Une même fissure, infiltration ou non-conformité ne relève pas nécessairement du même régime juridique. La réponse dépend d’abord de la relation existant entre les parties : construction d’une maison en CCMI, achat d’un logement en VEFA, marché de travaux ou de rénovation, intervention de plusieurs entreprises, achat d’un bien immobilier ancien, achat d’un bien récemment construit ou rénové par le vendeur, ou désordre affectant une copropriété.

Il faut ensuite identifier la date de réception, la date de la vente, la nature des travaux et la personne contre laquelle le recours est envisagé. Cette étape permet de déterminer les obligations contractuelles applicables, les garanties mobilisables, les personnes responsables, les assureurs à saisir, les preuves nécessaires et les délais à respecter.

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Sommaire

• Pourquoi identifier le contrat avant tout (3)
• Le contrat de construction de maison individuelle (4)
• Plusieurs entreprises, maître d’œuvre et rénovation (6)
• La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) (3)
• L’achat d’un logement existant et les vices cachés (3)
• Le vendeur réputé constructeur (5)
• Sous-traitants, entreprises disparues et autres intervenants (4)
• Le régime de la copropriété (4)
• Preuve, réception et cumul de régimes (5)
• Méthode d’identification du régime (5)
• L’accompagnement de l’expert Check my House (1)
• Points essentiels à retenir (1)
• Checklist documentaire
• Tableau d’orientation
• Tableau des erreurs à éviter
• Faire vérifier votre situation par un expert
• Sources juridiques et institutionnelles

Pourquoi identifier le contrat avant tout

3 questions

Pourquoi faut-il commencer par identifier le contrat ?

Le contrat définit le cadre de référence : c’est à partir de lui que l’on détermine ensuite la responsabilité, les garanties et l’interlocuteur.

• les prestations promises ;
• l’identité du débiteur de l’obligation ;
• le prix ;
• les plans et caractéristiques applicables ;
• les dates d’exécution ;
• les modalités de réception ;
• les garanties particulières ;
• les travaux exclus ou réservés.

Le défaut technique doit être rapproché du contrat avant de déterminer la responsabilité. Une prestation manquante peut relever du constructeur en CCMI, du promoteur en VEFA, de l’entreprise dans un marché de rénovation ou du vendeur dans une vente immobilière.

Le nom inscrit sur le document suffit-il à déterminer le régime ?

Non. Un document intitulé « marché de travaux », « contrat d’entreprise » ou « maîtrise d’œuvre » peut relever d’un régime légal différent si les obligations réellement assumées correspondent aux conditions d’un contrat spécialement réglementé.

Le contrat s’interprète en recherchant la commune intention des parties et en analysant son économie générale. Pour la maison individuelle, les articles L. 231-1 et L. 232-1 du Code de la construction et de l’habitation définissent précisément les opérations relevant du CCMI avec ou sans fourniture de plan.

Il faut donc examiner qui a fourni ou fait fournir le plan, qui s’est engagé à construire, combien de logements sont concernés, quels travaux ont été confiés, si une seule entreprise réalise le gros œuvre, le hors d’eau et le hors d’air, qui coordonne les intervenants et qui fixe le prix et le délai.

Quels documents faut-il réunir pour identifier le régime ?

Il faut rassembler tous les documents contractuels et techniques permettant de reconstituer les engagements de chacun.

• le contrat signé ;
• les conditions générales et particulières ;
• les devis ;
• la notice descriptive ;
• les plans ;
• les avenants ;
• le contrat de maîtrise d’œuvre ;
• les marchés conclus avec chaque entreprise ;
• l’acte authentique de vente ;
• le contrat de réservation en VEFA ;
• le règlement de copropriété ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale ;
• les attestations d’assurance ;
• les factures et preuves de paiement ;
• les échanges avec les professionnels ;
• le procès-verbal de réception ;
• les réserves et procès-verbaux de levée.

Les documents doivent être classés par intervenant et par date. Le fait qu’une entreprise soit intervenue sur le chantier ne signifie pas nécessairement qu’elle a directement contracté avec le propriétaire.

Le contrat de construction de maison individuelle

4 questions

Quand une construction relève-t-elle du CCMI avec fourniture de plan ?

Le CCMI avec fourniture de plan s’applique lorsqu’une personne se charge de construire un immeuble d’habitation, ou mixte professionnel et habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage, à partir d’un plan qu’elle a proposé ou fait proposer.

Le régime peut également s’appliquer lorsque le plan a été fourni par un tiers après une publicité ou un démarchage effectué pour le compte de la personne qui se charge de construire.

Le contrat doit notamment définir :

• le terrain ;
• les caractéristiques techniques ;
• les travaux compris ;
• le prix convenu ;
• les travaux réservés ;
• le délai ;
• les pénalités ;
• les paiements ;
• la garantie de livraison.

Quels recours sont propres au CCMI ?

Le CCMI ouvre des protections spécifiques qui n’existent pas dans un marché de travaux ordinaire.

Pendant le chantier, le maître d’ouvrage dispose notamment de la garantie de livraison contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Cette garantie commence à l’ouverture du chantier et peut également intervenir pour des réserves de réception non levées.

À la réception, le maître d’ouvrage non assisté par un professionnel répondant aux conditions légales peut dénoncer, dans les huit jours suivant la remise des clés, les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception.

Ces protections particulières ne doivent pas être appliquées automatiquement à un marché de rénovation ou à une VEFA.

Qu’est-ce qu’un CCMI sans fourniture de plan ?

Le CCMI sans fourniture de plan concerne un contrat qui n’entre pas dans le champ du CCMI avec plan, mais par lequel une entreprise s’engage au minimum à exécuter le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air, pour un immeuble d’habitation, ou mixte, ne comprenant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage.

Le contrat doit être écrit et comporter notamment :

• la désignation du terrain ;
• les caractéristiques de l’ouvrage ;
• un prix forfaitaire et définitif ;
• les modalités de paiement ;
• un délai ;
• des pénalités ;
• la référence de l’assurance dommages-ouvrage ;
• une garantie de livraison.

Quelle différence avec un marché de travaux ordinaire ?

Une entreprise chargée seulement de la maçonnerie, de la charpente, de la couverture, des menuiseries ou de l’électricité ne relève pas nécessairement du CCMI sans fourniture de plan.

Le régime dépend de l’étendue globale de son engagement. Lorsqu’elle réalise au moins le gros œuvre, le hors d’eau et le hors d’air d’une maison correspondant aux conditions légales, le régime protecteur du CCMI sans plan doit être examiné.

Plusieurs entreprises, maître d’œuvre et rénovation

6 questions

Quel régime s’applique lorsque plusieurs entreprises construisent la maison ?

Lorsque le maître d’ouvrage conclut des marchés séparés avec plusieurs entreprises, chaque contrat constitue généralement un contrat de louage d’ouvrage ou contrat d’entreprise.

Le Code civil définit le louage d’ouvrage comme le contrat par lequel une partie s’engage à réaliser quelque chose pour une autre, moyennant un prix convenu. Par exemple, le maçon répond de son lot, le charpentier de la charpente, le couvreur de la couverture, le plombier de ses réseaux et l’électricien de l’installation électrique.

Il n’existe alors pas nécessairement un interlocuteur unique responsable de l’ensemble de la construction.

Existe-t-il une garantie de livraison comme en CCMI ?

Pas automatiquement. La garantie de livraison à prix et délais convenus est une protection propre aux contrats de construction de maison individuelle entrant dans le champ légal du CCMI. Un projet réalisé au moyen de plusieurs marchés séparés ne bénéficie pas nécessairement de cette garantie globale.

Chaque contrat doit donc être examiné séparément pour déterminer son prix, son délai, son périmètre, les assurances de l’entreprise, la date de réception de son lot et ses éventuelles réserves.

Quel est le rôle du maître d’œuvre ou de l’architecte ?

Le maître d’œuvre ou l’architecte peut être chargé, selon son contrat, de la conception, de la consultation des entreprises, de l’analyse des devis, de la coordination, de la direction des travaux, du contrôle des situations de paiement et de l’assistance à la réception.

Sa responsabilité dépend de la mission qui lui a réellement été confiée. Un architecte chargé uniquement de déposer un permis de construire ne répond pas nécessairement d’un défaut d’exécution survenu après la fin de sa mission. À l’inverse, un maître d’œuvre chargé du suivi complet peut voir sa responsabilité examinée en cas de défaut qu’il aurait dû détecter ou prévenir.

L’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou toute personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage fait partie des personnes réputées constructeurs pour l’application des garanties légales.

Quel régime s’applique aux travaux de rénovation ?

Les travaux de rénovation sont généralement régis par le devis accepté, les conditions générales, les plans, les avenants, le contrat de maîtrise d’œuvre éventuel, les règles du contrat d’entreprise et les garanties légales des constructeurs lorsqu’un ouvrage est concerné.

Le devis et les documents annexés permettent d’identifier ce que l’entreprise devait réaliser. La notion de contrat de louage d’ouvrage couvre aussi bien une construction neuve que des travaux réalisés sur un bâtiment existant.

Tous les travaux de rénovation relèvent-ils de la décennale ?

Non. Il faut déterminer si les travaux constituent un ouvrage, s’ils affectent un ouvrage existant, si une réception est intervenue, si le dommage présente la gravité requise, si l’entreprise est réputée constructeur et si son activité était assurée.

La responsabilité décennale concerne les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle ne couvre pas automatiquement chaque imperfection ou défaut de finition.

Que se passe-t-il avant la réception ?

Avant la réception, les contestations portent principalement sur l’exécution du contrat : travaux manquants, mauvaise exécution, retard, abandon, prestation différente du devis ou surcoût contesté.

Après la réception, les réserves, la garantie de parfait achèvement et les autres responsabilités des constructeurs doivent être examinées. La réception déclenche notamment la garantie de parfait achèvement d’un an.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

3 questions

Qu’est-ce qu’une VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel l’acquéreur devient progressivement propriétaire des ouvrages à mesure de leur exécution et paie le prix selon l’avancement.

Le vendeur conserve toutefois les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Il faut donc distinguer la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises, la livraison du logement entre le promoteur et l’acquéreur, et la prise de possession par l’acquéreur.

Qui doit répondre des défauts en VEFA ?

L’interlocuteur contractuel principal de l’acquéreur est le vendeur ou promoteur, et non chaque entreprise ayant participé à la construction.

Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception, des garanties applicables aux constructeurs. Ces garanties bénéficient également aux propriétaires successifs.

Quel régime s’applique aux défauts apparents en VEFA ?

Le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction et défauts de conformité apparents avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un mois suivant la prise de possession par l’acquéreur.

L’action correspondante doit ensuite être introduite dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces défauts.

Ces délais sont propres à la vente d’un immeuble à construire. Ils ne doivent pas être confondus avec les huit jours du CCMI.

L’achat d’un logement existant et les vices cachés

3 questions

Quel régime s’applique après l’achat d’un logement ancien ?

L’achat d’un logement existant relève d’abord du contrat de vente immobilière.

En présence d’un défaut découvert après l’acquisition, il faut examiner notamment la garantie des vices cachés, l’obligation de délivrance conforme, l’obligation d’information du vendeur, une éventuelle dissimulation, le dol, les responsabilités des constructeurs encore en cours et les assurances attachées à des travaux récents.

La garantie des vices cachés concerne les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent suffisamment l’utilité. L’action doit être intentée dans les deux ans suivant la découverte du vice.

Le recours est-il toujours dirigé uniquement contre le vendeur ?

Non. Selon les circonstances, le dossier peut également concerner :

• une entreprise ayant réalisé des travaux ;
• un assureur décennal ;
• l’assureur dommages-ouvrage ;
• un architecte ;
• un bureau d’études ;
• un diagnostiqueur ;
• le syndicat des copropriétaires ;
• un précédent propriétaire réputé constructeur.

Il faut toutefois identifier le fondement propre à chaque demande. Le vendeur ne répond pas automatiquement de toutes les erreurs d’une entreprise, et l’entreprise ne répond pas automatiquement des déclarations faites dans l’acte de vente.

Quelle différence existe-t-il entre vendeur particulier et vendeur professionnel ?

La qualité du vendeur peut modifier l’analyse de la clause d’exclusion des vices cachés, de sa connaissance présumée du défaut, de son devoir d’information et des dommages-intérêts susceptibles d’être réclamés.

Lorsque le vendeur connaissait le vice, il peut être tenu de verser, en plus des restitutions prévues par la garantie, des dommages-intérêts à l’acquéreur.

La distinction vendeur particulier ou professionnel ne suffit toutefois pas à elle seule. Il faut aussi rechercher son activité réelle, son expérience, les travaux qu’il a réalisés, les sinistres antérieurs, les réparations entreprises et les informations dont il disposait.

Le vendeur réputé constructeur

5 questions

Qu’est-ce qu’un vendeur réputé constructeur ?

Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil.

Cette situation peut concerner un particulier ayant fait construire une maison avant de la revendre, un propriétaire ayant réalisé une extension, un vendeur ayant effectué une restructuration importante, un marchand de biens ou une société ayant rénové puis revendu un immeuble.

La Cour de cassation a précisé que ce régime n’est pas limité aux ventes intervenant immédiatement après l’achèvement des travaux. Les délais propres aux garanties de construction restent néanmoins calculés à partir de la réception de l’ouvrage.

Le vendeur qui réalise lui-même les travaux peut-il être concerné ?

Oui. Le fait que le vendeur ait réalisé les travaux pour son propre usage, sans projet initial de revente, n’exclut pas nécessairement sa qualité de vendeur réputé constructeur lorsqu’il vend ensuite l’ouvrage après son achèvement.

Il faut toutefois vérifier la nature des travaux, leur importance, leur date, leur caractère d’ouvrage, la date de réception ou d’achèvement, la date de la vente et la gravité des désordres.

Quel régime s’applique à une maison vendue moins de dix ans après sa construction ?

Plusieurs régimes peuvent se cumuler :

• la garantie des vices cachés contre le vendeur ;
• les garanties des constructeurs ;
• l’action contre l’assureur décennal ;
• l’assurance dommages-ouvrage ;
• la responsabilité du vendeur réputé constructeur.

L’action fondée sur la responsabilité décennale accompagne en principe l’immeuble et se transmet aux acquéreurs successifs. Le dossier doit contenir le procès-verbal de réception initial, les réserves, les attestations d’assurance, la police dommages-ouvrage, les déclarations de sinistre, les rapports d’expertise, les factures de travaux et les procès-verbaux de levée des réserves.

Les garanties sont-elles transmises aux propriétaires successifs ?

Les garanties légales attachées à l’ouvrage bénéficient en principe aux propriétaires successifs.

En VEFA, cette transmission est expressément prévue par l’article 1646-1 du Code civil. Plus généralement, la Cour de cassation considère que l’action décennale accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire.

L’ancien propriétaire peut toutefois conserver un intérêt à agir lorsqu’il subit un préjudice personnel, par exemple s’il a lui-même été condamné à réparer les désordres.

Peut-on agir à la fois contre le vendeur et contre les constructeurs ?

Oui, selon la nature des demandes. Un acquéreur peut parfois disposer d’une action contre le vendeur au titre de la vente, d’une action contre un constructeur, d’une action directe contre l’assureur de responsabilité et d’une déclaration auprès de l’assurance dommages-ouvrage.

Ces actions ne reposent pas sur les mêmes conditions et ne permettent pas une double indemnisation du même préjudice.

Il faut également tenir compte des conséquences du recours choisi. Par exemple, la résolution de la vente fait rétroactivement perdre à l’acquéreur sa qualité de propriétaire, ce qui peut affecter sa recevabilité à exercer une action décennale attachée à l’immeuble.

Sous-traitants, entreprises disparues et autres intervenants

4 questions

Quel régime s’applique lorsqu’un sous-traitant a réalisé les travaux défectueux ?

Le maître d’ouvrage contracte normalement avec l’entrepreneur principal, tandis que le sous-traitant contracte avec celui-ci.

Le principe est que le contrat ne crée d’obligations qu’entre ses parties. Le maître d’ouvrage doit donc généralement adresser sa réclamation contractuelle à l’entreprise avec laquelle il a signé.

Une action contre le sous-traitant peut néanmoins être envisagée selon un fondement distinct. Les actions en responsabilité dirigées contre un sous-traitant pour des dommages affectant l’ouvrage obéissent notamment aux délais prévus par l’article 1792-4-2 du Code civil.

Le rapport d’expertise doit donc distinguer l’entreprise contractante, le sous-traitant ayant exécuté les travaux, l’assureur de chacun, la nature de la faute et le fondement de chaque action.

Quel régime s’applique lorsqu’une entreprise a disparu ?

La disparition, la liquidation ou la cessation d’activité de l’entreprise ne supprime pas automatiquement les garanties.

Il faut rechercher son assureur au moment de l’ouverture du chantier, la garantie de livraison en CCMI, l’assurance dommages-ouvrage, les éventuelles autres entreprises responsables, la qualité de vendeur réputé constructeur et les garanties attachées à l’ouvrage.

En CCMI, le garant de livraison protège notamment contre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux contractuels. Après réception, l’assureur décennal peut rester tenu pour les activités garanties pendant sa période de couverture, même si l’entreprise n’existe plus.

Quelle responsabilité peut peser sur un bureau d’études ou un géotechnicien ?

Le bureau d’études ou le géotechnicien répond des missions qu’il a effectivement acceptées.

Il faut examiner la lettre de mission, le type d’étude, les hypothèses retenues, les réserves formulées, les documents mis à sa disposition, l’utilisation réelle de son étude et l’éventuelle intervention d’un autre bureau d’études.

Une étude géotechnique d’avant-projet ne constitue pas nécessairement une étude d’exécution. De même, une note de principe ne remplace pas une note de calcul de dimensionnement.

Le professionnel peut être réputé constructeur lorsqu’il est lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage et que sa mission participe à la réalisation de l’ouvrage.

Quelle responsabilité peut peser sur un fabricant ?

Le fabricant n’est pas automatiquement responsable de toute défaillance d’un produit posé dans un bâtiment.

Il faut distinguer un défaut du produit, un mauvais choix du produit, une erreur de pose, un défaut de support, une mauvaise utilisation et un entretien insuffisant.

Dans certaines conditions, le fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément conçu pour répondre à des exigences précises peut être solidairement responsable avec l’entreprise qui l’a mis en œuvre conformément à ses prescriptions.

Le régime de la copropriété

4 questions

Quel régime s’applique dans une copropriété ?

Il faut d’abord déterminer si le désordre concerne une partie privative, une partie commune, un équipement commun, une canalisation traversant plusieurs lots, une partie commune à jouissance privative ou des travaux réalisés par un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre les responsables.

Qui doit agir pour une malfaçon dans une partie commune ?

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, a qualité pour agir afin de sauvegarder les droits attachés à l’immeuble.

Un copropriétaire peut agir seul pour les droits concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à condition d’en informer le syndic. Lorsqu’il demande la remise en état de parties communes, la présence du syndicat dans la procédure peut être nécessaire.

Que faire si le défaut provenant des parties communes affecte un appartement ?

Il faut informer le syndic, l’assureur du logement, l’assureur de l’immeuble selon le sinistre, le constructeur ou l’entreprise responsable et l’assureur dommages-ouvrage si une police existe.

Le copropriétaire doit distinguer les travaux nécessaires sur la partie commune, les dommages subis dans son logement, son éventuel préjudice de jouissance et les frais relevant de son propre assureur.

Quel régime s’applique aux travaux réalisés par un ancien propriétaire ?

Il faut déterminer si l’ancien propriétaire a réalisé lui-même les travaux, a mandaté une entreprise, a obtenu les autorisations nécessaires, a réceptionné les travaux, a souscrit une dommages-ouvrage, a conservé les attestations décennales et a informé l’acquéreur.

Selon la situation, les recours peuvent être dirigés :

• contre l’ancien propriétaire en qualité de vendeur ;
• contre lui en qualité de vendeur réputé constructeur ;
• contre les entreprises ;
• contre leurs assureurs ;
• contre l’assurance dommages-ouvrage ;
• contre le syndicat si les travaux concernent des parties communes.

Preuve, réception et cumul de régimes

5 questions

L’absence de contrat écrit empêche-t-elle tout recours ?

Non, mais elle complique la preuve.

L’existence et le contenu de la relation peuvent être recherchés à partir d’un devis accepté, des factures, des virements, des courriels, des SMS, des plans, de la remise des clés, des photographies du chantier, des attestations et des documents d’assurance.

Certains régimes imposent toutefois un écrit comportant des mentions obligatoires, notamment les CCMI avec ou sans fourniture de plan. L’absence d’écrit ne doit donc pas conduire à abandonner le dossier, mais elle nécessite une reconstitution rigoureuse des engagements pris.

La date de réception est-elle toujours déterminante ?

Oui pour les garanties des constructeurs. La réception est le point de départ de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement, de la responsabilité décennale et des principaux délais d’action contre les constructeurs.

Les responsabilités décennales s’éteignent dix ans après la réception, tandis que les autres actions en responsabilité contre les constructeurs après réception relèvent également, en principe, du délai prévu à l’article 1792-4-3.

En l’absence de procès-verbal, il faut vérifier si une réception tacite ou judiciaire peut être retenue. Le paiement et la prise de possession sont des indices, mais une contestation constante de la qualité des travaux peut rendre la volonté de réceptionner équivoque.

Peut-on appliquer le régime des vices cachés à une malfaçon de travaux ?

Pas directement dans la relation entre le maître d’ouvrage et l’entreprise.

Lorsqu’un propriétaire commande des travaux, le litige avec l’entreprise relève d’abord du contrat de travaux, de la réception, de la garantie de parfait achèvement et de la responsabilité des constructeurs. La garantie des vices cachés concerne principalement le contrat de vente.

La même malfaçon pourra toutefois devenir le support d’une action en vice caché lors d’une vente ultérieure si elle existait avant la vente, n’était pas apparente et présentait la gravité requise.

Un même défaut peut-il relever de plusieurs régimes ?

Oui. Exemple : une maison récemment rénovée est vendue avec une infiltration provenant d’une toiture mal réalisée. Le défaut peut conduire à examiner :

• la responsabilité contractuelle du couvreur ;
• sa responsabilité décennale ;
• l’assurance dommages-ouvrage ;
• la responsabilité du vendeur réputé constructeur ;
• la garantie des vices cachés ;
• un éventuel manquement à l’obligation d’information.

Il ne faut donc pas choisir trop rapidement un seul fondement. L’expertise doit identifier les intervenants, les contrats et la chronologie avant de déterminer la stratégie juridique.

Comment déterminer l’interlocuteur principal ?

Il faut répondre successivement aux questions suivantes :

1. Qui a commandé les travaux ?
2. Qui a signé le contrat ?
3. Qui a établi les plans ?
4. Qui a exécuté le lot défectueux ?
5. Qui a coordonné le chantier ?
6. Qui a prononcé la réception ?
7. Qui était propriétaire lors des travaux ?
8. Qui a vendu le bien ?
9. Existe-t-il une garantie de livraison ?
10. Existe-t-il une assurance dommages-ouvrage ?
11. Quels assureurs garantissaient les intervenants ?
12. Le désordre concerne-t-il une partie commune ?

Méthode d’identification du régime

5 questions

Étape 1 : identifier l’opération

La première étape consiste à qualifier la nature de l’opération concernée.

• construction neuve ;
• achat sur plan ;
• travaux de rénovation ;
• achat d’un bien existant ;
• revente après construction ;
• copropriété.

Étape 2 : identifier les parties

Il faut ensuite recenser l’ensemble des intervenants susceptibles d’être concernés.

• maître d’ouvrage ;
• constructeur ;
• promoteur ;
• entrepreneur principal ;
• sous-traitant ;
• architecte ;
• bureau d’études ;
• vendeur ;
• acquéreur ;
• syndicat des copropriétaires.

Étape 3 : identifier les contrats

Chaque relation doit être rattachée à son support contractuel.

• CCMI ;
• contrat de réservation ;
• acte de VEFA ;
• devis ;
• marché de travaux ;
• contrat de maîtrise d’œuvre ;
• acte authentique de vente ;
• contrat d’assurance ;
• règlement de copropriété.

Étape 4 : identifier les dates

La chronologie conditionne les délais et les garanties applicables.

• signature du contrat ;
• ouverture du chantier ;
• exécution des travaux ;
• réception ;
• livraison ;
• levée des réserves ;
• vente ;
• apparition du défaut ;
• découverte de sa gravité.

Étape 5 : identifier les garanties

Enfin, il faut recenser les garanties susceptibles d’être mobilisées.

• garantie de livraison ;
• garantie de parfait achèvement ;
• garantie de bon fonctionnement ;
• responsabilité décennale ;
• dommages-ouvrage ;
• garantie des vices cachés ;
• responsabilité contractuelle ;
• garantie propre à la VEFA.

L’accompagnement de l’expert Check my House

1 question

Quel est le rôle de l’expert Check my House ?

L’expert Check my House peut notamment :

• identifier la nature de l’opération ;
• analyser les documents techniques ;
• vérifier le périmètre de chaque entreprise ;
• rapprocher le désordre des travaux concernés ;
• rechercher les dates utiles ;
• distinguer une vente, une construction et un marché de rénovation ;
• identifier les investigations complémentaires ;
• préparer un dossier destiné au constructeur, au vendeur, au garant, à l’assureur ou à l’avocat ;
• participer à une expertise amiable contradictoire.

L’expert technique n’établit pas seul la qualification juridique définitive du contrat ou la responsabilité des parties. Il fournit les constatations et analyses nécessaires à cette qualification.

Points essentiels à retenir

1 question

Que faut-il retenir sur l’identification du contrat et du régime ?

Le régime applicable dépend d’abord du contrat et de la relation entre les parties, avant toute analyse technique.

• le défaut ne peut pas être juridiquement analysé sans identifier le contrat ;
• le CCMI, la VEFA, la rénovation et la vente dans l’ancien obéissent à des régimes différents ;
• un contrat mal intitulé peut néanmoins relever d’un régime légal obligatoire ;
• en VEFA, le promoteur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception ;
• dans des marchés séparés, chaque entreprise répond en principe de son propre lot ;
• le vendeur d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire peut être réputé constructeur ;
• les garanties de construction peuvent être transmises aux acquéreurs successifs ;
• en copropriété, il faut distinguer parties privatives et parties communes ;
• la date de réception conditionne les garanties des constructeurs ;
• un même défaut peut justifier plusieurs fondements contre plusieurs personnes.

Checklist documentaire

Pour une construction en CCMI

• CCMI complet.
• Plans et notice.
• Avenants.
• Étude de sol.
• Garantie de livraison.
• Dommages-ouvrage.
• Appels de fonds.
• Procès-verbal de réception.
• Réserves.

Pour une VEFA

• Contrat de réservation.
• Acte authentique.
• Plans.
• Notice descriptive.
• TMA.
• Appels de fonds.
• Procès-verbal de livraison.
• Courrier de réserves.
• Documents de copropriété.

Pour des travaux de rénovation

• Devis signés.
• Conditions générales.
• Plans.
• Avenants.
• Factures.
• Attestations d’assurance.
• Comptes rendus.
• Réception.
• Échanges avec les entreprises.

Pour l’achat d’un bien existant

• Compromis.
• Acte authentique.
• Diagnostics.
• Questionnaire du vendeur.
• Factures de travaux.
• Autorisations d’urbanisme.
• Assurance dommages-ouvrage.
• Attestations décennales.
• Déclarations de sinistre.
• Procès-verbaux de copropriété.

Tableau d’orientation

Situation	Contrat ou régime principal à examiner	Interlocuteur principal
Maison construite selon un plan proposé par un constructeur	CCMI avec fourniture de plan	Constructeur et garant de livraison
Maison dont le plan est fourni séparément, mais dont une entreprise réalise au moins le gros œuvre, le hors d’eau et le hors d’air	CCMI sans fourniture de plan	Entrepreneur et garant de livraison
Construction confiée à plusieurs entreprises séparées	Marchés de travaux ou contrats d’entreprise	Chaque entreprise selon son lot
Projet coordonné par un architecte ou un maître d’œuvre	Contrat de maîtrise d’œuvre et marchés de travaux	Maître d’œuvre et entreprises selon leurs missions
Appartement ou maison acheté sur plan	VEFA	Promoteur ou vendeur
Travaux de rénovation dans un bien existant	Devis, marchés de travaux et contrats d’entreprise	Entreprise directement contractante
Achat d’un logement existant	Contrat de vente immobilière	Vendeur
Achat d’un ouvrage construit ou lourdement rénové par le vendeur	Vente et responsabilité du vendeur réputé constructeur	Vendeur et assureur éventuel
Désordre dans une partie commune	Droit de la copropriété	Syndicat des copropriétaires et syndic
Désordre dans une partie privative	Vente, travaux privatifs ou responsabilité du copropriétaire concerné	Vendeur, entreprise ou copropriétaire

Tableau des erreurs à éviter

Erreur	Conséquence possible
Appliquer les huit jours du CCMI à une VEFA	Utilisation d’un délai inadapté
Saisir directement un sous-traitant comme s’il avait signé le marché	Mauvais fondement contractuel
Traiter une rénovation comme un CCMI	Invocation d’une garantie de livraison inexistante
Qualifier tout défaut après achat de vice caché	Oubli des garanties de construction
Agir uniquement contre le vendeur d’une maison récente	Oubli des constructeurs et assureurs
Ignorer la réception initiale	Mauvais calcul des garanties
Confondre partie commune et partie privative	Saisine du mauvais interlocuteur
Considérer le promoteur comme une simple entreprise	Mauvaise compréhension de la VEFA
Se fier uniquement au titre du contrat	Risque de méconnaître le régime légal réel
Oublier le vendeur ayant construit ou fait construire	Perte d’un responsable potentiel

Faire vérifier votre projet par un expert

Avant de signer ou pendant le délai de rétractation, l’intervention d’un expert indépendant sécurise l’analyse technique de votre projet, de vos plans et de votre notice descriptive. Découvrez notre accompagnement expert CCMI, de la lecture du contrat jusqu’à la réception de votre maison.

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise malfaçons et non-conformités.

Sources juridiques et institutionnelles

• Article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, définition du CCMI avec fourniture de plan.
• Article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, mentions obligatoires et garantie de livraison du CCMI.
• Article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation, dénonciation des vices apparents dans les huit jours.
• Article L. 232-1 du Code de la construction et de l’habitation, CCMI sans fourniture de plan.
• Article 1601-3 du Code civil, définition de la vente en l’état futur d’achèvement.
• Article 1642-1 du Code civil, défauts apparents en vente d’immeuble à construire.
• Article 1646-1 du Code civil, garanties du vendeur d’immeuble à construire et transmission.
• Article 1648 du Code civil, délais d’action (vices cachés et VEFA).
• Article 1710 du Code civil, définition du louage d’ouvrage.
• Article 1792 du Code civil, responsabilité décennale des constructeurs.
• Article 1792-1 du Code civil, personnes réputées constructeurs, dont le vendeur après achèvement.
• Article 1792-4-2 du Code civil, délais d’action contre le sous-traitant.
• Article 1792-4-3 du Code civil, délai des autres actions contre les constructeurs après réception.
• Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, syndicat des copropriétaires et responsabilité liée aux parties communes.
• Article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qualité pour agir du syndicat et action du copropriétaire.
• Cour de cassation, jurisprudence relative au vendeur réputé constructeur et à la transmission des actions attachées à l’immeuble.
• ANIL, information sur les contrats de construction, la VEFA, la vente immobilière et les garanties.
• Check my House, accompagnement technique pour identifier l’opération, les intervenants et les documents utiles à la qualification du régime.

Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.

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