Le maître d’ouvrage ne doit pas attendre la réception pour découvrir l’état de sa maison. En CCMI avec fourniture de plan, une clause ne peut pas lui interdire de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et avant la réception des travaux.
Ce droit ne signifie cependant pas que le maître d’ouvrage peut entrer librement sur le chantier à toute heure, sans prévenir le constructeur ou sans respecter les règles de sécurité. Il permet d’organiser des visites aux étapes auxquelles un paiement est demandé afin de vérifier que le stade annoncé est réellement atteint.
Le maître d’ouvrage peut également solliciter un expert en bâtiment pour l’assister techniquement. Pendant le chantier, cet expert ne dispose toutefois pas d’un droit d’accès autonome : sa venue doit être annoncée et organisée avec le constructeur. Lors de la réception, le Code de la construction et de l’habitation reconnaît expressément la possibilité d’être assisté par certains professionnels de la construction assurés pour cette mission.
L’accompagnement doit rester clairement distinct d’une mission de maîtrise d’œuvre. L’expert observe les ouvrages accessibles, analyse les documents, relève les anomalies et conseille son client. Il ne dirige pas les entreprises et ne se substitue pas au constructeur.
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- Comprendre le droit de visite du chantier (11)
- Organisation et sécurité de la visite (10)
- Accompagnement par un expert pendant le chantier (11)
- Choisir le bon moment pour faire intervenir l’expert (8)
- Contrôle avant un appel de fonds (10)
- Documents à transmettre à l’expert (6)
- Étendue des contrôles de l’expert (10)
- Pouvoirs et limites de l’expert (8)
- Photographies, vidéos et relevés (6)
- Rapport de visite et valeur des constatations (9)
- Refus d’accès par le constructeur (6)
- Accompagnement à la réception (5)
- Accompagnement CCMI par Check my House (8)
- Checklist avant le rendez-vous
- Checklist des documents à préparer
- Checklist pendant la visite
- Checklist après la visite
- Tableau récapitulatif des droits et limites
- Faire vérifier votre projet par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre le droit de visite du chantier
Le maître d’ouvrage a-t-il le droit de visiter son chantier en CCMI ?
Oui, dans un CCMI avec fourniture de plan.
L’article L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation répute non écrite toute clause ayant pour objet ou pour effet d’interdire au maître d’ouvrage de visiter le chantier :
- avant chaque échéance de paiement ;
- avant la réception des travaux.
Le constructeur ne peut donc pas prévoir une interdiction générale empêchant le maître d’ouvrage de contrôler les travaux avant de payer.
Ce droit de visite s’applique-t-il à tous les CCMI ?
Le droit expressément formulé par l’article L. 231-3 concerne le CCMI avec fourniture de plan.
Pour le CCMI sans fourniture de plan, l’article L. 232-2 rend applicables plusieurs protections du CCMI avec plan, notamment l’assistance à la réception, la garantie de livraison et certaines règles relatives aux paiements. Il ne reprend toutefois pas expressément l’article L. 231-3 relatif aux visites intermédiaires.
Dans un CCMI sans fourniture de plan, les modalités d’accès pendant le chantier doivent donc être soigneusement prévues dans le contrat. L’assistance professionnelle lors de la réception reste, quant à elle, applicable.
Le maître d’ouvrage peut-il visiter le chantier avant chaque appel de fonds ?
Oui. C’est précisément l’une des finalités du droit de visite prévu par l’article L. 231-3.
La visite doit permettre de vérifier que le stade correspondant à l’appel de fonds est effectivement atteint avant d’autoriser le paiement. L’ANIL rappelle que le maître d’ouvrage doit contrôler l’avancement avant de donner son accord à la banque pour verser les fonds.
Le constructeur peut-il interdire toutes les visites pendant les travaux ?
Non, dans un CCMI avec fourniture de plan.
Une interdiction totale, y compris avant les paiements et la réception, serait réputée non écrite. Le constructeur peut néanmoins organiser les modalités pratiques de la visite, notamment sa date, sa durée, les conditions de sécurité et l’accompagnement sur le chantier.
Une clause indiquant que le maître d’ouvrage ne peut jamais entrer sur le chantier est-elle valable ?
Non, si elle empêche les visites protégées par l’article L. 231-3.
La clause ne produit pas d’effet lorsqu’elle prive le maître d’ouvrage de la possibilité de vérifier les travaux avant une échéance de paiement ou avant la réception.
Le constructeur peut-il organiser les visites uniquement à des dates précises ?
Oui, à condition que cette organisation ne vide pas le droit de visite de sa substance.
Le constructeur peut proposer un rendez-vous afin de :
- sécuriser l’accès ;
- prévoir la présence du conducteur de travaux ;
- éviter les périodes de coulage ou de manutention ;
- protéger les personnes présentes ;
- organiser l’ouverture des bâtiments.
La date doit toutefois permettre un contrôle utile avant le paiement et, autant que possible, avant que l’ouvrage concerné ne soit recouvert.
Le constructeur peut-il accorder seulement quelques minutes de visite ?
Une durée excessivement courte peut empêcher un contrôle sérieux, particulièrement lorsque la maison est grande ou que plusieurs ouvrages doivent être examinés.
Il est recommandé de demander, avant le rendez-vous :
- le temps accordé ;
- les zones accessibles ;
- les équipements de sécurité requis ;
- les documents disponibles ;
- la présence éventuelle d’un expert.
Lorsque la durée imposée ne permet pas de vérifier le stade facturé, il faut le signaler immédiatement par écrit.
Le droit de visite permet-il d’entrer librement sur le chantier à tout moment ?
Non. L’article L. 231-3 garantit des visites à certaines étapes, mais il ne crée pas un droit permanent d’entrée sans rendez-vous.
Le chantier reste un espace présentant des risques : fouilles ouvertes, travaux en hauteur, engins, matériaux instables, installations provisoires et circulation d’entreprises. Le constructeur peut donc encadrer raisonnablement l’accès, à condition de ne pas empêcher les visites légalement protégées.
Le maître d’ouvrage peut-il venir seul le soir ou le week-end ?
Cette pratique est déconseillée sans accord écrit.
Une visite non organisée peut :
- exposer le maître d’ouvrage à un accident ;
- perturber des dispositifs de protection ;
- créer un désaccord sur une dégradation ;
- entraîner une fermeture du chantier ;
- compliquer la répartition des responsabilités.
Le fait d’être propriétaire du terrain ne dispense pas de respecter l’organisation et la sécurité du chantier.
Le maître d’ouvrage peut-il conserver une clé du chantier ?
Il n’existe pas de droit général imposant au constructeur de remettre une clé avant la réception.
La remise anticipée d’une clé doit être encadrée, car elle peut entraîner des difficultés concernant :
- l’accès d’entreprises extérieures ;
- la sécurité ;
- les vols ;
- les travaux réservés ;
- la prise de possession ;
- la réception tacite éventuelle.
Toute remise de clé avant réception doit faire l’objet d’un écrit précisant sa finalité et indiquant qu’elle ne vaut ni réception ni prise de possession.
Le constructeur peut-il changer les serrures pour empêcher les visites ?
Il peut sécuriser le chantier et contrôler les clés.
Il ne peut toutefois pas utiliser cette mesure pour empêcher les visites auxquelles le maître d’ouvrage a droit avant les paiements ou la réception. Une demande formelle de rendez-vous doit alors être adressée.
Organisation et sécurité de la visite
Le maître d’ouvrage doit-il prévenir le constructeur avant de venir ?
Oui, dans la pratique.
Il est recommandé de demander le rendez-vous par écrit et d’indiquer :
- l’étape à contrôler ;
- l’appel de fonds concerné ;
- les participants ;
- la présence d’un expert ;
- la durée estimée ;
- les zones à examiner.
Cette démarche permet également de conserver la preuve que la visite a été demandée avant le paiement.
Combien de temps avant la visite faut-il prévenir le constructeur ?
Aucun délai légal général n’est fixé pour une visite intermédiaire.
Un préavis raisonnable doit être laissé afin que le constructeur puisse organiser l’accès et la sécurité. En pratique, la demande doit être adressée dès la réception de l’appel de fonds ou dès que la date du stade technique est connue.
Le constructeur peut-il exiger le port d’équipements de protection ?
Oui, lorsqu’ils sont adaptés aux risques présents.
Le port d’un casque, de chaussures de sécurité, d’un gilet visible ou d’autres équipements peut être raisonnablement demandé. Les équipements individuels complètent les mesures collectives destinées à réduire les risques sur les lieux de travail.
Qui doit fournir les équipements de protection au maître d’ouvrage ?
Aucune règle générale propre au CCMI ne précise systématiquement qui doit fournir les équipements d’un visiteur.
Cette question doit être clarifiée avant le rendez-vous. Le maître d’ouvrage et son expert peuvent venir avec leurs propres équipements conformes lorsque le constructeur ne les fournit pas.
Le constructeur peut-il refuser la visite parce que le maître d’ouvrage n’a pas de chaussures de sécurité ?
Il peut refuser un accès immédiat lorsque les conditions présentent un risque réel et que les équipements requis ne sont pas disponibles.
Il doit néanmoins proposer une nouvelle visite permettant d’exercer effectivement le droit prévu par le CCMI. La sécurité ne doit pas devenir un prétexte à une interdiction durable.
Peut-on visiter pendant un coulage de béton ?
Cette visite peut être difficile ou dangereuse en raison :
- des engins ;
- des tuyaux de pompage ;
- de la circulation des ouvriers ;
- du béton frais ;
- des fouilles ;
- des risques de chute.
Le contrôle du ferraillage et des fouilles doit idéalement être organisé avant le coulage. Une intervention pendant le bétonnage ne permet pas toujours de vérifier correctement les éléments qui seront recouverts.
Peut-on visiter une charpente ou une toiture ?
Seulement lorsque l’accès est autorisé, sécurisé et adapté à la mission.
Une inspection en hauteur peut nécessiter :
- un échafaudage ;
- une protection collective ;
- un accès sécurisé ;
- un équipement antichute ;
- un professionnel formé.
Une mission classique d’assistance CCMI n’autorise pas automatiquement l’expert à monter sur une toiture non sécurisée.
Peut-on descendre dans les fouilles ?
Cette pratique doit être évitée lorsque les fouilles ne sont pas aménagées et sécurisées.
La profondeur, l’instabilité du sol, la présence d’eau et le risque d’éboulement doivent être pris en compte. De nombreuses vérifications peuvent être effectuées depuis le bord, à l’aide de mesures et de photographies.
Le maître d’ouvrage peut-il amener ses enfants sur le chantier ?
Cette pratique est fortement déconseillée.
Un chantier présente des risques incompatibles avec la présence de jeunes enfants. Le constructeur peut raisonnablement refuser leur accès pour des motifs de sécurité.
Peut-on visiter lorsqu’aucun représentant du constructeur n’est présent ?
Seulement avec l’accord exprès du constructeur et selon les conditions convenues.
En l’absence de représentant, il peut être difficile de :
- accéder aux zones fermées ;
- identifier les ouvrages ;
- comprendre l’avancement ;
- sécuriser les déplacements ;
- recueillir les explications utiles.
Accompagnement par un expert pendant le chantier
Le maître d’ouvrage peut-il se faire accompagner par un expert ?
Oui, cette assistance technique peut être organisée.
Le maître d’ouvrage peut mandater un expert en bâtiment pour l’aider à examiner les ouvrages, vérifier un appel de fonds ou documenter une anomalie.
Il faut néanmoins distinguer :
- le droit de visite du maître d’ouvrage ;
- la présence de l’expert ;
- l’assistance légale lors de la réception.
Pendant les visites intermédiaires, le texte ne crée pas expressément un droit d’accès autonome au profit de l’expert.
L’expert a-t-il un droit personnel d’entrer sur le chantier ?
Non.
L’expert intervient dans le cadre de la mission confiée par son client. Il ne peut pas entrer sans l’accord ou l’organisation du constructeur uniquement parce qu’il a été mandaté par le maître d’ouvrage.
Sa présence doit donc être signalée à l’avance.
Le constructeur peut-il refuser l’expert pendant une visite intermédiaire ?
La loi protège expressément le droit du maître d’ouvrage de visiter le chantier avant les paiements. Elle ne précise pas explicitement que ce droit comprend automatiquement la présence de tout tiers choisi par lui.
Un refus d’expert doit donc être apprécié selon les circonstances. Le maître d’ouvrage doit demander :
- le motif exact du refus ;
- la clause invoquée ;
- les conditions permettant une intervention technique ;
- une autre date ;
- la possibilité d’une visite contradictoire.
Lorsque le refus empêche en pratique toute vérification sérieuse avant un appel de fonds, le maître d’ouvrage doit le contester par écrit et peut saisir son ADIL, sa protection juridique ou un avocat.
Le constructeur peut-il refuser l’expert le jour de la réception ?
Le Code prévoit expressément que le maître d’ouvrage peut être assisté lors de la réception par :
- un architecte habilité ;
- un contrôleur technique ;
- un autre professionnel de la construction titulaire d’une assurance couvrant les responsabilités liées à cette mission.
La réception avec un professionnel assuré produit également des effets particuliers sur le paiement du solde et sur le délai de huit jours.
L’expert doit-il être assuré pour les visites de chantier ?
Il doit disposer d’une assurance cohérente avec les missions qu’il réalise.
Lors de la réception, l’article L. 231-8 vise expressément le professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités correspondant à ce type de mission.
Faut-il demander l’attestation d’assurance de l’expert ?
Oui, particulièrement pour une assistance à réception.
Il faut vérifier :
- l’identité de l’entreprise assurée ;
- la période de validité ;
- la nature des missions couvertes ;
- l’absence d’incohérence manifeste ;
- la correspondance entre le professionnel mandaté et l’assuré.
L’expert doit-il être expert judiciaire ?
Non.
Un expert judiciaire est un technicien inscrit sur une liste et susceptible d’être désigné par une juridiction. Une mission privée de suivi CCMI n’exige pas cette qualité.
Le choix doit plutôt tenir compte :
- de la formation ;
- de l’expérience en construction ;
- de l’assurance ;
- de l’indépendance ;
- du contenu de la mission ;
- de la qualité du rapport.
L’expert doit-il être indépendant du constructeur ?
Oui, pour apporter un avis technique impartial au maître d’ouvrage.
Il ne doit pas avoir d’intérêt économique dans les entreprises contrôlées ni recevoir de rémunération du constructeur pour la mission concernée.
L’expert représente-t-il juridiquement le maître d’ouvrage ?
Pas automatiquement.
Il l’assiste techniquement et peut exposer ses constatations. Il ne dispose pas nécessairement du pouvoir :
- de signer un avenant ;
- d’autoriser un paiement ;
- de réceptionner la maison ;
- de consigner une somme ;
- de modifier le contrat ;
- de renoncer à un recours.
Un mandat écrit spécifique est nécessaire lorsqu’il doit accomplir un acte au nom du client.
L’expert remplace-t-il le maître d’œuvre ?
Non.
L’expert chargé d’une assistance ponctuelle ne conçoit pas l’ouvrage, ne dirige pas les entreprises, ne valide pas les situations de travaux et ne coordonne pas quotidiennement le chantier.
Une mission de maîtrise d’œuvre suppose un périmètre contractuel, des responsabilités et une assurance différents.
L’expert devient-il responsable de la construction après sa visite ?
Non, sauf faute commise dans l’exécution de sa propre mission.
Il n’est pas responsable des travaux réalisés par le constructeur ni des ouvrages cachés qu’il n’a pas pu examiner.
Sa responsabilité doit être appréciée selon :
- la mission acceptée ;
- les documents remis ;
- les zones accessibles ;
- les limites mentionnées ;
- les constatations réellement possibles.
Choisir le bon moment pour faire intervenir l’expert
À quel moment faut-il organiser la visite des fondations ?
La visite doit idéalement intervenir lorsque :
- les fouilles sont terminées ;
- les fonds de fouille restent visibles ;
- le ferraillage est posé ;
- les attentes sont en place ;
- le béton n’a pas encore été coulé.
Après le coulage, la largeur des fouilles, la nature du fond, certains enrobages et la disposition complète des armatures ne sont plus directement vérifiables.
Peut-on contrôler les fondations après le coulage ?
Oui, mais de manière limitée.
L’expert peut encore examiner :
- l’implantation apparente ;
- les niveaux visibles ;
- les dimensions accessibles ;
- les documents d’exécution ;
- les bons de livraison du béton ;
- les photographies prises avant coulage ;
- les éventuelles anomalies en surface.
Il ne peut toutefois pas reconstituer avec certitude tout ce qui a été recouvert.
À quel moment faut-il contrôler le gros œuvre ?
La visite doit intervenir lorsque la structure est suffisamment avancée mais avant qu’elle soit masquée par les doublages et finitions.
Elle peut porter notamment sur :
- les murs ;
- les planchers ;
- les linteaux ;
- les chaînages visibles ;
- les réservations ;
- les niveaux ;
- la charpente accessible ;
- la couverture ;
- les fissures et défauts apparents.
À quel moment organiser la visite des cloisons ?
La visite doit être réalisée lorsque la distribution intérieure peut être comparée au plan et lorsque les réseaux ou réservations restent encore accessibles.
Elle permet notamment de vérifier :
- l’implantation des pièces ;
- les dimensions principales ;
- les portes ;
- les gaines ;
- les attentes sanitaires ;
- les emplacements électriques visibles ;
- les travaux modificatifs convenus.
À quel moment contrôler la chape ?
La visite peut être organisée avant la pose des revêtements de sol afin d’examiner :
- l’état de surface ;
- les fissures ;
- les joints ;
- les niveaux ;
- les seuils ;
- les réservations ;
- les conditions apparentes de séchage.
Certains contrôles exigent toutefois des mesures spécifiques ou des documents d’essai qui ne sont pas compris dans une visite visuelle ordinaire.
Pourquoi faut-il intervenir avant que les ouvrages soient recouverts ?
Un défaut visible avant le bétonnage, la fermeture d’une cloison ou la pose d’un revêtement devient beaucoup plus difficile à établir et à réparer après recouvrement.
L’intérêt du suivi consiste donc à examiner les ouvrages au moment où ils restent accessibles et où une reprise peut encore être réalisée sans démolition importante.
Le constructeur doit-il annoncer les dates de coulage ou de fermeture ?
Aucun texte général du CCMI ne fixe un délai obligatoire d’information pour chaque opération technique.
Il est recommandé de demander par écrit que l’expert et le maître d’ouvrage soient informés suffisamment tôt des étapes suivantes :
- ferraillage des fondations ;
- coulage ;
- plancher ;
- fermeture des doublages ;
- chape ;
- test d’étanchéité à l’air ;
- pré-réception.
Que faire si le constructeur annonce le coulage la veille ?
Il faut demander immédiatement :
- l’heure prévue ;
- l’accès avant coulage ;
- les photographies du ferraillage ;
- les plans d’exécution ;
- les références de l’étude de sol ;
- les coordonnées du conducteur de travaux.
Si aucun contrôle ne peut être organisé, il faut formaliser par écrit que l’ouvrage a été recouvert sans possibilité de vérification.
Contrôle avant un appel de fonds
Pourquoi visiter avant de payer un appel de fonds ?
Les paiements sont liés à des stades précis de l’avancement.
Dans le CCMI avec fourniture de plan classique, les plafonds cumulés sont notamment :
- 15 % à l’ouverture du chantier ;
- 25 % à l’achèvement des fondations ;
- 40 % à l’achèvement des murs ;
- 60 % à la mise hors d’eau ;
- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
- 95 % à l’achèvement des équipements, de la plomberie, de la menuiserie, du chauffage et des revêtements extérieurs.
La visite permet de vérifier que le stade correspondant est entièrement atteint.
Ces pourcentages correspondent-ils à l’avancement financier réel du chantier ?
Non. Ce sont des plafonds réglementaires liés à des étapes physiques.
Le constructeur ne peut pas réclamer un pourcentage simplement parce qu’il a engagé des dépenses équivalentes ou payé ses sous-traitants.
Le stade doit-il être entièrement terminé ?
Oui. L’appel de fonds correspond à l’achèvement du stade défini.
Par exemple, le stade des 75 % exige à la fois :
- l’achèvement des cloisons ;
- la mise hors d’air.
Une ouverture extérieure non fermée peut empêcher que le stade hors d’air soit considéré comme atteint. L’ANIL a relevé que les garants doivent vérifier avec prudence la réalité de ce stade, au besoin avec l’aide d’un professionnel.
La présence de malfaçons empêche-t-elle toujours le paiement ?
Pas automatiquement.
Il faut distinguer :
- un stade non achevé ;
- un stade achevé mais affecté de défauts ;
- un défaut empêchant l’ouvrage de remplir la fonction correspondant au stade ;
- une malfaçon mineure pouvant être reprise ultérieurement.
Le blocage d’un paiement présente des conséquences contractuelles. Il est recommandé d’obtenir une analyse juridique avant de retenir une somme sur le seul fondement de désordres.
L’expert peut-il valider officiellement l’appel de fonds ?
Il peut donner un avis technique sur l’état apparent du chantier.
Il ne remplace ni le maître d’ouvrage ni la banque. L’autorisation de paiement appartient au maître d’ouvrage.
L’expert peut-il certifier que le stade est atteint ?
Il peut indiquer, au regard des éléments visibles et des documents disponibles, si le stade lui paraît atteint.
Son avis doit mentionner les limites éventuelles :
- zones inaccessibles ;
- ouvrages recouverts ;
- documents manquants ;
- équipements non testés ;
- réserves techniques.
La banque peut-elle payer sans l’accord du maître d’ouvrage ?
L’ANIL rappelle que la banque doit obtenir l’accord du maître d’ouvrage à chaque stade avant de verser directement les fonds au constructeur. Le maître d’ouvrage doit donc vérifier l’avancement avant de donner cet accord.
Que faire si l’expert estime que le stade n’est pas atteint ?
Il faut :
- demander un écrit précis ;
- identifier les travaux manquants ;
- photographier les zones concernées ;
- contester l’appel de fonds auprès du constructeur ;
- informer la banque de ne pas débloquer les fonds ;
- demander une nouvelle visite après achèvement ;
- informer le garant si le constructeur maintient un paiement anticipé.
La garantie de livraison couvre notamment les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix imputable au constructeur.
Le maître d’ouvrage peut-il autoriser le paiement d’une partie seulement ?
La possibilité dépend de la situation et de l’accord des parties.
Les appels de fonds réglementaires correspondent à des plafonds cumulés. Un paiement partiel peut être envisagé, mais il ne faut pas créer un nouvel échéancier irrégulier sans conseil juridique.
Que faire si l’appel a déjà été payé avant la visite ?
Il faut tout de même documenter l’état du chantier.
Si le paiement apparaît anticipé, le maître d’ouvrage doit informer :
- le constructeur ;
- la banque ;
- le garant de livraison ;
- sa protection juridique.
Le rapport peut aider à établir l’écart entre le montant payé et l’avancement réel.
Documents à transmettre à l’expert
Quels documents faut-il remettre avant la visite ?
Selon l’étape, il est recommandé de transmettre :
- le CCMI ;
- la notice descriptive ;
- les plans contractuels ;
- le permis de construire ;
- le plan de masse ;
- l’étude de sol ;
- les plans du bureau d’études ;
- les avenants ;
- les appels de fonds ;
- les comptes rendus précédents ;
- les échanges avec le constructeur ;
- les photographies du chantier ;
- les éventuelles fiches techniques.
L’expert doit-il disposer du CCMI complet ?
Oui, lorsque la mission comprend un contrôle de conformité contractuelle.
Sans le contrat, la notice et les plans, l’expert peut constater des défauts apparents, mais il ne peut pas vérifier précisément si les prestations correspondent aux engagements du constructeur.
Faut-il transmettre l’étude de sol ?
Oui, particulièrement pour les visites des terrassements, fondations, soubassements et dallages.
L’expert doit pouvoir rapprocher les ouvrages visibles des prescriptions géotechniques communiquées.
Faut-il transmettre les plans d’exécution ?
Oui, lorsqu’ils sont disponibles.
Ils peuvent concerner :
- les fondations ;
- le ferraillage ;
- les planchers ;
- la charpente ;
- les réseaux ;
- les implantations techniques.
Leur remise ne signifie pas que l’expert réalise une validation complète des calculs.
Le constructeur doit-il remettre tous ses plans internes à l’expert ?
Il n’existe pas de droit général permettant à un expert privé d’exiger l’intégralité des documents internes du constructeur.
Le maître d’ouvrage doit demander les pièces nécessaires à la compréhension et au contrôle de son ouvrage. En cas de refus, le rapport doit mentionner les documents qui n’ont pas été communiqués.
Peut-on contrôler un chantier sans plan du bureau d’études ?
Oui, mais avec des limites.
L’expert pourra relever les anomalies visibles et comparer l’ouvrage au plan contractuel. Il ne pourra pas confirmer la conformité du ferraillage ou du dimensionnement à une étude qui ne lui a pas été transmise.
Étendue des contrôles de l’expert
Que vérifie l’expert pendant une visite CCMI ?
Selon l’étape, il peut examiner :
- l’implantation ;
- les dimensions apparentes ;
- les niveaux ;
- les ouvrages de structure visibles ;
- les fissures ;
- les défauts d’exécution ;
- les matériaux identifiables ;
- les ouvertures ;
- les réseaux accessibles ;
- les équipements ;
- la conformité apparente aux plans et à la notice.
Le périmètre exact doit figurer dans le devis ou la lettre de mission.
L’expert vérifie-t-il toutes les normes de construction ?
Non.
Une visite ponctuelle ne permet pas de certifier l’intégralité des règles techniques applicables au bâtiment.
Certains contrôles nécessitent :
- des notes de calcul ;
- des plans d’exécution ;
- des essais ;
- des mesures instrumentées ;
- des sondages ;
- des laboratoires ;
- des bureaux d’études spécialisés ;
- des organismes de contrôle.
L’expert vérifie-t-il les règles de l’art ?
Il peut rapprocher les constatations des règles de mise en œuvre pertinentes, des prescriptions techniques disponibles, des documents contractuels et des préconisations des fabricants.
Il doit toutefois éviter d’affirmer une non-conformité normative précise sans disposer du texte applicable, du support concerné et des conditions de mise en œuvre.
L’expert peut-il vérifier les calculs de structure ?
Pas dans une mission de visite classique, sauf compétence et mission spécifiques.
La vérification d’une note de calcul ou le redimensionnement d’un ouvrage relève généralement d’un bureau d’études structure.
L’expert peut-il effectuer des sondages destructifs ?
Seulement avec l’autorisation du constructeur et du maître d’ouvrage, dans le cadre d’une mission qui le prévoit.
Un sondage destructif peut :
- endommager l’ouvrage ;
- affecter une garantie ;
- perturber les travaux ;
- nécessiter une remise en état ;
- présenter un risque de sécurité.
Une visite CCMI ordinaire reste principalement visuelle et non destructive.
L’expert peut-il utiliser un humidimètre, un niveau ou une caméra thermique ?
Oui, si ces outils entrent dans sa mission et si les conditions permettent une interprétation fiable.
Les mesures restent souvent indicatives et doivent être rapprochées :
- du type de matériau ;
- de son état ;
- de la température ;
- de la météo ;
- de l’étalonnage ;
- de la méthode utilisée.
L’expert peut-il contrôler le béton déjà coulé ?
Il peut examiner l’état apparent et les documents disponibles.
Un contrôle approfondi peut nécessiter :
- des carottages ;
- des essais de résistance ;
- une détection d’armatures ;
- une analyse en laboratoire ;
- un bureau d’études spécialisé.
L’expert peut-il contrôler des réseaux cachés ?
Non, sauf investigations adaptées.
Il peut analyser les photographies prises avant fermeture, les plans de récolement, les essais et les conséquences visibles d’un éventuel défaut.
L’expert peut-il garantir l’absence de tout défaut ?
Non.
Une inspection visuelle et ponctuelle ne permet pas d’exclure :
- un vice caché ;
- une erreur de calcul ;
- un défaut situé dans un ouvrage recouvert ;
- une anomalie intermittente ;
- un matériau non identifiable visuellement ;
- un problème apparaissant ultérieurement.
L’expert peut-il garantir que le constructeur corrigera les anomalies ?
Non.
Il peut documenter les défauts et formuler des demandes de reprise. L’organisation et l’exécution des corrections relèvent du constructeur, sous réserve des recours du maître d’ouvrage.
Pouvoirs et limites de l’expert
L’expert peut-il donner des ordres aux artisans ?
Non, dans le cadre d’une assistance technique classique.
Il doit transmettre ses observations au maître d’ouvrage et au représentant du constructeur. Donner directement des instructions aux sous-traitants pourrait brouiller les responsabilités et être assimilé à une intervention dans la direction du chantier.
L’expert peut-il modifier les plans ?
Non.
Toute modification contractuelle doit être acceptée par le maître d’ouvrage et le constructeur, puis formalisée par un avenant et des plans mis à jour.
L’expert peut-il demander une méthode de réparation ?
Il peut proposer une préconisation ou demander que le constructeur justifie sa solution.
Le constructeur et ses bureaux d’études restent responsables de la méthode qu’ils choisissent pour remplir leurs obligations.
L’expert peut-il arrêter le chantier ?
Non, il ne dispose pas d’un pouvoir général d’arrêt.
Il peut recommander la suspension d’une opération lorsqu’il constate un risque ou qu’un ouvrage va être recouvert malgré une anomalie importante. Le maître d’ouvrage doit ensuite formaliser sa demande et rechercher, si nécessaire, une mesure judiciaire ou l’intervention d’une autorité compétente.
Le maître d’ouvrage peut-il lui-même ordonner l’arrêt des travaux ?
Une demande de suspension peut être adressée au constructeur, mais un arrêt unilatéral mal fondé peut avoir des conséquences contractuelles.
En présence d’un danger, d’une non-conformité majeure ou d’une absence de garantie, il faut documenter la situation et consulter rapidement un avocat ou la protection juridique.
L’expert peut-il contacter directement le garant de livraison ?
Il peut préparer les éléments techniques utiles.
La déclaration ou la mise en demeure est normalement adressée par le maître d’ouvrage ou son mandataire. Le rapport peut être joint au courrier transmis au garant.
L’expert peut-il autoriser ou refuser un paiement ?
Non.
Il rend un avis technique. La décision appartient au maître d’ouvrage, éventuellement conseillé par un juriste.
L’expert peut-il engager la responsabilité du constructeur dans son rapport ?
Il peut décrire les écarts techniques et analyser leurs causes apparentes.
La détermination définitive d’une responsabilité juridique appartient aux parties, aux assureurs ou au juge.
Photographies, vidéos et relevés
Le maître d’ouvrage peut-il photographier le chantier ?
Aucun texte général du CCMI ne crée un droit absolu et illimité à la photographie.
Il est recommandé de demander l’autorisation ou d’annoncer que les photographies ont pour seul objet de documenter l’état de la construction.
Les images doivent se concentrer sur les ouvrages et éviter d’identifier inutilement les ouvriers.
Le constructeur peut-il interdire toutes les photographies ?
Il peut invoquer des raisons de sécurité, de confidentialité ou de droit à l’image.
Une interdiction totale complique cependant la conservation des preuves. Il faut demander une solution raisonnable, par exemple :
- photographies sans personnes ;
- photographies prises par le conducteur de travaux ;
- remise de clichés avant recouvrement ;
- présence de l’expert ;
- annexion des images au compte rendu.
Peut-on publier les photographies des ouvriers sur internet ?
La publication doit respecter le droit à l’image et la vie privée des personnes identifiables.
La CNIL rappelle qu’une personne peut s’opposer à la reproduction ou à l’utilisation de son image sans autorisation. Il est donc préférable de flouter les visages et de ne pas publier les noms ou informations personnelles.
Peut-on filmer les échanges avec le conducteur de travaux ?
Il est préférable d’informer les participants et d’obtenir leur accord.
Pour constituer la preuve d’un engagement, un compte rendu écrit transmis après la réunion est souvent plus facilement exploitable qu’un enregistrement réalisé à l’insu des personnes.
Peut-on utiliser un drone pour inspecter la toiture ?
Le drone ne peut pas être utilisé librement uniquement parce que le maître d’ouvrage possède le terrain.
L’exploitation doit respecter :
- les restrictions de l’espace aérien ;
- les catégories d’opération ;
- la sécurité des personnes ;
- la protection de la vie privée ;
- l’information des personnes susceptibles d’être filmées.
Le ministère chargé des transports précise notamment que les zones géographiques peuvent imposer des restrictions pour des raisons de sécurité, de sûreté, de vie privée ou de protection des données.
L’expert peut-il poser des témoins sur une fissure ?
Oui, avec l’accord du constructeur lorsque l’ouvrage est encore sous sa garde.
Le témoin doit être identifié, daté et suivi selon une méthode adaptée. Un simple trait de crayon ne suffit pas à analyser précisément l’évolution d’une fissure.
Rapport de visite et valeur des constatations
L’expert doit-il remettre un rapport après chaque visite ?
Cela dépend de la mission contractuelle.
Pour un suivi exploitable, le document devrait idéalement comprendre :
- la date ;
- les participants ;
- le stade du chantier ;
- les documents examinés ;
- les zones accessibles ;
- les zones non contrôlées ;
- les constatations ;
- les photographies ;
- les mesures ;
- les demandes de reprise ;
- les limites de la mission.
Le rapport doit-il être transmis au constructeur ?
La transmission est recommandée lorsque le rapport contient des demandes de reprise ou conteste un appel de fonds.
Elle permet au constructeur :
- de connaître les observations ;
- de répondre ;
- de proposer des corrections ;
- d’organiser une visite contradictoire.
Le maître d’ouvrage doit conserver la preuve de l’envoi.
Le constructeur doit-il signer le rapport ?
Non.
Il peut contester les constatations ou refuser de signer. Le rapport conserve néanmoins son existence en tant que document établi à la demande du maître d’ouvrage.
Le silence du constructeur vaut-il acceptation ?
Non.
L’absence de réponse ne signifie pas nécessairement que le constructeur reconnaît les défauts ou accepte les préconisations.
Un rapport privé constitue-t-il une preuve ?
Oui, il peut être produit comme élément de preuve.
La Cour de cassation considère qu’un juge doit examiner un rapport amiable unilatéral lorsqu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire. Le juge doit toutefois rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments et ne peut, en principe, fonder exclusivement sa décision sur une expertise non judiciaire demandée par une seule partie.
Quels éléments peuvent corroborer le rapport ?
Il peut notamment être complété par :
- les photographies datées ;
- les plans ;
- la notice descriptive ;
- les courriels ;
- les mises en demeure ;
- les comptes rendus du constructeur ;
- les bons de livraison ;
- les mesures ;
- un constat de commissaire de justice ;
- une expertise contradictoire ;
- une expertise judiciaire.
Quelle différence existe-t-il entre rapport unilatéral et expertise contradictoire ?
Le rapport unilatéral est établi à la demande d’une seule partie, même s’il est ensuite transmis aux autres.
Dans une expertise contradictoire :
- les parties sont convoquées ;
- elles peuvent assister aux constatations ;
- elles peuvent produire des documents ;
- elles peuvent formuler des observations ;
- leurs positions sont consignées.
L’expertise contradictoire est particulièrement utile lorsque l’origine, la gravité ou la méthode de reprise est contestée.
Quand organiser une expertise amiable contradictoire ?
Elle peut être envisagée lorsque :
- le constructeur conteste les désordres ;
- les reprises sont refusées ;
- l’appel de fonds reste discuté ;
- un ouvrage important va être recouvert ;
- le garant doit être saisi ;
- plusieurs intervenants peuvent être concernés ;
- une procédure judiciaire est envisagée.
Un constat de commissaire de justice remplace-t-il une expertise ?
Non.
Le commissaire de justice constate des faits matériels. Il n’a pas pour mission générale d’analyser techniquement la cause d’une fissure, la conformité d’un ferraillage ou le dimensionnement d’un ouvrage.
Un constat et un rapport technique peuvent être complémentaires.
Refus d’accès par le constructeur
Que faire si le constructeur refuse une visite avant appel de fonds ?
Il faut demander le motif du refus par écrit et rappeler que l’article L. 231-3 interdit toute clause empêchant la visite avant chaque échéance de paiement.
Le courrier doit demander :
- une date de visite rapide ;
- l’accès aux ouvrages correspondant à l’appel ;
- la présence du conducteur de travaux ;
- l’autorisation de l’expert ;
- la suspension du délai de paiement jusqu’au contrôle.
Il faut également informer la banque de ne pas verser les fonds sans autorisation.
Faut-il payer malgré le refus de visite ?
Il ne faut pas autoriser automatiquement le paiement sans avoir pu vérifier le stade.
Toutefois, une retenue ou un retard de paiement peut entraîner un litige. Il est recommandé de formaliser la contestation, d’informer la banque et de consulter rapidement l’ADIL ou un juriste.
Peut-on appeler la police pour entrer sur le chantier ?
Le droit de visite ne signifie pas qu’une entrée forcée peut être organisée.
En cas de refus, la voie appropriée consiste à conserver les preuves, adresser une mise en demeure et, si nécessaire, saisir le juge.
Peut-on saisir le garant de livraison ?
Oui, lorsque le refus accompagne :
- un paiement anticipé ;
- une défaillance ;
- un retard ;
- une mauvaise exécution ;
- une demande de supplément ;
- un risque d’abandon.
La garantie de livraison couvre notamment les conséquences des paiements anticipés imputables au constructeur.
Peut-on signaler la situation à la DGCCRF ?
Oui, notamment lorsque le constructeur :
- insère une clause interdisant les visites ;
- exige un paiement sans permettre le contrôle ;
- réclame un appel de fonds anticipé ;
- utilise une pratique commerciale trompeuse.
La DGCCRF contrôle le respect des règles protectrices du CCMI et a relevé de nombreuses irrégularités dans ce secteur.
Peut-on demander une ordonnance en référé ?
Oui, selon l’urgence et la difficulté rencontrée.
Le juge des référés peut notamment être saisi pour demander :
- une mesure d’expertise ;
- la conservation d’une preuve ;
- l’accès à un ouvrage ;
- la suspension d’une opération ;
- une mesure destinée à prévenir un dommage imminent.
L’opportunité de cette procédure doit être examinée avec un avocat.
Accompagnement à la réception
La visite avant réception est-elle différente des visites intermédiaires ?
Oui.
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle déclenche les garanties légales de construction et modifie la garde de l’ouvrage.
La visite précédant ou accompagnant la réception doit donc être plus complète que les contrôles intermédiaires.
Quel professionnel peut assister le maître d’ouvrage lors de la réception ?
L’article L. 231-8 vise :
- un architecte habilité ;
- un contrôleur technique ;
- tout autre professionnel de la construction assuré pour ce type de mission.
L’assurance du professionnel doit couvrir les responsabilités correspondant à l’assistance à réception.
Que change la présence de l’expert lors de la réception ?
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel répondant aux conditions légales :
- le délai complémentaire de huit jours pour dénoncer les vices apparents ne s’applique pas ;
- si aucune réserve n’est formulée, le solde peut devenir payable à l’issue de la réception ;
- si des réserves sont formulées, le solde reste lié à leur levée et peut être consigné.
Peut-on faire venir l’expert après la réception pour conserver le délai de huit jours ?
Oui, lorsque le maître d’ouvrage a réceptionné sans être assisté par un professionnel au sens de l’article L. 231-8.
Il dispose alors de huit jours après la remise des clés consécutive à la réception pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents qui n’ont pas été signalés.
Peut-on organiser artificiellement l’absence de l’expert le jour de la réception ?
Cette stratégie doit être évitée.
La situation réelle doit correspondre aux documents. Une présence dissimulée, un rapport préparé pendant la réception ou une intervention ambiguë peut créer un litige sur l’application du délai de huit jours.
Accompagnement CCMI par Check my House
En quoi consiste l’accompagnement Check my House ?
Check my House propose des missions techniques ponctuelles ou un accompagnement à plusieurs étapes de la construction.
Selon la formule choisie, les interventions peuvent comprendre :
- la visite des fondations ;
- la visite du gros œuvre ;
- la visite des cloisons ;
- la visite de la chape ;
- la pré-réception ;
- l’assistance à la réception.
Ces six visites correspondent à une méthode d’accompagnement de Check my House. Elles ne constituent pas six visites légalement obligatoires imposées par le Code de la construction et de l’habitation.
Peut-on commander une seule visite ?
Oui.
Le maître d’ouvrage peut demander une intervention ponctuelle lorsqu’il souhaite :
- vérifier un appel de fonds ;
- examiner une fissure ;
- contrôler les fondations ;
- vérifier la structure ;
- analyser les cloisons ;
- préparer la réception.
Le même expert intervient-il à chaque étape ?
La continuité peut être recherchée, mais elle dépend notamment :
- de la localisation ;
- du calendrier ;
- de la disponibilité ;
- de la nature de la mission ;
- de la spécialité requise.
Les rapports précédents doivent être transmis à tout nouvel expert afin qu’il puisse suivre les observations déjà formulées.
Check my House garantit-il l’absence de toute malfaçon ?
Non.
L’expert vérifie les éléments visibles et accessibles dans les conditions de la visite. Il ne peut garantir l’absence de défaut caché, de vice ultérieur ou d’erreur située dans un ouvrage recouvert.
L’expert Check my House dirige-t-il le chantier ?
Non.
Il intervient comme assistant technique du maître d’ouvrage. Il ne remplace ni le constructeur, ni le conducteur de travaux, ni le bureau d’études, ni le maître d’œuvre.
Le rapport oblige-t-il le constructeur à réaliser les reprises ?
Non automatiquement.
Il fournit une base technique permettant au maître d’ouvrage de demander des explications et des corrections. En cas de refus, le rapport peut être utilisé dans une démarche contradictoire, assurantielle ou judiciaire.
Check my House peut-il contrôler une levée de réserves ?
Oui, une mission spécifique peut être organisée pour vérifier :
- les travaux annoncés ;
- la disparition du défaut ;
- le fonctionnement des équipements ;
- la qualité des finitions ;
- les réserves restant ouvertes.
Check my House peut-il organiser une expertise contradictoire ?
Une expertise amiable contradictoire peut être proposée lorsque le constructeur conteste les désordres ou que les reprises sont discutées.
Le périmètre, les convocations, les parties concernées et le contenu du rapport doivent alors être définis dans une mission distincte.
Checklist avant le rendez-vous
- Identifier l’appel de fonds ou l’étape technique.
- Demander la visite par écrit.
- Informer le constructeur de la présence de l’expert.
- Demander une confirmation d’accès.
- Vérifier la durée prévue.
- Demander les équipements de protection nécessaires.
- Transmettre les documents à l’expert.
- Préparer les questions.
- Identifier les zones bientôt recouvertes.
- Prévenir la banque si un paiement est en attente.
Checklist des documents à préparer
- CCMI.
- Notice descriptive.
- Plans contractuels.
- Permis de construire.
- Étude de sol.
- Plans du bureau d’études.
- Avenants.
- Appel de fonds.
- Photographies antérieures.
- Courriels du constructeur.
- Comptes rendus précédents.
- Fiches techniques disponibles.
Checklist pendant la visite
- Noter les participants.
- Noter l’heure de début et de fin.
- Identifier les zones inaccessibles.
- Localiser chaque anomalie.
- Réaliser des vues générales et rapprochées.
- Relever les mesures utiles.
- Demander les documents manquants.
- Éviter de donner des ordres aux ouvriers.
- Ne pas effectuer de sondage sans autorisation.
- Demander les explications du constructeur.
Checklist après la visite
- Relire le rapport.
- Vérifier les photographies.
- Transmettre les observations au constructeur.
- Fixer une demande de réponse.
- Contester l’appel si le stade n’est pas atteint.
- Informer la banque.
- Informer le garant si nécessaire.
- Conserver toutes les preuves.
- Programmer une visite de contrôle.
- Organiser une expertise contradictoire en cas de désaccord.
Tableau récapitulatif des droits et limites
| Question | Réponse |
|---|---|
| Le maître d’ouvrage peut-il visiter avant un appel de fonds ? | Oui, en CCMI avec fourniture de plan |
| Peut-il entrer librement sans rendez-vous ? | Non, l’accès peut être organisé pour la sécurité |
| Le constructeur peut-il interdire toutes les visites ? | Non |
| L’expert a-t-il un droit autonome d’accès pendant le chantier ? | Non |
| La présence de l’expert doit-elle être annoncée ? | Oui, par prudence |
| Le constructeur peut-il organiser la date et la sécurité ? | Oui, sans empêcher le contrôle |
| L’expert peut-il donner des ordres aux entreprises ? | Non |
| Peut-il arrêter le chantier ? | Non, il peut recommander une suspension |
| Peut-il autoriser un appel de fonds ? | Non, il donne un avis technique |
| Peut-il effectuer des sondages destructifs ? | Seulement avec autorisation et mission adaptée |
| Le maître d’ouvrage peut-il être assisté à réception ? | Oui, expressément |
| L’expert de réception doit-il être assuré ? | Oui |
| Le rapport privé peut-il servir de preuve ? | Oui, mais il doit être corroboré en cas de litige |
| Les six visites Check my House sont-elles obligatoires ? | Non, elles constituent une méthode d’accompagnement |
Faire vérifier votre projet par un expert
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-3, clauses réputées non écrites et droit de visite avant chaque échéance de paiement et avant la réception.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-8, assistance professionnelle lors de la réception et délai complémentaire de huit jours en l’absence d’assistance.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-7, échéancier réglementaire, paiement du solde et consignation en cas de réserves.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 232-2, protections du CCMI avec plan rendues applicables au CCMI sans fourniture de plan.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6, garantie de livraison et prise en charge des conséquences des paiements anticipés.
- ANIL, contrat de construction de maison individuelle, droit de visite, contrôle de l’avancement et accord du maître d’ouvrage avant le déblocage des fonds.
- ANIL, définition du stade hors d’air, nécessité de vérifier l’achèvement réel du stade avant le paiement.
- Cour de cassation, expertise privée et preuve, prise en considération d’un rapport amiable soumis au débat contradictoire et nécessité de le corroborer.
- INRS, prévention sur les chantiers et équipements de protection, principes de protection collective et individuelle.
- Ministère chargé des transports, réglementation des drones, sécurité, restrictions de vol et protection de la vie privée.
- CNIL, droit à l’image, utilisation et diffusion de photographies représentant des personnes identifiables.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Comprendre le CCMI et le contrat de construction
Définition, cadre légal et protections du contrat de construction de maison individuelle.
Mentions obligatoires et annexes du CCMI
Ce que le contrat, la notice descriptive et les plans doivent contenir avant de signer.
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