La réception ne met pas toujours fin aux obligations du constructeur. Lorsqu’elle est prononcée avec réserves, celui-ci doit réaliser les travaux nécessaires pour rendre la maison conforme au CCMI, aux plans, à la notice descriptive et aux engagements pris lors de la réception.
La levée des réserves ne correspond pas à une simple déclaration du constructeur. Elle suppose que les travaux aient réellement été exécutés et que leur résultat soit vérifié. L’exécution des travaux relevant de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.
Tant que les réserves contractuelles ne sont pas levées : le solde consigné reste normalement bloqué ; la garantie de livraison du CCMI demeure mobilisable ; le constructeur reste tenu d’effectuer les reprises ; le maître d’ouvrage ne doit pas signer une levée globale si certains défauts subsistent.
La réception déclenche également plusieurs garanties dont les durées commencent toutes à la date de réception, même lorsque certaines réserves restent ouvertes : la garantie de parfait achèvement pendant un an ; la garantie de bon fonctionnement pendant au moins deux ans ; la responsabilité décennale pendant dix ans ; l’assurance dommages-ouvrage, qui préfinance certains dommages de gravité décennale.
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- Comprendre la levée des réserves (7)
- Préparer la visite de levée des réserves (5)
- Contrôler les travaux de reprise (8)
- Procès-verbal de levée des réserves (6)
- Solde de 5 % et consignation (7)
- Garantie de livraison et réserves non levées (8)
- Garantie de parfait achèvement (14)
- Garantie de bon fonctionnement (6)
- Responsabilité décennale (9)
- Assurance dommages-ouvrage (7)
- Articulation des garanties (5)
- Défauts apparaissant après la levée des réserves (4)
- Vente de la maison pendant les garanties (3)
- Accompagnement par Check my House (5)
- Checklist avant la visite de levée
- Checklist pendant la visite
- Checklist en cas de réserves non levées
- Checklist des garanties après réception
- Tableau récapitulatif
- Faire vérifier par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre la levée des réserves
Qu’est-ce qu’une levée de réserve ?
La levée de réserve est l’acte par lequel le maître d’ouvrage reconnaît qu’un défaut, une prestation manquante ou une non-conformité relevée lors de la réception a été correctement traité.
Elle doit être distinguée :
- de l’annonce de fin de travaux faite par le constructeur
- d’un rendez-vous de contrôle
- d’une reprise partielle
- d’une réparation provisoire
- de la simple disparition visuelle du symptôme
La levée doit porter sur le résultat effectivement obtenu.
Qui décide qu’une réserve est levée ?
Le maître d’ouvrage accepte ou refuse la levée après avoir vérifié les travaux.
Le constructeur peut déclarer que la réparation est terminée, mais sa déclaration unilatérale ne suffit pas à établir que la réserve est levée. Pour les travaux relevant de la garantie de parfait achèvement, leur exécution est constatée d’un commun accord ou, en cas de désaccord, judiciairement.
Le constructeur peut-il lever lui-même une réserve ?
Non.
Il peut informer le maître d’ouvrage que les travaux sont achevés et demander une visite de contrôle. La réserve ne doit cependant être supprimée qu’après vérification de la reprise.
Existe-t-il un délai légal unique pour lever les réserves ?
Non. Aucun délai général de huit, trente ou quatre-vingt-dix jours ne s’applique automatiquement à toutes les réserves.
Les délais nécessaires aux réparations doivent être fixés d’un commun accord entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. Lorsque le délai convenu n’est pas respecté, une mise en demeure peut être adressée.
Le délai doit-il figurer dans le procès-verbal de réception ?
Cette précaution est fortement recommandée.
Le procès-verbal ou son annexe peut prévoir, pour chaque réserve ou groupe de réserves :
- la nature de la reprise
- le responsable de l’intervention
- la date maximale d’exécution
- les essais nécessaires
- la date prévisionnelle de contrôle
Une mention telle que « reprise dans les meilleurs délais » reste difficile à faire appliquer.
Le constructeur peut-il imposer une date de contrôle ?
Il peut proposer une date, mais celle-ci doit permettre au maître d’ouvrage de vérifier sérieusement les travaux et, le cas échéant, de se faire assister par un expert en bâtiment.
Une levée envoyée uniquement par courrier, sans accès à la maison, ne doit pas être acceptée lorsqu’un contrôle sur place est nécessaire.
Faut-il organiser une visite contradictoire ?
Elle est recommandée, notamment lorsque les réserves portent sur :
- une infiltration
- une fissure
- un défaut structurel
- un équipement technique
- une non-conformité au plan
- un problème d’étanchéité
- une reprise contestée
La présence du constructeur permet de discuter immédiatement les réparations et les contrôles encore nécessaires.
Préparer la visite de levée des réserves
Quels documents faut-il réunir ?
Le maître d’ouvrage doit préparer :
- le procès-verbal de réception
- l’annexe des réserves
- les réserves notifiées dans les huit jours, le cas échéant
- les photographies prises lors de la réception
- les plans et la notice descriptive
- les échanges avec le constructeur
- les méthodes de reprise annoncées
- les comptes rendus d’intervention
- les rapports d’expertise
- les documents techniques remis après réparation
Pourquoi faut-il conserver les photographies initiales ?
Elles permettent de comparer précisément l’état avant et après intervention.
Sans photographie, il peut devenir difficile de vérifier :
- l’étendue initiale du défaut
- la zone réellement traitée
- la suppression d’une dégradation
- la qualité de la finition
- l’apparition d’un nouveau désordre
Faut-il demander la méthode de reprise avant les travaux ?
Oui lorsque la réserve concerne un élément technique important.
Le constructeur doit pouvoir expliquer :
- l’origine retenue
- les travaux préparatoires
- les matériaux utilisés
- la zone traitée
- les essais prévus
- les conditions de remise en service
- les finitions à restituer
Pour une fissure ou une infiltration, la réparation ne doit pas se limiter à masquer le symptôme sans traiter sa cause.
Le constructeur doit-il remettre des justificatifs ?
Il peut être utile de demander, selon la réserve :
- une note du bureau d’études
- une fiche technique
- un procès-verbal d’essai
- un rapport de mise en service
- des photographies avant fermeture
- une facture d’intervention
- une attestation de l’entreprise
- un plan mis à jour
L’absence d’un document ne prouve pas automatiquement que la reprise est défectueuse, mais elle peut empêcher une vérification complète.
L’eau et l’électricité doivent-elles être disponibles ?
Oui lorsque les réserves concernent des équipements à tester.
Il faut notamment pouvoir contrôler :
- les robinets et évacuations
- le chauffage
- la production d’eau chaude
- la ventilation
- les prises
- les volets
- les automatismes
- les équipements de cuisine ou de salle de bains compris au contrat
Un équipement non alimenté ne doit pas être déclaré réparé sur la seule base de sa présence.
Contrôler les travaux de reprise
Que faut-il vérifier avant de signer ?
Pour chaque réserve, il faut contrôler :
- Que les travaux ont réellement été exécutés.
- Que la cause du défaut a été traitée.
- Que le fonctionnement est normal.
- Que les finitions ont été restituées.
- Qu’aucun nouveau défaut n’a été créé.
- Que la prestation correspond au contrat.
- Que les essais nécessaires ont été réalisés.
Une reprise esthétique suffit-elle pour une fissure ?
Pas lorsque la fissure résulte d’un mouvement ou d’un défaut technique encore actif.
Une réparation limitée à un enduit ou à une peinture peut être insuffisante lorsque l’origine concerne :
- les fondations
- le retrait d’un matériau
- une déformation de plancher
- un défaut de liaison
- une infiltration
- une structure porteuse
La fissure doit être documentée avant rebouchage et son origine analysée lorsque sa configuration le justifie.
Une peinture localisée suffit-elle après une infiltration ?
Non si l’entrée d’eau n’a pas été supprimée et si le support n’est pas suffisamment sec.
Il faut vérifier :
- la réparation de l’origine
- l’absence de nouvelle humidité
- le séchage du support
- l’état des matériaux
- la remise en état complète des finitions
Comment contrôler une menuiserie réparée ?
Il faut tester :
- l’ouverture
- la fermeture
- le verrouillage
- l’absence de frottement
- les joints
- le vitrage
- les volets
- les poignées
- l’état des tableaux et finitions
Le simple réglage annoncé par le constructeur ne suffit pas si le défaut persiste.
Comment contrôler une réserve électrique ?
Lorsque l’installation est alimentée, il faut vérifier le fonctionnement de l’élément concerné.
Un contrôle visuel ne remplace toutefois pas les mesures ou essais nécessaires lorsqu’une anomalie porte sur la protection des personnes, la mise à la terre ou le tableau électrique.
Comment contrôler une réserve de plomberie ?
Il faut faire fonctionner l’équipement suffisamment longtemps pour vérifier :
- l’absence de fuite
- l’écoulement
- la stabilité
- l’eau chaude et l’eau froide
- les raccordements
- les joints
- les siphons
- l’absence de remontée ou de débordement
Peut-on accepter une solution différente de celle demandée ?
Oui, lorsque la solution proposée :
- traite réellement le défaut
- respecte le contrat
- présente des performances équivalentes
- ne diminue pas la qualité
- ne crée pas de préjudice esthétique ou fonctionnel
L’accord doit être écrit lorsqu’il modifie une prestation contractuelle.
Peut-on refuser une réparation techniquement acceptable ?
Le refus doit être objectivement motivé.
Le maître d’ouvrage peut refuser une reprise lorsqu’elle :
- ne traite pas la cause
- reste incomplète
- dégrade l’esthétique
- réduit la performance
- ne respecte pas les documents contractuels
- crée un nouveau désordre
- n’est pas justifiée techniquement
Procès-verbal de levée des réserves
Faut-il établir un document écrit ?
Oui.
Le procès-verbal de levée permet d’identifier précisément :
- les réserves vérifiées
- les réserves levées
- les réserves partiellement levées
- les réserves maintenues
- les nouveaux défauts constatés
- les documents encore attendus
- la date du contrôle
- les personnes présentes
Peut-on lever les réserves une par une ?
Oui.
Une levée partielle est préférable à une levée générale lorsque seules certaines réparations sont satisfaisantes.
Le document peut mentionner, par exemple :
Réserve n° 4 levée.
Réserve n° 5 maintenue : défaut de fermeture encore présent.
Réserve n° 6 partiellement levée : réparation réalisée, finition de peinture restant à reprendre.
Le constructeur peut-il faire signer une levée globale ?
Il peut la proposer, mais le maître d’ouvrage ne doit pas signer une formule générale si toutes les réserves n’ont pas été contrôlées.
Les formulations suivantes doivent être examinées avec prudence :
- « toutes réserves définitivement levées »
- « ouvrage entièrement conforme »
- « renonciation à toute réclamation »
- « quitus complet et définitif »
- « aucun autre désordre constaté »
Une levée de réserve empêche-t-elle toute réclamation future ?
La levée signifie que la réserve concernée est considérée comme traitée à la date du contrôle.
Elle n’empêche pas nécessairement de mobiliser une garantie légale si :
- la réparation se révèle inefficace
- le défaut réapparaît
- un nouveau dommage se manifeste
- un dommage de gravité supérieure apparaît
La qualification et le fondement juridique dépendront alors de la nature du nouveau désordre.
Faut-il signer si la réparation paraît seulement provisoire ?
Non.
Une réparation provisoire, un bâchage, un calage ou un simple masquage ne doivent pas conduire à une levée définitive.
Le document doit indiquer que la réserve est maintenue jusqu’à la réparation complète et durable.
Le silence du maître d’ouvrage vaut-il levée des réserves ?
Non automatiquement.
L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement doit être constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.
Le constructeur ne doit donc pas considérer qu’une réserve est automatiquement levée parce que le maître d’ouvrage n’a pas répondu immédiatement à son courrier.
Solde de 5 % et consignation
Le solde doit-il rester consigné tant que des réserves subsistent ?
Oui.
Lorsqu’une réception comporte des réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu reste consignée jusqu’à leur levée.
Le constructeur peut-il réclamer le solde après avoir réalisé seulement une partie des reprises ?
Pas intégralement lorsque certaines réserves demeurent ouvertes.
Une libération partielle peut être convenue, mais elle doit identifier clairement :
- les réserves effectivement levées
- le montant libéré
- le montant restant consigné
- les réserves maintenues
Le solde est-il automatiquement libéré un an après la réception ?
Non.
Le mécanisme du CCMI prévoit une consignation jusqu’à la levée des réserves. L’expiration de la garantie de parfait achèvement ne provoque donc pas, à elle seule, la libération automatique du solde.
Peut-on maintenir le solde consigné au-delà d’un an ?
Oui lorsque les réserves ne sont pas levées.
La garantie de parfait achèvement dure un an, mais la consignation du solde est liée à la levée des réserves, et non simplement à l’arrivée du premier anniversaire de la réception.
Qui autorise la libération des fonds ?
Les conditions dépendent du contrat de consignation et de l’organisme choisi.
En pratique, un document signé par les parties ou une décision judiciaire peut être nécessaire. Il faut vérifier les modalités prévues lors de la consignation.
Le constructeur peut-il obtenir judiciairement le solde ?
Oui, s’il considère que les réserves sont levées ou que le maître d’ouvrage refuse abusivement de libérer la somme.
Le maître d’ouvrage doit donc conserver des preuves précises des défauts restant à traiter.
Le paiement du solde signifie-t-il que toutes les garanties cessent ?
Non.
La libération du solde ne met pas fin aux garanties légales qui courent à compter de la réception. La garantie de bon fonctionnement et la responsabilité décennale suivent leurs propres délais.
Garantie de livraison et réserves non levées
La garantie de livraison cesse-t-elle le jour de la réception ?
Pas lorsque des réserves ont été formulées.
La garantie cesse lorsque la réception a été constatée par écrit et, selon la situation, après l’expiration du délai de huit jours ou lorsque les réserves ont été levées.
Le garant peut-il intervenir pour faire lever les réserves ?
Oui, pour les réserves portant sur des travaux prévus au CCMI.
Lorsque le garant constate, ou lorsqu’il est informé par le maître d’ouvrage, que les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, il doit mettre en demeure sans délai le constructeur de les exécuter. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant doit procéder à l’exécution de ses obligations.
Quelles réserves sont couvertes par le garant ?
Le garant couvre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat.
Les réserves doivent donc être rapprochées :
- du CCMI
- des plans
- de la notice descriptive
- des avenants
- des prestations contractuelles
La jurisprudence impose de vérifier que les réserves invoquées contre le garant correspondent bien aux prestations prévues au contrat de construction.
Le garant couvre-t-il les travaux réservés au maître d’ouvrage ?
Non, en principe, lorsqu’ils sont valablement restés à la charge du maître d’ouvrage.
Il faut toutefois vérifier si le travail litigieux était réellement réservé, correctement décrit et chiffré, ou s’il constituait une prestation indispensable relevant du constructeur.
Comment saisir le garant ?
Le maître d’ouvrage doit lui transmettre un dossier comprenant :
- le CCMI
- l’attestation de garantie
- le procès-verbal de réception
- les réserves notifiées dans les huit jours
- les courriers adressés au constructeur
- la mise en demeure
- les photographies
- les rapports techniques
- la preuve de la consignation
- la liste actualisée des réserves
Le courrier doit demander expressément au garant de mettre en œuvre la procédure prévue par l’article L. 231-6.
Faut-il attendre un an avant de saisir le garant ?
Non.
Le garant doit être informé dès que le constructeur ne réalise pas les travaux dans le délai convenu ou refuse clairement d’intervenir. Son obligation de mettre en demeure le constructeur n’est pas subordonnée à l’expiration de la garantie de parfait achèvement.
Le garant peut-il demander au maître d’ouvrage de traiter uniquement avec le constructeur ?
Il peut demander des pièces et vérifier que le constructeur a été sollicité.
Il ne peut toutefois pas rester inactif lorsque les conditions de sa garantie sont réunies et qu’il a été informé de la non-réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves.
Le garant doit-il vérifier lui-même la levée des réserves ?
La jurisprudence a considéré qu’en présence d’une réception avec réserves, le garant devait s’assurer de leur levée auprès du maître d’ouvrage.
Garantie de parfait achèvement
Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?
Elle dure un an à compter de la réception.
Elle couvre tous les désordres signalés :
- dans les réserves du procès-verbal
- dans la notification complémentaire du CCMI non assisté
- par écrit lorsqu’ils apparaissent pendant l’année suivant la réception
Elle ne couvre pas les effets de l’usure normale ou de l’usage.
La garantie commence-t-elle après la levée des réserves ?
Non.
Elle commence à la date de réception, même lorsque la réception comporte des réserves et même si leur levée intervient plusieurs mois plus tard.
Quels défauts sont couverts ?
La garantie de parfait achèvement ne comporte pas de seuil minimal de gravité.
Elle peut concerner notamment :
- une fuite
- un défaut de peinture
- un mauvais réglage
- une fissure
- une porte qui ferme mal
- un équipement défectueux
- une non-conformité
- une infiltration
- une finition inachevée
La réparation dépend toutefois de la preuve du défaut, de son origine et de l’absence d’usure ou de mauvaise utilisation.
Un défaut doit-il être signalé avant la fin de l’année ?
Oui.
Les désordres apparus après la réception doivent être notifiés par écrit pendant l’année de parfait achèvement.
Comment notifier un nouveau désordre ?
Le Code exige une notification écrite. Une lettre recommandée avec avis de réception reste la méthode la plus sûre pour prouver :
- la date
- le contenu
- la localisation
- la demande de réparation
Le courrier doit être accompagné de photographies et fixer un délai d’intervention raisonnable.
Faut-il appeler ces nouveaux désordres des réserves ?
Juridiquement, les réserves sont principalement celles formulées lors de la réception ou dans le délai complémentaire propre au CCMI.
Les défauts apparus plus tard doivent plutôt être qualifiés de désordres dénoncés au titre de la garantie de parfait achèvement.
Le constructeur peut-il refuser parce que le défaut n’était pas inscrit à la réception ?
Non lorsqu’il s’agit d’un désordre qui s’est révélé après la réception et qui a été notifié par écrit pendant l’année.
L’article 1792-6 couvre expressément les désordres révélés postérieurement à la réception.
Le constructeur peut-il invoquer une mauvaise utilisation ?
Oui, s’il peut établir que le défaut résulte :
- de l’usage
- de l’usure normale
- d’un défaut d’entretien
- d’une intervention extérieure
- d’une modification réalisée après la réception
La garantie de parfait achèvement exclut les travaux destinés à remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.
Qui doit effectuer les réparations ?
L’obligation pèse sur l’entrepreneur concerné.
Dans un CCMI, le maître d’ouvrage adresse normalement sa demande au constructeur, qui reste son interlocuteur contractuel et organise l’intervention de ses entreprises. La garantie de parfait achèvement constitue d’abord une obligation de réparation en nature.
Peut-on imposer une entreprise particulière au constructeur ?
Pas automatiquement.
Le constructeur reste responsable de l’organisation des réparations. Le maître d’ouvrage peut toutefois refuser une méthode manifestement insuffisante ou demander des justifications techniques.
Que faire si le constructeur ne répond pas ?
Il faut lui adresser une mise en demeure indiquant :
- le désordre
- sa date d’apparition
- les premiers signalements
- les réparations demandées
- le délai accordé
- les conséquences d’une absence d’intervention
En cas d’inexécution après mise en demeure, les travaux peuvent être réalisés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. Cette démarche doit être soigneusement documentée avant de confier les travaux à une autre entreprise.
Peut-on faire réparer directement par une autre entreprise ?
Cette possibilité existe après une mise en demeure restée infructueuse.
Il est néanmoins recommandé de disposer :
- d’un constat
- d’un rapport technique
- de plusieurs devis
- de la preuve de l’urgence
- de la preuve de la mise en demeure
- d’un conseil juridique lorsque le montant est important
La récupération du coût peut nécessiter un accord ou une décision judiciaire.
Une lettre recommandée interrompt-elle tous les délais judiciaires ?
Non automatiquement.
Une demande en justice, y compris en référé, interrompt la prescription ou la forclusion. Une simple mise en demeure ne doit donc pas être considérée comme une protection suffisante lorsque l’échéance d’une garantie approche et qu’un contentieux reste possible.
Que faire avant le premier anniversaire de la réception ?
Il faut établir un bilan complet de la maison plusieurs semaines avant l’échéance :
- réserves non levées
- fissures
- humidité
- équipements défectueux
- défauts de menuiseries
- ventilation
- chauffage
- revêtements
- façades
- toiture accessible
- réseaux
Les désordres doivent être notifiés sans attendre le dernier jour.
Garantie de bon fonctionnement
Quelle est sa durée ?
Les éléments d’équipement concernés bénéficient d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
Quels équipements sont concernés ?
Cette garantie vise les éléments d’équipement dont la qualification relève de l’article 1792-3.
Selon leur nature et leur mode d’incorporation, elle peut concerner certains :
- volets
- portes
- interphones
- équipements de chauffage
- appareils sanitaires
- automatismes
- équipements électriques ou mécaniques
La qualification doit être appréciée au cas par cas. Tous les revêtements, matériaux ou éléments inertes ne constituent pas nécessairement des équipements relevant de la garantie biennale.
Un équipement couvert par la biennale peut-il relever de la décennale ?
Oui lorsque son dysfonctionnement rend la maison impropre à sa destination ou affecte gravement l’ouvrage.
Un système de chauffage totalement défaillant peut, selon les circonstances, relever de la responsabilité décennale plutôt que de la seule garantie de bon fonctionnement.
Comment mettre en œuvre la garantie biennale ?
Il faut notifier le dysfonctionnement au constructeur avant l’expiration du délai de deux ans et demander :
- le diagnostic
- la réparation
- le remplacement
- les essais après intervention
Les justificatifs de réception, les notices et les références de l’équipement doivent être conservés.
La garantie commerciale du fabricant remplace-t-elle la garantie biennale ?
Non.
La garantie commerciale peut compléter les droits légaux, mais elle ne doit pas être utilisée pour décharger le constructeur de ses obligations lorsque la garantie de bon fonctionnement est applicable.
Le constructeur peut-il renvoyer le client directement vers le fabricant ?
Il peut organiser l’intervention du service après-vente, mais il reste l’interlocuteur contractuel du maître d’ouvrage pour les garanties liées à la construction.
Responsabilité décennale
Quelle est sa durée ?
La responsabilité décennale court pendant dix ans à compter de la réception.
À l’expiration de cette période, les constructeurs sont déchargés des responsabilités et garanties relevant des articles 1792 à 1792-2.
Quels dommages relèvent de la décennale ?
Les dommages doivent :
- compromettre la solidité de l’ouvrage
- ou rendre la maison impropre à sa destination
- ou affecter la solidité d’un élément d’équipement indissociable
La responsabilité s’applique également aux dommages résultant d’un vice du sol, sauf preuve d’une cause étrangère.
Une fissure relève-t-elle automatiquement de la décennale ?
Non.
Il faut analyser :
- sa largeur
- sa profondeur
- son évolution
- son tracé
- son incidence sur la structure
- son incidence sur l’étanchéité
- sa cause
- son effet sur l’usage de la maison
Une microfissure purement esthétique ne présente pas automatiquement une gravité décennale.
Une infiltration relève-t-elle de la décennale ?
Elle peut en relever lorsqu’elle est suffisamment importante ou répétée pour rendre une partie de la maison impropre à son usage normal.
Une infiltration ponctuelle et facilement réparable peut relever d’un autre régime.
Une panne de chauffage relève-t-elle de la décennale ?
Elle peut présenter une gravité décennale lorsque l’installation ne permet plus de chauffer normalement la maison et que celle-ci devient impropre à son occupation.
Une panne limitée à un appareil facilement remplaçable peut relever de la garantie de bon fonctionnement.
Une non-conformité au plan relève-t-elle automatiquement de la décennale ?
Non.
Une différence contractuelle peut engager la responsabilité du constructeur sans présenter la gravité exigée pour la décennale.
La responsabilité décennale dépend des conséquences du défaut sur la solidité ou l’usage, et non uniquement de l’existence d’un écart au contrat.
Un désordre réservé à la réception peut-il relever de la décennale ?
Le défaut expressément réservé n’est généralement pas traité comme un vice caché relevant immédiatement de la garantie décennale.
Tant qu’il n’est pas réparé, il relève d’abord des obligations contractuelles, de la garantie de parfait achèvement et, en CCMI, de la garantie de livraison. La jurisprudence distingue clairement les vices réservés des désordres décennaux apparus après réception.
Que se passe-t-il si une réparation de réserve échoue ensuite ?
Un nouveau désordre ou la réapparition du dommage doit être analysé selon :
- sa date
- sa gravité
- la réparation effectuée
- son origine
- ses conséquences
Une expertise technique peut être nécessaire pour déterminer le fondement applicable.
Les dommages futurs peuvent-ils être couverts ?
Oui, lorsqu’il est certain qu’ils atteindront la gravité décennale dans le délai de dix ans.
La simple possibilité d’une aggravation ne suffit pas : l’évolution vers une atteinte décennale doit être établie.
Assurance dommages-ouvrage
Quel est son rôle après la réception ?
L’assurance dommages-ouvrage préfinance les travaux de réparation des dommages de nature décennale sans attendre la détermination définitive de la responsabilité de chaque constructeur.
Quand prend-elle normalement effet ?
Elle prend normalement effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement et se termine en même temps que la période décennale.
Elle peut néanmoins intervenir plus tôt, après la réception, lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations malgré une mise en demeure restée infructueuse.
Peut-on déclarer un sinistre pendant la première année ?
Oui, particulièrement lorsque le désordre présente une gravité décennale et que le constructeur ne respecte pas ses obligations après mise en demeure.
La déclaration ne doit toutefois pas remplacer la saisine du constructeur au titre de la garantie de parfait achèvement. Les conditions d’intervention anticipée de l’assureur doivent être respectées.
Quels délais l’assureur doit-il respecter ?
À compter de la réception de la déclaration complète :
- il dispose au maximum de soixante jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie
- lorsqu’il accepte, il dispose au maximum de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre
- après acceptation de l’offre, le règlement doit intervenir dans les quinze jours
Un délai supplémentaire peut être proposé dans certaines situations techniques exceptionnelles, sous réserve de l’accord exprès de l’assuré.
Comment déclarer un sinistre ?
La déclaration doit respecter les formes prévues par la police et identifier notamment :
- le numéro du contrat
- l’adresse de la maison
- la date de réception
- la date d’apparition
- la localisation
- les symptômes
- les mesures conservatoires
- les photographies
- les mises en demeure
- les rapports disponibles
Faut-il réparer avant le passage de l’assureur ?
Il faut éviter de faire disparaître les preuves, sauf urgence.
Les mesures conservatoires nécessaires doivent être prises pour éviter une aggravation, tout en conservant :
- les photographies
- les éléments déposés lorsque cela est possible
- les factures
- les constats
- les explications techniques
L’assureur peut-il limiter son offre à une réparation esthétique ?
L’offre doit financer une réparation permettant de traiter durablement le dommage garanti.
Une solution limitée à la peinture, au rebouchage ou à la finition ne doit pas être acceptée lorsque la cause structurelle ou l’infiltration demeure.
Articulation des garanties
Peut-on utiliser plusieurs garanties pour un même désordre ?
Plusieurs régimes peuvent être envisagés selon la date et la gravité du défaut, mais une même réparation ne peut pas être indemnisée deux fois.
Par exemple, une infiltration apparue pendant la première année peut être signalée au constructeur au titre de la garantie de parfait achèvement. Si elle présente une gravité décennale et reste non réparée après mise en demeure, l’assurance dommages-ouvrage peut également être sollicitée.
Quelle garantie utiliser pendant la première année ?
La garantie de parfait achèvement constitue le premier fondement pour les désordres signalés pendant l’année suivant la réception.
En CCMI, la garantie de livraison demeure également applicable aux réserves de réception non levées. Pour les dommages de gravité décennale non réparés, la dommages-ouvrage peut intervenir sous les conditions prévues par le Code des assurances.
Quelle garantie utiliser entre un et deux ans ?
Selon le défaut :
- la garantie de bon fonctionnement peut couvrir certains équipements
- la responsabilité décennale peut couvrir les dommages graves
- une responsabilité contractuelle peut être recherchée pour certains désordres qui ne relèvent pas des garanties légales
La qualification dépend de l’ouvrage concerné, de la gravité et de la date d’apparition.
Quelle garantie utiliser après deux ans ?
La responsabilité décennale et l’assurance dommages-ouvrage restent mobilisables jusqu’au dixième anniversaire de la réception pour les dommages présentant la gravité requise.
Une réserve non levée disparaît-elle après un an ?
Non automatiquement.
L’expiration de la garantie de parfait achèvement ne fait pas disparaître à elle seule l’obligation de traiter une réserve contractuelle non levée. Une action fondée sur la responsabilité contractuelle peut encore être examinée, sous réserve des règles de prescription et des procédures engagées.
Défauts apparaissant après la levée des réserves
Que faire lorsqu’un défaut réapparaît ?
Il faut immédiatement :
- Photographier le désordre.
- Comparer avec l’ancienne réserve.
- Identifier la réparation réalisée.
- Informer le constructeur.
- Demander une nouvelle intervention.
- Évaluer la garantie applicable.
- Informer l’assureur dommages-ouvrage en cas de gravité décennale.
La réapparition prouve-t-elle que la réparation était mauvaise ?
Pas automatiquement, mais elle constitue un indice important.
Il faut déterminer si le nouveau défaut :
- possède la même cause
- concerne la même zone
- résulte de la réparation
- constitue une aggravation
- provient d’un nouvel événement
Peut-on contester une réserve déjà levée ?
La signature d’une levée complique la contestation de l’état apparent qui a été accepté.
Elle ne prive toutefois pas nécessairement le maître d’ouvrage de toute action lorsqu’un défaut caché, une aggravation ou un dommage de gravité légale apparaît après la levée.
Que faire si le constructeur invoque systématiquement l’entretien ?
Il doit être demandé au constructeur de préciser :
- l’entretien qui aurait dû être effectué
- la notice correspondante
- la fréquence requise
- le lien avec le dommage
- les preuves du défaut d’entretien
L’argument ne doit pas être accepté sans analyse.
Vente de la maison pendant les garanties
Les garanties sont-elles transmises à l’acquéreur ?
Les responsabilités décennales et l’assurance dommages-ouvrage bénéficient aux propriétaires successifs pendant la période restant à courir.
Le constructeur reste responsable pendant dix ans à compter de la réception, y compris à l’égard des acquéreurs successifs.
Quels documents faut-il remettre à l’acquéreur ?
Il faut conserver et transmettre :
- le procès-verbal de réception
- les réserves
- les procès-verbaux de levée
- la police dommages-ouvrage
- les attestations décennales
- les rapports d’expertise
- les déclarations de sinistre
- les décisions des assureurs
- les factures de réparation
- les notices d’entretien
Faut-il informer l’acquéreur des réserves non levées ?
Oui.
Une réserve encore ouverte, une déclaration de sinistre ou un désordre en cours doit être porté à la connaissance du notaire et de l’acquéreur afin d’éviter une information incomplète sur l’état du bien.
Accompagnement par Check my House
En quoi consiste une visite de levée des réserves ?
L’expert Check my House compare l’état de la maison avec :
- le procès-verbal de réception
- la liste des réserves
- les photographies initiales
- les engagements du constructeur
- les documents techniques disponibles
Il indique les réserves qui lui paraissent :
- levées
- partiellement levées
- non levées
- impossibles à contrôler
- affectées d’un nouveau défaut
L’expert peut-il signer la levée à la place du maître d’ouvrage ?
Non, sauf mandat exprès.
Il donne un avis technique. La décision d’accepter ou de maintenir la réserve appartient au maître d’ouvrage.
L’expert peut-il contrôler une réparation structurelle ?
Il peut examiner son résultat apparent et les documents remis.
Une validation complète peut nécessiter :
- l’intervention d’un bureau d’études structure
- une note de calcul
- des essais
- des sondages
- un géotechnicien
- un laboratoire
L’expert peut-il confirmer qu’une infiltration est définitivement supprimée ?
Il peut constater l’absence de manifestation au jour de la visite et examiner la réparation.
Une inspection ponctuelle, notamment par temps sec, ne permet pas toujours de garantir qu’aucune infiltration ne réapparaîtra.
Check my House peut-il mettre en œuvre les garanties à la place du client ?
L’expert peut préparer les éléments techniques et le rapport.
Les courriers de mise en demeure, les déclarations d’assurance et les procédures restent accomplis par le maître d’ouvrage, son assureur, son avocat ou son mandataire autorisé.
Checklist avant la visite de levée
- Procès-verbal de réception.
- Annexe des réserves.
- Réserves des huit jours.
- Photographies initiales.
- Courriers du constructeur.
- Méthodes de reprise.
- Plans.
- Notice descriptive.
- Rapports d’expertise.
- Procès-verbaux d’essais.
- Accès à toutes les zones.
- Eau disponible.
- Électricité disponible.
- Chauffage en service lorsque nécessaire.
Checklist pendant la visite
- Contrôler chaque réserve séparément.
- Comparer avec les photographies.
- Tester les équipements.
- Vérifier les finitions.
- Rechercher les nouveaux dommages.
- Vérifier les documents.
- Photographier les reprises.
- Identifier les contrôles impossibles.
- Maintenir toute réserve partiellement traitée.
- Refuser les formulations générales.
- Rédiger un procès-verbal précis.
- Conserver un exemplaire signé.
Checklist en cas de réserves non levées
- Maintenir la réserve par écrit.
- Expliquer pourquoi la reprise est insuffisante.
- Joindre des photographies.
- Fixer un nouveau délai.
- Mettre le constructeur en demeure.
- Informer le garant de livraison.
- Maintenir la consignation.
- Faire établir un rapport technique.
- Organiser une expertise contradictoire.
- Vérifier les délais de garantie et de prescription.
- Saisir le juge si nécessaire.
- Ne pas faire exécuter des travaux importants sans préserver les preuves.
Checklist des garanties après réception
Première année
- Garantie de parfait achèvement.
- Réserves de réception.
- Réserves notifiées dans les huit jours.
- Nouveaux désordres signalés par écrit.
- Garantie de livraison pour les réserves non levées.
- Dommages-ouvrage possible sous conditions pour les dommages décennaux.
Deux premières années
- Garantie de bon fonctionnement.
- Dysfonctionnements des équipements concernés.
- Conservation des notices et mises en service.
- Réclamations adressées avant l’échéance.
Dix premières années
- Responsabilité décennale.
- Assurance dommages-ouvrage.
- Fissures structurelles.
- Infiltrations graves.
- Affaissements.
- Défauts rendant la maison impropre à son usage.
- Transmission aux propriétaires successifs.
Tableau récapitulatif
| Situation | Conséquence principale |
|---|---|
| Constructeur annonce la fin des reprises | Contrôle nécessaire avant signature |
| Une réserve reste incomplètement traitée | Réserve maintenue |
| Certaines réserves sont corrigées | Levée partielle possible |
| Réparation provisoire | Pas de levée définitive |
| Solde de 5 % consigné | Maintien jusqu’à la levée des réserves |
| Premier anniversaire atteint | Pas de libération automatique du solde |
| Réserves non levées | Garantie de livraison encore mobilisable |
| Constructeur ne reprend pas les réserves | Saisine du garant |
| Désordre apparu dans l’année | Garantie de parfait achèvement |
| Équipement défaillant dans les deux ans | Garantie de bon fonctionnement à examiner |
| Dommage grave dans les dix ans | Décennale et dommages-ouvrage à examiner |
| Défaut réservé à la réception | GPA, garantie de livraison et responsabilité contractuelle |
| Défaut nouveau de gravité décennale | Déclaration dommages-ouvrage possible |
| Mise en demeure sans résultat | Travaux aux frais et risques à sécuriser |
| Lettre recommandée seule | Ne protège pas nécessairement tous les délais judiciaires |
| Vente de la maison | Garanties transmissibles aux propriétaires successifs |
Faire vérifier votre projet par un expert
Avant de signer ou pendant le délai de rétractation, l’intervention d’un expert indépendant sécurise l’analyse technique de votre projet, de vos plans et de votre notice descriptive. Découvrez notre accompagnement expert CCMI, de la lecture du contrat jusqu’à la réception de votre maison.
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
- Code civil, article 1792-6 : garantie de parfait achèvement, fixation des délais de reprise, mise en demeure et constat de l’exécution des réparations.
- Code civil, article 1792 : responsabilité de plein droit pour les dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
- Code civil, article 1792-3 : garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement pendant au moins deux ans.
- Code civil, article 1792-4-1 : durée de dix ans des responsabilités et garanties relevant du régime décennal.
- Code civil, article 2241 : interruption des délais par une demande en justice, y compris en référé.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6 : maintien de la garantie de livraison jusqu’à la levée des réserves et procédure applicable en cas de carence du constructeur.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-8 : notification complémentaire des vices apparents dans les huit jours suivant la remise des clés.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 231-7 : consignation d’une somme au plus égale à 5 % jusqu’à la levée des réserves.
- Code des assurances, article L. 242-1 : fonctionnement de l’assurance dommages-ouvrage et délais de traitement de la déclaration de sinistre.
- ANIL, devoir du garant de livraison : obligation de vérifier et de faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves.
- ANIL, assurances de la construction : articulation entre assurance décennale et assurance dommages-ouvrage.
- DGCCRF, malfaçons et garanties : présentation des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Comprendre le CCMI et le contrat de construction
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Mentions obligatoires et annexes du CCMI
Ce que le contrat, la notice descriptive et les plans doivent contenir avant de signer.
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