La pré-réception permet d’examiner la maison quelques jours ou quelques semaines avant la réception officielle. Elle sert à identifier les travaux inachevés, les non-conformités, les défauts de fonctionnement et les malfaçons apparentes afin que le constructeur puisse intervenir avant la remise des clés.
Cette visite présente un intérêt pratique important, mais elle ne constitue pas la réception juridique de la maison.
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle intervient contradictoirement, à l’amiable ou, en cas de désaccord, judiciairement. Elle déclenche notamment les garanties légales de construction.
La préparation doit donc permettre au maître d’ouvrage : de comparer la maison aux plans et à la notice descriptive ; de contrôler les équipements ; d’identifier les prestations manquantes ; de préparer une liste précise de réserves ; de réunir les documents à demander au constructeur ; d’anticiper le traitement du solde de 5 % ; de choisir s’il sera assisté par un expert en bâtiment lors de la réception.
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- Comprendre la pré-réception (9)
- Organiser la pré-réception (9)
- Conditions nécessaires aux essais (5)
- Documents à réunir avant la visite (9)
- Contrôles extérieurs (5)
- Menuiseries extérieures (4)
- Contrôles intérieurs (6)
- Installation électrique (4)
- Plomberie et sanitaires (4)
- Chauffage, eau chaude et ventilation (4)
- Formuler les observations de pré-réception (7)
- Effets du compte rendu de pré-réception (5)
- Préparer la réception officielle (7)
- Assistance par un expert lors de la réception (6)
- Préparer les réserves (6)
- Solde de 5 % et remise des clés (7)
- Faut-il accepter ou refuser la réception ? (5)
- Garanties déclenchées par la réception (4)
- Accompagnement par Check my House (5)
- Checklist avant la pré-réception
- Checklist technique
- Checklist après la pré-réception
- Checklist pour préparer la réception
- Tableau récapitulatif
- Faire vérifier par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre la pré-réception
Qu’est-ce qu’une pré-réception ?
La pré-réception est une visite technique organisée avant la réception officielle.
Elle permet notamment de vérifier :
- l’achèvement apparent de la maison ;
- la conformité aux plans ;
- les prestations prévues dans la notice ;
- le fonctionnement des équipements ;
- l’état des finitions ;
- les documents encore manquants ;
- les reprises à effectuer avant la remise des clés.
Elle peut donner lieu à un compte rendu ou à une liste de corrections adressée au constructeur.
La pré-réception est-elle obligatoire en CCMI ?
Non.
Aucun texte n’impose une visite juridiquement dénommée « pré-réception ». Le Code civil et le régime du CCMI organisent la réception, mais ne créent pas de stade légal autonome de pré-réception.
La pré-réception peut néanmoins être prévue :
- dans le contrat ;
- dans une procédure interne du constructeur ;
- dans une mission d’accompagnement technique ;
- par un accord entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
La pré-réception constitue-t-elle une réception juridique ?
Non, à condition que les documents et le comportement des parties ne traduisent pas une volonté d’accepter officiellement l’ouvrage.
La réception suppose une volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter la maison avec ou sans réserves. La simple prise de possession ou une visite préparatoire ne suffit pas nécessairement à établir cette volonté.
Pour éviter toute ambiguïté, le compte rendu doit porter une mention telle que : « Visite technique préparatoire ne valant ni réception, ni prise de possession, ni acceptation de l’ouvrage, avec ou sans réserves. »
La pré-réception déclenche-t-elle les garanties légales ?
Non.
La garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et les responsabilités décennales sont calculées à partir de la réception, et non de la pré-réception.
La pré-réception arrête-t-elle les pénalités de retard ?
Non.
Une visite préparatoire ne correspond pas automatiquement à la mise à disposition de la maison. Elle ne remplace ni la réception, ni la remise des clés, ni la livraison au sens du calcul des pénalités de retard. Le CCMI distingue d’ailleurs la réception de la livraison utilisée pour le calcul des pénalités.
Le paiement des 95 % constitue-t-il une pré-réception ?
Non.
L’appel de fonds des 95 % correspond à un stade financier. Il ne constitue ni une réception, ni une remise des clés, ni une acceptation de l’ouvrage.
La pré-réception peut être organisée à proximité de ce stade, mais elle reste juridiquement distincte.
Le constructeur peut-il refuser d’organiser une pré-réception ?
Lorsque la pré-réception n’est pas prévue par le contrat, le constructeur peut refuser d’organiser une réunion portant spécifiquement cette appellation.
Il ne peut toutefois pas interdire au maître d’ouvrage de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et avant la réception. Une clause ayant cet effet est réputée non écrite dans un CCMI avec fourniture de plan.
Le maître d’ouvrage peut donc demander une visite :
- avant de régler l’appel des 95 % ;
- avant que certains ouvrages deviennent inaccessibles ;
- avant la réception officielle.
La pré-réception doit-elle être contradictoire ?
Aucun formalisme légal particulier n’est imposé.
Il reste préférable que le constructeur ou son conducteur de travaux soit présent afin de :
- constater les anomalies ;
- répondre aux questions ;
- reconnaître les prestations manquantes ;
- proposer une méthode de reprise ;
- fixer un calendrier d’intervention.
Peut-on faire plusieurs pré-réceptions ?
Oui.
Une première visite peut permettre d’établir la liste des corrections. Une seconde visite peut ensuite servir à vérifier les reprises avant la réception officielle.
Ces visites supplémentaires ne doivent toutefois pas repousser artificiellement la réception ni effacer un retard contractuel.
Organiser la pré-réception
Quand faut-il organiser la pré-réception ?
Elle doit intervenir lorsque la maison est suffisamment avancée pour permettre un contrôle global, tout en laissant au constructeur un délai raisonnable pour corriger les anomalies avant la réception.
En pratique, les prestations importantes doivent être terminées ou proches de l’être :
- menuiseries ;
- plomberie ;
- chauffage ;
- ventilation ;
- électricité ;
- sanitaires ;
- revêtements ;
- façades ;
- équipements contractuels.
Une visite trop précoce produira une longue liste de travaux simplement inachevés. Une visite trop tardive laissera peu de temps pour effectuer les reprises.
Existe-t-il un délai légal entre la pré-réception et la réception ?
Non.
Aucun délai général de sept, quinze ou trente jours n’est imposé entre ces deux visites.
Le calendrier doit dépendre :
- de l’état réel de la maison ;
- du nombre de reprises ;
- de leur importance ;
- de la date contractuelle de livraison ;
- de la disponibilité des entreprises.
Comment demander la pré-réception ?
La demande doit être formulée par écrit et préciser :
- l’adresse du chantier ;
- la date souhaitée ;
- la durée prévisible ;
- les personnes présentes ;
- l’intervention éventuelle d’un expert ;
- la nécessité de disposer de l’eau et de l’électricité ;
- la demande d’accès à toutes les pièces et annexes.
Qui doit participer à la visite ?
La visite peut réunir :
- le maître d’ouvrage ;
- le constructeur ou le conducteur de travaux ;
- l’expert en bâtiment mandaté par le maître d’ouvrage ;
- exceptionnellement un technicien spécialisé lorsque la mission l’exige.
Les artisans ne doivent pas être directement sollicités pour modifier les ouvrages sans accord du constructeur.
Le maître d’ouvrage peut-il se faire accompagner par un expert ?
Oui, sous réserve de l’organisation pratique de l’accès.
Pendant une visite intermédiaire ou une pré-réception, l’expert ne dispose pas d’un droit autonome d’entrée. Sa présence doit être annoncée au constructeur.
Lors de la réception officielle, le CCMI prévoit expressément la possibilité d’être assisté par un architecte, un contrôleur technique ou un autre professionnel de la construction assuré pour cette mission.
Le constructeur peut-il imposer son propre expert ?
Non.
Le maître d’ouvrage reste libre de choisir le professionnel qui l’assiste, sous réserve que celui-ci dispose des compétences et assurances correspondant à sa mission.
Combien de temps faut-il prévoir ?
La durée dépend :
- de la surface ;
- du nombre de niveaux ;
- des annexes ;
- des équipements ;
- de la quantité de documents à comparer ;
- des essais possibles.
Une visite limitée à quelques minutes ne permet pas un contrôle sérieux d’une maison complète.
La maison doit-elle être nettoyée ?
Un nettoyage suffisant est recommandé.
La poussière, les protections de chantier, les gravats et les matériaux stockés peuvent masquer :
- des rayures ;
- des impacts ;
- des fissures ;
- des défauts de peinture ;
- des éclats de carrelage ;
- des désaffleurements ;
- des infiltrations.
Lorsque certaines surfaces restent invisibles, cette limite doit être indiquée dans le compte rendu.
Toutes les pièces doivent-elles être accessibles ?
Oui, autant que possible.
Il faut notamment demander l’accès :
- aux combles ;
- au garage ;
- au vide sanitaire lorsqu’il est accessible ;
- au tableau électrique ;
- aux équipements de chauffage ;
- aux nourrices de plomberie ;
- aux trappes techniques ;
- aux regards ;
- aux annexes ;
- aux espaces extérieurs compris dans le CCMI.
Conditions nécessaires aux essais
L’eau doit-elle être disponible ?
Elle est fortement recommandée pour tester :
- les robinets ;
- les chasses d’eau ;
- les douches ;
- les baignoires ;
- les siphons ;
- les évacuations ;
- la production d’eau chaude ;
- les éventuelles fuites.
Lorsque l’eau n’est pas disponible, les équipements doivent être mentionnés comme non testés et non comme conformes.
L’électricité doit-elle être disponible ?
Elle est nécessaire pour contrôler notamment :
- les prises ;
- les interrupteurs ;
- les points lumineux ;
- les volets roulants ;
- la ventilation ;
- le chauffage électrique ;
- la pompe à chaleur ;
- les équipements motorisés ;
- les commandes.
Le Consuel intervient avant la première mise en service d’une installation électrique neuve et vise l’attestation de conformité relative aux travaux réalisés.
Le chauffage doit-il être mis en service ?
Il est préférable que l’installation puisse fonctionner afin de vérifier :
- son démarrage ;
- les commandes ;
- les thermostats ;
- les émetteurs ;
- la circulation ;
- la production d’eau chaude ;
- les bruits anormaux ;
- les messages d’erreur.
Un équipement uniquement posé, mais non raccordé ou non mis en service, ne peut pas faire l’objet d’un essai complet.
La ventilation doit-elle fonctionner ?
Oui, autant que possible.
Il faut notamment contrôler :
- le fonctionnement apparent du groupe ;
- l’aspiration aux bouches ;
- la présence des entrées d’air prévues ;
- l’absence de bruit anormal ;
- la cohérence des bouches avec les pièces.
Une vérification visuelle ne remplace pas une mesure spécialisée des débits.
Que faire si les réseaux ne sont pas encore mis en service ?
La visite peut être maintenue pour les contrôles visuels.
Le compte rendu doit alors identifier précisément :
- les équipements non alimentés ;
- les essais impossibles ;
- les contrôles à reporter ;
- la nécessité d’effectuer ces essais avant ou pendant la réception.
L’absence de mise en service ne doit pas conduire à inscrire « fonctionnement conforme ».
Documents à réunir avant la visite
Quels documents contractuels faut-il préparer ?
Le maître d’ouvrage doit disposer au minimum :
- du CCMI ;
- de la notice descriptive ;
- des plans contractuels ;
- du permis de construire ;
- des plans modificatifs ;
- des avenants ;
- du tableau des travaux réservés ;
- des choix de matériaux validés ;
- des appels de fonds ;
- des rapports de visite précédents.
Pourquoi faut-il comparer les plans à la maison ?
Cette comparaison permet notamment de vérifier :
- la distribution ;
- les dimensions principales ;
- le nombre et la position des ouvertures ;
- le sens d’ouverture des portes ;
- les équipements ;
- les sanitaires ;
- les prises et commandes prévues ;
- les surfaces et annexes.
Une différence visible doit être localisée et rapprochée du dernier plan signé.
Quels documents techniques peut-on demander ?
Selon le projet, il peut être utile de demander :
- l’étude géotechnique ;
- les plans de fondations ;
- les plans de structure ;
- les plans de réseaux ;
- les notices des équipements ;
- les procès-verbaux d’essais ;
- les bons d’entretien ;
- les fiches techniques ;
- les photographies prises avant fermeture ;
- les rapports de mise en service.
Le CCMI ne prévoit pas nécessairement la remise systématique de tous les documents internes d’exécution. Les documents nécessaires à l’usage, à l’entretien et à la compréhension de la maison doivent néanmoins être demandés avant la réception.
L’attestation Consuel doit-elle être disponible ?
Elle doit être obtenue pour permettre la première mise en service de l’installation électrique neuve.
Lorsque l’électricité n’est pas encore alimentée, il faut demander :
- si l’attestation a été établie ;
- si elle a été visée ;
- si elle a été mise à disposition du gestionnaire de réseau ;
- la date prévue de mise en service.
Faut-il demander les documents de la RE2020 ?
Oui lorsque le projet relève de cette réglementation.
Une attestation de respect de la RE2020 est notamment établie à l’achèvement pour les projets concernés. Le portail officiel met à disposition les attestations et leur générateur.
Faut-il disposer de la DAACT avant la réception ?
Pas nécessairement.
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est une formalité d’urbanisme par laquelle le bénéficiaire déclare l’achèvement des travaux et leur conformité à l’autorisation. Elle ne se confond pas avec la réception contractuelle entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Elle peut être préparée ou déposée autour de l’achèvement, mais son dépôt ne vaut pas réception et la réception ne vaut pas DAACT.
Une attestation acoustique doit-elle toujours être remise ?
Non.
L’attestation acoustique à l’achèvement concerne notamment les bâtiments collectifs et certaines maisons individuelles accolées, contiguës à un local d’activité ou superposées à celui-ci. Son application dépend donc de la configuration du projet.
Quels documents d’assurance faut-il conserver ?
Le dossier doit notamment comprendre :
- l’assurance dommages-ouvrage ;
- l’attestation décennale du constructeur ;
- les attestations des intervenants lorsqu’elles ont été obtenues ;
- l’attestation de garantie de livraison ;
- les coordonnées du garant ;
- les références du chantier assuré.
Quels documents d’utilisation faut-il demander ?
Selon les équipements :
- notices d’utilisation ;
- notices d’entretien ;
- certificats de garantie ;
- références des appareils ;
- coordonnées des services après-vente ;
- fiches de mise en service ;
- codes d’accès ;
- clés et télécommandes ;
- contrats d’entretien proposés ;
- carnet d’information du logement lorsqu’il est applicable.
Contrôles extérieurs
Que faut-il contrôler sur les façades ?
Il faut notamment examiner :
- l’aspect général ;
- les teintes ;
- les fissures ;
- les traces de reprise ;
- les salissures ;
- les chocs ;
- les défauts d’enduit ;
- les raccords ;
- les soubassements ;
- les tableaux des fenêtres ;
- les appuis ;
- les joints.
Les observations doivent distinguer un simple aspect irrégulier d’une fissure ou d’un défaut susceptible d’affecter l’étanchéité.
Que faut-il vérifier sur la toiture ?
Depuis un point d’observation sécurisé :
- l’alignement de la couverture ;
- les tuiles cassées ou déplacées ;
- le faîtage ;
- les rives ;
- les noues ;
- les solins ;
- les fenêtres de toit ;
- les pénétrations ;
- les gouttières ;
- les descentes ;
- les évacuations.
Une inspection visuelle au sol ne permet pas d’exclure tout défaut de toiture.
Que faut-il vérifier sur une toiture-terrasse ?
Selon l’accessibilité et les protections :
- les relevés ;
- les évacuations ;
- les trop-pleins ;
- les acrotères ;
- les couvertines ;
- les seuils ;
- les pénétrations ;
- les traces d’eau ;
- les défauts visibles de protection ou d’étanchéité.
L’expert ne doit pas accéder à une toiture non sécurisée.
Les aménagements extérieurs doivent-ils être terminés ?
Cela dépend du CCMI.
Il faut distinguer :
- les travaux compris dans le prix ;
- les travaux réservés ;
- les aménagements purement paysagers ;
- les accès indispensables ;
- les raccordements ;
- les ouvrages nécessaires à la gestion des eaux.
Toute prestation contractuelle manquante doit être relevée.
Que faut-il contrôler au niveau des eaux pluviales ?
Il faut vérifier notamment :
- la présence des gouttières prévues ;
- les descentes ;
- les regards ;
- les raccordements ;
- les pentes apparentes ;
- l’éloignement des eaux de la maison ;
- les zones de stagnation ;
- les débordements visibles.
Menuiseries extérieures
Que faut-il vérifier sur les fenêtres et portes-fenêtres ?
Chaque menuiserie doit être manipulée pour examiner :
- l’ouverture ;
- la fermeture ;
- le verrouillage ;
- les frottements ;
- les poignées ;
- les joints ;
- les vitrages ;
- les impacts ;
- les rayures ;
- les entrées d’air ;
- les volets ;
- les seuils ;
- les évacuations visibles.
Une fenêtre qui ferme difficilement doit-elle être relevée ?
Oui.
Il faut préciser le symptôme :
- frottement ;
- défaut d’alignement ;
- effort excessif ;
- verrouillage incomplet ;
- poignée dure ;
- ouvrant qui ne reste pas en position ;
- défaut apparent du joint.
Que faut-il vérifier sur les volets roulants ?
Il faut tester :
- la montée ;
- la descente ;
- l’arrêt ;
- les commandes ;
- les fins de course ;
- l’alignement ;
- les bruits ;
- les télécommandes ;
- la fermeture complète.
Une rayure sur un vitrage peut-elle être réservée ?
Oui.
Elle doit être photographiée et localisée avant la réception afin d’éviter une discussion sur son origine après l’emménagement.
Contrôles intérieurs
Comment contrôler les murs et plafonds ?
Il faut examiner :
- les fissures ;
- les chocs ;
- les traces d’humidité ;
- les reprises ;
- les défauts de peinture ;
- les irrégularités visibles ;
- les jonctions ;
- les angles ;
- les raccords avec les menuiseries.
L’éclairage naturel et un éclairage rasant peuvent révéler des défauts différents. Il faut toutefois distinguer les défauts réels des effets normaux liés aux conditions d’observation.
Que faut-il contrôler sur les sols ?
Selon le revêtement :
- les carreaux cassés ;
- les éclats ;
- les fissures ;
- les désaffleurements ;
- les joints ;
- les plinthes ;
- les lames rayées ;
- les bruits anormaux ;
- les zones mobiles ;
- les seuils ;
- les raccords.
Peut-on utiliser une bille pour contrôler le niveau du sol ?
Une bille peut seulement révéler une pente locale. Elle ne permet pas de conclure à une non-conformité de planéité.
Une mesure technique exige une méthode, un matériel et un référentiel adaptés.
Faut-il mesurer les pièces ?
Oui lorsque les dimensions ont une importance particulière ou lorsqu’une différence est suspectée.
Il faut notamment vérifier :
- les largeurs de passage ;
- les emplacements de meubles ;
- les dimensions de la cuisine ;
- les réservations ;
- la position des cloisons ;
- les dimensions du garage ;
- les hauteurs sous plafond accessibles.
Une mesure isolée doit être interprétée en tenant compte des finitions et des tolérances applicables.
Que faut-il contrôler sur les portes intérieures ?
Il faut vérifier :
- leur présence ;
- leur modèle ;
- le sens d’ouverture ;
- la fermeture ;
- le verrouillage ;
- les frottements ;
- les poignées ;
- les butées ;
- les jeux ;
- les impacts ;
- les clés lorsqu’elles sont prévues.
Que faut-il vérifier sur l’escalier ?
Le contrôle peut porter sur :
- la régularité des marches ;
- l’état des nez ;
- les finitions ;
- les fixations apparentes ;
- les garde-corps ;
- les mains courantes ;
- les hauteurs de protection ;
- les chocs ;
- les grincements ;
- la compatibilité avec les sols finis.
Installation électrique
Que faut-il tester ?
Lorsque l’installation est alimentée :
- prises de courant ;
- interrupteurs ;
- points lumineux ;
- prises spécialisées ;
- volets ;
- sonnerie ;
- commandes extérieures ;
- équipements de chauffage ;
- prises de communication ;
- tableau électrique.
Une simple mise sous tension ne certifie pas la conformité complète de l’installation.
Faut-il ouvrir le tableau électrique ?
Il est possible d’examiner les repérages visibles sans démonter les protections ni intervenir sur les parties électriques.
Il faut vérifier :
- l’étiquetage ;
- la présence des obturateurs ;
- la fermeture du coffret ;
- la cohérence apparente des circuits ;
- les documents remis.
Peut-on tester les dispositifs différentiels ?
Le bouton de test peut être utilisé selon les instructions de l’installation et avec l’accord du constructeur.
Ce contrôle fonctionnel limité ne remplace pas les mesures électriques réglementaires.
Que faire si des prises manquent par rapport au plan ?
Il faut identifier :
- la pièce ;
- le mur ;
- la prise prévue ;
- le plan de référence ;
- la prestation manquante.
La réserve doit demander la réalisation conforme au plan contractuel ou à l’avenant applicable.
Plomberie et sanitaires
Que faut-il tester sur les réseaux d’eau ?
Il faut ouvrir les robinets et vérifier :
- l’eau froide ;
- l’eau chaude ;
- la pression apparente ;
- les fuites ;
- les raccords ;
- les siphons ;
- les évacuations ;
- les bruits ;
- la stabilité des équipements.
Comment contrôler les évacuations ?
L’eau doit être laissée couler suffisamment pour observer :
- la vitesse d’évacuation ;
- les remontées ;
- les glouglous ;
- les fuites ;
- les débordements ;
- les odeurs anormales.
Que faut-il contrôler sur les douches et baignoires ?
Il faut vérifier :
- la stabilité ;
- les joints ;
- les parois ;
- les robinets ;
- l’évacuation ;
- les trappes d’accès ;
- les impacts ;
- la pente apparente vers l’évacuation ;
- les raccords avec les murs.
Un essai ponctuel ne permet pas toujours de reproduire une utilisation prolongée.
Les joints sanitaires doivent-ils être terminés ?
Oui lorsqu’ils font partie de la prestation du constructeur.
Un joint manquant ou discontinu autour d’un équipement exposé à l’eau doit être relevé.
Chauffage, eau chaude et ventilation
Que faut-il demander pour la pompe à chaleur ou la chaudière ?
Il faut obtenir :
- la référence du matériel ;
- la notice ;
- le rapport de mise en service ;
- la garantie ;
- les réglages initiaux ;
- les coordonnées de l’entretien ;
- les explications sur les commandes.
Que faut-il vérifier sur les radiateurs ?
Il faut examiner :
- leur nombre ;
- leur emplacement ;
- leur fixation ;
- leur fonctionnement ;
- leur réglage ;
- les bruits ;
- les fuites éventuelles ;
- la conformité au plan.
Que faut-il vérifier sur un plancher chauffant ?
La pré-réception ne permet pas de voir les circuits noyés.
Le contrôle peut porter sur :
- le fonctionnement ;
- les collecteurs ;
- les réglages ;
- les thermostats ;
- les documents d’essai ;
- le protocole de mise en chauffe ;
- l’absence de message d’erreur.
Comment tester la ventilation ?
Un contrôle simple peut vérifier l’aspiration apparente aux bouches.
Une validation complète des débits et de l’équilibrage exige des mesures adaptées. Le compte rendu doit donc distinguer un test fonctionnel d’une mesure réglementaire.
Formuler les observations de pré-réception
Comment rédiger une observation précise ?
Chaque observation doit comporter :
- la pièce ou la façade concernée ;
- la localisation exacte ;
- le défaut observé ;
- la référence contractuelle, si elle existe ;
- la photographie ;
- la reprise demandée.
Exemple : « Chambre n° 2, fenêtre côté jardin : frottement de l’ouvrant en partie basse du dormant, empêchant une fermeture normale. Réglage de la menuiserie à effectuer et fonctionnement à contrôler après intervention. »
Quelles formulations faut-il éviter ?
Les mentions suivantes sont trop imprécises :
- « à revoir » ;
- « finition moyenne » ;
- « pas conforme » ;
- « problème fenêtre » ;
- « peinture à reprendre » sans localisation ;
- « électricité non conforme » sans identifier le défaut.
Faut-il distinguer travaux inachevés et malfaçons ?
Oui.
Le compte rendu peut utiliser plusieurs catégories :
- prestation manquante ;
- ouvrage inachevé ;
- non-conformité au plan ;
- défaut de fonctionnement ;
- dégradation ;
- malfaçon apparente ;
- équipement non testé ;
- document manquant.
Les photographies sont-elles utiles ?
Oui.
Chaque photographie doit idéalement comporter :
- une vue générale ;
- une vue rapprochée ;
- un élément permettant de localiser la zone ;
- une référence à l’observation écrite.
Le constructeur doit-il signer le compte rendu ?
Aucun texte n’impose sa signature.
Il est toutefois utile de lui faire constater les observations et de lui transmettre le document par un moyen permettant de prouver sa réception.
Son silence vaut-il acceptation ?
Non.
L’absence de réponse ne signifie pas qu’il reconnaît les anomalies ou accepte les travaux demandés.
Que faire si le constructeur conteste une observation ?
Il faut lui demander :
- son analyse ;
- le document technique sur lequel il se fonde ;
- la solution proposée ;
- le délai d’intervention ;
- une visite contradictoire.
Une expertise amiable contradictoire peut être envisagée lorsque le désaccord porte sur un élément important.
Effets du compte rendu de pré-réception
Le compte rendu vaut-il liste officielle de réserves ?
Non.
Les réserves juridiques doivent être inscrites dans le procès-verbal de réception ou, lorsque le maître d’ouvrage n’était pas assisté lors de la réception, être notifiées dans le délai complémentaire de huit jours prévu par le CCMI.
Faut-il reporter les défauts non corrigés au procès-verbal de réception ?
Oui.
Tout défaut relevé en pré-réception et non corrigé doit être repris dans le procès-verbal officiel.
Une simple référence générale au compte rendu précédent peut être discutée. La solution la plus sûre consiste à : reproduire les réserves dans le procès-verbal ; ou joindre une annexe détaillée expressément identifiée, datée et signée avec le procès-verbal.
Une observation supprimée de la liste est-elle considérée comme corrigée ?
Pas nécessairement, mais son absence du procès-verbal peut rendre sa contestation plus difficile lorsqu’elle était apparente.
Il faut donc contrôler physiquement chaque reprise avant de retirer une observation.
Peut-on signer une levée de pré-réception globale ?
Cette formulation doit être évitée.
Il faut identifier chaque correction et ne pas signer un document indiquant que « tous les travaux sont conformes » lorsque certaines vérifications restent impossibles.
Le constructeur peut-il annoncer oralement que les reprises seront faites après la réception ?
Oui, mais la promesse doit alors être transformée en réserve écrite au procès-verbal.
Une promesse orale ne remplace pas une réserve.
Préparer la réception officielle
Qui peut demander la réception ?
La réception intervient à la demande de la partie la plus diligente. Elle peut être organisée à l’amiable et, en cas de désaccord, prononcée judiciairement. Elle doit rester contradictoire.
Comment fixer la date de réception ?
Il est préférable d’obtenir une convocation écrite précisant :
- la date ;
- l’heure ;
- l’adresse ;
- l’objet exact de la réunion ;
- les personnes présentes ;
- les modalités de remise des clés ;
- la préparation du procès-verbal.
Aucun délai légal général de convocation propre au CCMI n’est imposé. Le délai doit néanmoins permettre au maître d’ouvrage de s’organiser et de mandater un expert.
Le constructeur peut-il imposer une date sans tenir compte des disponibilités ?
Il peut proposer une date, mais la réception doit être contradictoire.
Le maître d’ouvrage doit répondre rapidement et proposer une autre date proche lorsqu’un empêchement sérieux existe.
Faut-il prévoir un procès-verbal vierge ?
Oui.
Le maître d’ouvrage doit disposer d’un support permettant :
- d’ajouter toutes les réserves ;
- de joindre des annexes ;
- d’indiquer les documents manquants ;
- de préciser les équipements non testés ;
- de consigner les désaccords ;
- de traiter le solde de 5 %.
Le constructeur peut-il imposer son propre procès-verbal ?
Il peut proposer son formulaire, mais le maître d’ouvrage reste libre d’y ajouter ses réserves et d’annexer une liste complémentaire.
Il ne doit pas signer un document prérempli indiquant « aucune réserve » si des anomalies subsistent.
Peut-on préparer les réserves avant la réception ?
Oui.
La liste établie lors de la pré-réception doit être actualisée et préparée sous une forme facilement annexable au procès-verbal.
Faut-il vérifier les reprises juste avant la réception ?
Oui.
Une correction annoncée n’est pas nécessairement terminée ou satisfaisante.
Il faut vérifier :
- la disparition du défaut ;
- la cause traitée ;
- la finition ;
- le fonctionnement ;
- l’absence de nouvelle dégradation.
Assistance par un expert lors de la réception
Que change la présence d’un expert lors de la réception ?
Le maître d’ouvrage peut être assisté par un architecte, un contrôleur technique ou un professionnel de la construction assuré pour cette mission.
Cette assistance lui permet notamment :
- d’organiser méthodiquement les contrôles ;
- de rédiger des réserves précises ;
- de distinguer les défauts visibles des investigations complémentaires ;
- de comparer la maison aux documents contractuels ;
- de mieux apprécier la portée d’un ouvrage inachevé.
L’expert peut-il signer le procès-verbal à la place du maître d’ouvrage ?
Pas automatiquement.
L’expert assiste techniquement son client. La réception reste la décision du maître d’ouvrage.
Toute représentation ou signature au nom du maître d’ouvrage suppose un mandat exprès dont la portée doit être vérifiée.
La présence de l’expert en pré-réception supprime-t-elle le délai de huit jours ?
Non.
Le texte vise l’assistance professionnelle lors de la réception. Une intervention en pré-réception, suivie d’une réception à laquelle le maître d’ouvrage se présente sans ce professionnel, ne supprime donc pas à elle seule le délai complémentaire de huit jours.
Que se passe-t-il lorsque le maître d’ouvrage est assisté à la réception ?
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel répondant aux conditions de l’article L. 231-8, il ne bénéficie pas du délai complémentaire de huit jours pour signaler de nouveaux vices apparents.
Les contrôles et les réserves doivent donc être établis avec une grande attention le jour même.
Que se passe-t-il lorsqu’il n’est pas assisté ?
Il peut dénoncer par lettre recommandée avec avis de réception, dans les huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception, les vices apparents qu’il n’avait pas signalés le jour de la réception.
Il est alors possible de faire intervenir un expert immédiatement après la remise des clés afin d’effectuer un contrôle complémentaire dans ce délai.
N’importe quel accompagnateur supprime-t-il le délai de huit jours ?
Non.
L’article L. 231-8 vise des professionnels déterminés, notamment un architecte, un contrôleur technique ou un professionnel de la construction assuré pour cette mission.
La présence d’un ami ou d’un membre de la famille ne correspond pas automatiquement à cette assistance professionnelle.
Préparer les réserves
Qu’est-ce qu’une réserve ?
Une réserve est une anomalie, une non-conformité, une malfaçon ou une prestation inachevée expressément signalée lors de la réception.
Elle oblige le constructeur à intervenir dans le cadre de ses obligations contractuelles et de la garantie de parfait achèvement.
Quels défauts doivent être réservés ?
Il faut notamment réserver :
- les prestations manquantes ;
- les défauts de fonctionnement ;
- les dégradations ;
- les non-conformités aux plans ;
- les matériaux différents ;
- les fissures apparentes ;
- les infiltrations ;
- les finitions défectueuses ;
- les équipements non testés lorsque leur fonctionnement ne peut pas être vérifié ;
- les documents indispensables non remis, en précisant leur nature.
Peut-on réserver un équipement qui ne fonctionne pas faute d’alimentation ?
Oui.
La formulation doit préciser : « Équipement non testé en raison de l’absence d’alimentation électrique au jour de la réception. Fonctionnement à vérifier après mise en service, sous réserve de parfait fonctionnement. »
Cette rédaction évite d’indiquer que l’équipement est conforme alors qu’aucun essai n’a été possible.
Peut-on réserver une simple différence esthétique ?
Oui lorsqu’elle constitue une dégradation, une mauvaise finition ou une différence avec la prestation contractuelle.
Il faut toutefois décrire objectivement le défaut, sans se limiter à une appréciation personnelle.
Peut-on inscrire une réserve générale comme « sous réserve de contrôle ultérieur » ?
Une formule générale ne remplace pas des réserves précises.
Elle peut accompagner une réserve ciblée sur un équipement non testable, mais ne permet pas de maintenir indéfiniment l’ensemble de la maison sous réserve.
Faut-il fixer un délai de levée ?
Oui, cette précaution est recommandée.
La garantie de parfait achèvement prévoit que les délais nécessaires aux travaux de réparation sont fixés d’un commun accord. En cas d’inexécution, les travaux peuvent, après mise en demeure infructueuse, être réalisés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
Solde de 5 % et remise des clés
La pré-réception rend-elle le solde de 5 % exigible ?
Non.
Le solde obéit au régime de la réception et des réserves. Une pré-réception, même accompagnée d’une liste de corrections, ne rend pas le solde exigible.
Quand les 5 % sont-ils payables sans réserve ?
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel répondant aux conditions légales et qu’aucune réserve n’est formulée, le solde devient payable à l’issue de la réception.
Lorsque le maître d’ouvrage n’est pas assisté et qu’aucune réserve n’est formulée, le solde devient payable à l’expiration du délai de huit jours suivant la remise des clés.
Que se passe-t-il en présence de réserves ?
Une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à la levée des réserves entre les mains d’un consignataire accepté par les parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.
Peut-on conserver les 5 % sur son compte bancaire personnel ?
Ce n’est pas la consignation prévue par le Code.
La somme doit être déposée auprès d’un consignataire accepté ou désigné judiciairement.
Le constructeur peut-il retenir les clés tant que les 5 % ne sont pas payés ?
Il ne peut pas subordonner la remise des clés au paiement intégral lorsque cette exigence fait obstacle au droit de consigner le solde en présence de réserves.
Une clause ayant cet effet est réputée non écrite.
Peut-il demander un chèque de 5 % avant de commencer la visite ?
Cette pratique doit être refusée lorsque la somme n’est pas encore exigible.
Le traitement du solde dépend :
- de l’existence des réserves ;
- de l’assistance ou non du maître d’ouvrage ;
- de la consignation éventuelle ;
- de l’issue de la réception.
La consignation signifie-t-elle que les clés doivent être remises ?
Oui, lorsque la réception est prononcée et que les conditions de consignation sont respectées.
Le constructeur ne peut pas neutraliser le droit de consignation en exigeant le paiement total avant la remise des clés.
Faut-il accepter ou refuser la réception ?
Peut-on réceptionner une maison avec des défauts ?
Oui.
La réception peut être prononcée avec réserves. C’est précisément le rôle du procès-verbal de les identifier.
Faut-il refuser la réception pour des défauts mineurs ?
En principe, les défauts mineurs ou les finitions incomplètes peuvent être traités par des réserves.
Un refus de réception doit être envisagé avec prudence, notamment lorsque la maison est suffisamment achevée pour être utilisée et que les défauts peuvent être corrigés.
Dans quelles situations un refus peut-il être envisagé ?
Une analyse juridique peut être nécessaire lorsque la maison présente notamment :
- une impossibilité réelle d’habiter ;
- une absence de sécurité ;
- des travaux majeurs inachevés ;
- une absence d’accès indispensable ;
- une absence d’équipements essentiels ;
- une non-conformité importante rendant la maison inutilisable ;
- un chantier qui ne peut raisonnablement être considéré comme achevé.
Le constructeur peut-il prononcer seul la réception ?
Non.
La réception doit être contradictoire. En cas de désaccord persistant, elle peut être demandée judiciairement par la partie la plus diligente.
Peut-on emménager avant la réception ?
Cette pratique est risquée.
La prise de possession ne vaut pas automatiquement réception, mais elle peut alimenter un débat sur l’existence d’une réception tacite lorsqu’elle s’accompagne notamment d’un paiement important et d’une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage.
Toute remise anticipée de clés doit préciser par écrit qu’elle ne vaut ni réception ni acceptation de l’ouvrage.
Garanties déclenchées par la réception
Quelle garantie commence à la réception ?
La garantie de parfait achèvement commence à la réception et dure un an. Elle couvre les désordres signalés au procès-verbal ainsi que ceux notifiés par écrit pendant cette période, sous réserve de l’usure normale et de l’usage.
Quand commence la garantie de bon fonctionnement ?
Elle commence à la réception et s’applique pendant au moins deux ans aux éléments d’équipement concernés.
Quand commence la période décennale ?
Les actions relatives aux responsabilités des constructeurs sont calculées à partir de la réception, avec une durée de dix ans pour les régimes concernés.
La garantie de livraison cesse-t-elle le jour de la réception ?
Pas toujours.
Elle cesse lorsque la réception a été constatée et, selon la situation :
- à l’expiration du délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents ;
- ou à la levée des réserves lorsqu’elles ont été formulées.
Accompagnement par Check my House
En quoi consiste la pré-réception Check my House ?
La mission peut notamment comprendre :
- la comparaison avec les plans et la notice ;
- l’examen visuel des surfaces accessibles ;
- les essais possibles ;
- la vérification des équipements apparents ;
- le relevé des défauts ;
- la prise de photographies ;
- la préparation d’une liste de corrections ;
- les conseils pour la réception.
La pré-réception proposée par Check my House constitue une méthode d’accompagnement technique. Elle n’est pas une étape légalement obligatoire du CCMI.
L’expert vérifie-t-il toute la maison ?
Il examine les éléments visibles et accessibles dans le cadre de sa mission.
Il ne peut pas garantir :
- l’absence de défaut caché ;
- la conformité des ouvrages recouverts ;
- les calculs de structure ;
- les réseaux non accessibles ;
- les équipements qui ne peuvent pas être alimentés ;
- les défauts intermittents qui ne se manifestent pas pendant la visite.
L’expert peut-il dresser les réserves à la place du client ?
Il peut préparer et formuler techniquement les observations.
La décision de prononcer la réception, de maintenir une réserve ou de signer le procès-verbal appartient au maître d’ouvrage.
L’expert peut-il obliger le constructeur à effectuer les reprises ?
Non.
Il fournit une analyse technique et un support destiné à la discussion contradictoire. En cas de refus du constructeur, le maître d’ouvrage peut engager une mise en demeure, saisir le garant ou organiser une expertise contradictoire.
La présence de l’expert garantit-elle que tous les défauts seront découverts ?
Non.
L’intervention réduit le risque de laisser passer certaines anomalies apparentes, mais elle ne supprime pas les limites d’une inspection ponctuelle, visuelle et non destructive.
Checklist avant la pré-réception
Organisation
- Demander la visite par écrit.
- Confirmer la présence du conducteur de travaux.
- Annoncer l’intervention de l’expert.
- Prévoir une durée suffisante.
- Demander un nettoyage de la maison.
- Obtenir l’accès à toutes les annexes.
- Vérifier la présence de l’eau.
- Vérifier la présence de l’électricité.
- Demander la mise en service du chauffage.
- Préparer un éclairage mobile.
Documents
- CCMI.
- Notice descriptive.
- Plans contractuels.
- Permis de construire.
- Plans modificatifs.
- Avenants.
- Choix de matériaux.
- Travaux réservés.
- Appel de fonds des 95 %.
- Étude de sol.
- Rapports de visites précédentes.
- Photographies du chantier.
- Notices techniques disponibles.
Matériel utile
- Téléphone ou appareil photographique.
- Chargeur ou batterie externe.
- Lampe.
- Mètre.
- Niveau adapté.
- Papier et stylo.
- Ruban adhésif non dégradant pour repérer les défauts.
- Testeur simple de prises utilisé par une personne compétente.
- Documents imprimés ou accessibles hors connexion.
Checklist technique
Extérieurs
- Façades.
- Fissures.
- Enduits.
- Soubassements.
- Couverture.
- Gouttières.
- Descentes.
- Menuiseries.
- Volets.
- Seuils.
- Accès.
- Raccordements.
- Eaux pluviales.
- Terrassements.
- Garage.
- Clôtures lorsqu’elles sont contractuelles.
Intérieurs
- Dimensions principales.
- Cloisons.
- Plafonds.
- Peintures.
- Carrelages.
- Parquets.
- Plinthes.
- Portes.
- Escalier.
- Garde-corps.
- Placards.
- Trappes.
- Joints.
Équipements
- Prises.
- Interrupteurs.
- Éclairages.
- Volets roulants.
- Tableau électrique.
- Robinets.
- Évacuations.
- Sanitaires.
- Production d’eau chaude.
- Chauffage.
- Thermostats.
- Ventilation.
- Sonnerie.
- Télécommandes.
Checklist après la pré-réception
- Classer les observations par pièce.
- Numéroter les photographies.
- Distinguer les travaux manquants des malfaçons.
- Identifier les équipements non testés.
- Transmettre le compte rendu au constructeur.
- Demander une réponse écrite.
- Fixer un calendrier de reprise.
- Demander les documents manquants.
- Organiser une visite de contrôle.
- Conserver les preuves d’envoi.
- Préparer les réserves non levées.
- Ne pas signer de document valant réception par erreur.
Checklist pour préparer la réception
- Vérifier la date contractuelle de livraison.
- Calculer les pénalités éventuelles.
- Choisir une réception assistée ou non assistée.
- Vérifier l’assurance de l’expert.
- Préparer un procès-verbal vierge.
- Préparer une annexe photographique.
- Reporter toutes les anomalies non corrigées.
- Préparer la consignation des 5 %.
- Refuser tout chèque exigé avant la visite.
- Prévoir la remise de toutes les clés.
- Prévoir les relevés de compteurs.
- Demander les notices et attestations.
- Vérifier les équipements non testés.
- Conserver un exemplaire signé du procès-verbal.
Tableau récapitulatif
| Situation | Effet principal |
|---|---|
| Pré-réception | Visite technique facultative |
| Compte rendu de pré-réception | Ne vaut pas automatiquement réserves de réception |
| Défaut non corrigé | À reporter dans le procès-verbal |
| Pré-réception avec expert | Ne déclenche pas les garanties |
| Expert présent seulement en pré-réception | Le délai de huit jours reste applicable si la réception est non assistée |
| Réception assistée sans réserve | Solde payable à la réception |
| Réception non assistée sans réserve | Solde payable après huit jours |
| Réception avec réserves | Jusqu’à 5 % consignés |
| Clés conditionnées au paiement intégral malgré réserves | Clause réputée non écrite |
| Équipement non alimenté | À mentionner comme non testé |
| DAACT déposée | Ne vaut pas réception |
| Paiement des 95 % | Ne vaut pas réception |
| Pré-réception organisée en retard | N’efface pas les pénalités |
| Refus de réception pour défauts mineurs | Décision à sécuriser |
| Maison gravement inachevée | Refus ou réception judiciaire à analyser |
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Check my House vous accompagne grâce à notre assistance réception CCMI.
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
- Code civil, article 1792-6 : définition contradictoire de la réception et garantie de parfait achèvement.
- Code civil, article 1792-3 : garantie de bon fonctionnement de deux ans à compter de la réception.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-8 : assistance professionnelle à la réception et délai de huit jours pour le maître d’ouvrage non assisté.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-3 : droit de visite avant la réception et interdiction de subordonner les clés au paiement intégral en présence d’une consignation.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-7 : paiement du solde et consignation d’une somme au plus égale à 5 % en présence de réserves.
- ANIL, réception judiciaire et CCMI : caractère contradictoire de la réception et nécessité d’un écrit pour la réception amiable.
- ANIL, réception et livraison : distinction entre la réception de l’ouvrage et la livraison utilisée pour le calcul des pénalités.
- Service-Public, déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux : objet de la DAACT et distinction avec les relations contractuelles entre le constructeur et le maître d’ouvrage.
- Portail officiel RE2020 : attestations de respect de la réglementation à établir pour les opérations concernées.
- Consuel : attestation de conformité de l’installation électrique neuve avant sa première mise en service.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Comprendre le CCMI et le contrat de construction
Définition, cadre légal et protections du contrat de construction de maison individuelle.
Mentions obligatoires et annexes du CCMI
Ce que le contrat, la notice descriptive et les plans doivent contenir avant de signer.
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