Question 1

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation en VEFA ?

Accepted Answer

Le contrat de réservation est un contrat préliminaire par lequel le promoteur s’engage à réserver à un acquéreur un logement ou une partie d’immeuble destiné à être vendu en VEFA. Il identifie le bien réservé et présente les conditions essentielles de la future vente, notamment sa situation, sa surface habitable approximative, son prix prévisionnel, la qualité de la construction et le délai prévu pour la réalisation de la vente et des travaux. Ce contrat ne constitue pas encore l’acte définitif de vente. La propriété du logement n’est transférée qu’au moment de la signature de l’acte authentique de VEFA.

Question 2

Le contrat de réservation est-il obligatoire en VEFA ?

Accepted Answer

Non. La vente peut être précédée d’un contrat préliminaire, mais la loi n’impose pas systématiquement cette étape. En pratique, la plupart des promoteurs font signer un contrat de réservation avant l’acte authentique. Il permet de réserver le logement pendant la préparation du financement, de l’acte notarié et des différentes pièces contractuelles. L’acquéreur peut également signer directement l’acte authentique de vente. Dans ce cas, il bénéficie d’un délai de réflexion de dix jours avant la signature définitive.

Question 3

Quelle est la différence entre un contrat de réservation et un compromis de vente ?

Accepted Answer

Le contrat de réservation VEFA est un contrat préliminaire spécialement réglementé par le Code de la construction et de l’habitation. Il organise la réservation d’un logement qui n’est pas encore achevé, voire dont la construction n’a pas encore commencé. Le compromis de vente est principalement utilisé pour la vente d’un bien immobilier existant. Il est généralement considéré comme un engagement réciproque de vendre et d’acheter sous réserve des conditions suspensives prévues. Le contrat de réservation VEFA ne doit donc pas être présenté comme un simple compromis de vente appliqué à un logement neuf. Son contenu, le dépôt de garantie et ses conditions de restitution obéissent à des règles particulières.

Question 4

La signature du contrat de réservation oblige-t-elle définitivement l’acquéreur à acheter ?

Accepted Answer

Non, la signature ne rend pas immédiatement l’achat irrévocable. L’acquéreur non professionnel bénéficie d’abord d’un délai légal de rétractation de dix jours. Après ce délai, l’acquéreur peut encore renoncer sans perdre son dépôt de garantie lorsque l’une des conditions légales de restitution est remplie, par exemple en cas de refus du financement prévu, d’augmentation excessive du prix ou de modification importante du logement. En dehors de ces situations, une renonciation unilatérale de l’acquéreur peut entraîner la perte du dépôt de garantie. Les conséquences exactes doivent toutefois être appréciées au regard des clauses du contrat et des circonstances du dossier.

Question 5

Le promoteur est-il engagé par le contrat de réservation ?

Accepted Answer

Oui. Le promoteur, appelé juridiquement le réservant, s’engage à réserver à l’acquéreur le logement désigné dans le contrat. Si la vente définitive n’est pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu, l’acquéreur peut demander la restitution intégrale de son dépôt de garantie, sans retenue ni pénalité. Une modification substantielle et injustifiée du programme peut également engager la responsabilité du promoteur selon les circonstances.

Question 6

Le contrat de réservation doit-il obligatoirement être écrit ?

Accepted Answer

Oui. Le contrat préliminaire doit être établi par écrit. Un exemplaire doit être remis à l’acquéreur avant tout dépôt de fonds. Il doit également reproduire les dispositions réglementaires concernant le montant du dépôt de garantie, son placement, la notification du projet d’acte et les conditions de restitution des sommes versées.

Question 7

Quelles informations doivent figurer dans le contrat de réservation ?

Accepted Answer

Le contrat doit notamment préciser : la surface habitable approximative du logement ; le nombre de pièces principales ; les pièces de service, dépendances et dégagements ; la situation du logement dans l’immeuble ; la nature et la qualité des matériaux et des équipements ; les équipements collectifs utiles au logement ; le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision ; la date à laquelle la vente pourra être conclue ; les informations relatives aux prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acquéreur ; les conditions légales de restitution du dépôt de garantie. Une note technique sommaire décrivant les matériaux et équipements doit être annexée au contrat.

Question 8

La surface du logement doit-elle être indiquée dans le contrat de réservation ?

Accepted Answer

Oui. Le contrat doit indiquer la surface habitable approximative du logement. Cette surface reste qualifiée d’approximative au stade de la réservation. Elle devra ensuite être comparée aux surfaces et aux cotes figurant dans le projet d’acte authentique, le plan de vente et les annexes contractuelles. Une simple indication commerciale globale ne suffit pas pour contrôler précisément la distribution intérieure. Il est recommandé d’examiner également les dimensions de chaque pièce, les dégagements, les placards, les gaines techniques et les annexes.

Question 9

Le contrat doit-il identifier le parking, la cave ou le cellier ?

Accepted Answer

Oui, lorsque ces éléments font partie de la réservation, ils doivent être identifiés parmi les dépendances ou les lots concernés. L’acquéreur doit vérifier leur numéro, leur localisation, leurs dimensions lorsqu’elles sont disponibles et leur régime juridique. Une place de stationnement peut, par exemple, constituer un lot privatif, un droit de jouissance ou un emplacement situé dans une autre partie du programme. Les références figurant dans le contrat de réservation devront être comparées à celles de l’acte authentique et de l’état descriptif de division.

Question 10

Une notice descriptive doit-elle être annexée au contrat de réservation ?

Accepted Answer

Une note technique sommaire doit obligatoirement être annexée au contrat préliminaire. Elle doit indiquer la nature et la qualité des matériaux, des éléments d’équipement et, pour un logement situé dans un immeuble, les équipements collectifs présentant une utilité pour le bien réservé. Cette note peut être moins détaillée que la notice descriptive annexée à l’acte définitif. L’acquéreur doit néanmoins vérifier les prestations essentielles dès la réservation, notamment les revêtements, menuiseries, sanitaires, chauffage, ventilation et équipements électriques.

Question 11

La brochure commerciale du promoteur a-t-elle la même valeur que la notice descriptive ?

Accepted Answer

Non, une brochure commerciale ne doit pas être considérée comme un substitut à la notice descriptive, aux plans et à l’acte authentique. La conformité du logement est principalement appréciée au regard des documents contractuels, notamment l’acte de vente, le plan coté et la notice descriptive qui lui sont annexés. Il reste recommandé de conserver les brochures, courriels, captures d’écran, plans commerciaux et échanges avec le promoteur. Leur portée éventuelle dépendra de leur précision, de leur contenu et des circonstances du litige.

Question 12

Les meubles représentés sur le plan sont-ils compris dans la vente ?

Accepted Answer

Pas nécessairement. Les meubles dessinés sur les plans servent souvent à présenter les possibilités d’aménagement et à donner une échelle visuelle. Un meuble, un appareil électroménager ou un équipement décoratif ne doit être considéré comme contractuellement prévu que s’il figure clairement dans la notice descriptive, le contrat, un avenant ou un bon de commande signé. L’acquéreur doit donc contrôler que les dimensions réelles permettent effectivement l’aménagement représenté, sans présumer que tous les éléments dessinés seront fournis.

Question 13

Le prix indiqué dans le contrat de réservation est-il définitif ?

Accepted Answer

Le contrat de réservation indique un prix prévisionnel de vente. Il doit également préciser les modalités de révision lorsque le prix peut être révisé. Si le prix proposé dans l’acte définitif excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, éventuellement révisé conformément au contrat, l’acquéreur peut renoncer à la vente et demander la restitution de son dépôt de garantie. Ce seuil s’applique quelle que soit l’origine de l’augmentation, y compris lorsqu’elle est présentée comme la conséquence d’une amélioration du logement.

Question 14

Le promoteur peut-il librement réviser le prix d’une VEFA ?

Accepted Answer

Non. Une révision n’est possible que si elle est prévue par le contrat et respecte le mécanisme légal. La révision doit être calculée en fonction de l’index national du bâtiment tous corps d’état BT01. La variation prise en compte est juridiquement plafonnée à 70 % de la variation de cet index. L’acquéreur doit vérifier la date de référence de l’indice, la formule utilisée et la concordance entre le contrat de réservation et l’acte authentique.

Question 15

Le contrat doit-il indiquer une date de livraison ?

Accepted Answer

Le contrat préliminaire doit comporter les indications essentielles relatives aux délais d’exécution des travaux. Il doit également préciser la date à laquelle la vente définitive pourra être conclue. La date juridiquement déterminante sera ensuite celle figurant dans l’acte authentique de vente, lequel doit obligatoirement indiquer un délai de livraison. Une date exprimée uniquement par un trimestre ou un semestre offre moins de précision qu’une date ou qu’un mois déterminé. L’acquéreur doit aussi examiner les clauses autorisant une prolongation du délai.

Question 16

Le contrat de réservation doit-il prévoir des pénalités de retard de livraison ?

Accepted Answer

La loi impose que l’acte de vente indique le délai de livraison, mais elle ne prévoit pas une pénalité forfaitaire automatique comparable à celle applicable dans certains autres contrats de construction. Il est donc utile de vérifier si le contrat prévoit une indemnisation ou des pénalités en cas de retard imputable au promoteur. Les clauses relatives aux causes légitimes de suspension du délai doivent également être lues attentivement. L’absence de clause de pénalité n’interdit pas nécessairement toute demande d’indemnisation, mais l’acquéreur devra établir la faute ou l’inexécution du vendeur, son préjudice et le lien entre les deux.

Question 17

Le promoteur peut-il modifier le logement après la réservation ?

Accepted Answer

Certaines évolutions peuvent intervenir entre la réservation et l’acte authentique, mais elles ne doivent pas être ignorées par l’acquéreur. Le projet d’acte doit être comparé au contrat de réservation, aux plans, à la note technique et aux prestations annoncées. Une modification peut notamment concerner la surface, la distribution des pièces, une gaine technique, une fenêtre, un balcon, un stationnement ou un équipement. Lorsque la modification entraîne une réduction de valeur supérieure à 10 %, ou lorsqu’un équipement prévu ne doit plus être réalisé, l’acquéreur peut demander la restitution de son dépôt de garantie.

Question 18

Une différence de surface permet-elle toujours d’annuler la réservation ?

Accepted Answer

Non. Toute variation de surface ne permet pas automatiquement de renoncer à la vente. Pour obtenir la restitution du dépôt sur le fondement des règles propres au contrat préliminaire, il faut notamment que la modification de la consistance ou de la qualité des ouvrages entraîne une réduction de valeur supérieure à 10 %. Cette règle ne doit pas être confondue avec les règles applicables après la vente à une différence entre la contenance prévue et la surface effectivement livrée.

Question 19

Le contrat peut-il prévoir que l’acquéreur réalisera lui-même certains travaux ?

Accepted Answer

Oui. Le contrat préliminaire peut prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de certains travaux de finition ou l’installation de certains équipements après la livraison. Le contrat doit alors identifier et chiffrer ces travaux. Une clause très apparente doit préciser que l’acquéreur en accepte la charge, le coût et les responsabilités. Les travaux concernés sont limités à certaines catégories, notamment les finitions des murs intérieurs, certains revêtements et certains équipements de chauffage ou sanitaires.

Question 20

Le promoteur peut-il demander un dépôt de garantie ?

Accepted Answer

Oui. En contrepartie de la réservation, le promoteur peut demander le versement d’un dépôt de garantie sur un compte spécial. Le versement n’est pas systématiquement obligatoire. Son montant maximal dépend du délai prévu entre le contrat de réservation et la signature de l’acte définitif.

Question 21

Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?

Accepted Answer

Le dépôt de garantie ne peut pas excéder : 5 % du prix prévisionnel lorsque la vente doit être conclue dans un délai maximal d’un an ; 2 % du prix prévisionnel lorsque la vente doit être conclue dans un délai compris entre un et deux ans ; aucun dépôt lorsque la signature de l’acte est prévue plus de deux ans après le contrat de réservation. Ces pourcentages constituent des plafonds. Le contrat peut prévoir un dépôt inférieur.

Question 22

Où le dépôt de garantie doit-il être versé ?

Accepted Answer

Le dépôt doit être placé sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur dans une banque, auprès d’un établissement habilité ou chez un notaire. Lorsque les dépôts de plusieurs acquéreurs sont regroupés sur un compte spécial unique, ce compte doit comporter une rubrique individualisée pour chaque réservataire. Les sommes sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion de la vente.

Question 23

Le promoteur peut-il verser le dépôt sur son compte courant ?

Accepted Answer

Non. Le dépôt de garantie ne doit pas être versé librement sur le compte d’exploitation ordinaire du promoteur. Il doit être placé sur le compte spécial prévu par la réglementation. Avant tout versement, l’acquéreur doit vérifier l’identité du bénéficiaire, l’établissement dépositaire et la référence individualisée du dossier.

Question 24

Le promoteur peut-il demander d’autres paiements avant l’acte authentique ?

Accepted Answer

En principe, aucun autre paiement correspondant au prix de vente ne doit être demandé avant la signature du contrat définitif. Le dépôt de garantie constitue le versement encadré au stade du contrat de réservation. Les appels de fonds liés à l’avancement de la construction interviennent après la signature de l’acte authentique et selon l’échelonnement légal.

Question 25

Quel est le délai de rétractation après la réservation d’un logement VEFA ?

Accepted Answer

L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Il peut renoncer à l’achat pendant ce délai sans avoir à justifier sa décision et sans supporter de pénalité. Le dépôt de garantie doit alors lui être restitué intégralement.

Question 26

Quand commence le délai de rétractation de dix jours ?

Accepted Answer

Le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat à l’acquéreur. Lorsque le contrat est remis directement par un professionnel habilité selon une procédure permettant d’attester la remise, le délai commence le lendemain de cette remise. Le jour de la notification ou de la remise n’est donc pas comptabilisé comme le premier jour du délai.

Question 27

Comment exercer son droit de rétractation ?

Accepted Answer

La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par un autre moyen offrant des garanties équivalentes pour déterminer la date de l’envoi et de la réception. L’acquéreur doit effectuer cette démarche avant l’expiration du délai de dix jours. Il est recommandé de conserver la lettre, la preuve d’envoi et l’avis de réception.

Question 28

Dans quel délai le dépôt doit-il être remboursé après une rétractation ?

Accepted Answer

Lorsque l’acquéreur exerce valablement son droit de rétractation, le professionnel dépositaire doit restituer les fonds dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de la rétractation. Aucune retenue ni pénalité ne peut être appliquée.

Question 29

Peut-on se rétracter après le délai de dix jours ?

Accepted Answer

L’acquéreur peut toujours décider de ne pas poursuivre son projet, mais il ne bénéficie plus automatiquement du droit de rétractation sans conséquence. Après l’expiration du délai, le dépôt de garantie peut être conservé si l’acquéreur renonce sans bénéficier d’une condition suspensive ou d’un cas légal de restitution. Il convient donc de vérifier le financement, les conditions suspensives et la conformité du projet d’acte avant d’annoncer une renonciation.

Question 30

Dans quels cas le dépôt doit-il être restitué après le délai de rétractation ?

Accepted Answer

Le dépôt doit notamment être restitué sans retenue ni pénalité lorsque : la vente n’est pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu ; le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel révisé ; les prêts prévus au contrat ne sont pas obtenus ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions ; un équipement prévu ne doit finalement pas être réalisé ; la consistance du bien ou la qualité des ouvrages subit une modification entraînant une réduction de valeur supérieure à 10 %. La restitution n’est pas nécessairement automatique. L’acquéreur doit en faire la demande et justifier sa situation.

Question 31

Le refus du prêt immobilier permet-il de récupérer le dépôt ?

Accepted Answer

Oui, lorsque la vente est conclue sous condition suspensive d’obtention du financement et que cette condition n’est pas réalisée dans les conditions prévues. Le contrat de réservation peut également mentionner les prêts que le promoteur déclare faire obtenir ou transmettre à l’acquéreur. Si ces prêts ne sont pas obtenus, ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions, le dépôt doit être restitué. L’acquéreur qui recherche personnellement son financement doit vérifier que le contrat comporte une condition suspensive suffisamment précise sur le montant, la durée, le taux et le délai de recherche du prêt.

Question 32

Le promoteur peut-il refuser de restituer le dépôt si le prêt a été demandé dans de mauvaises conditions ?

Accepted Answer

Une demande de financement qui ne respecte pas les caractéristiques inscrites au contrat peut créer une contestation. L’acquéreur doit pouvoir démontrer qu’il a sollicité le financement prévu, dans les délais impartis et avec des caractéristiques compatibles avec la condition suspensive. Il doit conserver les demandes de prêt et les attestations de refus. Lorsque les circonstances sont discutées, l’analyse du contrat et des démarches réellement entreprises est nécessaire avant de conclure à l’obligation de restitution.

Question 33

Comment demander officiellement la restitution du dépôt ?

Accepted Answer

La demande doit être adressée au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit identifier le contrat, rappeler le motif légal de restitution et joindre les justificatifs disponibles, tels qu’un refus de prêt, le projet d’acte modifié ou la preuve de la suppression d’un équipement. Lorsque le droit à restitution est justifié, le remboursement doit intervenir dans un délai maximal de trois mois à compter de la demande.

Question 34

Quand l’acquéreur doit-il recevoir le projet d’acte de vente ?

Accepted Answer

Le promoteur doit notifier à l’acquéreur le projet d’acte de vente au moins un mois avant la date prévue pour sa signature. Ce délai permet d’examiner l’acte, les plans, la notice descriptive, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les garanties de l’opération. Il doit également être utilisé pour comparer le projet d’acte au contrat de réservation et demander la correction des différences constatées.

Question 35

Que faire si le projet d’acte est reçu moins d’un mois avant le rendez-vous ?

Accepted Answer

L’acquéreur peut demander le report de la signature afin de disposer du délai réglementaire d’examen. Il est recommandé d’adresser cette demande par écrit au promoteur et au notaire en rappelant la date de réception du projet. La signature ne doit pas être précipitée lorsque les plans, la notice ou les annexes n’ont pas pu être étudiés. Les conséquences juridiques d’un non-respect du délai dépendent du contexte. Il ne faut pas présumer que l’acte sera automatiquement annulé.

Question 36

Existe-t-il un nouveau délai de rétractation avant l’acte authentique ?

Accepted Answer

En principe, non, lorsqu’un contrat de réservation a déjà été régulièrement notifié et que le délai de rétractation de dix jours a été accordé à cette occasion. Le droit de rétractation s’applique alors au contrat préliminaire et ne recommence pas automatiquement lors de la notification du projet d’acte authentique. L’acquéreur conserve néanmoins le délai d’un mois prévu pour examiner le projet d’acte avant sa signature.

Question 37

Quel délai s’applique si aucun contrat de réservation n’a été signé ?

Accepted Answer

Lorsque l’acte authentique n’est précédé d’aucun contrat préliminaire, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de réflexion de dix jours. Ce délai commence le lendemain de la notification ou de la remise du projet d’acte. L’acte authentique ne peut pas être signé avant son expiration et aucune somme ne doit être versée pendant ce délai de réflexion.

Question 38

L’acquéreur peut-il choisir son propre notaire ?

Accepted Answer

Oui. L’acquéreur peut demander à son notaire d’intervenir aux côtés du notaire chargé du programme immobilier. Les deux notaires collaborent alors à la préparation et à la signature de l’acte. Les émoluments de l’acte sont partagés entre eux, sans augmentation du coût réglementé de l’acte pour l’acquéreur. Le notaire choisi par l’acquéreur peut notamment l’aider à examiner les clauses, les garanties, les plans et les différences par rapport à la réservation.

Question 39

L’acte de vente VEFA doit-il être signé devant un notaire ?

Accepted Answer

Oui. Le contrat de vente VEFA doit obligatoirement être conclu par acte authentique. Il est signé par le vendeur, l’acquéreur et le notaire. Lorsque le notaire de l’acquéreur intervient également, les deux notaires participent à l’acte.

Question 40

Quelles informations doivent obligatoirement figurer dans l’acte de vente ?

Accepted Answer

L’acte doit notamment préciser : la description du logement ou de l’immeuble vendu ; le prix total et les modalités de paiement ; le délai de livraison ; le caractère révisable ou non du prix et les modalités de révision ; la justification de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement ; les travaux dont l’acquéreur s’est éventuellement réservé l’exécution ; les caractéristiques techniques et la consistance du bien, directement ou par référence aux documents annexés. Le règlement de copropriété doit également être remis à l’acquéreur et communiqué avant la signature.

Question 41

Quels documents doivent être annexés à l’acte authentique ?

Accepted Answer

Les documents comprennent notamment : le plan coté du logement ; la notice descriptive ou le devis descriptif ; les plans, coupes et élévations utiles ; les surfaces des pièces et des dégagements ; le plan de l’ensemble immobilier lorsqu’il comporte plusieurs bâtiments ; le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ; l’attestation de garantie financière ; l’attestation d’assurance dommages-ouvrage souscrite pour l’opération. La liste exacte dépend de la nature du programme et du logement vendu.

Question 42

Le plan annexé à l’acte doit-il être coté ?

Accepted Answer

Oui. Un plan coté du logement doit être annexé à l’acte. Les documents doivent permettre d’identifier la consistance du bien, avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chaque pièce et des dégagements. L’acquéreur doit notamment examiner les largeurs de circulation, les dimensions des chambres, l’implantation des cloisons, les gaines techniques, les ouvertures, les équipements sanitaires et les annexes.

Question 43

La notice descriptive annexée à l’acte est-elle contractuelle ?

Accepted Answer

Oui. La notice descriptive annexée à l’acte, ou le document technique auquel l’acte fait expressément référence, participe à la définition contractuelle des caractéristiques du logement. Elle doit être utilisée pour contrôler la conformité des matériaux, équipements et prestations lors des visites de chantier et de la livraison. En cas de différence entre une brochure commerciale et la notice annexée à l’acte, la notice contractuelle constitue généralement la référence principale pour apprécier la conformité.

Question 44

Que signifie la mention « ou équivalent » dans une notice descriptive ?

Accepted Answer

Cette mention permet au promoteur de remplacer un produit ou une marque lorsque l’équipement de substitution présente une qualité et des performances réellement équivalentes. Elle ne lui permet pas de fournir librement un produit de gamme inférieure. L’équivalence doit être appréciée selon des critères objectifs, notamment les performances, la durabilité, les dimensions, la finition et les caractéristiques d’usage. Lorsque l’équivalence est contestée, les fiches techniques des deux produits doivent être comparées.

Question 45

La date de livraison indiquée dans l’acte remplace-t-elle celle de la réservation ?

Accepted Answer

L’acte authentique devient la référence contractuelle principale après sa signature. Si le projet d’acte prévoit un délai de livraison différent de celui annoncé lors de la réservation, l’acquéreur doit demander une explication et, le cas échéant, une correction avant de signer. Signer sans réserve un acte comportant une nouvelle date peut rendre plus difficile une contestation fondée exclusivement sur la date antérieure. L’incidence exacte dépend toutefois de la rédaction des documents et des circonstances dans lesquelles la modification a été acceptée.

Question 46

Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement ?

Accepted Answer

La garantie financière d’achèvement protège l’acquéreur contre la défaillance financière du promoteur. Avant la conclusion de l’acte de VEFA, le vendeur doit souscrire soit une garantie financière d’achèvement de l’immeuble, soit une garantie de remboursement des versements dans les conditions prévues par la loi. L’attestation établie par le garant doit être annexée à l’acte de vente. L’acquéreur doit vérifier qu’elle concerne bien le programme et le bien acquis.

Question 47

L’acte doit-il préciser l’échelonnement des appels de fonds ?

Accepted Answer

Oui. Le prix et ses modalités de paiement doivent figurer dans l’acte. Pour une VEFA classique, les paiements cumulés ne peuvent pas excéder 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du logement à disposition. Il peut être consigné lorsqu’il existe une contestation portant sur la conformité du logement aux prévisions du contrat.

Question 48

Quand l’acquéreur devient-il propriétaire du logement ?

Accepted Answer

En VEFA, l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées au moment de la signature de l’acte authentique. Les ouvrages à venir deviennent ensuite sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. Le promoteur conserve toutefois les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux avec les entreprises.

Question 49

Que faire si l’acte de vente est différent du contrat de réservation ?

Accepted Answer

L’acquéreur doit établir une comparaison écrite entre les deux documents avant la signature. Les points à contrôler sont notamment : le prix et sa révision ; la surface du logement ; les dimensions et la distribution des pièces ; les balcons, terrasses, caves et stationnements ; les matériaux et équipements ; les travaux modificatifs ; le délai de livraison ; les clauses de suspension du délai ; les charges et les équipements communs. Lorsque les différences sont importantes, l’acquéreur peut demander leur correction, négocier un avenant ou invoquer, lorsque leurs conditions sont réunies, les règles permettant la restitution du dépôt de garantie.

Question 50

Faut-il signer l’acte si des documents ou des informations sont manquants ?

Accepted Answer

Il est déconseillé de signer tant que les documents déterminants n’ont pas été obtenus et examinés. L’acquéreur doit demander au notaire et au promoteur les pièces manquantes et solliciter le report du rendez-vous lorsque leur absence empêche de comprendre la consistance du bien, les garanties, le prix ou les obligations du vendeur. L’acte de vente peut être annulé dans certaines situations lorsque les mentions imposées par l’article L. 261-11 ne sont pas respectées. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux. Une analyse juridique du dossier reste nécessaire avant toute action.

Question 51

Peut-on faire modifier le projet d’acte avant la signature ?

Accepted Answer

Oui. Le projet transmis un mois avant la signature est précisément destiné à être vérifié. L’acquéreur peut signaler une erreur, demander une explication ou proposer la modification d’une clause. Le promoteur n’est pas obligé d’accepter toutes les demandes, mais aucune clause ne doit être considérée comme définitivement acceptée avant la signature. Toute modification convenue doit apparaître dans l’acte définitif ou dans une annexe signée.

Question 52

Quels sont les principaux points à contrôler avant de signer l’acte VEFA ?

Accepted Answer

L’acquéreur doit vérifier en priorité : l’identité exacte des lots vendus ; la surface et les dimensions du logement ; les plans, orientations et niveaux ; les annexes, stationnements et espaces extérieurs ; la notice descriptive ; les travaux modificatifs acquéreur ; le prix et sa formule de révision ; le financement et les conditions suspensives ; le calendrier des appels de fonds ; la date de livraison ; les clauses de prolongation du délai ; la garantie financière d’achèvement ; l’assurance dommages-ouvrage ; le règlement de copropriété ; les charges et équipements communs ; les servitudes, droits de passage et contraintes particulières. Une incohérence doit être signalée avant la signature et confirmée par écrit.

Question 53

Un expert en bâtiment peut-il analyser un contrat de réservation VEFA ?

Accepted Answer

Un expert en bâtiment peut analyser les aspects techniques du dossier, notamment les plans, les dimensions, la notice descriptive, les matériaux, les équipements, l’implantation des pièces et la cohérence fonctionnelle du logement. Il peut aussi identifier les points qui devront être contrôlés pendant la visite cloisons, la pré-livraison et la livraison. En revanche, l’analyse des clauses purement juridiques, fiscales, financières ou notariales relève du notaire ou, en cas de litige, d’un avocat. L’intervention de ces professionnels est complémentaire de celle de l’expert en bâtiment.

Question 54

Pourquoi faire analyser les documents VEFA avant l’acte de vente ?

Accepted Answer

L’analyse préalable permet de détecter des anomalies avant qu’elles ne deviennent contractuelles ou difficiles à corriger. Elle peut notamment révéler : une pièce difficilement aménageable ; une gaine technique mal positionnée ; une circulation insuffisante ; une ouverture différente de celle annoncée ; une terrasse ou un stationnement mal identifié ; une prestation absente de la notice ; une incohérence entre les plans et les travaux modificatifs ; une modification de la date de livraison ; une formule de révision du prix insuffisamment comprise. Cette analyse ne remplace ni le conseil du notaire ni l’examen juridique d’un avocat, mais elle sécurise la compréhension technique du bien acheté sur plan.