Un litige de construction ne se gagne pas uniquement parce qu’un désordre paraît évident. Le maître d’ouvrage doit être capable d’établir ce qui avait été contractuellement prévu, ce qui a réellement été exécuté, la date d’apparition du problème, les démarches accomplies auprès du constructeur, l’absence ou l’insuffisance de sa réponse, la nature et la gravité du préjudice, ainsi que le montant des réparations ou sommes réclamées.

Le Code civil pose un principe simple : celui qui demande l’exécution d’une obligation doit la prouver. Le constructeur qui affirme avoir exécuté ses obligations ou corrigé un défaut doit, de son côté, pouvoir justifier le fait qui l’a libéré.

Dans un projet en CCMI, les recours varient selon le moment auquel le litige apparaît : avant l’ouverture du chantier, pendant les travaux, lors d’un appel de fonds, à la réception, pendant la levée des réserves, après la réception et pendant les garanties de construction.

Une démarche efficace suit généralement plusieurs étapes : conservation des preuves, réclamation écrite, mise en demeure, expertise technique, saisine du garant ou des assureurs, tentative amiable, puis recours judiciaire lorsque le différend ne peut pas être réglé autrement.

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Sommaire

• Premiers réflexes en cas de litige (5)
• Documents contractuels à conserver (5)
• Photographies, vidéos et preuves numériques (6)
• Témoignages et attestations (4)
• Constat du commissaire de justice (5)
• Expertise privée, contradictoire et judiciaire (12)
• Mise en demeure (7)
• Interlocuteurs à saisir en CCMI (7)
• Recours amiables (10)
• Protocole d’accord amiable (5)
• Recours selon le stade du chantier (6)
• Référé expertise (10)
• Autres procédures en référé (3)
• Action au fond (5)
• Délais de prescription et de garantie (8)
• Préservation des preuves avant réparation (4)
• Erreurs à éviter (6)
• Accompagnement par Check my House (6)
• Checklist de constitution des preuves
• Checklist avant une expertise amiable contradictoire
• Checklist en cas d’échec amiable
• Tableau récapitulatif des recours
• Faire vérifier votre projet par un expert
• Sources juridiques et institutionnelles

Premiers réflexes en cas de litige

5 questions

Que faut-il faire dès l’apparition d’un problème ?

Il faut commencer par figer la situation avant qu’elle évolue ou que l’ouvrage soit recouvert.

• Photographier le désordre.
• Le localiser précisément.
• Identifier sa date d’apparition.
• Réunir les documents contractuels.
• Informer le constructeur par écrit.
• Demander une explication et une solution.
• Éviter toute réparation détruisant les preuves.
• Vérifier les délais de garantie et de recours.

La preuve doit être constituée au fur et à mesure. Attendre plusieurs mois peut rendre plus difficile l’identification de l’origine du défaut ou de l’entreprise concernée.

Faut-il appeler immédiatement le constructeur ?

Un appel téléphonique peut être utile pour signaler une urgence, mais il doit être suivi d’un écrit.

Le courrier ou le courriel doit reprendre la date de l’appel, l’identité de l’interlocuteur, le désordre signalé, les engagements annoncés et la date d’intervention promise.

Un échange téléphonique seul ne permet pas toujours de prouver précisément ce qui a été demandé ou accepté.

Peut-on continuer à communiquer uniquement par SMS ?

Les SMS peuvent constituer des éléments de preuve, mais ils doivent être conservés dans leur contexte.

L’écrit électronique possède la même force probante qu’un écrit papier lorsque son auteur peut être identifié et que son intégrité est suffisamment garantie. Il est donc recommandé de sauvegarder les conversations complètes, les dates, les numéros et les pièces jointes, plutôt que de conserver uniquement quelques captures isolées.

Faut-il centraliser tous les échanges ?

Oui.

Le maître d’ouvrage doit créer un dossier unique comprenant le CCMI, les plans, la notice descriptive, les avenants, les études, les appels de fonds, les paiements, les rapports, les courriels, les SMS, les lettres recommandées, les photographies, les réponses du constructeur et les échanges avec le garant et les assureurs.

Une chronologie synthétique permet ensuite à l’expert, à l’assureur ou à l’avocat de comprendre rapidement le dossier.

Que doit contenir la chronologie du litige ?

Elle peut être présentée sous la forme d’un tableau reprenant, pour chaque étape, la date, l’événement, le document ou la preuve associée et la réponse obtenue.

Par exemple : une fissure constatée et photographiée, un courriel adressé au constructeur suivi d’une visite annoncée, une visite donnant lieu à un compte rendu et une proposition de rebouchage, puis une contestation de la solution par lettre recommandée restée sans réponse.

Cette chronologie ne remplace pas les pièces originales, mais elle permet de les retrouver et de démontrer la continuité des démarches.

Documents contractuels à conserver

5 questions

Quels documents prouvent les obligations du constructeur ?

Les pièces principales sont contractuelles et techniques.

• le CCMI signé ;
• les conditions générales ;
• la notice descriptive ;
• les plans contractuels ;
• le permis de construire ;
• les avenants ;
• les travaux modificatifs acceptés ;
• l’étude géotechnique ;
• les plans d’exécution communiqués ;
• les choix de matériaux ;
• les courriers du constructeur ;
• l’attestation de garantie de livraison ;
• les attestations d’assurance.

Ces documents permettent de déterminer si la prestation litigieuse était réellement comprise dans le prix et quelles caractéristiques avaient été promises.

Une brochure commerciale peut-elle servir de preuve ?

Elle peut constituer un élément complémentaire lorsque son contenu est suffisamment précis et qu’il a déterminé le consentement du client.

Elle ne remplace toutefois pas le contrat, la notice et les plans signés. Il faut donc conserver la brochure, les courriels commerciaux, les simulations, les images du modèle, les fiches de prestations et la proposition initiale.

Les plans non signés ont-ils une valeur ?

Ils peuvent aider à comprendre les échanges, mais il faut identifier la version contractuellement acceptée.

Pour chaque plan, il faut relever sa date, son indice, son titre, les signatures et les différences avec les autres versions.

Un plan de travail interne ou un dessin commercial ne modifie pas nécessairement les plans annexés au CCMI.

Faut-il conserver les enveloppes recommandées ?

Oui.

L’enveloppe, l’avis de passage, l’accusé de réception et le suivi postal peuvent servir à prouver la date d’envoi, la date de première présentation, l’adresse utilisée, l’identité du destinataire et le respect d’un délai.

Combien de temps faut-il conserver le dossier de construction ?

Il doit être conservé au minimum pendant toute la durée des garanties et des actions susceptibles d’être engagées.

En pratique, le dossier complet doit être conservé au-delà du dixième anniversaire de la réception lorsque des sinistres, expertises ou procédures restent en cours. Les actions contre les constructeurs après réception relèvent de délais spécifiques pouvant atteindre dix ans.

Photographies, vidéos et preuves numériques

6 questions

Comment prendre des photographies exploitables ?

Il faut réaliser plusieurs prises complémentaires.

• une vue générale permettant de reconnaître la pièce ;
• une vue intermédiaire localisant la zone ;
• une vue rapprochée du défaut ;
• une photographie avec une règle ou un repère lorsque la dimension est utile ;
• plusieurs angles lorsque le désordre est difficile à lire.

Chaque photographie doit être associée à une date et à une localisation.

Une photographie suffit-elle à prouver une malfaçon ?

Elle prouve principalement l’apparence visible d’une situation à un moment donné.

Elle ne permet pas toujours d’établir la cause, la profondeur, la conformité à une norme, l’évolution, la responsabilité ou la méthode de réparation.

Elle doit donc être rapprochée des plans, des échanges, des mesures et, si nécessaire, d’un rapport d’expert en bâtiment.

Faut-il conserver le fichier original ?

Oui.

Le fichier original peut contenir des informations utiles telles que sa date de création. Une capture d’écran ou une photographie copiée dans un traitement de texte perd souvent une partie de ces informations.

Les preuves numériques doivent être conservées dans des conditions permettant d’identifier leur origine et de préserver leur intégrité.

Peut-on modifier les photographies ?

Il faut conserver une version originale non modifiée.

Une copie peut être utilisée pour ajouter une flèche, une légende, une mesure ou un numéro de réserve.

La distinction entre l’original et la version annotée doit rester claire.

Une vidéo est-elle utile ?

Oui, notamment pour démontrer un phénomène évolutif ou intermittent.

• une fuite ;
• un bruit ;
• un équipement qui ne fonctionne pas ;
• une stagnation d’eau ;
• une ouverture qui frotte ;
• un débit irrégulier ;
• un phénomène évolutif.

La vidéo doit commencer par une vue permettant d’identifier les lieux et ne pas être limitée au seul détail litigieux.

Peut-on publier les preuves sur les réseaux sociaux ?

Cette pratique est déconseillée pendant un litige.

Une publication peut révéler une stratégie, exposer des personnes identifiables, provoquer une accusation de dénigrement, sortir une image de son contexte ou compliquer une négociation.

Les preuves doivent d’abord être communiquées aux parties concernées, au garant, aux assureurs et aux professionnels chargés du dossier.

Témoignages et attestations

4 questions

Un témoignage peut-il servir de preuve ?

Oui.

Une personne ayant personnellement assisté à un fait peut établir une attestation. Elle ne doit pas rapporter une rumeur ou une information qu’elle n’a pas elle-même constatée.

Que doit contenir une attestation ?

Elle doit notamment comporter des mentions permettant d’identifier le témoin et les faits.

• l’identité complète du témoin ;
• son adresse ;
• sa profession ;
• son éventuel lien avec les parties ;
• les faits personnellement constatés ;
• la date ;
• sa signature ;
• une copie d’un document d’identité comportant sa signature.

Ces conditions sont précisées par l’article 202 du Code de procédure civile.

Un proche peut-il témoigner ?

Oui, mais son lien avec le maître d’ouvrage doit être déclaré.

Le juge appréciera librement la valeur de l’attestation en tenant compte de la proximité du témoin et de la précision des faits rapportés.

Un artisan peut-il attester de ce qu’il a constaté ?

Oui, s’il décrit des faits personnellement observés.

Il doit cependant distinguer les constatations matérielles, son avis technique, les travaux qu’il propose et son intérêt éventuel à réaliser les réparations.

Un devis ne constitue pas, à lui seul, une expertise indépendante.

Constat du commissaire de justice

5 questions

Quel est le rôle du commissaire de justice ?

Le commissaire de justice constate matériellement une situation à une date donnée.

• l’état d’avancement du chantier ;
• l’absence d’entreprises ;
• les ouvrages inachevés ;
• une infiltration visible ;
• des fissures ;
• des dégradations ;
• un refus d’accès ;
• la présence ou l’absence de clés ;
• le contenu visible d’un chantier abandonné.

Le constat permet de conserver une preuve objective lorsque la situation risque de disparaître ou d’être contestée.

Le commissaire de justice analyse-t-il la cause technique ?

Non.

Il peut décrire une fissure, mesurer sa largeur apparente ou constater une trace d’humidité. Il n’a pas pour mission générale de déterminer la cause structurelle, le dimensionnement nécessaire, la responsabilité des entreprises ou la méthode de réparation.

Cette analyse relève d’un expert technique.

Quand faut-il demander un constat ?

Il est particulièrement utile lorsque la preuve matérielle risque de disparaître.

• un ouvrage va être recouvert ;
• le constructeur refuse une visite ;
• le chantier est abandonné ;
• des matériaux sont retirés ;
• les clés sont refusées ;
• une réparation va faire disparaître le défaut ;
• un rendez-vous contradictoire risque de dégénérer ;
• l’état matériel doit être figé avant une procédure.

Un constat remplace-t-il les photographies personnelles ?

Non.

Les photographies régulières permettent de suivre l’évolution du chantier. Le constat apporte une preuve extérieure plus structurée à un moment déterminé.

Peut-on faire constater des messages ou un site internet ?

Un commissaire de justice peut également intervenir sur des contenus numériques, sous réserve du respect des règles applicables.

Il faut éviter les simples captures dont la date, l’adresse et les conditions de consultation pourraient être contestées.

Expertise privée, contradictoire et judiciaire

12 questions

Qu’est-ce qu’une expertise privée unilatérale ?

Il s’agit d’une mission confiée par une seule partie à un expert.

L’expert examine les documents, visite les lieux et remet un rapport à son client. Ce rapport peut être produit dans une discussion amiable ou devant un tribunal.

Un rapport privé constitue-t-il une preuve ?

Oui, mais sa portée doit être comprise.

La Cour de cassation admet qu’un juge prenne en considération un rapport non judiciaire. Toutefois, il ne peut généralement pas fonder exclusivement sa décision sur un rapport établi à la demande d’une seule partie, même si l’autre partie a été invitée à participer. Le rapport gagne donc à être corroboré par des photographies, plans, échanges, constats, mesures ou autres pièces indépendantes.

Que signifie «corroborer» un rapport ?

Il faut lui associer des éléments qui ne proviennent pas uniquement de l’expert.

• les plans contractuels ;
• l’étude de sol ;
• les photographies datées ;
• les mesures d’un laboratoire ;
• un constat de commissaire de justice ;
• les courriels du constructeur ;
• un procès-verbal d’essai ;
• un devis détaillé ;
• une reconnaissance écrite du défaut.

La Cour de cassation a confirmé en 2026 que des pièces annexées au rapport, lorsqu’elles ne sont pas l’œuvre de l’expert, peuvent contribuer à cette corroboration.

Qu’est-ce qu’une expertise amiable contradictoire ?

Il s’agit d’une expertise organisée hors tribunal, à laquelle les parties concernées sont convoquées.

• assister aux constatations ;
• présenter leurs observations ;
• remettre des documents ;
• contester une mesure ;
• proposer une solution ;
• répondre aux conclusions techniques.

Elle vise à rechercher une solution amiable tout en constituant un dossier technique partagé.

Comment organiser le caractère contradictoire ?

Il est recommandé d’adresser une convocation écrite précisant les éléments essentiels de la réunion.

• l’adresse ;
• la date ;
• l’heure ;
• l’objet ;
• les désordres concernés ;
• l’identité du demandeur ;
• la possibilité de se faire assister ;
• la liste des documents attendus.

La convocation doit être adressée suffisamment tôt au constructeur, aux entreprises, au garant ou aux assureurs dont la présence est utile. Le principe de contradiction implique que chaque partie puisse connaître et discuter les pièces et arguments qui lui sont opposés.

Faut-il convoquer tous les intervenants ?

Il faut identifier ceux dont la responsabilité ou la garantie pourrait être recherchée.

• constructeur ;
• garant de livraison ;
• assureur dommages-ouvrage ;
• assureur décennal ;
• bureau d’études ;
• géotechnicien ;
• entreprise concernée ;
• maître d’œuvre éventuel.

Oublier un intervenant peut rendre nécessaire une nouvelle réunion ou limiter la portée contradictoire des constatations à son égard.

L’absence d’une partie empêche-t-elle l’expertise ?

Pas nécessairement, si elle a été régulièrement convoquée et mise en mesure de participer.

• la date de convocation ;
• son mode d’envoi ;
• la date de présentation ;
• l’identité des absents ;
• l’absence éventuelle d’observations écrites.

Une expertise amiable contradictoire a-t-elle la même valeur qu’une expertise judiciaire ?

Non.

Elle peut permettre un accord et produire un rapport utile, mais elle n’est pas ordonnée ni contrôlée par un juge.

La Cour de cassation rappelle qu’un rapport non judiciaire établi à la demande d’une partie ne suffit généralement pas, à lui seul, à fonder une décision. Une situation particulière existe lorsqu’un expert a été choisi en commun en application d’un contrat : le rapport peut alors recevoir une portée différente.

Qu’est-ce qu’une expertise judiciaire ?

Il s’agit d’une mesure ordonnée par un juge afin de l’éclairer sur des questions techniques.

Le juge définit une mission et désigne un technicien. Celui-ci organise des opérations contradictoires, examine les pièces, répond aux observations techniques et dépose un rapport.

L’expert judiciaire décide-t-il qui a juridiquement raison ?

Non.

Il donne un avis sur des questions techniques. Le juge reste libre de l’appréciation juridique et n’est pas lié par les conclusions du technicien.

Qu’est-ce qu’un dire à expert ?

Un dire est une observation écrite adressée à l’expert judiciaire pendant ses opérations.

• contester une constatation ;
• produire une nouvelle pièce ;
• demander une investigation ;
• répondre à une partie ;
• solliciter l’extension technique d’une analyse dans les limites de la mission.

Les dires doivent être précis et transmis selon le calendrier fixé par l’expert.

L’expertise judiciaire permet-elle d’obtenir immédiatement les réparations ?

Non.

Elle permet principalement d’établir les désordres, leurs causes, leurs conséquences, les responsabilités techniques possibles et les travaux nécessaires.

Après le rapport, les parties peuvent conclure un accord ou engager une procédure au fond pour obtenir une condamnation.

Mise en demeure

7 questions

Qu’est-ce qu’une mise en demeure ?

La mise en demeure est une demande formelle exigeant l’exécution d’une obligation dans un délai déterminé.

• ce qui lui est reproché ;
• ce qu’il doit faire ;
• dans quel délai ;
• quelles suites sont envisagées.

Le Code civil prévoit qu’une mise en demeure peut résulter d’une sommation ou d’un acte portant interpellation suffisante.

Quelle différence existe-t-il entre une réclamation et une mise en demeure ?

Une réclamation signale un problème et demande une solution.

Une mise en demeure constate que les démarches précédentes n’ont pas abouti et exige formellement l’exécution dans un dernier délai.

Que doit contenir la mise en demeure ?

Elle doit notamment mentionner les références et les demandes.

• les références du CCMI ;
• l’adresse du chantier ;
• la chronologie ;
• les obligations concernées ;
• les désordres ou travaux manquants ;
• les démarches antérieures ;
• la solution demandée ;
• le délai accordé ;
• les destinataires mis en copie ;
• les recours envisagés.

Quel délai faut-il accorder ?

Il n’existe pas un délai unique adapté à tous les litiges.

• de l’urgence ;
• de la gravité ;
• de la disponibilité des matériaux ;
• du risque d’aggravation ;
• de la nature de la réparation ;
• des échéances de garantie.

Une fuite active ne peut pas être traitée selon le même calendrier qu’un défaut de peinture.

Faut-il envoyer la mise en demeure en recommandé ?

La lettre recommandée avec avis de réception est recommandée pour prouver l’envoi et la présentation.

• l’enjeu est élevé ;
• l’adresse est incertaine ;
• les courriers ne sont pas retirés ;
• une preuve renforcée de la remise est recherchée.

Une mise en demeure interrompt-elle la prescription ?

Pas automatiquement.

Une simple lettre recommandée au constructeur ne remplace pas une demande en justice. La demande judiciaire, même en référé, interrompt la prescription et les délais de forclusion.

Une règle particulière existe pour les litiges d’assurance : une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l’assuré à l’assureur concernant le règlement de l’indemnité peut interrompre la prescription biennale du contrat d’assurance.

Peut-on laisser les discussions amiables dépasser une échéance ?

Non.

Une négociation, une visite ou une promesse de réparation ne doit pas conduire à laisser expirer un délai de garantie ou de recours.

À l’approche d’une échéance, un avocat doit vérifier si une action judiciaire doit être engagée pour interrompre ou préserver le délai.

Interlocuteurs à saisir en CCMI

7 questions

Faut-il toujours commencer par le constructeur ?

Oui, sauf urgence particulière ou disparition du constructeur.

• examiner le désordre ;
• fournir les documents ;
• proposer une correction ;
• organiser ses sous-traitants ;
• respecter ses garanties.

Quand faut-il saisir le garant de livraison ?

Le garant doit être informé lorsque l’achèvement au prix convenu est menacé.

• le chantier est abandonné ;
• le délai de livraison n’est pas respecté ;
• des appels de fonds sont anticipés ;
• des réserves ne sont pas levées ;
• le constructeur ne répond plus ;
• l’achèvement au prix convenu est compromis.

Le Code impose au garant de mettre en demeure le constructeur lorsque le délai de livraison n’est pas respecté ou lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés.

Faut-il attendre la liquidation du constructeur ?

Non.

La garantie de livraison ne dépend pas uniquement de l’ouverture d’une procédure collective. Elle peut être mobilisée dès que les conditions de la défaillance prévues par le CCMI sont réunies.

Quand faut-il saisir l’assureur dommages-ouvrage ?

L’assureur doit être saisi lorsqu’un dommage présente ou peut présenter une gravité décennale.

• compromet la solidité ;
• rend la maison impropre à son usage ;
• affecte un élément indissociable.

La déclaration doit respecter les formes prévues par la police. Après réception d’une déclaration complète, l’assureur dispose notamment de soixante jours pour se prononcer sur le principe de la garantie et, lorsqu’il accepte, de quatre-vingt-dix jours pour présenter son offre.

Peut-on agir directement contre l’assureur décennal ?

Le tiers lésé dispose d’une action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

La stratégie doit toutefois tenir compte de l’identité exacte de l’assuré, de l’activité déclarée et de la période de garantie.

Faut-il informer la banque ?

Oui lorsque le litige concerne les fonds ou les paiements.

• un appel de fonds ;
• un paiement anticipé ;
• un chantier interrompu ;
• un détournement possible des fonds ;
• un refus d’autorisation de paiement.

La banque doit recevoir une instruction écrite claire lui demandant de ne pas débloquer une somme contestée.

Quel est le rôle de la protection juridique ?

La garantie de protection juridique peut, selon le contrat, accompagner l’assuré à plusieurs niveaux.

• informer l’assuré ;
• prendre en charge une expertise ;
• organiser une négociation ;
• financer tout ou partie des honoraires ;
• accompagner une procédure.

Il faut déclarer le litige rapidement et demander par écrit le plafond de prise en charge, les exclusions, les délais, le libre choix de l’avocat et les conditions de financement de l’expert.

Recours amiables

10 questions

Quelles démarches amiables peut-on entreprendre ?

Le parcours peut comprendre plusieurs étapes successives.

• une réclamation écrite ;
• une visite contradictoire ;
• une mise en demeure ;
• une expertise amiable ;
• la saisine du garant ou de l’assureur ;
• la médiation de la consommation ;
• la conciliation de justice ;
• un protocole transactionnel.

Ces démarches ne doivent pas faire perdre de vue les délais de garantie et de prescription.

Peut-on saisir un médiateur de la consommation ?

Oui, lorsque le maître d’ouvrage agit en qualité de consommateur contre un professionnel.

Tout consommateur dispose d’un droit gratuit d’accès à un médiateur de la consommation. Le constructeur doit permettre un recours effectif à un dispositif de médiation compétent.

Faut-il d’abord adresser une réclamation au constructeur ?

Oui.

La médiation intervient normalement après une réclamation préalable restée sans solution satisfaisante.

Il faut joindre au dossier le contrat, la réclamation, la réponse du professionnel, les photographies, les rapports et la demande précise.

La médiation est-elle gratuite ?

Elle est gratuite pour le consommateur, hors frais qu’il décide personnellement d’engager pour être assisté par un avocat ou solliciter son propre expert.

Le médiateur peut-il imposer une réparation ?

Non.

Il facilite une résolution amiable et formule éventuellement une proposition. Les parties restent libres de l’accepter ou de la refuser.

Qu’est-ce que la conciliation de justice ?

La conciliation est une démarche amiable menée avec un conciliateur de justice.

• une somme ;
• une reprise ;
• un calendrier ;
• la restitution d’un document ;
• le paiement de pénalités ;
• la résolution d’un différend limité.

Une tentative amiable est-elle obligatoire avant le tribunal ?

Pour certaines demandes, oui.

Une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative doit notamment précéder les demandes tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, sauf exceptions telles que l’urgence manifeste ou l’impossibilité justifiée de recourir à cette tentative.

Peut-on consulter gratuitement l’ADIL ?

Oui.

Les ADIL apportent gratuitement des informations juridiques, fiscales et financières concernant le logement, les responsabilités en matière de construction et les assurances.

L’ADIL informe et oriente, mais ne remplace pas un avocat dans une procédure contentieuse.

Peut-on utiliser SignalConso ?

Oui, lorsqu’une pratique du constructeur paraît contraire aux règles de protection du consommateur.

• appel de fonds anticipé ;
• clause irrégulière ;
• fausse information ;
• refus répété d’appliquer le CCMI ;
• malfaçons ou non-conformités ;
• pression pour obtenir un paiement.

SignalConso transmet le signalement au professionnel et le rend accessible aux services de la DGCCRF.

SignalConso permet-il d’obtenir une condamnation ?

Non.

Le signalement peut favoriser une réponse du professionnel ou un contrôle administratif, mais il ne remplace ni la mise en œuvre des garanties, ni une action civile destinée à obtenir des réparations ou des dommages et intérêts.

Protocole d’accord amiable

5 questions

Qu’est-ce qu’un protocole transactionnel ?

Il s’agit d’un accord destiné à mettre fin à un litige ou à prévenir une procédure.

• les travaux à réaliser ;
• leur calendrier ;
• les contrôles ;
• une indemnité ;
• une réduction de prix ;
• le paiement de pénalités ;
• la libération d’une somme consignée ;
• la renonciation à certaines demandes.

Faut-il signer un protocole proposé par le constructeur ?

Pas sans l’avoir analysé.

• les désordres réellement couverts ;
• les réparations promises ;
• les délais ;
• les sanctions en cas d’inexécution ;
• la portée des renonciations ;
• le sort des garanties ;
• les désordres futurs ;
• le traitement des frais d’expertise.

Faut-il accepter une clause de renonciation générale ?

Une clause indiquant que le maître d’ouvrage renonce à «toute action présente ou future» doit être examinée avec une grande prudence.

L’accord doit être limité au litige clairement identifié. Il ne doit pas supprimer sans contrepartie les droits relatifs à d’autres désordres ou aux garanties légales.

Le protocole doit-il prévoir un contrôle des reprises ?

Oui.

• qui contrôle ;
• à quelle date ;
• selon quels documents ;
• quels essais sont nécessaires ;
• ce qui se passe en cas de réparation insuffisante.

Faut-il se faire assister par un avocat ?

Cette assistance est recommandée lorsque l’accord porte sur des enjeux importants.

• un montant important ;
• des désordres structurels ;
• une renonciation ;
• un retard conséquent ;
• une résiliation ;
• une garantie d’assurance ;
• une procédure déjà engagée.

Recours selon le stade du chantier

6 questions

Quels recours avant la réception ?

Avant la réception, le maître d’ouvrage peut agir sur plusieurs fondements.

• demander l’exécution conforme du contrat ;
• contester un appel de fonds anticipé ;
• demander une visite ;
• mettre le constructeur en demeure ;
• saisir le garant de livraison ;
• faire constater l’abandon ;
• demander une expertise amiable ;
• solliciter une expertise judiciaire avant procès.

La garantie de livraison constitue le recours propre au CCMI lorsque l’achèvement au prix et dans le délai convenus est compromis.

Que faire lorsqu’une malfaçon va être recouverte ?

Il faut agir immédiatement pour préserver la preuve.

• photographier ;
• demander la suspension du recouvrement ;
• informer le constructeur ;
• faire intervenir un expert ;
• organiser une visite contradictoire ;
• faire établir un constat si nécessaire ;
• envisager un référé urgent.

Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Quels recours lors de la réception ?

À la réception, plusieurs réflexes protègent les droits du maître d’ouvrage.

• inscrire les défauts apparents dans le procès-verbal ;
• annexer une liste complète ;
• mentionner les équipements non testés ;
• consigner le solde en présence de réserves ;
• notifier les nouveaux vices apparents dans les huit jours lorsque le maître d’ouvrage n’était pas assisté ;
• informer le garant des réserves non levées.

Quels recours pendant la première année ?

La garantie de parfait achèvement couvre les désordres réservés et ceux notifiés par écrit après la réception pendant un an.

Les délais de réparation sont fixés d’un commun accord. Après mise en demeure infructueuse, les travaux peuvent être réalisés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant, sous réserve de sécuriser la preuve et la procédure.

Quels recours pendant les deux premières années ?

La garantie de bon fonctionnement peut être invoquée pour les éléments d’équipement relevant de ce régime.

Lorsque le désordre rend la maison impropre à sa destination, le régime décennal peut être examiné même si un équipement est concerné.

Quels recours pendant dix ans ?

La responsabilité décennale et l’assurance dommages-ouvrage peuvent être mobilisées pour les dommages présentant la gravité prévue par l’article 1792 du Code civil.

Les autres actions en responsabilité contre les constructeurs après réception peuvent également relever du délai de dix ans prévu par l’article 1792-4-3.

Référé expertise

10 questions

Qu’est-ce qu’un référé expertise ?

Il s’agit d’une procédure demandant au juge de désigner un expert avant le procès au fond.

L’article 145 du Code de procédure civile permet d’ordonner une mesure d’instruction lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Faut-il déjà avoir engagé un procès au fond ?

Non.

Le référé expertise est précisément utilisé avant le procès principal pour constituer une preuve technique contradictoire.

Qu’est-ce qu’un motif légitime ?

Il faut démontrer l’existence d’un litige possible, non manifestement voué à l’échec, et l’utilité de la mesure demandée.

Des photographies, un rapport privé, des courriers et des constats peuvent permettre d’établir que la demande d’expertise repose sur des éléments sérieux.

Quel tribunal est compétent ?

Depuis le 1er septembre 2025, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où l’immeuble est situé est seule compétente pour statuer sur la demande fondée sur l’article 145.

Qui faut-il assigner ?

Il faut identifier toutes les personnes dont la présence aux opérations peut être nécessaire.

• constructeur ;
• garant ;
• assureur dommages-ouvrage ;
• assureurs décennaux ;
• bureaux d’études ;
• géotechnicien ;
• entreprises concernées ;
• fabricant, selon les circonstances.

Un avocat doit analyser la chaîne contractuelle et les attestations d’assurance afin d’éviter une expertise incomplète.

Le constructeur peut-il appeler d’autres entreprises à l’expertise ?

Oui.

Les parties peuvent demander que d’autres intervenants soient rendus communs aux opérations afin que le rapport leur soit opposable dans des conditions contradictoires.

Qui paie l’expert judiciaire ?

Le juge fixe une provision à valoir sur la rémunération de l’expert et désigne la partie qui doit la consigner, souvent le demandeur initial.

À l’issue de la procédure, les frais d’expertise peuvent être intégrés aux dépens. La partie perdante est normalement condamnée aux dépens, sauf décision différente du juge.

La partie gagnante récupère-t-elle tous ses frais d’avocat ?

Pas automatiquement.

Le juge peut accorder une somme au titre des frais non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le montant reste à son appréciation et ne couvre pas nécessairement l’intégralité des frais exposés.

Combien de temps dure une expertise judiciaire ?

La durée dépend de nombreux facteurs.

• du nombre de parties ;
• de la complexité ;
• des investigations ;
• des essais ;
• des extensions de mission ;
• des délais de réponse ;
• des travaux urgents.

Aucun délai uniforme ne peut être garanti.

Peut-on réaliser les travaux pendant l’expertise ?

Il faut obtenir l’accord de l’expert judiciaire lorsque les travaux risquent de modifier les constatations.

En cas d’urgence, des mesures conservatoires peuvent être réalisées, mais elles doivent être documentées et signalées aux parties.

Autres procédures en référé

3 questions

Peut-on demander une mesure urgente sans attendre l’expertise complète ?

Oui, selon la situation.

Le juge des référés peut ordonner des mesures destinées à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite, même lorsqu’une contestation sérieuse existe.

• une mise en sécurité ;
• une protection provisoire ;
• la fermeture d’un ouvrage ;
• l’arrêt d’une aggravation ;
• l’accès à un chantier ;
• la conservation d’une preuve.

Peut-on demander une provision financière ?

Le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une demande de provision dans un litige de construction doit être préparée avec des pièces suffisamment précises et une analyse juridique adaptée.

Un référé règle-t-il définitivement le litige ?

Non.

Le référé permet d’obtenir une mesure provisoire, une expertise ou parfois une provision. Le litige peut ensuite nécessiter une procédure au fond.

Action au fond

5 questions

Qu’est-ce qu’une procédure au fond ?

Il s’agit de la procédure dans laquelle le tribunal tranche définitivement les demandes juridiques.

• l’exécution des travaux ;
• la réparation des malfaçons ;
• une réduction de prix ;
• des dommages et intérêts ;
• des pénalités de retard ;
• la restitution d’une somme ;
• la résiliation du contrat ;
• la condamnation du garant ;
• la mobilisation d’une assurance.

Quel tribunal juge un litige de CCMI ?

Les litiges civils entre un particulier et un constructeur relèvent en principe du tribunal judiciaire, sous réserve de la nature exacte des demandes et des règles particulières de compétence.

Le tribunal judiciaire statue dans les matières qui ne sont pas attribuées à une autre juridiction.

Un avocat est-il obligatoire ?

Devant le tribunal judiciaire, la représentation par avocat constitue le principe, avec des exceptions prévues par les textes, notamment selon la matière et le montant de la demande.

Les parties sont dispensées dans certaines procédures, mais les litiges de construction dépassent fréquemment les seuils permettant de se défendre seul. La nécessité d’un avocat doit être vérifiée avant chaque saisine.

Peut-on demander uniquement une somme inférieure à 5 000 euros ?

Oui, mais une tentative préalable de résolution amiable est en principe requise, sauf exception prévue par l’article 750-1 du Code de procédure civile.

Peut-on demander la réparation en nature plutôt qu’une indemnité ?

Oui.

• l’exécution des reprises ;
• le financement de travaux par une autre entreprise ;
• une diminution de prix ;
• une indemnisation correspondant au coût des réparations.

La solution doit être techniquement réalisable et proportionnée.

Délais de prescription et de garantie

8 questions

Pourquoi faut-il identifier les délais dès le début ?

Parce qu’un dossier techniquement solide peut être rejeté lorsqu’une action est engagée trop tard.

• la durée d’une garantie ;
• le délai pour déclarer un sinistre ;
• le délai de prescription d’une action ;
• le délai de forclusion ;
• les actes qui interrompent ou suspendent ces délais.

Quel est le délai général des actions personnelles ?

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent en principe par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

Ce délai ne doit pas être appliqué automatiquement lorsqu’un texte spécial prévoit un délai différent.

Quels sont les délais après la réception ?

Les principaux délais s’échelonnent après la réception.

• un an pour la garantie de parfait achèvement ;
• deux ans pour la garantie de bon fonctionnement ;
• dix ans pour les responsabilités décennales ;
• dix ans pour les autres actions en responsabilité contre les constructeurs visées par l’article 1792-4-3, sous réserve des régimes spéciaux.

Une lettre recommandée au constructeur suffit-elle à préserver le délai décennal ?

Non.

La demande en justice, même en référé, interrompt la prescription et la forclusion. Une simple réclamation amiable ne doit donc pas être considérée comme équivalente à une saisine judiciaire.

Quel effet produit une expertise judiciaire avant procès ?

Lorsque le juge fait droit à une mesure d’instruction avant procès, la prescription est suspendue. Elle recommence à courir après l’exécution de la mesure pour une durée qui ne peut pas être inférieure à six mois.

Le calcul précis doit être confié à un avocat, notamment lorsque plusieurs fondements ou défendeurs sont concernés.

Quel est le délai applicable contre un assureur ?

Les actions dérivant d’un contrat d’assurance se prescrivent en principe par deux ans à compter de l’événement qui leur donne naissance.

Une exception de cinq ans existe pour les actions relatives aux dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols reconnus en catastrophe naturelle, dans les conditions du texte.

Comment interrompre la prescription contre l’assureur ?

Elle peut être interrompue par plusieurs mécanismes.

• les causes ordinaires d’interruption ;
• la désignation d’experts après un sinistre ;
• une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l’assuré à l’assureur concernant le règlement de l’indemnité.

Faut-il attendre la fin d’une expertise amiable ?

Non lorsque l’échéance d’un délai approche.

Une expertise amiable ou une négociation ne garantit pas systématiquement l’interruption d’une prescription. Il faut faire vérifier immédiatement le calendrier procédural.

Préservation des preuves avant réparation

4 questions

Peut-on réparer immédiatement un désordre ?

Il faut distinguer les travaux urgents des réparations définitives.

• une aggravation ;
• un danger ;
• une infiltration prolongée ;
• un effondrement ;
• une atteinte aux équipements ;
• une perte de jouissance accrue.

La situation initiale doit être documentée avant l’intervention.

Que faut-il faire en cas d’urgence ?

Il faut sécuriser la preuve tout en limitant le dommage.

• photographier et filmer ;
• informer le constructeur et les assureurs ;
• faire constater lorsque cela est possible ;
• limiter l’intervention au strict nécessaire ;
• conserver les pièces déposées ;
• conserver les factures ;
• demander à l’entreprise de décrire ses constatations ;
• éviter une reconstruction complète avant expertise.

Peut-on jeter les matériaux déposés ?

Cette pratique est déconseillée lorsque ces éléments peuvent servir à déterminer la cause.

• une canalisation ;
• une tuile ;
• une membrane ;
• un morceau de bois ;
• un équipement ;
• un élément de fixation.

Ils doivent être conservés dans des conditions adaptées et identifiés par date et localisation.

Une réparation par le maître d’ouvrage peut-elle être reprochée ?

Oui, si elle empêche l’expertise, modifie l’ouvrage ou aggrave le désordre.

En CCMI, il faut également éviter de faire exécuter l’achèvement ou des reprises importantes sans avoir saisi le garant lorsque sa garantie est mobilisable.

Erreurs à éviter

6 questions

Faut-il retenir tous les paiements en cas de litige ?

Non automatiquement.

• un appel anticipé ;
• un stade non atteint ;
• un défaut localisé ;
• une somme contractuellement exigible ;
• le solde consigné en présence de réserves.

Une retenue injustifiée peut elle-même créer un litige.

Faut-il donner directement des ordres aux sous-traitants ?

Non.

Le constructeur reste l’interlocuteur contractuel. Une instruction directe peut brouiller les responsabilités ou être interprétée comme une immixtion dans l’exécution.

Faut-il laisser l’entreprise réparer sans connaître la méthode ?

Pas lorsque le défaut est sérieux ou récurrent.

• les fondations ;
• la structure ;
• les fissures ;
• l’humidité ;
• l’étanchéité ;
• la toiture ;
• les réseaux enterrés.

Faut-il refuser systématiquement l’accès au constructeur après réception ?

Non.

Le constructeur doit pouvoir examiner le désordre et proposer une réparation. L’accès doit être organisé par écrit, avec un compte rendu et, si nécessaire, la présence d’un expert.

Faut-il signer un compte rendu rédigé par le constructeur ?

Seulement après l’avoir relu.

• que le défaut n’existe pas ;
• qu’une reprise est acceptée ;
• que toutes les réserves sont levées ;
• que le maître d’ouvrage refuse l’accès ;
• que le problème résulte de son usage ;
• qu’il renonce à ses recours.

Peut-on interrompre une expertise contradictoire parce que le constructeur conteste tout ?

Il est préférable de laisser chaque partie exprimer sa position et de la consigner.

• les faits constatés ;
• les points reconnus ;
• les points contestés ;
• les documents manquants ;
• les conclusions techniques de l’expert.

Accompagnement par Check my House

6 questions

Quel rôle joue Check my House en cas de litige ?

Check my House peut proposer, selon la situation, un accompagnement technique adapté.

• une analyse documentaire ;
• une visite technique ;
• un rapport d’expertise ;
• une expertise amiable contradictoire ;
• une estimation indicative des reprises ;
• une assistance lors d’une réunion ;
• un contrôle après réparation ;
• une synthèse technique destinée au garant, à l’assureur ou à l’avocat.

L’expert Check my House remplace-t-il un avocat ?

Non.

L’expert analyse les aspects techniques. L’avocat détermine notamment le fondement juridique, les responsabilités, les délais, les parties à assigner, la stratégie judiciaire et les demandes financières.

Les deux interventions sont complémentaires.

L’expert peut-il déterminer définitivement les responsabilités ?

Il peut analyser les causes apparentes et les écarts techniques.

• d’un accord ;
• de la position d’un assureur ;
• d’une décision du garant ;
• ou d’un jugement.

Peut-il convoquer les parties à une expertise contradictoire ?

Oui, dans le cadre de la mission confiée.

Les parties doivent être identifiées et convoquées dans des conditions leur permettant de participer utilement aux opérations.

Son rapport suffit-il pour saisir le tribunal ?

Il peut permettre de justifier une demande, notamment un référé expertise.

Pour obtenir une condamnation au fond, il doit être complété par les documents contractuels et des preuves indépendantes. La Cour de cassation exige qu’un rapport non judiciaire établi à la demande d’une partie soit corroboré lorsqu’il constitue le support de la demande.

Check my House peut-il réaliser les reprises ?

L’expertise et la réalisation des travaux doivent rester clairement séparées afin de préserver l’indépendance de l’analyse.

L’expert peut formuler des préconisations et analyser des devis, mais les travaux doivent être confiés à des entreprises assurées et qualifiées.

Checklist de constitution des preuves

Documents contractuels

• CCMI.
• Conditions générales.
• Notice descriptive.
• Plans signés.
• Permis de construire.
• Étude de sol.
• Plans techniques.
• Avenants.
• Travaux réservés.
• Choix de matériaux.
• Garantie de livraison.
• Assurances.

Documents financiers

• Appels de fonds.
• Factures.
• Relevés bancaires.
• Autorisations de déblocage.
• Preuves des virements.
• Décompte du prix.
• Calcul des pénalités.
• Devis de réparation.
• Frais de relogement.
• Intérêts intercalaires.

Preuves techniques

• Photographies originales.
• Vidéos.
• Mesures.
• Rapports.
• Constats.
• Procès-verbaux d’essai.
• Plans de récolement.
• Notices.
• Éléments déposés.
• Témoignages.
• Chronologie.

Correspondances

• Courriels.
• SMS.
• Lettres recommandées.
• Accusés de réception.
• Comptes rendus de visite.
• Réponses du constructeur.
• Courriers du garant.
• Positions des assureurs.
• Convocations d’expertise.

Checklist avant une expertise amiable contradictoire

• Identifier les désordres.
• Identifier les parties.
• Vérifier les assurances.
• Fixer la date.
• Adresser les convocations.
• Joindre l’objet de la réunion.
• Réunir les documents.
• Préparer la chronologie.
• Préserver les preuves.
• Éviter toute réparation définitive.
• Prévoir l’accès aux zones concernées.
• Vérifier l’eau et l’électricité.
• Préparer les mesures et essais.
• Recueillir les observations de chaque partie.
• Transmettre le rapport à tous les participants.

Checklist en cas d’échec amiable

• Vérifier les délais.
• Mettre en demeure le constructeur.
• Saisir le garant.
• Déclarer le sinistre aux assureurs.
• Informer la protection juridique.
• Consulter l’ADIL.
• Saisir le médiateur compétent.
• Organiser une expertise contradictoire.
• Faire établir un constat.
• Consulter un avocat.
• Identifier toutes les parties.
• Envisager un référé expertise.
• Préserver le délai par une action judiciaire.
• Chiffrer les travaux et les préjudices.
• Ne pas faire disparaître les preuves.

Tableau récapitulatif des recours

Situation	Premier recours à envisager
Appel de fonds anticipé	Contestation écrite, banque et garant
Refus d’accès au chantier	Mise en demeure et conservation des preuves
Malfaçon avant recouvrement	Expert, constat et demande de suspension
Retard de livraison	Mise en demeure et garant
Abandon de chantier	Constat, expert, garant et banque
Réserves non levées	Constructeur, garant et maintien de la consignation
Désordre pendant la première année	Garantie de parfait achèvement
Équipement défaillant dans les deux ans	Garantie de bon fonctionnement
Dommage grave après réception	Dommages-ouvrage et décennale
Désaccord technique	Expertise amiable contradictoire
Preuve insuffisante	Référé expertise
Urgence ou aggravation	Référé et mesures conservatoires
Litige inférieur ou égal à 5 000 euros	Tentative amiable préalable, sauf exception
Pratique commerciale irrégulière	SignalConso et DGCCRF
Échec de toutes les démarches	Action devant le tribunal judiciaire

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Check my House vous accompagne grâce à notre assistance réception CCMI.

Sources juridiques et institutionnelles

• Code civil, article 1353 : charge de la preuve entre les parties.
• Code civil, article 1366 : force probante de l’écrit électronique.
• Code civil, article 1344 : conditions de la mise en demeure.
• Code civil, article 1792-4-1 : garantie décennale (point de départ des délais).
• Code civil, article 1792-4-2 : garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement.
• Code civil, article 1792-4-3 : délai de dix ans des autres actions contre les constructeurs après réception.
• Code civil, article 2224 : prescription de droit commun de cinq ans.
• Code civil, article 2239 : suspension de la prescription pendant une mesure d’instruction avant procès.
• Code civil, article 2241 : interruption de la prescription par une demande en justice, même en référé.
• Code de procédure civile, article 145 : mesure d’instruction avant procès et compétence du tribunal du lieu de l’immeuble.
• Code de procédure civile, article 16 : respect du principe de la contradiction.
• Code de procédure civile, article 202 : contenu et forme des attestations de témoins.
• Code de procédure civile, article 232 : désignation d’un technicien par le juge.
• Code de procédure civile, article 269 : provision destinée à la rémunération de l’expert judiciaire.
• Code de procédure civile, article 750-1 : tentative amiable préalable pour certaines demandes.
• Code de procédure civile, article 835 : mesures conservatoires et prévention du dommage imminent en référé.
• Code de la consommation, article L. 612-1 : droit gratuit à la médiation de la consommation.
• Code des assurances, article L. 114-1 : prescription biennale des actions d’assurance.
• Code des assurances, article L. 114-2 : modalités d’interruption de la prescription en assurance.
• Code des assurances, article L. 124-3 : action directe de la victime contre l’assureur de responsabilité.
• Code des assurances, article L. 242-1 : délais de traitement d’une déclaration dommages-ouvrage.
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6 : intervention du garant en cas de retard, défaillance ou réserves non levées.
• Cour de cassation : règles de preuve applicables aux expertises privées, avec la nécessité de corroborer un rapport non judiciaire établi à la demande d’une partie.
• ANIL et réseau des ADIL : information juridique gratuite et neutre sur les responsabilités et assurances de construction.
• DGCCRF et SignalConso : signalement des pratiques irrégulières, malfaçons et non-conformités dans le secteur du bâtiment.

Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.

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