Lors de l’achat d’un logement en vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur devient propriétaire d’un lot comprenant une partie privative et une quote-part indivise des parties communes. Les halls, couloirs, escaliers, façades, toitures, réseaux collectifs, parkings, espaces verts et équipements communs représentent une part importante de la qualité et de la valeur du programme immobilier.
Leur contrôle ne doit pas être négligé. Une infiltration provenant de la toiture, une rampe de parking inutilisable, une ventilation collective défaillante ou un défaut d’étanchéité d’une terrasse peut affecter plusieurs copropriétaires et générer des travaux importants.
En VEFA, il faut néanmoins distinguer la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises, la mise à disposition ou la livraison pratique des parties communes au syndicat des copropriétaires, la livraison de chaque logement privatif à son acquéreur, le suivi des réserves par le syndic et le conseil syndical, et l’exercice éventuel des garanties et des recours par le syndicat des copropriétaires.
Sommaire
- Comprendre les parties communes (12 questions)
- Naissance et fonctionnement de la copropriété (11 questions)
- Réception et livraison des parties communes (11 questions)
- Organisation de la visite des parties communes (9 questions)
- Documents à réunir (9 questions)
- Rédiger le procès-verbal (14 questions)
- Contrôle des halls et circulations (5 questions)
- Contrôle de l’accessibilité (4 questions)
- Façades, toitures et étanchéité (6 questions)
- Parkings et sous-sols (6 questions)
- Ascenseurs et équipements collectifs (4 questions)
- Réseaux, plomberie et ventilation (5 questions)
- Espaces extérieurs (5 questions)
- Réserves après la visite (9 questions)
- Garanties applicables (11 questions)
- Consignation du solde et parties communes (3 questions)
- Charges de copropriété (6 questions)
- Première assemblée générale (5 questions)
- Défauts découverts après la visite (5 questions)
- Levée des réserves communes (7 questions)
- Intervention d’un expert en bâtiment (7 questions)
- Checklist des parties communes
- Sources juridiques et documentaires
Comprendre les parties communes
Qu’est-ce qu’une partie commune dans une copropriété ?
Les parties communes sont les parties de l’immeuble appartenant indivisément à l’ensemble des copropriétaires ou seulement à certains d’entre eux lorsqu’il existe des parties communes spéciales. Cette définition résulte des articles 1 à 6-3 de la loi du 10 juillet 1965.
Chaque lot de copropriété comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes. Ces deux composantes sont juridiquement indissociables.
Quels éléments sont généralement considérés comme des parties communes ?
Dans le silence ou en cas de contradiction des titres, la loi présume notamment communs de nombreux éléments. Sont présumés communs le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les équipements communs, les canalisations communes (y compris lorsqu’elles traversent un local privatif), les gaines et conduits communs, les locaux de services communs ainsi que les passages et corridors.
Le règlement de copropriété peut préciser ou adapter cette répartition.
Le règlement de copropriété peut-il modifier cette répartition ?
Oui. La liste légale intervient principalement dans le silence ou la contradiction des titres.
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent donc être consultés pour déterminer si un ouvrage est privatif, commun, commun spécial ou commun à jouissance privative.
Les façades sont-elles des parties communes ?
Elles sont généralement considérées comme communes, notamment parce qu’elles participent au gros œuvre, à l’aspect extérieur et à la protection de l’immeuble.
Le règlement de copropriété doit néanmoins être vérifié pour connaître la répartition exacte des responsabilités concernant les fenêtres, garde-corps, volets, joints ou revêtements.
La toiture est-elle une partie commune ?
Elle est généralement commune, même lorsqu’elle couvre seulement certains logements.
Dans un ensemble comprenant plusieurs bâtiments, elle peut être qualifiée de partie commune spéciale à certains copropriétaires si le règlement de copropriété le prévoit.
Les canalisations situées dans un appartement sont-elles toujours privatives ?
Non. Une canalisation commune peut conserver son caractère commun lorsqu’elle traverse un logement privatif.
La qualification dépend de sa fonction, de la partie du réseau concernée et du règlement de copropriété.
Les fenêtres sont-elles privatives ou communes ?
Leur qualification dépend du règlement de copropriété.
Le vitrage, le châssis ou les mécanismes peuvent être privatifs, tandis que l’aspect extérieur, les dimensions et certaines parties de fixation peuvent relever de règles communes.
Les balcons sont-ils privatifs ?
Pas nécessairement.
Le revêtement superficiel peut être privatif tandis que la dalle, l’étanchéité, le garde-corps ou la façade peuvent être communs. Le règlement de copropriété doit être consulté avant toute intervention.
Une terrasse à usage exclusif est-elle une partie privative ?
Pas automatiquement.
Une terrasse peut être une partie commune assortie d’un droit de jouissance privative. Dans ce cas, elle reste la propriété indivise des copropriétaires, même si un seul lot peut l’utiliser.
Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?
Il s’agit d’une partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot, par exemple un jardin, une terrasse ou une cour.
Le droit de jouissance est attaché au lot, mais la partie concernée reste juridiquement commune. Le règlement de copropriété doit préciser, le cas échéant, les charges supportées par le titulaire de ce droit.
Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?
Une partie commune spéciale appartient indivisément à certains copropriétaires seulement, parce qu’elle est affectée à l’usage ou à l’utilité de leurs lots.
Il peut notamment s’agir d’une toiture, d’un hall ou d’un ascenseur desservant un bâtiment particulier. La création de parties communes spéciales doit s’accompagner de charges spéciales correspondantes.
Qui vote les décisions concernant une partie commune spéciale ?
Seuls les copropriétaires auxquels cette partie commune est affectée participent aux décisions qui la concernent, dans les conditions prévues par la loi et le règlement de copropriété.
Naissance et fonctionnement de la copropriété
À quel moment la copropriété commence-t-elle à fonctionner dans un immeuble neuf ?
Pour un immeuble à construire, le fonctionnement de la copropriété lié à la personnalité morale du syndicat des copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot. Ce principe résulte de l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu’est-ce que le syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat regroupe automatiquement l’ensemble des copropriétaires. Il a notamment pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Il peut agir en justice pour sauvegarder les droits relatifs à l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires est-il une société distincte du promoteur ?
Oui. Une fois son fonctionnement effectif, il constitue une personne morale distincte du promoteur, des copropriétaires et du syndic.
Le syndic représente le syndicat, mais il n’est pas lui-même propriétaire des parties communes.
Qu’est-ce qu’un syndic provisoire ?
Avant la première assemblée générale, un syndic provisoire peut être désigné dans le règlement de copropriété ou par un autre accord.
Il assure les premières opérations de gestion de la copropriété, notamment les contrats, les dépenses courantes, les accès et l’administration initiale de l’immeuble.
Le syndic provisoire est-il nécessairement choisi par le promoteur ?
Il est fréquemment prévu dans les documents établis lors de la création de la copropriété, mais il agit juridiquement pour le syndicat dès que celui-ci fonctionne.
Sa désignation et son maintien doivent respecter les règles de la copropriété.
Le syndic provisoire est-il automatiquement confirmé ?
Non. Il ne peut être maintenu que par une décision de la première assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats par le conseil syndical, lorsqu’il existe, ou par les copropriétaires, dans les conditions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
Les copropriétaires peuvent-ils choisir un autre syndic ?
Oui. La première assemblée générale peut confirmer le syndic provisoire ou désigner un autre syndic parmi les candidats présentés.
Que se passe-t-il si aucun syndic n’est nommé ?
À défaut de nomination par l’assemblée générale convoquée à cet effet, le président du tribunal judiciaire peut être saisi afin de désigner un syndic.
Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, tout copropriétaire peut également convoquer une assemblée destinée à en nommer un, dans les conditions prévues par les textes.
Existe-t-il un délai légal spécial pour organiser la première assemblée générale ?
Les textes ne fixent pas un délai national unique propre à la première assemblée d’une copropriété neuve.
Ils imposent toutefois qu’une assemblée générale soit tenue au moins une fois par an, selon le décret du 17 mars 1967.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Dans une copropriété neuve, il peut notamment suivre les réserves sur les parties communes, les interventions des entreprises, les contrats de maintenance, les assurances, les dépenses, les documents techniques et la mise en concurrence du syndic.
Le promoteur peut-il rester copropriétaire après les premières livraisons ?
Oui, lorsqu’il possède encore des lots invendus ou non livrés.
Il participe alors à la copropriété en qualité de propriétaire de ces lots et supporte les charges correspondantes selon les règles applicables.
Réception et livraison des parties communes
Les parties communes font-elles l’objet d’une réception des travaux ?
Oui. La réception technique des travaux intervient entre le promoteur, qui conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage, et les entreprises ayant construit l’immeuble.
Cette réception peut être prononcée avec ou sans réserves et constitue le point de départ de plusieurs garanties de construction.
Les copropriétaires réceptionnent-ils les travaux des entreprises ?
Non. Les copropriétaires ne sont normalement pas parties aux marchés de travaux conclus par le promoteur.
Même lorsqu’ils participent à une visite, ils ne se substituent pas juridiquement au promoteur lors de la réception des entreprises.
Quelle différence existe-t-il entre réception et livraison des parties communes ?
La réception est l’acte par lequel le promoteur accepte les travaux des entreprises. La livraison des parties communes désigne, en pratique, l’opération par laquelle leur état est présenté au représentant de la copropriété et les défauts sont recensés pour le compte du syndicat.
La procédure de livraison des parties communes n’est pas organisée par un formalisme national aussi précis que la réception des marchés de travaux. Elle doit donc être préparée à partir des contrats, du règlement de copropriété, des documents du programme et des pouvoirs du syndic.
Qui représente la copropriété lors de la visite des parties communes ?
Une fois la copropriété en fonctionnement, le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans les actes civils et, selon les règles applicables, en justice. Cette mission de représentation figure à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est donc généralement l’interlocuteur chargé de formaliser la prise en charge, les observations et le suivi des parties communes.
Un copropriétaire peut-il signer seul le procès-verbal des parties communes ?
Non, sauf mandat précis l’autorisant à représenter le syndicat.
Un copropriétaire peut participer à la visite, relever des défauts et transmettre ses observations, mais il ne représente pas à lui seul l’ensemble de la copropriété.
Le président du conseil syndical peut-il signer le procès-verbal ?
Seulement s’il dispose d’un mandat ou d’une délégation l’autorisant à engager le syndicat.
Sa seule fonction de président du conseil syndical ne lui donne pas automatiquement tous les pouvoirs du syndic.
Le promoteur peut-il livrer les parties communes au syndic provisoire ?
Oui, en pratique, lorsque le syndicat fonctionne et que le syndic provisoire dispose des pouvoirs nécessaires pour le représenter.
Le conseil syndical et les copropriétaires doivent toutefois être associés au contrôle afin d’éviter qu’un document soit signé sans inspection technique suffisante.
La livraison des parties communes doit-elle avoir lieu avant les logements ?
Pas nécessairement.
Les logements peuvent être livrés progressivement alors que certains espaces communs restent en cours de finition. Il faut toutefois que les accès indispensables soient sûrs et utilisables.
Peut-on livrer un appartement alors que les parties communes sont inachevées ?
Cela peut être possible lorsque les travaux restants ne rendent pas l’accès dangereux et n’empêchent pas l’utilisation normale du logement.
Des finitions incomplètes dans un hall n’ont pas la même gravité qu’un escalier inaccessible, une absence de garde-corps ou un réseau essentiel non opérationnel.
La remise des clés d’un logement vaut-elle acceptation des parties communes ?
Non. La livraison du lot privatif n’empêche pas le syndicat de signaler et de poursuivre les défauts affectant les parties communes.
La réception sans réserve par le promoteur empêche-t-elle la copropriété de réclamer une mise en conformité ?
Non. La réception prononcée sans réserve par le promoteur à l’égard des entreprises ne le libère pas de son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles.
La participation éventuelle d’acquéreurs à la réception des entreprises ne modifie pas ce principe.
Organisation de la visite des parties communes
La visite des parties communes est-elle obligatoire ?
Les textes ne prévoient pas une visite normalisée identique pour chaque programme.
Une inspection contradictoire reste fortement recommandée afin d’établir l’état des ouvrages, d’identifier les défauts et de sécuriser le suivi par le syndic.
Qui doit convoquer la visite ?
Elle est généralement organisée par le promoteur en coordination avec le syndic provisoire ou le syndic désigné. La convocation doit idéalement préciser la date, l’heure, le périmètre de la visite, les participants, les locaux accessibles, les documents disponibles et les équipements pouvant être testés.
Les copropriétaires peuvent-ils participer ?
Oui, lorsque l’organisation du promoteur et du syndic le permet.
Il est particulièrement utile que des membres du conseil syndical soient présents, car ils suivront ensuite les reprises et le fonctionnement de l’immeuble.
Le promoteur peut-il limiter le nombre de participants ?
Il peut organiser l’accès pour des raisons de sécurité, de durée ou de fonctionnement du chantier.
Le syndic doit néanmoins pouvoir disposer de personnes compétentes et d’un temps suffisant pour contrôler correctement les ouvrages.
Peut-on se faire accompagner par un expert en bâtiment ?
Oui. Le syndic ou la copropriété peut mandater un expert en bâtiment pour examiner les parties communes, comparer les ouvrages aux documents contractuels et préparer les réserves.
Check my House propose notamment une assistance technique consacrée à la livraison des parties communes en VEFA.
Qui doit commander l’expertise ?
La mission peut être commandée par plusieurs interlocuteurs. Elle peut l’être par le syndic pour le compte du syndicat, par le conseil syndical dans la limite de ses pouvoirs, par plusieurs copropriétaires qui financent ensemble l’intervention ou par le syndicat après décision de l’assemblée générale.
Le donneur d’ordre et le destinataire du rapport doivent être clairement identifiés.
Peut-on inspecter les parties communes avant la première assemblée générale ?
Oui, en pratique, avec l’accord du promoteur et du syndic provisoire.
Il faut toutefois préciser qui commande la mission, qui reçoit le rapport et qui dispose du pouvoir d’adresser les demandes au promoteur.
Combien de temps faut-il prévoir ?
La durée dépend de plusieurs facteurs. Elle varie selon la taille de la résidence, le nombre de bâtiments, les sous-sols, les équipements, les espaces extérieurs, les locaux techniques et les défauts constatés.
Une résidence comprenant plusieurs cages, parkings, toitures et installations techniques peut nécessiter plusieurs heures ou plusieurs visites.
Peut-on tout contrôler en une seule visite ?
Pas toujours.
Certains équipements peuvent ne pas être alimentés, accessibles ou mis en service. Les toitures, locaux techniques, réseaux, systèmes de sécurité ou installations collectives peuvent nécessiter des contrôles spécialisés ou documentaires complémentaires.
Documents à réunir
Quels documents faut-il demander avant la visite ?
Il est recommandé de réunir l’ensemble du dossier contractuel et technique. Cela comprend le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, la notice descriptive, les plans contractuels, les plans des parties communes, les plans de stationnement, les plans des espaces extérieurs, les éventuels plans de récolement, les documents relatifs aux équipements collectifs, les réserves déjà formulées et les engagements écrits du promoteur.
La notice descriptive concerne-t-elle aussi les parties communes ?
Oui. Elle peut décrire les halls, circulations, escaliers, ascenseurs, parkings, façades, équipements collectifs et espaces extérieurs.
Elle constitue donc une référence importante pour contrôler les prestations promises.
Faut-il disposer du permis de construire ?
Il peut être utile pour vérifier certains aspects généraux du projet, notamment l’implantation, les accès, les stationnements et les aménagements extérieurs.
La conformité contractuelle doit néanmoins être examinée principalement au regard des documents annexés aux ventes et du règlement de copropriété.
Peut-on demander les procès-verbaux de réception des entreprises ?
Le syndic peut demander au promoteur les dates et documents utiles au suivi des garanties.
La remise intégrale de tous les marchés privés et procès-verbaux n’est pas toujours spontanée, mais les dates de réception et les réserves affectant les parties communes sont importantes pour la copropriété.
Pourquoi la date de réception est-elle importante ?
Elle constitue le point de départ des principales garanties de construction. Elle marque le départ de la garantie de parfait achèvement due par les entreprises au promoteur, de la garantie de bon fonctionnement et de la responsabilité décennale.
Quels documents techniques doivent être demandés ?
Il est recommandé de demander, selon les équipements présents, un ensemble complet de documents techniques. Cela comprend les notices d’utilisation, les notices d’entretien, les contrats de maintenance, les procès-verbaux de mise en service, les références des fabricants, les garanties commerciales, les plans des réseaux, le dossier des ouvrages exécutés lorsqu’il est disponible, le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, les consignes de sécurité ainsi que les clés et codes techniques.
Qui doit conserver les documents de l’immeuble ?
Le syndic est chargé d’assurer la conservation des archives du syndicat et de tenir à disposition des copropriétaires le carnet d’entretien de l’immeuble. Cette mission figure à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Peut-on demander l’assurance dommages-ouvrage ?
Oui. Le syndic doit connaître les éléments essentiels de la police. Il doit disposer de l’identité de l’assureur, du numéro de police, du programme couvert, de la période de garantie et des modalités de déclaration.
Faut-il demander les attestations réglementaires ?
Oui, selon le programme et les équipements. Peuvent être concernées l’attestation acoustique, les attestations énergétiques, les documents relatifs à l’accessibilité, les contrôles des installations électriques, les documents concernant les ascenseurs et les contrôles de sécurité incendie lorsqu’ils sont applicables.
Il faut distinguer les documents obligatoires des simples recommandations techniques selon la nature de l’immeuble.
Rédiger le procès-verbal
Existe-t-il un modèle légal de procès-verbal de livraison des parties communes ?
Non. Aucun modèle national unique n’est imposé. Le document doit néanmoins permettre d’identifier clairement les parties présentes, leur qualité, les bâtiments et zones examinés, les documents utilisés, les ouvrages non accessibles, les essais réalisés, les défauts constatés, les délais annoncés et les réserves maintenues.
Qui prépare le procès-verbal ?
Il est souvent préparé par le promoteur ou le syndic.
Le représentant du syndicat doit pouvoir faire ajouter, modifier ou compléter les observations avant la signature.
Faut-il signer un procès-verbal préparé à l’avance ?
Pas avant d’avoir vérifié que son contenu correspond à l’état réel des parties communes.
Toute mention indiquant une absence de réserve ou une conformité générale doit être refusée si l’inspection n’a pas été complète.
Comment rédiger une réserve efficace ?
La réserve doit être précise et localisée. Elle doit indiquer le bâtiment, le niveau, la zone, l’ouvrage concerné, le défaut constaté, la référence contractuelle éventuelle, la mesure disponible et la reprise demandée.
Quel exemple utiliser pour une fissure ?
Un exemple de réserve claire peut être formulé ainsi : « Bâtiment A, sous-sol niveau -1, voile béton situé face à la place n° 42 : présence d’une fissure oblique d’environ 1,20 m de longueur. Demande de recherche de l’origine, de suivi de l’évolution et de traitement adapté avant réfection des finitions. »
Quel exemple utiliser pour une infiltration ?
La réserve peut être rédigée de la manière suivante : « Bâtiment B, circulation du dernier étage, plafond devant le logement B503 : présence d’une auréole humide et de cloquage de peinture. Demande de recherche de l’origine, suppression de l’infiltration, séchage contrôlé et reprise des finitions. »
Quel exemple utiliser pour une porte de garage ?
Voici un exemple adapté : « Accès parking principal : la porte motorisée s’arrête pendant la fermeture et nécessite plusieurs commandes successives. Demande de contrôle du mécanisme, des sécurités et de remise en fonctionnement normal. »
Quel exemple utiliser pour une rampe de parking ?
La réserve peut être formulée ainsi : « Rampe d’accès au sous-sol : frottement constaté sous un véhicule de tourisme lors du franchissement de la rupture de pente. Demande de relevé géométrique et de vérification de l’utilisabilité de la rampe. »
Quel exemple utiliser pour des espaces verts ?
Un exemple pertinent est le suivant : « Jardin commun côté sud : absence de trois arbres et de la haie représentés sur le plan paysager annexé à la notice. Demande de réalisation conforme aux documents contractuels. »
Faut-il photographier chaque réserve ?
Oui. Les photographies doivent être numérotées et reliées à la réserve correspondante.
Une vue générale et une vue rapprochée facilitent l’identification ultérieure.
Faut-il mentionner les zones non contrôlées ?
Oui. Il faut préciser si une toiture, un local technique, un vide sanitaire, une gaine, une fosse ou une installation n’a pas pu être inspecté.
Le syndic peut-il signer avec des réserves générales ?
Une réserve générale est moins efficace qu’une liste détaillée.
Des mentions comme « finitions à revoir » ou « parties communes non terminées » doivent être complétées par des constatations localisées.
Faut-il fixer un délai de reprise ?
Oui, lorsque cela est possible.
Aucun délai unique ne s’applique à tous les défauts. Le calendrier doit être adapté à la nature des travaux et confirmé par écrit.
Faut-il prévoir une visite de levée des réserves ?
Oui. Le procès-verbal doit idéalement indiquer comment seront organisés les travaux, le suivi, les contrôles, les levées partielles et la visite finale.
Contrôle des halls et circulations
Que faut-il vérifier dans le hall d’entrée ?
Il faut contrôler l’ensemble des ouvrages et équipements du hall. Cela comprend la conformité des matériaux, les sols, les murs, les plafonds, les portes, les vitrages, l’éclairage, l’interphone, les boîtes aux lettres, les équipements d’accès, les finitions, les seuils et l’accessibilité.
Que faut-il vérifier dans les couloirs ?
Il faut examiner les revêtements, les équipements et les éventuels désordres. Cela comprend la largeur et l’encombrement, les revêtements, les plinthes, les plafonds, les trappes, l’éclairage, la signalétique, les portes, les gaines, les fissures et les traces d’humidité.
Faut-il tester toutes les portes communes ?
Oui, dans la mesure du possible.
Il faut vérifier leur ouverture, fermeture, verrouillage, réglage, retenue, joints, ferme-portes et absence de frottement.
Que faut-il vérifier concernant les escaliers ?
Il faut examiner les éléments de structure, de sécurité et de finition. Cela comprend les marches, les nez de marche, les paliers, les mains courantes, les garde-corps, l’éclairage, les finitions, les accès ainsi que les chocs et fissures.
Les défauts de peinture sont-ils des réserves valables ?
Oui, lorsqu’ils sont visibles dans des conditions normales et altèrent le niveau de finition attendu.
Ils doivent être localisés précisément.
Contrôle de l’accessibilité
Faut-il contrôler l’accessibilité des parties communes ?
Oui. Les cheminements, accès, portes, circulations et équipements doivent être examinés au regard des caractéristiques applicables au programme.
Un contrôle visuel ne suffit pas toujours à certifier la conformité réglementaire complète.
Quels points doivent être vérifiés ?
Il faut examiner l’ensemble des éléments de cheminement et d’usage. Cela comprend les cheminements extérieurs, les ressauts, les pentes, les largeurs, les portes, les commandes, les interphones, les ascenseurs, les stationnements adaptés et les dispositifs de signalisation.
Un ressaut trop important peut-il être signalé ?
Oui. Il doit être mesuré et localisé.
Son incidence sur l’accessibilité, la sécurité et l’usage doit être décrite.
Une place adaptée mal positionnée peut-elle être contestée ?
Oui, si son emplacement, ses dimensions ou son accès diffèrent des documents contractuels ou des exigences applicables.
Façades, toitures et étanchéité
Que faut-il vérifier sur les façades ?
Il faut rechercher l’ensemble des désordres et défauts d’aspect. Cela comprend les fissures, les éclats, les différences de teinte, les défauts d’enduit, les joints, les coulures, les traces d’humidité, les défauts autour des fenêtres, les éléments manquants et les fixations apparentes.
Toutes les fissures de façade sont-elles graves ?
Non. Leur gravité dépend de leur ouverture, de leur évolution, de leur emplacement, de leur origine et de la présence éventuelle d’infiltrations.
Elles doivent néanmoins être photographiées et cartographiées.
Peut-on inspecter la toiture ?
Seulement lorsque l’accès est autorisé et sécurisé.
Une inspection de toiture nécessite souvent des équipements et des conditions spécifiques.
Quels éléments contrôler sur une toiture-terrasse ?
Il faut examiner, lorsque cela est possible, l’ensemble des éléments d’étanchéité et d’évacuation. Cela comprend les évacuations, les relevés, les protections, les acrotères, les joints, les traversées, les équipements, les stagnations, les traces d’infiltration et les accès techniques.
Une stagnation d’eau est-elle automatiquement une malfaçon ?
Non. L’analyse dépend du système d’étanchéité, de la durée de stagnation, des évacuations et des prescriptions techniques applicables.
Elle doit être documentée lorsqu’elle est importante ou persistante.
Que faire en présence d’une infiltration ?
Il faut rechercher rapidement son origine, prendre des mesures conservatoires et déclarer le désordre au promoteur, au syndic et aux assureurs concernés.
Une simple remise en peinture ne suffit pas sans suppression de la cause.
Parkings et sous-sols
Que faut-il vérifier dans un parking collectif ?
Il faut contrôler l’ensemble des ouvrages, circulations et équipements. Cela comprend les dimensions et marquages, les circulations, les rampes, les hauteurs, les poteaux, les protections, l’éclairage, la ventilation, les évacuations, les pompes, les fissures, les infiltrations, les portes motorisées et la signalétique.
Une place de stationnement trop étroite peut-elle être signalée ?
Oui. Il faut relever les caractéristiques précises de la place. Il convient de noter sa largeur, sa longueur, les obstacles, les poteaux, la largeur de la circulation, les possibilités de manœuvre et le plan contractuel.
Comment contrôler une rampe de parking ?
Il faut examiner l’ensemble des caractéristiques géométriques et fonctionnelles. Il convient de vérifier la largeur, la pente, les ruptures de pente, la hauteur libre, l’adhérence, l’évacuation des eaux, les possibilités de croisement et l’utilisation avec un véhicule représentatif.
Que faire si des véhicules frottent sur la rampe ?
Il faut documenter le type de véhicule, la zone de frottement et les conditions de franchissement.
Un relevé géométrique peut être nécessaire.
Faut-il contrôler la ventilation du parking ?
Oui. La présence, l’état et le fonctionnement apparent des installations doivent être vérifiés.
Une analyse complète peut nécessiter des mesures ou des documents de mise en service.
Que vérifier concernant les pompes de relevage ?
Il faut demander l’ensemble des éléments de fonctionnement et de maintenance. Il convient de demander les références, les essais de fonctionnement, les alarmes, l’accessibilité, le contrat de maintenance, les dispositifs de secours éventuels et les consignes en cas de panne.
Ascenseurs et équipements collectifs
Peut-on tester les ascenseurs lors de la visite ?
Oui, lorsqu’ils sont en service. Il faut notamment vérifier l’appel aux niveaux, l’ouverture et la fermeture, les boutons, l’éclairage, la signalisation, l’alignement aux paliers, les bruits et les dispositifs d’alarme accessibles.
Une simple visite permet-elle de certifier la conformité d’un ascenseur ?
Non. Les contrôles réglementaires, essais techniques et documents du fabricant doivent être examinés par les intervenants compétents.
Que faut-il demander pour les équipements collectifs ?
Il faut demander les notices, garanties, procès-verbaux de mise en service et contrats de maintenance. Sont notamment concernés les ascenseurs, les portes de garage, les pompes, le chauffage collectif, la ventilation, les portails, les systèmes de contrôle d’accès et les équipements de sécurité.
Peut-on signaler un bruit anormal d’équipement ?
Oui. Il faut identifier l’équipement, les conditions d’apparition, les logements affectés et les horaires.
Des mesures acoustiques peuvent être nécessaires si le bruit persiste.
Réseaux, plomberie et ventilation
Quels réseaux doivent être examinés ?
Le contrôle peut porter sur l’ensemble des réseaux collectifs. Il peut concerner les réseaux d’eau, les évacuations, les colonnes, les regards, les réseaux électriques, la ventilation, le chauffage collectif, les télécommunications, les eaux pluviales ainsi que les pompes et relevages.
Peut-on contrôler les canalisations cachées ?
Pas intégralement.
Il faut s’appuyer sur les plans, les essais, les trappes accessibles et les documents de mise en service.
Que faire en présence d’une fuite dans un local technique ?
Il faut identifier le réseau, couper l’alimentation si nécessaire et organiser une intervention urgente. Le syndic est chargé de la conservation de l’immeuble et peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires en cas d’urgence, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment contrôler la ventilation commune ?
Il faut examiner les composants accessibles du système. Il convient de contrôler les bouches, les gaines accessibles, les extracteurs, les entrées d’air, les bruits, les alarmes et les documents de mise en service.
Un simple test à la feuille ne permet pas de certifier les débits.
Qui intervient si une colonne commune fuit dans un appartement ?
Le syndic doit être immédiatement informé.
Même lorsqu’elle traverse une partie privative, une colonne commune peut relever de la gestion du syndicat. L’assurance habitation du copropriétaire doit également être prévenue en cas de dommages.
Espaces extérieurs
Que faut-il vérifier dans les espaces extérieurs ?
Il faut contrôler l’ensemble des aménagements extérieurs. Cela comprend les cheminements, les niveaux, les pentes, les regards, les évacuations, les clôtures, les portails, les plantations, les éclairages, les jeux ou équipements, les murs, les voiries et les places visiteurs.
Le plan paysager est-il contractuel ?
Il peut l’être lorsqu’il est annexé à l’acte, à la notice ou expressément intégré aux engagements du promoteur.
Une simple illustration commerciale n’a pas nécessairement la même portée.
Peut-on émettre une réserve pour des plantations absentes ?
Oui, lorsqu’elles sont contractuellement prévues.
Il faut identifier leur nombre, leur emplacement et leur nature selon les documents disponibles.
Que faire si les pentes dirigent l’eau vers l’immeuble ?
Il faut photographier les écoulements, relever les niveaux et vérifier les regards et évacuations.
Une analyse du terrassement ou du drainage peut être nécessaire.
Les voies d’accès doivent-elles être terminées avant les premières livraisons ?
Elles doivent au minimum permettre un accès utilisable et sécurisé aux logements livrés.
Des finitions peuvent rester en cours, mais les risques doivent être signalés et traités.
Réserves après la visite
Qui adresse les réserves au promoteur ?
Le syndic les adresse au nom du syndicat des copropriétaires.
Le conseil syndical et les copropriétaires doivent conserver une copie du procès-verbal et du tableau de suivi.
Un copropriétaire peut-il signaler directement un défaut commun ?
Oui. Il peut informer le promoteur et le syndic.
Pour les actions concernant les droits collectifs sur l’immeuble, le syndicat reste toutefois l’interlocuteur principal.
Le syndic doit-il transmettre toutes les observations des copropriétaires ?
Il doit administrer l’immeuble et préserver les intérêts du syndicat.
Les observations doivent être vérifiées, regroupées et intégrées au suivi lorsqu’elles concernent réellement les parties communes.
Que faire si le syndic refuse d’ajouter une réserve ?
Il faut lui transmettre une demande écrite complète. Cette demande doit comporter la localisation, la description, les photographies, la référence contractuelle et la demande d’inscription au dossier.
Le conseil syndical doit être mis en copie.
Peut-on demander l’inscription du sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?
Oui. Un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic l’inscription d’une question à l’ordre du jour, accompagnée du projet de résolution nécessaire.
Le promoteur doit-il répondre à chaque réserve ?
Il doit traiter les non-conformités et désordres dont il répond. Il est recommandé d’établir un tableau mentionnant, pour chaque réserve, la réponse, l’entreprise, la date d’intervention, le statut et la date de contrôle.
Une entreprise peut-elle déclarer seule une réserve levée ?
Non. L’entreprise peut indiquer avoir terminé ses travaux, mais le résultat doit être contrôlé pour le compte de la copropriété.
Peut-on lever seulement certaines réserves ?
Oui. La levée peut être partielle.
Seules les réserves effectivement corrigées doivent être déclarées levées.
Faut-il signer un quitus général ?
Non, tant que des défauts subsistent ou que certaines zones n’ont pas été contrôlées.
Garanties applicables
Quelles garanties protègent les parties communes ?
Selon la nature du désordre, les parties communes peuvent relever de plusieurs régimes. Elles peuvent relever du régime des défauts apparents et non-conformités, de la garantie de parfait achèvement due par les entreprises au promoteur, de la garantie de bon fonctionnement, de la responsabilité décennale, de l’assurance dommages-ouvrage ou de la responsabilité contractuelle pour certains désordres intermédiaires.
Le vendeur VEFA est tenu, à compter de la réception, des obligations prévues par les articles 1792 à 1792-3 du Code civil, selon l’article 1646-1 du Code civil.
Quand commencent les garanties de construction ?
La garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la responsabilité décennale commencent à la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises.
Elles ne commencent pas à la date de la première assemblée générale ni à la livraison du dernier appartement.
Qui agit au titre des garanties concernant les parties communes ?
Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut exercer les actions destinées à sauvegarder les droits afférents à l’immeuble. Cette capacité résulte de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Un copropriétaire peut-il agir individuellement ?
Il peut agir pour les droits relatifs à la propriété ou à la jouissance de son propre lot, à charge d’en informer le syndic.
Lorsque le défaut affecte collectivement les parties communes, une action du syndicat est généralement nécessaire.
Que couvre la garantie de parfait achèvement ?
Elle oblige les entreprises à réparer les désordres signalés par le promoteur pendant un an à compter de la réception.
Le syndicat doit donc informer rapidement le promoteur afin qu’il puisse mobiliser les entreprises dans ce délai.
Que couvre la garantie biennale ?
Elle couvre pendant au moins deux ans certains éléments d’équipement dissociables.
Dans les parties communes, elle peut notamment concerner certains systèmes de contrôle d’accès, équipements motorisés ou appareils collectifs, selon leur nature et les conséquences du défaut.
Que couvre la responsabilité décennale ?
Elle couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité ou rendant l’immeuble impropre à sa destination.
Des infiltrations importantes, un défaut structurel, une rampe inutilisable ou une défaillance grave d’un équipement essentiel peuvent relever de cette responsabilité selon les circonstances.
Quand saisir l’assurance dommages-ouvrage ?
Elle doit être saisie lorsque le désordre paraît présenter une gravité décennale.
Pour les parties communes, la déclaration est généralement effectuée par le syndic pour le compte du syndicat.
Une simple peinture défectueuse relève-t-elle de la dommages-ouvrage ?
Non. L’assurance dommages-ouvrage n’a pas vocation à financer les simples défauts esthétiques ou les finitions ordinaires.
Que faire si le syndic ne déclare pas un sinistre grave ?
Le conseil syndical et les copropriétaires doivent le mettre en demeure d’agir. Le syndic a pour mission d’administrer l’immeuble, d’assurer sa conservation et de représenter le syndicat, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat est-il responsable des dommages provenant des parties communes ?
Oui. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre le promoteur, les constructeurs ou les assureurs. Cette responsabilité est prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Consignation du solde et parties communes
Un copropriétaire peut-il consigner ses 5 % pour un défaut des parties communes ?
Pas automatiquement. L’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation vise la contestation portant sur la conformité du local aux prévisions du contrat.
Un défaut commun peut être pertinent s’il affecte directement l’accès, l’usage ou une prestation contractuelle attachée au lot, mais la consignation ne doit pas être décidée sans analyse du dossier.
L’inachèvement d’un hall justifie-t-il une consignation ?
Une finition mineure du hall ne présente pas nécessairement un fondement suffisant.
La situation est différente si l’accès est dangereux, inutilisable ou manifestement contraire à une prestation essentielle du contrat.
Le syndic peut-il consigner une partie du prix de chaque logement ?
Non. Le syndic n’est pas partie au paiement individuel du prix de vente de chaque lot.
La décision de consigner le solde appartient à chaque acquéreur, selon sa situation contractuelle.
Charges de copropriété
Qui paie les charges des parties communes ?
Les copropriétaires participent aux charges d’entretien, de conservation et d’administration selon les valeurs relatives de leurs lots. La répartition résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Les charges liées aux services collectifs et équipements communs sont réparties selon l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot.
Le promoteur paie-t-il les charges des lots invendus ?
En qualité de propriétaire des lots invendus, il doit participer aux charges correspondant à ces lots selon le règlement de copropriété et les règles légales.
Les copropriétaires doivent-ils payer alors que certaines parties communes sont inachevées ?
Le paiement des charges et la conformité des travaux sont deux sujets différents.
Les charges nécessaires au fonctionnement, à l’entretien et à l’administration peuvent devenir exigibles selon le budget et les appels du syndic, même lorsque des réserves subsistent. Le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes.
Peut-on retenir ses charges à cause de réserves non levées ?
Non, en principe.
Un copropriétaire ne doit pas interrompre unilatéralement le paiement de ses charges en raison d’un litige avec le promoteur ou le syndic.
Qui paie la reprise d’une malfaçon commune ?
Lorsque le défaut relève de la responsabilité du promoteur, d’une entreprise ou d’un assureur, les travaux doivent être réclamés au responsable.
La copropriété peut néanmoins devoir financer temporairement des mesures urgentes ou conservatoires, puis exercer un recours.
Le syndic peut-il engager des travaux urgents sans vote préalable ?
Oui. En cas d’urgence, il peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, puis accomplir les formalités prévues par les textes. Ce pouvoir découle de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Première assemblée générale
Quels sujets liés aux parties communes faut-il inscrire à la première assemblée ?
Il est recommandé d’inscrire les sujets essentiels à la mise en place de la copropriété. Cela comprend la confirmation ou le remplacement du syndic provisoire, l’élection du conseil syndical, la présentation du procès-verbal des parties communes, le tableau des réserves, le calendrier des reprises, le mandat donné au syndic pour agir, les assurances, les contrats de maintenance, le budget prévisionnel, les documents techniques manquants et le mandat éventuel d’un expert.
La première assemblée peut-elle mandater un expert ?
Oui. Elle peut voter une mission d’expertise destinée à contrôler les réserves, les reprises ou un désordre particulier.
Faut-il autoriser le syndic à agir en justice ?
Selon la nature de l’action, une autorisation de l’assemblée générale peut être nécessaire.
La résolution doit identifier suffisamment les désordres, les défendeurs et l’objet de la procédure.
Le conseil syndical peut-il imposer une action au syndic ?
Il peut lui demander d’agir et exercer son contrôle.
En cas d’inaction, les copropriétaires peuvent demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour et envisager les recours prévus par la loi.
Peut-on remplacer un syndic jugé trop proche du promoteur ?
Oui. Les copropriétaires peuvent mettre en concurrence plusieurs contrats et désigner un autre syndic lors de l’assemblée générale. Le syndic provisoire ne peut être maintenu sans décision de l’assemblée, selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
Défauts découverts après la visite
Peut-on ajouter des défauts après la signature du procès-verbal ?
Oui. Un défaut commun découvert ultérieurement doit être immédiatement signalé au syndic et au promoteur.
Il ne faut pas attendre la prochaine assemblée générale en présence d’une infiltration, d’un risque de sécurité ou d’un désordre évolutif.
Faut-il utiliser une lettre recommandée ?
Oui pour les défauts importants, les mises en demeure et les demandes susceptibles d’engager un délai ou une procédure.
Les échanges par plateforme ou courriel doivent être conservés.
Que faire en cas d’infiltration provenant d’une partie commune ?
Il faut agir rapidement et méthodiquement. Il convient de limiter les dommages, informer le syndic, déclarer le sinistre à l’assurance habitation, identifier l’origine, informer le promoteur, saisir l’assurance dommages-ouvrage si la gravité le justifie et préserver les preuves.
Qui intervient lorsqu’un défaut commun endommage un appartement ?
Plusieurs intervenants peuvent être concernés. Peuvent intervenir le syndicat des copropriétaires, le syndic, le promoteur, une entreprise, l’assurance de l’immeuble, l’assurance habitation et l’assurance dommages-ouvrage.
Le syndicat est responsable à l’égard des copropriétaires des dommages ayant leur origine dans les parties communes, sous réserve de ses recours, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Peut-on réparer une partie commune depuis son appartement ?
Pas sans l’accord du syndic, sauf mesure conservatoire indispensable en situation d’urgence.
Une intervention unilatérale peut affecter les garanties ou engager la responsabilité du copropriétaire.
Levée des réserves communes
Comment organiser la levée des réserves ?
Il faut reprendre le tableau initial et vérifier chaque ligne séparément. Le document doit distinguer les réserves levées, les réserves partiellement levées, les réserves maintenues, les nouvelles dégradations et les contrôles impossibles.
Qui signe la levée des réserves ?
Le syndic signe au nom du syndicat dans la limite de ses pouvoirs.
Le conseil syndical et l’expert doivent idéalement participer au contrôle avant toute signature globale.
Le syndic peut-il lever les réserves sans informer le conseil syndical ?
Il convient de vérifier les pouvoirs qui lui ont été confiés et les décisions d’assemblée.
Pour préserver la transparence, le conseil syndical doit recevoir le tableau actualisé et les justificatifs des travaux.
Une photographie envoyée par le promoteur suffit-elle ?
Non, pas toujours.
Certains défauts exigent un essai, une mesure, une mise en eau, un contrôle de fonctionnement ou une visite sur place.
Peut-on lever partiellement les réserves ?
Oui. Seules les références réellement corrigées doivent être déclarées levées.
Faut-il contrôler une reprise d’étanchéité par temps de pluie ?
Un contrôle après pluie ou un essai adapté peut être utile.
Il faut néanmoins respecter les protocoles techniques et éviter de provoquer une infiltration par un essai improvisé.
Que faire si la reprise est uniquement esthétique ?
La réserve doit être maintenue si la cause n’est pas traitée.
Une peinture sur une infiltration, une fissure ou un support humide ne constitue pas une réparation complète.
Intervention d’un expert en bâtiment
Quel est le rôle de l’expert lors de la visite des parties communes ?
L’expert dispose d’un rôle technique complet. Il peut notamment analyser les documents, préparer une checklist, inspecter les ouvrages accessibles, contrôler les finitions, tester certains équipements, relever les non-conformités, mesurer les anomalies, photographier les désordres, aider à rédiger les réserves et établir un rapport.
L’expert peut-il tout contrôler ?
Non. Certaines limites concernent les ouvrages non accessibles. Elles portent notamment sur les ouvrages cachés, les réseaux enterrés, les armatures, les étanchéités recouvertes, les locaux interdits, les installations non mises en service et les équipements nécessitant un contrôle réglementaire spécialisé.
L’expert remplace-t-il le syndic ?
Non. Il apporte un avis technique indépendant. Le syndic reste le représentant légal du syndicat et l’interlocuteur chargé du suivi administratif et juridique.
L’expert peut-il signer le procès-verbal ?
Seulement s’il dispose d’un mandat exprès.
Il signe généralement son propre rapport, tandis que le syndic signe le procès-verbal au nom de la copropriété.
L’expert peut-il vérifier les reprises ?
Oui. Il peut reprendre le tableau initial et vérifier si les travaux répondent réellement aux réserves.
Le rapport constitue-t-il une expertise contradictoire ?
Pas automatiquement.
Une expertise contradictoire suppose que les parties concernées soient convoquées et puissent présenter leurs observations.
Quand organiser une expertise amiable contradictoire ?
Elle peut être utile dans plusieurs situations. Elle s’impose lorsque le promoteur conteste les défauts, que les réserves restent sans réponse, que la méthode de reprise est discutée, que les travaux ont échoué, que les désordres sont importants ou qu’une procédure est envisagée.
Checklist des parties communes
Documents
- Règlement de copropriété.
- État descriptif de division.
- Notice descriptive.
- Plans contractuels.
- Plans des parkings.
- Plans paysagers.
- Plans de récolement disponibles.
- Notices des équipements.
- Attestations d’assurance.
- Dates de réception.
- Contrats de maintenance.
- Procès-verbaux de mise en service.
Extérieurs
- Voiries.
- Trottoirs.
- Cheminements.
- Clôtures.
- Portails.
- Espaces verts.
- Éclairages.
- Regards.
- Évacuations.
- Pentes.
- Accès pompiers.
- Places visiteurs.
Façades et couvertures
- Fissures.
- Enduits.
- Joints.
- Éléments manquants.
- Garde-corps.
- Étanchéités.
- Évacuations pluviales.
- Traces d’humidité.
- Acrotères.
- Accès techniques.
Halls et circulations
- Portes.
- Serrures.
- Badges.
- Interphones.
- Boîtes aux lettres.
- Sols.
- Murs.
- Plafonds.
- Éclairages.
- Escaliers.
- Garde-corps.
- Signalétique.
- Accessibilité.
Sous-sols et parkings
- Places.
- Marquages.
- Rampes.
- Pentes.
- Hauteurs.
- Ventilation.
- Éclairage.
- Pompes.
- Évacuations.
- Portes motorisées.
- Infiltrations.
- Fissures.
- Protections des poteaux.
Locaux techniques
- Accès.
- Identification.
- Éclairage.
- Ventilation.
- Fuites.
- Équipements.
- Alarmes.
- Notices.
- Contrats.
- Mise en service.
- Clés techniques.
Après la visite
- Numéroter les réserves.
- Classer les photographies.
- Établir un tableau de suivi.
- Fixer les délais.
- Informer les copropriétaires.
- Contrôler les interventions.
- Ne lever que les réserves corrigées.
- Préserver les délais de garantie.
- Déclarer les sinistres importants.
- Mandater un expert en cas de désaccord.
Sources juridiques et documentaires
- Loi du 10 juillet 1965, articles 1 à 6-3, définition du lot, des parties communes, des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative.
- Loi du 10 juillet 1965, article 1-1, fonctionnement de la copropriété à compter de la livraison du premier lot.
- Loi du 10 juillet 1965, article 14 et article 15, objet du syndicat, responsabilité pour les dommages provenant des parties communes et capacité à agir en justice.
- Loi du 10 juillet 1965, article 17, syndic provisoire et première assemblée générale.
- Loi du 10 juillet 1965, article 18, missions du syndic concernant l’administration, la conservation, les urgences, les archives et la représentation du syndicat.
- Loi du 10 juillet 1965, article 10, répartition des charges générales et des charges liées aux équipements collectifs.
- Décret du 17 mars 1967, article 7, tenue d’au moins une assemblée générale par an.
- Code civil, article 1646-1, garanties dues par le vendeur d’un immeuble à construire à compter de la réception.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-14, consignation du solde du prix en cas de contestation de la conformité du local aux prévisions du contrat.
- ANIL, VEFA, désordres intermédiaires, non-conformité et absence de réserve à réception, distinction entre réception des entreprises et obligations du vendeur envers les acquéreurs.
- ANIL, responsabilité du syndic, non-conformités et réception, absence d’effet de la réception sans réserve sur l’obligation du vendeur de livrer un ouvrage conforme.
- Check my House, parties communes en VEFA, méthode de contrôle, réserves et garanties.
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