Le prix constitue l’un des principaux éléments protecteurs du contrat de construction de maison individuelle.
Dans un CCMI avec fourniture de plan, le constructeur s’engage sur un prix global comprenant les travaux placés à sa charge. Il ne peut pas corriger librement une erreur de chiffrage, ajouter une plus-value liée à la hausse des matériaux ou facturer après la signature des travaux indispensables qu’il aurait omis.
Le prix peut toutefois évoluer dans trois situations principales :
- Le contrat comporte une clause valable de révision selon l’indice BT01.
- Le maître d’ouvrage demande une modification du projet et accepte un avenant.
- Le maître d’ouvrage demande, dans les quatre mois suivant la signature, que le constructeur réalise des travaux initialement réservés, aux prix et conditions mentionnés dans le contrat.
La notice descriptive doit permettre de distinguer clairement :
- les travaux compris dans le prix convenu ;
- les travaux réservés au maître d’ouvrage ;
- le coût précis de ces travaux réservés ;
- le coût global prévisible de la construction.
Les règles relatives au prix du CCMI sont d’ordre public. Elles ne peuvent pas être écartées par une clause générale indiquant que le prix serait « estimatif », « susceptible d’évolution » ou « à confirmer après étude technique ».
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- Comprendre le prix convenu du CCMI (12 questions)
- Hausse du prix après la signature (12 questions)
- Comprendre les travaux réservés (20 questions)
- Reprise des travaux réservés par le constructeur (10 questions)
- Réalisation des travaux réservés par le maître d’ouvrage (5 questions)
- Modifications et avenants (12 questions)
- Comprendre l’indice BT01 (10 questions)
- Première modalité de révision BT01 (6 questions)
- Deuxième modalité de révision BT01 (6 questions)
- Vérifier un calcul BT01 (11 questions)
- Contestation d’une hausse du prix (7 questions)
- Tableau récapitulatif
- Checklist du prix avant la signature
- Checklist en cas de demande de supplément
- Faire vérifier votre projet par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre le prix convenu du CCMI
Qu’est-ce que le prix convenu dans un CCMI ?
Le prix convenu est le prix global défini dans le contrat pour les prestations dont le constructeur assume l’exécution.
Dans un CCMI avec fourniture de plan, ce prix est forfaitaire et définitif, sous réserve d’une éventuelle révision conforme à l’article L. 231-11 et des modifications ultérieurement demandées et acceptées par le maître d’ouvrage.
Que signifie un prix forfaitaire ?
Un prix forfaitaire signifie que le constructeur s’engage à réaliser les travaux compris dans son contrat pour la somme convenue.
Il supporte normalement les conséquences :
- d’une erreur de quantité ;
- d’une mauvaise estimation du coût des matériaux ;
- d’une mauvaise estimation de la main-d’œuvre ;
- d’une prestation nécessaire qu’il aurait insuffisamment chiffrée ;
- des adaptations au sol indispensables à la réalisation du projet connu lors de la signature.
Le constructeur ne peut pas demander un supplément uniquement parce que l’exécution des prestations lui coûte finalement plus cher que prévu.
Que signifie un prix définitif ?
Le prix ne peut évoluer que dans les conditions légalement ou contractuellement admises.
Une hausse est notamment possible lorsqu’elle résulte :
- d’une clause BT01 valable ;
- d’un avenant demandé ou accepté par le maître d’ouvrage ;
- de la reprise par le constructeur de travaux initialement réservés, dans les conditions de l’article L. 231-7.
Le constructeur ne peut pas inventer, après la signature, une nouvelle cause de révision du prix.
Le prix du CCMI peut-il être présenté comme estimatif ?
Non, lorsque l’on se trouve dans le champ d’un CCMI soumis aux dispositions protectrices relatives au prix.
Une formulation telle que « prix indicatif », « prix à confirmer après étude », « prix susceptible d’être adapté au coût réel » ou « devis estimatif » est incompatible avec le principe d’un prix forfaitaire et définitif si elle permet au constructeur de modifier librement le montant.
Quelle différence existe-t-il entre prix convenu et coût global de la construction ?
Le prix convenu correspond aux travaux pris en charge par le constructeur.
Le coût global du projet comprend également les dépenses laissées à la charge du maître d’ouvrage, notamment les travaux réservés et les frais extérieurs au périmètre du constructeur.
La notice descriptive doit donc présenter séparément :
- le prix convenu avec le constructeur ;
- le coût des travaux réservés ;
- le montant total prévisible de la construction.
Quels éléments sont obligatoirement inclus dans le prix convenu ?
Le prix comprend notamment :
- le coût de la garantie de livraison ;
- le coût de la garantie de remboursement lorsqu’elle est nécessaire ;
- le coût du plan ;
- les frais d’études du terrain nécessaires à l’implantation du bâtiment, le cas échéant ;
- les taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction.
Ces postes ne doivent pas faire l’objet d’une facture supplémentaire après la signature.
Le constructeur peut-il facturer séparément la garantie de livraison ?
Non. Le coût de la garantie de livraison est compris dans le prix convenu.
Une ligne distincte peut éventuellement apparaître à titre informatif dans le détail commercial, mais elle ne doit pas être ajoutée au prix après la signature.
Le coût du plan peut-il être facturé en supplément ?
Non, dans un CCMI avec fourniture de plan.
Le coût du plan est compris dans le prix convenu. Le constructeur ne peut pas demander ultérieurement des honoraires supplémentaires pour l’établissement du projet contractuel initial.
Les frais d’étude du terrain sont-ils compris dans le prix ?
Les frais d’étude du terrain nécessaires à l’implantation du bâtiment sont compris dans le prix convenu lorsqu’ils sont nécessaires à l’exécution du projet.
La Cour de cassation a rappelé que le constructeur ne pouvait pas réclamer au maître d’ouvrage des sommes supplémentaires correspondant à une étude rendue nécessaire par la mauvaise qualité du sol.
L’assurance dommages-ouvrage est-elle comprise dans le prix du CCMI ?
Pas automatiquement.
L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage, même si le constructeur peut proposer une assurance collective ou accompagner la souscription. Son coût doit être identifié dans le budget global et dans les documents contractuels applicables.
Elle ne doit pas être confondue avec la garantie de livraison, dont le coût est compris dans le prix convenu du constructeur.
Le prix du terrain est-il compris dans le CCMI ?
Non. Dans un CCMI, le terrain appartient au maître d’ouvrage ou fait l’objet d’une acquisition distincte.
Le prix du terrain, les frais d’acquisition et les frais notariés ne constituent pas le prix de construction convenu avec le constructeur.
Les taxes d’urbanisme sont-elles comprises dans le prix du CCMI ?
Le prix convenu comprend les taxes dues personnellement par le constructeur sur le coût de la construction.
Les taxes d’urbanisme dues par le bénéficiaire de l’autorisation, ainsi que certaines participations ou redevances locales, doivent être distinguées du prix du constructeur et intégrées séparément au budget du maître d’ouvrage.
Hausse du prix après la signature
Le constructeur peut-il augmenter le prix après la signature ?
Pas librement.
Le prix peut être modifié uniquement dans les conditions prévues par la loi ou par un avenant accepté par le maître d’ouvrage. La simple augmentation des coûts supportés par le constructeur ne suffit pas.
Une hausse du prix des matériaux autorise-t-elle une plus-value ?
Non, sauf effet d’une clause de révision BT01 régulièrement prévue.
Le constructeur ne peut pas ajouter une « surcharge matériaux », une « participation inflation » ou une « actualisation exceptionnelle » étrangère au mécanisme contractuel du BT01.
Une pénurie de matériaux permet-elle d’augmenter le prix ?
La pénurie ne modifie pas automatiquement le prix forfaitaire.
Le constructeur peut proposer un produit de remplacement ou une adaptation, mais toute modification des prestations contractuelles doit être acceptée et formalisée. Elle ne doit pas conduire à imposer au maître d’ouvrage une plus-value destinée à compenser une difficulté d’approvisionnement relevant du constructeur.
Le constructeur peut-il répercuter une hausse du coût de la main-d’œuvre ?
Non, en dehors de la révision BT01 prévue au contrat.
Le prix forfaitaire signifie que le constructeur assume l’évolution de ses coûts internes, de ses salaires et des prix négociés avec ses sous-traitants.
Une erreur de métré peut-elle être facturée au maître d’ouvrage ?
Non, lorsqu’elle concerne les travaux compris dans le prix convenu.
Une erreur sur le volume de béton, la quantité de blocs, la surface d’enduit ou le nombre d’heures nécessaires relève normalement du risque forfaitaire assumé par le constructeur.
Une erreur de chiffrage peut-elle être régularisée par avenant ?
Le constructeur peut proposer un avenant, mais le maître d’ouvrage n’est pas tenu d’accepter de payer une erreur qui relève du chiffrage initial.
Un avenant doit correspondre à une modification réelle et librement acceptée du projet. Il ne doit pas servir à corriger un prix insuffisamment calculé par le constructeur.
Le constructeur peut-il annuler le contrat parce que son prix est insuffisant ?
Il ne peut pas rompre librement le contrat pour la seule raison que son opération est devenue moins rentable.
Les conditions d’une éventuelle rupture dépendent des clauses du contrat, de la réalisation des conditions suspensives et du droit commun. Une rupture injustifiée peut engager sa responsabilité.
Le constructeur peut-il réclamer un supplément après une nouvelle étude de sol ?
En principe, les adaptations au sol nécessaires à l’implantation de la maison doivent être supportées par le constructeur dans le cadre du prix forfaitaire.
La jurisprudence a rappelé que des fondations spéciales et les études rendues nécessaires par la qualité du sol ne pouvaient pas être facturées en supplément au maître d’ouvrage lorsque le projet initial devait être adapté au terrain.
Les fondations renforcées sont-elles comprises dans le prix ?
Oui, lorsqu’elles sont nécessaires pour construire la maison contractuellement prévue sur le terrain identifié.
Le constructeur doit intégrer les travaux d’adaptation au sol dans son prix. Il ne peut pas simplement prévoir des fondations standard puis facturer ultérieurement la solution techniquement nécessaire.
La présence de roche permet-elle une plus-value ?
Pas automatiquement.
Le constructeur doit avoir étudié le terrain et défini le périmètre des terrassements compris ou réservés. Une difficulté de terrassement ne permet pas, à elle seule, d’écarter le caractère forfaitaire du prix.
Il faut néanmoins vérifier si l’extraction et l’évacuation concernées avaient été clairement et régulièrement réservées au maître d’ouvrage.
La présence d’eau dans les fouilles permet-elle une plus-value ?
Pas automatiquement.
Lorsque les mesures nécessaires relèvent de l’adaptation normale de la construction au terrain, le constructeur doit les intégrer à son obligation contractuelle.
Une modification du projet demandée après la signature ou une information déterminante volontairement dissimulée par le maître d’ouvrage pourrait toutefois nécessiter une analyse distincte.
L’évacuation des terres est-elle comprise dans le prix ?
Cela dépend de la notice descriptive.
L’évacuation peut être :
- comprise dans le prix du constructeur ;
- réservée au maître d’ouvrage, avec un coût chiffré ;
- exclue lorsqu’elle n’est pas nécessaire et que les terres peuvent réellement rester sur le terrain.
Une mention imprécise ne doit pas permettre de facturer ultérieurement une prestation indispensable qui n’a pas été correctement réservée.
Comprendre les travaux réservés
Qu’est-ce qu’un travail réservé au maître d’ouvrage ?
Un travail réservé est une prestation qui n’est pas comprise dans le prix convenu avec le constructeur et que le maître d’ouvrage décide de réaliser lui-même ou de confier à une autre entreprise.
Ces travaux doivent être identifiés dans la notice descriptive.
Quels travaux peuvent être réservés ?
Selon le projet, le maître d’ouvrage peut notamment se réserver :
- certaines peintures ;
- certains revêtements de sol ;
- la cuisine ;
- certains sanitaires ;
- les raccordements ;
- l’assainissement ;
- l’évacuation des terres ;
- certains aménagements extérieurs.
Cette liste n’est pas automatique. Chaque poste doit être précisément défini et son caractère indispensable doit être pris en compte.
Tous les travaux peuvent-ils être laissés au maître d’ouvrage ?
Non sans limite.
La notice doit obligatoirement traiter les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.
Ces travaux peuvent être réservés, mais ils doivent alors être précisément décrits et chiffrés. Ils ne peuvent pas simplement disparaître du contrat.
Les peintures peuvent-elles être des travaux réservés ?
Oui.
Toutefois, les revêtements muraux sont considérés comme des équipements intérieurs indispensables devant figurer dans la notice descriptive. S’ils ne sont pas compris dans le prix du constructeur, ils doivent être décrits et chiffrés parmi les travaux réservés.
Les revêtements de sol peuvent-ils être réservés ?
Oui, sous réserve qu’ils figurent dans la notice et que leur coût soit correctement évalué.
Le maître d’ouvrage doit également vérifier les conséquences techniques sur la chape, l’humidité résiduelle, les seuils, les portes et les plinthes.
Les raccordements peuvent-ils être réservés ?
Oui, mais leur périmètre doit être clairement défini.
La notice doit distinguer :
- les branchements publics ;
- les travaux en domaine privé ;
- les tranchées ;
- les fourreaux ;
- les canalisations ;
- les compteurs ;
- les mises en service ;
- les raccordements jusqu’à la maison.
Les raccordements non inclus doivent être chiffrés.
Les travaux d’accès peuvent-ils être réservés ?
Oui, lorsqu’ils sont précisément décrits et chiffrés.
Cependant, les accès indispensables à l’utilisation ou à l’achèvement de la construction ne peuvent pas être ignorés. La jurisprudence a notamment reconnu le caractère indispensable d’une rampe d’accès au garage.
Les clôtures et les espaces verts doivent-ils figurer dans les travaux réservés ?
Pas nécessairement.
La Cour de cassation a considéré que les clôtures et les espaces verts ne constituaient pas systématiquement des équipements indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de la maison.
Ils peuvent donc rester hors du champ de la notice lorsqu’ils ne sont pas indispensables au projet.
Les travaux réservés doivent-ils être décrits ?
Oui. La notice doit identifier la nature des travaux, leur contenu et leur périmètre.
Une mention générale telle que « raccordements client », « finitions à charge acquéreur » ou « extérieurs non compris » est insuffisante lorsqu’elle ne permet pas de connaître les prestations concernées.
Les travaux réservés doivent-ils être chiffrés ?
Oui. Leur coût doit être indiqué dans la notice descriptive.
Le chiffrage doit comprendre les prestations nécessaires, la main-d’œuvre et les matériaux, afin de permettre au maître d’ouvrage de connaître le coût global réel de son projet.
Chaque travail réservé doit-il être chiffré séparément ?
Le document doit permettre d’identifier clairement le coût des différents postes.
Un montant global ne permettant pas de comprendre la composition du prix peut être insuffisant, notamment lorsque plusieurs travaux très différents sont regroupés.
Le chiffrage doit-il être réaliste ?
Oui. Le constructeur doit fournir une estimation suffisamment explicite et réaliste.
Un chiffrage absent, artificiellement faible ou manifestement incomplet peut engager sa responsabilité. Des dommages et intérêts correspondant au coût réel des travaux ont déjà été accordés en raison d’une information insuffisante.
Le constructeur peut-il inscrire un montant nul ?
Un montant nul n’est acceptable que si le travail peut réellement être réalisé sans coût pour le maître d’ouvrage.
Il ne doit pas être utilisé pour dissimuler une prestation qui nécessitera nécessairement des matériaux, une entreprise ou des frais de raccordement.
Le maître d’ouvrage doit-il inscrire une mention manuscrite ?
Oui. La notice doit comporter une mention écrite de sa main et signée par laquelle il précise et accepte le coût des travaux non compris dans le prix convenu.
Une signature de la notice suffit-elle ?
Non. La signature générale de la notice ne remplace pas la mention manuscrite spécifique relative aux travaux réservés.
Le maître d’ouvrage doit reconnaître expressément le montant total des travaux restant à sa charge.
La mention « lu et approuvé » suffit-elle ?
Non. Une formule générale ne remplace pas la mention spécifique exigée par les textes.
Le coût accepté par le maître d’ouvrage doit être indiqué de manière explicite.
Que se passe-t-il si la mention manuscrite manque ?
L’irrégularité peut entraîner différentes conséquences selon les demandes formulées et les circonstances :
- nullité relative du contrat ;
- prise en charge de certains travaux par le constructeur ;
- dommages et intérêts ;
- impossibilité d’opposer certains coûts au maître d’ouvrage.
Une analyse juridique individualisée est nécessaire avant d’en tirer des conséquences.
Que se passe-t-il si un travail indispensable a été totalement oublié ?
Un travail indispensable à l’implantation ou à l’utilisation de la maison aurait dû figurer dans la notice, soit dans le prix convenu, soit parmi les travaux réservés chiffrés.
Son omission ne permet pas automatiquement au constructeur de le facturer après la signature. Selon sa nature et le fondement invoqué, son coût peut rester à la charge du constructeur ou du garant de livraison.
Qui paie un travail réservé sous-évalué ?
Lorsque le maître d’ouvrage l’a valablement réservé, la prestation est normalement à sa charge.
Toutefois, si le constructeur a fourni un chiffrage irréaliste, incomplet ou trompeur, sa responsabilité peut être recherchée pour le préjudice causé par cette mauvaise information.
Peut-on comparer le chiffrage du constructeur avec des devis extérieurs ?
Oui. Cette vérification est fortement recommandée avant la signature.
Elle permet d’identifier :
- les postes oubliés ;
- les volumes insuffisants ;
- les frais de déplacement ;
- les taxes ;
- les terrassements ;
- les branchements ;
- les fournitures non incluses ;
- les conditions d’accès.
Reprise des travaux réservés par le constructeur
Le maître d’ouvrage peut-il demander au constructeur de reprendre les travaux réservés ?
Oui. Dans un CCMI avec fourniture de plan, le maître d’ouvrage peut demander au constructeur d’exécuter ou de faire exécuter les travaux qu’il s’était initialement réservés.
Quel est le délai pour demander cette reprise ?
La demande doit être effectuée dans les quatre mois suivant la signature du contrat.
Le point de départ prévu par l’article L. 231-7 est la date de signature du CCMI, et non la date d’ouverture du chantier ou d’obtention du permis.
Le délai de quatre mois correspond-il à quatre mois calendaires ?
Le texte prévoit quatre mois à compter de la signature.
Par prudence, la demande doit être adressée suffisamment tôt et par un moyen permettant de prouver sa date et son contenu.
Comment demander la reprise des travaux réservés ?
La demande doit être effectuée par écrit, idéalement par lettre recommandée avec avis de réception.
Elle doit indiquer :
- la date du CCMI ;
- les références de la notice ;
- les travaux concernés ;
- leur prix contractuel ;
- la demande de confirmation de leur intégration au planning et au périmètre garanti.
Le constructeur peut-il refuser dans le délai de quatre mois ?
Non, lorsque la demande porte sur des travaux valablement réservés et intervient dans le délai légal.
Le constructeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés dans le contrat.
Le constructeur peut-il réclamer un prix supérieur à celui de la notice ?
Non, lorsque la demande est présentée dans le délai de quatre mois.
Le constructeur doit reprendre les travaux aux prix et conditions mentionnés au contrat.
Le constructeur peut-il appliquer le BT01 aux travaux repris ?
La réponse dépend de la rédaction du contrat et de la manière dont le prix des travaux réservés est intégré au prix convenu après la demande.
L’avenant de reprise doit préciser clairement :
- le prix de base ;
- l’éventuelle révision applicable ;
- le nouveau prix convenu ;
- le délai ;
- l’échéancier ;
- la déclaration au garant.
Que se passe-t-il si la demande est envoyée après quatre mois ?
Le constructeur n’est plus légalement tenu de reprendre les travaux au prix initialement indiqué.
Il peut accepter de les réaliser, mais les parties devront alors convenir par écrit du prix, du délai et des conditions d’exécution.
Peut-on demander la reprise de seulement certains travaux ?
La demande doit identifier précisément les postes concernés.
En l’absence d’accord clair, il ne faut pas présumer que tous les travaux réservés sont automatiquement réintégrés. Chaque poste repris doit apparaître dans un document écrit.
Faut-il signer un avenant après la reprise des travaux réservés ?
Oui, en pratique.
L’avenant doit mettre à jour :
- le prix convenu ;
- le périmètre des prestations ;
- la notice ;
- le calendrier ;
- l’échéancier ;
- l’attestation de garantie lorsque cela est nécessaire.
Réalisation des travaux réservés par le maître d’ouvrage
Le maître d’ouvrage peut-il réaliser ses travaux avant la réception ?
Cette situation présente des risques importants.
Une intervention avant la réception peut :
- perturber le chantier ;
- compliquer la répartition des responsabilités ;
- provoquer des dommages ;
- gêner les contrôles ;
- créer un litige sur l’achèvement ;
- affecter les garanties ;
- retarder le constructeur.
Il est préférable d’obtenir un accord écrit définissant les conditions d’accès et la responsabilité de chacun.
Le constructeur peut-il obliger le maître d’ouvrage à réaliser ses travaux avant la réception ?
Il faut vérifier le contrat et la nécessité réelle de ces travaux.
Le constructeur ne doit pas transférer au maître d’ouvrage des prestations qui lui incombent pour atteindre les stades contractuels ou permettre la réception de la maison.
Les travaux réservés prolongent-ils le délai du constructeur ?
Pas automatiquement.
Le constructeur ne peut invoquer un retard lié aux travaux réservés que si leur exécution était nécessaire à la poursuite de ses propres travaux et que le retard est réellement imputable au maître d’ouvrage.
Cette articulation doit être prévue et documentée.
Qui est responsable des travaux réalisés par une entreprise choisie par le maître d’ouvrage ?
Cette entreprise répond de ses propres prestations dans le cadre de son contrat et de ses assurances.
Le constructeur CCMI ne répond pas automatiquement des malfaçons causées par un intervenant directement choisi et payé par le maître d’ouvrage.
Les travaux réservés sont-ils couverts par la garantie de livraison ?
La garantie de livraison porte principalement sur les prestations comprises dans le contrat garanti.
Les travaux effectivement conservés à la charge du maître d’ouvrage ne sont pas automatiquement couverts. Lorsque des travaux sont indispensables à l’achèvement ou à l’utilisation, leur qualification peut toutefois donner lieu à discussion.
Modifications et avenants
Quand une plus-value est-elle légitime ?
Une plus-value peut être justifiée lorsque le maître d’ouvrage demande une modification réelle par rapport au projet contractuel, par exemple :
- augmentation de surface ;
- ajout d’une fenêtre ;
- modification du système de chauffage ;
- changement de matériaux ;
- équipement supplémentaire ;
- transformation de la distribution intérieure.
Cette modification doit être décrite et acceptée par écrit.
Toute modification doit-elle faire l’objet d’un avenant ?
Oui. Une modification du prix, des plans, des prestations ou du délai doit être formalisée par un document écrit accepté par les parties.
La Cour de cassation a rappelé qu’une simple signature apposée sur un plan ne suffisait pas nécessairement à démontrer l’acceptation non équivoque d’une modification.
Que doit contenir un avenant ?
L’avenant doit préciser :
- la modification demandée ;
- les plans concernés ;
- les prestations ajoutées ou supprimées ;
- la plus-value ou la moins-value ;
- le nouveau prix total ;
- l’incidence sur le délai ;
- l’incidence sur les appels de fonds ;
- la date d’entrée en vigueur.
Un avenant peut-il être uniquement oral ?
Non, cette pratique doit être évitée.
Un accord oral crée un risque majeur de désaccord sur le prix, la prestation, le délai et la conformité finale.
Le constructeur peut-il effectuer les travaux puis faire signer l’avenant ?
Cette pratique est contestable.
Le maître d’ouvrage doit connaître et accepter la modification ainsi que son prix avant son exécution.
Une simple signature sur un devis suffit-elle ?
Elle peut constituer un accord écrit si le devis décrit précisément la modification et son incidence.
Il reste préférable d’établir un avenant rattaché au CCMI et mettant à jour le prix global, le délai, les plans et la garantie de livraison.
Le constructeur peut-il imposer des frais administratifs d’avenant ?
Uniquement si ces frais ont été valablement prévus ou librement acceptés dans le cadre de la modification demandée.
Ils ne peuvent pas être utilisés pour facturer la correction d’une erreur du constructeur.
Une modification imposée par le permis de construire justifie-t-elle une plus-value ?
Pas automatiquement.
Il faut déterminer si la prescription :
- était prévisible avant la signature ;
- résulte d’une règle d’urbanisme connue ;
- modifie substantiellement le projet ;
- était couverte par une condition suspensive ;
- nécessite réellement des prestations supplémentaires.
Le constructeur ne peut pas transformer toute prescription administrative en supplément automatique.
Le remplacement d’un matériau indisponible justifie-t-il une plus-value ?
Non, si le remplacement est proposé pour permettre au constructeur d’exécuter son obligation initiale.
Une plus-value ne peut être imposée que si le maître d’ouvrage choisit librement une prestation supérieure ou différente de celle contractuellement prévue.
Le maître d’ouvrage a-t-il droit à une moins-value lorsqu’il supprime une prestation ?
Une suppression acceptée par le constructeur doit donner lieu à une adaptation du prix.
La jurisprudence a admis qu’un constructeur ne pouvait invoquer le forfait pour conserver le prix d’une fourniture qu’il avait finalement accepté de laisser au maître d’ouvrage.
Comment calculer une moins-value ?
La méthode doit être négociée avant la suppression.
Il faut éviter une moins-value fondée uniquement sur le prix d’achat du matériau, lorsque le prix initial comprenait également la pose, les accessoires, le transport et les finitions.
Le constructeur peut-il refuser une modification demandée par le maître d’ouvrage ?
Oui. Après la signature, il n’est pas obligé d’accepter toutes les modifications.
Il peut notamment refuser une demande incompatible avec :
- le permis ;
- les règles techniques ;
- le planning ;
- les marchés déjà conclus ;
- l’étude thermique ;
- la structure ;
- les garanties.
Comprendre l’indice BT01
Qu’est-ce que l’indice BT01 ?
Le BT01 est l’index national du bâtiment tous corps d’état.
Il mesure l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment et sert notamment à calculer la révision du prix de certains CCMI. Il est publié mensuellement au Journal officiel.
Le BT01 correspond-il à l’inflation générale ?
Non. Il s’agit d’un index spécifique au secteur du bâtiment.
Il ne doit pas être remplacé par l’indice des prix à la consommation, l’indice du coût de la construction ou un indice interne créé par le constructeur.
La révision BT01 est-elle obligatoire ?
Non. Un CCMI peut prévoir un prix non révisable.
L’article L. 231-11 s’applique seulement lorsque le contrat prévoit expressément une révision du prix.
Le constructeur peut-il appliquer le BT01 si le contrat ne le prévoit pas ?
Non. En l’absence d’une clause conforme aux exigences légales, le prix n’est pas révisable.
N’importe quel indice peut-il être utilisé ?
Non. La révision doit être calculée à partir de l’indice national BT01.
Une clause fondée sur un indice départemental, un indice des matériaux ou un indice interne au constructeur ne respecte pas le mécanisme légal.
Le constructeur doit-il informer le maître d’ouvrage avant la signature ?
Oui. Les deux modalités légales doivent être portées à la connaissance du maître d’ouvrage avant la signature.
Elles doivent être reproduites dans le contrat. Le maître d’ouvrage doit également parapher une clause reconnaissant avoir reçu cette information.
Les deux modalités doivent-elles apparaître dans le contrat ?
Oui. Les modalités légales doivent être reproduites et la modalité choisie d’un commun accord doit être clairement indiquée.
À défaut des mentions et formalités requises, le prix n’est pas révisable.
Le constructeur peut-il choisir seul la modalité ?
Non. La modalité doit être choisie d’un commun accord entre les parties et figurer dans le contrat.
Quel indice sert de base au calcul ?
L’indice de base est le dernier indice BT01 publié au jour de la signature du contrat.
Il ne s’agit pas nécessairement de l’indice correspondant au mois civil de la signature, car les index sont publiés avec un décalage.
Où trouver les valeurs du BT01 ?
Le BT01 est publié mensuellement au Journal officiel.
L’ANIL tient également un tableau récapitulatif des valeurs publiées.
Première modalité de révision BT01
Comment fonctionne la première modalité ?
Le prix total est révisé en une seule fois selon la variation du BT01 entre :
- le dernier indice publié à la date de signature ;
- le dernier indice publié avant la date déterminée par l’article L. 231-12.
Après cette date, le prix révisé ne peut plus subir de variation.
Quelle est la date limite de calcul ?
La date correspond à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la plus tardive des deux dates suivantes :
- l’obtention des autorisations administratives nécessaires, notamment le permis ;
- la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt.
La Cour de cassation a confirmé que la période de calcul court jusqu’au mois suivant la plus tardive de ces deux dates.
Le prix peut-il encore évoluer après cette date ?
Non, dans la première modalité.
Le constructeur peut établir la facture plus tard, mais il ne peut pas prolonger la période de variation de l’indice au-delà de la date légale.
Quelle formule peut être utilisée ?
La formule simplifiée est :
Prix révisé = prix initial × indice de comparaison ÷ indice de base
Exemple purement illustratif :
- prix initial : 200 000 euros ;
- indice de base : 130 ;
- indice de comparaison : 136.
Le prix révisé serait d’environ 209 230,77 euros, soit une augmentation d’environ 9 230,77 euros.
Une baisse de l’indice doit-elle diminuer le prix ?
L’article L. 231-11 vise la variation de l’indice, sans la limiter aux seules augmentations.
En lecture littérale du texte, une variation négative doit donc être prise en compte selon la même formule, sauf difficulté particulière tenant à la rédaction exacte de la clause.
Le constructeur peut-il attendre l’ouverture du chantier pour annoncer la révision ?
La révision peut être facturée après la date d’arrêt du calcul.
Toutefois, le constructeur doit fournir un calcul transparent indiquant les indices, les dates, le prix de base et la formule utilisée. La facturation tardive ne permet pas de retenir un indice plus récent.
Deuxième modalité de révision BT01
Comment fonctionne la deuxième modalité ?
Le prix est révisé à l’occasion de chaque paiement, dans la limite de 70 % de la variation du BT01.
Pour chaque échéance, le calcul compare :
- le dernier indice publié au jour de la signature ;
- le dernier indice publié avant le paiement concerné.
La limite réglementaire applicable est de 70 %.
Pourquoi seulement 70 % de la variation ?
La loi prévoit qu’une partie du prix ne suit pas l’indice afin de tenir compte notamment des frais fixes, des approvisionnements déjà constitués et des gains de productivité.
Le décret fixe cette part révisable à 70 % de la variation du BT01.
Quelle formule peut être utilisée pour chaque paiement ?
Une formule simplifiée est :
Coefficient = 1 + 70 % × [(indice du paiement ÷ indice de base) – 1]
Puis :
Paiement révisé = paiement initial × coefficient
Exemple purement illustratif :
- échéance initiale : 30 000 euros ;
- indice de base : 130 ;
- indice applicable au paiement : 136.
Le paiement révisé serait d’environ 30 969,23 euros, soit une augmentation d’environ 969,23 euros.
Jusqu’à quand les paiements peuvent-ils être révisés ?
Lorsque la livraison prévue intervient après la période définie par la loi, aucune révision ne peut être pratiquée au-delà de neuf mois suivant la date déterminée par l’article L. 231-12.
Tous les appels de fonds sont-ils automatiquement révisés ?
Seulement si la deuxième modalité a été valablement choisie et si le paiement concerné intervient pendant la période autorisée.
Le constructeur doit fournir le détail du calcul pour chaque échéance.
Un appel de fonds effectué tardivement peut-il être révisé avec un indice plus récent ?
Pas au-delà de la limite légale.
Le retard du constructeur dans l’émission d’un appel de fonds ne doit pas permettre d’étendre artificiellement la période de révision.
Vérifier un calcul BT01
Quelles informations faut-il demander au constructeur ?
Le décompte doit indiquer :
- le prix initial ;
- la date de signature ;
- l’indice de base ;
- sa date de publication ;
- la modalité choisie ;
- la date du permis ;
- la date de réalisation de la condition de prêt ;
- l’indice de comparaison ;
- la formule ;
- le montant avant et après révision.
Quelle date de signature faut-il retenir ?
Il faut retenir la date de conclusion du contrat figurant sur le CCMI.
Lorsque les parties n’ont pas signé le même jour ou que le contrat a été complété ultérieurement, la détermination de la date exacte peut nécessiter l’examen des documents de notification et d’acceptation.
Quel permis faut-il retenir ?
Il faut retenir l’autorisation administrative nécessaire à la construction contractuelle.
Une modification ultérieure mineure du permis ne doit pas automatiquement repousser la date de calcul. Une modification substantielle du projet doit être analysée au regard du contrat et des conditions suspensives.
Quelle date de prêt faut-il retenir ?
Il faut retenir la date de réalisation de la condition suspensive de financement.
La simple date d’un accord commercial ou d’une simulation bancaire ne correspond pas nécessairement à la réalisation juridique de cette condition.
Peut-on utiliser l’indice correspondant au mois de la signature ?
Uniquement s’il était déjà publié le jour de la signature.
L’article L. 231-11 impose d’utiliser le dernier indice publié à cette date, même s’il correspond à une période statistique antérieure.
Le constructeur peut-il arrondir le résultat ?
Un arrondi mathématique raisonnable au centime peut être appliqué.
Il ne doit pas conduire à une majoration forfaitaire ou à l’ajout de frais administratifs non prévus.
Le constructeur peut-il ajouter la TVA après le calcul ?
Le calcul doit être effectué sur la base prévue au contrat.
Il faut vérifier si le prix initial annoncé est TTC et éviter qu’une même taxe soit appliquée deux fois.
Une nouvelle clause BT01 peut-elle être ajoutée après la signature ?
Toute modification exige l’accord écrit du maître d’ouvrage.
Une clause ajoutée après la signature ne doit pas servir à contourner l’obligation d’information préalable et le formalisme imposé par l’article L. 231-11.
Le constructeur peut-il cumuler BT01 et hausse des matériaux ?
Non. Le BT01 constitue le mécanisme légal de révision du prix prévu par le CCMI.
Une hausse des matériaux ne peut pas être facturée une seconde fois sous une autre dénomination.
Le constructeur peut-il cumuler BT01 et avenants ?
Oui, si les avenants correspondent à de véritables modifications demandées ou acceptées par le maître d’ouvrage.
Il faut toutefois éviter que le même surcoût soit facturé à la fois dans l’avenant et dans la base de calcul de la révision.
Un avenant est-il lui-même soumis au BT01 ?
Cela dépend de sa rédaction et de la date à laquelle il est conclu.
L’avenant doit préciser si son prix est ferme ou révisable, son indice de référence et son intégration éventuelle au prix convenu. Une absence de précision doit être clarifiée avant la signature.
Contestation d’une hausse du prix
Que faire en cas de facture supplémentaire non prévue ?
Il faut demander au constructeur :
- le fondement contractuel ;
- la prestation concernée ;
- la clause applicable ;
- le devis ou l’avenant signé ;
- le calcul détaillé ;
- l’incidence sur le prix global ;
- la confirmation de la garantie de livraison.
Aucun paiement ne doit être accepté uniquement sur la base d’une demande orale ou d’une facture non expliquée.
Faut-il payer une plus-value non signée ?
Une plus-value correspondant à une modification non demandée et non acceptée doit être contestée.
La réalisation matérielle du travail ne démontre pas automatiquement que le maître d’ouvrage a accepté son prix et son incidence contractuelle.
Peut-on refuser un calcul BT01 erroné ?
Oui.
La contestation doit préciser :
- l’indice de base correct ;
- l’indice de comparaison ;
- la mauvaise date retenue ;
- l’erreur de formule ;
- l’absence de clause valable ;
- l’absence de paraphe ou d’information.
Faut-il payer la partie non contestée ?
Lorsqu’une facture comprend une partie incontestable et une partie litigieuse, il peut être prudent de distinguer les montants dans le courrier de contestation.
Une retenue de paiement présente néanmoins des risques contractuels. Le dossier doit être examiné avec l’ADIL, la protection juridique ou un avocat avant de bloquer une échéance.
La banque doit-elle payer une plus-value non acceptée ?
Le prêteur ne doit pas verser automatiquement les appels de fonds du CCMI sans l’accord écrit du maître d’ouvrage à chaque échéance.
L’article L. 231-7 prévoit la responsabilité du prêteur pour les conséquences préjudiciables d’un paiement effectué sans cet accord.
Faut-il informer le garant de livraison ?
Oui lorsque le désaccord porte sur :
- un dépassement du prix convenu ;
- des travaux nécessaires à l’achèvement ;
- une défaillance du constructeur ;
- un risque d’arrêt du chantier ;
- des prestations contractuelles non exécutées.
La garantie couvre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution au prix et dans les délais convenus.
Peut-on signaler la pratique à la DGCCRF ?
Oui lorsqu’un professionnel impose des suppléments non prévus, utilise des clauses irrégulières ou présente de manière trompeuse le prix de la construction.
Le signalement peut être effectué sans préjudice d’une démarche amiable ou judiciaire.
Tableau récapitulatif
| Situation | Le constructeur peut-il augmenter le prix ? |
|---|---|
| Hausse générale des matériaux | Non, sauf effet du BT01 |
| Hausse de la main-d’œuvre | Non, sauf effet du BT01 |
| Erreur de chiffrage du constructeur | Non |
| Fondations adaptées au terrain initial | En principe non |
| Étude du sol nécessaire à l’implantation | En principe comprise |
| Modification demandée par le client | Oui, par avenant |
| Équipement plus performant choisi par le client | Oui, par avenant |
| Travail réservé repris dans les quatre mois | Au prix indiqué au contrat |
| Travail réservé repris après quatre mois | Selon nouvel accord |
| Clause BT01 valable | Oui, selon la modalité choisie |
| Clause BT01 absente ou irrégulière | Non |
| Suppression acceptée d’une prestation | Une moins-value doit être examinée |
| Prestation indispensable omise | Ne peut pas être automatiquement facturée au client |
Checklist du prix avant la signature
Prix convenu
- Vérifier le montant TTC.
- Vérifier le caractère forfaitaire.
- Identifier la révision BT01.
- Vérifier les garanties comprises.
- Vérifier le coût du plan.
- Vérifier les études comprises.
- Contrôler les adaptations au sol.
- Contrôler les taxes restant à payer.
- Identifier les frais extérieurs au CCMI.
Travaux réservés
- Identifier chaque poste.
- Vérifier sa description.
- Vérifier les quantités.
- Vérifier la main-d’œuvre.
- Vérifier les matériaux.
- Demander des devis extérieurs.
- Contrôler le réalisme du prix.
- Vérifier la mention manuscrite.
- Vérifier le montant total.
- Vérifier les conséquences sur le planning.
BT01
- Vérifier si le prix est révisable.
- Vérifier la reproduction des deux modalités.
- Vérifier la clause d’information.
- Parapher uniquement après explication.
- Identifier la modalité choisie.
- Relever l’indice publié à la signature.
- Conserver les dates du permis et du prêt.
- Refaire le calcul.
- Prévoir une marge dans le financement.
- Refuser tout autre indice.
Checklist en cas de demande de supplément
- Demander le fondement écrit.
- Relire la notice descriptive.
- Vérifier si le travail était inclus.
- Vérifier s’il était régulièrement réservé.
- Rechercher un avenant signé.
- Vérifier l’étude de sol.
- Contrôler le calcul BT01.
- Comparer le nouveau prix global.
- Informer la banque de la contestation.
- Informer le garant si nécessaire.
- Consulter l’ADIL ou la protection juridique.
- Ne pas accepter oralement une modification.
Faire vérifier votre projet par un expert
Avant de signer ou pendant le délai de rétractation, l’intervention d’un expert indépendant sécurise l’analyse technique de votre projet, de vos plans et de votre notice descriptive. Découvrez notre accompagnement expert CCMI, de la lecture du contrat jusqu’à la réception de votre maison.
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-2, prix convenu, travaux réservés et contenu obligatoire du CCMI.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-7, reprise par le constructeur des travaux réservés dans les quatre mois suivant la signature.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-11, deux modalités de révision du prix, formalisme et indice de base.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-12, date d’arrêt du calcul de la première modalité.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-4, notice descriptive, travaux compris, travaux réservés, raccordements et mention manuscrite.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-5, éléments compris dans le prix convenu.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-6, publication du BT01 et limite de 70 % applicable à la deuxième modalité.
- Arrêté du 27 novembre 1991, modèle de notice descriptive et mention manuscrite relative aux travaux réservés.
- ANIL, contrat de construction de maison individuelle, prix forfaitaire, travaux réservés et révision.
- ANIL, frais d’étude et adaptation au sol, impossibilité pour le constructeur de facturer les adaptations indispensables omises.
- ANIL, défaut d’information sur les travaux réservés, sanctions du chiffrage absent ou irréaliste.
- ANIL, mise en œuvre de la révision du prix, détermination de la période applicable au calcul BT01.
- ANIL, modification du CCMI, nécessité d’un accord écrit pour modifier le projet initial.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Comprendre le CCMI et le contrat de construction
Définition, cadre légal et protections du contrat de construction de maison individuelle.
Mentions obligatoires et annexes du CCMI
Ce que le contrat, la notice descriptive et les plans doivent contenir avant de signer.
Choisir et vérifier son constructeur CCMI
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