Lors de la livraison d’un logement acquis en vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur doit comparer le bien livré aux plans, à la notice descriptive, aux travaux modificatifs acquéreur et aux autres engagements contractuels du promoteur. Les défauts visibles, les équipements manquants, les travaux inachevés et les non-conformités doivent être inscrits avec précision dans le procès-verbal de livraison.
Le promoteur peut réclamer le solde du prix lors de la mise à disposition du logement. Toutefois, l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation autorise la consignation de ce solde lorsqu’une contestation porte sur la conformité du logement aux prévisions du contrat.
La consignation ne consiste pas à conserver librement les fonds sur son compte bancaire. Elle suppose de les déposer auprès d’un consignataire, notamment la Caisse des Dépôts, puis d’obtenir un récépissé confirmant l’acceptation de la consignation.
Sommaire
- Comprendre les réserves en VEFA (12 questions)
- Rédiger correctement les réserves (16 questions)
- Procès-verbal de livraison et réserves (10 questions)
- Réserves complémentaires après la remise des clés (9 questions)
- Comprendre le solde de 5 % (11 questions)
- Dans quels cas consigner les 5 % (16 questions)
- L’accord du promoteur est-il nécessaire ? (7 questions)
- Comment consigner les 5 % auprès de la Caisse des Dépôts (11 questions)
- Remise des clés et consignation (7 questions)
- Suivi et levée des réserves (12 questions)
- Déconsignation des 5 % (10 questions)
- Litige persistant avec le promoteur (10 questions)
- Intervention d’un expert en bâtiment (7 questions)
Comprendre les réserves en VEFA
Qu’est-ce qu’une réserve lors de la livraison VEFA ?
Une réserve est une observation écrite portée au procès-verbal de livraison afin de signaler un défaut, une malfaçon, un travail inachevé, un dysfonctionnement ou une différence entre le logement livré et les documents contractuels.
La réserve permet de dater et de décrire l’anomalie constatée. Elle constitue une preuve importante pour demander au promoteur une reprise ou une mise en conformité.
Quelle est la différence entre une réserve et une non-conformité ?
Une réserve est la mention écrite portée au procès-verbal. Une non-conformité est une différence entre le logement livré et les prévisions contractuelles, par exemple : une cloison implantée à un emplacement différent, un équipement prévu mais absent, un revêtement différent de la notice, une fenêtre de dimensions différentes, un TMA non réalisé ou une place de stationnement ne correspondant pas au plan.
La consignation prévue par l’article R. 261-14 vise expressément une contestation portant sur la conformité aux prévisions du contrat.
Quelle est la différence entre une malfaçon et une non-conformité ?
Une malfaçon correspond à un ouvrage exécuté de manière défectueuse, par exemple un carrelage présentant des désaffleurements, une porte qui frotte ou un raccord de peinture irrégulier. Une non-conformité correspond à un écart par rapport à ce qui était contractuellement prévu.
Un même défaut peut relever des deux catégories. Une douche peut, par exemple, être différente du modèle prévu et présenter parallèlement un défaut d’écoulement.
Quelle est la différence entre une réserve de livraison et une réserve de réception ?
La réserve de livraison est formulée par l’acquéreur à l’encontre du promoteur lors de la remise des clés. La réserve de réception est formulée par le promoteur, maître de l’ouvrage, à l’encontre des entreprises lors de la réception des travaux.
La réception et la livraison sont donc deux opérations juridiquement distinctes. La réception sans réserve prononcée par le promoteur à l’égard des entreprises ne dispense pas celui-ci de livrer à l’acquéreur un logement conforme au contrat.
Les observations de pré-livraison sont-elles automatiquement des réserves de livraison ?
Non. Les observations formulées lors d’une pré-livraison constituent des signalements intermédiaires.
Si les défauts subsistent lors de la remise des clés, ils doivent être inscrits à nouveau dans le procès-verbal de livraison. Il ne faut pas supposer que la liste de pré-livraison sera automatiquement annexée au document définitif.
Faut-il inscrire les défauts déjà signalés pendant la visite cloisons ?
Oui, lorsqu’ils subsistent.
Un défaut signalé pendant le chantier, par exemple lors de la visite cloisons, doit être suivi jusqu’à sa correction. S’il reste présent à la livraison, il doit faire l’objet d’une réserve précise.
Peut-on inscrire une réserve sur un défaut esthétique ?
Oui. Un défaut esthétique visible dans les conditions normales d’utilisation peut être mentionné, par exemple une rayure, un impact, une différence de teinte, une coulure, un carreau ébréché, un joint irrégulier ou une reprise de peinture visible.
La présence d’une réserve esthétique ne signifie toutefois pas automatiquement que les conditions légales d’une consignation du solde sont réunies.
Peut-on inscrire une réserve sur un équipement qui ne fonctionne pas ?
Oui. Il faut identifier l’équipement, le test réalisé et le dysfonctionnement constaté.
Exemple : « Chambre n° 2, volet roulant électrique : le moteur fonctionne, mais le tablier reste bloqué à mi-hauteur. Demande de remise en fonctionnement complète. »
Peut-on inscrire une réserve sur un équipement absent ?
Oui. L’absence d’un équipement prévu par la notice, le plan ou un avenant constitue une non-conformité contractuelle potentielle.
La réserve doit citer le document de référence, sa date et la prestation manquante.
Peut-on inscrire une réserve lorsque l’eau ou l’électricité ne fonctionne pas ?
Oui. Il faut préciser quels réseaux sont indisponibles et quels contrôles n’ont pas pu être réalisés.
Exemple : « Installation électrique non alimentée lors de la livraison. Les prises de courant, les interrupteurs, les volets motorisés, le chauffage et la production d’eau chaude n’ont pas pu être testés. »
Peut-on inscrire une réserve sur un élément non accessible ?
Oui. Le procès-verbal doit identifier les zones ou équipements qui n’ont pas pu être examinés.
Il ne faut jamais considérer comme conforme un ouvrage masqué, inaccessible ou impossible à tester.
Peut-on inscrire une réserve concernant les parties communes ?
L’acquéreur peut signaler un défaut affectant directement l’accès ou l’usage de son lot, par exemple un ascenseur non opérationnel ou une circulation dangereuse.
Les désordres généraux des parties communes doivent également être portés à la connaissance du syndic et du syndicat des copropriétaires.
Rédiger correctement les réserves
Pourquoi une réserve doit-elle être précise ?
Une réserve précise permet d’identifier l’ouvrage concerné, d’éviter une contestation sur le défaut signalé, de définir les travaux attendus, de contrôler ultérieurement la reprise et de relier l’anomalie au contrat.
Une formulation générale rend le suivi plus difficile.
Quelles informations faut-il inscrire dans une réserve ?
Une réserve devrait comporter la pièce ou la zone concernée, l’emplacement exact, l’ouvrage ou l’équipement, le défaut visible ou le dysfonctionnement, les dimensions ou mesures disponibles, le document contractuel concerné et le résultat attendu après reprise.
Quel exemple de réserve utiliser pour une peinture ?
« Séjour, mur côté balcon : présence de reprises de peinture et d’une différence de teinte visible en éclairage naturel. Demande de réfection permettant d’obtenir une finition homogène. »
Quel exemple utiliser pour une fissure ?
« Séjour, au-dessus de l’angle supérieur droit de la baie vitrée : présence d’une fissure visible d’environ 35 cm de longueur. Demande de recherche de l’origine, de traitement adapté et de réfection des finitions. »
Il est préférable de décrire la fissure sans lui attribuer une origine non vérifiée.
Quel exemple utiliser pour une cloison mal implantée ?
« Chambre n° 1 : la distance mesurée entre le mur de façade et la cloison du dégagement est d’environ 2,92 m, contre 3,06 m sur le plan contractuel indice C. Demande de vérification contradictoire et de mise en conformité. »
Quel exemple utiliser pour un TMA non réalisé ?
« Cuisine : la prise spécialisée commandée selon le devis TMA n° 125 du 14 février 2026 n’est pas présente à l’emplacement figurant sur le plan modificatif indice B. Demande de réalisation conforme au devis et au plan signés. »
Quel exemple utiliser pour une fenêtre rayée ?
« Chambre n° 2, fenêtre donnant sur jardin : rayure verticale d’environ 18 cm sur la face intérieure du vitrage. Demande de remplacement ou de reprise permettant la disparition complète du défaut. »
Quel exemple utiliser pour une évacuation lente ?
« Salle de bains, vasque : évacuation lente constatée après écoulement continu de l’eau pendant environ une minute, avec montée du niveau dans la vasque. Demande de contrôle et de rétablissement d’un écoulement normal. »
Quel exemple utiliser pour un carreau endommagé ?
« Entrée, carreau situé devant la porte du séjour : présence d’un éclat d’environ 8 mm sur l’arête. Demande de remplacement du carreau sans dégradation des éléments voisins. »
Faut-il écrire uniquement « à reprendre » ?
Non. La mention « à reprendre » ne décrit pas la nature du défaut.
Il faut préciser ce qui est observé et le résultat attendu.
Faut-il indiquer la méthode de réparation ?
Pas nécessairement.
L’acquéreur ou son expert peut demander une remise en conformité sans imposer une technique qui n’a pas été étudiée. En présence d’un désordre complexe, la méthode doit être définie après recherche de la cause.
Faut-il mentionner les dimensions du défaut ?
Oui, lorsque cela est possible.
Les dimensions facilitent l’identification du défaut et la comparaison lors de la levée de réserve.
Faut-il joindre des photographies ?
Oui. Les photographies doivent être numérotées et reliées à chaque réserve.
Il est utile de prendre une vue générale de la pièce, une vue rapprochée, une vue avec un repère ou une mesure, et une photographie du document contractuel concerné lorsque cela facilite la comparaison.
Une photographie suffit-elle sans description écrite ?
Non. Une photographie ne permet pas toujours d’identifier la pièce, l’orientation, la date ou le défaut invoqué.
La description écrite reste indispensable.
Faut-il numéroter les réserves ?
Oui. Une numérotation permet d’assurer le suivi des réponses et des travaux.
Exemple : R01 séjour peinture, R02 cuisine prise TMA, R03 chambre n° 1 vitrage, R04 salle de bains évacuation.
Faut-il indiquer un délai de reprise ?
Il est recommandé de demander qu’un délai soit inscrit au procès-verbal ou confirmé par écrit.
Aucun délai général unique n’est fixé par l’article R. 261-14 pour la levée de toutes les réserves de livraison. Le calendrier doit donc être formalisé avec le promoteur.
Procès-verbal de livraison et réserves
Qui rédige le procès-verbal de livraison ?
Le procès-verbal est généralement préparé par le promoteur ou son représentant.
L’acquéreur doit pouvoir demander l’ajout, la correction ou la reformulation de toute observation avant de signer. Le déroulement de la remise des clés doit permettre cet échange.
Le promoteur peut-il refuser une réserve ?
L’acquéreur doit pouvoir faire consigner les défauts qu’il constate.
En cas de refus, il est recommandé de demander le motif du refus par écrit, d’ajouter la réserve manuellement lorsque le support le permet, de ne pas signer une mention affirmant que le logement est sans réserve, de photographier le défaut, d’adresser immédiatement une notification écrite au vendeur et d’envisager un constat par commissaire de justice en cas de désaccord important.
La Caisse des Dépôts recommande également de faire constater contradictoirement la livraison lorsqu’un désaccord existe ou que le procès-verbal n’est signé que par une seule partie.
Peut-on ajouter une réserve manuscrite ?
Oui. Toute modification doit être effectuée avant la signature et apparaître sur l’ensemble des exemplaires.
L’acquéreur doit conserver une copie lisible du document complet.
Peut-on signer électroniquement le procès-verbal ?
Oui, à condition de pouvoir relire l’ensemble du document et de vérifier que toutes les réserves apparaissent dans la version finale.
Une copie complète doit être remise immédiatement après la signature.
Faut-il parapher chaque page ?
Cette précaution est recommandée lorsque le procès-verbal comporte plusieurs pages ou annexes.
Elle réduit le risque de modification ou de substitution ultérieure d’une page.
Faut-il signer un document indiquant « sous réserve de la liste jointe » ?
Cette formule est utile uniquement si la liste est effectivement annexée, datée, numérotée et signée par les parties.
Il faut vérifier que le procès-verbal mentionne clairement le nombre de pages de l’annexe.
Peut-on refuser de signer le procès-verbal ?
Oui, lorsqu’il ne correspond pas à la réalité ou ne reprend pas les réserves.
Ce refus doit être immédiatement expliqué par écrit. Il ne faut pas laisser subsister d’ambiguïté sur la présence de l’acquéreur, l’état du logement et la remise ou non des clés.
Une signature sans réserve empêche-t-elle toute réclamation ?
Non. Le vendeur ne peut pas être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, selon l’article 1642-1 du Code civil.
Il reste néanmoins préférable de signaler immédiatement tous les défauts visibles afin de réduire les difficultés de preuve.
Peut-on inscrire une réserve générale pour les équipements non testés ?
Oui, mais il faut identifier précisément les équipements concernés.
Exemple : « En raison de l’absence d’alimentation en eau, les robinets, les évacuations, les chasses d’eau, les siphons et la production d’eau chaude n’ont pas pu être testés. »
Peut-on signer un quitus le jour de la livraison ?
Il faut éviter de signer un quitus général lorsque des défauts subsistent ou que certains équipements n’ont pas pu être contrôlés.
Le procès-verbal doit refléter l’état réel du logement au jour de la visite.
Réserves complémentaires après la remise des clés
Peut-on ajouter des réserves après la livraison ?
Oui. L’article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession.
Le délai est-il de trente jours ou d’un mois ?
Le texte légal prévoit un mois après la prise de possession.
Il ne faut donc pas remplacer systématiquement cette durée par trente jours. La page pratique de la Caisse des Dépôts utilise l’expression « 30 jours », mais le texte de référence demeure l’article 1642-1 du Code civil, qui mentionne un mois.
Quand commence le délai d’un mois ?
Il commence à compter de la prise de possession, généralement matérialisée par la remise des clés.
La date inscrite au procès-verbal doit donc être conservée avec attention.
Comment notifier les réserves complémentaires ?
Il est recommandé d’adresser au promoteur une lettre recommandée avec avis de réception ou un envoi électronique permettant de prouver la date et le contenu.
La notification doit mentionner l’identité de l’acquéreur, l’adresse et le numéro du lot, la date de livraison, la description de chaque défaut, son emplacement, les photographies et la reprise demandée.
Un courrier électronique suffit-il ?
Il peut constituer une preuve, mais une lettre recommandée apporte généralement une traçabilité plus forte.
Pour un défaut important, il est prudent de doubler le courrier recommandé par un courriel.
Faut-il envoyer les réserves complémentaires à la Caisse des Dépôts ?
Lorsque le solde a été consigné, les nouvelles réserves susceptibles d’affecter le litige doivent être versées au dossier et communiquées selon les modalités demandées par le service gestionnaire.
La Caisse des Dépôts demande des pièces justificatives permettant d’établir la contestation et le motif de la consignation.
Peut-on signaler un défaut après l’expiration du premier mois ?
Un défaut peut relever d’un autre régime juridique selon sa nature et sa date d’apparition.
Pour les défauts apparents relevant de l’article 1642-1, l’action doit être engagée dans le délai de forclusion prévu par l’article 1648. La jurisprudence a également admis, dans certaines circonstances, la dénonciation postérieure au délai d’un mois pour des désordres apparus pendant ce premier mois. Il reste toutefois fortement recommandé de notifier tout défaut sans attendre.
Quel est le délai judiciaire concernant les défauts apparents ?
L’action fondée sur l’article 1642-1 doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents.
Une lettre recommandée interrompt-elle ce délai ?
Pas automatiquement.
Une simple relance, une négociation ou une mise en demeure ne doit pas être considérée comme interrompant systématiquement un délai de forclusion. Une demande en justice, y compris dans certaines conditions une procédure de référé, peut produire un effet interruptif. Un avocat doit être consulté suffisamment tôt lorsqu’un litige persiste.
Comprendre le solde de 5 %
Pourquoi reste-t-il 5 % à payer lors de la livraison ?
Les paiements effectués pendant la construction ne peuvent pas dépasser 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde devient payable lors de la mise du logement à la disposition de l’acquéreur. L’échéancier des appels de fonds encadre cette progression.
Les 5 % sont-ils une retenue de garantie automatique ?
Non. Le texte prévoit que le solde est payable lors de la mise à disposition.
Il peut toutefois être consigné lorsqu’une contestation porte sur la conformité aux prévisions du contrat. Il ne s’agit donc pas d’un droit général permettant de conserver librement 5 % sur son compte bancaire.
Quelle est la différence entre ne pas payer et consigner ?
Ne pas payer consiste à conserver la somme sans la remettre au vendeur ni à un tiers. Consigner consiste à déposer les fonds auprès d’un organisme habilité afin qu’ils restent bloqués pendant le règlement de la contestation.
La consignation démontre que l’acquéreur dispose des fonds et qu’il ne cherche pas simplement à échapper au paiement.
La consignation vaut-elle paiement ?
Oui, lorsqu’elle est réalisée conformément aux règles applicables.
La Cour de cassation a jugé que la consignation du solde pouvait valoir paiement, de sorte que l’acquéreur ne pouvait pas être considéré comme défaillant pour ce seul motif.
Peut-on simplement placer les 5 % sur un compte personnel bloqué ?
Non. Un compte personnel, même approvisionné, ne constitue pas une consignation officielle.
Les fonds doivent être déposés auprès du consignataire et la consignation doit être acceptée. La Caisse des Dépôts précise que seule la validation de la déclaration associée au règlement vaut acceptation.
Peut-on remettre un chèque au notaire ?
La possibilité dépend du rôle accepté par le notaire et des modalités du dossier.
Le simple fait de remettre une somme à un professionnel ne permet pas de conclure automatiquement que la consignation répond aux exigences applicables. Il faut obtenir une confirmation écrite du statut des fonds et un justificatif officiel.
Peut-on consigner auprès de la Caisse des Dépôts ?
Oui. La Caisse des Dépôts propose une démarche spécifique consacrée au solde du prix de vente d’un logement acquis en VEFA.
La consignation auprès de la Caisse des Dépôts est-elle gratuite ?
La Caisse des Dépôts présente la gestion de cette consignation comme gratuite.
Les sommes sont rémunérées selon le taux applicable annoncé sur son site. Ce taux peut évoluer et doit être vérifié à la date de la démarche.
Les 5 % sont-ils calculés sur le prix total de vente ?
Le solde correspond à la différence entre le prix total prévu par l’acte et les sommes déjà régulièrement appelées et payées.
Dans l’échéancier réglementaire habituel, le cumul atteint 95 % à l’achèvement, laissant 5 % à payer lors de la mise à disposition.
Les frais de notaire sont-ils compris dans les 5 % ?
Non. Les frais d’acquisition ne constituent pas le solde du prix de vente visé par l’article R. 261-14.
Les TMA sont-ils compris dans le calcul ?
Cela dépend de leur intégration au prix de vente ou de leur facturation dans un contrat distinct.
Il faut examiner l’acte, les avenants et les devis TMA pour déterminer les sommes relevant du solde du prix de vente et celles relevant d’une facturation séparée. La notice descriptive et les TMA servent de référence.
Dans quels cas consigner les 5 %
Quel est le fondement légal de la consignation ?
L’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité du logement aux prévisions du contrat.
Faut-il nécessairement avoir formulé des réserves ?
La contestation doit être objectivement démontrable.
En pratique, le procès-verbal de livraison et la liste des réserves constituent les principales pièces permettant d’établir l’existence de la contestation. La Caisse des Dépôts demande notamment le procès-verbal mentionnant les contestations sur la conformité.
Une cloison mal positionnée peut-elle justifier une consignation ?
Elle peut entrer dans le champ de l’article R. 261-14 lorsqu’elle constitue une différence avec le plan contractuel.
Il faut documenter la cote prévue, la cote mesurée et les conséquences de l’écart.
Un TMA non réalisé peut-il justifier une consignation ?
Oui, lorsque le TMA est contractualisé par un devis, un plan ou un avenant signé et que son absence crée une contestation sur la conformité du logement livré.
Un équipement manquant peut-il justifier une consignation ?
Oui, lorsqu’il est prévu dans l’acte, la notice descriptive ou un avenant.
La réserve doit citer précisément le document contractuel.
Une surface inférieure peut-elle justifier une consignation ?
Une différence de surface peut constituer une contestation sur la conformité au contrat.
Toutefois, les règles relatives au défaut de contenance, à la diminution du prix et aux délais d’action doivent être étudiées séparément. Un mesurage professionnel peut être nécessaire.
Une fenêtre différente du plan peut-elle justifier une consignation ?
Elle peut la justifier si la différence porte sur une caractéristique contractuelle telle que les dimensions, l’emplacement ou le type d’ouverture.
Il faut comparer le logement à l’acte de vente, au plan coté et à la notice descriptive. La jurisprudence apprécie la non-conformité au regard des documents contractuels, notamment l’acte et la notice annexée.
Une simple rayure permet-elle de consigner les 5 % ?
L’article R. 261-14 ne dresse pas une liste des défauts permettant ou interdisant la consignation.
Il vise une contestation sur la conformité aux prévisions du contrat. Une rayure isolée, sans autre non-conformité contractuelle, ne présente donc pas le même fondement qu’un équipement manquant ou qu’un plan non respecté. Une consignation peut être contestée lorsqu’elle repose sur un motif insuffisamment établi.
Une mauvaise qualité de peinture permet-elle de consigner ?
La réponse dépend des faits, des documents contractuels et de l’importance du défaut.
Une finition imparfaite doit être inscrite comme réserve. Pour justifier la consignation sur le fondement strict de l’article R. 261-14, il faut pouvoir caractériser une contestation portant sur la conformité aux prévisions contractuelles.
Une installation électrique non testée permet-elle de consigner ?
L’impossibilité de tester l’installation doit être inscrite au procès-verbal.
Elle peut participer à une contestation lorsque le logement ne peut pas être contrôlé ou utilisé normalement. La décision doit être prise au regard de l’état général du logement et des engagements contractuels.
Des parties communes inachevées permettent-elles de consigner les 5 % du lot privatif ?
La réponse dépend de l’incidence des travaux sur l’accès, l’usage du lot et les prestations vendues.
L’article R. 261-14 vise la conformité du local aux prévisions du contrat. Il faut donc établir précisément le lien entre les parties communes inachevées et les droits contractuels de l’acquéreur.
Peut-on consigner pour un simple retard de livraison ?
Le retard de livraison et la conformité du logement sont deux sujets différents.
L’article R. 261-14 vise la conformité aux prévisions du contrat, et non le retard pris isolément. Les demandes d’indemnisation liées au retard reposent sur d’autres fondements contractuels ou juridiques.
Peut-on consigner en raison d’un litige financier sans rapport avec le logement ?
Le mécanisme de l’article R. 261-14 ne vise pas tous les différends entre l’acquéreur et le promoteur.
Il concerne la contestation portant sur la conformité du logement avec les prévisions du contrat.
Peut-on consigner même si le promoteur promet d’intervenir rapidement ?
Oui, lorsque la contestation sur la conformité subsiste au moment où le solde devient exigible.
Une promesse orale de reprise ne remplace pas la consignation ni un engagement écrit précis.
Faut-il consigner la totalité des 5 % ?
L’article R. 261-14 prévoit que « le solde » peut être consigné.
Une consignation partielle peut être envisagée, mais elle doit être juridiquement et contractuellement sécurisée. La Caisse des Dépôts prévoit la possibilité d’une déconsignation totale ou partielle, mais la décision initiale doit rester cohérente avec la contestation.
Peut-on consigner plus de 5 % ?
Dans l’échéancier réglementaire ordinaire, 95 % du prix peuvent avoir été appelés à l’achèvement et le solde représente 5 %.
Une consignation portant sur une somme supérieure nécessite un fondement distinct ou une décision particulière. Elle ne doit pas être improvisée.
L’accord du promoteur est-il nécessaire ?
Faut-il l’accord du promoteur pour exercer le droit de consignation ?
L’article R. 261-14 ne subordonne pas expressément la consignation à l’accord préalable du promoteur.
Il prévoit que le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité. Cependant, le dossier doit établir la réalité de la contestation et respecter les formalités du consignataire.
Le promoteur peut-il imposer son propre compte séquestre ?
Il peut proposer un consignataire ou un compte séquestre.
L’acquéreur doit vérifier que le dispositif bloque réellement les fonds, qu’il est neutre et que les conditions de libération sont clairement définies.
Le notaire peut-il être désigné comme consignataire ?
Cela dépend de son acceptation et des modalités du dossier.
L’acquéreur doit obtenir une confirmation écrite indiquant que la somme est effectivement consignée ou séquestrée, ainsi que les conditions de libération.
Le promoteur peut-il refuser la Caisse des Dépôts ?
La Caisse des Dépôts propose officiellement un dispositif de consignation du solde VEFA fondé sur l’article R. 261-14.
Un désaccord du promoteur ne supprime pas le texte légal, mais il peut créer un contentieux sur la réalité de la contestation ou sur les formalités. Il est donc prudent d’informer le promoteur et le notaire avant la livraison.
Faut-il informer le promoteur avant la remise des clés ?
Oui. Cette information est fortement recommandée.
Elle permet d’éviter que le promoteur interprète l’absence de virement direct comme un simple défaut de paiement.
Faut-il informer le notaire ?
Oui. Le notaire peut vérifier les clauses de l’acte et attirer l’attention sur les conséquences de la consignation.
Il ne remplace toutefois pas nécessairement l’avocat en cas de litige déjà constitué.
Faut-il informer la banque ?
Oui, lorsque les 5 % doivent être débloqués au moyen d’un prêt immobilier.
La banque doit recevoir des instructions précises afin de ne pas verser automatiquement le solde au promoteur.
Comment consigner les 5 % auprès de la Caisse des Dépôts
Quand faut-il préparer la consignation ?
Il est conseillé de préparer la démarche avant le rendez-vous de livraison, notamment en créant l’espace personnel et en réunissant les documents disponibles.
La contestation définitive et le procès-verbal seront toutefois établis lors de la livraison.
Quelle démarche faut-il sélectionner en ligne ?
La Caisse des Dépôts propose une démarche destinée aux particuliers.
Dans le service de consignation, le demandeur doit sélectionner la catégorie relative aux biens immobiliers, puis le motif correspondant au solde de 5 % d’une VEFA.
Quelles pièces sont généralement demandées ?
La liste officielle mentionne notamment une pièce d’identité en cours de validité, le procès-verbal de livraison mentionnant les contestations sur la conformité, les documents nécessaires pour identifier les parties et la somme, ainsi que les pièces complémentaires demandées lors de l’instruction.
La liste peut évoluer. Elle doit être vérifiée sur le service officiel au moment de la démarche.
Le procès-verbal doit-il être signé par les deux parties ?
La fiche de pièces justificatives de la Caisse des Dépôts demande un procès-verbal signé par les parties mentionnant les contestations.
Lorsque le promoteur refuse de signer ou que le procès-verbal est unilatéral, la Caisse des Dépôts recommande de faire établir un constat par commissaire de justice afin de renforcer la preuve du caractère contradictoire de la livraison.
Peut-on effectuer la démarche entièrement en ligne ?
Oui. La demande peut être déposée depuis l’espace personnel du service de consignation de la Caisse des Dépôts.
Le demandeur peut ensuite suivre l’état du dossier et télécharger le récépissé lorsque la demande a été validée.
Quand faut-il verser les fonds ?
Les fonds doivent être versés selon les instructions communiquées après la création de la demande.
Le libellé du virement doit reprendre la référence attribuée au dossier.
Le simple dépôt de la demande suffit-il ?
Non. La Caisse des Dépôts précise que seule la validation de la déclaration associée au règlement vaut acceptation de la consignation.
Un dossier incomplet peut être rejeté.
Quel document prouve la consignation ?
Le récépissé de consignation disponible après instruction et validation constitue le justificatif officiel.
Il doit être transmis au promoteur, au notaire et, si nécessaire, à la banque.
Que faire si le récépissé n’est pas disponible le jour de la livraison ?
Il faut remettre au promoteur les preuves de la démarche et du virement, puis transmettre le récépissé dès sa mise à disposition.
Il est préférable d’anticiper ce point avec le notaire et la Caisse des Dépôts afin d’éviter un conflit lors de la remise des clés.
Peut-on payer les 5 % au promoteur puis demander leur consignation ?
Une fois la somme payée directement au promoteur, elle n’est plus disponible pour être consignée par l’acquéreur.
La décision doit donc être prise avant le versement.
Peut-on annuler un virement déjà transmis par la banque ?
Cela dépend du statut du virement et des procédures bancaires.
La banque doit être contactée immédiatement. Un virement déjà exécuté ne peut pas toujours être récupéré.
Remise des clés et consignation
Le promoteur peut-il conditionner les clés au paiement des 5 % ?
Le solde devient exigible lors de la mise à disposition du logement.
Cependant, lorsque les conditions légales sont réunies, la consignation régulière vaut paiement. Le promoteur ne peut donc pas assimiler automatiquement une consignation valide à une absence de paiement. La remise des clés reste alors possible.
Le promoteur peut-il refuser les clés lorsque les fonds sont consignés ?
Un refus fondé uniquement sur l’absence de virement direct peut être contesté si la consignation est régulière et justifiée.
Il faut pouvoir présenter le récépissé ou les preuves de la démarche.
Que faire si le promoteur menace de ne pas remettre les clés ?
Il faut confirmer par écrit la contestation sur la conformité, produire la preuve de la consignation, demander le fondement écrit du refus, contacter immédiatement le notaire, faire constater la présence et le refus par un commissaire de justice si nécessaire, et consulter un avocat en cas de blocage.
Peut-on accepter les clés tout en consignant les 5 % ?
Oui. L’acquéreur peut prendre possession du logement, formuler des réserves et consigner le solde lorsque les conditions de l’article R. 261-14 sont réunies.
La prise des clés signifie-t-elle que les réserves sont abandonnées ?
Non. La prise de possession est compatible avec la formulation de réserves.
Le vendeur ne peut être déchargé des défauts apparents avant l’expiration du délai d’un mois prévu par l’article 1642-1.
Le promoteur peut-il appliquer des pénalités de retard de paiement ?
L’article R. 261-14 permet au contrat de prévoir une pénalité de retard, dont le taux ne peut excéder 1 % par mois.
Une consignation régulière valant paiement, l’application de pénalités au seul motif que la somme n’a pas été directement versée au promoteur peut être contestée.
Le promoteur peut-il demander la résolution de la vente ?
La Cour de cassation a jugé que l’acquéreur ayant régulièrement consigné le solde ne pouvait pas être considéré comme défaillant dans son obligation de paiement pour ce seul motif.
Suivi et levée des réserves
Qu’est-ce qu’une levée de réserve ?
La levée d’une réserve correspond à la constatation que le défaut a été corrigé ou que l’ouvrage a été remis en conformité.
Qui réalise les travaux ?
Le promoteur organise les reprises avec les entreprises de son choix.
L’acquéreur ne doit pas donner directement d’instructions aux entreprises sans l’accord du promoteur.
L’acquéreur doit-il laisser entrer les entreprises ?
Oui, dans des conditions raisonnables, afin de permettre l’exécution des reprises.
Les rendez-vous doivent être organisés et les intervenants identifiés.
Faut-il protéger le logement avant les travaux ?
Oui. L’entreprise doit prendre les précautions nécessaires pour éviter de dégrader les sols, les murs, les meubles ou les équipements déjà en place.
L’état des lieux peut être photographié avant le début des reprises.
Que faire si les travaux créent de nouveaux dommages ?
Les nouvelles dégradations doivent être immédiatement signalées, photographiées et ajoutées au dossier.
Il ne faut pas signer une levée de réserve tant que toutes les conséquences des travaux ne sont pas réparées.
Le promoteur peut-il déclarer unilatéralement une réserve levée ?
Il peut indiquer que les travaux sont terminés, mais cette déclaration ne prouve pas nécessairement que la reprise est correcte.
L’acquéreur doit pouvoir vérifier le résultat.
Faut-il organiser une visite de levée des réserves ?
Oui. Une visite permet de contrôler chaque réserve à partir de la liste initiale.
Le document de levée doit reprendre les numéros des réserves et leur statut.
Peut-on lever seulement certaines réserves ?
Oui. La levée peut être partielle.
Seules les réserves réellement corrigées doivent être signées comme levées.
Faut-il signer un quitus général ?
Non, tant que toutes les réserves ne sont pas corrigées et que leurs conséquences n’ont pas été vérifiées.
Que faire si une réparation est uniquement esthétique et provisoire ?
Il faut refuser la levée si la cause du défaut n’a pas été traitée ou si le résultat reste insatisfaisant.
Une simple peinture sur une trace d’humidité ne suffit pas lorsque l’origine de l’eau n’a pas été identifiée et supprimée.
Peut-on exiger le remplacement plutôt qu’une réparation ?
La solution dépend de la nature du défaut et de la possibilité d’obtenir un résultat conforme.
L’acquéreur peut demander le remplacement lorsque la réparation ne permet pas de retrouver la qualité, l’aspect ou les performances attendus.
Peut-on faire réaliser les travaux par une autre entreprise ?
Il ne faut pas engager unilatéralement des travaux et en réclamer ensuite le remboursement sans avoir mis le promoteur en mesure d’intervenir.
En cas d’inaction persistante, une mise en demeure puis un conseil juridique sont nécessaires avant toute substitution.
Déconsignation des 5 %
Qu’est-ce que la déconsignation ?
La déconsignation correspond à la libération totale ou partielle des fonds déposés.
Elle intervient lorsque la contestation est résolue ou qu’un accord ou une décision détermine le bénéficiaire des sommes.
Quand faut-il libérer les fonds au profit du promoteur ?
Les fonds peuvent être libérés lorsque les réserves justifiant la consignation sont effectivement levées et que la mise en conformité est vérifiée.
L’acquéreur doit-il signer une autorisation ?
La Caisse des Dépôts demande des pièces établissant le droit du bénéficiaire à recevoir les fonds.
La déconsignation peut notamment reposer sur un accord amiable des parties, une mainlevée exhaustive des réserves ou une décision de justice.
Le promoteur peut-il récupérer seul les fonds ?
Il ne suffit pas qu’il déclare avoir terminé les travaux.
Les pièces officielles de la Caisse des Dépôts prévoient notamment un accord écrit des parties, une levée des réserves ou une décision de justice opposable.
Peut-on déconsigner une partie de la somme ?
Oui. La déconsignation peut être totale ou partielle lorsque les documents permettent d’identifier la part des fonds à libérer et son bénéficiaire.
Faut-il libérer une partie des fonds après chaque réserve corrigée ?
Ce n’est pas obligatoire.
Une libération progressive peut être convenue, mais elle doit être formalisée avec précision.
Que faire si les parties ne sont pas d’accord sur la déconsignation ?
Les fonds restent consignés jusqu’à la production d’un accord ou d’une décision permettant leur attribution.
Une procédure judiciaire peut devenir nécessaire lorsque le litige ne peut pas être résolu amiablement.
Les intérêts suivent-ils le capital ?
Le traitement des intérêts dépend des règles de consignation et de la décision ou de l’accord de déconsignation.
Le taux annoncé par la Caisse des Dépôts peut évoluer. Il doit être vérifié à la date de la demande.
Le promoteur peut-il imposer une libération avant la fin des travaux ?
Non, si les réserves ayant fondé la consignation restent ouvertes et qu’aucun accord n’a été conclu.
L’acquéreur ne doit pas signer une autorisation de déconsignation sur la seule base d’une promesse d’intervention future.
Que faire si le promoteur conditionne les travaux à la déconsignation ?
Il faut refuser de libérer les fonds avant la vérification des travaux, sauf accord particulier juridiquement sécurisé.
La consignation a précisément pour objet de maintenir les fonds auprès d’un tiers pendant le traitement de la contestation.
Litige persistant avec le promoteur
Que faire si les réserves ne sont pas levées ?
Il faut adresser une mise en demeure au promoteur en rappelant la date de livraison, les réserves concernées, les engagements pris, les relances précédentes, le délai accordé pour intervenir et les conséquences envisagées en l’absence de réponse.
Une mise en demeure suffit-elle à préserver tous les délais ?
Non. Une mise en demeure ne doit pas être considérée comme interrompant automatiquement tous les délais de prescription ou de forclusion.
Une action judiciaire peut être nécessaire avant l’expiration du délai applicable, notamment celui de l’article 1648.
Peut-on saisir le médiateur du promoteur ?
Oui, lorsque le professionnel relève d’un dispositif de médiation de la consommation et que la réclamation préalable n’a pas permis de résoudre le litige.
La médiation ne doit toutefois pas conduire à laisser expirer un délai judiciaire.
Quand organiser une expertise amiable contradictoire ?
Elle peut être utile lorsque le promoteur conteste le défaut, lorsque l’origine du désordre est discutée, lorsque la reprise proposée paraît insuffisante, lorsque les travaux ont échoué, lorsque l’incidence financière est importante ou lorsque la déconsignation fait l’objet d’un désaccord.
Les parties concernées doivent être convoquées afin qu’elles puissent participer aux constatations.
Le rapport d’un expert indépendant suffit-il devant un tribunal ?
Un rapport amiable peut constituer un élément de preuve, mais le juge apprécie librement sa valeur.
Le caractère contradictoire des opérations renforce généralement son utilité.
Peut-on demander une expertise judiciaire ?
Oui. Une expertise judiciaire peut être demandée, notamment en référé, lorsque le désordre exige des constatations techniques impartiales.
Il faut surveiller attentivement l’incidence de la procédure sur les délais d’action.
Peut-on demander l’exécution forcée des travaux ?
Selon les circonstances, l’acquéreur peut demander la mise en conformité, l’autorisation de faire réaliser les travaux aux frais du vendeur, une indemnisation ou une autre mesure adaptée.
L’article 1642-1 précise qu’il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix lorsque le vendeur s’oblige à réparer.
Peut-on demander une diminution du prix ?
Cette demande dépend de la nature de la non-conformité, de la possibilité de réparer et du fondement juridique invoqué.
Elle doit être étudiée avec un avocat lorsque le promoteur refuse la mise en conformité.
Peut-on demander des dommages et intérêts ?
Oui, lorsqu’un préjudice distinct est démontré et qu’il existe un lien avec le manquement du vendeur.
Il faut conserver les factures, justificatifs de logement, frais de déplacement, pertes de revenus et autres preuves.
Qui paie l’expertise ?
L’acquéreur règle généralement l’expertise amiable qu’il commande.
Le remboursement peut ensuite être demandé au promoteur, à la protection juridique ou dans le cadre d’une procédure, sans garantie automatique d’obtention.
Intervention d’un expert en bâtiment
Quel est le rôle de l’expert lors de la livraison ?
L’expert peut analyser les plans et la notice, vérifier les TMA, contrôler les dimensions, examiner les finitions, tester les équipements accessibles, identifier les malfaçons apparentes, comparer les ouvrages aux documents contractuels, aider à rédiger les réserves et photographier et mesurer les défauts.
Check my House propose une assistance à la livraison VEFA pour accompagner ce contrôle.
L’expert décide-t-il de la consignation ?
Non. La décision de consigner appartient à l’acquéreur.
L’expert apporte les constatations techniques permettant de déterminer si une contestation sur la conformité peut être caractérisée.
L’expert peut-il garantir que la consignation sera jugée valable ?
Non. La validité juridique dépend du contrat, des réserves, des pièces fournies, de la procédure suivie et, en cas de litige, de l’appréciation du juge.
L’expert peut-il remplir le dossier de la Caisse des Dépôts ?
Il peut aider à constituer les pièces techniques, mais la demande de consignation est effectuée par l’acquéreur ou son mandataire.
L’expert peut-il contrôler la levée des réserves ?
Oui. Il peut comparer les travaux réalisés avec les réserves initiales et vérifier si le résultat attendu est obtenu.
L’expert peut-il recommander une déconsignation partielle ?
Il peut indiquer quelles réserves paraissent techniquement levées.
La décision juridique et financière de libérer les fonds appartient à l’acquéreur.
Une assistance à la livraison est-elle une expertise contradictoire ?
Pas automatiquement.
L’assistance à la livraison est une mission technique réalisée aux côtés de l’acquéreur. Une expertise amiable contradictoire suppose une organisation spécifique et la possibilité pour les autres parties de participer aux constatations.
Checklist pour les réserves
Avant la livraison
- Relire l’acte authentique.
- Imprimer le plan contractuel.
- Étudier la notice descriptive.
- Classer les TMA.
- Préparer la liste de pré-livraison.
- Vérifier le montant exact du solde.
- Informer la banque en cas de consignation envisagée.
- Contacter le notaire.
- Préparer la démarche auprès de la Caisse des Dépôts.
- Réserver l’expert.
Pendant la livraison
- Contrôler chaque pièce.
- Tester les équipements alimentés.
- Identifier les contrôles impossibles.
- Photographier chaque défaut.
- Mesurer les écarts.
- Numéroter les réserves.
- Citer les documents contractuels.
- Refuser les formulations trop générales.
- Vérifier le traitement du solde.
- Obtenir une copie complète du procès-verbal.
Après la livraison
- Tester de nouveau les équipements.
- Notifier rapidement les réserves complémentaires.
- Respecter le délai légal d’un mois.
- Compléter le dossier de consignation.
- Transmettre le récépissé au promoteur.
- Demander un calendrier de reprise.
- Conserver tous les échanges.
- Contrôler chaque intervention.
- Ne lever que les réserves réellement corrigées.
- Surveiller le délai judiciaire de l’article 1648.
Sources juridiques et documentaires
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-14, plafonds des appels de fonds, exigibilité du solde et consignation en cas de contestation sur la conformité, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code civil, article 1642-1, vices de construction et défauts de conformité apparents, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code civil, article 1648, délai de forclusion applicable à l’action fondée sur l’article 1642-1, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 mai 2015, pourvoi n° 14-13.032, portée de la consignation du solde et exécution de l’obligation de paiement.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 décembre 2010, pourvoi n° 09-67.232, principe selon lequel la consignation vaut paiement.
- ANIL, « VEFA : consignation du prix de vente », analyse de la décision du 6 mai 2015.
- ANIL, « VEFA : appréciation de la non-conformité au regard de la notice descriptive », analyse de la décision de la Cour de cassation du 18 mai 2017.
- ANIL, « VEFA : désordres intermédiaires, non-conformité et absence de réserve à réception », distinction entre réception des travaux et livraison à l’acquéreur.
- Caisse des Dépôts, « Sécuriser un achat sur plan en VEFA », principe et démarche de consignation du solde.
- Caisse des Dépôts, service en ligne de consignation pour les particuliers, procédure, justificatifs et suivi des demandes.
- Caisse des Dépôts, « Vente en l’état futur d’achèvement, solde du prix de vente », pièces demandées pour la consignation et la déconsignation.
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