Après la signature d’un contrat de construction de maison individuelle, le projet ne peut pas être modifié librement par le constructeur ou par le maître d’ouvrage.
Le CCMI, ses plans, sa notice descriptive, son prix et son délai engagent les deux parties. Une modification suppose donc leur accord mutuel. Le Code civil prévoit que les contrats ne peuvent être modifiés que par le consentement des parties ou pour les causes autorisées par la loi.
Lorsqu’une modification est acceptée, elle doit être formalisée par un avenant écrit, daté et signé avant l’exécution des travaux. Cet avenant doit préciser la nature exacte de la modification, les plans concernés, les travaux ajoutés, supprimés ou remplacés, la plus-value ou la moins-value, le nouveau prix total du CCMI, l’incidence sur le délai, les conséquences éventuelles sur le permis de construire, les modalités de paiement et les conséquences sur la garantie de livraison et les assurances.
L’ANIL recommande expressément qu’un avenant soit signé avant l’exécution d’une modification et qu’il en définisse les conditions techniques, financières et calendaires.
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- Comprendre les modifications du CCMI (7)
- Demander une modification du projet (12)
- Contenu et formalisme de l’avenant (11)
- Délai de rétractation applicable à l’avenant (4)
- Prix des modifications et travaux supplémentaires (12)
- Moins-values et suppressions de prestations (6)
- Travaux réservés et reprise par le constructeur (6)
- Incidence des avenants sur le délai (7)
- Incidence sur le permis de construire (7)
- Incidence sur le prix global et le BT01 (5)
- Incidence sur la garantie de livraison (4)
- Incidence sur les assurances et le financement (4)
- Modifications proposées par le constructeur (6)
- Travaux réalisés sans avenant signé (7)
- Contestation d’un avenant (7)
- Accompagnement par un expert (5)
- Checklist avant de demander une modification
- Checklist avant de signer un avenant
- Checklist après la signature
- Tableau récapitulatif
- Faire vérifier votre projet par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre les modifications du CCMI
Qu’est-ce qu’un avenant au CCMI ?
Un avenant est un document écrit qui modifie une ou plusieurs dispositions du contrat initial.
Il peut notamment porter sur :
- les plans
- la surface
- la distribution intérieure
- les ouvertures
- les matériaux
- les équipements
- le chauffage
- les travaux réservés
- le prix
- le délai de construction
- les modalités de paiement
Une fois signé, l’avenant fait partie du CCMI et doit être conservé avec le contrat, la notice descriptive et les plans.
Quelle différence existe-t-il entre un avenant et un simple choix de finition ?
Un choix de finition applique une possibilité déjà prévue au contrat sans modifier nécessairement le prix ou la consistance des travaux.
Il peut s’agir, par exemple, du choix d’une teinte proposée dans la gamme contractuelle, d’un modèle de carrelage compris dans le prix, d’une couleur de façade autorisée ou d’une référence sanitaire prévue sans supplément.
Un avenant devient nécessaire lorsque le choix modifie notamment :
- la prestation contractuelle
- le prix
- le délai
- les plans
- les performances
- les dimensions
- les techniques de mise en œuvre
Toute modification doit-elle faire l’objet d’un avenant ?
Une modification affectant les prestations, le prix, les plans ou le délai doit être formalisée par écrit.
La Cour de cassation a adopté une position stricte concernant la modification d’un CCMI : l’accord du maître d’ouvrage doit être écrit et une simple signature apposée sur un nouveau plan ne suffit pas nécessairement à établir son acceptation non équivoque. L’avenant doit décrire les nouveaux travaux et leur incidence sur le prix forfaitaire.
Une correction purement matérielle nécessite-t-elle un avenant ?
Pas nécessairement lorsqu’elle ne modifie aucun engagement contractuel.
Il peut s’agir, par exemple, de la correction d’une faute d’orthographe, d’une référence cadastrale manifestement erronée, d’une numérotation de plan ou d’une erreur de report sans effet sur le projet.
Dès que la correction affecte une surface, une prestation, une dimension, un prix ou un délai, un avenant doit être établi.
Le constructeur peut-il modifier seul le CCMI ?
Non.
Le constructeur ne peut pas modifier unilatéralement :
- les plans
- les matériaux
- les équipements
- les dimensions
- les ouvertures
- le prix
- le délai
Le contrat ne peut être modifié que par l’accord des parties.
Le maître d’ouvrage peut-il imposer une modification au constructeur ?
Non.
Le maître d’ouvrage peut demander une modification, mais le constructeur n’est pas automatiquement tenu de l’accepter.
Il peut notamment refuser une modification :
- techniquement impossible
- contraire au permis
- incompatible avec l’étude de sol
- incompatible avec les règles de construction
- affectant la stabilité
- intervenant trop tard dans le chantier
- incompatible avec les marchés déjà conclus
- impossible à garantir ou à assurer
Le refus doit idéalement être motivé par écrit.
Le constructeur peut-il accepter une modification uniquement à l’oral ?
Une acceptation orale expose les parties à un litige sur :
- la nature exacte des travaux
- leur prix
- leur délai
- leur conformité
- les matériaux promis
- les responsabilités
L’accord doit être formalisé par écrit avant l’exécution.
Demander une modification du projet
Comment demander une modification au constructeur ?
La demande doit être adressée par écrit et suffisamment tôt.
Elle doit préciser :
- la prestation actuelle
- la modification souhaitée
- les plans concernés
- la pièce concernée
- les dimensions envisagées
- les matériaux souhaités
- les conséquences attendues
- la date à laquelle une réponse est nécessaire
Le maître d’ouvrage doit demander un avenant complet avant d’autoriser l’exécution.
Quand faut-il demander une modification ?
Le plus tôt possible.
Une demande tardive peut entraîner une impossibilité technique, une démolition d’ouvrages déjà réalisés, une hausse du coût, un retard, une modification du permis, une nouvelle étude ou une commande devenue inutilisable.
Une modification de fondations doit être traitée avant leur exécution. Une modification électrique doit idéalement être arrêtée avant la fermeture des cloisons.
Peut-on demander une modification après le début du chantier ?
Oui, si le constructeur l’accepte et si la modification reste réalisable.
L’avenant doit être signé avant l’exécution et prévoir les conséquences techniques, financières et calendaires.
Peut-on modifier les plans avant l’ouverture du chantier ?
Oui, sous réserve de l’accord du constructeur et des conséquences sur :
- le permis
- le prix
- les études
- la garantie de livraison
- le délai d’ouverture
- la clause BT01
- le financement
Les plans modifiés doivent être datés, indicés et annexés à l’avenant.
Peut-on modifier les plans après l’élévation des murs ?
Cela dépend de la nature de la demande.
Le déplacement d’une cloison non porteuse peut rester envisageable. En revanche, le déplacement d’un mur porteur, d’une ouverture ou d’un escalier peut nécessiter une étude de structure, une démolition, un nouveau plan, un permis modificatif, un délai supplémentaire ou une plus-value importante.
Peut-on déplacer une fenêtre ou une porte ?
Oui, si le constructeur accepte et si la modification est compatible avec :
- la structure
- les façades autorisées
- les règles d’urbanisme
- l’étude thermique ou environnementale
- les équipements intérieurs
- les distances réglementaires
Une modification visible depuis l’extérieur peut nécessiter une régularisation de l’autorisation d’urbanisme.
Peut-on augmenter la surface de la maison ?
Oui, mais cette modification est importante.
Elle peut nécessiter :
- de nouveaux plans
- une modification du permis
- l’intervention d’un architecte selon la surface de plancher totale
- une adaptation des fondations
- une nouvelle étude thermique ou environnementale
- un nouveau prix
- un nouveau délai
- une actualisation du financement et des garanties
Peut-on supprimer une pièce ou réduire la surface ?
Oui, avec l’accord du constructeur.
La réduction doit être formalisée dans un avenant mentionnant les surfaces supprimées, les plans modifiés, les prestations supprimées, la moins-value, le nouveau prix, l’incidence sur le permis et l’incidence sur le délai.
La jurisprudence relative au CCMI exige un avenant formalisé lorsque la surface ou la consistance du projet initial est modifiée.
Peut-on modifier le système de chauffage ?
Oui, si le constructeur l’accepte.
Il faut vérifier les conséquences sur :
- la puissance nécessaire
- l’étude énergétique
- la RE2020
- la ventilation
- l’eau chaude sanitaire
- les réseaux
- les équipements électriques
- le coût d’exploitation
- le permis ou les documents environnementaux
- le délai
Peut-on ajouter une prise ou un point lumineux sans avenant ?
Une modification du plan électrique doit être formalisée, même lorsqu’elle semble mineure.
Une fiche de travaux modificatifs suffisamment précise peut constituer l’avenant si elle indique notamment la quantité, l’emplacement, le prix TTC, les références, l’incidence sur le délai et l’acceptation des parties.
Une demande orale adressée directement à l’électricien ne doit pas être utilisée.
Peut-on demander directement une modification à un sous-traitant ?
Cette pratique est fortement déconseillée.
Le sous-traitant n’est pas le cocontractant du maître d’ouvrage. Une demande directe peut ne pas être validée par le constructeur, ne pas être couverte par la garantie, créer une facture supplémentaire, modifier les responsabilités, perturber le planning ou entraîner un refus de reprise.
Toute demande doit passer par le constructeur.
Un conducteur de travaux peut-il accepter une modification ?
Il peut recueillir ou transmettre la demande, mais il faut vérifier qu’il dispose du pouvoir d’engager la société sur le prix, le délai et les prestations.
L’avenant doit être signé par une personne habilitée à représenter le constructeur.
Contenu et formalisme de l’avenant
Que doit contenir un avenant au CCMI ?
Un avenant complet doit indiquer :
- les références du CCMI initial
- sa date de signature
- l’identité des parties
- l’adresse du chantier
- le numéro de l’avenant
- les documents remplacés
- la description des travaux ajoutés
- la description des travaux supprimés
- les matériaux et performances
- la plus-value ou la moins-value TTC
- le nouveau prix convenu
- l’incidence sur le délai
- la nouvelle date contractuelle de fin, si elle change
- les modalités de paiement
- les plans et notices mis à jour
- les conséquences sur le permis et les assurances
L’avenant doit permettre de comprendre exactement la différence entre le contrat initial et le nouveau projet.
L’avenant doit-il être daté ?
Oui.
La date permet de vérifier que l’avenant a été accepté avant l’exécution des travaux et d’identifier la version contractuelle applicable.
L’avenant doit-il être signé par toutes les parties ?
Oui.
Tous les maîtres d’ouvrage parties au CCMI doivent normalement signer, ainsi que la personne habilitée à représenter le constructeur.
Le contrat ne peut être modifié que par le consentement mutuel des parties.
Les plans modifiés doivent-ils être annexés ?
Oui lorsque la modification concerne :
- la surface
- la distribution
- les ouvertures
- la façade
- la toiture
- l’implantation
- les équipements représentés sur les plans
- les réseaux
Chaque plan doit comporter une date et un indice permettant d’identifier la version applicable.
La notice descriptive doit-elle être modifiée ?
Oui lorsque la modification porte sur une prestation décrite dans la notice.
L’avenant peut soit modifier directement la notice, soit annexer une fiche indiquant clairement le poste supprimé, le nouveau poste, les caractéristiques, la répartition financière et le document remplacé.
Une simple signature sur un plan suffit-elle ?
Pas nécessairement.
La Cour de cassation a considéré que la volonté non équivoque d’accepter les modifications ne pouvait pas être déduite d’une simple signature apposée sur un plan. Un avenant doit préciser la nature des travaux et leur implication financière.
Un devis signé peut-il valoir avenant ?
Il peut constituer un accord lorsqu’il identifie clairement le CCMI et précise toutes les conséquences de la modification.
Un simple devis isolé peut toutefois être insuffisant s’il ne met pas à jour le prix global, les plans, la notice, le délai, les modalités de paiement ou la garantie de livraison.
Il est préférable d’utiliser un document expressément intitulé « avenant au CCMI ».
Un courriel peut-il valoir accord ?
Un échange de courriels peut constituer un élément de preuve, mais il ne remplace pas nécessairement l’avenant formalisé exigé pour modifier un CCMI.
Le maître d’ouvrage ne doit pas se contenter d’une réponse telle que « c’est noté » ou « nous verrons sur le chantier ».
Un SMS du conducteur de travaux suffit-il ?
Non, en pratique.
Il ne permet généralement pas de sécuriser le prix, les caractéristiques, le délai, les plans, l’accord de la société ou la garantie.
L’avenant peut-il contenir des cases ou montants non remplis ?
Non.
Le prix, les prestations et le délai doivent être complétés avant la signature. Les espaces inutilisés doivent être barrés ou déclarés sans objet.
Peut-on signer un avenant après l’exécution des travaux ?
Cette pratique doit être évitée.
Le principe applicable au marché à forfait exige que les changements et leur prix soient autorisés par écrit. L’article 1793 du Code civil interdit à l’entrepreneur de réclamer une augmentation fondée sur des changements qui n’ont pas été autorisés par écrit et dont le prix n’a pas été convenu.
La jurisprudence générale admet parfois qu’une acceptation non équivoque puisse intervenir après l’exécution, notamment par le paiement sans réserve des travaux supplémentaires. Cette solution est toutefois contentieuse et ne doit pas remplacer un avenant signé avant travaux dans un CCMI.
Délai de rétractation applicable à l’avenant
Un avenant au CCMI bénéficie-t-il d’un nouveau délai de rétractation ?
Un avenant substantiel modifiant un élément visé par le régime du CCMI doit être notifié au maître d’ouvrage.
La jurisprudence a retenu que l’absence de notification d’un tel avenant empêchait le délai de rétractation de courir. Elle n’entraîne pas automatiquement la nullité ou l’inopposabilité de l’avenant.
Le délai est-il également de dix jours ?
Lorsqu’un avenant entre dans le champ de la protection prévue par l’article L. 271-1, le délai applicable est de dix jours à compter du lendemain de sa notification régulière.
Tous les petits avenants ouvrent-ils automatiquement un nouveau délai ?
Il faut distinguer une modification substantielle d’une simple précision sans incidence sur les éléments contractuels essentiels.
Un avenant modifiant le prix, les plans, la surface, les prestations ou le délai doit être traité avec prudence et régulièrement notifié.
Le constructeur peut-il demander l’exécution immédiate pendant les dix jours ?
Il est prudent de ne pas exécuter la modification avant l’expiration du délai applicable.
Une réalisation immédiate peut créer une difficulté si le maître d’ouvrage exerce ensuite sa faculté de rétractation.
Prix des modifications et travaux supplémentaires
Une modification demandée par le maître d’ouvrage peut-elle entraîner une plus-value ?
Oui.
Une plus-value peut être légitime lorsqu’elle correspond à une modification réelle demandée et acceptée, par exemple une surface supplémentaire, une baie plus grande, un équipement supérieur, une menuiserie supplémentaire, un changement de chauffage, un revêtement plus coûteux ou une modification tardive nécessitant une dépose.
Le prix doit être fixé avant l’exécution.
Le constructeur peut-il fixer librement le montant de la plus-value ?
Il peut proposer son prix, mais le maître d’ouvrage reste libre de l’accepter ou de refuser la modification.
Le constructeur doit expliquer suffisamment la prestation ajoutée, la prestation supprimée, la différence de fournitures, la main-d’œuvre, les études, les travaux de reprise et les incidences techniques.
La plus-value doit-elle être détaillée ?
La loi n’impose pas nécessairement un bordereau exhaustif de chaque heure de travail pour tout avenant.
Le document doit néanmoins être suffisamment précis pour permettre au maître d’ouvrage de comprendre ce qu’il paie et de vérifier ultérieurement la conformité.
Le constructeur peut-il demander une plus-value pour la hausse des matériaux ?
Non, en dehors de la révision BT01 régulièrement prévue et applicable.
Le prix du CCMI est global et forfaitaire. La hausse de la main-d’œuvre ou des matériaux ne permet pas, à elle seule, de réclamer une augmentation supplémentaire. Le principe du marché à forfait interdit également une hausse de prix fondée sur l’évolution de ces coûts.
Peut-il ajouter des « frais d’inflation » à un avenant ?
Non lorsqu’ils servent uniquement à compenser l’augmentation générale des coûts du constructeur.
L’avenant doit correspondre au coût de la modification réellement demandée, et non à une nouvelle révision générale du prix.
Des frais administratifs d’avenant peuvent-ils être appliqués ?
Ils doivent avoir été clairement prévus ou librement acceptés avant l’exécution.
Ils ne doivent pas servir à facturer la correction d’une erreur du constructeur, une mise en conformité obligatoire, une prestation déjà comprise ou une adaptation nécessaire au terrain.
Le constructeur peut-il facturer une modification imposée par son bureau d’études ?
Pas automatiquement.
Il faut déterminer pourquoi la modification est devenue nécessaire.
Si elle corrige une erreur de conception, une insuffisance du chiffrage, une mauvaise prise en compte de l’étude de sol, une incompatibilité technique prévisible ou une prestation indispensable omise, son coût ne doit pas être automatiquement transféré au maître d’ouvrage.
Le prix du CCMI comprend les prestations à la charge du constructeur et demeure forfaitaire et définitif, sous réserve de la révision légale éventuelle.
Le constructeur peut-il facturer des fondations renforcées découvertes après signature ?
En principe, les fondations et adaptations au sol nécessaires à la construction prévue sur le terrain identifié doivent être intégrées au prix forfaitaire.
Un avenant ne doit pas servir à corriger une étude insuffisante ou une omission du constructeur.
Une erreur de métrage justifie-t-elle une plus-value ?
Non, lorsqu’elle concerne une prestation comprise dans le CCMI.
Le caractère forfaitaire du prix fait supporter au constructeur son erreur d’estimation des quantités nécessaires à l’exécution des travaux contractuels.
Une erreur de plan du constructeur justifie-t-elle une plus-value ?
Non, en principe, lorsque la modification consiste seulement à rendre le projet conforme aux engagements initiaux.
Le maître d’ouvrage ne doit pas payer pour obtenir ce qui était déjà prévu au contrat.
Le constructeur peut-il facturer la mise en conformité avec le permis ?
Cela dépend de l’origine de la modification.
Une clause considérant comme suffisante une autorisation assortie de prescriptions techniques ou architecturales qui modifient substantiellement le projet est réputée non écrite.
Si la prescription était prévisible et que le constructeur a établi les plans, une plus-value ne doit pas être acceptée automatiquement.
Peut-on négocier le prix d’un avenant ?
Oui.
Le maître d’ouvrage peut demander le détail, solliciter une autre solution, renoncer à la modification, négocier une moins-value compensatrice ou comparer le prix avec des références extérieures.
Il ne peut toutefois pas confier librement le travail à un autre artisan pendant le chantier sans examiner les conséquences sur les responsabilités et l’organisation du CCMI.
Moins-values et suppressions de prestations
Une prestation supprimée doit-elle entraîner une moins-value ?
Oui lorsque le constructeur accepte de ne plus fournir ou réaliser une prestation comprise dans son prix.
La jurisprudence a admis qu’un constructeur ne pouvait pas invoquer le caractère forfaitaire du contrat pour conserver le prix d’une fourniture qu’il avait accepté de laisser au maître d’ouvrage.
La moins-value doit-elle correspondre au prix public du produit ?
Pas nécessairement.
Le constructeur peut bénéficier de tarifs professionnels et son prix global comprend plusieurs composantes.
La moins-value doit néanmoins être cohérente avec la prestation réellement supprimée et peut intégrer la fourniture, la pose, les accessoires, le transport, les finitions et la coordination.
Le constructeur peut-il appliquer une plus-value importante mais une moins-value très faible ?
Cette différence doit être expliquée.
Le maître d’ouvrage peut demander la valeur de la prestation initiale, le prix de la prestation nouvelle, le coût de pose, les travaux de reprise et le mode de calcul.
Peut-on supprimer une prestation après sa réalisation ?
Cela devient généralement impossible sans démolition ou remplacement.
Le maître d’ouvrage peut demander une modification, mais il doit assumer les conséquences supplémentaires lorsqu’elles résultent réellement de sa demande tardive.
Peut-on supprimer le carrelage pour le poser soi-même ?
Oui, avec l’accord du constructeur.
L’avenant doit préciser :
- la prestation supprimée
- la préparation du support
- les plinthes
- les seuils
- la moins-value
- la date d’intervention du maître d’ouvrage
- les responsabilités
- l’incidence sur le délai et la réception
Peut-on retirer une prestation pour la confier à une autre entreprise avant la réception ?
Cette pratique doit être encadrée avec soin.
L’intervention d’une entreprise extérieure peut perturber le chantier, modifier les responsabilités, entraîner des dommages, provoquer un retard, compliquer la réception ou affecter les assurances.
L’autorisation du constructeur et un avenant précis sont nécessaires.
Travaux réservés et reprise par le constructeur
Quelle différence existe-t-il entre travaux réservés et travaux supplémentaires ?
Les travaux réservés sont identifiés dès le CCMI comme restant à la charge du maître d’ouvrage.
Les travaux supplémentaires résultent d’une modification demandée après la signature ou d’une prestation ajoutée au contrat initial.
Peut-on demander au constructeur de reprendre des travaux réservés ?
Oui.
Le maître d’ouvrage dispose de quatre mois à compter de la signature du CCMI avec fourniture de plan pour demander au constructeur d’exécuter les travaux qu’il s’était réservés, aux prix et conditions mentionnés dans le contrat.
Le constructeur peut-il refuser cette reprise dans les quatre mois ?
Non lorsque les conditions de l’article L. 231-7 sont réunies.
Il est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux au prix mentionné au contrat.
Peut-il demander un prix supérieur à celui de la notice ?
Non lorsque la demande est présentée dans les quatre mois.
Les travaux doivent être repris aux prix et conditions inscrits dans le CCMI.
Faut-il établir un avenant de reprise ?
Oui, en pratique.
Il doit mettre à jour la liste des travaux du constructeur, le prix convenu, la notice, l’échéancier, le délai et la garantie de livraison.
Que se passe-t-il après les quatre mois ?
Le constructeur n’est plus légalement tenu de reprendre les travaux au prix initial.
Une reprise reste possible par un nouvel accord librement négocié.
Incidence des avenants sur le délai
Une modification peut-elle prolonger le délai de construction ?
Oui, lorsqu’elle entraîne réellement un travail supplémentaire ou une réorganisation du chantier.
L’avenant doit indiquer le nombre de jours ou de semaines supplémentaires, la nouvelle date de livraison, la cause du report et les étapes concernées.
L’ANIL recommande que les modifications éventuelles du délai soient prévues dans l’avenant avant l’exécution.
Le constructeur peut-il écrire « délai prolongé en conséquence » ?
Cette formulation est trop imprécise.
Elle ne permet pas de déterminer la durée supplémentaire, la nouvelle échéance, le calcul des pénalités et la part de retard réellement imputable à la modification.
Toute modification justifie-t-elle un délai supplémentaire ?
Non.
L’allongement doit être proportionné à la modification et à son incidence réelle sur le chantier.
L’ajout d’une prise électrique ne justifie pas nécessairement plusieurs mois de report.
Le constructeur peut-il ajouter plusieurs mois sans explication ?
Le maître d’ouvrage doit demander le planning affecté, les commandes concernées, le délai de fabrication, les reprises nécessaires et la nouvelle date certaine.
Il peut refuser l’avenant lorsque le report paraît excessif.
Une modification demandée par le maître d’ouvrage peut-elle réduire ses pénalités de retard ?
Oui, si elle a réellement causé ou aggravé le retard.
La jurisprudence admet qu’un retard imputable aux modifications importantes demandées par le maître d’ouvrage puisse réduire l’indemnisation à laquelle il aurait autrement droit.
Le constructeur peut-il faire signer un avenant uniquement pour effacer un retard existant ?
Cette pratique doit être refusée lorsque l’avenant ne correspond pas à une véritable modification demandée par le maître d’ouvrage.
Un report ne doit pas servir à supprimer rétroactivement des pénalités déjà acquises ou à couvrir une mauvaise organisation du constructeur.
L’avenant peut-il modifier rétroactivement la date de livraison ?
Une modification rétroactive doit être examinée avec une grande prudence.
Le maître d’ouvrage ne doit pas renoncer à des pénalités ou à des droits déjà acquis sans en mesurer les conséquences.
Incidence sur le permis de construire
Une modification du CCMI peut-elle nécessiter une autorisation d’urbanisme ?
Oui.
Une modification de l’implantation, la surface, la hauteur, la toiture, la façade, la couleur, les ouvertures, le garage ou les aménagements extérieurs peut nécessiter une régularisation administrative avant son exécution.
Qu’est-ce qu’un permis modificatif ?
Il s’agit d’une demande destinée à modifier ou régulariser un permis de construire encore en cours de validité.
Le formulaire actuellement prévu pour une demande de modification ou de régularisation d’un permis en cours de validité est le Cerfa 16700.
Qui doit déposer le permis modificatif ?
Le bénéficiaire du permis ou son mandataire.
Lorsque le constructeur prépare le dossier, le maître d’ouvrage doit vérifier les plans et approuver la version déposée.
L’avenant peut-il être signé avant le permis modificatif ?
Oui, mais il doit traiter le risque de refus administratif.
Il est recommandé de prévoir une condition précisant ce qu’il advient de la modification, du prix, du délai et des sommes versées si l’autorisation n’est pas obtenue.
Le constructeur peut-il exécuter la modification avant son autorisation ?
Cette pratique est risquée.
Les travaux pourraient être non conformes au permis et nécessiter une régularisation, une transformation, une remise en état, une nouvelle demande ou une interruption du chantier.
Le permis modificatif remplace-t-il l’avenant ?
Non.
Le permis traite la conformité administrative du projet. L’avenant règle les relations contractuelles entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Les deux documents doivent être cohérents.
L’avenant remplace-t-il le permis modificatif ?
Non.
Un accord privé entre le constructeur et le maître d’ouvrage n’autorise pas l’exécution de travaux contraires à l’autorisation d’urbanisme.
Incidence sur le prix global et le BT01
Le BT01 s’applique-t-il automatiquement au montant d’un avenant ?
Non automatiquement.
L’avenant doit préciser si son prix est ferme, s’il entre dans la base révisable, l’indice éventuellement applicable, la date de référence et la formule utilisée.
La révision du CCMI initial reste soumise au mécanisme légal de l’article L. 231-11.
Peut-on appliquer le BT01 et une hausse des matériaux au même avenant ?
Le même surcoût ne doit pas être facturé deux fois.
L’avenant doit distinguer le coût propre de la modification du mécanisme général de révision.
Les pourcentages des appels de fonds s’appliquent-ils au nouveau prix ?
Le prix convenu modifié devient la base contractuelle des paiements, sous réserve des sommes déjà versées et des plafonds correspondant à l’avancement.
L’avenant ne doit pas permettre de réclamer une somme avant l’achèvement du stade réglementaire concerné. La DGCCRF rappelle que le prix du CCMI est forfaitaire et que les paiements sont encadrés par l’avancement des travaux.
Le constructeur peut-il demander le paiement intégral de l’avenant à sa signature ?
Pas automatiquement.
Lorsque les travaux ne sont pas encore exécutés, le paiement doit rester cohérent avec l’échéancier du CCMI et l’avancement réel.
Une clause exigeant immédiatement la totalité d’une plus-value doit être examinée avant signature.
L’avenant peut-il être intégré au prochain appel de fonds ?
Oui, à condition :
- qu’il ait été signé
- que les travaux correspondants soient exécutés
- que le stade soit atteint
- que le montant cumulé reste régulier
- que le calcul soit transparent
Incidence sur la garantie de livraison
Les travaux ajoutés par avenant sont-ils couverts par la garantie de livraison ?
La garantie couvre les travaux prévus au contrat au prix et dans les délais convenus. Un avenant régulièrement intégré au CCMI modifie donc les éléments contractuels à prendre en compte.
Pour éviter toute contestation, l’avenant doit être communiqué au garant et le maître d’ouvrage doit demander une confirmation écrite de la prise en compte du nouveau prix, des nouveaux travaux et du nouveau délai.
Le garant doit-il délivrer une nouvelle attestation ?
Les textes consultés n’imposent pas, pour chaque modification mineure, une nouvelle attestation selon un modèle particulier.
Lorsque l’avenant modifie sensiblement le prix, le délai ou la consistance des travaux, il est prudent d’obtenir un document du garant confirmant la mise à jour de sa garantie.
Que risque le maître d’ouvrage si le garant n’est pas informé ?
Une discussion peut apparaître sur le prix réellement garanti, les travaux couverts, le délai de livraison, les travaux supplémentaires librement commandés et les sommes restant nécessaires à l’achèvement.
La garantie porte sur les travaux contractuels et les dépassements nécessaires à l’achèvement dans les conditions de l’article L. 231-6.
Tous les travaux supplémentaires sont-ils automatiquement couverts ?
Non.
Des travaux commandés directement à une entreprise extérieure ou non intégrés au CCMI ne sont pas automatiquement couverts par le garant.
La Cour de cassation distingue les travaux prévus au contrat des travaux non contractuels, tout en reconnaissant que certains travaux omis mais indispensables à l’achèvement peuvent relever de la garantie.
Incidence sur les assurances et le financement
Faut-il informer l’assureur dommages-ouvrage ?
Il faut vérifier les conditions de la police lorsque l’avenant modifie le coût de construction, la surface, la structure, les techniques, les entreprises ou la destination de certaines parties.
Le maître d’ouvrage doit demander si une déclaration complémentaire ou une augmentation de prime est nécessaire.
Faut-il vérifier les assurances décennales ?
Oui lorsque la modification ajoute une technique nouvelle, un ouvrage non prévu, une entreprise différente, un équipement particulier ou une extension.
Les activités assurées doivent correspondre aux travaux réellement exécutés.
Faut-il informer la banque ?
Oui lorsque l’avenant augmente le coût ou modifie le financement.
La banque doit vérifier la disponibilité des fonds, l’utilisation de l’apport, les travaux réservés, le nouvel échéancier et les autorisations de paiement.
La banque ne peut effectuer les paiements au constructeur sans l’accord écrit du maître d’ouvrage à chaque échéance.
La banque est-elle obligée de financer toutes les plus-values ?
Non.
Le financement dépend de l’offre de prêt, du montant disponible et de l’acceptation de la banque.
Une modification ne doit pas être signée avant de vérifier que son paiement reste possible.
Modifications proposées par le constructeur
Le constructeur peut-il remplacer un produit indisponible ?
Il doit obtenir l’accord du maître d’ouvrage lorsque la référence prévue au contrat est modifiée.
Le remplacement doit être évalué selon les performances, les dimensions, l’esthétique, la durabilité, la garantie, la valeur et la compatibilité technique.
Une clause « ou équivalent » permet-elle tout remplacement ?
Non.
L’équivalence doit être réelle et ne doit pas permettre une baisse de qualité, de performance ou de valeur.
Le constructeur doit communiquer les caractéristiques du produit proposé avant sa pose.
Le constructeur peut-il imposer une moins bonne prestation sans moins-value ?
Non.
Le maître d’ouvrage peut refuser la substitution ou demander une moins-value lorsqu’il accepte une prestation inférieure.
Peut-il installer une prestation supérieure et facturer ensuite une plus-value ?
Non sans accord préalable.
Le maître d’ouvrage ne doit pas payer une amélioration qu’il n’a pas demandée ou acceptée avec son prix.
Que faire si le produit prévu n’existe plus ?
Le constructeur doit proposer une solution permettant de respecter les engagements contractuels.
Les parties peuvent convenir :
- d’un produit réellement équivalent
- d’un produit supérieur sans supplément
- d’un produit supérieur avec plus-value acceptée
- d’un produit inférieur avec moins-value
- d’une autre solution technique
L’accord doit être écrit.
Le constructeur peut-il modifier la méthode d’exécution sans avenant ?
Il peut conserver une certaine liberté d’organisation lorsqu’il respecte les plans, la notice, les performances, les règles techniques, les autorisations, le prix et le délai.
Une modification affectant le résultat contractuel ou les caractéristiques promises nécessite l’accord du maître d’ouvrage.
Travaux réalisés sans avenant signé
Le constructeur peut-il réclamer le paiement de travaux non commandés ?
Pas automatiquement.
Dans un marché à forfait, aucune augmentation de prix ne peut être réclamée pour des changements qui n’ont pas été autorisés par écrit et dont le prix n’a pas été convenu avec le propriétaire.
Que faire si une facture de travaux supplémentaires est reçue sans avenant ?
Il faut répondre immédiatement par écrit et demander :
- la commande signée
- la description des travaux
- le prix accepté
- la date d’acceptation
- les plans
- l’incidence sur le prix global
- l’échéance à laquelle la somme serait exigible
L’absence de contestation et le paiement peuvent être utilisés pour soutenir qu’une acceptation non équivoque est intervenue après l’exécution.
Faut-il payer la partie non contestée de l’appel de fonds ?
Il peut être prudent de distinguer le montant normal de l’appel, le montant correspondant à l’avenant et la somme contestée.
La réponse doit indiquer clairement que le paiement de la partie non contestée ne vaut pas acceptation des travaux supplémentaires.
Le silence du maître d’ouvrage vaut-il acceptation ?
Pas automatiquement.
Toutefois, son comportement peut être invoqué dans un contentieux. Il faut donc contester rapidement et sans ambiguïté une modification ou une facture non acceptée.
Le paiement vaut-il acceptation ?
Il peut être interprété comme une acceptation non équivoque, notamment lorsque les situations incluant les travaux supplémentaires sont payées sans réserve après leur exécution.
Il faut donc accompagner tout paiement partiel d’un courrier identifiant précisément les montants contestés.
Que faire si le maître d’ouvrage a lui-même demandé oralement les travaux ?
Il doit rassembler les échanges, les plans, les propositions de prix, les comptes rendus, les photographies et les factures.
Il faut rechercher si un accord suffisamment précis a réellement été conclu sur les travaux et leur prix.
Le constructeur peut-il régulariser l’avenant après la réception ?
Une régularisation tardive ne doit pas être signée sans examiner les travaux réellement exécutés, leur conformité, le prix, les réserves, les conséquences sur le solde et les garanties.
Contestation d’un avenant
Peut-on refuser de signer un avenant ?
Oui.
Le maître d’ouvrage n’est pas obligé d’accepter une modification qu’il n’a pas demandée, un prix excessif, un délai disproportionné, une baisse de prestation, la correction payante d’une erreur du constructeur ou une renonciation à ses droits.
Le contrat initial continue alors à s’appliquer, sous réserve de la faisabilité légale et technique du projet.
Peut-on signer uniquement sous réserve ?
Une signature accompagnée d’une réserve peut créer une ambiguïté sur l’accord.
Il est préférable de demander la correction du document avant de le signer.
Comment contester une plus-value ?
Le courrier doit rappeler le CCMI, la prestation initialement prévue, la somme réclamée, l’absence d’avenant, l’absence de demande, le caractère forfaitaire du prix et la demande d’annulation de la facture.
Le principe du prix forfaitaire et l’exigence d’un accord écrit constituent les fondements principaux.
Peut-on demander une réduction de prix lorsque la prestation est imparfaite ?
Le Code civil prévoit qu’en cas d’exécution imparfaite, le créancier peut, après mise en demeure, envisager une réduction proportionnelle du prix selon les conditions de l’article 1223.
Lorsque le prix a déjà été payé et qu’aucun accord n’est trouvé, la réduction doit être demandée au juge.
Cette procédure ne doit pas être confondue avec une moins-value librement négociée dans un avenant.
Faut-il informer le garant ?
Oui lorsque le désaccord porte sur une prestation indispensable, un dépassement du prix, une mauvaise exécution, un risque d’arrêt, un refus de poursuivre ou un délai compromis.
La garantie de livraison couvre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat à prix et délais convenus.
Peut-on saisir la DGCCRF ?
Oui lorsque les pratiques semblent répétées, trompeuses ou contraires au régime protecteur du CCMI.
La DGCCRF a relevé dans ses contrôles des clauses et pratiques ne respectant pas toujours les droits des maîtres d’ouvrage.
Quand faut-il consulter un avocat ?
Une consultation est recommandée lorsque :
- le constructeur menace d’arrêter le chantier
- le montant est élevé
- l’avenant modifie substantiellement le projet
- le permis n’est plus conforme
- les travaux sont déjà exécutés
- le garant refuse de couvrir le nouveau prix
- un retard important est en cours
- le constructeur demande une renonciation à des pénalités
Accompagnement par un expert
Quel rôle peut jouer un expert avant la signature d’un avenant ?
Un expert en bâtiment peut examiner :
- la nécessité technique de la modification
- la cohérence de la solution proposée
- les plans
- les études
- les travaux ajoutés
- les travaux supprimés
- les risques de désordre
- les conséquences sur les ouvrages déjà exécutés
Il ne fixe pas la validité juridique de l’avenant et ne remplace pas un avocat.
L’expert peut-il vérifier si la plus-value est justifiée ?
Il peut analyser si les travaux correspondent réellement à une modification demandée ou à une prestation déjà comprise dans le CCMI.
Il peut également repérer un doublon, une omission initiale, une adaptation au sol nécessaire, une correction d’erreur, une quantité incohérente ou une prestation techniquement inutile.
L’expert peut-il négocier avec le constructeur ?
Il peut présenter les observations techniques de son client.
Il ne dispose pas automatiquement du pouvoir de conclure l’avenant, d’en accepter le prix ou de renoncer à un droit sans mandat spécifique.
Peut-il contrôler les travaux réalisés par avenant ?
Oui.
La visite peut permettre de comparer l’avenant, les plans modifiés, les matériaux, les dimensions, la qualité apparente, l’avancement et l’appel de fonds.
Le rapport de l’expert oblige-t-il le constructeur ?
Non automatiquement.
Il constitue un élément technique pouvant être utilisé dans une discussion amiable, une expertise contradictoire ou une procédure.
Checklist avant de demander une modification
- Identifier la prestation initiale.
- Vérifier la notice descriptive et les plans.
- Décrire précisément la modification.
- Vérifier sa faisabilité technique.
- Vérifier son incidence sur le permis.
- Vérifier son incidence sur la RE2020.
- Vérifier son incidence sur le délai.
- Demander un prix TTC.
- Demander une moins-value pour la prestation supprimée.
- Vérifier le financement.
- Ne pas donner d’ordre direct aux sous-traitants.
Checklist avant de signer un avenant
- Contenu : numéro de l’avenant, date, référence du CCMI, adresse du chantier, parties identifiées, travaux ajoutés, travaux supprimés, matériaux et dimensions précisés, plans annexés, notice mise à jour.
- Prix : plus-value TTC, moins-value TTC, nouveau prix global, BT01 précisé, modalités de paiement, aucun doublon, aucun travail déjà inclus, aucun coût destiné à corriger une erreur du constructeur.
- Délai : incidence précisément indiquée, nombre de jours ou de semaines, nouvelle date contractuelle, absence de renonciation générale aux pénalités, justification du report, planning mis à jour.
- Garanties et autorisations : permis modificatif vérifié, études mises à jour, garantie de livraison informée, confirmation du garant demandée, assurance dommages-ouvrage vérifiée, assurance décennale vérifiée, banque informée, nouveau financement sécurisé.
Checklist après la signature
- Conserver l’avenant signé.
- Conserver la preuve de sa notification.
- Calculer le délai de rétractation applicable.
- Conserver les plans indicés.
- Transmettre l’avenant au garant et à la banque.
- Informer l’assureur si nécessaire.
- Vérifier l’autorisation d’urbanisme.
- Contrôler les travaux avant paiement.
- Vérifier la mise à jour du prix cumulé.
- Vérifier la nouvelle date de livraison.
- Conserver les photographies.
Tableau récapitulatif
| Situation | Avenant ou supplément justifié ? |
|---|---|
| Ajout d’une fenêtre demandé par le client | Oui, avenant préalable |
| Déplacement d’une cloison demandé par le client | Oui |
| Changement de gamme de carrelage | Oui si le prix ou la prestation change |
| Hausse générale des matériaux | Non, hors mécanisme BT01 |
| Erreur de chiffrage du constructeur | Non |
| Quantité de béton sous-estimée | Non |
| Fondations nécessaires au terrain initial | En principe comprises |
| Correction d’une erreur de plan du constructeur | Pas de plus-value automatique |
| Modification substantielle imposée par le permis | Avenant nécessaire, prix à analyser |
| Produit indisponible remplacé par un équivalent réel | Accord écrit recommandé |
| Produit inférieur accepté | Moins-value à formaliser |
| Suppression d’une prestation comprise | Moins-value à formaliser |
| Travaux réalisés sans accord écrit | Paiement contestable |
| Facture payée sans réserve après travaux | Risque d’acceptation non équivoque |
| Travaux réservés repris dans les quatre mois | Prix indiqué au CCMI |
| Modification affectant le délai | Nouvelle date précise |
| Modification de façade | Autorisation d’urbanisme à vérifier |
| Prix fortement augmenté | Garant, banque et assureur à informer |
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
- Code civil, article 1103 : force obligatoire des contrats.
- Code civil, article 1193 : modification du contrat par consentement mutuel.
- Code civil, article 1223 : réduction proportionnelle du prix en cas d’exécution imparfaite.
- Code civil, article 1793 : marché à forfait, autorisation écrite des modifications et accord préalable sur leur prix.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-2 : prix forfaitaire, prestations, délai, paiements et garanties du CCMI.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-3 : prescriptions administratives entraînant une modification substantielle et clauses réputées non écrites.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6 : étendue de la garantie de livraison à prix et délais convenus.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-7 : reprise des travaux réservés dans les quatre mois suivant la signature.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-11 : révision du prix selon l’indice national du bâtiment (BT01).
- Code de l’urbanisme, article A. 431-7 : formulaire de modification ou de régularisation d’un permis en cours de validité (Cerfa 16700).
- ANIL : avenant préalable, conditions financières, techniques et modification du délai ; nécessité d’un accord écrit et insuffisance d’une simple signature sur un plan ; notification des avenants et incidence du défaut de notification sur le délai de rétractation ; diminution du prix forfaitaire et moins-value.
- Cour de cassation : travaux supplémentaires, nécessité d’une commande préalable ou d’une acceptation non équivoque.
- DGCCRF : contrat de construction de maison individuelle, prix global et forfaitaire et encadrement des paiements.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Comprendre le CCMI et le contrat de construction
Définition, cadre légal et protections du contrat de construction de maison individuelle.
Mentions obligatoires et annexes du CCMI
Ce que le contrat, la notice descriptive et les plans doivent contenir avant de signer.
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