L’achat d’un logement en vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, présente une particularité importante : le prix est payé progressivement, à mesure de l’avancement de la construction. Le promoteur adresse plusieurs appels de fonds pendant le chantier. Chaque versement doit respecter les plafonds fixés par le Code de la construction et de l’habitation ainsi que l’échéancier prévu dans l’acte authentique de vente.

L’acquéreur doit distinguer deux sujets : le paiement du prix selon l’avancement de l’immeuble, et le contrôle technique du chantier et de son propre logement. En VEFA, l’acquéreur devient progressivement propriétaire des constructions réalisées, mais le promoteur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. L’acquéreur ne dirige donc pas le chantier et ne dispose pas des mêmes droits qu’un maître d’ouvrage ayant signé un CCMI.

Sommaire

• Comprendre les appels de fonds en VEFA (10 questions)
• L’échéancier légal des paiements (14 questions)
• Vérifier un appel de fonds (10 questions)
• Contester un appel de fonds (9 questions)
• Déblocage du prêt immobilier (9 questions)
• Suivre le chantier en VEFA (15 questions)
• Retard, interruption et difficultés du chantier (8 questions)
• L’accompagnement d’un expert en bâtiment (6 questions)
• Checklist avant de payer un appel de fonds
• Sources juridiques et documentaires

Comprendre les appels de fonds en VEFA

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Qu’est-ce qu’un appel de fonds en VEFA ?

Un appel de fonds est une demande de paiement adressée par le promoteur à l’acquéreur au cours de la construction.

Le paiement du prix est échelonné selon l’avancement des travaux. Le promoteur ne peut pas exiger la totalité du prix avant l’achèvement et la mise à disposition du logement.

Pourquoi le prix d’un logement VEFA est-il payé progressivement ?

Le paiement progressif évite que l’acquéreur verse l’intégralité du prix alors que le logement n’est pas encore construit.

L’acquéreur devient propriétaire des ouvrages à mesure de leur exécution et paie parallèlement le prix selon l’avancement de la construction. Le promoteur conserve toutefois la maîtrise de l’opération jusqu’à la réception des travaux.

Qui adresse les appels de fonds ?

Les appels de fonds sont adressés par le vendeur en VEFA, généralement le promoteur ou la société civile de construction-vente créée pour l’opération.

L’identité du vendeur, ses coordonnées et les modalités de paiement doivent être vérifiées dans l’acte authentique. Une demande émanant d’un autre bénéficiaire doit être contrôlée avant tout versement.

L’échéancier doit-il figurer dans l’acte de vente ?

Oui. L’acte authentique doit préciser le prix et les modalités de paiement.

Il peut prévoir plusieurs appels intermédiaires, à condition que le total réclamé à chaque stade respecte les plafonds réglementaires.

Le promoteur peut-il choisir librement le montant de chaque appel de fonds ?

Non. Les montants peuvent être répartis selon l’échéancier contractuel, mais ils doivent rester dans les limites fixées par l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.

Les sommes peuvent être exigées sous la forme de versements périodiques constants ou de versements successifs déterminés selon l’avancement des travaux.

Les appels de fonds doivent-ils correspondre à l’avancement du logement ou de l’immeuble ?

Les principaux seuils réglementaires sont appréciés selon l’avancement de l’immeuble ou de la partie de bâtiment techniquement distincte dans laquelle se trouve le logement.

Ils ne correspondent donc pas nécessairement au degré d’avancement intérieur du seul appartement acquis. L’appartement peut encore être dépourvu de cloisons ou de finitions lorsque le bâtiment atteint certains paliers financiers.

Le promoteur peut-il réclamer un appel de fonds alors que mon appartement n’a pas encore commencé à être aménagé ?

Oui, cela peut être légal lorsque le bâtiment a effectivement atteint le stade contractuel correspondant.

Par exemple, l’appel lié à la mise hors d’eau dépend principalement de l’état de la toiture, des terrasses et de leur étanchéité. Il ne suppose pas que les peintures, les sols ou les équipements du logement soient réalisés.

Les appels de fonds intermédiaires sont-ils autorisés ?

Oui. L’échéancier contractuel peut prévoir des paliers intermédiaires, par exemple après la réalisation d’un plancher, du gros œuvre, des cloisons ou des équipements.

Ces pourcentages intermédiaires ne constituent pas des plafonds légaux autonomes. Ils doivent toujours rester sous les plafonds cumulés de 35 %, 70 % et 95 % prévus par le Code de la construction et de l’habitation.

Le promoteur peut-il modifier l’échéancier après la signature ?

Il ne peut pas modifier unilatéralement les obligations contractuelles sans fondement prévu par l’acte ou sans l’accord de l’acquéreur.

Une nouvelle répartition peut éventuellement être proposée, mais elle doit rester conforme aux plafonds légaux et ne doit pas conduire à un paiement anticipé. Toute modification doit être examinée avant d’être acceptée.

Les pourcentages sont-ils calculés sur le prix total du logement ?

Les plafonds sont calculés sur le prix de vente stipulé dans l’acte, selon les modalités contractuelles applicables.

Les frais d’acte notarié, les frais bancaires et les dépenses qui ne font pas partie du prix de vente ne sont pas des appels de fonds de construction au sens de l’article R. 261-14.

Le traitement des TMA dépend du devis ou du contrat spécifique signé pour ces modifications.

L’échéancier légal des paiements

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Quel est l’échéancier légal des appels de fonds en VEFA ?

Les paiements cumulés ne peuvent pas dépasser :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % du prix à la mise hors d’eau ;
• 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble ;
• 100 % lors de la mise du logement à la disposition de l’acquéreur.

Le solde de 5 % peut être consigné lorsqu’une contestation porte sur la conformité du logement aux prévisions du contrat.

Que signifie un plafond cumulé ?

Un plafond cumulé correspond au total de toutes les sommes déjà payées.

Lorsque l’immeuble atteint l’achèvement des fondations, le total versé ne peut pas dépasser 35 % du prix. Ce seuil ne signifie pas nécessairement qu’un appel unique de 35 % doit être émis.

Le promoteur doit-il obligatoirement attendre l’achèvement des fondations pour envoyer le premier appel ?

Aucun appel correspondant aux travaux à réaliser ne doit conduire à dépasser les plafonds prévus avant que le stade concerné soit effectivement atteint.

L’achèvement des fondations doit être certifié par un homme de l’art pour chaque immeuble concerné.

Une jurisprudence présentée par l’ANIL a retenu la responsabilité d’un notaire dans une opération où un premier appel de fonds avait été payé alors que les travaux n’avaient pas réellement commencé.

Qu’entend-on par achèvement des fondations ?

Le Code de la construction et de l’habitation impose que cet achèvement soit certifié par un homme de l’art, mais l’article R. 261-11 ne donne pas une description technique exhaustive de toutes les fondations possibles.

L’appréciation dépend donc de la conception de l’immeuble, de son système de fondation et du périmètre du bâtiment concerné.

Qui certifie l’achèvement des fondations ?

La constatation doit être certifiée par un homme de l’art.

Il peut notamment s’agir d’un professionnel techniquement qualifié pour apprécier l’achèvement des fondations. Le texte ne désigne pas une profession unique.

Le certificat d’achèvement des fondations doit-il être joint à l’appel de fonds ?

Le Code impose la certification de l’achèvement des fondations, mais il ne prévoit pas expressément, dans son article R. 261-11, que ce certificat soit systématiquement transmis à chaque acquéreur avec l’appel de fonds.

L’acquéreur peut néanmoins en demander une copie ou demander au promoteur et au notaire de confirmer l’existence de cette certification. L’acte de vente peut prévoir des justificatifs supplémentaires.

Que signifie la mise hors d’eau ?

Un immeuble est considéré comme hors d’eau lorsque les toitures ou les terrasses sont réalisées et que les revêtements d’étanchéité correspondants ont été exécutés.

La Cour de cassation a confirmé cette définition dans une décision du 11 mars 2014.

Les fenêtres doivent-elles être posées pour que l’immeuble soit hors d’eau ?

Pas nécessairement. La mise hors d’eau concerne principalement la protection du bâtiment contre les eaux provenant de la toiture ou des terrasses.

La pose des menuiseries extérieures correspond plutôt à la mise hors d’air. Les deux étapes peuvent être proches dans le calendrier, mais elles ne doivent pas être confondues.

Un immeuble peut-il être déclaré hors d’eau alors que la façade n’est pas terminée ?

Oui, cela peut être possible si les toitures ou terrasses et leurs revêtements d’étanchéité sont réalisés.

L’absence de peinture de façade, d’enduit définitif ou de certains éléments de finition n’empêche pas nécessairement la mise hors d’eau. L’état précis doit toutefois être examiné selon la conception du bâtiment.

Que signifie l’achèvement de l’immeuble ?

L’immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages et équipements indispensables à son utilisation conformément à sa destination ont été exécutés ou installés (article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Des défauts de conformité non substantiels ou des malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur utilisation peuvent subsister sans empêcher juridiquement la constatation de l’achèvement.

L’achèvement de l’immeuble signifie-t-il que tous les travaux sont parfaitement terminés ?

Non. L’achèvement juridique n’implique pas nécessairement l’absence totale de défauts, de finitions incomplètes ou de non-conformités mineures.

La constatation de l’achèvement ne vaut ni reconnaissance de la conformité au contrat, ni renonciation aux droits de l’acquéreur concernant les défauts apparents ou les garanties applicables.

Le promoteur peut-il appeler 95 % alors que des réserves subsistent ?

Oui, lorsque l’immeuble est juridiquement achevé malgré des défauts non substantiels.

L’exigibilité des 95 % ne signifie donc pas que l’acquéreur accepte la conformité du logement ou renonce à signaler les malfaçons lors de la pré-livraison et de la livraison.

Quand les 5 % restants deviennent-ils exigibles ?

Le solde devient payable lors de la mise du logement à la disposition de l’acquéreur, généralement au moment de la livraison et de la remise des clés.

En cas de contestation portant sur la conformité aux prévisions du contrat, ce solde peut être consigné.

Les 5 % peuvent-ils être conservés directement sur le compte de l’acquéreur ?

La consignation ne doit pas être confondue avec une simple rétention informelle du paiement.

Lorsque les conditions sont réunies, la somme doit être consignée selon une procédure permettant de la rendre indisponible tout en démontrant que l’acquéreur a exécuté son obligation de paiement. La Cour de cassation considère que la consignation régulière vaut paiement.

Vérifier un appel de fonds

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Quels éléments doivent être vérifiés avant de payer ?

Avant chaque paiement, l’acquéreur doit vérifier :

• l’identité de l’émetteur ;
• le numéro de l’appel de fonds ;
• le lot concerné ;
• le stade de construction annoncé ;
• le pourcentage déjà versé ;
• le nouveau pourcentage cumulé ;
• le montant demandé ;
• la concordance avec l’acte authentique ;
• les coordonnées bancaires du bénéficiaire ;
• la date limite de règlement.

Cette vérification permet d’identifier une erreur de calcul, une demande envoyée au mauvais acquéreur ou un changement frauduleux de coordonnées bancaires.

Un appel de fonds doit-il être accompagné d’une attestation d’avancement ?

Le droit actuellement applicable n’impose pas, de manière générale, qu’une attestation indépendante soit jointe à chaque appel de fonds ordinaire.

En revanche, l’achèvement des fondations doit être certifié par un homme de l’art et l’achèvement final de l’immeuble fait l’objet d’une constatation et d’une attestation spécifiques dans le cadre de la garantie financière.

Des obligations documentaires supplémentaires peuvent être prévues dans l’acte de vente ou dans les conditions du prêt.

Peut-on demander des photographies du chantier ?

Oui, l’acquéreur peut demander des photographies ou un compte rendu d’avancement au promoteur.

Cependant, aucun texte général ne garantit que le promoteur devra fournir des photographies à chaque appel de fonds. Il faut vérifier les engagements commerciaux, les modalités prévues dans l’acte et l’espace client du programme.

Une photographie suffit-elle à prouver l’avancement ?

Non. Une photographie isolée peut être ancienne, partielle ou concerner un autre bâtiment.

Elle doit être datée, localisée et replacée dans le contexte du programme. Pour un enjeu financier important, une vérification technique ou un justificatif établi par un professionnel présente davantage de fiabilité.

Peut-on demander une visite avant de payer ?

L’acquéreur peut la demander, mais il ne bénéficie pas en VEFA d’un droit général équivalent au droit de visite reconnu au maître d’ouvrage dans certains contrats de construction de maison individuelle. L’ANIL rappelle que l’acquéreur n’intervient pas dans le processus de construction.

En VEFA, l’acquéreur n’intervient pas dans le processus de construction, qui reste sous la responsabilité du vendeur. L’accès dépend donc du contrat, de l’organisation du promoteur et des règles de sécurité du chantier.

Le promoteur peut-il refuser une visite demandée avant un appel de fonds ?

Il peut refuser un accès libre ou non programmé au chantier, notamment pour des raisons de sécurité, d’assurance et d’organisation.

Il faut néanmoins vérifier si l’acte de vente, le contrat de réservation ou les communications commerciales prévoient des visites spécifiques. Un engagement contractuel doit être respecté.

Le versement d’un appel de fonds vaut-il acceptation des travaux ?

Non. Le paiement d’une échéance ne constitue pas, à lui seul, une réception des travaux ni une acceptation définitive de leur conformité.

La réception est effectuée entre le promoteur, qui conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage, et les entreprises. La livraison intervient ensuite entre le promoteur et l’acquéreur.

Payer un appel de fonds empêche-t-il de formuler des réserves plus tard ?

Non. L’acquéreur peut signaler les défauts et non-conformités constatés lors des visites, de la pré-livraison et de la livraison.

La constatation de l’achèvement et le paiement correspondant ne valent pas renonciation aux droits de l’acquéreur.

La déclaration d’ouverture de chantier prouve-t-elle que les travaux ont réellement commencé ?

Non. La déclaration d’ouverture de chantier est une formalité administrative. Elle ne démontre pas nécessairement que les travaux ont matériellement atteint le stade correspondant à un appel de fonds.

Une jurisprudence rapportée par l’ANIL a précisément distingué cette formalité du commencement effectif des travaux.

La déclaration d’achèvement et de conformité prouve-t-elle la conformité contractuelle du logement ?

Non. Une déclaration administrative ne vaut pas nécessairement reconnaissance de la conformité du logement aux plans et à la notice descriptive.

La constatation de l’achèvement n’emporte pas, par elle-même, reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat.

Contester un appel de fonds

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Que faire si l’appel de fonds semble prématuré ?

L’acquéreur doit demander immédiatement des explications et des justificatifs au promoteur.

La contestation doit préciser :

• le stade annoncé ;
• le stade qui semble réellement atteint ;
• les documents disponibles ;
• le montant contesté ;
• la demande de suspension ou de rectification ;
• le délai accordé pour répondre.

Il est recommandé d’adresser cette contestation par écrit et de conserver la preuve de son envoi.

Peut-on refuser de payer un appel de fonds prématuré ?

Un appel ne devrait pas être exigible lorsque le stade contractuel correspondant n’est pas atteint. Cependant, l’acquéreur ne doit pas interrompre unilatéralement les paiements sans constituer un dossier précis.

Le Code civil permet, dans certaines conditions, de suspendre l’exécution de son obligation en présence d’une inexécution suffisamment grave (article 1219) ou d’un risque manifeste d’inexécution grave (article 1220). L’application de ces articles à une situation particulière doit être appréciée avec prudence.

Faut-il payer la partie non contestée ?

Lorsque seule une partie de la demande est contestée, il peut être prudent de distinguer le montant non contesté du montant litigieux.

Cette décision dépend néanmoins de l’acte, du calcul présenté et de la nature du désaccord. Un conseil juridique est recommandé avant toute retenue partielle, notamment lorsqu’une clause résolutoire ou des pénalités sont prévues.

Quelles sont les conséquences d’un retard de paiement ?

L’acte peut prévoir des pénalités et, dans certaines conditions, une clause résolutoire. Lorsque le contrat prévoit une pénalité pour retard de paiement, son taux ne peut pas dépasser 1 % par mois (article R. 261-14).

La Cour de cassation a également admis qu’un vendeur puisse opposer l’inexécution de l’acquéreur lorsque celui-ci ne respecte pas ses obligations de paiement.

Le promoteur peut-il annuler la vente en cas de non-paiement ?

Une résolution peut être envisagée lorsque l’acte comporte une clause résolutoire et que ses conditions sont réunies, ou lorsqu’une juridiction prononce la résolution.

La procédure et les conséquences dépendent de l’acte authentique. Une simple contestation verbale ne protège pas suffisamment l’acquéreur.

Peut-on consigner un appel de fonds intermédiaire contesté ?

L’article R. 261-14 prévoit expressément la consignation du solde lors de la mise à disposition en cas de contestation sur la conformité.

Il ne prévoit pas, dans les mêmes termes, une faculté automatique de consignation de chaque appel intermédiaire. Une consignation anticipée doit donc être examinée selon le contrat, le droit commun des obligations et la situation litigieuse.

Qui contacter en cas de désaccord persistant ?

Selon la situation, l’acquéreur peut contacter :

• le service juridique ou le service clients du promoteur ;
• son notaire ;
• son établissement bancaire ;
• l’ADIL de son département ;
• sa protection juridique ;
• un expert en bâtiment ;
• un avocat en droit immobilier.

Le professionnel compétent dépend de la nature technique, financière ou juridique du désaccord.

Une expertise amiable peut-elle vérifier un appel de fonds ?

Oui. Un expert peut examiner l’état visible du chantier et déterminer si le stade technique annoncé paraît effectivement atteint.

L’expertise doit cependant tenir compte des limites d’accès, des parties non visibles et du fait que certains seuils sont appréciés à l’échelle du bâtiment et non du seul logement.

Une expertise amiable rend-elle automatiquement l’appel inexigible ?

Non. Le rapport fournit un avis technique et des éléments de preuve, mais il ne remplace pas une décision judiciaire.

Il peut soutenir une contestation, une négociation ou une procédure, notamment lorsqu’il démontre que le stade contractuel n’est pas atteint.

Déblocage du prêt immobilier

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Comment la banque paie-t-elle les appels de fonds ?

Dans une VEFA financée par emprunt, les fonds sont généralement débloqués progressivement selon les demandes et les modalités prévues dans l’offre de prêt.

L’acquéreur transmet l’appel de fonds à sa banque ou valide son paiement par l’intermédiaire de son espace bancaire. La procédure exacte dépend du contrat de prêt.

La banque verse-t-elle les fonds directement au promoteur ?

Elle peut les verser directement au vendeur lorsque le contrat de prêt et les instructions de déblocage le prévoient.

L’acquéreur doit vérifier le bénéficiaire, le montant et la référence du dossier avant de valider la demande.

La banque contrôle-t-elle réellement l’avancement du chantier ?

Pas nécessairement. Le contrôle effectué dépend des conditions du prêt et des documents demandés par l’établissement.

Le déblocage par la banque ne doit donc pas être considéré comme une preuve technique indépendante que le chantier a atteint le stade annoncé.

La banque peut-elle débloquer un appel de fonds sans l’accord de l’acquéreur ?

La réponse dépend du mandat donné, des clauses de l’offre de prêt et de la procédure bancaire.

L’acquéreur doit vérifier les autorisations qu’il a signées. Les modalités de mise à disposition des fonds et le coût du crédit doivent apparaître dans les documents contractuels remis par la banque.

Que faire si la banque a payé un appel contesté ?

L’acquéreur doit demander immédiatement :

• la date du versement ;
• le montant transféré ;
• l’ordre ou le justificatif ayant déclenché le paiement ;
• l’identité du bénéficiaire ;
• les clauses contractuelles utilisées.

Il doit parallèlement informer le promoteur de la contestation et demander la justification du stade appelé.

Qu’est-ce qu’un intérêt intercalaire ?

Lorsqu’un prêt est débloqué progressivement, l’emprunteur peut payer des intérêts sur les sommes déjà mises à disposition avant le début du remboursement normal du capital.

Les modalités exactes dépendent de l’offre de prêt, du différé choisi et de l’assurance emprunteur. Elles doivent être vérifiées dans la fiche d’information standardisée européenne et le tableau financier remis par la banque.

Un appel de fonds prématuré augmente-t-il les intérêts intercalaires ?

Oui, lorsqu’il entraîne un déblocage anticipé du prêt, les intérêts peuvent commencer à courir plus tôt sur la somme débloquée.

Le coût exact dépend du taux, du montant libéré, de la durée du différé et du mécanisme prévu par le prêt.

Comment estimer le coût d’un intérêt intercalaire ?

Une estimation simplifiée peut être réalisée de la manière suivante :

• Montant débloqué × taux annuel × durée en jours ÷ 365

Exemple purement indicatif :

• somme débloquée : 40 000 € ;
• taux annuel : 3,50 % ;
• durée : 90 jours.

Calcul : 40 000 × 3,50 % × 90 ÷ 365 = 345,21 € environ.

Ce calcul ne tient pas compte de l’assurance, des frais bancaires, des années bissextiles ni des modalités particulières du contrat.

Peut-on différer tous les remboursements jusqu’à la livraison ?

Cela dépend de l’offre de prêt.

Certains contrats prévoient un différé total, d’autres un différé partiel pendant lequel les intérêts et l’assurance restent dus. Le coût global doit être comparé avant la signature du prêt.

Suivre le chantier en VEFA

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L’acquéreur est-il maître d’ouvrage de la construction ?

Non. Même si la propriété des ouvrages lui est transférée progressivement, le promoteur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (article 1601-3 du Code civil).

Il choisit les entreprises, organise les marchés, dirige l’opération et procède à la réception avec les constructeurs.

L’acquéreur peut-il donner directement des instructions aux entreprises ?

Non. L’acquéreur n’a généralement pas de relation contractuelle directe avec les entreprises du chantier.

Ses demandes doivent être adressées au promoteur ou à son interlocuteur désigné. Une instruction directe peut créer des erreurs, des contradictions ou des difficultés de responsabilité.

L’acquéreur peut-il faire arrêter des travaux qui lui paraissent non conformes ?

Non, il ne dispose pas du pouvoir de diriger ou d’arrêter le chantier.

Il peut en revanche signaler immédiatement une anomalie au promoteur, produire ses plans et demander une vérification avant que les travaux ne soient recouverts.

Existe-t-il un droit légal de visite du chantier en VEFA ?

Les textes consultés ne prévoient pas un droit général et permanent permettant à l’acquéreur d’accéder librement au chantier d’une VEFA. L’ANIL rappelle que l’acquéreur n’intervient pas dans le processus de construction, lequel demeure sous la responsabilité du vendeur.

Les visites dépendent donc principalement du contrat, des engagements du promoteur et des conditions de sécurité.

Quelle est la différence avec le droit de visite en CCMI ?

Le CCMI et la VEFA sont deux contrats différents.

Dans un CCMI, le maître d’ouvrage fait construire sa maison sur son terrain et bénéficie de droits spécifiques liés aux appels de fonds. En VEFA, le vendeur conserve la maîtrise de l’opération et s’engage à livrer un logement achevé et conforme.

Les règles propres au CCMI ne doivent donc pas être transposées automatiquement à la VEFA.

Quelles visites sont généralement proposées en VEFA ?

Selon les programmes, le promoteur peut organiser :

• une visite de chantier ou de découverte ;
• une visite cloisons ;
• une visite de contrôle des TMA ;
• une visite de pré-livraison ;
• la livraison avec remise des clés.

Ces visites ne sont pas toutes imposées par un texte national. Leur organisation dépend des engagements contractuels du promoteur.

La visite cloisons est-elle obligatoire ?

Non. Aucun texte général n’impose à tous les promoteurs d’organiser une visite cloisons pour chaque acquéreur.

Elle est néanmoins fréquemment proposée, car elle permet de vérifier la distribution des pièces et certains réseaux avant les finitions.

Peut-on se faire accompagner par un expert pendant une visite ?

L’acquéreur peut demander à être accompagné par un expert en bâtiment.

Toutefois, lorsque la visite n’est pas juridiquement obligatoire, l’accès de l’expert dépend également des modalités fixées par le promoteur. Il est recommandé de signaler sa présence à l’avance et d’obtenir une confirmation écrite.

Le promoteur peut-il refuser l’expert ?

Il peut invoquer les conditions d’accès au chantier lorsque la visite relève d’une faculté contractuelle ou commerciale.

Il faut vérifier la rédaction du contrat et la nature de la visite. Lors de la livraison, une interdiction injustifiée d’assistance pourrait être contestée, mais chaque situation doit être examinée individuellement.

Peut-on prendre des photographies pendant une visite ?

Cela dépend des règles communiquées par le promoteur et des contraintes du chantier.

L’acquéreur doit demander l’autorisation lorsque les consignes ne sont pas claires. Les photographies ne doivent pas compromettre la sécurité, le droit à l’image des ouvriers ni la confidentialité d’autres logements.

Quels documents faut-il apporter lors d’une visite ?

Il est recommandé de disposer :

• du plan de vente contractuel ;
• de la notice descriptive ;
• des plans TMA ;
• des devis et avenants ;
• du plan électrique disponible ;
• des échanges avec le promoteur ;
• des observations des visites précédentes ;
• de l’échéancier des appels de fonds.

Chaque document doit être identifié par sa date et sa version.

Quels éléments vérifier pendant la visite cloisons ?

Il faut notamment contrôler :

• l’implantation des cloisons ;
• les dimensions principales ;
• la hauteur sous plafond visible ;
• l’emplacement des portes ;
• les gaines techniques ;
• les arrivées et évacuations ;
• les prises et interrupteurs visibles ;
• les attentes de cuisine ;
• les TMA ;
• les ouvertures et menuiseries déjà posées.

Cette visite ne permet pas de vérifier définitivement les équipements qui ne sont pas encore installés.

Une observation de chantier constitue-t-elle une réserve juridique ?

Pas nécessairement. Une observation formulée pendant le chantier informe le promoteur d’une anomalie, mais elle ne remplace pas automatiquement une réserve inscrite au procès-verbal de livraison.

Si le défaut subsiste, il doit être de nouveau mentionné précisément lors de la pré-livraison et de la livraison.

Faut-il envoyer un compte rendu après chaque visite ?

Oui, c’est recommandé.

Le compte rendu doit indiquer la date, les personnes présentes, les éléments contrôlés, les écarts constatés, les documents utilisés et les demandes adressées au promoteur.

Il doit être envoyé rapidement afin que les observations puissent être traitées avant le recouvrement des ouvrages.

Le promoteur est-il obligé de répondre à chaque observation ?

Il doit exécuter son obligation de livrer un logement conforme aux plans et à la notice descriptive.

En revanche, aucun texte général n’impose nécessairement une réponse formelle à chaque remarque intermédiaire. Il reste important de conserver les demandes et les éventuelles absences de réponse.

Retard, interruption et difficultés du chantier

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Un ralentissement du chantier permet-il de refuser tous les appels de fonds ?

Non. Il faut vérifier si le stade correspondant à l’appel est effectivement atteint.

Un retard global de livraison ne rend pas automatiquement inexigible une échéance correspondant à des travaux réellement exécutés. Inversement, le promoteur ne peut pas demander le paiement d’un stade qui n’est pas atteint.

Le promoteur doit-il informer les acquéreurs d’un retard ?

Le vendeur doit respecter le délai contractuel de livraison et justifier les prolongations qu’il invoque selon les clauses de l’acte.

Il est recommandé de demander par écrit :

• la nouvelle date prévisionnelle ;
• la cause du retard ;
• sa durée estimée ;
• les justificatifs contractuels ;
• les conséquences sur les visites et la livraison.

Les intempéries suspendent-elles automatiquement le chantier ?

Non. Leur incidence dépend du contrat, de la réalité des événements, des travaux concernés et des justificatifs produits.

Une clause de suspension ne doit pas être appliquée mécaniquement à toute journée de pluie ou de vent. Il faut examiner les conditions exactes prévues dans l’acte.

Que faire si le chantier paraît abandonné ?

L’acquéreur doit constituer un dossier avec :

• des photographies datées ;
• les derniers appels de fonds ;
• les communications du promoteur ;
• les dates d’interruption constatées ;
• les coordonnées du garant financier ;
• l’attestation de garantie annexée à l’acte.

Il doit interroger officiellement le promoteur et, en cas de défaillance financière caractérisée, contacter le garant financier.

Que couvre la garantie financière d’achèvement ?

La garantie financière d’achèvement oblige le garant à fournir ou à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble lorsque le vendeur est financièrement défaillant.

Elle prend généralement la forme d’une ouverture de crédit ou d’un cautionnement au bénéfice des acquéreurs.

L’acquéreur peut-il lui-même saisir le garant ?

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par l’absence de fonds nécessaires à l’achèvement.

La demande doit être accompagnée des éléments permettant de démontrer la situation.

La garantie financière rembourse-t-elle les intérêts intercalaires ou les loyers supplémentaires ?

La garantie financière d’achèvement a pour objet principal de financer l’achèvement de l’immeuble.

Elle ne doit pas être confondue avec une assurance indemnisant automatiquement tous les préjudices personnels liés au retard. Les loyers, intérêts intercalaires et autres dépenses peuvent relever d’une demande distincte contre le vendeur selon les responsabilités établies.

Quels signes doivent alerter l’acquéreur ?

Les principaux signaux de vigilance sont :

• des appels de fonds sans explication claire ;
• un stade annoncé incompatible avec les éléments visibles ;
• des changements fréquents de calendrier ;
• une interruption prolongée du chantier ;
• une absence persistante de réponse ;
• une succession d’entreprises défaillantes ;
• une modification inexpliquée des coordonnées bancaires ;
• des demandes de paiement sur un compte inhabituel ;
• un report répété des visites ;
• des informations contradictoires sur la livraison.

Un seul de ces éléments ne prouve pas nécessairement une défaillance, mais leur accumulation justifie des vérifications.

L’accompagnement d’un expert en bâtiment

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Quel est le rôle d’un expert pendant le suivi d’une VEFA ?

L’expert peut analyser les documents contractuels, contrôler les ouvrages accessibles et comparer les réalisations visibles avec les plans, la notice descriptive et les TMA.

Il peut également établir un compte rendu technique permettant à l’acquéreur de signaler rapidement une anomalie au promoteur.

L’expert peut-il certifier l’avancement d’un appel de fonds ?

Il peut donner un avis technique sur l’état visible du chantier et sur l’atteinte apparente du stade annoncé.

Son avis doit préciser :

• les zones accessibles ;
• les documents examinés ;
• les ouvrages visibles ;
• les contrôles non réalisables ;
• les éventuelles réserves méthodologiques.

Il ne doit pas certifier des ouvrages cachés ou inaccessibles sans disposer des éléments nécessaires.

Quelles étapes méritent le plus un contrôle technique ?

Les étapes les plus utiles sont généralement :

• le contrôle du gros œuvre lorsqu’il est accessible ;
• la visite cloisons ;
• le contrôle des TMA ;
• la visite de pré-livraison ;
• la livraison ;
• la levée des réserves.

Le choix dépend du programme, des visites autorisées et des préoccupations de l’acquéreur.

Un expert peut-il entrer librement sur le chantier ?

Non. L’expert doit respecter les mêmes conditions d’accès que l’acquéreur.

Son intervention doit être organisée avec le promoteur, qui conserve la maîtrise du chantier et peut imposer des équipements de protection, un horaire et un accompagnement.

L’expert vérifie-t-il uniquement le pourcentage d’avancement ?

Non. Le contrôle peut également porter sur :

• la cohérence des plans ;
• les dimensions ;
• les cloisons ;
• les ouvertures ;
• les gaines ;
• les réseaux visibles ;
• les menuiseries ;
• les équipements ;
• les revêtements ;
• les malfaçons apparentes ;
• les TMA.

Le périmètre exact doit être défini avant la visite.

Une expertise de suivi remplace-t-elle la livraison ?

Non. Les contrôles intermédiaires ne remplacent pas l’examen complet du logement lors de la remise des clés.

Tout défaut restant doit être inscrit précisément au procès-verbal de livraison, même s’il a déjà été signalé pendant le chantier.

Checklist avant de payer un appel de fonds

Avant tout paiement, l’acquéreur doit vérifier :

• Que la demande provient bien du vendeur identifié dans l’acte.
• Que les coordonnées bancaires n’ont pas été modifiées de manière suspecte.
• Que le numéro du lot est exact.
• Que le montant demandé correspond au prix contractuel.
• Que le cumul des sommes déjà versées est correctement calculé.
• Que le seuil légal applicable n’est pas dépassé.
• Que le stade de travaux annoncé paraît atteint.
• Que les justificatifs contractuellement prévus sont fournis.
• Que l’appel a été transmis à la banque selon la procédure prévue.
• Que la preuve du paiement sera conservée.
• Que toute contestation est formulée par écrit avant l’échéance.
• Que le paiement n’est pas confondu avec une acceptation technique des ouvrages.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House (cabinet d’expertise en bâtiment) depuis 2019. Contenu à visée informative. Dernière mise à jour le 10 juillet 2026.

Sources juridiques et documentaires

• Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-14, plafonds et modalités des paiements en VEFA, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
• Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-11, certification de l’achèvement des fondations, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
• Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-1, définition de l’achèvement de l’immeuble, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
• Légifrance, Code civil, article 1601-3, transfert progressif de propriété et maintien des pouvoirs du maître de l’ouvrage au vendeur, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
• Légifrance, Code civil, articles 1219 et 1220, exception d’inexécution et suspension de l’obligation, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 mars 2014, pourvoi n° 13-15.507, définition de la mise hors d’eau.
• ANIL, Acheter sur plan, principes de la VEFA et rôle respectif du vendeur et de l’acquéreur, page consultée le 10 juillet 2026.
• ANIL, VEFA et obligation pour le notaire de vérifier le commencement effectif des travaux, analyse de jurisprudence, 2015.
• ANIL, VEFA et retard de livraison, analyse de la Cour de cassation du 14 février 2019.
• ANIL, VEFA et consignation du prix de vente, analyse de la Cour de cassation du 6 mai 2015.
• Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, Crédit immobilier : lisez attentivement les documents remis, mise à jour en 2026.

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