Le financement d’une construction en CCMI ne se limite pas à l’obtention d’un prêt immobilier. Le maître d’ouvrage doit également anticiper son apport personnel, les travaux réservés, la révision éventuelle du prix selon l’indice BT01, les raccordements, les taxes, les intérêts intercalaires et le coût de l’assurance dommages-ouvrage.

Avant l’ouverture du chantier, plusieurs protections doivent être réunies :

• l’acquisition du terrain ou des droits permettant de construire ;
• l’obtention du permis de construire ;
• l’obtention des prêts nécessaires ;
• l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage ;
• l’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Les sommes éventuellement versées au constructeur avant le chantier sont strictement encadrées. Il faut distinguer le dépôt de garantie, versé sur un compte spécial au nom du maître d’ouvrage, des paiements anticipés remis au constructeur et couverts par une garantie de remboursement.

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Sommaire

• Préparer le financement global du projet (6 questions)
• Conditions suspensives du CCMI (6 questions)
• Condition suspensive d’obtention du prêt (16 questions)
• Offre de prêt et assurance emprunteur (5 questions)
• Rôle de la banque dans un CCMI (10 questions)
• Sommes versées avant l’ouverture du chantier (21 questions)
• Assurance dommages-ouvrage (18 questions)
• Point de départ de l’assurance dommages-ouvrage (5 questions)
• Déclaration d’un sinistre dommages-ouvrage (8 questions)
• Absence ou refus d’assurance dommages-ouvrage (6 questions)
• Tableau récapitulatif des protections
• Checklist financement avant signature
• Checklist avant tout versement au constructeur
• Checklist dommages-ouvrage
• Faire vérifier votre projet par un expert
• Sources juridiques et institutionnelles

Préparer le financement global du projet

6 questions

Que doit comprendre le plan de financement d’un projet CCMI ?

Le plan de financement doit intégrer l’ensemble des dépenses nécessaires à l’acquisition du terrain, à la construction et à l’utilisation normale de la maison.

Il doit notamment prendre en compte :

• le prix du terrain ;
• les frais d’acquisition ;
• le prix convenu du CCMI ;
• la révision éventuelle selon l’indice BT01 ;
• les travaux réservés ;
• l’étude de sol et les études complémentaires non comprises ;
• les raccordements ;
• l’assainissement ;
• les taxes d’urbanisme ;
• l’assurance dommages-ouvrage ;
• les intérêts intercalaires ;
• les frais de garantie du prêt ;
• les aménagements extérieurs ;
• une marge destinée aux dépenses imprévues restant réellement à la charge du maître d’ouvrage.

Le CCMI doit indiquer les modalités de financement ainsi que la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître d’ouvrage.

Le montant du prêt doit-il correspondre uniquement au prix du CCMI ?

Non. Le prêt peut également financer le terrain, les frais d’acquisition, les travaux réservés, certains raccordements, l’assurance dommages-ouvrage et d’autres dépenses liées à l’opération.

Les caractéristiques du financement mentionnées dans les documents contractuels doivent correspondre au projet réel. Une sous-évaluation des travaux réservés ou des raccordements peut conduire à un financement insuffisant alors même que le prix du CCMI est couvert.

Faut-il prévoir une marge de sécurité dans le financement ?

Oui, cette précaution est recommandée.

Même si le prix du CCMI est forfaitaire, certaines dépenses peuvent rester à la charge du maître d’ouvrage, notamment les travaux réservés, les taxes, les raccordements, les aménagements extérieurs, les frais bancaires ou les conséquences d’un décalage de calendrier.

Cette marge ne doit toutefois pas servir à accepter des suppléments que le constructeur ne serait pas juridiquement autorisé à réclamer.

La banque finance-t-elle automatiquement tous les travaux réservés ?

Non. Leur financement dépend du plan de financement accepté, des devis transmis et des conditions prévues dans l’offre de prêt.

Les travaux réservés doivent être précisément décrits et chiffrés dans le CCMI. Il est également recommandé de transmettre à la banque des devis réalistes afin qu’elle puisse intégrer leur coût dans le financement.

Peut-on utiliser son apport personnel avant les fonds bancaires ?

Cela dépend des conditions de l’offre de prêt et du calendrier convenu avec la banque.

Certaines banques exigent que tout ou partie de l’apport soit utilisé avant le déblocage du crédit. Cette règle n’est pas propre au CCMI et doit être vérifiée dans l’offre de prêt.

L’utilisation de l’apport ne modifie pas les plafonds réglementaires des appels de fonds du constructeur.

Qu’est-ce qu’un intérêt intercalaire ?

L’intérêt intercalaire correspond généralement aux intérêts calculés sur les sommes progressivement débloquées par la banque avant le déblocage total du prêt.

Ses modalités dépendent de l’offre de crédit. Il faut vérifier :

• le taux appliqué ;
• la date de début ;
• le traitement de l’assurance emprunteur ;
• la possibilité d’un différé ;
• le coût total prévisionnel ;
• les conséquences d’un retard du chantier.

Il n’existe pas de mode unique applicable à tous les prêts immobiliers.

Conditions suspensives du CCMI

6 questions

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Une condition suspensive fait dépendre l’exécution définitive du contrat de la réalisation d’un événement futur et incertain.

Si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu, le contrat ne produit pas les effets définitifs attendus, sous réserve du comportement des parties et des clauses applicables.

Quelles conditions suspensives peuvent figurer dans un CCMI avec fourniture de plan ?

L’article L. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation vise :

• l’acquisition du terrain ou des droits permettant de construire ;
• l’obtention du permis de construire et des autres autorisations ;
• l’obtention des prêts demandés ;
• l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage ;
• l’obtention de la garantie de livraison.

Le contrat doit préciser le délai maximal de réalisation des conditions ainsi que la date d’ouverture du chantier déterminée à partir de ce délai.

Ces conditions sont-elles encore nécessaires lorsqu’elles sont déjà réalisées ?

Une condition suspensive n’a plus d’utilité lorsque l’événement correspondant est déjà définitivement réalisé au moment de la signature.

Le contrat doit néanmoins refléter la situation exacte. Par exemple, si le prêt est déjà accepté ou si le permis est déjà obtenu, les documents correspondants doivent être vérifiés et correctement identifiés.

Le CCMI sans fourniture de plan comporte-t-il obligatoirement les mêmes conditions ?

Le régime légal du CCMI sans fourniture de plan ne reprend pas expressément l’ensemble du paragraphe consacré aux conditions suspensives du CCMI avec plan.

Les parties peuvent néanmoins prévoir des conditions comparables, notamment concernant le prêt, le terrain, le permis, l’assurance dommages-ouvrage et la garantie de livraison. La DGCCRF recommande de sécuriser contractuellement ces éléments.

Le contrat doit-il prévoir un délai de réalisation des conditions suspensives ?

Oui, pour les conditions prévues par l’article L. 231-4.

Le délai doit être suffisamment précis pour permettre de déterminer si la condition est réalisée et à quelle date le chantier doit ensuite être ouvert.

Une condition suspensive peut-elle être prolongée ?

Oui, par un accord écrit des parties avant ou lors de l’arrivée de son terme.

La prolongation doit identifier :

• la condition concernée ;
• le nouveau délai ;
• l’incidence sur l’ouverture du chantier ;
• l’incidence éventuelle sur le BT01 ;
• la nouvelle date ou le nouveau mécanisme de calcul du calendrier.

Une prolongation ne doit pas être uniquement orale.

Condition suspensive d’obtention du prêt

16 questions

Le CCMI est-il automatiquement soumis à l’obtention du prêt ?

Lorsque le projet est financé, même partiellement, par un ou plusieurs prêts immobiliers, le contrat principal est conclu sous la condition suspensive de leur obtention.

La durée de cette condition ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature du contrat.

Le délai légal d’obtention du prêt est-il seulement d’un mois ?

Un mois constitue la durée minimale prévue par le Code de la consommation.

Le contrat peut prévoir un délai plus long. En pratique, le délai doit tenir compte du temps nécessaire à la constitution du dossier, à l’étude bancaire, à l’assurance emprunteur et à l’émission de l’offre.

Quelles caractéristiques du prêt faut-il indiquer ?

Il est recommandé de préciser notamment :

• le montant maximal emprunté ;
• la durée ;
• le taux maximal accepté ;
• la nature du prêt ;
• le nombre de prêts envisagés ;
• les éventuels prêts aidés ;
• la date limite d’obtention.

Une demande bancaire très différente des caractéristiques contractuelles peut empêcher le maître d’ouvrage d’invoquer utilement la défaillance de la condition. La jurisprudence apprécie notamment si l’offre ou la demande correspond aux caractéristiques stipulées.

Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?

Lorsque la condition suspensive ne se réalise pas dans les conditions prévues, les sommes versées d’avance doivent être immédiatement et intégralement remboursées, sans retenue ni indemnité.

Le maître d’ouvrage doit pouvoir justifier qu’il a accompli les démarches prévues dans les délais et que sa demande correspondait aux caractéristiques contractuelles.

Combien de refus de prêt faut-il obtenir ?

Aucun texte général n’impose systématiquement deux ou trois refus bancaires.

En CCMI, une clause subordonnant le remboursement du dépôt de garantie à la justification du refus de plusieurs demandes de prêt est réputée non écrite.

La preuve nécessaire dépend néanmoins de la rédaction de la condition, des caractéristiques du financement demandé et des démarches réellement accomplies. Il est donc prudent de constituer un dossier complet, sans se limiter à une simulation ou à un refus informel.

Une seule lettre de refus peut-elle suffire ?

Elle peut suffire lorsque la demande a été déposée dans les délais et correspond exactement au montant, à la durée et au taux prévus dans le contrat.

Cependant, une simple attestation imprécise ou une demande différente des caractéristiques convenues peut être contestée. Il faut conserver la demande de prêt, les pièces transmises, les échanges et le refus écrit de la banque.

Une simulation bancaire vaut-elle refus de prêt ?

Non. Une simulation ou un avis oral n’est pas nécessairement une décision de refus portant sur une demande complète.

Il est recommandé d’obtenir un document écrit identifiant :

• les emprunteurs ;
• le projet ;
• le montant demandé ;
• la durée ;
• la date de la demande ;
• la décision de la banque.

Le maître d’ouvrage doit-il déposer sa demande rapidement ?

Oui. Il doit accomplir les démarches nécessaires avec diligence et respecter les obligations prévues au contrat.

Certaines clauses peuvent exiger le dépôt de la demande ou l’information du constructeur dans un délai déterminé. Ces obligations sont appréciées au regard de la bonne foi et des circonstances.

Que se passe-t-il si le maître d’ouvrage demande volontairement un prêt impossible à obtenir ?

Il ne peut pas provoquer artificiellement l’échec de la condition suspensive.

La demande doit correspondre aux caractéristiques prévues dans le contrat et être présentée de bonne foi. Une demande d’un montant supérieur, d’une durée différente ou à un taux sans rapport avec la clause peut être contestée.

Une offre de prêt suffit-elle à réaliser la condition suspensive ?

La jurisprudence considère généralement que la condition est réalisée lorsqu’une offre régulière, correspondant aux caractéristiques prévues, est présentée par un organisme de crédit.

Il n’est donc pas toujours nécessaire que les fonds soient déjà débloqués.

Que se passe-t-il lorsque plusieurs prêts sont prévus ?

Lorsque le financement mentionne plusieurs prêts, la condition peut porter sur l’obtention de chacun d’eux.

Il faut identifier séparément les prêts concernés, notamment :

• prêt principal ;
• prêt à taux zéro ;
• prêt d’accession sociale ;
• prêt employeur ;
• prêt relais ;
• prêt complémentaire.

Une difficulté portant sur un seul prêt peut compromettre l’équilibre global du financement.

Le constructeur peut-il obliger le maître d’ouvrage à utiliser sa banque ?

Non.

Une clause obligeant le maître d’ouvrage à donner au constructeur un mandat de recherche de prêt sans que ce mandat soit exprès et suffisamment précis est réputée non écrite.

Le constructeur peut recommander une banque ou un courtier, mais le maître d’ouvrage reste libre de rechercher son financement auprès d’un autre établissement.

Le constructeur peut-il imposer son courtier ?

Non. Il peut proposer un intermédiaire, mais il ne peut pas imposer son intervention comme une condition générale de conclusion du CCMI.

Si le maître d’ouvrage donne un mandat de recherche de prêt, ce mandat doit être exprès et préciser les conditions du financement recherché.

Peut-on changer de banque après la signature du CCMI ?

Oui, tant que les conditions du contrat et les délais sont respectés.

Le nouveau financement doit correspondre aux caractéristiques prévues ou faire l’objet d’une adaptation écrite si ses caractéristiques modifient substantiellement le plan initial.

Que se passe-t-il si le CCMI indique que le projet est financé sans prêt ?

L’acte doit comporter une mention manuscrite par laquelle le maître d’ouvrage reconnaît avoir été informé que, s’il recourt finalement à un prêt, il ne pourra pas bénéficier de la protection de la condition suspensive.

Si l’indication ou la mention manuscrite manque et qu’un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous condition suspensive d’obtention du financement.

Peut-on renoncer à la condition suspensive de prêt ?

Une personne qui finance réellement l’opération sans emprunt peut le déclarer dans les conditions prévues par le Code de la consommation.

Il ne faut pas signer une déclaration de financement comptant lorsque le projet dépend en réalité d’un prêt. Cette déclaration pourrait priver le maître d’ouvrage de la protection liée au refus de financement.

Offre de prêt et assurance emprunteur

5 questions

Quel délai faut-il respecter avant d’accepter une offre de prêt immobilier ?

L’emprunteur ne peut accepter l’offre qu’après un délai de réflexion de dix jours suivant sa réception.

La banque doit maintenir les conditions de son offre pendant au moins trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur.

Peut-on signer l’offre le jour de sa réception ?

Non. L’acceptation ne peut intervenir qu’après l’expiration du délai légal de réflexion de dix jours.

La date de l’acceptation doit pouvoir être établie avec certitude.

La banque peut-elle imposer son assurance emprunteur ?

La banque peut exiger une assurance présentant certaines garanties, mais elle ne peut pas refuser un contrat externe qui offre un niveau de garantie équivalent à celui qu’elle propose.

L’emprunteur reste donc libre de choisir un autre assureur sous réserve de cette équivalence.

Peut-on changer d’assurance emprunteur après la signature du prêt ?

Oui. Depuis septembre 2022, l’emprunteur peut changer d’assurance à tout moment, sous réserve que le nouveau contrat présente un niveau de garantie équivalent aux exigences du prêteur.

L’assurance emprunteur remplace-t-elle l’assurance dommages-ouvrage ?

Non.

L’assurance emprunteur couvre le remboursement du crédit selon les garanties souscrites, par exemple en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité.

L’assurance dommages-ouvrage finance les réparations de certains dommages graves affectant la construction. Ces deux assurances ont des objets totalement différents.

Rôle de la banque dans un CCMI

10 questions

La banque doit-elle vérifier le CCMI avant d’émettre l’offre de prêt ?

Oui. Le prêteur ne peut pas émettre son offre sans avoir vérifié que le contrat comporte les mentions de l’article L. 231-2 qui doivent être présentes au moment de sa transmission.

Cette vérification ne transforme toutefois pas la banque en conseil technique ou juridique général du maître d’ouvrage.

La banque doit-elle vérifier la garantie de livraison ?

Oui. Elle ne peut pas débloquer les fonds si elle n’a pas reçu l’attestation de garantie de livraison.

La banque doit-elle vérifier l’assurance dommages-ouvrage avant l’offre de prêt ?

La jurisprudence a considéré que le prêteur n’était pas tenu, lors de l’émission de l’offre, de vérifier la réalisation de la condition suspensive relative à l’assurance dommages-ouvrage.

Cette solution ne dispense pas le maître d’ouvrage de souscrire cette assurance avant l’ouverture du chantier. La banque peut également prévoir ses propres conditions contractuelles de déblocage.

La banque peut-elle verser directement l’argent au constructeur ?

Oui, à condition d’obtenir l’accord écrit du maître d’ouvrage à chaque échéance et d’informer le garant de livraison.

Une autorisation générale donnée au début du chantier ne doit pas remplacer l’accord exigé pour chaque appel de fonds.

La banque peut-elle débloquer automatiquement chaque appel de fonds ?

Non. Elle doit obtenir l’accord écrit du maître d’ouvrage à chaque stade.

Le maître d’ouvrage doit donc pouvoir contrôler l’avancement avant d’autoriser le paiement.

La banque est-elle responsable si elle paie sans autorisation ?

Elle peut être responsable des conséquences préjudiciables d’un paiement effectué sans l’accord écrit du maître d’ouvrage à l’échéance concernée.

La banque doit-elle vérifier techniquement l’avancement du chantier ?

Le prêteur doit respecter les règles de déblocage, mais il n’est pas un expert du bâtiment chargé de contrôler matériellement chaque ouvrage.

Le maître d’ouvrage doit vérifier le stade annoncé avant d’autoriser le paiement. Il peut se faire accompagner par un expert en bâtiment lorsqu’un appel de fonds paraît anticipé ou que des malfaçons importantes sont visibles.

La banque peut-elle payer plus que le pourcentage réglementaire ?

Non. Elle doit respecter les plafonds correspondant aux différents stades d’avancement.

En cas de défaillance du constructeur, le prêteur peut être responsable des conséquences d’un versement dépassant le pourcentage maximal exigible lorsqu’il résulte d’une clause irrégulière.

Faut-il informer la banque lorsqu’un appel de fonds est contesté ?

Oui. Il faut l’informer immédiatement par écrit et lui demander de ne procéder à aucun déblocage sans nouvelle autorisation.

Le courrier doit préciser :

• l’appel contesté ;
• le stade réellement observé ;
• les ouvrages manquants ;
• les éventuelles photographies ;
• la demande de suspension du paiement.

Peut-on demander au juge de suspendre le remboursement du prêt en cas de litige ?

Dans certaines situations, lorsqu’un prêt finance un contrat de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut suspendre l’exécution du contrat de prêt jusqu’à la résolution du litige.

Le prêteur doit avoir été appelé à la procédure ou mis en cause. Cette mesure n’est pas automatique et nécessite une décision judiciaire.

Sommes versées avant l’ouverture du chantier

21 questions

Le constructeur peut-il demander un paiement avant la signature ?

Non. Aucun versement, dépôt, souscription ou acceptation d’effet de commerce ne peut être exigé ou accepté avant la signature du CCMI ni avant la date à laquelle la créance devient exigible.

Le constructeur peut-il demander des frais de réservation ?

Une somme présentée comme frais de réservation, frais d’étude, blocage de prix ou acompte commercial ne peut pas être utilisée pour contourner les règles du CCMI.

Toute somme exigée avant la signature ou avant son exigibilité doit être contestée au regard de l’article L. 231-4.

Peut-il demander un chèque non encaissé avant la signature ?

Non. L’interdiction vise aussi bien l’exigence que l’acceptation d’un versement ou d’un instrument destiné au paiement.

Le fait de promettre que le chèque ne sera encaissé que plus tard ne sécurise pas cette pratique.

Quelle différence existe-t-il entre dépôt de garantie et acompte ?

Le dépôt de garantie est versé sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage. Il n’est pas librement encaissé par le constructeur.

L’« acompte » désigne couramment les paiements pouvant être versés directement au constructeur avant l’ouverture du chantier lorsqu’ils sont couverts par une garantie de remboursement. Les textes parlent plus précisément de paiements au constructeur.

Quel montant peut atteindre le dépôt de garantie ?

Il ne peut pas dépasser 3 % du prix de la construction indiqué dans le contrat.

Où doit être placé le dépôt de garantie ?

Il doit être déposé sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage auprès d’un organisme habilité.

Les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation des conditions prévues.

Le constructeur peut-il encaisser directement le dépôt de garantie de 3 % ?

Non. Le dépôt de garantie doit être placé sur le compte spécial prévu par l’article L. 231-4.

Il ne doit pas être confondu avec un paiement directement remis au constructeur.

Que devient le dépôt lorsque les conditions suspensives sont réalisées ?

Il est imputé sur les premiers paiements prévus par le contrat.

Dans quels cas le dépôt doit-il être remboursé ?

Il doit être immédiatement restitué, sans retenue ni pénalité :

• lorsque les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu ;
• lorsque le maître d’ouvrage exerce son droit de rétractation.

Le constructeur peut-il demander plusieurs refus de prêt avant de rembourser le dépôt ?

Non. Une clause subordonnant ce remboursement à la justification de plusieurs refus de prêt est réputée non écrite.

Peut-on cumuler le dépôt de 3 % et un acompte de 5 % ?

Non, selon le mécanisme prévu par les textes.

Les paiements de 5 % à la signature et de 5 % au permis sont prévus lorsque le contrat n’a pas stipulé le dépôt de garantie de 3 %.

Quel paiement peut être demandé à la signature avec une garantie de remboursement ?

Lorsque le contrat ne prévoit pas le dépôt de garantie de 3 %, il peut prévoir un paiement au constructeur ne dépassant pas 5 % du prix convenu au jour de la signature.

Un deuxième paiement peut-il être demandé avant l’ouverture du chantier ?

Oui. Un paiement supplémentaire ne dépassant pas 5 % du prix convenu peut être demandé lors de la délivrance du permis de construire.

Le total des paiements anticipés peut donc atteindre 10 %, sous réserve de la garantie de remboursement.

Le constructeur peut-il demander 10 % dès la signature ?

Non. Le mécanisme prévoit au maximum :

• 5 % à la signature ;
• 5 % supplémentaires à la délivrance du permis de construire.

Qu’est-ce que la garantie de remboursement ?

Il s’agit d’une caution solidaire délivrée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée.

Elle garantit le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier dans les cas prévus par les textes.

L’attestation de garantie doit-elle être annexée au CCMI ?

Oui, lorsque des paiements sont prévus avant l’ouverture du chantier.

L’attestation doit être émise par le garant lui-même. Une justification fournie seulement après le versement ne régularise pas nécessairement l’irrégularité initiale.

Dans quels cas la garantie de remboursement intervient-elle ?

Elle couvre notamment les situations suivantes :

• les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu ;
• le chantier n’est pas ouvert à la date convenue ;
• le maître d’ouvrage exerce son droit de rétractation.

Quand la garantie de remboursement prend-elle fin ?

Elle prend fin à la date d’ouverture du chantier.

À partir de l’ouverture, la protection principale contre la défaillance du constructeur relève de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Garantie de remboursement et garantie de livraison sont-elles identiques ?

Non. Elles sont distinctes et autonomes.

La garantie de remboursement couvre certaines sommes versées avant l’ouverture du chantier. La garantie de livraison protège l’exécution du contrat à compter de l’ouverture.

L’existence de l’une ne prouve pas l’existence de l’autre.

Que faire si la garantie n’est pas jointe au contrat ?

Il ne faut verser aucune somme directement au constructeur.

L’absence de garantie lors du versement a déjà conduit les juridictions à prononcer la nullité du CCMI. Une analyse juridique doit être engagée avant l’ouverture du chantier.

Le paiement peut-il être versé à une autre société du groupe ?

Cette pratique doit être refusée si la société bénéficiaire n’est pas celle qui a signé le CCMI et qui est couverte par la garantie de remboursement.

L’identité du bénéficiaire, du constructeur et de l’assuré doit être cohérente sur tous les documents.

Assurance dommages-ouvrage

18 questions

Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage garantit, sans attendre la détermination définitive des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la responsabilité décennale des constructeurs.

Elle constitue une assurance de préfinancement. Après indemnisation, l’assureur exerce ses recours contre les responsables et leurs assureurs.

L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire en CCMI ?

Oui. Toute personne qui, en qualité de propriétaire ou de mandataire, fait réaliser des travaux de construction doit la souscrire avant l’ouverture du chantier.

Le CCMI avec fourniture de plan peut être conclu sous condition suspensive de son obtention.

Qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage ?

Le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le particulier qui fait construire, est soumis à cette obligation.

Le constructeur peut proposer une assurance ou agir dans le cadre d’un mandat, mais il faut vérifier l’identité du souscripteur, de l’assuré, de l’assureur et de l’opération couverte.

Quand faut-il la souscrire ?

Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.

Il est recommandé d’engager les démarches suffisamment tôt, car l’assureur peut demander le CCMI, les études de sol, les plans, le permis, les attestations décennales et les documents techniques de l’opération.

La déclaration d’ouverture de chantier peut-elle être déposée sans assurance ?

La réglementation impose que les justifications relatives aux assurances obligatoires soient apportées lors de la déclaration d’ouverture du chantier.

En toute hypothèse, l’obligation de souscription existe avant l’ouverture effective des travaux.

Le CCMI doit-il mentionner l’assurance dommages-ouvrage ?

Oui. Le contrat doit indiquer la référence de l’assurance souscrite par le maître d’ouvrage.

Lorsque l’assurance n’est pas encore obtenue, le contrat peut prévoir son obtention comme condition suspensive.

Peut-on accepter une simple promesse d’assurance ?

Non. Une proposition, un devis ou une demande en cours ne constitue pas une police souscrite.

Il faut obtenir un document permettant d’identifier :

• l’assureur ;
• le souscripteur ;
• l’adresse du chantier ;
• la nature des travaux ;
• la date d’ouverture couverte ;
• le numéro du contrat ;
• les garanties accordées.

Le constructeur peut-il choisir seul l’assureur dommages-ouvrage ?

Il peut proposer une offre ou un contrat négocié, mais le maître d’ouvrage doit pouvoir en connaître les conditions et vérifier qu’il est effectivement assuré.

Il faut distinguer la société de construction, le courtier éventuel et l’assureur qui porte réellement le risque.

Le coût de l’assurance dommages-ouvrage est-il compris dans le prix du CCMI ?

Pas automatiquement.

La prime est généralement à la charge du maître d’ouvrage, sauf disposition contractuelle particulière indiquant clairement son inclusion.

Elle ne doit pas être confondue avec le coût de la garantie de livraison, qui est compris dans le prix convenu du constructeur.

Quelle différence existe-t-il entre dommages-ouvrage et décennale ?

L’assurance décennale couvre la responsabilité d’un constructeur déterminé.

L’assurance dommages-ouvrage indemnise d’abord le propriétaire pour les travaux de réparation relevant de la décennale, puis recherche les responsables.

La dommages-ouvrage évite donc, en principe, d’attendre la fin d’un long débat sur la responsabilité de chaque intervenant.

Quelle différence existe-t-il entre dommages-ouvrage et garantie de livraison ?

La garantie de livraison protège principalement contre la défaillance du constructeur, les surcoûts nécessaires à l’achèvement, le retard et certaines malfaçons ou non-conformités empêchant la bonne exécution du CCMI.

L’assurance dommages-ouvrage finance les réparations des dommages présentant une gravité décennale.

Les deux mécanismes peuvent parfois concerner un même désordre, mais ils n’ont ni le même objet ni le même débiteur.

Quels dommages sont couverts ?

L’assurance couvre les dommages relevant de la responsabilité décennale, c’est-à-dire ceux qui :

• compromettent la solidité de l’ouvrage ;
• rendent la maison impropre à sa destination ;
• affectent gravement un élément indissociable.

Il peut notamment s’agir, selon leur gravité et leur origine, d’un défaut structurel, d’infiltrations importantes, d’un affaissement ou d’une défaillance rendant durablement la maison inutilisable.

Une fissure relève-t-elle automatiquement de la dommages-ouvrage ?

Non.

Il faut établir que la fissure présente une gravité décennale ou qu’elle évoluera avec certitude vers une telle gravité pendant la période de garantie.

Une microfissure uniquement esthétique ne relève pas automatiquement de cette assurance.

Les défauts de peinture sont-ils couverts ?

Non, en principe, lorsqu’ils restent purement esthétiques.

Ils peuvent relever des réserves, de la garantie de parfait achèvement ou d’une autre responsabilité, mais pas nécessairement de la dommages-ouvrage.

Une panne de chauffage peut-elle être couverte ?

Oui, si elle rend durablement la maison impropre à son usage, par exemple en empêchant son chauffage normal.

Une panne limitée à un appareil facilement remplaçable peut relever d’un autre régime.

Une infiltration peut-elle être couverte ?

Oui, lorsqu’elle est suffisamment importante, répétée ou généralisée pour rendre une partie de la maison impropre à son utilisation.

Une fuite ponctuelle et facilement réparable ne présente pas automatiquement une gravité décennale.

Les défauts de conformité au contrat sont-ils couverts ?

Pas automatiquement.

Une différence avec le plan ou la notice ne relève de l’assurance dommages-ouvrage que si elle provoque également un dommage répondant aux critères de la responsabilité décennale.

Une fenêtre de dimension différente ou un équipement manquant peut constituer une non-conformité contractuelle sans être un dommage décennal.

L’assurance couvre-t-elle le mobilier ?

Son objet obligatoire porte sur les travaux de réparation de l’ouvrage.

Les dommages mobiliers, les frais de relogement, la perte de jouissance ou les pertes financières peuvent dépendre de garanties facultatives, de l’assurance habitation ou de la responsabilité des intervenants.

Il faut examiner les garanties complémentaires réellement souscrites.

Point de départ de l’assurance dommages-ouvrage

5 questions

Quand l’assurance prend-elle normalement effet ?

Elle prend normalement effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception.

Elle s’achève en même temps que la responsabilité décennale, dix ans après la réception.

Cela signifie-t-il qu’elle ne peut jamais intervenir pendant la première année ?

Non.

Après la réception, elle peut intervenir avant l’expiration de la garantie de parfait achèvement lorsque l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations malgré une mise en demeure restée infructueuse.

Peut-elle intervenir avant la réception ?

Oui, mais dans un cas limité.

Avant la réception, il faut qu’une mise en demeure soit restée infructueuse et que le contrat de l’entrepreneur soit résilié pour inexécution de ses obligations.

Peut-on déclarer un désordre pendant le chantier sans résilier le contrat ?

Une déclaration peut être adressée à l’assureur, mais les conditions légales de prise en charge avant réception ne seront pas nécessairement réunies sans mise en demeure infructueuse et résiliation.

En CCMI, la garantie de livraison doit également être examinée en cas de défaillance ou de mauvaise exécution du constructeur.

Qui saisir pendant la première année après la réception ?

Il faut généralement :

• informer et mettre en demeure le constructeur ;
• mobiliser la garantie de parfait achèvement ;
• informer le garant de livraison si des réserves contractuelles restent non levées ;
• saisir l’assureur dommages-ouvrage lorsque le désordre est décennal et que les conditions d’intervention anticipée sont réunies.

Déclaration d’un sinistre dommages-ouvrage

8 questions

Qui doit effectuer la déclaration ?

Le propriétaire assuré effectue la déclaration auprès de l’assureur dommages-ouvrage.

Après une revente, le nouveau propriétaire bénéficie de l’assurance attachée à l’ouvrage pendant la période restant à courir.

Quels documents faut-il joindre ?

Il est recommandé de transmettre :

• le numéro de police ;
• l’adresse du chantier ;
• la date de réception ;
• la date d’apparition du désordre ;
• sa description ;
• sa localisation ;
• les photographies ;
• le procès-verbal de réception ;
• les réserves éventuelles ;
• les mises en demeure ;
• les rapports techniques ;
• les devis disponibles ;
• les mesures conservatoires prises.

La déclaration doit respecter les formes prévues par le contrat d’assurance.

Quel délai l’assureur a-t-il pour répondre ?

L’assureur dispose de soixante jours à compter de la réception de la déclaration pour notifier sa décision sur le principe de la garantie.

Quel délai a-t-il pour présenter une offre ?

Lorsqu’il accepte la garantie, il doit présenter une offre d’indemnité dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de la déclaration.

Quand l’indemnité doit-elle être versée ?

Après l’acceptation de l’offre par l’assuré, le règlement doit intervenir dans les quinze jours.

L’assureur peut-il demander un délai supplémentaire ?

Oui, en cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre.

La proposition doit être motivée, fondée sur des considérations techniques et expressément acceptée par l’assuré. Le délai supplémentaire ne peut pas excéder cent trente-cinq jours.

Que se passe-t-il si l’assureur ne respecte pas les délais ?

L’assuré peut, après notification à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation.

L’indemnité est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Le défaut de réponse dans le délai de soixante jours peut également avoir des conséquences importantes sur la garantie due.

Faut-il accepter immédiatement l’offre de l’assureur ?

Non. Il faut vérifier que l’offre finance une réparation complète et durable, comprenant notamment :

• la recherche de la cause ;
• les déposes ;
• le traitement de l’origine ;
• les reprises structurelles ;
• les remises en état ;
• les essais ;
• les finitions ;
• les frais techniques nécessaires.

Une offre limitée au traitement esthétique ne doit pas être acceptée lorsque la cause du désordre n’est pas supprimée.

Absence ou refus d’assurance dommages-ouvrage

6 questions

Que faire lorsqu’aucun assureur n’accepte le dossier ?

Une personne soumise à l’obligation d’assurance et confrontée au refus d’un assureur agréé peut saisir le Bureau central de tarification.

Le BCT peut fixer les conditions tarifaires auxquelles l’assureur désigné devra garantir le risque. La procédure doit être préparée suffisamment tôt avant l’ouverture du chantier.

Peut-on souscrire après l’ouverture du chantier ?

La loi impose la souscription avant l’ouverture.

Une souscription tardive peut être beaucoup plus difficile et ne doit pas être considérée comme une solution normale. Des démarches tardives ont déjà fait l’objet de contentieux devant le Bureau central de tarification.

L’absence de dommages-ouvrage supprime-t-elle la responsabilité décennale du constructeur ?

Non. Les responsabilités et assurances décennales des constructeurs continuent d’exister.

Cependant, le propriétaire perd le mécanisme de préfinancement qui permet normalement d’obtenir une indemnisation sans attendre la détermination complète des responsabilités.

Le particulier est-il pénalement sanctionné s’il ne la souscrit pas ?

L’obligation demeure, mais les sanctions pénales prévues par l’article L. 243-3 ne s’appliquent pas à la personne physique qui construit un logement pour elle-même, son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

Cette exemption pénale ne transforme pas l’assurance en assurance facultative et ne supprime pas les conséquences financières ou les difficultés de revente.

Peut-on revendre la maison sans dommages-ouvrage ?

La vente reste juridiquement possible, mais l’acte doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances obligatoires lorsque le transfert intervient avant l’expiration du délai décennal.

L’absence d’assurance peut compliquer la vente, la négociation du prix ou le financement de l’acquéreur.

L’assurance dommages-ouvrage est-elle transmise à l’acheteur ?

Oui. Elle est souscrite pour le compte du propriétaire et des propriétaires successifs.

Lors d’une vente dans les dix ans suivant la réception, les références de l’assurance doivent être communiquées et mentionnées dans l’acte.

Tableau récapitulatif des protections

Protection	Objet	Montant ou période principale
Condition suspensive de prêt	Protège en cas de non-obtention du financement	Durée minimale d’un mois
Dépôt de garantie	Somme bloquée sur un compte au nom du maître d’ouvrage	Maximum 3 %
Paiement à la signature	Versement direct au constructeur avec garantie de remboursement	Maximum 5 %
Paiement au permis	Second versement avec garantie de remboursement	Maximum 5 %
Garantie de remboursement	Rembourse les sommes versées avant le chantier	Jusqu’à l’ouverture du chantier
Garantie de livraison	Protège l’exécution du CCMI	À compter de l’ouverture
Dommages-ouvrage	Préfinance les réparations décennales	Jusqu’à dix ans après la réception
Accord bancaire à chaque appel	Empêche le déblocage automatique des fonds	Accord écrit à chaque échéance

Checklist financement avant signature

33 questions

Plan de financement

• Prix du terrain.
• Frais d’acquisition.
• Prix du CCMI.
• Révision BT01 estimée.
• Travaux réservés.
• Raccordements.
• Assainissement.
• Taxes.
• Assurance dommages-ouvrage.
• Intérêts intercalaires.
• Frais de garantie du prêt.
• Aménagements extérieurs.
• Marge de sécurité.

Condition suspensive de prêt

• Montant du prêt.
• Durée.
• Taux maximal.
• Nature des prêts.
• Apport personnel.
• Date limite d’obtention.
• Délai d’au moins un mois.
• Démarches exigées.
• Justificatifs à produire.
• Conditions de remboursement des sommes versées.

Contrôle de l’offre bancaire

• Taux nominal.
• Taux annuel effectif global.
• Coût de l’assurance.
• Garantie du prêt.
• Frais de dossier.
• Intérêts intercalaires.
• Différé d’amortissement.
• Modalités de déblocage.
• Utilisation de l’apport.
• Conditions de remboursement anticipé.

Checklist avant tout versement au constructeur

12 questions

• Vérifier la signature du CCMI.
• Vérifier l’expiration du délai de rétractation.
• Identifier dépôt ou paiement anticipé.
• Ne pas cumuler dépôt de 3 % et acompte de 5 %.
• Vérifier le compte destinataire.
• Vérifier la garantie de remboursement.
• Vérifier son authenticité.
• Vérifier le nom du constructeur.
• Vérifier le numéro SIREN.
• Vérifier l’adresse du chantier.
• Conserver la preuve du versement.
• Refuser tout paiement sur un compte tiers injustifié.

Checklist dommages-ouvrage

14 questions

• Solliciter plusieurs assureurs suffisamment tôt.
• Identifier l’assureur réel.
• Vérifier l’adresse du chantier.
• Vérifier le coût total déclaré.
• Transmettre l’étude de sol.
• Transmettre les plans.
• Transmettre le permis.
• Transmettre le CCMI.
• Transmettre les attestations décennales.
• Vérifier les exclusions.
• Vérifier les garanties facultatives.
• Obtenir la police avant l’ouverture.
• Conserver l’attestation pendant au moins dix ans.
• Transmettre le contrat en cas de revente.

Faire vérifier votre projet par un expert

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Sources juridiques et institutionnelles

• Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-2, modalités de financement, prêts, assurance dommages-ouvrage et garanties du CCMI.
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-3, clauses interdites relatives au mandat de financement et aux refus multiples de prêt.
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-4, conditions suspensives, interdiction des versements anticipés et dépôt de garantie de 3 %.
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-7, accord écrit du maître d’ouvrage pour chaque paiement effectué par le prêteur.
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-10, vérifications du prêteur et interdiction de débloquer les fonds sans garantie de livraison.
• Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-8, paiements de 5 % à la signature et de 5 % au permis, garantie de remboursement et fin de la garantie.
• Code de la consommation, articles L. 313-40 à L. 313-45, condition suspensive de prêt, financement sans prêt et suspension judiciaire du crédit.
• Code de la consommation, article L. 313-34, maintien de l’offre de prêt et délai de réflexion de dix jours.
• Code de la consommation, article L. 313-30, liberté de choisir une assurance emprunteur offrant des garanties équivalentes.
• Code des assurances, article L. 242-1, obligation de souscrire la dommages-ouvrage, objet de la garantie et délais d’indemnisation.
• Code des assurances, article L. 243-2, mention de l’existence ou de l’absence des assurances lors d’une vente dans le délai décennal.
• Code des assurances, article L. 243-3, sanctions et exemption pénale de la personne physique construisant pour elle-même ou sa famille.
• ANIL, conseils avant la signature du CCMI, financement, dépôt, acompte et garanties.
• ANIL, assurances de la construction, articulation entre assurance décennale et assurance dommages-ouvrage.
• DGCCRF, contrat de construction de maison individuelle, conditions suspensives, garanties et assurance dommages-ouvrage.

Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.

Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Expert d’assure et Assistance CCMI.

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• Permis de construire et ouverture du chantier en CCMI
• Signature du contrat et délai de rétractation en CCMI