Les appels de fonds en CCMI permettent au constructeur de percevoir progressivement le prix de la maison en fonction de l’avancement réel des travaux.
Le maître d’ouvrage ne doit pas payer une simple date prévisionnelle, une commande de matériaux ou un pourcentage annoncé dans un planning commercial. Chaque somme devient exigible lorsque le stade contractuel et réglementaire correspondant est effectivement atteint.
Dans un CCMI avec fourniture de plan, les pourcentages sont strictement plafonnés. Le constructeur ne peut ni réclamer davantage, ni rendre une somme exigible avant l’achèvement du stade concerné. Ces pourcentages sont cumulatifs : le montant de 40 % correspond au total pouvant avoir été versé à l’achèvement des murs, et non à un versement supplémentaire de 40 %.
Le maître d’ouvrage doit vérifier l’avancement avant chaque paiement. Il peut visiter son chantier avant chaque échéance et demander l’assistance d’un expert en bâtiment pour comparer l’état réel des ouvrages avec le CCMI, la notice descriptive, les plans et l’appel de fonds présenté.
Pour être accompagné à chaque étape de votre projet, découvrez notre assistance à la livraison CCMI proposée par Check my House.
Besoin d’un accompagnement personnalisé pour votre projet ?
Nous contacter Faire un devis automatiqueSommaire
- Comprendre les appels de fonds (8)
- Échéancier du CCMI avec fourniture de plan (2)
- Appel de fonds des 15 % (5)
- Appel de fonds des 25 % (4)
- Appel de fonds des 40 % (4)
- Appel de fonds des 60 % (5)
- Appel de fonds des 75 % (7)
- Appel de fonds des 95 % (10)
- Cas particulier des maisons préfabriquées (3)
- CCMI sans fourniture de plan (2)
- Vérification avant paiement (11)
- Achèvement du stade et présence de malfaçons (5)
- Contestation d’un appel de fonds anticipé (10)
- Pénalités en cas de retard de paiement (5)
- Rôle de la banque (8)
- Rôle du garant de livraison (4)
- Paiement des avenants et travaux supplémentaires (4)
- Paiement des sous-traitants (4)
- Solde de 5 % et réception (8)
- Accompagnement par Check my House (5)
- Checklist avant chaque paiement : vérifications contractuelles
- Checklist avant chaque paiement : vérifications sur le chantier
- Checklist avant chaque paiement : vérifications bancaires
- Checklist en cas d’appel anticipé
- Tableau récapitulatif
- Faire vérifier votre projet par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre les appels de fonds
Qu’est-ce qu’un appel de fonds en CCMI ?
Un appel de fonds est une demande de paiement adressée par le constructeur au maître d’ouvrage lorsque le chantier atteint une étape déterminée.
Le paiement doit correspondre à l’avancement réel des travaux. Dans un CCMI avec fourniture de plan, les plafonds applicables à chaque étape sont définis par l’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Les appels de fonds sont-ils obligatoires ?
Le prix doit être réglé progressivement selon les modalités prévues dans le contrat.
Le constructeur n’est donc pas tenu d’attendre la fin du chantier pour recevoir le prix, mais il ne peut réclamer que les sommes devenues exigibles au regard de l’avancement. Le CCMI doit mentionner les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux.
Les pourcentages correspondent-ils à chaque versement ou au total déjà payé ?
Ils correspondent au montant maximal cumulé du prix pouvant avoir été versé à chaque stade.
Par exemple, à l’achèvement des murs, le total des sommes perçues par le constructeur ne peut pas dépasser 40 % du prix convenu. Il ne peut pas demander 40 % en plus des 25 % déjà payés pour les fondations.
Sur quel prix les pourcentages sont-ils calculés ?
Les pourcentages sont calculés sur le prix convenu, c’est-à-dire le prix global défini dans le contrat, éventuellement révisé conformément à la clause BT01 et modifié par les avenants régulièrement acceptés.
Les travaux réservés qui restent réellement à la charge du maître d’ouvrage ne sont pas intégrés au prix payé au constructeur.
Le constructeur peut-il fractionner un appel de fonds ?
Un appel inférieur au plafond réglementaire n’est pas nécessairement irrégulier, à condition qu’il corresponde à des travaux réellement exécutés et que le cumul des paiements ne dépasse jamais le plafond du stade atteint.
Le constructeur ne doit toutefois pas créer des échéances intermédiaires imprécises permettant d’obtenir plus tôt des sommes qui ne sont pas encore exigibles. Une grille fondée sur des expressions sans définition juridique claire peut conduire à des paiements anticipés.
Le constructeur peut-il modifier l’échéancier légal par le contrat ?
Non. Les plafonds du CCMI avec fourniture de plan sont d’ordre public.
Une clause contractuelle ne peut pas prévoir, par exemple, 50 % à l’achèvement des murs ou 90 % à la pose du carrelage si elle permet d’appeler davantage que ce que prévoit l’échéancier réglementaire.
Une date prévue dans le planning suffit-elle pour rendre un paiement exigible ?
Non. L’exigibilité dépend de l’état d’avancement réel.
Une date prévisionnelle peut aider à organiser le financement, mais elle ne remplace pas l’achèvement du stade correspondant. Un retard ou une avance dans le planning doit être rapproché de la réalité du chantier.
Le constructeur peut-il appeler des fonds pour acheter les matériaux ?
Non, sauf lorsqu’un régime particulier de préfabrication est légalement applicable.
Dans le CCMI classique, l’achat, le stockage ou la commande de matériaux ne constitue pas, à lui seul, un stade réglementaire de paiement. Les appels sont liés à l’avancement physique de la construction.
Échéancier du CCMI avec fourniture de plan
Quel est l’échéancier légal du CCMI classique ?
Le montant maximal cumulé exigible est fixé comme suit :
- 15 % à l’ouverture du chantier
- 25 % à l’achèvement des fondations
- 40 % à l’achèvement des murs
- 60 % à la mise hors d’eau
- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs
- le solde de 5 % selon les conditions applicables à la réception et aux réserves
Quel montant réel représente chaque nouvel appel ?
En l’absence de paiement anticipé effectué avant le chantier, la progression théorique est généralement la suivante :
| Stade atteint | Total maximal payé | Nouvel appel théorique |
|---|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % | 15 % |
| Fondations achevées | 25 % | 10 % |
| Murs achevés | 40 % | 15 % |
| Mise hors d’eau | 60 % | 20 % |
| Cloisons achevées et hors d’air | 75 % | 15 % |
| Équipements et revêtements extérieurs achevés | 95 % | 20 % |
| Réception et réserves | 100 % | 5 % |
Lorsqu’un dépôt ou un paiement antérieur a été régulièrement versé, il doit être intégré au calcul cumulé, et non ajouté une seconde fois.
Appel de fonds des 15 %
Quand les 15 % deviennent-ils exigibles ?
Le total payé peut atteindre 15 % à l’ouverture du chantier.
Cette somme inclut, le cas échéant, le dépôt de garantie ou les paiements anticipés déjà régulièrement versés avant l’ouverture.
Une déclaration d’ouverture de chantier suffit-elle pour appeler les 15 % ?
La déclaration d’ouverture constitue une formalité administrative importante, mais l’appel doit également correspondre à une ouverture réelle du chantier.
Une déclaration déposée alors qu’aucun travail significatif n’a commencé ne doit pas servir à rendre artificiellement le paiement exigible. Le maître d’ouvrage doit comparer la date déclarée avec l’état matériel du terrain.
La pose du panneau de permis suffit-elle ?
Non. L’affichage du permis ne correspond pas à l’ouverture des travaux de construction.
Il ne permet donc pas, à lui seul, d’exiger le paiement correspondant à l’ouverture du chantier.
Un simple piquetage suffit-il ?
Un piquetage isolé ou la livraison d’un engin ne permet pas nécessairement d’établir que le chantier est effectivement ouvert au sens de l’échéancier.
Il faut apprécier la réalité et l’importance des travaux engagés, notamment le commencement du terrassement ou d’opérations directement liées à la construction.
Les 15 % peuvent-ils être demandés une seconde fois après un acompte ?
Non.
Si 5 % ont déjà été régulièrement versés au constructeur avec une garantie de remboursement, le nouvel appel à l’ouverture ne peut normalement porter que le total cumulé à 15 %, soit 10 % supplémentaires.
Appel de fonds des 25 %
Quand les 25 % deviennent-ils exigibles ?
Le montant total peut atteindre 25 % lorsque les fondations sont achevées.
Des fouilles ouvertes, un ferraillage posé ou un béton de propreté ne constituent pas nécessairement des fondations achevées.
Le constructeur peut-il appeler les 25 % avant le coulage ?
Non. Des armatures en attente de bétonnage ne correspondent pas à l’achèvement des fondations.
La visite technique avant coulage reste néanmoins essentielle pour vérifier les fouilles, l’assise et les armatures avant qu’elles deviennent invisibles.
Un coulage partiel suffit-il ?
En principe, non lorsque des fondations prévues pour la maison restent à réaliser.
L’analyse doit être effectuée à partir du plan de fondations, de l’étude de sol et de la configuration complète du projet.
Les murs du vide sanitaire doivent-ils être terminés pour les 25 % ?
Le texte vise l’achèvement des fondations sans définir exhaustivement chaque ouvrage inclus.
Il faut donc examiner la conception du projet, la notice descriptive et le rôle structurel des ouvrages encore manquants. Le maître d’ouvrage ne doit pas fonder sa décision uniquement sur l’intitulé commercial donné par le constructeur.
Appel de fonds des 40 %
Quand les 40 % deviennent-ils exigibles ?
Le montant total peut atteindre 40 % à l’achèvement des murs.
La toiture n’a pas à être terminée à ce stade, puisque la mise hors d’eau correspond à l’échéance suivante de 60 %.
Que signifie l’achèvement des murs ?
Les murs prévus au contrat doivent être réalisés selon la configuration de la maison.
Un mur porteur manquant, un étage non achevé ou une partie structurelle importante restant à construire peut empêcher de considérer le stade comme atteint.
Les enduits de façade doivent-ils être terminés ?
Non pour l’appel des 40 %.
Les revêtements extérieurs sont expressément rattachés au stade des 95 %.
La charpente doit-elle être posée ?
Non, sauf particularité du projet ou disposition contractuelle plus favorable au maître d’ouvrage.
L’échéance réglementaire des 40 % concerne l’achèvement des murs, tandis que la toiture relève du hors d’eau.
Appel de fonds des 60 %
Quand les 60 % deviennent-ils exigibles ?
Le montant total peut atteindre 60 % lorsque la construction est mise hors d’eau.
La Cour de cassation considère qu’un ouvrage est hors d’eau après la réalisation des toitures ou des terrasses et l’exécution de leurs revêtements d’étanchéité.
Une charpente posée suffit-elle pour appeler les 60 % ?
Non. Une charpente sans couverture ne protège pas la maison contre les eaux météoriques.
Le stade hors d’eau n’est donc pas atteint par la seule pose de la charpente.
Un écran de sous-toiture suffit-il ?
Non, à lui seul.
L’écran ne remplace pas la couverture définitive ni les travaux nécessaires au traitement des principaux points d’étanchéité.
Une toiture-terrasse sans membrane d’étanchéité est-elle hors d’eau ?
Non. La structure porteuse de la terrasse ne suffit pas.
Le revêtement d’étanchéité doit être réalisé pour que le stade hors d’eau puisse être caractérisé.
Les gouttières doivent-elles être posées ?
L’article R. 231-7 ne cite pas expressément les gouttières dans la définition du stade.
Leur absence doit néanmoins être examinée lorsqu’elle provoque des entrées d’eau ou une dégradation du bâtiment. Il faut également vérifier si elles sont comprises dans la prestation contractuelle.
Appel de fonds des 75 %
Quelles conditions doivent être réunies pour les 75 % ?
Deux conditions cumulatives doivent être réunies :
- les cloisons doivent être achevées
- la maison doit être mise hors d’air
L’achèvement de l’une seulement de ces conditions ne permet pas d’exiger les 75 %.
Que signifie la mise hors d’air ?
Les ouvertures extérieures doivent être fermées par les menuiseries et portes prévues.
La jurisprudence a considéré que ce stade n’était pas atteint lorsqu’une porte manquait et qu’une autre ouverture n’était pas équipée des éléments permettant sa fermeture.
Les fenêtres posées sans porte d’entrée suffisent-elles ?
Non lorsque l’ouverture de la porte d’entrée reste ouverte ou seulement sommairement obturée.
La maison ne peut pas être considérée comme entièrement hors d’air dans cette situation.
Une porte provisoire suffit-elle ?
Pas automatiquement.
Une fermeture de chantier sommaire ne doit pas être assimilée sans analyse à la porte extérieure contractuellement prévue et permettant une fermeture effective de l’enveloppe.
Les cloisons doivent-elles être terminées dans toute la maison ?
Oui, le stade vise l’achèvement des cloisons prévues au contrat.
Des cloisons importantes manquantes, incomplètes ou non fermées doivent être relevées avant d’autoriser le paiement.
Les doublages et l’isolation sont-ils obligatoirement compris dans le mot « cloisons » ?
Le texte ne définit pas exhaustivement tous les composants entrant dans ce stade.
Il faut examiner le procédé constructif, la notice et l’état réel des ouvrages. Le constructeur ne doit pas utiliser une interprétation minimale pour appeler les fonds alors que la distribution intérieure demeure manifestement inachevée.
Un appel inférieur à 75 % est-il valable si le hors d’air n’est pas atteint ?
Pas nécessairement.
L’ANIL rapporte qu’un appel effectué avant l’achèvement du stade peut constituer une perception illégale même lorsque le pourcentage demandé reste inférieur au plafond théorique. Le fait générateur du paiement reste l’achèvement du stade.
Appel de fonds des 95 %
Quand les 95 % deviennent-ils exigibles ?
Le total payé peut atteindre 95 % à l’achèvement :
- des travaux d’équipement
- de la plomberie
- de la menuiserie
- du chauffage
- des revêtements extérieurs
La maison doit-elle être entièrement terminée ?
Les catégories d’ouvrages citées par le texte doivent être achevées.
Des reprises mineures peuvent encore subsister et être relevées lors de la pré-réception ou de la réception. En revanche, des équipements importants, un système de chauffage incomplet ou des revêtements extérieurs contractuels manquants peuvent remettre en cause l’exigibilité des 95 %.
L’enduit extérieur doit-il être terminé ?
Oui lorsqu’il constitue le revêtement extérieur prévu par le CCMI.
Le texte rattache expressément les revêtements extérieurs au stade des 95 %.
Les équipements sanitaires doivent-ils être posés ?
Les équipements et la plomberie compris dans le prix du constructeur doivent être achevés au sens du stade réglementaire.
Une maison encore dépourvue de sanitaires contractuels essentiels ne doit pas être considérée comme achevée au seul motif que les murs et sols sont terminés.
Le chauffage doit-il être installé ?
Oui. L’achèvement des travaux de chauffage figure expressément parmi les conditions de l’appel des 95 %.
Le chauffage doit-il fonctionner ?
L’installation doit au minimum être achevée conformément au contrat.
Une absence de raccordement, de mise en service ou d’alimentation empêchant tout contrôle doit être relevée. L’effet exact sur l’exigibilité doit être apprécié selon l’état réel de l’installation et la cause de l’impossibilité de la tester.
L’eau et l’électricité doivent-elles fonctionner ?
L’absence d’eau ou d’électricité peut empêcher de vérifier :
- la plomberie
- les évacuations
- le chauffage
- les prises
- les éclairages
- la ventilation
- les équipements
Le Code ne subordonne pas expressément les 95 % à la mise en service de tous les réseaux publics, mais une installation encore matériellement inachevée ne peut pas être assimilée à une installation terminée.
Le Consuel doit-il être remis avant les 95 % ?
L’article R. 231-7 ne mentionne pas expressément l’attestation Consuel comme condition autonome de l’appel des 95 %.
Son absence peut néanmoins empêcher la mise sous tension et les essais. Elle doit être demandée avant la réception lorsque l’installation y est soumise.
La pré-réception constitue-t-elle une étape légale de paiement ?
Non. La pré-réception est une visite préparatoire organisée avant la réception.
Elle se situe fréquemment à proximité de l’appel des 95 %, mais elle ne constitue pas un stade réglementaire autonome et ne remplace pas la réception juridique.
Le paiement des 95 % vaut-il réception ?
Non.
Le paiement d’un appel de fonds et la réception sont deux actes distincts. La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves.
Cas particulier des maisons préfabriquées
L’échéancier est-il différent pour une maison préfabriquée ?
Oui, lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués répondant au régime particulier du Code.
Les plafonds cumulés sont alors :
- 20 % à l’ouverture du chantier
- 25 % à l’achèvement des fondations
- 50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués, après information du maître d’ouvrage
- 75 % à l’achèvement sur le chantier des cloisons et à la mise hors d’eau et hors d’air
- 95 % à l’achèvement des équipements, de la plomberie, de la menuiserie, du chauffage et des enduits extérieurs
Toute maison en ossature bois relève-t-elle de cet échéancier ?
Non. L’utilisation du bois ou de certains éléments fabriqués en atelier ne suffit pas automatiquement.
Le régime particulier suppose que les conditions réglementaires relatives à la fabrication, à la pose et à l’assemblage des éléments préfabriqués soient réunies et que le contrat comporte les informations spécifiques exigées.
Le maître d’ouvrage peut-il vérifier les éléments fabriqués en usine ?
Le contrat doit préciser les modalités selon lesquelles il est informé de l’achèvement et de la bonne exécution des éléments préfabriqués. Une clause ne peut pas lui interdire de constater cet achèvement et cette bonne exécution.
CCMI sans fourniture de plan
L’échéancier 15, 25, 40, 60, 75 et 95 % s’applique-t-il au CCMI sans fourniture de plan ?
Non, pas automatiquement.
Pour le CCMI sans fourniture de plan, le contrat doit prévoir l’échelonnement des paiements au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Le Code ne reprend pas la grille réglementaire détaillée du CCMI avec fourniture de plan. Un solde de 5 % reste néanmoins payable dans des conditions analogues à celles de l’article R. 231-7.
Comment contrôler les appels dans un CCMI sans plan ?
Il faut comparer chaque demande :
- à l’échéancier contractuel
- aux travaux effectivement réalisés
- au prix de chaque prestation
- à la notice descriptive
- à la garantie de livraison
Le contrat ne doit pas conduire à financer de manière disproportionnée des ouvrages qui ne sont pas encore exécutés.
Vérification avant paiement
Le maître d’ouvrage a-t-il le droit de visiter avant de payer ?
Oui, dans un CCMI avec fourniture de plan.
Toute clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire la visite avant chaque échéance de paiement est réputée non écrite.
Le constructeur peut-il demander le paiement sans organiser de visite ?
Le maître d’ouvrage doit pouvoir exercer son droit de contrôle.
Il est recommandé de demander immédiatement un rendez-vous écrit en indiquant l’appel de fonds concerné et de ne pas autoriser le déblocage bancaire tant que la réalité du stade n’a pas pu être vérifiée.
La visite doit-elle se dérouler avant l’émission de l’appel ?
Pas nécessairement.
Le constructeur peut envoyer l’appel lorsqu’il estime le stade atteint. Le maître d’ouvrage doit ensuite pouvoir le vérifier avant d’autoriser le paiement.
Le constructeur peut-il imposer une visite très courte ?
Il peut organiser raisonnablement l’accès pour des raisons de sécurité, mais il ne doit pas vider le droit de visite de son utilité.
La durée doit permettre d’examiner les ouvrages correspondant à la somme réclamée.
Peut-on se faire accompagner par un expert ?
Oui, sous réserve de l’organisation de l’accès avec le constructeur.
L’expert peut examiner les ouvrages accessibles, comparer le stade aux documents contractuels et fournir un avis technique. Il ne dispose pas d’un pouvoir autonome d’autoriser ou de refuser le paiement.
L’expert peut-il certifier officiellement que le stade est atteint ?
Il peut donner un avis motivé au regard :
- des ouvrages visibles
- des documents transmis
- des zones accessibles
- des contrôles possibles
Son rapport ne remplace pas une décision judiciaire et doit signaler les ouvrages cachés ou les documents manquants.
Quels documents faut-il préparer avant la visite ?
Il est recommandé de réunir :
- le CCMI
- la notice descriptive
- les plans
- les avenants
- l’étude de sol
- les plans techniques disponibles
- l’appel de fonds
- les photographies précédentes
- les rapports déjà établis
Faut-il demander une facture ou un appel de fonds écrit ?
Oui. Une trace écrite est essentielle.
Le document doit permettre d’identifier :
- la société créancière
- le contrat concerné
- le stade annoncé
- le prix convenu
- le pourcentage cumulé
- les sommes déjà versées
- le montant demandé
- le compte destinataire
Un simple SMS ou appel téléphonique suffit-il ?
Il ne permet pas de vérifier correctement le calcul ni de conserver une preuve suffisamment structurée.
Le maître d’ouvrage doit demander un document écrit détaillé avant tout paiement.
Existe-t-il un délai légal uniforme pour payer chaque appel ?
Le Code encadre l’exigibilité des sommes et les pénalités éventuelles, mais il ne fixe pas dans l’article R. 231-7 un délai uniforme de huit, quinze ou trente jours pour tous les appels.
Il faut donc consulter le délai prévu dans le CCMI, tout en vérifiant que le stade était atteint au moment de la demande.
Le constructeur peut-il exiger un paiement sous 24 ou 48 heures ?
Le contrat doit être examiné.
Un délai très court ne doit pas empêcher le maître d’ouvrage d’exercer son droit de visite et de vérifier l’avancement avant l’échéance. Une mise sous pression incompatible avec ce contrôle doit être contestée par écrit.
Achèvement du stade et présence de malfaçons
Un stade est-il atteint lorsque les travaux sont seulement presque terminés ?
Non. L’échéancier utilise la notion d’achèvement du stade.
Une prestation importante manquante ne doit pas être assimilée à une simple finition. Le fait qu’un chantier soit achevé à 90 ou 95 % d’une étape ne rend pas nécessairement exigible l’intégralité du plafond correspondant.
Une malfaçon empêche-t-elle toujours le paiement ?
Non, pas automatiquement.
Il faut distinguer :
- un stade non achevé
- un ouvrage achevé mais présentant un défaut localisé
- une malfaçon empêchant l’ouvrage de remplir la fonction correspondant au stade
- une non-conformité majeure nécessitant une reprise importante
Le refus intégral d’un appel dont le stade est matériellement atteint peut présenter un risque. La décision doit être documentée et, en cas de difficulté importante, examinée avec l’ADIL, la protection juridique ou un avocat.
Des fondations non conformes peuvent-elles être considérées comme achevées ?
Le coulage matériel ne règle pas nécessairement la question de la conformité.
Lorsque les fondations présentent un écart majeur avec l’étude de sol ou les plans structurels, il faut obtenir une analyse technique avant la poursuite et déterminer si le stade peut réellement être considéré comme accompli.
Une fissure empêche-t-elle automatiquement l’appel suivant ?
Non. Sa gravité, sa cause et son effet sur l’ouvrage doivent être analysés.
Une fissure superficielle ne produit pas les mêmes conséquences qu’une fissure structurelle révélant un mouvement ou une rupture.
Peut-on retenir tout le paiement à cause de plusieurs défauts de finition ?
Cette décision est risquée lorsque le stade réglementaire est atteint.
Il est préférable de distinguer précisément :
- les travaux manquants
- les défauts
- les réserves techniques
- le montant éventuellement incontestable
- les mesures de protection juridique adaptées
Contestation d’un appel de fonds anticipé
Qu’est-ce qu’un appel de fonds anticipé ?
Il s’agit d’une demande de paiement présentée alors que le stade correspondant n’est pas encore achevé ou lorsque le montant cumulé dépasse le plafond autorisé.
Une demande inférieure au plafond peut également être anticipée si le fait générateur du paiement n’est pas réalisé.
Le maître d’ouvrage peut-il refuser un appel anticipé ?
Oui. Une somme non encore exigible peut être contestée.
Le refus doit être écrit, motivé et accompagné, si possible, de photographies, d’un constat ou d’un rapport technique précisant les ouvrages manquants.
Comment rédiger la contestation ?
Le courrier doit notamment indiquer :
- la date de l’appel
- le montant réclamé
- le stade invoqué
- le stade réellement constaté
- les travaux restant à exécuter
- les photographies ou rapports joints
- la demande d’annulation ou de suspension
- la demande d’une nouvelle visite après achèvement
Faut-il prévenir la banque ?
Oui, immédiatement.
Il faut lui demander par écrit de ne procéder à aucun versement sans une nouvelle autorisation expresse du maître d’ouvrage. Le constructeur ne doit pas pouvoir faire débloquer les fonds directement.
Faut-il prévenir le garant de livraison ?
Oui lorsque l’appel paraît anticipé, répété ou révèle une difficulté financière ou organisationnelle.
La garantie de livraison couvre notamment les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix.
Peut-on payer uniquement la partie incontestable ?
Un paiement partiel peut être proposé, mais il ne doit pas recréer un échéancier irrégulier ni être interprété comme l’acceptation du stade.
La partie réglée, la partie contestée et les motifs doivent être clairement indiqués dans un courrier. Un avis juridique est recommandé lorsque le constructeur refuse cette distinction.
Peut-on consigner un appel de fonds intermédiaire contesté ?
Le mécanisme réglementaire de consignation concerne expressément le solde de 5 % en présence de réserves à la réception.
La consignation d’un appel intermédiaire ne doit pas être décidée unilatéralement sans accord ou décision judiciaire.
Le maître d’ouvrage peut-il simplement ignorer l’appel ?
Non. L’absence de réponse peut laisser croire à un retard de paiement non motivé.
Il faut contester formellement la demande et expliquer pourquoi la somme n’est pas exigible.
Un appel anticipé constitue-t-il une infraction ?
Les textes interdisent d’exiger ou d’accepter des versements avant la date à laquelle la créance devient exigible. L’article L. 241-1 prévoit des sanctions pénales pour les versements perçus en violation du paragraphe II de l’article L. 231-4. La jurisprudence rapportée par l’ANIL a également qualifié de perception illégale un appel présenté avant l’achèvement du stade.
Peut-on signaler un appel anticipé à la DGCCRF ?
Oui. Les pratiques irrégulières liées aux contrats, aux paiements ou aux garanties peuvent être signalées à la direction départementale chargée de la protection des populations ou par les dispositifs officiels de signalement.
La DGCCRF contrôle le respect du cadre protecteur du CCMI et a constaté des contrats et pratiques non conformes dans ce secteur.
Pénalités en cas de retard de paiement
Le constructeur peut-il appliquer des pénalités au maître d’ouvrage ?
Oui, si le contrat le prévoit et si la somme était réellement exigible.
Une pénalité ne doit pas être appliquée pour une somme valablement contestée avant l’achèvement du stade concerné.
Quel est le montant maximal des pénalités ?
Lorsque les pénalités de retard de livraison du constructeur sont limitées au minimum réglementaire de 1/3 000 du prix par jour, la pénalité de retard de paiement mise à la charge du maître d’ouvrage ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées.
Les pénalités s’appliquent-elles immédiatement ?
Il faut vérifier la clause contractuelle, la date d’exigibilité et le délai de paiement prévu.
Le constructeur ne peut pas calculer une pénalité à partir d’une date antérieure à l’achèvement réel du stade.
Le constructeur peut-il suspendre le chantier en cas de non-paiement ?
Le non-paiement d’une somme réellement exigible peut entraîner un litige contractuel et une demande de pénalités.
La suspension unilatérale d’un paiement doit donc être juridiquement sécurisée. À l’inverse, le constructeur ne doit pas invoquer un défaut de paiement lorsque l’appel était prématuré ou irrégulier.
Peut-il résilier immédiatement le CCMI ?
Une résiliation ne peut pas être prononcée arbitrairement sur la base d’un appel contesté.
Les clauses du contrat, les mises en demeure, la gravité du manquement et le droit commun doivent être examinés. Une consultation juridique est recommandée avant toute réaction à une menace de résiliation.
Rôle de la banque
La banque peut-elle payer directement le constructeur ?
Oui, mais uniquement avec l’accord écrit du maître d’ouvrage à chaque échéance et après information du garant.
Une autorisation générale donnée au début du chantier ne doit pas remplacer l’accord exigé pour chaque appel.
Le constructeur peut-il recevoir directement le prêt sans nouvel accord ?
Non. Un mandat donné au constructeur pour percevoir tout ou partie du prêt destiné à la construction est réputé non écrit.
Le maître d’ouvrage doit conserver la maîtrise de chaque autorisation de déblocage.
Une signature générale de l’offre de prêt suffit-elle ?
Non pour les versements effectués directement au constructeur.
La banque doit obtenir un accord écrit à chaque échéance.
La banque est-elle responsable si elle paie sans autorisation ?
Elle est responsable des conséquences préjudiciables des paiements effectués sans l’accord écrit du maître d’ouvrage à chaque échéance.
La banque doit-elle contrôler la garantie de livraison ?
Oui. Elle ne peut pas débloquer les fonds du prêt destinés à la construction sans avoir reçu l’attestation de garantie de livraison.
La banque doit-elle vérifier techniquement le chantier ?
Son contrôle légal est principalement formel.
Elle doit notamment vérifier certaines mentions du contrat et l’existence de l’attestation de garantie de livraison. Elle n’est pas chargée, de manière générale, d’effectuer une expertise technique du stade atteint.
La banque peut-elle être responsable d’un paiement dépassant le plafond légal ?
En cas de défaillance du constructeur, elle peut être responsable des conséquences d’un versement dépassant le pourcentage maximal exigible lorsqu’il résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat.
Peut-elle débloquer le financement destiné au terrain sans garantie de livraison ?
La jurisprudence distingue la part du prêt destinée à l’acquisition du terrain de celle destinée à la construction.
La portion consacrée au terrain peut être débloquée avant la réception de l’attestation de garantie de livraison, car l’achat du terrain ne constitue pas une prestation du CCMI.
Rôle du garant de livraison
Le garant doit-il être informé des paiements ?
Oui. Lorsque le prêteur effectue directement les paiements, le garant doit en être informé.
Que couvre le garant en cas de paiement anticipé ?
La garantie de livraison couvre les conséquences du fait du constructeur ayant conduit à un paiement anticipé ou à un supplément de prix.
Elle peut donc être mobilisée lorsque le maître d’ouvrage a trop payé par rapport à l’avancement et que la défaillance du constructeur compromet l’achèvement au prix convenu.
Le garant peut-il appliquer une franchise aux paiements anticipés ?
La franchise pouvant atteindre 5 % concerne les dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement.
Elle ne s’applique pas de la même manière aux conséquences d’un paiement anticipé imputable au constructeur. L’ANIL rapporte que le garant ne pouvait invoquer cette franchise lorsque le paiement anticipé résultait d’une grille ambiguë imputable au constructeur.
Que faire si le constructeur devient défaillant après avoir été trop payé ?
Il faut transmettre rapidement au garant :
- le CCMI
- les appels de fonds
- les preuves de paiement
- l’état réel du chantier
- les photographies
- les rapports techniques
- les échanges avec le constructeur
- une mise en demeure
Le garant doit être informé sans attendre que les sommes restant à verser deviennent insuffisantes pour achever la maison.
Paiement des avenants et travaux supplémentaires
Un avenant peut-il être payé avec l’appel de fonds suivant ?
Oui, si l’avenant a été préalablement accepté, qu’il décrit précisément les travaux et qu’il prévoit ses modalités de paiement.
Le constructeur ne doit pas intégrer un supplément au prochain appel sans produire un avenant démontrant l’accord non équivoque du maître d’ouvrage.
Une simple signature sur un plan suffit-elle pour accepter une plus-value ?
Pas nécessairement.
La jurisprudence rapportée par l’ANIL a considéré qu’une simple signature sur un plan ne démontrait pas toujours l’acceptation non équivoque de la modification et de son prix. Un avenant écrit doit être établi.
Le constructeur peut-il facturer un travail indispensable oublié ?
Il ne peut pas automatiquement transformer une omission de son contrat en travail supplémentaire.
Le prix du CCMI avec fourniture de plan est forfaitaire et doit comprendre les travaux nécessaires entrant dans son périmètre contractuel. L’avenant ne doit pas servir à corriger une erreur initiale de chiffrage.
Le BT01 modifie-t-il les appels de fonds ?
Oui lorsque le contrat comporte une clause de révision valable.
Les pourcentages sont alors appliqués au prix convenu révisé. Le constructeur doit fournir un calcul transparent et éviter de répercuter deux fois la même hausse par le BT01 et par un supplément distinct.
Paiement des sous-traitants
Le maître d’ouvrage doit-il payer les sous-traitants du constructeur ?
En principe, non. Le constructeur est son interlocuteur contractuel et rémunère ses sous-traitants.
Un paiement direct improvisé peut ne pas éteindre la dette du maître d’ouvrage envers le constructeur et peut exposer à payer deux fois.
Un sous-traitant impayé peut-il réclamer directement une somme ?
Oui, dans les conditions de la loi du 31 décembre 1975.
Le sous-traitant peut exercer une action directe si l’entrepreneur principal ne le paie pas un mois après une mise en demeure, dont une copie est adressée au maître d’ouvrage. L’action ne peut porter que sur les prestations sous-traitées dont le maître d’ouvrage est effectivement bénéficiaire.
Que faire en cas de demande directe d’un artisan ?
Il ne faut pas payer immédiatement.
Il faut vérifier :
- l’identité de l’artisan
- son contrat de sous-traitance
- son acceptation éventuelle
- les conditions de paiement agréées
- la mise en demeure adressée au constructeur
- les sommes restant dues
- l’existence d’une délégation de paiement
- l’avis du garant et d’un avocat
La sous-traitance en CCMI présente une articulation complexe entre l’échelonnement protecteur du maître d’ouvrage et les droits du sous-traitant.
Peut-on payer une autre société du même groupe que le constructeur ?
Pas sans vérifier le fondement juridique de la demande.
Le bénéficiaire normal est la société signataire du CCMI, sauf cession de créance, délégation ou autre mécanisme régulièrement établi. Le nom, le numéro SIREN et les coordonnées bancaires doivent être contrôlés avant chaque virement.
Solde de 5 % et réception
Quand le solde de 5 % devient-il exigible ?
La réponse dépend de la présence d’un professionnel lors de la réception et de l’existence de réserves.
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel répondant aux conditions de l’article L. 231-8 : sans réserve, le solde devient payable à l’issue de la réception ; avec réserves, il devient payable à leur levée.
Lorsqu’il n’est pas assisté : sans réserve, le solde devient payable dans les huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception ; avec réserves, il devient payable à leur levée.
Le constructeur peut-il exiger les 5 % avant la réception ?
Non.
L’appel des 95 % constitue le dernier appel intermédiaire. Le solde suit le régime particulier de la réception.
Le constructeur peut-il demander un chèque des 5 % le jour de la réception ?
Il ne doit pas imposer un paiement contraire au régime applicable.
En présence de réserves, la somme peut être consignée jusqu’à leur levée. Lorsque le maître d’ouvrage n’est pas assisté et qu’aucune réserve n’est formulée, le solde n’est payable que dans les huit jours suivant la remise des clés.
Que signifie consigner les 5 % ?
La consignation consiste à placer la somme auprès d’un tiers consignataire, au lieu de la verser au constructeur, jusqu’à la levée des réserves.
Le consignataire doit être accepté par les deux parties ou, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire.
Peut-on conserver les 5 % sur son compte personnel ?
Ce n’est pas la consignation prévue par le Code.
La somme doit être placée entre les mains d’un consignataire accepté ou désigné judiciairement. Une simple conservation sur le compte courant du maître d’ouvrage peut être contestée comme un défaut de paiement.
Faut-il obligatoirement consigner la totalité des 5 % ?
Le texte prévoit qu’une somme au plus égale à 5 % peut être consignée.
Dans un CCMI classique correctement échelonné, le solde restant correspond généralement à 5 %. Le montant effectivement consigné doit être cohérent avec le solde restant dû et les conditions de la réception.
Le constructeur peut-il refuser les clés parce que les 5 % sont consignés ?
Une clause subordonnant la remise des clés au paiement intégral et faisant obstacle au droit de consignation est réputée non écrite.
Le constructeur ne peut donc pas utiliser le solde comme condition destinée à neutraliser les réserves valablement formulées.
Le solde doit-il être libéré après une réparation partielle ?
Pas automatiquement.
Il faut vérifier précisément les réserves levées et celles qui restent ouvertes. Une libération partielle peut être envisagée par accord, mais aucun document de levée totale ne doit être signé tant que certaines réserves subsistent.
Accompagnement par Check my House
En quoi consiste le contrôle d’un appel de fonds ?
L’expert compare :
- le stade annoncé
- les ouvrages réellement visibles
- les plans
- la notice descriptive
- les avenants
- les documents techniques transmis
Il indique si le stade lui paraît atteint, partiellement atteint ou non atteint, sous réserve des ouvrages cachés et des zones inaccessibles.
Check my House peut-il autoriser ou refuser le paiement ?
Non. La décision appartient au maître d’ouvrage.
L’expert fournit un avis technique destiné à éclairer la décision et à documenter une éventuelle contestation.
Le contrôle garantit-il l’absence de malfaçon ?
Non.
Il s’agit d’une inspection visuelle et non destructive des éléments accessibles au moment de la visite. L’expert ne peut pas certifier les ouvrages déjà recouverts, les calculs non transmis ou les éléments inaccessibles.
Quel est l’intérêt d’une visite avant l’appel de fonds ?
Elle permet de :
- comparer le paiement à l’avancement
- identifier les travaux manquants
- relever les anomalies visibles
- éviter de financer prématurément des ouvrages
- conserver des preuves
- demander les corrections avant recouvrement
Check my House présente l’accompagnement comme une vérification de la concordance entre les appels de fonds et l’avancement constaté.
Le rapport peut-il être transmis à la banque et au garant ?
Oui.
Il peut être joint à la contestation adressée au constructeur, à la demande de suspension transmise à la banque et au signalement envoyé au garant.
Le rapport reste un avis technique privé. Il doit être complété, selon la situation, par les documents contractuels, photographies, échanges et autres preuves.
Checklist avant chaque paiement : vérifications contractuelles
- Identifier le type de CCMI
- Vérifier le prix convenu actualisé
- Relire l’échéancier
- Vérifier les avenants
- Identifier les travaux réservés
- Contrôler les sommes déjà versées
- Recalculer le pourcentage cumulé
- Vérifier le nom du bénéficiaire
Checklist avant chaque paiement : vérifications sur le chantier
- Organiser une visite
- Identifier le stade annoncé
- Vérifier chaque ouvrage nécessaire
- Photographier les zones importantes
- Relever les travaux manquants
- Examiner les défauts apparents
- Vérifier les éléments bientôt recouverts
- Demander les documents techniques utiles
- Faire intervenir un expert en cas de doute
Checklist avant chaque paiement : vérifications bancaires
- Ne pas signer d’autorisation générale
- Donner un accord écrit uniquement pour l’échéance concernée
- Vérifier le montant demandé
- Vérifier le compte destinataire
- Conserver l’ordre de déblocage
- Informer immédiatement la banque en cas de contestation
- Demander la suspension de tout virement automatique
Checklist en cas d’appel anticipé
- Ne pas autoriser immédiatement le paiement
- Demander une visite
- Photographier l’état du chantier
- Identifier les travaux manquants
- Faire établir un rapport si nécessaire
- Contester par écrit
- Informer la banque
- Informer le garant
- Demander un nouvel appel après achèvement
- Conserver tous les échanges
- Saisir l’ADIL ou la protection juridique
- Signaler les pratiques répétées à la DGCCRF
Tableau récapitulatif
| Situation | Paiement exigible ? |
|---|---|
| Planning arrivé à la date prévue, mais stade non atteint | Non |
| Matériaux commandés mais non mis en œuvre | Non, hors régime particulier |
| Fouilles réalisées mais fondations non coulées | Non pour les 25 % |
| Murs partiellement élevés | Non pour les 40 % |
| Charpente posée sans couverture | Non pour les 60 % |
| Toiture-terrasse sans étanchéité | Non pour les 60 % |
| Cloisons terminées mais porte extérieure manquante | Non pour les 75 % |
| Maison hors d’air mais cloisons inachevées | Non pour les 75 % |
| Enduit extérieur contractuel non réalisé | Les 95 % doivent être vérifiés |
| Appel inférieur au plafond mais stade non atteint | Appel anticipé |
| Banque sans accord écrit à l’échéance | Paiement irrégulier |
| Réception avec réserves | Solde consigné jusqu’à leur levée |
| Réception non assistée sans réserve | Solde dans les huit jours |
| Réception assistée sans réserve | Solde à l’issue de la réception |
Faire vérifier votre projet par un expert
Avant de signer ou pendant le délai de rétractation, l’intervention d’un expert indépendant sécurise l’analyse technique de votre projet, de vos plans et de votre notice descriptive. Découvrez notre accompagnement expert CCMI, de la lecture du contrat jusqu’à la réception de votre maison.
Check my House vous accompagne grâce à notre assistance réception CCMI.
Besoin d’un accompagnement personnalisé pour votre projet ?
Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-7, échéancier du CCMI avec fourniture de plan et paiement du solde.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-7-1, échéancier applicable à certaines constructions préfabriquées.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-3, droit de visite avant chaque échéance et interdiction du chantage aux clés.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6, garantie de livraison, paiement anticipé, supplément de prix et défaillance du constructeur.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-7, accord écrit du maître d’ouvrage à chaque échéance et information du garant.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-10, obligations de vérification du prêteur et interdiction de débloquer les fonds sans garantie de livraison.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 241-1, sanctions pénales des versements exigés ou acceptés en violation du II de l’article L. 231-4.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-14, pénalités pouvant être prévues en cas de retard de paiement.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 232-5, échelonnement du CCMI sans fourniture de plan et solde de 5 %.
- Cour de cassation, 11 mars 2014, définition de la mise hors d’eau.
- ANIL, définition du stade hors d’air, fermeture effective des ouvertures et risque d’appel anticipé.
- ANIL, contrôle du prêteur, portée principalement formelle des vérifications de la banque.
- ANIL, garantie de livraison et paiements anticipés, prise en charge des conséquences financières d’un trop-perçu imputable au constructeur.
- Loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance, action directe du sous-traitant impayé.
- DGCCRF, contrat de construction de maison individuelle, encadrement des modalités de paiement et protection du consommateur.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Comprendre le CCMI et le contrat de construction
Définition, cadre légal et protections du contrat de construction de maison individuelle.
Mentions obligatoires et annexes du CCMI
Ce que le contrat, la notice descriptive et les plans doivent contenir avant de signer.
Choisir et vérifier son constructeur CCMI
Assurances, garanties et signaux d’alerte pour sécuriser le choix de votre constructeur.
Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Assistance VEFA et Assistance CCMI.