La réception constitue l’une des étapes juridiques les plus importantes d’une construction en CCMI. Elle ne correspond pas à une simple visite de fin de chantier : elle marque l’acceptation de la maison par le maître d’ouvrage, avec ou sans réserves.
Le Code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage. Elle peut être amiable ou, en cas de désaccord, judiciaire. Elle doit toujours être prononcée contradictoirement.
La réception entraîne notamment : le transfert de la garde de l’ouvrage ; le déclenchement de la garantie de parfait achèvement ; le point de départ de la garantie de bon fonctionnement ; le point de départ des responsabilités décennales ; la remise des clés et la prise de possession ; le traitement du solde de 5 % ; la formulation des réserves relatives aux défauts apparents.
La réception doit être distinguée de la pré-réception, qui reste une visite technique préparatoire, et de la livraison, qui correspond principalement à la mise à disposition effective de la maison et sert notamment à déterminer le terme des pénalités de retard.
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- Comprendre la réception de la maison (8)
- Convocation et organisation de la réception (7)
- Assistance par un expert en bâtiment (7)
- Contrôles à effectuer (7)
- Procès-verbal de réception (6)
- Formulation des réserves (10)
- Délai complémentaire de huit jours (8)
- Solde de 5 % (10)
- Remise des clés (6)
- Refus de réception (6)
- Absence ou refus du constructeur (4)
- Levée des réserves (9)
- Garanties après réception (5)
- Pénalités de retard et réception (4)
- Accompagnement par Check my House (5)
- Checklist avant la réception
- Checklist pendant la réception
- Checklist après la réception
- Tableau récapitulatif
- Faire vérifier par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre la réception de la maison
Qu’est-ce que la réception en CCMI ?
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux réalisés par le constructeur, soit sans réserve, soit avec une liste de réserves.
Elle ne constitue pas une déclaration du constructeur affirmant que la maison est terminée. La décision de recevoir appartient au maître d’ouvrage, sous réserve de la possibilité pour l’une des parties de demander une réception judiciaire lorsqu’un accord amiable ne peut pas être trouvé.
Qui prononce la réception ?
Le maître d’ouvrage prononce la réception amiable.
Le constructeur participe à la visite et peut signer le procès-verbal, mais il ne décide pas seul que la maison est acceptée. En cas de désaccord sur la possibilité de recevoir l’ouvrage, la partie la plus diligente peut saisir le tribunal afin qu’une réception judiciaire soit prononcée.
La réception doit-elle être contradictoire ?
Oui.
Le constructeur doit pouvoir participer aux opérations de réception, présenter ses observations et prendre connaissance des réserves. Cette exigence ne signifie pas que le maître d’ouvrage doit accepter les positions du constructeur, mais celui-ci doit être régulièrement convoqué et mis en mesure d’assister à la visite.
La réception doit-elle obligatoirement être écrite ?
Le Code civil ne prévoit pas un modèle obligatoire de procès-verbal. Toutefois, la réception amiable ne se présume pas et doit résulter d’une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage. En CCMI, un procès-verbal écrit, daté et signé constitue donc la méthode normale et la plus sûre.
- la date exacte de réception
- les personnes présentes
- l’existence ou l’absence de réserves
- la remise des clés
- les équipements non testés
- les documents non remis
- les modalités de consignation du solde
La réception peut-elle être tacite ?
Une réception tacite peut être reconnue lorsque le comportement du maître d’ouvrage traduit une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage, notamment en présence d’une prise de possession et d’un paiement important.
La réception tacite reste une source de contentieux. Des contestations constantes sur la qualité des travaux peuvent, au contraire, démontrer que la volonté d’accepter l’ouvrage était équivoque. Il est donc préférable d’éviter tout emménagement ou remise informelle de clés sans procès-verbal clair.
La réception et la livraison sont-elles identiques ?
Pas toujours.
La réception est l’acte juridique d’acceptation des travaux. La livraison correspond à la mise à disposition effective de la maison et à la possibilité d’en prendre possession.
Dans la majorité des CCMI, réception, remise des clés et livraison interviennent le même jour. Elles peuvent cependant être dissociées, notamment en cas de réception judiciaire ou de remise de clés intervenue à une autre date.
Le paiement des 95 % vaut-il réception ?
Non.
L’appel de fonds des 95 % correspond à l’achèvement d’un stade financier. Il ne vaut ni réception, ni remise des clés, ni acceptation de la maison.
La DAACT vaut-elle réception ?
Non.
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux constitue une formalité d’urbanisme par laquelle le bénéficiaire déclare que les travaux sont achevés et conformes à l’autorisation. Elle ne remplace pas la réception contractuelle entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Convocation et organisation de la réception
Qui fixe la date de réception ?
La date est généralement proposée par le constructeur lorsque celui-ci estime la maison achevée.
Le maître d’ouvrage peut également demander la réception lorsque les travaux lui paraissent suffisamment avancés. En cas de désaccord persistant, une réception judiciaire peut être sollicitée.
La convocation doit-elle être écrite ?
Aucun délai légal uniforme de convocation n’est fixé pour tous les CCMI. Une convocation écrite reste indispensable afin de prouver :
- la date proposée
- l’heure
- l’adresse
- l’objet de la réunion
- la présence annoncée d’un expert
- le caractère officiel de la réception
Quel délai faut-il laisser avant la réception ?
Le délai doit permettre au maître d’ouvrage :
- de se libérer
- de réunir les documents
- de préparer les réserves
- de solliciter un expert en bâtiment
- d’organiser la consignation éventuelle du solde
Une convocation donnée la veille ou le jour même peut être contestée lorsqu’elle empêche réellement l’organisation d’une réception contradictoire et sérieuse.
Le constructeur peut-il imposer une réception en fin de journée ?
Il peut proposer un horaire, mais les conditions doivent permettre un examen réel de la maison.
Une réception organisée à la tombée de la nuit, sans éclairage, sans eau ou sans électricité peut empêcher de constater les défauts apparents et de tester les équipements. Il est recommandé de demander un horaire de jour et une durée suffisante.
Le constructeur peut-il limiter la réception à trente minutes ?
La durée doit être adaptée à la surface, aux équipements, aux annexes et au nombre de contrôles à effectuer.
Une durée excessivement courte ne permet pas de comparer sérieusement la maison au CCMI, aux plans et à la notice descriptive.
La maison doit-elle être nettoyée avant la réception ?
Elle doit être suffisamment dégagée et propre pour permettre l’examen des surfaces.
Les protections, gravats, poussières ou matériaux stockés peuvent masquer :
- des rayures
- des impacts
- des fissures
- des éclats
- des défauts de peinture
- des désordres sur les sols
Les zones qui ne peuvent pas être examinées doivent être signalées dans le procès-verbal.
L’eau et l’électricité doivent-elles fonctionner ?
Leur disponibilité permet de vérifier :
- les robinets
- les évacuations
- les sanitaires
- la production d’eau chaude
- le chauffage
- les prises
- les éclairages
- les volets
- la ventilation
- les équipements électriques
Lorsqu’un équipement ne peut pas être testé, le procès-verbal doit indiquer qu’il est non testé, et non qu’il est conforme.
Assistance par un expert en bâtiment
Le maître d’ouvrage peut-il être assisté lors de la réception ?
Oui.
Le CCMI prévoit que le maître d’ouvrage peut être assisté par :
- un architecte habilité
- un contrôleur technique
- un autre professionnel de la construction titulaire d’une assurance couvrant les responsabilités liées à cette mission
L’expert doit-il être assuré ?
Oui, pour produire les effets prévus par l’article L. 231-8.
L’attestation doit permettre de vérifier que le professionnel est assuré pour une mission d’assistance à réception, et non uniquement pour une activité sans rapport avec la mission réalisée.
N’importe quel accompagnateur supprime-t-il le délai de huit jours ?
Non.
La présence d’un ami, d’un membre de la famille, d’un artisan non mandaté ou d’un professionnel non assuré pour cette mission ne correspond pas automatiquement à l’assistance prévue par l’article L. 231-8.
Que change la présence d’un expert ?
L’expert peut notamment :
- organiser les contrôles
- comparer la maison aux plans
- examiner les prestations accessibles
- tester les équipements
- mesurer certaines dimensions
- rédiger des réserves précises
- identifier les prestations manquantes
- conseiller le maître d’ouvrage sur la portée technique des défauts
Il ne décide pas à la place du maître d’ouvrage de recevoir ou de refuser la maison.
L’expert peut-il signer le procès-verbal ?
Il peut le signer en qualité d’assistant ou de personne présente.
Il ne peut signer au nom du maître d’ouvrage que s’il dispose d’un mandat exprès autorisant cette représentation. La décision d’accepter l’ouvrage appartient normalement au maître d’ouvrage.
La présence de l’expert supprime-t-elle le délai de huit jours ?
Oui, lorsque l’expert présent lors de la réception correspond à l’un des professionnels visés par l’article L. 231-8.
Dans cette situation, le maître d’ouvrage ne bénéficie pas du délai complémentaire de huit jours permettant de dénoncer de nouveaux vices apparents. Toutes les réserves visibles doivent donc être relevées lors de la réception.
Une expertise réalisée la veille supprime-t-elle ce délai ?
Non.
Le professionnel doit assister le maître d’ouvrage lors de la réception pour que le délai complémentaire soit écarté. Une visite réalisée uniquement avant ou après la réception n’est pas assimilée à cette assistance.
Contrôles à effectuer
Quels documents faut-il apporter ?
Il est recommandé de réunir :
- le CCMI
- la notice descriptive
- les plans contractuels
- le permis de construire
- les plans modificatifs
- les avenants
- la liste des travaux réservés
- les choix de matériaux
- les rapports de pré-réception
- les appels de fonds
- les photographies précédentes
Que faut-il vérifier à l’extérieur ?
Le contrôle peut notamment porter sur :
- les façades
- les fissures
- les enduits
- les soubassements
- la toiture visible
- les gouttières
- les descentes d’eaux pluviales
- les menuiseries
- les volets
- les seuils
- les raccordements
- les regards
- les accès
- les travaux extérieurs prévus au CCMI
Que faut-il vérifier dans les pièces ?
Il faut examiner notamment :
- les sols
- les murs
- les plafonds
- les peintures
- les revêtements
- les plinthes
- les portes
- les fenêtres
- les placards
- les prises
- les interrupteurs
- les points lumineux
- les sanitaires
- le chauffage
- la ventilation
Faut-il tester chaque fenêtre et chaque porte ?
Oui, lorsque cela est matériellement possible.
Il faut vérifier :
- l’ouverture
- la fermeture
- le verrouillage
- les frottements
- les poignées
- les joints
- les vitrages
- les impacts
- les rayures
- les volets et commandes
Faut-il tester tous les robinets et évacuations ?
Oui.
Il convient de vérifier :
- l’eau froide
- l’eau chaude
- les fuites apparentes
- les siphons
- la vitesse d’évacuation
- les chasses d’eau
- les douches
- les baignoires
- les raccordements visibles
Faut-il tester toutes les prises électriques ?
Un contrôle fonctionnel peut être effectué lorsque l’installation est alimentée.
Il ne constitue pas une vérification complète de la conformité électrique et ne remplace pas l’attestation Consuel ni des mesures réalisées par un électricien qualifié.
Peut-on contrôler les ouvrages cachés ?
Non, sauf investigation particulière autorisée.
La réception reste principalement visuelle et non destructive. Les fondations, armatures, canalisations noyées et éléments recouverts ne peuvent pas être vérifiés directement.
Procès-verbal de réception
Que doit contenir le procès-verbal ?
Il doit notamment indiquer :
- l’identité des parties
- l’adresse de la maison
- la date et l’heure
- le caractère contradictoire de la réception
- l’acceptation avec ou sans réserves
- la liste des réserves
- les annexes photographiques
- les équipements non testés
- les clés remises
- les documents remis ou manquants
- le traitement du solde
- les signatures
Peut-on utiliser le formulaire du constructeur ?
Oui, à condition qu’il permette d’inscrire toutes les observations.
Le maître d’ouvrage n’est pas obligé de signer un document prérempli indiquant :
- « maison conforme »
- « aucune réserve »
- « travaux entièrement terminés »
- « renonciation à tout recours »
Il peut ajouter une annexe comportant ses propres réserves.
Le constructeur peut-il refuser une annexe ?
Le maître d’ouvrage doit maintenir les observations qu’il souhaite formuler.
L’annexe doit être datée, numérotée et expressément mentionnée dans le procès-verbal, par exemple :
Le présent procès-verbal comprend une annexe de huit pages comportant les réserves n° 1 à 42 et les photographies correspondantes.
Faut-il parapher toutes les pages ?
Cette précaution est recommandée afin d’éviter une contestation ultérieure sur le contenu du document ou la substitution d’une page.
Le constructeur doit-il signer chaque réserve ?
Il n’a pas à reconnaître la responsabilité juridique correspondant à chaque défaut.
Sa signature du procès-verbal permet cependant de constater qu’il a pris connaissance de la liste. En cas de refus de signature, il faut conserver les preuves de la convocation, de la visite et des réserves formulées.
Faut-il inscrire l’heure de la remise des clés ?
Cette mention peut être utile, notamment lorsque la réception, la prise de possession et la livraison sont susceptibles d’avoir des incidences sur le calcul des pénalités.
Formulation des réserves
Qu’est-ce qu’une réserve ?
Une réserve est une observation précise portant sur :
- une prestation manquante
- une malfaçon apparente
- une non-conformité
- une dégradation
- un défaut de fonctionnement
- un équipement non testable
- un document contractuellement attendu
La garantie de parfait achèvement couvre notamment les désordres signalés dans le procès-verbal de réception.
Comment rédiger une réserve efficace ?
Chaque réserve doit identifier :
- La pièce ou la façade.
- L’emplacement exact.
- Le défaut constaté.
- La prestation prévue.
- La reprise demandée.
Exemple :
Chambre n° 1, fenêtre côté jardin : frottement de l’ouvrant en partie basse du dormant empêchant une fermeture normale. Réglage complet de la menuiserie et contrôle du verrouillage à effectuer.
Faut-il mentionner la solution technique ?
Pas systématiquement.
Lorsque l’origine du défaut n’est pas établie, il est préférable de demander une reprise complète et durable plutôt que d’imposer une méthode inadaptée.
Exemple :
Recherche de l’origine de l’infiltration, traitement de sa cause et remise en état complète des ouvrages affectés.
Peut-on écrire simplement « peinture à reprendre » ?
Cette formulation est insuffisamment précise.
Il faut indiquer :
- la pièce
- le mur ou plafond
- la zone
- la nature du défaut
- la reprise attendue
Peut-on ajouter des photographies ?
Oui.
Les photographies doivent être numérotées et reliées aux réserves correspondantes. Il est préférable de prendre une vue générale et une vue rapprochée.
Peut-on réserver un équipement non testé ?
Oui.
La réserve peut être formulée ainsi :
Pompe à chaleur non testée au jour de la réception en raison de l’absence de mise en service. Fonctionnement, réglages, production de chauffage et absence de défaut à contrôler après mise en service.
Une réserve générale protège-t-elle tous les défauts futurs ?
Non.
Une formule telle que « sous réserve de tous défauts à découvrir » ne remplace pas l’identification précise des défauts apparents.
Faut-il reporter les observations de pré-réception ?
Oui, lorsqu’elles n’ont pas été corrigées.
Le fait qu’un défaut ait été mentionné dans un compte rendu antérieur ne garantit pas qu’il sera considéré comme réservé lors de la réception. Les réserves non levées doivent être inscrites dans le procès-verbal ou dans une annexe expressément rattachée à celui-ci.
Que risque-t-on si un défaut apparent n’est pas réservé ?
La réception sans réserve peut couvrir les vices et défauts de conformité qui étaient apparents au jour de la réception.
Dans un CCMI non assisté, le maître d’ouvrage dispose toutefois du délai légal de huit jours pour dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés. Lorsqu’il est assisté, cette protection complémentaire ne s’applique pas.
Peut-on inscrire un document manquant comme réserve ?
Oui lorsque le document était contractuellement prévu ou nécessaire pour l’utilisation, l’entretien ou la justification d’un équipement.
Il faut identifier précisément le document :
- notice d’utilisation
- attestation de mise en service
- garantie fabricant
- plan de récolement
- Consuel
- attestation RE2020
- clés ou télécommandes manquantes
L’absence de certains documents ne justifie pas automatiquement un refus global de réception. Son importance dépend de la nature du document et de ses conséquences.
Délai complémentaire de huit jours
Qui bénéficie du délai de huit jours ?
Le maître d’ouvrage qui n’était pas assisté, lors de la réception, par un professionnel répondant aux conditions de l’article L. 231-8 peut dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception.
Quand le délai commence-t-il ?
Le texte prévoit que les vices doivent être dénoncés dans les huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception.
Le point de départ est donc lié à la remise des clés suivant la réception, et non simplement à la date de la visite lorsque les clés n’ont pas été remises.
Comment signaler les nouvelles réserves ?
Elles doivent être dénoncées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La lettre doit reprendre précisément chaque défaut, sa localisation et la reprise demandée.
Peut-on envoyer uniquement des photographies ?
Les photographies doivent être accompagnées d’une description écrite.
Une image seule peut être difficile à localiser ou à interpréter.
Faut-il attendre le huitième jour ?
Non.
Les défauts doivent être notifiés dès qu’ils sont constatés afin de limiter le risque d’oubli, d’aggravation ou de discussion sur leur origine.
Peut-on faire intervenir un expert pendant ces huit jours ?
Oui.
Une expertise réalisée immédiatement après la remise des clés permet de contrôler les équipements et les surfaces dans un logement vide, sans supprimer le droit de notifier les nouveaux vices apparents puisque l’expert n’était pas présent lors de la réception.
Les réserves notifiées pendant les huit jours ont-elles la même portée ?
L’article L. 231-8 prévoit qu’il doit être remédié aux vices apparents ainsi dénoncés dans le cadre de l’exécution du contrat.
Il est prudent de transmettre simultanément cette notification :
- au constructeur
- au garant de livraison
- au consignataire lorsque le solde doit être conservé
Le délai de huit jours s’ajoute-t-il lorsque l’expert était présent ?
Non.
La loi exclut expressément ce délai lorsque le maître d’ouvrage s’est fait assister lors de la réception par un professionnel répondant aux conditions prévues.
Solde de 5 %
Quand le solde devient-il exigible ?
Le régime dépend de l’assistance du maître d’ouvrage et de l’existence de réserves.
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel lors de la réception : sans réserve, le solde est payable à l’issue de la réception ; avec réserves, il est payable à leur levée.
Lorsqu’il n’est pas assisté : sans réserve, le solde est payable dans les huit jours suivant la remise des clés ; avec réserves, il est payable à leur levée.
Le constructeur peut-il exiger les 5 % avant la visite ?
Non.
Le paiement dépend précisément de l’issue de la réception et des réserves éventuellement formulées. Une demande de chèque avant le commencement de la visite ne respecte pas ce mécanisme.
Peut-il demander un chèque non encaissé ?
Le fait de promettre de ne pas encaisser immédiatement le chèque ne change pas la date légale d’exigibilité.
Le maître d’ouvrage ne doit pas remettre un moyen de paiement destiné à neutraliser son droit de formuler des réserves ou de consigner le solde.
Que se passe-t-il en présence de réserves ?
Une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à la levée des réserves.
Le consignataire doit être accepté par les deux parties. En l’absence d’accord, il est désigné par le président du tribunal judiciaire.
Peut-on conserver les 5 % sur son compte personnel ?
Non.
La conservation de la somme sur le compte courant du maître d’ouvrage ne constitue pas la consignation prévue par le Code.
Le constructeur peut-il imposer son propre compte séquestre ?
Le consignataire doit être accepté par les deux parties.
Le constructeur ne peut pas imposer unilatéralement un organisme ou un compte ne présentant pas les garanties attendues. À défaut d’accord, le tribunal judiciaire peut être saisi.
Faut-il consigner exactement 5 % ?
Le texte prévoit une somme au plus égale à 5 %.
Dans un CCMI normalement échelonné, le solde restant correspond généralement à 5 %. Le montant doit néanmoins être rapproché du prix convenu et des sommes déjà versées.
Le montant doit-il être proportionnel aux réserves ?
Le texte ne fixe pas une proportion automatique entre la valeur estimée de chaque réserve et le montant consigné. Il prévoit une somme pouvant atteindre 5 % du prix convenu jusqu’à la levée des réserves.
Quand le solde consigné est-il libéré ?
Il est libéré lorsque les réserves ont été levées.
La levée doit être constatée clairement. Le maître d’ouvrage ne doit pas signer une levée totale si certains défauts subsistent.
Peut-on libérer une partie du solde ?
Une libération partielle peut être convenue lorsque certaines réserves ont été levées.
Elle doit être formalisée sans faire disparaître les réserves restant à traiter.
Remise des clés
Quand les clés doivent-elles être remises ?
La remise des clés intervient normalement à l’issue de la réception et permet la prise de possession de la maison.
Le maître d’ouvrage doit recevoir toutes les clés, badges, télécommandes et moyens d’accès compris dans le contrat.
Le constructeur peut-il garder les clés tant que les 5 % ne sont pas payés ?
Non lorsqu’une telle exigence fait obstacle au droit de consigner le solde en présence de réserves.
Une clause subordonnant la remise des clés au paiement intégral et empêchant la consignation est réputée non écrite.
La jurisprudence confirme que, lorsque le maître d’ouvrage non assisté ne formule pas de réserve, le constructeur doit remettre les clés avant l’expiration du délai de huit jours et avant le paiement du solde.
Peut-il remettre une seule clé et conserver les doubles ?
Il doit remettre les moyens d’accès nécessaires à la pleine jouissance de la maison.
Le procès-verbal doit préciser le nombre de clés et de télécommandes remis pour :
- la porte d’entrée
- le garage
- les portes de service
- les portails
- les boîtes aux lettres
- les équipements particuliers
Faut-il changer les cylindres après la réception ?
Cette mesure relève d’une précaution personnelle.
De nombreuses entreprises ont pu disposer de clés de chantier. Le remplacement ou la reprogrammation des accès peut donc être envisagé après la réception.
La remise des clés vaut-elle automatiquement réception ?
Non lorsqu’elle est expressément présentée comme provisoire et que les parties n’ont pas manifesté une volonté d’accepter l’ouvrage.
Une remise de clés accompagnée d’une prise de possession et d’un paiement important peut toutefois alimenter une discussion sur une réception tacite.
Faut-il relever les compteurs ?
Oui, par prudence.
Le procès-verbal ou une annexe peut mentionner les index :
- d’électricité
- d’eau
- de gaz lorsque la maison en comporte
- de production d’énergie, selon les équipements
Refus de réception
Peut-on refuser la réception ?
Oui, lorsque la maison n’est pas en état d’être reçue.
La réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être accepté, éventuellement avec réserves. Il n’existe toutefois pas une liste légale unique permettant de déterminer automatiquement si chaque maison est recevable.
Dans quelles situations un refus peut-il être envisagé ?
Un refus peut notamment être analysé lorsque subsistent :
- des travaux majeurs non exécutés
- une impossibilité réelle d’occuper la maison
- une absence d’accès indispensable
- une installation présentant un danger sérieux
- une absence d’équipements essentiels
- une maison très éloignée de sa définition contractuelle
- un chantier qui ne peut raisonnablement être considéré comme achevé
Ces situations doivent être documentées et juridiquement appréciées.
Faut-il refuser pour des défauts de finition ?
En principe, les défauts de finition, rayures, impacts, réglages ou reprises localisées peuvent être traités par des réserves.
Un refus injustifié peut entraîner une demande de réception judiciaire et créer un débat sur les pénalités de retard ou la prise de possession.
Le constructeur peut-il déclarer seul que le refus est abusif ?
Il peut contester la position du maître d’ouvrage, mais seul un accord ou une décision judiciaire pourra trancher définitivement le désaccord.
Que faire en cas de refus ?
Il faut :
- Refuser de signer un procès-verbal d’acceptation.
- Établir un écrit détaillant les motifs.
- Photographier les travaux inachevés.
- Faire établir un rapport d’expert.
- Adresser une mise en demeure au constructeur.
- Informer le garant de livraison.
- Demander une nouvelle date après achèvement.
- Consulter la protection juridique ou un avocat.
Peut-on accepter la maison avec de nombreuses réserves ?
Oui.
Le nombre de réserves n’empêche pas, à lui seul, la réception lorsque la maison est en état d’être reçue. Leur importance, leur nature et leur incidence sur l’usage doivent être examinées.
Absence ou refus du constructeur
Que faire si le constructeur ne vient pas ?
Il faut vérifier qu’il a été régulièrement convoqué et conserver la preuve de la convocation.
Le maître d’ouvrage ne doit pas forcer l’accès au chantier ni improviser une prise de possession. Une nouvelle mise en demeure ou une demande de réception judiciaire peut devenir nécessaire.
Peut-on prononcer seul une réception amiable ?
La réception doit être contradictoire et résulter d’un accord ou d’une procédure permettant à l’autre partie de présenter ses observations. En cas de refus persistant, la voie judiciaire constitue la solution la plus sécurisée.
Que faire si le constructeur refuse de signer les réserves ?
Le maître d’ouvrage doit :
- conserver son propre exemplaire
- faire signer les personnes présentes
- prendre des photographies
- notifier les réserves par recommandé
- informer le garant
- envisager un constat de commissaire de justice
Que faire s’il refuse de remettre les clés ?
Il faut rappeler par écrit :
- que la réception a été prononcée
- que les réserves ont été formulées
- que le solde est consigné ou doit l’être
- que la clause de paiement intégral préalable est réputée non écrite
Une procédure en référé peut être envisagée en cas de blocage persistant.
Levée des réserves
Qui doit lever les réserves ?
Le constructeur doit réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires pour corriger les réserves relevant de son contrat.
Les délais de réparation doivent être fixés d’un commun accord.
Faut-il fixer une date dans le procès-verbal ?
Oui, cette précaution facilite le suivi.
La date doit être réaliste et adaptée à la nature des travaux. Une mention telle que « reprises dans les meilleurs délais » est trop imprécise.
Comment contrôler les reprises ?
Chaque réserve doit être vérifiée séparément.
Il faut contrôler :
- la disparition du défaut
- le traitement de sa cause
- le fonctionnement
- la qualité de la finition
- l’absence de nouvelle dégradation
- la conformité avec la prestation prévue
Le constructeur peut-il envoyer un document de levée par courriel ?
Il peut annoncer que les travaux sont achevés, mais le maître d’ouvrage doit les vérifier avant de signer.
Une déclaration unilatérale du constructeur ne vaut pas automatiquement levée de réserve.
Faut-il signer une levée globale ?
Non lorsque certaines réserves subsistent.
Le document doit identifier :
- les réserves levées
- les réserves partiellement levées
- les réserves maintenues
- les nouvelles reprises nécessaires
Le silence du maître d’ouvrage vaut-il levée ?
Non automatiquement.
La levée des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.
Que faire si les réserves ne sont pas levées ?
Il faut :
- Adresser une mise en demeure.
- Fixer un dernier délai.
- Informer le garant de livraison.
- Maintenir la consignation.
- Faire constater les défauts.
- Envisager une expertise contradictoire.
- Saisir le juge si nécessaire.
Le garant de livraison peut-il intervenir ?
Oui.
Lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant doit mettre en demeure le constructeur de les exécuter. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, il doit procéder à l’exécution de ses obligations.
Jusqu’à quand la garantie de livraison reste-t-elle active ?
Elle cesse lorsque la réception a été constatée par écrit et :
- à l’expiration du délai de huit jours, le cas échéant
- ou à la levée des réserves lorsqu’elles ont été formulées
Garanties après réception
Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?
Elle dure un an à compter de la réception.
Elle couvre les désordres signalés :
- dans le procès-verbal
- dans le délai complémentaire de huit jours en CCMI non assisté
- par notification écrite lorsqu’ils apparaissent pendant l’année suivant la réception
Elle ne couvre pas les effets de l’usure normale ou de l’usage.
Que faire si un nouveau défaut apparaît après la réception ?
Il faut le notifier rapidement au constructeur par écrit, de préférence par lettre recommandée.
Le courrier doit préciser :
- la date d’apparition
- la localisation
- le symptôme
- les photographies
- la demande d’intervention
- le délai demandé
Que faire si le constructeur ne répare pas pendant l’année de parfait achèvement ?
Après une mise en demeure restée infructueuse, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant, sous réserve de sécuriser juridiquement la procédure et les preuves.
Quelle est la durée de la garantie de bon fonctionnement ?
Elle est d’au moins deux ans à compter de la réception pour les éléments d’équipement concernés.
Quelle est la durée de la responsabilité décennale ?
Les responsabilités relevant des articles 1792 à 1792-2 s’éteignent dix ans après la réception.
Elles concernent notamment les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Pénalités de retard et réception
La réception arrête-t-elle les pénalités ?
Les pénalités de retard prennent normalement fin lorsque la maison est effectivement mise à disposition et que le maître d’ouvrage peut en prendre possession.
Lorsque la réception, la remise des clés et la livraison interviennent le même jour, cette date constitue généralement le terme du calcul.
Les pénalités continuent-elles jusqu’à la levée des réserves ?
Non, pas automatiquement.
La garantie de livraison peut se prolonger jusqu’à la levée des réserves, mais les pénalités de retard de livraison s’arrêtent normalement à la mise à disposition effective de la maison.
Une pré-réception arrête-t-elle les pénalités ?
Non.
La pré-réception ne vaut pas mise à disposition effective et ne remplace pas la réception ou la livraison.
Le constructeur peut-il imposer une réception anticipée pour arrêter les pénalités ?
Il ne peut pas obliger le maître d’ouvrage à accepter une maison qui n’est pas en état d’être reçue.
Le refus doit cependant être objectivement justifié et documenté.
Accompagnement par Check my House
En quoi consiste l’assistance à réception ?
L’expert Check my House accompagne le maître d’ouvrage lors de la visite officielle afin d’examiner les éléments visibles et accessibles.
Selon le périmètre de la mission, il peut notamment :
- comparer la maison aux plans et à la notice
- examiner les façades et finitions
- vérifier les menuiseries
- tester les équipements accessibles
- contrôler les sanitaires
- examiner les revêtements
- relever les fissures et dégradations
- préparer les réserves
- réaliser un relevé photographique
Check my House prononce-t-il la réception ?
Non.
L’expert assiste techniquement le maître d’ouvrage. Celui-ci reste seul décisionnaire pour accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ou pour envisager un refus.
L’expert peut-il obliger le constructeur à inscrire une réserve ?
Non.
Il peut recommander et rédiger la réserve. Le maître d’ouvrage doit maintenir son inscription dans le procès-verbal lorsqu’il estime qu’elle est justifiée.
L’assistance garantit-elle la découverte de tous les défauts ?
Non.
La visite reste ponctuelle, visuelle et non destructive. Elle ne permet pas de détecter avec certitude :
- les défauts cachés
- les réseaux noyés
- les armatures
- les erreurs de calcul
- les équipements non alimentés
- les anomalies intermittentes
- les zones inaccessibles
Check my House peut-il revenir pour la levée des réserves ?
Oui, dans le cadre d’une mission distincte.
La visite permet alors de vérifier l’état des réserves, leur correction apparente et les défauts restant à traiter.
Checklist avant la réception
Organisation
- Vérifier la date contractuelle de livraison.
- Calculer les pénalités éventuelles.
- Confirmer la date par écrit.
- Annoncer la présence de l’expert.
- Prévoir une durée suffisante.
- Demander une maison nettoyée.
- Vérifier la disponibilité de l’eau.
- Vérifier la disponibilité de l’électricité.
- Demander la mise en service du chauffage.
- Préparer un procès-verbal vierge.
Documents
- CCMI.
- Notice descriptive.
- Plans signés.
- Permis de construire.
- Avenants.
- Travaux réservés.
- Choix de matériaux.
- Liste de pré-réception.
- Photographies.
- Attestation de garantie de livraison.
- Assurance dommages-ouvrage.
- Notices des équipements.
- Documents de mise en service.
Préparation du solde
- Identifier le prix convenu.
- Vérifier les sommes déjà versées.
- Calculer le solde exact.
- Ne pas remettre de chèque à l’avance.
- Identifier un consignataire.
- Préparer la consignation en cas de réserves.
- Informer la banque de ne pas payer sans autorisation.
Checklist pendant la réception
- Noter les participants.
- Noter l’heure de début.
- Examiner les extérieurs.
- Tester chaque menuiserie.
- Tester les volets.
- Examiner chaque pièce.
- Tester les prises et commandes.
- Tester les sanitaires.
- Tester les évacuations.
- Tester le chauffage.
- Vérifier la ventilation.
- Photographier les défauts.
- Numéroter les réserves.
- Identifier les équipements non testés.
- Vérifier les documents remis.
- Relever les compteurs.
- Compter les clés et télécommandes.
- Indiquer la consignation.
- Conserver un exemplaire signé du procès-verbal.
Checklist après la réception
Réception assistée
- Vérifier que toutes les réserves figurent au procès-verbal.
- Transmettre immédiatement le procès-verbal au garant.
- Consigner le solde.
- Fixer les délais de reprise.
- Contrôler chaque levée.
- Ne pas signer de levée globale prématurée.
Réception non assistée
- Faire contrôler rapidement la maison.
- Notifier les nouveaux vices apparents dans les huit jours.
- Utiliser une lettre recommandée.
- Informer le garant.
- Consigner le solde si des réserves subsistent.
- Conserver toutes les preuves d’expédition.
Tableau récapitulatif
| Situation | Conséquence principale |
|---|---|
| Réception sans réserve et avec expert | Solde payable à l’issue de la réception |
| Réception avec réserves et avec expert | Solde payable à la levée des réserves |
| Réception sans réserve et sans expert | Solde payable dans les huit jours suivant les clés |
| Réception avec réserves et sans expert | Solde payable à la levée des réserves |
| Expert présent lors de la réception | Pas de délai complémentaire de huit jours |
| Expert présent seulement en pré-réception | Délai de huit jours conservé |
| Réserves formulées | Jusqu’à 5 % consignés |
| Somme laissée sur un compte personnel | Ne constitue pas une consignation régulière |
| Constructeur exigeant le solde avant les clés | Exigence irrégulière selon la situation |
| Défaut de finition | Réception avec réserve généralement adaptée |
| Maison gravement inachevée | Refus à analyser et à documenter |
| Défaut apparent non réservé | Risque qu’il soit couvert par la réception |
| Vices découverts après réception non assistée | Notification dans les huit jours |
| Réserves non levées | Saisine possible du garant |
| Réserves levées | Libération du solde consigné |
| Pré-réception | Ne vaut pas réception |
| Paiement des 95 % | Ne vaut pas réception |
| DAACT | Ne vaut pas réception contractuelle |
Faire vérifier votre projet par un expert
Avant de signer ou pendant le délai de rétractation, l’intervention d’un expert indépendant sécurise l’analyse technique de votre projet, de vos plans et de votre notice descriptive. Découvrez notre accompagnement expert CCMI, de la lecture du contrat jusqu’à la réception de votre maison.
Check my House vous accompagne grâce à notre assistance réception CCMI.
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
- Code civil, article 1792-6 : définition de la réception, caractère contradictoire et garantie de parfait achèvement.
- Code civil, article 1792 : responsabilité des constructeurs en présence de dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
- Code civil, article 1792-3 : garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans.
- Code civil, article 1792-4-1 : durée de dix ans des responsabilités relevant des articles 1792 à 1792-2.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-8 : dénonciation des vices apparents dans les huit jours et assistance professionnelle lors de la réception.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-7 : exigibilité du solde et consignation d’une somme au plus égale à 5 %.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-3 : interdiction de subordonner les clés au paiement intégral lorsqu’une consignation est effectuée.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6 : intervention du garant pour la levée des réserves et durée de la garantie de livraison.
- ANIL, paiement du solde et remise des clés : remise des clés avant le paiement du solde dans les situations prévues par le CCMI.
- ANIL, réception et livraison : distinction entre l’acceptation juridique de l’ouvrage et sa mise à disposition.
- ANIL, réception judiciaire : nécessité d’un écrit pour sécuriser la réception amiable et possibilité d’une réception judiciaire.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Comprendre le CCMI et le contrat de construction
Définition, cadre légal et protections du contrat de construction de maison individuelle.
Mentions obligatoires et annexes du CCMI
Ce que le contrat, la notice descriptive et les plans doivent contenir avant de signer.
Choisir et vérifier son constructeur CCMI
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