Lorsqu’un assureur refuse d’indemniser un sinistre en invoquant l’entretien, la vétusté, une infiltration lente, la condensation ou l’absence d’événement accidentel, l’assuré doit commencer par identifier le fondement exact de la décision.

Un refus peut en effet reposer sur des mécanismes différents :

• l’événement déclaré ne correspondrait pas à la définition de la garantie
• le dommage concernerait un bien non assuré
• une condition de garantie ne serait pas remplie
• une exclusion contractuelle serait applicable
• l’usure ou la vétusté réduirait seulement le montant de l’indemnité
• le dommage serait antérieur au sinistre ou à la souscription
• une autre personne ou un autre assureur devrait intervenir

Ces situations ne produisent pas les mêmes conséquences. L’assuré ne doit donc pas se contenter d’une formule générale telle que « Sinistre dû à un défaut d’entretien » ou « Infiltration progressive non garantie ». Il doit demander :

• la cause technique retenue
• les constatations qui la démontrent
• la garantie examinée
• la clause exacte appliquée
• la qualification retenue entre condition de garantie et exclusion
• le rapport de l’expert
• les voies de contestation

Le Code des assurances prévoit que les dommages fortuits ou causés par une faute de l’assuré restent en principe à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Les exclusions doivent également être présentées en caractères très apparents.

Sommaire

• Pourquoi faut-il identifier la clause précise du contrat ?
• Quelle différence entre absence de garantie et exclusion ?
• Comment analyser un refus fondé sur le défaut d’entretien ?
• Comment prouver l’entretien ?
• Comment distinguer défaut constructif et défaut d’entretien ?
• Quelle différence entre usure normale et vétusté ?
• Comment analyser un refus fondé sur une infiltration lente ?
• Comment analyser un refus fondé sur la condensation ?
• Comment analyser un refus fondé sur des remontées capillaires ?
• Comment analyser un refus fondé sur un défaut d’étanchéité ?
• Qu’est-ce qu’un événement accidentel ?
• Comment analyser une cause mixte ?
• Comment demander une motivation écrite ?
• Comment organiser une analyse contradictoire ?
• Quel rapport de contre-expertise produire ?
• Comment distinguer la réparation de la cause et les dommages consécutifs ?
• Quel recours contre un autre assureur ou responsable ?
• Comment rédiger la réclamation ?
• Comment apprécier la validité d’une clause d’entretien ?
• Quels éléments peuvent justifier le refus ?
• Quelles erreurs faut-il éviter ?
• Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?
• Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist d’analyse du refus
• À retenir
• Sources principales

Pourquoi faut-il identifier la clause précise du contrat ?

Le contrat détermine :

• les événements garantis
• les biens assurés
• les dommages couverts
• les frais annexes
• les conditions d’intervention
• les exclusions
• les franchises
• les plafonds
• les règles de vétusté

Une affirmation de l’expert ne remplace pas la lecture du contrat. L’expert peut conclure que les dommages proviennent d’une infiltration ancienne, mais il faut encore vérifier si le contrat :

• garantit certaines infiltrations
• exige un caractère accidentel
• exclut uniquement les infiltrations provenant de certaines causes
• couvre les dommages consécutifs sans couvrir la réparation de l’ouvrage défectueux
• prévoit une garantie complémentaire de recherche de fuite

La garantie dégâts des eaux couvre couramment les conséquences de fuites, ruptures, débordements ou infiltrations définies par la police. Elle ne couvre pas nécessairement la réparation de la canalisation, de l’appareil ou de l’ouvrage à l’origine du dommage.

Quels documents faut-il demander ?

• conditions particulières
• conditions générales applicables à la date du sinistre
• avenants
• tableau des garanties
• définitions contractuelles
• exclusions générales
• exclusions propres à la garantie concernée
• barème ou modalités de vétusté
• décision écrite de l’assureur
• rapport de l’expert

La clause doit-elle seulement être présente dans le contrat ?

Non. Une exclusion doit notamment :

• être identifiable comme telle
• être mentionnée en caractères très apparents
• définir avec précision les circonstances exclues
• permettre à l’assuré de connaître les situations dans lesquelles il ne sera pas garanti
• ne pas supprimer l’essentiel de la garantie annoncée

Une clause nécessitant une interprétation importante en raison de son ambiguïté peut ne pas répondre à l’exigence d’une exclusion formelle et limitée.

Quelle différence entre absence de garantie et exclusion ?

Cette distinction est essentielle.

L’absence d’événement garanti

Le contrat définit positivement le risque couvert. Par exemple, le contrat garantit « les infiltrations accidentelles d’eau à travers la toiture ». L’assuré doit alors établir que :

• une infiltration s’est produite
• elle a traversé la toiture
• elle répond au caractère accidentel exigé
• elle a causé les dommages réclamés

Si l’infiltration ne répond pas à cette définition, l’assureur peut soutenir que la condition de garantie n’est pas remplie.

L’exclusion de garantie

L’événement entre d’abord dans la garantie, mais une clause retire certaines circonstances du champ de la couverture. Par exemple, le contrat garantit les infiltrations accidentelles, mais exclut celles résultant d’une circonstance précisément décrite. L’assureur qui invoque cette exclusion doit identifier la clause et établir que les faits correspondent réellement aux conditions prévues.

Le droit commun de la preuve impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la démontrer et à celui qui se prétend libéré d’établir le fait produisant cette libération. En assurance, cette règle conduit généralement l’assuré à prouver que le sinistre entre dans la garantie invoquée, tandis que l’assureur doit établir les conditions de l’exclusion qu’il oppose.

Pourquoi cette qualification est-elle parfois discutée ?

Une clause peut être présentée comme une définition de la garantie alors qu’elle retire en réalité une partie importante d’une couverture annoncée. Il faut alors examiner :

• la présentation générale du contrat
• l’intitulé de la garantie
• la rédaction de la clause
• les effets concrets de son application
• la garantie qui subsiste après son application

Cette analyse relève principalement du juriste ou de l’avocat. L’expert technique fournit les constatations nécessaires à cette interprétation.

Comment analyser un refus fondé sur le défaut d’entretien ?

Le terme défaut d’entretien est souvent employé de manière trop générale. Pour être techniquement pertinent, il faut déterminer :

• quel ouvrage devait être entretenu
• quelle opération devait être effectuée
• à quelle fréquence
• qui en avait la charge
• si l’entretien était prévu par le fabricant, le contrat ou les règles applicables
• si l’assuré connaissait une dégradation
• si cette dégradation a causé le sinistre
• si elle a seulement aggravé les conséquences

Exemples d’entretien pouvant être examinés

• nettoyage des gouttières
• contrôle d’une couverture
• entretien d’une chaudière
• nettoyage d’une VMC
• entretien des joints sanitaires
• vidange d’un dispositif d’assainissement
• surveillance d’une étanchéité
• réparation d’une fissure connue
• nettoyage d’une évacuation
• maintenance d’un équipement

L’existence d’un défaut d’entretien suffit-elle à refuser la garantie ?

Non. Il faut encore vérifier :

• que la clause invoquée est valable
• que l’entretien concerné était précisément défini
• que l’assuré avait la charge de cet entretien
• que le manquement est démontré
• que ce manquement a joué le rôle causal prévu par la clause
• que l’assuré avait éventuellement connaissance du défaut lorsque la clause l’exige

La Cour de cassation a notamment écarté des clauses générales visant un « défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu » lorsqu’elles ne reposaient pas sur des critères précis et des hypothèses limitativement énumérées. À l’inverse, une obligation d’entretien peut être opposable lorsqu’elle renvoie à des opérations ou prescriptions clairement identifiées, permettant à l’assuré de savoir exactement ce qu’il devait accomplir.

Un défaut d’entretien doit-il être volontaire ?

Tout dépend de la clause. Certaines clauses visent :

• un défaut permanent
• un défaut caractérisé
• un défaut connu de l’assuré
• une abstention volontaire
• une absence de réparation après connaissance du dommage

L’assureur ne peut pas remplacer ces conditions par une simple observation selon laquelle l’ouvrage était ancien ou dégradé.

Comment prouver l’entretien ?

La preuve peut être apportée par tout ensemble cohérent de documents et de constatations.

Documents utiles

• factures d’entretien
• contrats de maintenance
• rapports de visite
• attestations de ramonage
• factures de nettoyage
• factures de réparation
• courriels échangés avec les entreprises
• photographies datées
• carnet d’entretien
• achats de fournitures
• rapports antérieurs
• procès-verbaux de copropriété

L’absence de facture prouve-t-elle l’absence d’entretien ?

Non. Un particulier peut avoir effectué lui-même certaines opérations simples. Il peut alors produire :

• des photographies
• des tickets d’achat
• des témoignages précis
• des échanges avec des voisins
• des documents montrant l’état de l’ouvrage
• les résultats d’une expertise

La valeur de ces éléments dépend de leur date, de leur précision et de leur cohérence.

Une facture suffit-elle à prouver un entretien efficace ?

Pas toujours. Il faut vérifier :

• la prestation réellement exécutée
• la zone concernée
• la date
• les réserves de l’entreprise
• les réparations conseillées
• l’existence d’une anomalie non traitée

Une facture intitulée « entretien toiture » peut ne concerner qu’un nettoyage ponctuel sans contrôle de l’étanchéité.

Comment distinguer défaut constructif et défaut d’entretien ?

Un défaut constructif existe lorsque l’ouvrage présente une insuffisance de conception, de choix de matériau ou d’exécution.

Exemples

• pente insuffisante
• absence de relevé d’étanchéité
• raccord mal réalisé
• défaut de ventilation
• canalisation mal assemblée
• absence de dispositif nécessaire
• matériau inadapté
• erreur de dimensionnement

Le défaut d’entretien suppose au contraire qu’une opération postérieure à la construction n’a pas été effectuée correctement. Par exemple, une toiture-terrasse peut fuir en raison d’un relevé d’étanchéité insuffisant dès l’origine, d’une membrane vieillissante ou d’une évacuation obstruée, voire d’une combinaison de ces trois phénomènes. Le premier élément relève du défaut constructif, le deuxième peut relever de l’usure et le troisième peut correspondre à un défaut d’entretien.

Le défaut constructif exclut-il automatiquement l’assurance habitation ?

Non. Il faut distinguer :

• la reprise de l’ouvrage mal exécuté
• les dommages consécutifs causés à d’autres ouvrages
• la responsabilité de l’entreprise
• une éventuelle assurance dommages-ouvrage
• la responsabilité décennale ou contractuelle du constructeur
• la garantie dégâts des eaux ou incendie du propriétaire ou de l’occupant

Un contrat peut ne pas financer la correction de l’élément défectueux tout en couvrant certaines conséquences du sinistre. Par exemple, si un joint mal posé laisse pénétrer l’eau, plusieurs postes doivent être séparés :

• remplacement du joint
• recherche de l’origine
• séchage du mur
• remplacement de l’isolant
• reprise de la peinture
• recours contre l’entreprise

Quelle différence entre usure normale et vétusté ?

Ces deux notions ne doivent pas être confondues.

L’usure normale

L’usure correspond à la dégradation progressive d’un matériau ou d’un équipement liée au temps, à l’usage, aux sollicitations normales et au vieillissement des composants. Elle peut être invoquée comme cause technique du dommage. Une membrane d’étanchéité peut perdre progressivement ses qualités, une canalisation peut être atteinte par la corrosion et un joint peut durcir ou se rétracter.

La vétusté

La vétusté correspond à la dépréciation du bien au jour du sinistre. Elle intervient souvent lors de l’évaluation de l’indemnité afin de tenir compte de l’âge, de l’état, de l’entretien, de la durée de vie et de l’obsolescence. L’assurance de biens étant un contrat indemnitaire, l’indemnité ne peut pas dépasser la valeur du bien assuré au moment du sinistre.

La vétusté constitue-t-elle nécessairement un motif de refus ?

Non. Elle peut simplement réduire l’indemnité. Par exemple, si un parquet ancien est détruit par une fuite garantie, l’assureur peut reconnaître le sinistre, retenir le coût de remplacement, appliquer une vétusté et verser éventuellement un complément après réalisation des travaux si une garantie valeur à neuf le prévoit. La vétusté ne doit donc pas être confondue avec une exclusion complète.

Existe-t-il un barème légal général de vétusté ?

Non. La méthode dépend du contrat. L’assuré doit demander :

• le taux appliqué
• l’âge retenu
• le barème contractuel
• la base de calcul
• la part récupérable après travaux
• les justificatifs exigés

La DGCCRF rappelle que le calcul dépend des stipulations de la police et qu’il n’existe pas un barème légal unique applicable à tous les contrats et à tous les biens.

Comment analyser un refus fondé sur une infiltration lente ?

Une infiltration lente est une entrée d’eau progressive ou répétitive à travers un ouvrage. Elle peut provenir :

• d’une toiture
• d’une façade
• d’un balcon
• d’une terrasse
• d’un joint
• d’un mur enterré
• d’une menuiserie
• d’une étanchéité vieillissante

Le caractère progressif du dommage ne suffit pas, à lui seul, à exclure toute garantie. Il faut vérifier si le contrat :

• garantit certaines infiltrations
• exige qu’elles soient accidentelles
• exclut uniquement l’usure ou le défaut d’entretien
• couvre les dommages consécutifs
• distingue l’origine et les conséquences

La DGCCRF relève que les contrats peuvent notamment couvrir des infiltrations à travers les toitures, terrasses ou ciels vitrés, mais que l’étendue exacte de la garantie dépend de la police.

Quelles questions techniques faut-il poser ?

• Depuis quand l’eau pénètre-t-elle ?
• Les traces apparaissent-elles après chaque pluie ?
• Un événement particulier a-t-il aggravé le phénomène ?
• Le point d’entrée est-il identifié ?
• L’assuré connaissait-il l’infiltration ?
• Des réparations ont-elles déjà été réalisées ?
• La cause relève-t-elle de l’usure, d’un défaut constructif ou d’un événement récent ?
• Quels dommages sont nouveaux ?

Une infiltration ancienne peut-elle connaître un événement nouveau ?

Oui. Par exemple, une couverture ancienne présente une faiblesse, puis une tempête déplace plusieurs éléments et provoque une entrée d’eau importante. Il faut alors distinguer :

• l’état antérieur
• les dommages provoqués par l’événement récent
• la part imputable à la faiblesse ancienne
• les réparations nécessaires
• les garanties tempête et dégâts des eaux

Comment analyser un refus fondé sur la condensation ?

La condensation se produit lorsque la vapeur d’eau présente dans l’air se transforme en eau liquide sur une surface suffisamment froide ou dans une paroi. Elle peut être favorisée par :

• une ventilation insuffisante
• une forte production de vapeur
• des parois froides
• des ponts thermiques
• une isolation insuffisante ou mal conçue
• une occupation importante
• un chauffage intermittent
• des entrées d’air supprimées

Une mauvaise ventilation favorise l’accumulation d’humidité, la condensation sur les parois et le développement de moisissures.

L’assureur peut-il retenir la condensation sans mesure ?

Une conclusion sérieuse devrait notamment examiner :

• l’humidité relative
• la température intérieure
• la température des parois
• le fonctionnement de la ventilation
• les débits d’extraction
• les entrées d’air
• l’occupation du logement
• la localisation des traces
• l’influence des conditions météorologiques
• l’existence éventuelle d’une infiltration

L’absence de ces vérifications peut justifier une réserve technique.

La condensation est-elle nécessairement imputable à l’occupant ?

Non. Elle peut résulter :

• d’un usage inadapté
• d’une ventilation neutralisée par l’occupant
• d’une VMC défectueuse
• d’une absence de ventilation dès la construction
• de ponts thermiques
• d’une isolation inadéquate
• de plusieurs causes combinées

L’analyse doit distinguer le comportement de l’occupant des caractéristiques du bâtiment.

Formulation de contestation

« Le refus retient une condensation liée à l’occupation. Aucun relevé de débit de ventilation, de température de paroi ou d’humidité relative n’est toutefois communiqué. Les traces apparaissent principalement après les épisodes pluvieux. Nous sollicitons une analyse contradictoire de l’origine. »

Comment analyser un refus fondé sur des remontées capillaires ?

Les remontées capillaires correspondent à la migration de l’eau du sol dans les matériaux poreux situés en partie basse des murs. Elles peuvent être favorisées par :

• l’absence de coupure de capillarité
• le contact direct des murs avec un sol humide
• des niveaux extérieurs trop élevés
• une mauvaise évaporation
• la présence de sels
• une modification des revêtements

Des dépôts salins, une humidité concentrée en partie basse et une dégradation progressive des enduits peuvent constituer des indices, mais ils ne suffisent pas toujours à exclure une infiltration latérale, une fuite ou une condensation. Les causes d’humidité doivent être recherchées à partir du bâti, du terrain, de l’évacuation des eaux, de l’isolation et de la ventilation.

Quelles investigations peuvent être utiles ?

• relevé de la hauteur des traces
• comparaison avec une zone témoin
• examen des niveaux extérieurs
• contrôle des réseaux
• inspection des murs enterrés
• analyse des sels
• mesures à différentes profondeurs
• examen des revêtements
• contrôle de la ventilation
• recherche de fuite

La remontée capillaire exclut-elle nécessairement le contrat ?

Non. Il faut examiner :

• la garantie invoquée
• les exclusions relatives à l’humidité naturelle ou chronique
• l’existence d’un événement récent
• les dommages nouveaux
• les éventuelles causes concurrentes
• la validité de la clause appliquée

Une remontée capillaire ancienne peut coexister avec une fuite accidentelle récente.

Comment analyser un refus fondé sur un défaut d’étanchéité ?

Le terme défaut d’étanchéité est insuffisant s’il n’est pas précisé. Il peut correspondre :

• à une malfaçon initiale
• à une usure de la membrane
• à une perforation accidentelle
• à un joint détérioré
• à un relevé insuffisant
• à une absence d’entretien
• à un déplacement provoqué par le vent
• à une intervention d’une entreprise

Quelles questions poser ?

• Quel ouvrage est défectueux ?
• Le défaut existe-t-il depuis la construction ?
• Quelle investigation l’a démontré ?
• Est-il ponctuel ou généralisé ?
• Était-il visible ?
• L’assuré en avait-il connaissance ?
• Un événement récent l’a-t-il aggravé ?
• Quels dommages en résultent ?
• La clause exclut-elle l’ouvrage défectueux ou aussi les conséquences ?
• Un constructeur ou une entreprise peut-il être responsable ?

La Cour de cassation a déjà examiné des dossiers dans lesquels un défaut d’étanchéité, l’absence d’entretien et la définition contractuelle des infiltrations accidentelles devaient être distingués. Une décision ne peut pas reposer uniquement sur l’intitulé général du phénomène sans examiner la clause et les constatations techniques.

Qu’est-ce qu’un événement accidentel ?

Le mot accidentel doit être recherché dans les définitions du contrat. Il ne possède pas nécessairement une définition identique dans toutes les polices. Selon la rédaction, le contrat peut exiger un événement :

• soudain
• imprévu
• fortuit
• extérieur à la volonté de l’assuré
• résultant d’une rupture ou d’un débordement
• se produisant à une date identifiable

Un dommage progressif peut-il résulter d’un événement accidentel ?

Oui. Par exemple, une canalisation se rompt brutalement, mais la fuite reste invisible pendant plusieurs jours. L’événement initial peut être accidentel, alors que les dommages s’aggravent progressivement. Il faut distinguer :

• la date de la rupture
• la durée de l’écoulement
• la date de découverte
• la connaissance éventuelle de l’assuré
• les mesures prises après découverte

Un équipement ancien peut-il subir un événement accidentel ?

Oui. L’âge du bien ne supprime pas automatiquement le caractère accidentel de la rupture. Il faut examiner :

• le mécanisme de rupture
• l’état antérieur
• les signes annonciateurs
• la connaissance de l’assuré
• la définition contractuelle
• les conséquences couvertes

Comment analyser une cause mixte ?

Une cause mixte existe lorsque plusieurs phénomènes participent au même dommage. Par exemple, une infiltration peut résulter simultanément :

• d’un défaut constructif
• de l’usure d’un joint
• d’une pluie importante
• d’une évacuation partiellement obstruée
• d’une réparation antérieure insuffisante

Pourquoi ne faut-il pas retenir automatiquement la cause exclue ?

Il faut déterminer :

• le rôle de chaque phénomène
• la cause initiale
• la cause déterminante
• les facteurs aggravants
• les dommages attribuables à chaque événement
• les conditions exactes de l’exclusion

Une exclusion relative au défaut d’entretien ne doit pas être appliquée à l’ensemble des dommages sans vérifier si ce défaut est effectivement la cause visée par la clause et non un simple facteur secondaire. La jurisprudence montre que des dommages peuvent résulter de plusieurs causes, notamment des infiltrations provenant d’installations privatives et d’un défaut d’entretien de façade. La causalité doit alors être analysée de manière concrète et non par une formule générale.

Tableau d’analyse possible

Cause envisagée	Éléments favorables	Éléments défavorables	Rôle possible
Défaut constructif	Absence de relevé conforme dès l’origine	Sinistre apparu plusieurs années après	Facteur de vulnérabilité
Usure	Membrane ancienne	Entretien récent	Cause possible
Tempête	Éléments déplacés après l’événement	Toiture déjà dégradée	Déclencheur possible
Défaut d’entretien	Évacuation partiellement obstruée	Nettoyage justifié	Facteur aggravant
Infiltration ancienne	Anciennes traces localisées	Nouveaux dommages étendus	État antérieur partiel

Comment demander une motivation écrite ?

La demande doit être adressée à l’assureur ou à son service réclamation. Elle doit préciser :

• le numéro du contrat
• le numéro du sinistre
• la date du refus
• les motifs contestés
• les documents demandés
• la position attendue

Que demander précisément ?

• la garantie examinée
• la définition contractuelle appliquée
• la clause d’exclusion exacte
• la version des conditions générales
• les constatations techniques
• les mesures et investigations
• le rapport complet de l’expert
• la distinction entre absence de garantie et exclusion
• le détail des dommages concernés par le refus
• la position sur les autres dommages

Exemple de demande

« Votre courrier indique que les dommages résultent d’un défaut d’entretien et d’une infiltration progressive. Je vous remercie de me communiquer la clause contractuelle précise sur laquelle repose cette décision, les faits permettant son application, le rapport complet de l’expert ainsi que la liste des dommages concernés par ce refus. »

Le refus motivé est-il désormais obligatoire dans tous les contrats ?

L’article L. 121-18 du Code des assurances prévoit un refus motivé et la transmission du rapport définitif lorsque l’assureur désigne un expert. Son application aux contrats dépend toutefois de la publication du décret déterminant les contrats et garanties exclus, ainsi que de la date de conclusion ou de reconduction du contrat. Cette applicabilité doit donc être vérifiée pour le dossier concerné. Indépendamment de ce dispositif, l’assuré peut toujours demander une décision écrite et précise afin de pouvoir exercer utilement ses recours.

Comment organiser une analyse contradictoire ?

L’analyse contradictoire doit permettre aux deux parties de discuter :

• les constatations
• la chronologie
• l’état antérieur
• l’entretien
• les mesures
• les causes possibles
• la clause invoquée
• les dommages consécutifs
• les travaux nécessaires

Avant la réunion

Il faut préparer :

• le contrat
• le rapport de l’expert de l’assureur
• les preuves d’entretien
• les photographies anciennes
• les factures
• les rapports techniques
• les recherches de fuite
• les mesures
• les données météorologiques
• une chronologie

Pendant la réunion

Il convient de demander :

• que chaque cause soit examinée
• que les zones cachées soient prises en compte
• que les mesures soient communiquées
• que les causes concurrentes soient analysées
• que les réserves soient consignées
• que l’origine et les conséquences soient séparées
• que la méthode de réparation soit discutée

Après la réunion

Un compte rendu doit identifier :

• les personnes présentes
• les zones visitées
• les pièces remises
• les points d’accord
• les points de désaccord
• les investigations annoncées
• les compléments attendus
• les réserves de l’assuré

Quel rapport de contre-expertise produire ?

Le rapport doit répondre directement aux motifs du refus.

Première partie : documents

• contrat
• décision de refus
• rapport de l’assureur
• photographies
• factures d’entretien
• devis
• rapports antérieurs
• chronologie

Deuxième partie : constatations

• localisation
• nature des dommages
• étendue
• ancienneté
• évolution
• mesures
• état antérieur
• entretien constaté

Troisième partie : analyse de la cause

• cause retenue par l’assureur
• éléments qui la soutiennent
• éléments qui la contredisent
• causes concurrentes
• investigations manquantes
• niveau de certitude

Quatrième partie : analyse des réparations

• traitement de la cause
• dommages consécutifs
• déposes
• séchage
• remplacement des matériaux
• contrôles
• chiffrage

Cinquième partie : conclusions

• éléments techniquement confirmés
• motifs du désaccord
• pièces nouvelles
• investigations demandées
• réunion contradictoire proposée
• dommages dont la garantie doit être réexaminée

Comment distinguer la réparation de la cause et les dommages consécutifs ?

Cette distinction est particulièrement importante lorsque l’assureur invoque l’entretien, l’usure ou un défaut constructif.

Exemple d’une canalisation vétuste

La cause peut être une canalisation corrodée, un raccord défectueux ou une rupture. Les conséquences peuvent comprendre un plafond humide, une isolation détériorée, un parquet gonflé, un mobilier endommagé et des frais de séchage. Le contrat peut ne pas couvrir le remplacement de la canalisation tout en couvrant les dommages provoqués par l’eau.

Exemple d’une toiture dégradée

La cause peut être une tuile cassée, une membrane usée ou un joint défectueux. Les conséquences peuvent comprendre un isolant humide, un plafond détérioré, une installation électrique atteinte et une perte d’usage. Un refus visant l’ouvrage d’origine ne doit pas être étendu aux conséquences sans examen de la police.

Quel recours contre un autre assureur ou responsable ?

Un refus de l’assureur habitation ne signifie pas nécessairement qu’aucun recours n’existe. Selon la cause, il peut être nécessaire d’examiner :

• l’assurance du propriétaire
• l’assurance PNO
• l’assurance de l’immeuble
• l’assurance du voisin
• la responsabilité d’une entreprise
• l’assurance décennale d’un constructeur
• l’assurance dommages-ouvrage
• l’assurance d’un prestataire d’entretien
• la protection juridique

Recours contre un tiers responsable

Le tiers lésé dispose d’une action directe contre l’assureur de responsabilité civile de la personne responsable. Cette action suppose néanmoins d’identifier le responsable, la faute ou le fait générateur, le dommage et le lien causal. Il peut s’agir par exemple d’une fuite provenant d’un logement voisin, d’un dommage causé par une entreprise, d’une infiltration due à une partie commune, d’un défaut de travaux récents, d’une mauvaise intervention d’un réparateur ou d’un réseau public ou privatif défectueux.

Recours de l’assureur après indemnisation

Lorsqu’il indemnise son assuré, l’assureur peut être subrogé dans les droits de celui-ci contre le tiers responsable. L’assuré doit éviter de compromettre ce recours en détruisant les preuves ou en renonçant imprudemment à agir contre le responsable.

Faut-il attendre le refus définitif avant de déclarer à l’autre assureur ?

Non, lorsque plusieurs contrats peuvent raisonnablement être concernés. Il peut être prudent de déclarer parallèlement à son assurance habitation, à la PNO, à l’assurance de l’immeuble, à l’assureur du responsable connu et à l’assurance dommages-ouvrage pour un dommage de construction. Les déclarations doivent rester cohérentes et distinguer les faits certains des hypothèses.

Comment rédiger la réclamation ?

La réclamation doit être claire, structurée et accompagnée des pièces utiles.

Introduction

• identité de l’assuré
• numéro du contrat
• numéro du sinistre
• décision contestée
• date du refus

Motifs techniques

• défaut d’entretien non démontré
• entretien justifié
• cause alternative non examinée
• événement récent
• cause mixte
• dommages nouveaux
• absence d’investigations suffisantes

Motifs contractuels à réexaminer

• clause non précisée
• confusion entre condition et exclusion
• clause générale ou ambiguë
• absence de démonstration des conditions de l’exclusion
• extension du refus à des dommages consécutifs distincts
• vétusté utilisée comme exclusion totale

Demandes

• communication du rapport
• communication de la clause
• réexamen du dossier
• réunion contradictoire
• contre-expertise
• décision écrite
• règlement des postes non contestés

L’ACPR indique qu’une réclamation écrite doit recevoir un accusé de réception dans les dix jours ouvrables et une réponse écrite, claire et argumentée dans un délai maximal de deux mois. Le médiateur compétent et les modalités de saisine doivent également être indiqués.

Comment apprécier la validité d’une clause d’entretien ?

Une clause ne doit pas être analysée uniquement par son titre.

Critères favorables à sa précision

• opération clairement définie
• périodicité identifiable
• équipement précisément visé
• norme ou notice nommément désignée
• obligation connue à la souscription
• conséquence contractuelle clairement exposée

Critères d’imprécision

• référence générale au « bon entretien »
• absence de définition
• appréciation laissée entièrement à l’assureur
• aucune opération ou périodicité indiquée
• exclusion de toutes les conséquences d’un vieillissement indéfini
• nécessité d’interpréter la clause pour comprendre son champ

La Cour de cassation exige que l’assuré puisse connaître exactement l’étendue de la garantie. Une exclusion indirecte ou une sanction contractuelle ne peut pas davantage laisser à l’assureur un pouvoir indéterminé de réduction ou de suppression de l’indemnité.

Quels éléments peuvent justifier le refus ?

La contestation ne signifie pas que tout refus est nécessairement infondé. Un refus peut être justifié lorsque les éléments démontrent notamment :

• que l’événement ne correspond pas à la garantie souscrite
• que le phénomène était connu depuis longtemps
• que des réparations indispensables avaient été expressément demandées
• que l’assuré a laissé le dommage s’aggraver
• que la clause est claire et applicable
• que le dommage est exclusivement lié à une usure exclue
• qu’aucun événement nouveau n’est établi
• que le bien ou le poste n’est pas assuré

La jurisprudence a, dans certains dossiers, admis le refus lorsque les infiltrations étaient connues, se poursuivaient depuis plusieurs années et que les réparations nécessaires n’avaient pas été réalisées malgré les informations dont disposait l’assuré. Il faut donc présenter un dossier sincère et complet, y compris lorsque certaines pièces sont défavorables à la position initiale.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Contester sans lire la police

La garantie dépend du contrat applicable.

Accepter la formule « défaut d’entretien »

Il faut identifier l’entretien précis, sa charge et son rôle causal.

Confondre vieillissement et vétusté

Le vieillissement peut être une cause. La vétusté peut seulement réduire l’indemnité.

Présenter toute infiltration comme accidentelle

Il faut démontrer les circonstances correspondant à la définition contractuelle.

Accepter une conclusion de condensation sans mesures

La ventilation, les températures et l’humidité doivent être examinées.

Traiter toute humidité basse comme une remontée capillaire

Une fuite, une infiltration latérale ou des sels hygroscopiques peuvent produire des signes proches.

Oublier les causes mixtes

Plusieurs phénomènes peuvent participer au sinistre.

Ne pas distinguer la cause et les conséquences

La réparation de l’élément défectueux et les dommages consécutifs peuvent être traités différemment.

Ne pas demander le rapport

La contestation reste imprécise lorsque les constatations ne sont pas connues.

Réparer avant le constat contradictoire

Les preuves de la cause peuvent disparaître.

Signer un règlement définitif trop tôt

Les dommages cachés ou les recours contre un tiers peuvent être compromis.

Quel est le rôle de l’expert d’assuré ?

L’expert d’assuré peut notamment :

• analyser la décision de refus
• examiner le contrat sur les points utiles à sa mission technique
• rechercher la cause
• vérifier l’entretien
• analyser les documents
• distinguer usure, vétusté et défaut d’entretien
• examiner la condensation
• analyser les remontées capillaires
• rechercher les infiltrations
• identifier les causes mixtes
• vérifier les dommages consécutifs
• proposer des investigations
• établir un rapport de contre-expertise
• participer à une réunion contradictoire
• analyser les réparations et les devis
• assister l’avocat sur les aspects techniques

Il ne peut pas :

• décider que l’exclusion est juridiquement invalide
• imposer la garantie
• condamner l’assureur
• interpréter souverainement le contrat
• garantir le résultat de la réclamation
• accepter une transaction sans mandat
• se substituer à un laboratoire ou à un bureau d’études spécialisé

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• analyser les motifs techniques du refus
• examiner les photographies et rapports
• visiter le bâtiment
• relever les désordres
• effectuer des mesures non destructives
• analyser la ventilation
• examiner les points d’infiltration
• étudier les signes de remontée capillaire
• analyser les preuves d’entretien
• identifier les causes concurrentes
• distinguer les dommages anciens et nouveaux
• vérifier les dommages consécutifs
• analyser les solutions de réparation
• examiner les devis
• préparer une contre-expertise
• assister à une réunion avec l’assureur

Cette intervention ne constitue pas :

• une décision de garantie
• une consultation juridique complète
• une expertise judiciaire
• une étude géotechnique ou structurelle
• une maîtrise d’œuvre
• une garantie d’indemnisation
• une décision définitive sur la responsabilité d’un tiers

Checklist d’analyse du refus

Contrat

• garantie invoquée
• définition de l’événement
• biens assurés
• dommages assurés
• exclusions
• caractères apparents
• vétusté
• franchise
• plafond

Cause

• fuite
• infiltration
• condensation
• remontée capillaire
• usure
• défaut constructif
• entretien
• événement récent
• cause mixte
• état antérieur

Entretien

• opération nécessaire
• personne responsable
• périodicité
• factures
• photographies
• mises en garde antérieures
• réparations
• connaissance du défaut

Refus

• décision écrite
• clause précise
• rapport
• constatations
• mesures
• dommages refusés
• dommages admis
• voies de recours

Contestation

• rapport de contre-expertise
• preuves d’entretien
• chronologie
• causes alternatives
• réunion contradictoire
• réclamation
• médiation
• recours contre un tiers

À retenir

Un refus fondé sur l’entretien, la vétusté ou l’absence d’événement garanti doit être examiné à trois niveaux.

Premier niveau : la cause technique

Il faut déterminer :

• ce qui s’est produit
• depuis quand
• si le phénomène est accidentel ou progressif
• si plusieurs causes se combinent
• si l’entretien a réellement joué un rôle causal

Deuxième niveau : la clause contractuelle

Il faut identifier :

• la définition de la garantie
• les conditions d’intervention
• l’exclusion exacte
• son caractère formel, limité et apparent
• les faits permettant son application

Troisième niveau : l’étendue du refus

Il faut distinguer :

• la réparation de la cause
• les dommages consécutifs
• la vétusté
• les frais annexes
• les dommages imputables à un autre responsable

Un ouvrage ancien n’est pas nécessairement dépourvu de garantie. Une infiltration lente n’est pas automatiquement exclue de tous les contrats. Une condensation ne peut pas être sérieusement retenue sans analyser la ventilation, les températures, l’occupation et les autres causes d’humidité. Un défaut d’entretien ne peut pas être invoqué de manière abstraite. L’assureur doit identifier la clause applicable et établir les faits permettant de l’opposer.

Enfin, un refus de l’assurance habitation n’exclut pas un recours contre le propriétaire, le syndicat des copropriétaires, une entreprise, un constructeur ou l’assureur de responsabilité du tiers responsable.

Sources principales

• Code des assurances, article L. 113-1. Prise en charge des cas fortuits et des fautes de l’assuré, sauf exclusion formelle et limitée.
• Code des assurances, article L. 112-4. Présentation en caractères très apparents des exclusions, nullités et déchéances.
• Code civil, article 1353. Règles générales relatives à la charge de la preuve.
• Code des assurances, article L. 121-1. Principe indemnitaire et possibilité de laisser une franchise ou une part du risque à la charge de l’assuré.
• Code des assurances, article L. 121-18. Refus motivé et transmission du rapport définitif, sous réserve des conditions d’application prévues par le texte et son décret.
• Code des assurances, article L. 124-3. Action directe de la victime contre l’assureur de responsabilité de la personne responsable.
• Code des assurances, article L. 121-12. Subrogation de l’assureur contre les tiers responsables après indemnisation.
• DGCCRF, assurance multirisque habitation. Définition contractuelle des dégâts des eaux, distinction entre la réparation de la cause et les dommages consécutifs, vétusté et indemnisation.
• ACPR, traitement des réclamations. Réclamation écrite, accusé de réception sous dix jours ouvrables, réponse argumentée sous deux mois et information sur le médiateur.
• Cour de cassation, 6 octobre 2011 et 26 septembre 2012. Imprécision de certaines exclusions générales relatives au défaut d’entretien ou de réparation.
• Cour de cassation, 10 décembre 1996. Validité possible d’une obligation d’entretien définie par des prescriptions précises.
• France Rénov’ et ANIL. Ventilation, condensation, infiltrations, remontées d’humidité et nécessité de rechercher la cause avant d’engager un traitement.

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