Le contrat de construction de maison individuelle doit indiquer la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison.
Le constructeur ne s’engage donc pas seulement à réaliser la maison pour un prix convenu. Il s’engage également à la mettre à disposition dans un délai déterminé.
Trois situations doivent être distinguées : le retard de chantier, lorsque la date contractuelle est dépassée ; le ralentissement du chantier, lorsque les travaux progressent trop lentement pour permettre raisonnablement de respecter le délai ; l’abandon de chantier, lorsque les travaux sont interrompus durablement sans reprise sérieuse ni justification suffisante.
La garantie de livraison protège le maître d’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux à prix et délais convenus. Elle peut permettre l’achèvement de la maison par une autre entreprise en cas de défaillance du constructeur.
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- Comprendre le délai contractuel (10)
- Calcul de la date contractuelle (6)
- Causes de prolongation du délai (16)
- Pénalités de retard (19)
- Retard de chantier avant la date de livraison (4)
- Abandon de chantier (16)
- Faillite, sauvegarde ou redressement judiciaire (4)
- Que faire lorsque le garant n’agit pas ? (4)
- Erreurs à éviter (6)
- Accompagnement par un expert en bâtiment (5)
- Checklist en cas de retard
- Checklist en cas d’abandon apparent
- Dossier à transmettre au garant
- Tableau récapitulatif
- Faire vérifier par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre le délai contractuel
Le CCMI doit-il obligatoirement prévoir un délai de construction ?
Oui.
Le CCMI avec fourniture de plan doit indiquer :
- la date d’ouverture du chantier ;
- le délai d’exécution des travaux ;
- les pénalités prévues en cas de retard de livraison.
Ces mentions permettent de déterminer la date à laquelle la maison doit être mise à disposition du maître d’ouvrage.
Le contrat doit-il indiquer une date précise de livraison ?
Il peut indiquer une date précise ou un délai permettant de la calculer avec certitude.
Par exemple, le contrat peut prévoir un délai de douze mois à compter de la date contractuelle d’ouverture du chantier.
Une formulation telle que « livraison selon l’avancement », « délai indicatif » ou « suivant disponibilité des entreprises » ne permet pas de sécuriser suffisamment l’engagement du constructeur.
Quelle date fait courir le délai d’exécution ?
Le point de départ est la date d’ouverture du chantier indiquée dans le contrat.
La Cour de cassation a expressément jugé que le délai sanctionné par les pénalités court à partir de la date contractuelle d’ouverture, et non à partir de la date à laquelle le constructeur commence matériellement les travaux.
La date figurant sur la déclaration d’ouverture de chantier est-elle toujours déterminante ?
Pas nécessairement pour calculer le délai contractuel.
Il faut distinguer :
- la date d’ouverture inscrite ou calculable selon le CCMI ;
- la date déclarée administrativement à la mairie ;
- la date du commencement matériel des travaux.
Pour les pénalités de retard, la jurisprudence retient la date d’ouverture prévue par le contrat.
Que se passe-t-il si le constructeur commence les travaux en retard ?
Un commencement tardif ne repousse pas automatiquement la date finale.
Si le délai contractuel commence, par exemple, le 1er mars et que le constructeur ne mobilise les entreprises qu’en avril, il dispose d’un mois de moins pour achever la maison sans pénalité.
Le constructeur peut-il choisir seul une nouvelle date d’ouverture ?
Non.
Une modification du calendrier contractuel nécessite un accord clair du maître d’ouvrage. Elle doit être formalisée par un avenant précisant notamment :
- la cause du report ;
- la nouvelle date de départ ;
- la nouvelle date de fin ;
- les conséquences sur le prix ;
- les conséquences sur les pénalités.
Peut-il faire signer un avenant après avoir déjà pris du retard ?
Il peut le proposer, mais le maître d’ouvrage n’est pas tenu de l’accepter.
Un avenant ne doit pas servir à effacer rétroactivement un retard imputable au constructeur ou à supprimer des pénalités déjà acquises.
Le délai contractuel inclut-il les week-ends et les congés des entreprises ?
Le délai global exprimé en mois ou en jours comprend l’organisation normale du chantier par le constructeur.
Les congés, les week-ends, les délais d’approvisionnement ordinaires et l’indisponibilité habituelle des sous-traitants doivent être intégrés à son planning. Ils ne constituent pas automatiquement des causes de prolongation.
Le constructeur peut-il invoquer ses congés annuels ?
Non comme cause autonome de prolongation.
La fermeture estivale ou hivernale d’une entreprise relève normalement de l’organisation prévisible du constructeur.
Un changement de conducteur de travaux prolonge-t-il le délai ?
Non automatiquement.
Le remplacement d’un salarié, une réorganisation interne ou le changement d’un sous-traitant relèvent généralement de la gestion du constructeur.
Calcul de la date contractuelle
Comment calculer la date limite de livraison ?
Il faut réunir :
- La date contractuelle d’ouverture.
- Le délai d’exécution prévu.
- Les avenants ayant valablement modifié ce délai.
- Les éventuelles prolongations réellement justifiées.
- Les périodes imputables au maître d’ouvrage, lorsqu’elles sont démontrées.
Le calcul ne doit pas être fondé uniquement sur le planning remis par le conducteur de travaux.
Le planning de chantier modifie-t-il la date du CCMI ?
Non, sauf avenant accepté.
Un planning constitue un outil d’organisation. Il ne remplace pas la date ou le délai contractuellement convenu.
Une date annoncée par courriel engage-t-elle le constructeur ?
Elle peut constituer un élément de preuve, mais il faut la rapprocher du CCMI.
Une date commerciale annoncée postérieurement ne doit pas être utilisée pour repousser une échéance contractuelle plus favorable au maître d’ouvrage sans avenant.
La pré-réception arrête-t-elle le délai ?
Non.
La pré-réception est une visite préparatoire sans effet juridique équivalent à la réception ou à la mise à disposition de la maison.
Les pénalités ne s’arrêtent pas uniquement parce qu’une pré-réception a été organisée.
Le paiement des 95 % arrête-t-il le délai ?
Non.
L’appel de fonds des 95 % constitue un stade financier. Il ne vaut ni livraison, ni prise de possession, ni réception.
La maison doit-elle être entièrement parfaite pour être livrée ?
La livraison et la réception peuvent intervenir avec des réserves lorsque la maison est suffisamment achevée pour être mise à disposition.
Des travaux importants empêchant l’usage normal, la sécurité, l’habitabilité ou l’achèvement contractuel peuvent cependant justifier une analyse différente. Le refus de réception doit être juridiquement sécurisé et ne doit pas être fondé sur de simples défauts mineurs.
Causes de prolongation du délai
Quelles causes peuvent légitimement prolonger le délai ?
Le Code de la construction et de l’habitation répute non écrite toute clause permettant au constructeur de prévoir des causes légitimes de retard autres que :
- les intempéries ;
- les cas de force majeure ;
- les cas fortuits.
Le constructeur ne peut donc pas compléter librement cette liste par des difficultés relevant de son organisation interne.
Qu’est-ce qu’un cas de force majeure ?
La force majeure suppose un événement :
- échappant au contrôle du constructeur ;
- qui ne pouvait pas raisonnablement être prévu lors de la conclusion du contrat ;
- dont les effets ne pouvaient pas être évités par des mesures appropriées ;
- empêchant réellement l’exécution de l’obligation.
Un simple renchérissement ou une difficulté d’organisation ne suffit pas.
Une intempérie prolonge-t-elle automatiquement le délai ?
Non.
Le constructeur doit pouvoir justifier :
- les dates concernées ;
- les conditions météorologiques constatées ;
- les travaux précisément empêchés ;
- le nombre de jours retenus ;
- le lien entre les intempéries et le retard réel.
Une journée pluvieuse ne justifie pas nécessairement une journée de prolongation si les travaux intérieurs pouvaient continuer.
Une pluie ordinaire constitue-t-elle une intempérie ?
Pas automatiquement.
Il faut apprécier si les conditions ont effectivement empêché l’exécution de la tâche prévue. Le constructeur ne doit pas appliquer un décompte général fondé uniquement sur des données météorologiques sans rapport avec le chantier.
Le constructeur doit-il fournir des justificatifs d’intempéries ?
Le maître d’ouvrage peut demander :
- les relevés météorologiques ;
- les dates exactes ;
- les déclarations ou justificatifs professionnels ;
- le planning des travaux concernés ;
- le calcul détaillé de la prolongation.
Toute prolongation doit être vérifiable et proportionnée.
Le constructeur peut-il multiplier le nombre de jours d’intempéries ?
Une méthode contractuelle ne doit pas aboutir à une prolongation sans rapport avec la durée réelle pendant laquelle les travaux ont été empêchés.
Il faut notamment se méfier des clauses prévoyant automatiquement plusieurs jours de report pour une seule journée de pluie.
Une pénurie de matériaux constitue-t-elle une force majeure ?
Pas automatiquement.
Une pénurie, un retard de fournisseur ou une difficulté d’approvisionnement ne suffit pas à caractériser systématiquement la force majeure. Il faut démontrer que l’événement remplissait les critères légaux et qu’aucune solution de remplacement raisonnable n’était possible.
La défaillance d’un sous-traitant prolonge-t-elle le délai ?
Pas automatiquement.
Le constructeur reste l’interlocuteur contractuel du maître d’ouvrage et organise ses sous-traitants. La défaillance d’une entreprise choisie par lui relève généralement de son organisation, sauf événement exceptionnel répondant réellement aux critères de la force majeure.
Une rupture de stock justifie-t-elle toujours un retard ?
Non.
Le constructeur doit notamment expliquer :
- la date de la commande ;
- le délai initialement annoncé ;
- les solutions alternatives recherchées ;
- l’impossibilité d’utiliser un produit équivalent ;
- l’incidence précise sur le chemin critique du chantier.
Une hausse des matériaux justifie-t-elle une prolongation ?
Non, à elle seule.
Une hausse de prix n’empêche pas matériellement l’exécution du contrat et ne constitue pas automatiquement une force majeure.
Un retard du permis peut-il prolonger la construction ?
Le délai d’exécution commence selon la date définie par le CCMI.
Lorsque le permis constitue encore une condition suspensive, la date d’ouverture doit être calculée conformément au mécanisme prévu au contrat. Une fois le délai d’exécution commencé, le constructeur ne peut pas invoquer une difficulté administrative prévisible qu’il a lui-même provoquée.
Un recours contre le permis prolonge-t-il automatiquement le délai ?
Il faut examiner le CCMI, la nature du recours et son effet réel sur les travaux.
Un recours n’entraîne pas systématiquement la suspension administrative du permis. Le constructeur ne doit pas appliquer un report automatique sans préciser le fondement contractuel et les conséquences juridiques du recours.
Une expertise judiciaire peut-elle suspendre les pénalités ?
Pas systématiquement.
Il faut rechercher :
- qui a rendu l’expertise nécessaire ;
- si les travaux pouvaient continuer ;
- si une décision judiciaire interdisait leur poursuite ;
- si les malfaçons du constructeur sont à l’origine de la mesure.
Une expertise provoquée par des désordres imputables au constructeur ne lui permet pas nécessairement d’échapper aux conséquences du retard.
Une modification demandée par le maître d’ouvrage peut-elle prolonger le délai ?
Oui, lorsqu’elle est réellement à l’origine d’un retard.
L’avenant doit préciser la durée supplémentaire. La jurisprudence admet également qu’un retard imputable à des modifications importantes demandées par le maître d’ouvrage puisse réduire les pénalités auxquelles il aurait autrement droit.
Une petite modification permet-elle plusieurs mois de report ?
Pas sans justification.
Le délai supplémentaire doit être cohérent avec :
- l’importance des travaux ;
- les nouvelles commandes ;
- les études complémentaires ;
- les démolitions éventuelles ;
- l’incidence sur le planning général.
Un retard causé par le maître d’ouvrage peut-il être invoqué sans preuve ?
Non.
Le constructeur doit établir :
- l’obligation non respectée ;
- la date à laquelle elle devait être exécutée ;
- les relances adressées ;
- les travaux réellement empêchés ;
- la durée exacte du retard imputable au client.
Pénalités de retard
Quel est le montant minimal des pénalités ?
Les pénalités ne peuvent pas être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.
Le contrat peut prévoir un montant plus favorable au maître d’ouvrage, mais jamais un montant inférieur à ce minimum.
Comment calculer la pénalité journalière ?
La formule minimale est : Prix convenu ÷ 3 000 = pénalité par jour.
Pour une maison dont le prix convenu applicable est de 240 000 euros : 240 000 ÷ 3 000 = 80 euros par jour de retard.
Il faut ensuite multiplier ce montant par le nombre de jours de retard retenus.
Quel prix faut-il utiliser ?
Il faut retenir le prix convenu applicable au projet, en tenant compte, selon la situation :
- de la révision contractuelle régulière ;
- des avenants acceptés ;
- des moins-values ;
- du nouveau prix garanti.
Le calcul doit être rapproché du CCMI, des avenants et des décomptes du garant.
Les pénalités sont-elles calculées en jours ouvrables ?
Non.
Une clause limitant les pénalités aux seuls jours ouvrables réduirait le minimum légal. La Cour de cassation retient un calcul qui ne peut pas exclure contractuellement les samedis, dimanches et jours fériés.
Le constructeur peut-il déduire les week-ends ?
Non.
Le calcul s’effectue en jours calendaires, sous réserve des jours de prolongation valablement justifiés.
À partir de quel jour les pénalités commencent-elles ?
Elles commencent lorsque la date contractuelle de livraison est dépassée.
Le premier jour de retard est, en principe, le lendemain de la date à laquelle la maison devait être mise à disposition.
Faut-il attendre trente jours pour réclamer les pénalités au constructeur ?
Non.
Le constructeur doit les pénalités dès le premier jour de retard.
Le seuil de trente jours concerne l’intervention du garant de livraison au titre des pénalités, et non l’existence de la dette du constructeur.
Que se passe-t-il lorsque le retard dépasse trente jours ?
Lorsque le retard excède trente jours, le garant peut être tenu de prendre en charge les pénalités prévues par le contrat.
Une fois ce seuil franchi, il ne peut pas retrancher les trente premiers jours : les pénalités sont calculées depuis le premier jour de retard.
Les pénalités doivent-elles être réclamées par écrit ?
Oui, par prudence.
Le maître d’ouvrage doit adresser au constructeur et au garant un décompte comprenant :
- la date contractuelle de livraison ;
- la date de mise à disposition réelle ;
- les prolongations admises ou contestées ;
- le prix utilisé ;
- le montant journalier ;
- le nombre de jours ;
- le total demandé.
La réclamation écrite permet d’éviter une discussion ultérieure sur les dates et le calcul.
Faut-il mettre le constructeur en demeure ?
Une mise en demeure est fortement recommandée dès que le retard devient certain.
Elle doit demander :
- l’achèvement de la maison ;
- une date ferme de réception ;
- un planning détaillé ;
- le paiement ou la prise en compte des pénalités ;
- l’information du garant.
La mise en demeure est également essentielle dans la procédure de mobilisation de la garantie.
Les pénalités doivent-elles être prouvées par des quittances de loyer ?
Non.
Elles sont forfaitaires et calculées selon le prix et le nombre de jours de retard. Leur montant ne dépend pas du loyer réellement payé par le maître d’ouvrage.
Peut-on réclamer plus que les pénalités forfaitaires ?
Un préjudice distinct peut parfois justifier une demande complémentaire, mais il faut éviter toute double indemnisation.
Cette demande peut notamment être envisagée en présence d’une faute particulière du constructeur ou du garant ayant causé un préjudice distinct de celui déjà réparé par les pénalités. La Cour de cassation a admis une indemnisation complémentaire lorsque le garant avait lui-même tardé à désigner une entreprise d’achèvement.
Les loyers et intérêts intercalaires sont-ils automatiquement remboursés en plus ?
Non.
Ils peuvent être couverts forfaitairement par les pénalités ou faire l’objet d’une demande distincte selon :
- la rédaction du contrat ;
- la nature du préjudice ;
- la faute invoquée ;
- les justificatifs ;
- l’absence de double indemnisation.
Une analyse juridique individualisée est nécessaire.
Le constructeur peut-il imposer un avoir au lieu de payer les pénalités ?
Non sans l’accord du maître d’ouvrage.
Une compensation par un équipement, une remise commerciale ou des travaux supplémentaires doit être librement acceptée, chiffrée et formalisée.
Peut-on déduire directement les pénalités d’un appel de fonds ?
Cette pratique présente un risque si elle n’est pas acceptée par le constructeur ou juridiquement sécurisée.
Il est préférable de :
- établir un décompte ;
- demander une compensation écrite ;
- distinguer les sommes exigibles ;
- solliciter un conseil juridique avant de retenir un appel intermédiaire.
Peut-on déduire les pénalités du solde de 5 % ?
Le solde de 5 % obéit au régime de la réception et des réserves.
Il ne doit pas être utilisé indistinctement comme dépôt destiné à couvrir tous les litiges. Une compensation entre créances peut être envisagée, mais elle doit être acceptée ou juridiquement établie.
Jusqu’à quelle date les pénalités courent-elles ?
Elles courent normalement jusqu’à la mise à disposition effective de la maison, qui correspond à la livraison ou à la prise de possession.
Elles ne continuent pas nécessairement jusqu’à la levée de toutes les réserves. La garantie de livraison peut, quant à elle, se poursuivre jusqu’à leur levée.
La réception arrête-t-elle les pénalités ?
Lorsque la réception s’accompagne de la remise des clés et de la mise à disposition de la maison, elle constitue généralement le terme du retard.
Lorsque livraison, réception et prise de possession interviennent à des dates différentes, la situation doit être analysée précisément.
Les réserves prolongent-elles les pénalités ?
Pas automatiquement.
Les pénalités de retard de livraison s’arrêtent normalement à la mise à disposition. En revanche, le garant reste tenu de faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves, et sa garantie cesse seulement lorsque celles-ci sont levées.
Retard de chantier avant la date de livraison
Peut-on agir avant que la date finale soit dépassée ?
Oui.
Il ne faut pas attendre l’échéance lorsque le chantier présente déjà un retard important ou une absence prolongée d’entreprises.
Le maître d’ouvrage peut demander :
- un planning actualisé ;
- les dates de reprise ;
- les commandes en cours ;
- les entreprises désignées ;
- les mesures de rattrapage ;
- la confirmation du respect de la date contractuelle.
Le garant peut-il être informé avant l’expiration du délai ?
Oui.
La garantie couvre le risque d’inexécution ou de mauvaise exécution à prix et délais convenus. Un ralentissement grave, un chantier vide ou des appels de fonds incohérents doivent être signalés sans attendre, même si la procédure formelle du retard peut dépendre de l’échéance contractuelle.
Comment prouver que le chantier n’avance plus ?
Il faut conserver :
- des photographies datées ;
- les comptes rendus ;
- les appels de fonds ;
- les courriels ;
- les plannings ;
- les absences de réponse ;
- les dates de présence des entreprises ;
- les constats d’un expert ;
- un constat de commissaire de justice si la situation se prolonge.
Une semaine sans entreprise constitue-t-elle un abandon ?
Non automatiquement.
Une interruption peut résulter :
- d’un séchage ;
- d’une attente technique ;
- d’une commande ;
- d’une coordination normale ;
- d’une courte interruption entre deux corps d’état.
L’analyse doit porter sur la durée, l’absence d’explication, le stade du chantier et la capacité du constructeur à annoncer une reprise crédible.
Abandon de chantier
Qu’est-ce qu’un abandon de chantier ?
L’abandon de chantier correspond, en pratique, à une interruption durable et injustifiée des travaux accompagnée d’une absence de reprise sérieuse par le constructeur.
Il doit être distingué :
- d’une interruption courte ;
- d’une suspension techniquement nécessaire ;
- d’une intempérie réelle ;
- d’un différend ponctuel ;
- d’un simple ralentissement.
La qualification repose sur un ensemble de faits et non sur un nombre unique de jours.
Quels signes peuvent révéler un abandon ?
Les principaux signaux d’alerte sont notamment :
- l’absence prolongée d’entreprises ;
- le retrait des engins et matériels ;
- l’absence de réponse du constructeur ;
- des sous-traitants déclarant ne plus être payés ;
- des appels de fonds sans avancement ;
- la fermeture des locaux commerciaux ;
- l’absence de conducteur de travaux ;
- un chantier laissé sans protection ;
- l’impossibilité d’obtenir un planning de reprise.
Aucun de ces signes ne suffit isolément, mais leur accumulation doit conduire à agir rapidement.
Faut-il attendre la liquidation judiciaire pour saisir le garant ?
Non.
La garantie de livraison n’est pas limitée à la faillite du constructeur. Elle couvre sa défaillance et les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution à prix et délais convenus.
Comment faire constater l’abandon ?
L’ANIL recommande de faire intervenir un commissaire de justice afin de constater :
- l’état d’avancement ;
- les travaux exécutés ;
- les ouvrages inachevés ;
- l’absence d’entreprise ;
- la protection du chantier ;
- les matériaux présents ;
- les désordres visibles.
Ce constat permet également de distinguer les travaux du constructeur initial de ceux qui seront réalisés par l’entreprise d’achèvement.
Un rapport d’expert suffit-il ?
Un rapport d’expert en bâtiment apporte une analyse technique utile sur :
- l’avancement réel ;
- les malfaçons ;
- les travaux restant à réaliser ;
- les mesures conservatoires ;
- le coût apparent de l’achèvement.
Le commissaire de justice et l’expert ont des rôles complémentaires : le premier constate les faits, tandis que le second les analyse techniquement.
Quelle mise en demeure faut-il adresser au constructeur ?
Le courrier doit notamment :
- rappeler le CCMI ;
- rappeler la date contractuelle de livraison ;
- décrire l’interruption ;
- demander la reprise immédiate ;
- fixer un délai raisonnable ;
- demander un planning détaillé ;
- demander la protection des ouvrages ;
- rappeler la saisine prochaine du garant.
Aucun délai unique de huit ou quinze jours n’est imposé à cette première mise en demeure du maître d’ouvrage. Le délai doit rester cohérent avec l’urgence et l’état du chantier.
Faut-il mettre simultanément le garant en copie ?
Oui.
Il est recommandé d’adresser directement au garant :
- la mise en demeure ;
- le constat ;
- le rapport technique ;
- les photographies ;
- le décompte des paiements ;
- les appels de fonds ;
- le planning contractuel.
Que doit faire le garant lorsqu’il est informé ?
Lorsque le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant doit mettre en demeure sans délai le constructeur de livrer la maison ou d’exécuter les travaux.
Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, il doit procéder à l’exécution de ses obligations.
Qui choisit l’entreprise qui termine la maison ?
En cas de défaillance du constructeur, le garant doit désigner, sous sa responsabilité, la personne qui terminera les travaux.
Lorsque la maison est déjà hors d’eau, le garant peut proposer au maître d’ouvrage de conclure lui-même les marchés d’achèvement. Cette solution suppose son accord, et le garant verse alors directement aux entreprises les sommes dont il est redevable.
Le maître d’ouvrage peut-il choisir immédiatement ses propres artisans ?
Cette initiative est fortement déconseillée sans l’accord du garant.
La procédure légale confie normalement au garant la désignation de l’entreprise d’achèvement. Des maîtres d’ouvrage ayant terminé eux-mêmes les travaux avant de se retourner contre le garant se sont exposés à une contestation de la prise en charge.
Peut-on réaliser des mesures conservatoires ?
Oui lorsqu’elles sont nécessaires pour éviter une aggravation, par exemple :
- bâchage ;
- fermeture provisoire ;
- pompage ;
- protection contre le gel ;
- sécurisation d’une ouverture ;
- mise hors tension d’une installation dangereuse.
Il faut toutefois : photographier l’état initial ; informer immédiatement le constructeur et le garant ; conserver les factures ; limiter l’intervention à ce qui est nécessaire ; éviter de faire réaliser l’achèvement complet sans accord.
Le maître d’ouvrage doit-il continuer à payer les appels de fonds ?
Il ne doit pas payer un stade qui n’est pas atteint.
Il faut informer immédiatement la banque de ne procéder à aucun déblocage sans autorisation écrite. Les sommes restant dues pourront être versées au garant lorsque celui-ci prend en charge l’achèvement conformément au Code.
Le garant peut-il réclamer le solde du prix ?
Oui.
Lorsque le garant fait terminer les travaux, il peut percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il réalise ou fait réaliser, dans la limite du prix restant contractuellement dû.
Le garant peut-il appliquer une franchise ?
Pour les dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement, la garantie peut prévoir une franchise ne dépassant pas 5 % du prix convenu.
Cette franchise ne s’applique pas indistinctement à toutes les obligations du garant, notamment aux conséquences d’un paiement anticipé imputable au constructeur.
Le garant couvre-t-il les malfaçons déjà réalisées ?
La garantie couvre également les risques de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat.
Le garant doit prendre en compte les reprises nécessaires à l’achèvement conforme, sans pour autant couvrir automatiquement des travaux extérieurs au CCMI.
Les travaux omis du CCMI sont-ils couverts ?
Pas systématiquement.
La garantie porte principalement sur les travaux contractuels. Toutefois, certains travaux omis mais indispensables à l’utilisation ou à l’achèvement de la maison peuvent rester à la charge du garant.
Faillite, sauvegarde ou redressement judiciaire
Que faire lorsque le constructeur entre en redressement judiciaire ?
Il faut immédiatement :
- informer le garant ;
- transmettre la décision ou l’information disponible ;
- faire constater l’état du chantier ;
- suspendre les paiements non exigibles ;
- informer la banque ;
- conserver tous les documents ;
- consulter rapidement un professionnel du droit.
Le garant doit-il attendre la fin de la procédure collective ?
Non nécessairement.
En cas de sauvegarde ou de redressement, le garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur la poursuite du contrat. Sans réponse dans le délai d’un mois, il doit exécuter ses obligations. Il doit également intervenir si l’administrateur annonce la poursuite mais ne reprend pas l’exécution dans les quinze jours suivant sa réponse.
La liquidation met-elle automatiquement fin au CCMI ?
La situation doit être analysée au regard de la décision judiciaire et du droit des procédures collectives.
Pour le maître d’ouvrage, la priorité consiste à saisir le garant de livraison afin d’organiser l’achèvement de la maison.
Faut-il déclarer une créance ?
Une déclaration peut être nécessaire pour certaines sommes dues par le constructeur, notamment des pénalités ou préjudices non directement réglés par le garant.
Il est recommandé de transmettre immédiatement la décision judiciaire à un avocat ou à la protection juridique afin de respecter les délais propres à la procédure collective.
Que faire lorsque le garant n’agit pas ?
Peut-on mettre le garant en demeure ?
Oui.
Le courrier doit rappeler :
- la date à laquelle il a été informé ;
- la défaillance du constructeur ;
- l’article L. 231-6 ;
- la mise en demeure adressée au constructeur ;
- l’expiration du délai ;
- les travaux restant à réaliser ;
- les risques d’aggravation ;
- les pénalités en cours.
Le garant peut-il se contenter de demander d’attendre ?
Non lorsque les conditions de son intervention sont réunies.
Le Code lui impose une procédure d’action : mise en demeure du constructeur puis exécution de ses obligations quinze jours après une mise en demeure infructueuse.
Peut-on saisir le juge des référés contre le garant ?
Oui, lorsque l’urgence et l’obligation invoquée le permettent.
Le juge peut notamment être saisi pour obtenir :
- la désignation d’une entreprise d’achèvement ;
- une provision ;
- une mesure d’expertise ;
- la protection du chantier ;
- l’exécution d’une obligation non sérieusement contestable.
L’assistance d’un avocat est fortement recommandée.
Le garant peut-il être condamné à indemniser son propre retard ?
Oui, lorsqu’une faute distincte du garant cause un préjudice propre au maître d’ouvrage.
La jurisprudence a admis des dommages et intérêts distincts lorsque le garant, averti de la défaillance, avait tardé à désigner une entreprise d’achèvement.
Erreurs à éviter
Faut-il accepter une nouvelle date uniquement par téléphone ?
Non.
Toute modification du délai doit être écrite, précise et acceptée en connaissance de ses conséquences.
Faut-il signer un avenant sans nouvelle date de livraison ?
Non.
Une formule vague telle que « délai prorogé en conséquence » ne permet pas de calculer le nouveau terme ni les pénalités.
Faut-il accepter un décompte d’intempéries global ?
Non sans justificatifs.
Chaque période doit pouvoir être rapprochée des travaux effectivement empêchés.
Peut-on payer pour encourager la reprise du chantier ?
Le paiement d’un stade non atteint augmente le risque financier et peut réduire les sommes restant disponibles pour l’achèvement.
Il faut respecter strictement l’échéancier réglementaire.
Faut-il faire terminer la maison par ses propres entreprises ?
Pas avant d’avoir saisi le garant et obtenu un accord écrit.
Une initiative unilatérale peut compliquer la prise en charge et la répartition des responsabilités.
Faut-il résilier immédiatement le CCMI ?
Une résiliation unilatérale peut produire des conséquences importantes.
Elle ne doit pas être notifiée sans avoir examiné :
- la garantie de livraison ;
- la procédure collective ;
- les clauses du contrat ;
- les mises en demeure ;
- les travaux exécutés ;
- les sommes versées ;
- l’intervention du garant.
Accompagnement par un expert en bâtiment
Quel rôle joue l’expert en cas de retard ?
L’expert en bâtiment peut notamment :
- constater l’état technique ;
- évaluer l’avancement ;
- comparer les paiements aux travaux ;
- identifier les ouvrages inachevés ;
- relever les malfaçons ;
- définir les mesures conservatoires ;
- établir une estimation indicative des travaux restant à réaliser.
Il ne remplace ni le garant, ni le constructeur, ni le juge.
Peut-il déclarer juridiquement l’abandon du chantier ?
Il peut décrire une interruption prolongée et l’absence apparente de reprise.
La qualification juridique définitive dépend de l’ensemble des faits. Un constat de commissaire de justice est recommandé pour figer matériellement la situation.
Peut-il chiffrer l’achèvement de la maison ?
Il peut établir une estimation indicative ou analyser des devis.
Un chiffrage complet peut nécessiter :
- des métrés ;
- des sondages ;
- les plans d’exécution ;
- des bureaux d’études ;
- des devis d’entreprises ;
- l’analyse des ouvrages déjà recouverts.
Le rapport peut-il être transmis au garant ?
Oui.
Il peut accompagner :
- la déclaration de défaillance ;
- le constat de commissaire de justice ;
- les photographies ;
- les appels de fonds ;
- le décompte des paiements ;
- la mise en demeure ;
- le planning contractuel.
Check my House peut-il choisir l’entreprise d’achèvement ?
Non.
La désignation relève normalement du garant, sauf dispositif particulier proposé après le hors d’eau et accepté par le maître d’ouvrage.
Checklist en cas de retard
- Relire le délai du CCMI.
- Identifier la date contractuelle d’ouverture.
- Calculer la date de livraison.
- Relever les avenants.
- Vérifier les prolongations invoquées.
- Demander les justificatifs d’intempéries.
- Demander un planning actualisé.
- Photographier régulièrement le chantier.
- Conserver les courriels.
- Calculer la pénalité journalière.
- Mettre le constructeur en demeure.
- Informer le garant.
- Informer la banque.
- Ne pas payer un stade non atteint.
Checklist en cas d’abandon apparent
- Ne pas faire intervenir immédiatement une autre entreprise.
- Photographier l’ensemble du chantier.
- Faire établir un constat de commissaire de justice.
- Mandater un expert en bâtiment.
- Vérifier les sommes déjà payées.
- Vérifier l’avancement réel.
- Mettre le constructeur en demeure.
- Saisir directement le garant.
- Transmettre le CCMI et l’attestation de garantie.
- Informer la banque.
- Suspendre tout déblocage non autorisé.
- Protéger les ouvrages contre l’aggravation.
- Conserver les matériaux présents.
- Surveiller les éventuelles procédures collectives.
- Consulter la protection juridique ou un avocat.
Dossier à transmettre au garant
- CCMI complet.
- Notice descriptive.
- Plans.
- Avenants.
- Garantie de livraison.
- Déclaration d’ouverture de chantier.
- Appels de fonds.
- Preuves des paiements.
- Planning contractuel.
- Décompte des pénalités.
- Mise en demeure.
- Courriers restés sans réponse.
- Photographies datées.
- Constat de commissaire de justice.
- Rapport d’expert.
- Devis ou estimation d’achèvement.
- Justificatifs des mesures conservatoires.
Tableau récapitulatif
| Situation | Conséquence principale |
|---|---|
| Début réel plus tardif que la date contractuelle | La date finale n’est pas automatiquement repoussée |
| Congés du constructeur | Pas de prolongation automatique |
| Pluie sans travaux réellement empêchés | Prolongation contestable |
| Intempéries prouvées | Prolongation possible |
| Force majeure établie | Suspension possible du délai |
| Sous-traitant indisponible | Pas de prolongation automatique |
| Pénurie de matériaux | Pas automatiquement une force majeure |
| Modification importante demandée par le client | Prolongation possible si justifiée |
| Retard de livraison | Minimum de 1/3 000 du prix par jour |
| Week-ends et jours fériés | Comptés dans les jours de retard |
| Retard inférieur à trente jours | Constructeur redevable des pénalités |
| Retard supérieur à trente jours | Intervention possible du garant pour toutes les pénalités |
| Réception avec réserves | Garantie maintenue jusqu’à leur levée |
| Maison mise à disposition | Terme normal des pénalités de livraison |
| Chantier durablement interrompu | Mise en demeure et saisine du garant |
| Constructeur en redressement | Garant à saisir immédiatement |
| Entreprises choisies directement par le client | Risque de contestation de la garantie |
| Garant inactif | Mise en demeure puis recours judiciaire possible |
Faire vérifier votre projet par un expert
Avant de signer ou pendant le délai de rétractation, l’intervention d’un expert indépendant sécurise l’analyse technique de votre projet, de vos plans et de votre notice descriptive. Découvrez notre accompagnement expert CCMI, de la lecture du contrat jusqu’à la réception de votre maison.
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-2 : date d’ouverture du chantier, délai d’exécution et pénalités de retard.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-3 : clauses réputées non écrites et limitation des causes légitimes de retard.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6 : garantie de livraison, dépassements de prix, paiements anticipés, pénalités et procédure d’achèvement.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-14 : pénalité minimale de 1/3 000 du prix par jour de retard.
- Code civil, article 1218 : définition et effets de la force majeure contractuelle.
- Cour de cassation, 12 octobre 2017 : point de départ du délai d’exécution fixé à la date d’ouverture indiquée au contrat.
- ANIL, pénalités et jours ouvrables : impossibilité de limiter les pénalités aux seuls jours ouvrables.
- ANIL, pénalités inférieures ou supérieures à trente jours : distinction entre la dette du constructeur et l’intervention du garant.
- ANIL, terme des pénalités : arrêt du calcul à la mise à disposition ou à la prise de possession de la maison.
- ANIL, faillite du constructeur : constat de l’abandon et mobilisation de la garantie de livraison.
- ANIL, achèvement réalisé directement par le maître d’ouvrage : nécessité de respecter la procédure de désignation de l’entreprise par le garant.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Comprendre le CCMI et le contrat de construction
Définition, cadre légal et protections du contrat de construction de maison individuelle.
Mentions obligatoires et annexes du CCMI
Ce que le contrat, la notice descriptive et les plans doivent contenir avant de signer.
Choisir et vérifier son constructeur CCMI
Assurances, garanties et signaux d’alerte pour sécuriser le choix de votre constructeur.
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