage.
2. Mettre les personnes et les ouvrages en sécurité.
3. Photographier et mesurer.
4. Informer l’entreprise principale et le maître d’œuvre.
5. Informer les assureurs lorsque nécessaire.
6. Organiser une visite contradictoire.
7. Comparer avec l’état initial.
8. Définir les mesures conservatoires.
9. Ne pas réparer avant d’avoir préservé les preuves, sauf urgence.

Faut-il réaliser un constat de fin de chantier ?

Cette pratique est recommandée lorsque l’état initial concernait :

• des parties communes ;
• des voisins ;
• une mitoyenneté ;
• la voirie ;
• des équipements fragiles.

Le constat final permet :

• d’identifier les dommages apparus ;
• de clore les réclamations visibles ;
• de définir les réparations ;
• d’éviter qu’un dommage ultérieur soit imputé au chantier.

Adapter l’état initial à la complexité du projet

Travaux décoratifs limités

Un dossier simple peut comprendre :

• photographies du logement ;
• état des sols ;
• équipements conservés ;
• accès ;
• procès-verbal signé avec l’entreprise.

Rénovation complète d’un appartement

Il faut ajouter :

• parties communes ;
• ascenseur ;
• murs et plafonds voisins lorsque l’accès est accepté ;
• relevé des fissures ;
• menuiseries ;
• équipements ;
• état photographique détaillé.

Ouverture d’un mur porteur

Il est recommandé de prévoir :

• relevé du logement ;
• logements au-dessus et au-dessous ;
• mur séparatif ;
• planchers ;
• fissures ;
• déformations ;
• commissaire de justice ;
• expert bâtiment ou ingénieur structure ;
• suivi pendant les phases d’étaiement et de démolition.

Terrassement ou reprise en sous-œuvre

Le dossier peut nécessiter :

• constat des bâtiments voisins ;
• niveaux topographiques ;
• inclinomètres ou repères ;
• suivi des fissures ;
• examen des murs mitoyens ;
• relevé des ouvrages enterrés accessibles ;
• expertise préventive judiciaire pour les opérations à risque élevé.

Surélévation ou extension accolée

Il faut particulièrement documenter :

• pignons ;
• toitures voisines ;
• solins ;
• murs séparatifs ;
• souches ;
• façades ;
• fondations accessibles ;
• déformations existantes ;
• infiltrations antérieures.

Tableau de contrôle de l’état initial

Zone	Éléments à relever	Méthode
Sols	Rayures, fissures, déformations, humidité	Photos, règle, niveau
Murs	Fissures, taches, impacts, aplomb	Photos, jauge, fil à plomb
Plafonds	Fissures, flèche, auréoles	Photos, laser si nécessaire
Menuiseries	Aspect et fonctionnement	Photos, essai
Équipements	État, fonctionnement, références	Inventaire, vidéo
Parties communes	Sols, murs, portes, ascenseur	Reportage complet
Voisins	Séparatifs, fissures, plafonds, sols	Visite avec accord
Mitoyenneté	Fissures, aplomb, joints, couvertines	Photos et mesures
Extérieurs	Façades, clôtures, voirie, végétation	Photos géolocalisées ou plan
Ouvrages cachés accessibles	Réseaux, structure, humidité	Photos et relevés

Méthode recommandée étape par étape

Étape 1 : analyser les risques du chantier

Identifier :

• démolitions ;
• vibrations ;
• charges ;
• terrassements ;
• murs mitoyens ;
• accès communs ;
• voisins exposés ;
• équipements conservés.

Étape 2 : définir le périmètre

Établir la liste des :

• pièces ;
• parties communes ;
• propriétés voisines ;
• ouvrages extérieurs ;
• équipements ;
• points de mesure.

Étape 3 : identifier les participants

• maître d’ouvrage ;
• entreprise ;
• maître d’œuvre ;
• syndic ;
• voisins ;
• expert ;
• commissaire de justice.

Étape 4 : convoquer

Préciser la date, l’objet et les zones concernées.

Étape 5 : préparer les documents

• plans ;
• plans de repérage ;
• fiches de mesures ;
• liste des équipements ;
• autorisations d’accès ;
• précédents rapports.

Étape 6 : réaliser les constatations

Suivre une méthode constante :

1. Vue générale.
2. Description.
3. Mesure.
4. Photographie détaillée.
5. Report sur plan.
6. Observation des parties.

Étape 7 : identifier les limites

• zones masquées ;
• absence d’accès ;
• éclairage insuffisant ;
• mobilier non déplacé ;
• ouvrage non accessible ;
• équipement non testé.

Étape 8 : rédiger le procès-verbal

Éviter :

• les formulations vagues ;
• les conclusions causales ;
• les appréciations juridiques ;
• les termes non mesurés.

Étape 9 : recueillir les observations

Les intégrer ou les annexer sans altérer les constatations.

Étape 10 : signer et diffuser

Remettre la même version à tous les participants concernés.

Étape 11 : archiver

Conserver :

• rapport signé ;
• fichiers originaux ;
• vidéos ;
• plans ;
• mesures ;
• convocations ;
• preuves d’envoi.

Étape 12 : actualiser pendant le chantier

Réaliser des constats intermédiaires après :

• démolition ;
• incident ;
• découverte ;
• changement d’entreprise ;
• apparition d’un désordre ;
• interruption prolongée.

Signaux d’alerte

Une vigilance particulière est nécessaire lorsque :

• l’entreprise refuse l’état initial ;
• le chantier commence avant la visite ;
• les photographies ne sont pas localisées ;
• les fichiers originaux sont supprimés ;
• les fissures ne sont pas mesurées ;
• les voisins ne sont pas informés ;
• une personne entre chez un tiers sans consentement ;
• le syndic n’est pas associé ;
• les parties communes ne sont photographiées qu’après les livraisons ;
• le procès-verbal ne mentionne pas les zones inaccessibles ;
• des conclusions de causalité sont formulées sans étude ;
• le mur est qualifié de mitoyen sans titre ni réserve ;
• une mesure est réalisée sans repère reproductible ;
• l’absence de désordre est affirmée sans photographie ;
• le refus de signature n’est pas mentionné ;
• les versions du rapport ne sont pas identifiables.

Quelles sont les principales erreurs à éviter ?

Les erreurs fréquentes consistent à :

• considérer l’état initial comme une simple formalité ;
• le réaliser après l’installation du chantier ;
• photographier uniquement les désordres ;
• ne pas prendre de vues générales ;
• ne pas intégrer d’échelle ;
• se fier uniquement à la date du téléphone ;
• ne pas conserver les originaux ;
• filmer rapidement sans identifier les pièces ;
• qualifier une fissure d’active après une seule mesure ;
• mesurer sans reporter le point sur un plan ;
• omettre les menuiseries et équipements conservés ;
• ne pas tester leur fonctionnement ;
• oublier l’ascenseur et les accès ;
• limiter le constat au seul appartement en travaux ;
• imposer une visite au voisin ;
• ne pas consigner son refus ;
• considérer le constat de commissaire de justice comme une expertise technique ;
• croire qu’il est impossible à contester ;
• faire signer un procès-verbal sans annexes ;
• confondre signature et reconnaissance de responsabilité ;
• réparer un dommage avant de le constater ;
• ne pas réaliser de comparaison après les travaux.

Recommandations de Check my House

Recommandation 1 : adapter le niveau du constat au risque

Une intervention décorative ne nécessite pas les mêmes moyens qu’une démolition structurelle ou une reprise en sous-œuvre.

Recommandation 2 : documenter aussi les zones saines

L’objectif est de pouvoir démontrer qu’un dommage était absent, et pas seulement qu’un défaut existait.

Recommandation 3 : associer plans, photographies et mesures

Une mesure sans localisation ou une photographie sans échelle perd une grande partie de son utilité.

Recommandation 4 : rechercher le contradictoire

La participation du syndic, des entreprises et des voisins réduit les contestations ultérieures.

Recommandation 5 : recourir au commissaire de justice pour les opérations sensibles

Son constat apporte une preuve matérielle datée, sans remplacer l’analyse technique de l’expert.

Recommandation 6 : respecter les propriétés privées

Aucune visite chez un voisin ne doit être réalisée sans son consentement ou sans mesure judiciaire adaptée.

Recommandation 7 : prévoir un suivi des fissures importantes

Le constat ponctuel doit être complété par des mesures périodiques lorsque le risque de mouvement existe.

Recommandation 8 : refaire un état après le chantier

La comparaison avant-après permet de clôturer proprement les réclamations relatives aux dommages apparents.

À retenir

L’état initial contradictoire est une mesure préventive destinée à établir l’état visible du bâtiment, des ouvrages conservés et de son environnement avant les travaux.

Il doit être réalisé avant toute intervention susceptible de modifier ou de masquer les lieux.

Il peut comprendre :

• des photographies datées et localisées ;
• des vidéos ;
• un relevé des fissures ;
• des mesures de déformation ;
• un état des sols, murs et plafonds ;
• un essai des menuiseries ;
• un inventaire des équipements conservés ;
• un état des parties communes ;
• un examen des constructions voisines et mitoyennes.

La visite d’un logement voisin nécessite l’accord de son occupant ou, lorsque les conditions sont réunies, une mesure judiciaire adaptée.

Le commissaire de justice effectue des constatations matérielles faisant foi jusqu’à preuve contraire. Il ne remplace pas l’expert technique chargé d’analyser les causes, les risques et les responsabilités.

Le procès-verbal doit indiquer les participants, les zones examinées, les méthodes, les mesures, les limites, les annexes et les observations de chacun.

Enfin, l’état initial ne démontre pas automatiquement la cause d’un dommage. Il fournit le point de comparaison indispensable à l’expertise qui devra déterminer si le chantier a créé, aggravé ou simplement révélé le désordre.

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Sources principales

• Code civil, articles 1240 et 1241, responsabilité en cas de dommage causé à autrui.
• Code civil, article 1353, charge de la preuve des obligations.
• Code civil, article 1366, valeur probante et intégrité des documents électroniques.
• Ordonnance du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice, constatations matérielles faisant foi jusqu’à preuve contraire.
• Règles professionnelles des commissaires de justice, rigueur des constats, intégrité des annexes et respect du domicile privé.
• Chambre nationale des commissaires de justice, utilité du constat avant travaux pour les biens voisins, les mitoyennetés et les parties communes.
• Code de procédure civile, article 145, conservation ou établissement judiciaire d’une preuve avant tout procès.
• Code civil, articles 653 à 655, présomption et entretien des murs mitoyens.
• Loi du 10 juillet 1965, article 9, accès aux parties privatives pour certains travaux d’intérêt collectif en copropriété.

FAQ associées

• Établir un planning détaillé
• Évaluer l’état initial du bâtiment
• Encadrer la sous-traitance