Une malfaçon en cours de chantier doit être traitée rapidement, avant que l’ouvrage concerné soit recouvert, incorporé à la construction ou rendu inaccessible.
À ce stade, la réception n’a pas encore transféré le chantier dans le régime des garanties après travaux. Le recours repose principalement sur l’obligation du professionnel d’exécuter correctement et conformément le contrat. Selon la gravité de l’anomalie, le maître d’ouvrage peut demander une vérification, une reprise, une justification technique, une mise en conformité ou une mesure judiciaire destinée à préserver les preuves.
La méthode à suivre dépend toutefois du contrat : en CCMI, le constructeur reste l’interlocuteur principal et la garantie de livraison protège contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution ; en VEFA, l’acquéreur n’est pas le maître d’ouvrage et doit adresser ses observations au vendeur-promoteur ; dans un marché de travaux ou de rénovation, le client agit directement contre l’entreprise avec laquelle il a contracté ; lorsque plusieurs entreprises interviennent séparément, il faut identifier le titulaire du lot concerné et le rôle éventuel du maître d’œuvre.
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- Comprendre la situation avant d’agir (4)
- Identifier le contrat applicable (4)
- Constater et préserver les preuves (5)
- Informer le professionnel (4)
- Demander une reprise (4)
- Empêcher le recouvrement d’un défaut (3)
- Faire intervenir un expert (4)
- Appels de fonds et paiements (4)
- Mise en demeure (3)
- Faire intervenir une autre entreprise (3)
- Garant de livraison en CCMI (3)
- Recours judiciaires urgents (4)
- Cas particuliers (5)
- Erreurs à éviter (5)
- Accompagnement Check my House (1)
- Points essentiels à retenir (1)
- Checklist immédiate
- Modèle de chronologie
- Tableau d’orientation
- Faire vérifier votre situation par un expert
- Sources juridiques et institutionnelles
Comprendre la situation avant d’agir
Qu’est-ce qu’une malfaçon en cours de chantier ?
Une malfaçon est une mauvaise exécution apparente ou techniquement suspecte d’un ouvrage qui n’a pas encore été réceptionné.
Elle peut notamment concerner :
- des fondations ;
- un ferraillage ;
- un mur porteur ;
- un plancher ;
- une charpente ;
- une couverture ;
- une étanchéité ;
- une isolation ;
- une canalisation ;
- une installation électrique ;
- une cloison ;
- une chape ;
- une menuiserie ;
- un revêtement.
Le terme « malfaçon » décrit une situation technique. Il faut ensuite déterminer si le défaut constitue une exécution imparfaite, une non-conformité contractuelle, un risque pour la solidité, une atteinte à la sécurité ou une simple imperfection encore provisoire.
Une anomalie visible pendant les travaux est-elle toujours une malfaçon ?
Non. Un chantier évolue par étapes. Certains ouvrages peuvent paraître incomplets parce qu’ils ne sont pas encore terminés.
Avant de conclure à une malfaçon, il faut vérifier :
- le stade réel d’avancement ;
- les opérations restant à effectuer ;
- les plans ;
- la notice ou le devis ;
- les prescriptions du bureau d’études ;
- la méthode de mise en œuvre ;
- les finitions prévues ultérieurement.
Une réservation, un jeu de pose, une attente de réseau ou une protection temporaire ne doivent pas être confondus avec un défaut définitif.
Quelle différence existe-t-il entre malfaçon et ouvrage inachevé ?
Un ouvrage inachevé n’a pas encore reçu toutes les opérations nécessaires à son achèvement. Une malfaçon correspond à une exécution qui paraît incorrecte, même si l’entreprise affirme avoir terminé l’étape concernée.
| Situation | Qualification à examiner |
|---|---|
| Enduit de finition non encore appliqué | Ouvrage inachevé |
| Support mal préparé avant l’enduit | Malfaçon possible |
| Armatures en cours de pose | Ouvrage inachevé |
| Armatures définitivement positionnées sans enrobage suffisant apparent | Malfaçon ou écart technique à vérifier |
| Fenêtre posée mais réglages non effectués | Ouvrage inachevé ou réglage restant |
| Fenêtre implantée contrairement au plan | Non-conformité contractuelle |
Pourquoi faut-il agir avant le recouvrement ?
Lorsqu’un ouvrage devient inaccessible, il est beaucoup plus difficile de vérifier sa constitution, ses dimensions, les matériaux utilisés, la position des armatures, la continuité d’une membrane, la présence d’un isolant, les raccordements et les photographies nécessaires à la preuve.
Une intervention avant coulage, fermeture ou pose des finitions peut éviter des démolitions ultérieures et préserver des preuves qui disparaîtraient avec la poursuite des travaux.
Identifier le contrat applicable
Que faire dans le cadre d’un CCMI ?
En CCMI, la demande doit être adressée au constructeur, et non directement à ses sous-traitants.
Le constructeur s’engage à réaliser ou faire réaliser les travaux prévus au contrat. La garantie de livraison couvre, à compter de l’ouverture du chantier, les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux contractuels, à prix et délais convenus.
Le maître d’ouvrage doit :
- Décrire précisément l’anomalie.
- Demander une visite contradictoire.
- Demander les plans ou justificatifs utiles.
- Exiger une réponse écrite.
- Ne pas autoriser un appel de fonds dont le stade ne paraît pas atteint.
- Informer le garant lorsque la défaillance du constructeur ou l’achèvement conforme paraît compromis.
Que faire dans le cadre d’une VEFA ?
En VEFA, l’acquéreur n’est pas le maître d’ouvrage des travaux. Le vendeur-promoteur conserve la maîtrise de l’opération et réceptionne les travaux avec les entreprises.
L’acquéreur doit donc adresser ses observations au vendeur, et non donner directement des instructions aux entreprises présentes sur le chantier. Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction et défauts de conformité apparents avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.
La découverte d’un défaut pendant une visite de chantier doit être signalée par écrit afin qu’il puisse être traité avant la livraison.
Que faire dans un marché de rénovation ?
Dans un marché de travaux ou de rénovation, le client agit contre l’entreprise avec laquelle il a conclu le devis ou le contrat.
Lorsqu’une prestation a été imparfaitement exécutée, le Code civil permet notamment de poursuivre l’exécution correcte de l’obligation, de demander une réduction du prix, la résolution du contrat ou la réparation du préjudice, selon les conditions propres à chaque recours.
Il faut également vérifier les conditions générales, l’échéancier, la mission du maître d’œuvre, les clauses de réception, les pénalités et les modalités de traitement des travaux supplémentaires.
Que faire lorsque plusieurs entreprises interviennent séparément ?
Il faut identifier l’entreprise titulaire du lot défectueux, les interfaces avec les autres lots, le maître d’œuvre éventuel, le bureau d’études concerné et les entreprises qui vont recouvrir l’ouvrage.
Une infiltration peut, par exemple, provenir de la couverture, d’une menuiserie, d’une étanchéité ou d’un raccordement entre plusieurs corps d’état. Une mise en cause limitée à une seule entreprise peut être insuffisante lorsque l’origine n’est pas encore déterminée.
Constater et préserver les preuves
Quels sont les premiers réflexes ?
Dès la découverte d’une anomalie, il faut :
- photographier la zone ;
- réaliser une vue générale et des vues rapprochées ;
- conserver les fichiers originaux ;
- noter la date ;
- identifier la pièce, la façade ou le niveau ;
- relever les dimensions utiles ;
- conserver les plans correspondants ;
- signaler le défaut par écrit ;
- demander qu’il ne soit pas recouvert avant vérification.
La description doit rester factuelle. Il est préférable d’écrire « absence apparente de continuité de la membrane sur la jonction » plutôt que « étanchéité totalement non conforme » sans analyse suffisante.
Une photographie suffit-elle à prouver la malfaçon ?
Pas toujours. Une photographie prouve principalement l’état apparent d’une zone à une date déterminée. Elle ne suffit pas nécessairement à établir :
- la cause ;
- la profondeur ;
- le dimensionnement ;
- le référentiel applicable ;
- la responsabilité ;
- la solution de reprise.
Elle doit être rapprochée des plans, études, notices, échanges et constatations techniques.
Faut-il prendre des mesures ?
Oui lorsque la dimension présente un intérêt technique ou contractuel. Il peut s’agir notamment de :
- la largeur d’une fissure ;
- la profondeur apparente d’une fouille ;
- l’emplacement d’une réservation ;
- la hauteur d’une ouverture ;
- l’épaisseur d’un isolant ;
- la distance entre deux éléments ;
- le niveau d’un seuil ;
- l’écart d’une cloison par rapport au plan.
Une mesure doit indiquer la méthode et les limites du contrôle. Une photographie d’un mètre posé approximativement ne remplace pas un relevé professionnel lorsque l’enjeu est important.
Quand demander un constat de commissaire de justice ?
Le constat devient utile lorsque :
- l’ouvrage risque d’être recouvert rapidement ;
- l’entreprise refuse une visite ;
- la situation est contestée ;
- des éléments vont être démontés ;
- le chantier est interrompu ;
- le professionnel menace de poursuivre malgré la contestation ;
- une preuve indépendante doit être conservée.
Le commissaire de justice décrit matériellement la situation. Il ne remplace pas l’analyse technique d’un expert en bâtiment ou d’un bureau d’études.
Faut-il conserver les matériaux déposés ?
Oui lorsque cela est matériellement possible et pertinent. Une canalisation, une membrane, une fixation, une tuile, une pièce de bois ou un élément électrique déposé peut constituer une preuve utile.
L’élément doit être identifié avec sa date de dépose, sa localisation, des photographies, le nom de l’entreprise qui l’a retiré et les conditions de conservation.
Informer le professionnel
Faut-il commencer par un appel téléphonique ?
Un appel peut être utile en cas d’urgence, mais il doit être suivi d’un écrit.
Le message doit rappeler la date de la découverte, la localisation, le défaut observé, les photographies, la demande de visite, la demande de ne pas recouvrir l’ouvrage et le délai souhaité pour obtenir une réponse.
À qui adresser le courrier ?
Le destinataire dépend du contrat.
| Contrat | Destinataire principal |
|---|---|
| CCMI | Constructeur |
| VEFA | Vendeur-promoteur |
| Rénovation avec une entreprise | Entreprise titulaire du marché |
| Travaux avec plusieurs lots | Entreprise concernée et maître d’œuvre |
| Copropriété | Syndic si les parties communes sont concernées |
| Chantier suivi par un architecte | Entreprise et architecte dans sa mission |
Le garant, l’assureur ou la protection juridique peuvent être informés en copie lorsque la gravité ou la défaillance le justifie.
Quelle formulation utiliser ?
La formulation doit rester factuelle et précise. Exemple :
Lors de la visite du chantier du [date], nous avons constaté au niveau de [localisation] les éléments suivants : [description factuelle].
Cet ouvrage devant être [coulé, fermé, doublé ou recouvert], nous vous demandons de suspendre cette opération sur la zone concernée jusqu’à la réalisation d’un contrôle contradictoire et à la communication de vos explications techniques.
Nous vous remercions de nous préciser par écrit la conformité de l’exécution aux plans, études et prescriptions applicables ainsi que, si nécessaire, la méthode de reprise proposée.
Une promesse orale de réparation suffit-elle ?
Non. La réponse écrite doit préciser l’anomalie reconnue, la cause retenue, la méthode de reprise, les matériaux utilisés, la date d’intervention et les contrôles après travaux.
Une promesse telle que « ce sera repris plus tard » ne permet pas de vérifier la solution ni son calendrier.
Demander une reprise
Peut-on exiger la correction de la malfaçon avant la réception ?
Oui lorsque l’exécution ne correspond pas au contrat ou présente un défaut établi.
Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, poursuivre son exécution en nature, sauf impossibilité ou disproportion manifeste entre le coût supporté par le débiteur de bonne foi et l’intérêt de la mesure pour le créancier.
La demande doit néanmoins être techniquement justifiée et proportionnée.
Le professionnel peut-il choisir la méthode de reprise ?
En principe, l’entreprise ou le constructeur reste responsable de la méthode technique utilisée pour satisfaire à son obligation.
Le maître d’ouvrage peut toutefois demander le détail de la solution, les justificatifs techniques, l’avis du bureau d’études, les fiches produits, les contrôles prévus et la restitution complète des finitions.
Il peut contester une solution qui masque le symptôme sans traiter la cause ou qui dégrade la prestation contractuelle.
Peut-on imposer une démolition complète ?
Pas automatiquement. Il faut déterminer si une reprise locale permet d’obtenir un résultat conforme et durable. L’exécution en nature peut être refusée lorsque la démolition demandée est manifestement disproportionnée par rapport à l’intérêt réel de la correction.
Une démolition importante doit être fondée sur la gravité du défaut, l’impossibilité d’une reprise locale, un avis technique, les conséquences sur la solidité, l’étanchéité ou l’usage, et les documents contractuels.
Une réparation provisoire peut-elle être acceptée ?
Une mesure provisoire peut être nécessaire pour sécuriser le chantier ou éviter une aggravation. Elle ne doit pas être confondue avec une reprise définitive.
L’écrit doit préciser son caractère conservatoire, sa durée, la réparation définitive prévue, le calendrier et les contrôles à effectuer.
Empêcher le recouvrement d’un défaut
Le maître d’ouvrage peut-il ordonner l’arrêt du chantier ?
Le maître d’ouvrage ne dispose pas toujours d’un pouvoir général lui permettant de diriger les entreprises ou d’arrêter lui-même l’ensemble du chantier.
En CCMI, il ne doit pas se substituer au constructeur dans la direction des travaux. En VEFA, l’acquéreur n’est pas maître d’ouvrage. Dans un marché de travaux, les pouvoirs du client dépendent du contrat et de la mission éventuelle du maître d’œuvre.
La demande doit généralement viser la suspension de l’opération litigieuse sur la zone concernée, le temps d’organiser une vérification. Si le professionnel refuse et qu’un dommage imminent est établi, le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires.
Peut-on empêcher physiquement le coulage ou la fermeture ?
Cette méthode est déconseillée. Une intervention physique peut créer un risque de sécurité, provoquer un accident, perturber l’organisation du chantier, engager la responsabilité du maître d’ouvrage ou entraîner une discussion sur le retard.
Il faut privilégier :
- Une alerte écrite immédiate.
- Une demande de visite.
- Un constat.
- Une expertise.
- Une mesure judiciaire urgente si nécessaire.
Que faire si le constructeur recouvre malgré la contestation ?
Il faut conserver la preuve du signalement, la demande de suspension, la réponse du constructeur, les photographies avant recouvrement, les photographies de la poursuite des travaux et les éventuelles attestations de témoins.
Le recouvrement ne fait pas disparaître l’obligation du constructeur, mais il peut rendre les investigations plus coûteuses. Un référé expertise peut ensuite être envisagé.
Faire intervenir un expert
Quand solliciter un expert en bâtiment ?
Une expertise est recommandée lorsque :
- la cause n’est pas évidente ;
- l’ouvrage va être recouvert ;
- le constructeur conteste le défaut ;
- la malfaçon concerne la structure ;
- l’étanchéité est en cause ;
- plusieurs entreprises sont susceptibles d’être responsables ;
- l’appel de fonds dépend de l’étape ;
- la reprise proposée semble insuffisante ;
- la sécurité peut être affectée.
Quel est le rôle de l’expert ?
L’expert en bâtiment peut examiner l’ouvrage visible, comparer avec les documents, décrire l’anomalie, apprécier sa gravité apparente, identifier les investigations nécessaires, préparer une demande de justification, proposer une orientation de reprise, rédiger un rapport photographique et participer à une réunion contradictoire.
Il ne dirige pas le chantier, ne donne pas d’ordre aux sous-traitants et ne remplace pas le bureau d’études chargé du dimensionnement.
Quand faut-il solliciter un bureau d’études ?
Un bureau d’études doit être envisagé lorsque le sujet concerne notamment :
- les fondations ;
- les charges ;
- les armatures ;
- une poutre ;
- un poteau ;
- un plancher ;
- un mur porteur ;
- une charpente ;
- une ouverture structurelle ;
- une reprise en sous-œuvre.
L’expert peut constater l’écart apparent, mais la validation d’une solution structurelle nécessite généralement une note de calcul et une mission spécifique.
Faut-il organiser une expertise contradictoire ?
Oui lorsque le désaccord devient important. Il faut convoquer les parties susceptibles d’être concernées :
- constructeur ;
- vendeur-promoteur ;
- entreprise ;
- maître d’œuvre ;
- bureau d’études ;
- assureur ;
- garant ;
- sous-traitant, selon le contexte.
Chaque participant doit pouvoir présenter ses documents et observations.
Appels de fonds et paiements
Peut-on refuser de payer lorsqu’une malfaçon est constatée ?
Il ne faut pas retenir automatiquement tout paiement dès qu’un défaut apparaît. Il faut distinguer :
- un stade contractuel non atteint ;
- un ouvrage inachevé ;
- une malfaçon localisée ;
- une exécution tellement défectueuse que le stade annoncé ne peut pas être considéré comme achevé ;
- une somme qui n’est pas encore exigible.
Le Code civil permet, sous certaines conditions, de refuser ou suspendre sa propre obligation en cas d’inexécution suffisamment grave. Cette faculté doit être utilisée avec prudence, car une suspension injustifiée peut être reprochée au client.
Comment traiter un appel de fonds en CCMI ?
Les paiements du CCMI sont liés à des stades réglementés : fondations, murs, hors d’eau, cloisons et hors d’air, puis équipements et travaux de finition prévus au stade des 95 %.
Avant chaque échéance, le maître d’ouvrage doit pouvoir visiter le chantier. Une clause lui interdisant cette visite est réputée non écrite.
Lorsque le stade ne paraît pas atteint, il faut :
- Ne pas autoriser immédiatement le déblocage.
- Demander une visite.
- Lister les travaux manquants.
- Demander une réponse au constructeur.
- Informer la banque.
- Demander une nouvelle vérification après achèvement.
Le prêteur ne peut effectuer les paiements aux stades de construction sans l’accord écrit du maître d’ouvrage à chaque échéance.
Une malfaçon empêche-t-elle toujours de considérer le stade atteint ?
Non. Une anomalie mineure n’empêche pas nécessairement l’achèvement juridique ou technique d’un stade. En revanche, lorsque le défaut affecte l’élément essentiel correspondant à l’appel de fonds, il peut être soutenu que le stade n’est pas réellement achevé.
Exemples :
- fondations non terminées : stade non atteint ;
- défaut localisé restant à expertiser : analyse nécessaire ;
- murs incomplets : stade non atteint ;
- défaut de finition mineur sur un ouvrage globalement achevé : stade éventuellement atteint malgré la réserve.
Comment traiter les paiements en VEFA ?
En VEFA, les appels de fonds sont plafonnés selon l’avancement : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise à disposition, avec une possibilité de consignation en cas de contestation sur la conformité aux prévisions du contrat.
Une contestation portant sur un appel de fonds doit être adressée au vendeur-promoteur, avec les éléments démontrant que le stade annoncé n’est pas atteint.
Mise en demeure
Quand faut-il envoyer une mise en demeure ?
La mise en demeure devient nécessaire lorsque :
- le professionnel ne répond pas ;
- il refuse la vérification ;
- il poursuit le recouvrement ;
- la reprise annoncée n’est pas réalisée ;
- le délai convenu est dépassé ;
- la malfaçon est reconnue mais laissée sans suite ;
- le chantier reste bloqué.
Elle doit rappeler le contrat, les faits, les pièces, les demandes précédentes, l’obligation à exécuter, le délai accordé et les suites envisagées.
Quel délai faut-il accorder ?
Il n’existe pas un délai universel. Le délai doit être adapté à l’urgence, au risque de recouvrement, à la nécessité d’une étude, à la disponibilité des matériaux, à la gravité et au risque d’aggravation.
Une anomalie de ferraillage avant un coulage programmé le lendemain nécessite une réaction immédiate. Une reprise de peinture peut justifier un délai plus long.
Une mise en demeure suffit-elle à arrêter le chantier ?
Non. Elle constitue une demande formelle et une preuve, mais elle ne produit pas automatiquement une suspension judiciaire des travaux.
Lorsque le professionnel refuse et qu’une intervention urgente est nécessaire, il faut envisager un recours en référé.
Faire intervenir une autre entreprise
Peut-on faire réparer directement la malfaçon par une autre entreprise ?
Cette solution est risquée tant que le professionnel initial n’a pas été mis en demeure et mis en mesure d’intervenir.
Le Code civil permet, après mise en demeure, de faire exécuter l’obligation dans un délai et à un coût raisonnables, puis de demander le remboursement des sommes engagées. La destruction de ce qui a été fait en violation de l’obligation nécessite, quant à elle, une autorisation préalable du juge.
Avant toute intervention extérieure, il faut figer les preuves, mettre en demeure, obtenir des devis, définir la réparation, convoquer les parties, vérifier les assurances et solliciter un conseil juridique lorsque l’enjeu est important.
Peut-on appliquer cette solution directement en CCMI ?
Une grande prudence est nécessaire. Le maître d’ouvrage ne doit pas organiser seul l’achèvement ou modifier les ouvrages contractuels sans avoir saisi le constructeur et, lorsque sa garantie est mobilisable, le garant de livraison.
Faire intervenir une autre entreprise sans accord peut rompre la chaîne des responsabilités, affecter la garantie de livraison, compliquer les assurances, créer une discussion sur les coûts ou permettre au constructeur d’imputer le défaut à l’entreprise extérieure.
Peut-on engager directement un sous-traitant du constructeur ?
Non. Le sous-traitant n’est généralement pas le cocontractant du maître d’ouvrage en CCMI. Les demandes doivent être adressées au constructeur, qui organise ses intervenants.
Garant de livraison en CCMI
Quand informer le garant ?
Il faut l’informer lorsque la malfaçon s’accompagne notamment :
- d’un refus persistant de reprise ;
- d’un chantier interrompu ;
- d’une défaillance financière ;
- d’un appel de fonds anticipé ;
- d’un risque sérieux de non-achèvement ;
- d’une mauvaise exécution compromettant l’achèvement conforme ;
- d’un constructeur qui ne répond plus.
La garantie couvre, dès l’ouverture du chantier, les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat.
Le garant intervient-il pour chaque défaut mineur ?
Pas nécessairement. Le garant de livraison n’est pas un service après-vente chargé de traiter immédiatement chaque imperfection locale. Sa mission porte sur la protection de l’achèvement à prix et délais convenus face aux risques d’inexécution ou de mauvaise exécution.
La saisine doit donc être documentée et proportionnée à la défaillance constatée.
Quels documents transmettre au garant ?
Le dossier transmis au garant doit permettre d’apprécier la situation.
- CCMI ;
- attestation de garantie ;
- plans et notice ;
- appel de fonds ;
- rapport d’expertise ;
- photographies ;
- courriers adressés au constructeur ;
- mise en demeure ;
- réponse ou silence du constructeur ;
- chronologie.
Recours judiciaires urgents
Quand demander une expertise judiciaire avant réception ?
Une expertise judiciaire peut être demandée lorsque le défaut est sérieusement contesté, plusieurs responsabilités sont possibles, l’ouvrage va être recouvert, des investigations importantes sont nécessaires, aucun accord technique n’est possible ou la preuve risque de disparaître.
L’article 145 du Code de procédure civile permet au juge d’ordonner, avant tout procès, une mesure destinée à conserver ou établir la preuve de faits dont peut dépendre la solution d’un litige.
L’expertise judiciaire arrête-t-elle automatiquement les travaux ?
Non. La demande d’expertise et l’ordonnance qui désigne l’expert ne suspendent pas nécessairement le chantier.
Il faut demander séparément une mesure conservatoire lorsque la poursuite des travaux risque de faire disparaître les preuves ou de provoquer un dommage.
Qu’est-ce qu’un référé conservatoire ?
Le juge peut prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Il peut également ordonner l’exécution d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.
Selon les circonstances, il peut être demandé :
- de ne pas recouvrir une zone ;
- de sécuriser un ouvrage ;
- de réaliser une protection provisoire ;
- de permettre un accès ;
- de remettre certains documents ;
- de procéder à une investigation ;
- de réaliser une mesure de sauvegarde.
Faut-il être assisté par un avocat ?
Cette assistance est recommandée lorsque :
- une assignation doit être délivrée ;
- une mesure urgente est demandée ;
- plusieurs entreprises sont concernées ;
- le montant est élevé ;
- la structure ou la sécurité est en cause ;
- la résiliation du contrat est envisagée ;
- un délai de recours approche.
Cas particuliers
Que faire face à une fissure en cours de chantier ?
Il faut relever sa localisation, son tracé, sa largeur, sa date, le matériau concerné, l’évolution, le stade des travaux et les charges déjà appliquées.
Une fissure dans une maçonnerie récente peut résulter d’un retrait, d’un défaut de liaison, d’un mouvement ou d’une sollicitation structurelle. Elle ne doit pas être simplement rebouchée avant d’en comprendre la cause lorsque sa configuration paraît significative.
Que faire face à une anomalie de fondations ?
Avant le coulage, il faut demander l’étude géotechnique, le plan de fondations, la note du bureau d’études, les dimensions prévues, les photographies et les justifications du constructeur.
Après le coulage, les investigations deviennent plus complexes. Il faut alors analyser les photographies disponibles, les bons de béton, les plans, les éventuels contrôles et la possibilité de sondages.
Que faire face à une infiltration avant réception ?
Il faut d’abord rechercher l’entrée d’eau. Une reprise de peinture ou d’enduit ne suffit pas tant que la cause n’est pas traitée.
Il faut vérifier la toiture, les solins, les menuiseries, les relevés d’étanchéité, les évacuations, les réseaux et le séchage des matériaux.
Que faire face à une isolation qui paraît insuffisante ?
Il faut comparer la nature de l’isolant, son épaisseur, sa résistance thermique, sa continuité, les plans, la notice, l’étude thermique ou environnementale et les prescriptions de pose.
Une photographie seule ne permet pas toujours de déterminer la performance globale. Une investigation complémentaire peut être nécessaire.
Que faire face à un matériau différent de celui prévu ?
Il faut demander la référence du produit posé, sa fiche technique, la référence contractuelle, l’équivalence alléguée, les performances, les différences esthétiques et l’avenant autorisant la modification.
Le professionnel ne doit pas imposer une modification substantielle sans accord lorsque la prestation avait été précisément contractualisée.
Erreurs à éviter
Faut-il publier immédiatement le litige sur les réseaux sociaux ?
Non. Une publication publique peut compliquer la discussion, exposer des personnes, révéler la stratégie, entraîner une contestation pour dénigrement ou présenter une conclusion technique non encore établie.
Il faut privilégier la constitution du dossier et les échanges contradictoires.
Faut-il signer un compte rendu indiquant que tout est conforme ?
Non lorsque les observations ne sont pas levées. Il faut corriger ou compléter toute mention inexacte, notamment :
- « aucun défaut constaté » ;
- « exécution conforme » ;
- « reprise acceptée » ;
- « stade achevé » ;
- « renonciation à toute réclamation ».
Faut-il laisser l’entreprise reboucher immédiatement le défaut ?
Pas avant d’avoir documenté l’état initial et vérifié la cause lorsque l’enjeu technique le justifie. Un rebouchage peut faire disparaître le symptôme sans supprimer le désordre.
Faut-il refuser systématiquement toute poursuite du chantier ?
Non. Une suspension totale et injustifiée peut provoquer des coûts et des retards. La demande doit être ciblée sur la zone, l’opération, la durée nécessaire au contrôle et les risques identifiés.
Faut-il utiliser uniquement le mot « non conforme » ?
Non. La demande doit préciser non conforme à quel document, quelle version du plan, quelle clause, quelle étude, quelle prescription et quel écart mesuré.
Accompagnement Check my House
Comment Check my House peut-il intervenir pendant le chantier ?
Check my House peut intervenir pendant le chantier afin de :
- examiner les ouvrages visibles et accessibles ;
- comparer la réalisation aux plans, notices et études communiqués ;
- relever les malfaçons et non-conformités apparentes ;
- documenter les défauts avant recouvrement ;
- analyser la cohérence d’un appel de fonds ;
- demander des justificatifs techniques ;
- établir un rapport photographique ;
- participer à une réunion contradictoire ;
- préparer les éléments destinés au constructeur, au vendeur, au garant ou à l’avocat ;
- contrôler les reprises.
L’intervention de l’expert est généralement visuelle et non destructive. Elle ne constitue ni une mission de maîtrise d’œuvre, ni une validation de dimensionnement, ni un pouvoir d’arrêt du chantier. La conception des reprises et leur exécution restent sous la responsabilité des professionnels compétents.
Points essentiels à retenir
Que faut-il retenir sur les malfaçons en cours de chantier ?
Une malfaçon détectée pendant les travaux doit être traitée vite, avec la bonne méthode et le bon interlocuteur.
- une anomalie en cours de travaux doit être vérifiée avant d’être qualifiée définitivement ;
- il faut agir avant le coulage, la fermeture ou le recouvrement ;
- le bon interlocuteur dépend du contrat ;
- en CCMI, les demandes passent par le constructeur ;
- en VEFA, elles passent par le vendeur-promoteur ;
- un maître d’ouvrage ne doit pas donner directement des ordres aux sous-traitants ;
- une photographie est utile, mais ne remplace pas toujours une analyse technique ;
- l’appel de fonds doit être distingué de la qualité de chaque finition ;
- une suspension de paiement ou de chantier doit être juridiquement sécurisée ;
- une entreprise extérieure ne doit pas intervenir sans mise en demeure et préservation des preuves ;
- le garant de livraison doit être informé lorsque l’achèvement conforme du CCMI paraît compromis ;
- le juge peut ordonner une expertise ou une mesure conservatoire lorsque la preuve risque de disparaître.
Checklist immédiate
- Identifier le contrat.
- Localiser précisément le défaut.
- Photographier avant recouvrement.
- Conserver les originaux.
- Réunir plans, notice et études.
- Décrire les faits sans exagération.
- Informer le cocontractant.
- Demander une visite contradictoire.
- Demander de ne pas recouvrir la zone.
- Obtenir une réponse écrite.
- Faire intervenir un expert si nécessaire.
- Saisir le bureau d’études pour le dimensionnement.
- Contrôler l’appel de fonds.
- Informer la banque si le stade n’est pas atteint.
- Informer le garant en cas de défaillance en CCMI.
- Mettre en demeure si aucune solution n’est apportée.
- Envisager un constat ou un référé en urgence.
- Ne pas faire intervenir une autre entreprise sans sécuriser la procédure.
Modèle de chronologie
| Date | Événement | Preuve | Action demandée | Réponse |
|---|---|---|---|---|
| 12 avril | Défaut constaté | Photos 1 à 5 | Contrôle avant coulage | Aucune |
| 13 avril | Courriel au constructeur | Courriel | Suspension de la zone | Refus oral |
| 14 avril | Visite de l’expert | Rapport | Reprise et note de calcul | En attente |
| 18 avril | Mise en demeure | Lettre recommandée | Réponse sous huit jours | Aucune |
Tableau d’orientation
| Situation | Action prioritaire |
|---|---|
| Défaut avant recouvrement | Photographies, signalement et visite |
| Défaut structurel | Expert et bureau d’études |
| Stade CCMI non atteint | Contestation de l’appel et information de la banque |
| Défaut VEFA pendant une visite | Notification au vendeur-promoteur |
| Entreprise qui ne répond plus | Mise en demeure |
| Chantier interrompu en CCMI | Saisine du garant |
| Ouvrage recouvert malgré contestation | Conservation des preuves et expertise |
| Risque imminent | Mesure conservatoire en référé |
| Origine contestée | Expertise amiable contradictoire |
| Plusieurs entreprises concernées | Convocation de tous les intervenants |
Faire vérifier votre projet par un expert
Avant de signer ou pendant le délai de rétractation, l’intervention d’un expert indépendant sécurise l’analyse technique de votre projet, de vos plans et de votre notice descriptive. Découvrez notre accompagnement expert CCMI, de la lecture du contrat jusqu’à la réception de votre maison.
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
- Article 1217 du Code civil, sanctions de l’inexécution contractuelle.
- Article 1219 du Code civil, exception d’inexécution (suspension de sa propre obligation).
- Article 1221 du Code civil, exécution forcée en nature et limite de disproportion.
- Article 1222 du Code civil, exécution par un tiers après mise en demeure.
- Article 1642-1 du Code civil, vices et défauts apparents en vente d’immeuble à construire (VEFA).
- Article 145 du Code de procédure civile, mesures d’instruction avant tout procès (expertise préventive).
- Article 835 du Code de procédure civile, référé : dommage imminent et trouble manifestement illicite.
- Article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, garantie de livraison du CCMI.
- Article L. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, clauses obligatoires et paiements du CCMI.
- Article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation, accord écrit du maître d’ouvrage pour les paiements par le prêteur.
- Article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation, échéancier des paiements et droit de visite en CCMI.
- Article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, échelonnement des paiements en VEFA (35/70/95 %).
- ANIL, information sur le CCMI, la VEFA, les marchés de travaux et les recours.
- Check my House, accompagnement technique en cours de chantier : constats, documentation avant recouvrement et préparation des échanges contradictoires.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Comprendre le CCMI et le contrat de construction
Définition, cadre légal et protections du contrat de construction de maison individuelle.
Mentions obligatoires et annexes du CCMI
Ce que le contrat, la notice descriptive et les plans doivent contenir avant de signer.
Choisir et vérifier son constructeur CCMI
Assurances, garanties et signaux d’alerte pour sécuriser le choix de votre constructeur.
Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Expertise malfacons et non-conformites et Suivi des travaux de renovation.