La livraison d’un logement en VEFA correspond au moment où le promoteur met le bien à la disposition de l’acquéreur. Elle est généralement matérialisée par la remise des clés et la signature d’un procès-verbal de livraison.
Cette étape permet de vérifier que l’appartement ou la maison correspond aux plans, à la notice descriptive, aux travaux modificatifs acquéreur et aux autres engagements contractuels du promoteur.
Les défauts, malfaçons, travaux inachevés et non-conformités visibles doivent être décrits avec précision dans le procès-verbal. Lorsque le logement présente une non-conformité aux prévisions du contrat, le solde de 5 % peut être consigné conformément à l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.
Sommaire
- Comprendre la livraison d’un logement VEFA (10 questions)
- Convocation à la remise des clés (7 questions)
- Préparer la livraison VEFA (9 questions)
- Participants à la livraison (8 questions)
- Déroulement de la remise des clés (8 questions)
- Procès-verbal de livraison (10 questions)
- Bien rédiger les réserves (13 questions)
- Contrôle des plans et des surfaces (6 questions)
- Vérifier les murs, plafonds et peintures (5 questions)
- Vérifier les sols, carrelages et plinthes (5 questions)
- Vérifier les portes et menuiseries (5 questions)
- Vérifier l’installation électrique (6 questions)
- Vérifier la plomberie et les équipements sanitaires (7 questions)
- Vérifier le chauffage, l’eau chaude et la ventilation (5 questions)
- Vérifier la cuisine (4 questions)
- Vérifier le balcon, la terrasse et le jardin (4 questions)
- Vérifier les annexes (4 questions)
- Vérifier les travaux modificatifs acquéreur (4 questions)
- Le solde de 5 % (11 questions)
- Refus de remise des clés ou refus de prendre livraison (9 questions)
- Clés, badges et moyens d’accès (6 questions)
- Relevés de compteurs (4 questions)
- Documents à demander lors de la livraison (9 questions)
- Défauts découverts après la remise des clés (11 questions)
- Levée des réserves (8 questions)
- Garanties après la livraison (7 questions)
- Parties communes (5 questions)
- Intervention de l’expert Check my House (9 questions)
Comprendre la livraison d’un logement VEFA
Qu’est-ce que la livraison d’un logement VEFA ?
La livraison correspond à la mise du logement à la disposition de l’acquéreur. Elle est généralement matérialisée par la remise des clés et la prise de possession du bien.
La livraison intervient entre le vendeur en VEFA et l’acquéreur. Elle ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, qui intervient entre le promoteur et les entreprises de construction.
La livraison correspond-elle à la réception des travaux ?
Non. Il s’agit de deux opérations juridiquement différentes.
La réception des travaux intervient entre le promoteur, qui conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage, et les entreprises.
La livraison intervient entre le promoteur et l’acquéreur. Elle correspond à la prise de possession du logement, généralement matérialisée par la remise des clés.
Pourquoi cette distinction est-elle importante ?
Cette distinction permet notamment de déterminer plusieurs points essentiels. Elle conditionne qui peut formuler des réserves contre les entreprises, le point de départ des garanties légales des constructeurs, la responsabilité du promoteur envers l’acquéreur et la portée du procès-verbal signé lors de la remise des clés.
La garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale prennent en principe pour point de départ la réception des travaux prononcée par le promoteur, et non la date de livraison à l’acquéreur.
La livraison transfère-t-elle la propriété du logement ?
En VEFA, l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes lors de la signature de l’acte authentique. Les ouvrages futurs deviennent ensuite sa propriété au fur et à mesure de leur exécution.
La livraison ne réalise donc pas, à elle seule, le transfert initial de propriété. Elle marque principalement la mise à disposition et la prise de possession effective du logement.
La remise des clés correspond-elle à la prise de possession ?
Oui, dans la majorité des situations. La remise des clés constitue l’élément matériel par lequel l’acquéreur peut accéder au logement et en prendre possession.
Le procès-verbal doit indiquer clairement la date de livraison et les clés effectivement remises.
La remise des clés prouve-t-elle que le logement est conforme ?
Non. La remise des clés ne constitue pas une reconnaissance définitive de la conformité du logement.
L’acquéreur peut prendre possession du bien tout en formulant des réserves. Le vendeur ne peut pas être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession, conformément à l’article 1642-1 du Code civil.
L’achèvement de l’immeuble signifie-t-il que tous les travaux sont parfaitement terminés ?
Non. L’achèvement juridique peut être constaté alors que des défauts, des malfaçons ou des finitions incomplètes subsistent, dès lors qu’ils ne rendent pas les ouvrages ou équipements indispensables impropres à leur utilisation.
La constatation de l’achèvement ne vaut pas reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat.
Un logement peut-il être livré avec des réserves ?
Oui. La présence de défauts ou de travaux de reprise n’empêche pas nécessairement la livraison.
L’acquéreur peut accepter les clés, inscrire précisément les défauts au procès-verbal et demander leur correction.
Quelle est la différence entre une réserve et une non-conformité ?
Une réserve est la mention écrite d’un défaut ou d’un écart constaté lors de la livraison.
Une non-conformité correspond à une différence entre le logement livré et les prévisions contractuelles : une cloison mal positionnée, un revêtement différent de celui prévu, un équipement manquant, une fenêtre de dimensions différentes, un TMA non réalisé ou une surface contractuelle non respectée.
Une réserve peut donc porter sur une malfaçon, une finition, un dysfonctionnement, un travail inachevé ou une non-conformité.
La livraison déclenche-t-elle toutes les garanties légales ?
Non. Plusieurs garanties des constructeurs commencent à la date de réception des travaux entre le promoteur et les entreprises.
La livraison déclenche en revanche la prise de possession par l’acquéreur et le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 pour les vices de construction et défauts de conformité apparents.
Convocation à la remise des clés
Comment l’acquéreur est-il informé de la date de livraison ?
Le promoteur adresse généralement une convocation écrite à l’acquéreur. Elle précise habituellement la date, l’heure, le lieu de rendez-vous, les modalités de règlement du solde, les documents à fournir et les éventuelles conditions d’accès.
Le formalisme exact dépend de l’acte de vente et des pratiques du promoteur.
Existe-t-il un délai légal de convocation avant la livraison ?
Les textes généraux de la VEFA ne fixent pas un délai national unique de convocation applicable à toutes les livraisons.
Il faut vérifier l’acte authentique, les annexes et les engagements écrits du promoteur.
Le promoteur peut-il imposer une date de livraison ?
Le promoteur peut proposer une date correspondant à l’achèvement et à la mise à disposition du logement.
En cas d’indisponibilité justifiée, l’acquéreur doit demander rapidement un autre créneau. Le report ne doit pas être utilisé pour retarder artificiellement la prise de possession ou le paiement du solde.
Peut-on demander une autre heure de rendez-vous ?
Oui. L’acquéreur peut solliciter un horaire permettant un contrôle dans de bonnes conditions.
Une livraison réalisée en fin de journée, avec un éclairage insuffisant, peut rendre certains défauts difficiles à détecter.
Peut-on demander un report si l’expert n’est pas disponible ?
La demande peut être formulée, mais le promoteur n’est pas automatiquement tenu de l’accepter.
Il est recommandé de réserver l’expert dès réception de la convocation et d’adresser immédiatement la demande de modification du créneau.
Que faire si le promoteur avance soudainement la date de livraison ?
Il faut vérifier que l’acquéreur dispose du temps nécessaire pour s’organiser. Cela concerne notamment son assurance, le déblocage ou la consignation du solde, la préparation des documents, l’intervention de l’expert et la vérification que le logement est réellement prêt.
Toute modification doit être confirmée par écrit.
Que faire si la livraison est reportée plusieurs fois ?
Il faut demander au promoteur des explications précises et écrites. Cela comprend la cause précise du report, la nouvelle date envisagée, les justificatifs contractuels et l’incidence sur les frais de logement, de financement et de déménagement.
Les éventuels recours liés au retard dépendent de l’acte de vente, des causes de suspension prévues et des préjudices démontrés. Les appels de fonds et le suivi du chantier peuvent apporter des indices sur l’avancement réel.
Préparer la livraison VEFA
Quels documents faut-il apporter le jour de la livraison ?
Il est recommandé d’apporter l’ensemble du dossier contractuel et les documents de suivi. Cela comprend l’acte authentique de vente, le plan coté contractuel, la notice descriptive, les plans TMA, les devis et avenants, les choix de matériaux, le plan électrique disponible, les comptes rendus des visites précédentes, la liste des réserves de pré-livraison, la preuve du paiement ou de la consignation du solde, l’attestation d’assurance habitation et une checklist par pièce.
Un dossier complet et organisé permet de comparer rapidement le logement livré aux engagements contractuels.
Quelle version du plan faut-il utiliser ?
Il faut utiliser la dernière version contractuelle signée ou annexée à l’acte.
Un plan commercial, une perspective en trois dimensions ou un plan non validé ne doit pas remplacer le plan contractuel ou le dernier plan TMA accepté. Les plans et travaux modificatifs détaillent ce point.
Pourquoi faut-il relire la notice descriptive avant la livraison ?
La notice descriptive permet de vérifier les prestations contractuellement prévues. Elle porte notamment sur les revêtements, les menuiseries, les appareils sanitaires, le chauffage, la ventilation, les placards, les équipements électriques, les espaces extérieurs et les annexes.
La conformité s’apprécie principalement au regard de l’acte de vente et de ses annexes contractuelles. La FAQ notice descriptive précise ces éléments.
Faut-il apporter la liste de pré-livraison ?
Oui. Chaque défaut signalé pendant la pré-livraison doit être contrôlé à nouveau.
Une correction annoncée ne doit pas être considérée comme réalisée sans vérification visuelle ou fonctionnelle. La visite de pré-livraison constitue le point de départ de ce suivi.
Quels outils faut-il prévoir ?
Sous réserve des règles fixées par le promoteur, il peut être utile de prévoir plusieurs outils de contrôle. Cela comprend un mètre ruban, un mètre laser, un niveau court, une lampe, un chargeur de téléphone, un testeur de prises, un chiffon ou des lingettes, une petite bouteille d’eau, les plans imprimés, un carnet et un appareil photographique.
Ces outils permettent de mesurer, de tester et de documenter les défauts sans improvisation.
Peut-on prendre des photographies pendant la livraison ?
Oui, sauf restriction particulière justifiée.
Les photographies permettent de documenter les réserves. Elles doivent être organisées par pièce et par numéro d’observation.
Il est recommandé de prendre une vue générale, puis une vue rapprochée du défaut.
Peut-on filmer la livraison ?
Une vidéo du logement peut être utile, mais les personnes présentes doivent être informées si elles sont enregistrées.
Le film doit se concentrer sur le bien, les équipements et les défauts constatés.
Faut-il souscrire une assurance avant de recevoir les clés ?
Le copropriétaire doit être assuré au minimum pour les risques de responsabilité civile dont il répond en qualité de copropriétaire occupant ou non occupant.
Il est donc recommandé que la couverture prenne effet au plus tard lors de la remise des clés.
L’attestation d’assurance peut-elle être demandée par le promoteur ?
Le promoteur peut demander une attestation afin de vérifier que le logement sera couvert dès sa prise de possession.
L’étendue exacte de l’assurance dépend du contrat souscrit, mais une simple responsabilité civile ne couvre pas nécessairement tous les dommages au logement.
Participants à la livraison
Qui doit être présent lors de la remise des clés ?
Sont généralement présents l’acquéreur et le représentant du promoteur. Peuvent également participer un ou plusieurs coacquéreurs, un responsable technique, l’expert en bâtiment choisi par l’acquéreur et le mandataire de l’acquéreur si celui-ci est absent.
La composition du rendez-vous dépend de l’organisation du promoteur et des choix de l’acquéreur.
Les deux coacquéreurs doivent-ils obligatoirement être présents ?
Non, si l’un d’eux dispose d’une procuration lui permettant de représenter l’autre.
Le promoteur peut demander une procuration signée et une copie de la pièce d’identité du mandant.
L’acquéreur peut-il se faire représenter ?
Oui. La procuration doit être suffisamment précise pour autoriser le mandataire à agir. Elle doit notamment permettre de visiter le logement, de signer le procès-verbal, d’émettre des réserves, de recevoir les clés et de signer les relevés de compteurs.
Une procuration trop générale peut être insuffisante pour couvrir toutes ces opérations.
Peut-on se faire accompagner par un expert en bâtiment ?
Oui. L’expert apporte une assistance technique indépendante pour comparer le logement aux documents contractuels et identifier les défauts visibles.
Il est recommandé d’informer le promoteur de sa présence avant la livraison. Check my House propose notamment une assistance lors de la remise des clés et un contrôle fondé sur les plans, la notice descriptive et les TMA.
Le promoteur peut-il refuser l’accès à l’expert ?
La livraison est le rendez-vous de mise à disposition du bien acquis. Un refus doit être demandé et justifié par écrit.
La question peut dépendre de la rédaction de l’acte et des circonstances. Aucun texte général n’attribue toutefois à l’expert un droit autonome distinct de celui de l’acquéreur.
L’expert peut-il signer le procès-verbal à la place de l’acquéreur ?
Seulement s’il dispose d’un mandat ou d’une procuration l’y autorisant.
Sans mandat, il assiste l’acquéreur, formule des observations techniques et l’aide à rédiger les réserves, mais ne se substitue pas à lui.
Un commissaire de justice peut-il assister à la livraison ?
Oui, mais son intervention doit être organisée à l’avance.
Il peut établir des constatations matérielles, mais son intervention ne remplace pas nécessairement l’analyse technique d’un expert en bâtiment.
Le cuisiniste peut-il participer à la livraison ?
Il peut être présent si le promoteur l’accepte.
Ses mesures ne remplacent pas le contrôle général du logement. Il est préférable que la livraison ne soit pas accaparée par la seule prise de cotes de la cuisine.
Déroulement de la remise des clés
Comment se déroule une livraison VEFA ?
La livraison suit généralement plusieurs étapes successives. Elle comprend l’accueil par le représentant du promoteur, la vérification administrative du dossier, la visite détaillée du logement, le contrôle des annexes, la rédaction des réserves, la signature du procès-verbal, le relevé des compteurs, la remise des clés, badges et télécommandes, la remise ou l’annonce des documents techniques et l’organisation du suivi des réserves.
Cet enchaînement peut varier selon les pratiques du promoteur, mais chaque étape doit être respectée.
Faut-il commencer par signer les documents administratifs ?
Il est préférable de lire les documents avant de les signer.
Il ne faut pas signer un procès-verbal indiquant que le logement est conforme avant d’avoir effectué la visite.
Combien de temps faut-il prévoir ?
Aucune durée légale unique n’est prévue.
La durée dépend de la surface, du nombre de pièces, des annexes, des équipements et des défauts relevés.
Recommandation technique : prévoir un temps suffisant pour contrôler chaque pièce sans précipitation.
Le promoteur peut-il limiter la visite à trente minutes ?
Il peut organiser ses rendez-vous, mais une durée manifestement insuffisante peut empêcher un contrôle sérieux.
L’acquéreur doit demander avant la visite le temps réservé et signaler immédiatement si la durée imposée ne permet pas de vérifier le bien.
Peut-on interrompre la livraison pour faire compléter le procès-verbal ?
Oui, lorsqu’il est nécessaire de décrire correctement une anomalie ou de consulter un document.
L’acquéreur ne doit pas signer sous la pression un procès-verbal incomplet.
Faut-il suivre l’ordre proposé par le promoteur ?
Non. Il est préférable d’utiliser une méthode constante. Un ordre logique peut suivre l’entrée, le séjour, la cuisine, les chambres, les salles d’eau, les toilettes, les rangements, les espaces extérieurs, les annexes, puis une relecture complète du procès-verbal.
Une méthode systématique limite le risque d’oublier une pièce ou un équipement.
L’eau, l’électricité et le chauffage doivent-ils fonctionner ?
Le logement doit pouvoir être utilisé conformément à sa destination pour être considéré comme achevé. Toutefois, l’analyse dépend du type d’installation et de l’état réel du programme.
En pratique, l’absence d’eau ou d’électricité empêche de contrôler plusieurs équipements. Elle doit être inscrite au procès-verbal avec la liste des essais non réalisés.
Que faire si les compteurs ne sont pas activés ?
Il faut indiquer précisément les réseaux et équipements concernés. Le procès-verbal doit préciser quel réseau n’est pas disponible, quels équipements n’ont pas pu être testés, quand un essai complémentaire sera organisé et qui doit effectuer la mise en service.
Il ne faut pas considérer un équipement comme conforme lorsqu’il n’a pas pu être testé.
Procès-verbal de livraison
Qu’est-ce que le procès-verbal de livraison ?
Le procès-verbal est le document qui retrace la mise à disposition du logement et les défauts constatés lors de la remise des clés. Il doit permettre d’identifier le logement, la date, les parties présentes, les réserves, les éléments non contrôlés, les clés et moyens d’accès remis et les éventuelles observations relatives au solde.
Ce document constitue la référence écrite en cas de discussion ultérieure.
Le procès-verbal est-il obligatoire ?
La livraison doit pouvoir être prouvée. En pratique, un procès-verbal signé constitue le document principal permettant de dater la prise de possession et de recenser les réserves.
Aucun défaut ne doit être laissé uniquement dans un échange oral.
Qui rédige le procès-verbal ?
Le document est généralement préparé par le promoteur.
L’acquéreur doit pouvoir demander l’ajout ou la modification des observations avant de le signer.
Le promoteur peut-il refuser d’inscrire une réserve ?
L’acquéreur doit pouvoir faire consigner ses constatations. En cas de refus, il est recommandé d’écrire manuellement la réserve avant signature si le support le permet, de ne pas signer une mention affirmant que le logement est sans réserve, d’adresser immédiatement une notification écrite, de conserver des photographies et témoignages et de faire établir, si nécessaire, un constat indépendant.
Le refus d’inscription ne doit jamais conduire l’acquéreur à renoncer à ses observations.
Peut-on ajouter une réserve manuscrite ?
Oui. Une mention manuscrite peut être ajoutée avant la signature lorsque le document imprimé ou numérique ne reprend pas correctement l’observation.
Elle doit être lisible et apparaître sur tous les exemplaires.
Faut-il parapher chaque page ?
Cela est recommandé lorsque le procès-verbal comporte plusieurs pages.
Le paraphe limite le risque qu’une page soit remplacée ou qu’une annexe soit détachée.
Faut-il obtenir une copie immédiatement ?
Oui. L’acquéreur doit repartir avec une copie complète du procès-verbal. Cette copie doit comprendre toutes les pages, les annexes, les photographies intégrées, les signatures, les réserves et les mentions relatives au solde.
Une copie incomplète expose à des contestations ultérieures.
Peut-on signer électroniquement le procès-verbal ?
Oui, à condition de pouvoir lire l’ensemble du document avant de signer et d’en recevoir immédiatement une copie complète.
Il faut vérifier que toutes les réserves saisies apparaissent bien dans le fichier définitif.
Peut-on refuser de signer le procès-verbal ?
Oui, notamment si le document ne correspond pas à la réalité ou refuse de reprendre les observations.
Un refus de signature doit toutefois être immédiatement expliqué et formalisé par écrit afin d’éviter toute ambiguïté sur la livraison et la remise des clés.
Une signature sans réserve empêche-t-elle toute réclamation ultérieure ?
Non. Le vendeur ne peut pas être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession.
Cependant, il reste préférable d’inscrire immédiatement tous les défauts visibles afin d’éviter une discussion sur leur existence et leur date d’apparition, comme le prévoit l’article 1642-1 du Code civil.
Bien rédiger les réserves
Qu’est-ce qu’une réserve bien rédigée ?
Une réserve efficace doit être précise, localisée et descriptive. Elle doit être mesurable lorsque cela est possible, reliée au document contractuel concerné, accompagnée d’une photographie et dépourvue de conclusion technique non vérifiée.
Une réserve claire facilite la reprise et limite les contestations.
Comment structurer une réserve ?
Une réserve peut être structurée selon une trame constante. Elle peut indiquer la pièce, l’emplacement, l’ouvrage concerné, le défaut constaté, la mesure ou dimension, la référence contractuelle et la reprise demandée.
Cette structure garantit que chaque anomalie est décrite de manière complète.
Quel exemple de réserve utiliser pour une peinture ?
Une réserve de peinture doit localiser la zone et décrire le défaut visible.
Exemple : « Séjour, mur côté baie vitrée : présence de deux zones de reprise de peinture visibles en éclairage naturel, avec différence de teinte et de texture. Demande de reprise complète permettant d’obtenir une finition homogène. »
Quel exemple utiliser pour une fenêtre rayée ?
Une réserve de vitrage doit préciser la localisation et la dimension du défaut.
Exemple : « Chambre n° 1, fenêtre donnant sur cour : rayure verticale d’environ 15 cm visible sur la face intérieure du vitrage. Demande de remplacement ou de reprise assurant la disparition complète du défaut. »
Quel exemple utiliser pour une prise mal positionnée ?
Une réserve électrique doit renvoyer au plan signé.
Exemple : « Cuisine, mur côté entrée : prise spécialisée du lave-vaisselle implantée derrière l’emplacement prévu du four, contrairement au plan électrique TMA indice B. Demande de repositionnement conforme au plan signé. »
Quel exemple utiliser pour une cloison déplacée ?
Une réserve de cloison doit comparer la cote mesurée à la cote contractuelle.
Exemple : « Chambre n° 2 : distance mesurée entre le mur de façade et la cloison du dégagement d’environ 2,91 m, contre 3,05 m sur le plan contractuel indice D. Demande de vérification contradictoire et de mise en conformité. » La visite cloisons permet d’anticiper ce type d’écart.
Faut-il écrire « sous réserve d’expertise » ?
Cette formule peut être ajoutée lorsqu’une anomalie nécessite une investigation complémentaire, mais elle ne remplace pas la description du défaut visible.
Faut-il indiquer une cause technique ?
Uniquement si elle est objectivement établie.
Il est préférable d’écrire « présence d’une trace d’humidité » plutôt que « fuite de canalisation », tant que l’origine n’a pas été déterminée.
Faut-il demander une réparation précise ?
Il est possible d’indiquer le résultat attendu, par exemple une remise en conformité ou un fonctionnement normal.
Il faut rester prudent avant d’imposer une méthode technique précise si elle n’a pas été étudiée.
Une réserve générale est-elle suffisante ?
Non. Des formulations comme « finitions à revoir », « peinture à reprendre » ou « électricité non conforme » sont trop imprécises.
Chaque anomalie doit être individualisée.
Faut-il inscrire les défauts esthétiques ?
Oui, lorsqu’ils sont visibles dans des conditions normales et altèrent l’aspect attendu du logement neuf. Il peut s’agir d’impacts, de rayures, de différences de teinte, de coulures, de joints irréguliers, de carreaux ébréchés ou de projections de peinture.
Ces défauts doivent être décrits pièce par pièce.
Faut-il inscrire les équipements non testés ?
Oui. Le procès-verbal doit préciser les contrôles impossibles.
Exemple : « Installation électrique non alimentée. Prises, points lumineux, volets motorisés et production d’eau chaude non testés lors de la livraison. »
Faut-il reprendre les réserves de pré-livraison ?
Oui, lorsqu’elles n’ont pas été entièrement levées.
Une observation antérieure ne doit pas être considérée comme automatiquement intégrée au procès-verbal de livraison. La liste de pré-livraison sert de base de comparaison.
Contrôle des plans et des surfaces
Faut-il mesurer les pièces le jour de la livraison ?
Oui, au moins pour les dimensions principales et les zones sensibles. Les contrôles prioritaires concernent la cuisine, les chambres, les dégagements, les salles d’eau, les placards, les gaines techniques, les espaces extérieurs et le stationnement.
La comparaison doit être faite avec les plans cotés contractuels.
Existe-t-il une tolérance générale de 5 % sur chaque pièce ?
Non. Le seuil de 5 % lié à certaines règles de contenance ne constitue pas une tolérance générale applicable à chaque cote ou à chaque pièce.
Un écart localisé peut être contestable même lorsque la surface totale varie de moins de 5 %, notamment s’il affecte l’usage ou l’aménagement du logement.
Une différence de quelques centimètres doit-elle être inscrite ?
Oui, lorsqu’elle a une conséquence concrète ou porte sur une cote contractuelle importante. Il faut préciser la cote prévue, la cote mesurée, les points de mesure et l’incidence pratique.
Une cote mineure sans incidence peut être traitée différemment d’une cote structurante.
Peut-on demander un mesurage professionnel ?
Oui. Lorsque la surface paraît sensiblement différente, un relevé complet peut être réalisé par un professionnel.
Les règles relatives au défaut de contenance ont été reconnues applicables à la VEFA par la jurisprudence analysée par l’ANIL.
Comment contrôler la hauteur sous plafond ?
La mesure doit être réalisée entre le sol fini et le plafond fini.
Les faux plafonds, soffites, poutres et retombées doivent être relevés séparément lorsqu’ils réduisent localement le volume.
Que faire si une gaine est plus grande que prévu ?
Il faut mesurer ses dimensions et vérifier son incidence sur l’aménagement. Cette incidence peut concerner la surface utile, les circulations, les rangements, la cuisine et les équipements sanitaires.
La réserve doit être reliée au plan contractuel.
Vérifier les murs, plafonds et peintures
Que faut-il vérifier sur les murs ?
Il faut rechercher les défauts d’aspect et de finition. Cela comprend les fissures, les impacts, les défauts d’enduit, les reprises visibles, les différences de teinte, les défauts autour des prises, les angles irréguliers, les salissures et les traces d’humidité.
Chaque défaut doit être localisé et photographié.
Une microfissure doit-elle être inscrite ?
Oui. Elle doit être photographiée, localisée et décrite.
Sa qualification et son origine peuvent nécessiter une observation dans le temps ou une expertise spécifique.
Comment contrôler les peintures ?
Le contrôle doit être réalisé sous un éclairage normal, naturel ou artificiel. Il faut rechercher les manques, les coulures, les surépaisseurs, les différences de teinte, les reprises, les projections et les traces de chantier.
Un contrôle méthodique pièce par pièce évite les oublis.
Peut-on exiger une peinture parfaite sous lumière rasante ?
L’appréciation doit être réalisée dans des conditions normales d’utilisation.
Une lumière rasante peut aider à repérer une anomalie, mais elle ne doit pas être utilisée seule pour qualifier tout relief minime de défaut.
Que faut-il vérifier au plafond ?
Il faut examiner les défauts d’aspect et les éléments non prévus. Cela comprend les fissures, les joints visibles, les impacts, les traces d’humidité, les défauts de peinture, les sorties électriques, les trappes et les retombées non prévues.
Une retombée non figurant sur le plan doit être signalée.
Vérifier les sols, carrelages et plinthes
Que faut-il vérifier sur un carrelage ?
Il faut contrôler l’état des carreaux et la qualité de la pose. Cela comprend les carreaux cassés, les éclats, les fissures, les différences de teinte, les joints incomplets, les coupes irrégulières, les désaffleurements visibles, les traces de colle, les plinthes et les joints périphériques.
Chaque défaut doit être localisé avec précision.
Un carreau qui sonne creux doit-il être inscrit ?
Un son creux localisé peut être signalé, mais il ne suffit pas toujours à établir une malfaçon.
La réserve doit décrire les zones concernées sans conclure automatiquement à un décollement généralisé.
Que faut-il vérifier sur un parquet ?
Il faut rechercher les défauts d’aspect, de pose et de finition. Cela comprend les rayures, les éclats, les lames endommagées, les jeux irréguliers, les soulèvements, les bruits localisés, les défauts de raccord, les plinthes manquantes et les seuils mal finis.
Un contrôle à la marche permet de repérer les bruits et les jeux.
Que faire si le sol est recouvert de protections ?
Il faut demander leur retrait ou leur soulèvement dans les zones nécessaires au contrôle.
Les surfaces non vérifiées doivent être expressément mentionnées au procès-verbal.
Le logement doit-il être nettoyé ?
Le logement doit être suffisamment accessible et propre pour permettre le contrôle.
Un nettoyage insuffisant doit être signalé lorsqu’il empêche de vérifier les vitrages, les sols, les sanitaires ou les finitions.
Vérifier les portes et menuiseries
Que faut-il vérifier sur les portes intérieures ?
Il faut contrôler leur fonctionnement et leur conformité au plan. Cela comprend l’ouverture, la fermeture, les frottements, l’alignement, les poignées, les serrures, les butées, le sens d’ouverture, les impacts et la conformité avec le plan.
Chaque porte doit être manoeuvrée entièrement.
Que faut-il vérifier sur la porte d’entrée ?
Il faut contrôler la sécurité et l’étanchéité de la porte. Cela comprend le fonctionnement de la serrure, le nombre de clés, le judas prévu, les joints, le seuil, les paumelles, l’état de la porte, les impacts et les passages d’air manifestes.
La porte d’entrée conditionne la sécurité du logement.
Que faut-il vérifier sur les fenêtres ?
Il faut contrôler le fonctionnement, l’état et les finitions. Cela comprend l’ouverture, la fermeture, le verrouillage, les poignées, les vitrages, les joints, les entrées d’air, les rayures, les impacts, les habillages et les appuis.
Chaque ouvrant doit être testé individuellement.
Peut-on vérifier l’étanchéité à l’air ?
Un contrôle simple peut révéler un défaut manifeste de fermeture ou un passage d’air important.
Une mesure quantitative nécessite un protocole et des appareils spécifiques.
Comment contrôler les volets roulants ?
Chaque volet doit être manoeuvré en montée et en descente. Il faut vérifier la fermeture complète, les commandes, les arrêts, les bruits anormaux, les lames, les coffres et les finitions.
Un volet motorisé non alimenté doit être signalé comme non testé.
Vérifier l’installation électrique
Toutes les prises doivent-elles être testées ?
Il est recommandé de tester toutes les prises accessibles lorsque l’électricité est disponible.
Les prises spécialisées de la cuisine et de la buanderie doivent faire l’objet d’une attention particulière.
Que permet un testeur de prises ?
Il peut fournir des indications sur la présence de tension et certains défauts apparents de câblage. Il ne permet pas de certifier la section des conducteurs, les réseaux encastrés, l’ensemble des protections, la conformité globale du tableau ou les mesures d’isolement.
Le testeur reste un outil d’indication et non de certification.
Que faut-il vérifier sur le tableau électrique ?
Sans démontage, il est possible de contrôler plusieurs éléments apparents. Cela comprend son accessibilité, les capots, les obturateurs, l’étiquetage des circuits, l’état général et la présence des dispositifs annoncés.
Un tableau incomplet ou mal étiqueté doit être signalé.
Faut-il tester les interrupteurs et les points lumineux ?
Oui, lorsque l’installation est alimentée.
L’absence de luminaire ne doit pas empêcher le contrôle de la présence de tension si un dispositif adapté peut être utilisé en sécurité.
Faut-il tester les prises de communication ?
Oui, lorsque cela est possible.
Il faut également vérifier leur nombre et leur emplacement par rapport au plan ou à la notice.
Que faire si l’électricité n’est pas disponible ?
Il faut inscrire une réserve ou une observation générale précisant que les contrôles fonctionnels n’ont pas pu être réalisés.
Un rendez-vous complémentaire doit être demandé.
Vérifier la plomberie et les équipements sanitaires
Que faut-il vérifier lorsque l’eau est disponible ?
Il faut tester l’ensemble des points d’eau et des évacuations. Cela comprend les robinets, les mitigeurs, l’eau chaude et froide, les évacuations, les siphons, les chasses d’eau, les raccordements visibles, les appareils sanitaires et les éventuelles fuites.
Chaque point d’eau doit être ouvert et observé.
Comment contrôler les évacuations ?
Il faut faire couler l’eau et observer le comportement de l’écoulement. Il faut regarder la rapidité de l’écoulement, les remontées, les bruits anormaux, les odeurs, les fuites et les débordements.
Une évacuation lente ou bruyante doit être signalée.
Que faut-il vérifier sous une vasque ?
Il faut contrôler les raccordements et l’étanchéité. Cela comprend les raccordements, le siphon, l’absence de fuite, la stabilité du meuble, l’accès aux équipements et l’état des parois et du fond.
L’espace sous vasque doit rester accessible pour l’entretien.
Que faut-il vérifier sur une douche ?
Il faut contrôler l’écoulement et l’étanchéité de l’ensemble. Cela comprend le receveur, la robinetterie, les joints, les parois, l’évacuation, la pente apparente, la stagnation d’eau et les raccords avec le carrelage.
Une stagnation d’eau doit être photographiée et localisée.
Que faut-il vérifier sur une baignoire ?
Il faut examiner l’état, les joints et les raccordements. Cela comprend l’état de la baignoire, les joints, la robinetterie, l’évacuation, le trop-plein, l’habillage, la trappe de visite et les impacts.
La trappe de visite doit rester accessible.
Que faut-il vérifier sur les toilettes ?
Il faut tester le fonctionnement complet de l’ensemble. Cela comprend la chasse d’eau, le remplissage, l’écoulement, la stabilité, l’abattant, les joints, l’absence de fuite et le lave-mains prévu.
Une cuvette instable doit être signalée.
Que faire si l’eau n’est pas disponible ?
Il faut mentionner que les installations n’ont pas été testées.
Le simple examen visuel ne permet pas de valider les écoulements, les raccordements et la production d’eau chaude.
Vérifier le chauffage, l’eau chaude et la ventilation
Comment contrôler le chauffage ?
Selon l’installation, il faut vérifier la présence et le fonctionnement des émetteurs. Il faut contrôler la présence des émetteurs, leur implantation, les thermostats, la mise en fonctionnement, la montée en température, les bruits et les équipements prévus dans la notice.
Un émetteur manquant ou mal placé doit être comparé à la notice.
Peut-on tester un chauffage collectif ?
Cela dépend de la mise en service de l’installation collective.
Si aucun essai n’est possible, cette limite doit être mentionnée au procès-verbal.
Comment contrôler la production d’eau chaude ?
Il faut faire couler l’eau chaude aux différents points de puisage et vérifier son arrivée.
Pour un ballon individuel, il faut également vérifier son emplacement, son accessibilité et son état apparent.
Comment vérifier la ventilation ?
Un contrôle simple peut porter sur plusieurs éléments apparents. Il peut concerner la présence des bouches, leur emplacement, leur état, l’aspiration apparente, les entrées d’air et les bruits anormaux.
Un test à la feuille de papier ne constitue pas une mesure réglementaire de débit.
Que faire si une bouche n’aspire pas ?
Il faut signaler précisément la bouche concernée et demander un contrôle du réseau et des débits.
Une ventilation défaillante peut favoriser la condensation après l’occupation.
Vérifier la cuisine
Que faut-il vérifier dans une cuisine non équipée ?
Il faut contrôler l’ensemble des attentes et des dimensions disponibles. Cela comprend les dimensions disponibles, les arrivées d’eau, les évacuations, les prises, les circuits spécialisés, la sortie de hotte, les gaines, les radiateurs, les fenêtres, les TMA et les revêtements.
Ces éléments conditionnent l’installation future des meubles.
Les meubles représentés sur le plan doivent-ils être fournis ?
Non, sauf s’ils sont expressément prévus dans la notice, l’acte ou un avenant.
Les meubles dessinés sur le plan peuvent servir uniquement à illustrer l’aménagement possible. La notice descriptive fixe les prestations dues.
Peut-on prendre les cotes définitives de la cuisine ?
Oui, lorsque les murs, sols, plinthes et faïences sont terminés.
Le cuisiniste doit néanmoins valider lui-même les dimensions avant la fabrication.
Que faire si les attentes ne correspondent pas au plan cuisine ?
Il faut relever leur position exacte et décrire les conséquences sur l’installation des meubles et appareils.
Un écart d’attente d’eau ou d’électricité peut empêcher l’installation prévue.
Vérifier le balcon, la terrasse et le jardin
Que faut-il vérifier sur un balcon ou une terrasse ?
Il faut contrôler les dimensions, les finitions et l’évacuation des eaux. Cela comprend les dimensions, le revêtement, les joints, les pentes apparentes, les évacuations, les seuils, les garde-corps, les séparatifs, les prises, l’éclairage prévu, les impacts et les traces d’eau.
Chaque défaut doit être localisé par rapport aux seuils.
Une stagnation d’eau doit-elle être signalée ?
Oui. Elle doit être photographiée et localisée par rapport aux seuils et aux évacuations.
L’origine et la gravité devront être examinées avant toute conclusion définitive.
Que faut-il vérifier sur le garde-corps ?
Il faut contrôler sa présence, sa stabilité apparente et son état. Il faut examiner sa présence, sa stabilité apparente, son état, ses fixations visibles, les éléments manquants et les arêtes dangereuses.
Une vérification visuelle ne constitue pas un contrôle réglementaire complet.
Que faut-il vérifier dans un jardin privatif ?
Il faut examiner les limites, les niveaux et les équipements prévus. Il faut examiner les limites, les niveaux, les pentes, les clôtures, les plantations prévues, les regards, les évacuations, l’accès et les équipements contractuels.
Les prestations extérieures doivent être comparées à la notice et aux plans.
Vérifier les annexes
Faut-il contrôler la cave ?
Oui. Il faut vérifier son identification et son état. Il faut vérifier son numéro, son emplacement, sa porte, sa serrure, les clés, l’éclairage prévu, les traces d’humidité et les dimensions apparentes.
Une cave mal identifiée doit être signalée.
Faut-il contrôler le parking ?
Oui. Il faut contrôler son identification, ses dimensions et son accessibilité. Il faut contrôler le numéro de la place, son emplacement, ses dimensions, les poteaux, les murs, les possibilités de manoeuvre, la hauteur, les équipements électriques et l’accès.
Une place difficile d’accès doit être mesurée précisément.
Une place difficile à utiliser peut-elle faire l’objet d’une réserve ?
Oui, si la difficulté est objectivement démontrable.
Il faut mesurer la place, la voie de circulation et les obstacles, puis décrire les manoeuvres rendues impossibles ou anormalement difficiles.
Faut-il vérifier le local à vélos ou le local à poubelles ?
Ces équipements relèvent généralement des parties communes.
L’acquéreur peut relever les défauts apparents, mais leur livraison et leur suivi concernent également le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Vérifier les travaux modificatifs acquéreur
Tous les TMA doivent-ils être contrôlés ?
Oui. Chaque modification doit être comparée au devis et au plan signé. Il faut vérifier sa présence, son emplacement, ses dimensions, son fonctionnement, sa finition, la référence du produit et les conséquences sur les autres ouvrages.
Les travaux modificatifs acquéreur doivent être documentés dès la commande.
Que faire si un TMA n’a pas été réalisé ?
Il faut inscrire une réserve précise et joindre les justificatifs. Il faut joindre la référence du devis, le plan signé, la preuve du paiement et une photographie de la zone.
Un TMA payé mais non réalisé constitue une non-conformité.
Que faire si le TMA est mal positionné ?
Il faut mesurer l’écart et décrire son incidence pratique.
Exemple : « Prise TMA prévue à 60 cm de l’angle du mur sur le plan signé, constatée à environ 145 cm, empêchant son utilisation derrière le meuble prévu. »
Le promoteur peut-il proposer une indemnité à la place de la reprise ?
Oui, mais l’acquéreur reste libre d’accepter ou de refuser la proposition.
Le montant doit être comparé au coût réel de la remise en conformité et à la perte d’usage.
Le solde de 5 %
Quand le solde de 5 % devient-il exigible ?
Le solde devient payable lors de la mise du logement à la disposition de l’acquéreur.
Il peut être consigné lorsqu’une contestation porte sur la conformité du logement aux prévisions du contrat, conformément à l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.
Les 5 % sont-ils une retenue de garantie automatique ?
Non. En VEFA, le texte prévoit le paiement du solde lors de la mise à disposition, avec possibilité de consignation en cas de contestation sur la conformité.
Il ne s’agit pas d’un droit général permettant de conserver librement l’argent sur son compte personnel.
Quelle différence existe-t-il entre retenir et consigner les 5 % ?
Retenir consiste à ne pas payer la somme et à la conserver librement. Consigner consiste à déposer la somme auprès d’un tiers afin qu’elle soit bloquée jusqu’au règlement du désaccord.
La consignation régulière vaut paiement selon la jurisprudence de la Cour de cassation analysée par l’ANIL.
Dans quels cas peut-on consigner le solde ?
La consignation peut être envisagée lorsqu’il existe une contestation portant sur la conformité du logement aux prévisions du contrat. Il peut notamment s’agir d’un équipement contractuel manquant, d’un TMA non réalisé, d’une différence importante avec le plan, d’un matériau non conforme à la notice ou d’un ouvrage inachevé affectant la conformité.
La seule présence d’une imperfection esthétique mineure ne justifie pas nécessairement une consignation complète. La situation doit être proportionnée et documentée.
Faut-il consigner les 5 % avant la livraison ?
La procédure doit être préparée en amont afin que la somme soit disponible lors de la mise à disposition.
Il faut informer le promoteur de la consignation et conserver les justificatifs.
Faut-il l’accord du promoteur pour consigner ?
L’article R. 261-14 prévoit que le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité. Il ne présente pas l’accord préalable du promoteur comme une condition générale de cette faculté.
Les modalités pratiques peuvent néanmoins être contestées. Une préparation avec le notaire, un avocat ou la protection juridique est recommandée.
Où consigner les 5 % ?
La somme doit être déposée auprès d’un tiers habilité ou désigné selon les modalités applicables au dossier.
Il convient de se rapprocher suffisamment tôt du notaire, de la Caisse des dépôts lorsque la procédure correspond à son champ d’intervention, ou d’un avocat afin de sécuriser la consignation.
Le promoteur peut-il exiger un virement direct malgré la contestation ?
Il peut demander le paiement selon l’acte, mais l’acquéreur peut invoquer la faculté de consignation lorsque les conditions de l’article R. 261-14 sont réunies.
Le désaccord doit être documenté avant le rendez-vous.
Le promoteur peut-il refuser les clés parce que les 5 % sont consignés ?
Une consignation régulière vaut paiement selon la Cour de cassation. Un refus fondé uniquement sur l’absence de versement direct au promoteur peut donc être contesté.
En cas de menace de refus, il est recommandé de faire intervenir immédiatement le notaire ou un avocat et de conserver la preuve de la consignation.
Peut-on consigner une partie seulement des 5 % ?
Le texte n’impose pas expressément une consignation systématique de la totalité du solde.
La proportion doit être appréciée selon l’importance de la contestation et les circonstances. Une analyse juridique individualisée est recommandée avant une consignation partielle.
Quand le solde consigné doit-il être libéré ?
Il doit être libéré lorsque la contestation est résolue, notamment après la mise en conformité ou selon l’accord conclu entre les parties.
Il ne faut pas signer un document de libération avant d’avoir vérifié les reprises.
Refus de remise des clés ou refus de prendre livraison
Peut-on refuser la livraison en présence de réserves ?
La présence de défauts mineurs ou de finitions imparfaites ne justifie pas nécessairement le refus de prendre possession.
Dans de nombreux cas, la solution consiste à accepter les clés avec des réserves précises et, si les conditions sont réunies, à consigner le solde.
Dans quels cas un refus peut-il être envisagé ?
Un refus peut être envisagé lorsque les défauts sont suffisamment graves pour empêcher l’utilisation normale ou sécurisée du logement. Cela peut concerner l’absence d’accès sécurisé, un logement ouvert aux intempéries, l’absence persistante d’équipements indispensables, des installations essentielles inutilisables, des travaux lourds rendant l’occupation impossible ou une non-conformité majeure affectant la consistance du bien.
La qualification dépend des circonstances. Une décision récente a, par exemple, distingué les réserves non substantielles des malfaçons qui rendraient les ouvrages impropres à leur utilisation.
Une mauvaise peinture permet-elle de refuser les clés ?
Généralement, une simple imperfection de peinture ne rend pas le logement impropre à son utilisation.
Elle doit être inscrite comme réserve et faire l’objet d’une reprise.
L’absence d’eau justifie-t-elle le refus ?
Cela dépend de la cause, de la durée prévisible et de la possibilité réelle d’utiliser le logement.
L’absence d’eau doit au minimum être mentionnée comme une impossibilité de vérifier les installations sanitaires.
L’absence d’électricité justifie-t-elle le refus ?
La réponse dépend de l’état du réseau, de la responsabilité de la mise en service et de la possibilité d’utiliser normalement le logement. Il faut distinguer une simple absence de contrat auprès du fournisseur, une mise en service en attente, une installation inachevée et une installation présentant une anomalie de sécurité.
Chaque situation appelle une analyse distincte.
L’absence d’ascenseur empêche-t-elle la livraison ?
Pas automatiquement.
La réponse dépend notamment de la hauteur du logement, des obligations contractuelles, de l’accessibilité, de la durée prévue du dysfonctionnement et des conséquences concrètes.
Les parties communes inachevées empêchent-elles la livraison du logement ?
Pas systématiquement.
Il faut apprécier si l’accès au logement reste sûr et si les parties communes indispensables sont utilisables. Les travaux restant à réaliser doivent être précisément documentés.
Que faire si le promoteur refuse de remettre les clés ?
Il faut réagir immédiatement et par écrit. Il convient de demander le motif écrit du refus, de faire constater la présence de l’acquéreur, de conserver la preuve du paiement ou de la consignation, d’adresser immédiatement une mise en demeure, de contacter le notaire et de consulter un avocat si le refus persiste.
La preuve de la présence et du paiement est essentielle.
Que faire si l’acquéreur refuse la livraison ?
Il doit notifier précisément les motifs du refus et conserver les preuves.
Un refus injustifié peut avoir des conséquences financières, notamment sur les charges, les intérêts, la garde du logement et les éventuelles pénalités.
Clés, badges et moyens d’accès
Quelles clés doivent être remises ?
La remise peut concerner l’ensemble des clés et moyens d’accès du logement et de ses annexes. Elle comprend notamment les clés de la porte d’entrée, de la boîte aux lettres, de la cave, du garage et du local privatif, les badges d’immeuble, les télécommandes de parking et les clés techniques prévues.
Chaque clé doit être identifiée et testée si possible.
Faut-il compter les clés ?
Oui. Le nombre et la destination des clés doivent être inscrits dans le procès-verbal ou dans un bordereau distinct.
Un décompte précis évite les contestations ultérieures.
Que faire si une clé manque ?
La clé manquante doit être inscrite comme réserve.
Il faut préciser le local concerné et le délai de remise annoncé.
Peut-on accepter le logement sans clé de boîte aux lettres ?
Oui, mais l’absence doit être inscrite au procès-verbal.
La remise ultérieure doit être tracée par écrit.
Que faire si un badge ne fonctionne pas ?
Il faut le tester sur les accès concernés et inscrire son dysfonctionnement comme réserve.
Un badge défectueux doit être remplacé ou reprogrammé.
Faut-il changer le cylindre après la livraison ?
Il s’agit d’une recommandation de sécurité et non d’une obligation générale.
L’acquéreur ne connaît pas nécessairement le nombre de copies de clés ayant circulé pendant le chantier.
Relevés de compteurs
Faut-il relever les compteurs le jour de la livraison ?
Oui. Il est recommandé de relever et photographier chaque compteur. Cela concerne le compteur d’eau, le compteur électrique, le compteur de gaz lorsqu’il existe et les compteurs d’énergie ou d’eau chaude individualisés.
Un index initial fiable évite les litiges de facturation.
Pourquoi photographier les index ?
Les photographies datées permettent de conserver une preuve de l’index initial et du numéro de compteur.
Ces éléments sont utiles lors de la souscription des contrats.
Que faire si le compteur n’est pas accessible ?
Il faut le mentionner au procès-verbal et demander sa localisation ainsi que son numéro.
Un compteur inaccessible ne doit pas être laissé sans mention.
Qui doit souscrire les contrats d’énergie ?
L’acquéreur doit généralement souscrire ses contrats individuels auprès des fournisseurs.
Le promoteur doit communiquer les informations nécessaires lorsque celles-ci sont disponibles.
Documents à demander lors de la livraison
Quels documents techniques faut-il demander ?
Il est recommandé de demander l’ensemble des documents techniques et administratifs disponibles. Cela comprend le DPE, le carnet d’information du logement lorsqu’il est applicable, les notices d’utilisation et d’entretien, les références des équipements, les coordonnées du service après-vente, les références de l’assurance dommages-ouvrage, les informations sur les garanties, les plans à jour disponibles, les attestations réglementaires communicables et les consignes relatives aux équipements collectifs.
Un dossier complet facilite l’utilisation et l’entretien du logement.
Le DPE doit-il être remis ?
Lors de la construction d’un bâtiment, le maître d’ouvrage doit faire établir le DPE et le remettre au propriétaire au plus tard à la réception de l’immeuble.
Dans une VEFA, l’acquéreur peut donc demander sa communication au promoteur, en application de l’article L. 126-27 du Code de la construction et de l’habitation.
Qu’est-ce que le carnet d’information du logement ?
Le carnet d’information du logement rassemble des informations utiles sur la performance énergétique, les matériaux et certains équipements.
Il est applicable aux logements dont la construction fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023, conformément à l’article L. 126-35-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Les notices des équipements doivent-elles être remises ?
Elles sont nécessaires pour utiliser et entretenir correctement les appareils.
Le carnet d’information du logement comprend notamment les notices de fonctionnement, de maintenance et d’entretien de certains équipements ayant une incidence sur la performance énergétique.
Peut-on demander l’attestation acoustique ?
Les bâtiments d’habitation neufs concernés font l’objet d’une attestation du respect de la réglementation acoustique à l’achèvement.
Pour les opérations d’au moins dix logements, l’attestation s’appuie notamment sur des mesures réalisées à l’achèvement des travaux.
Peut-on demander l’attestation RE2020 ou RT2012 ?
Oui. Le régime dépend de la date du permis et de la réglementation applicable au programme.
Il faut distinguer l’attestation établie lors du dépôt du permis de celle produite à l’achèvement.
Peut-on demander l’attestation CONSUEL ?
L’acquéreur peut demander la confirmation que les formalités nécessaires à la première mise en service de l’installation électrique ont été réalisées.
La procédure de communication au gestionnaire de réseau dépend du dispositif CONSUEL applicable.
Peut-on demander le procès-verbal de réception des travaux ?
Oui. Ce document permet notamment de connaître la date de réception, qui constitue le point de départ de plusieurs garanties légales.
Le promoteur peut cependant invoquer le caractère contractuel de ses relations avec les entreprises. L’acquéreur doit au minimum demander la date exacte de réception.
Peut-on demander l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ?
Oui. Les références de l’assurance dommages-ouvrage sont essentielles en cas de sinistre relevant de son champ d’application. Il faut conserver le nom de l’assureur, le numéro de police, l’adresse de déclaration, la période de garantie et les coordonnées du souscripteur.
Ces informations doivent être archivées durablement.
Défauts découverts après la remise des clés
Peut-on ajouter des réserves après la livraison ?
Oui. Le vendeur ne peut pas être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession.
Ce principe résulte de l’article 1642-1 du Code civil.
Le délai est-il de trente jours ?
Le texte légal utilise l’expression un mois après la prise de possession.
Il ne faut donc pas remplacer systématiquement ce délai par trente jours.
Quand commence ce délai d’un mois ?
Il commence à compter de la prise de possession, généralement matérialisée par la remise des clés.
La date figurant sur le procès-verbal constitue donc un repère essentiel.
Comment signaler une réserve complémentaire ?
Il est recommandé de transmettre une notification permettant de prouver la date et le contenu. Cela peut prendre la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception ou de tout moyen permettant de prouver la date et le contenu de la notification.
Le courrier doit comporter la date de livraison, le numéro du logement, la description précise, l’emplacement, les photographies et la demande de correction.
Un courriel suffit-il ?
Un courriel peut constituer une preuve, mais une lettre recommandée apporte généralement une meilleure traçabilité.
Pour un défaut important, il est prudent d’utiliser plusieurs moyens complémentaires.
Peut-on signaler un défaut découvert après un mois ?
Oui, selon la nature du défaut et le fondement juridique applicable. Le délai d’un mois concerne la période avant laquelle le vendeur ne peut être déchargé des vices et défauts de conformité apparents. L’action judiciaire correspondante est soumise à un délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé.
La Cour de cassation a également jugé que l’action pouvait être engagée dans ce délai d’un an, même lorsque le vice apparent avait été dénoncé après l’expiration du mois. Cette jurisprudence ne dispense toutefois pas de signaler les défauts le plus rapidement possible, comme le prévoit l’article 1648 du Code civil.
Quel est le délai d’action pour les défauts apparents ?
L’action fondée sur l’article 1642-1 doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents.
Ce délai, prévu par l’article 1648 du Code civil, ne doit pas être confondu avec le délai d’un mois permettant de signaler les défauts après la prise de possession.
Un courrier interrompt-il le délai d’action ?
Pas nécessairement. Une simple lettre, une relance ou une négociation amiable ne suspend pas automatiquement un délai de forclusion.
En cas de litige persistant, il faut consulter rapidement un avocat afin de préserver le délai applicable.
Que faire si une fuite apparaît après l’emménagement ?
Il faut réagir rapidement pour limiter les dommages et conserver les preuves. Il convient de limiter les dommages, de photographier les lieux, d’informer immédiatement le promoteur, de déclarer le sinistre à l’assurance habitation, d’informer le syndic si les parties communes sont concernées, d’identifier l’assurance dommages-ouvrage si le désordre relève de son champ et de conserver toutes les preuves.
La rapidité de la réaction limite l’aggravation du sinistre.
Que faire si des fissures apparaissent ?
Il faut relever précisément leurs caractéristiques et leur évolution. Il faut relever leur emplacement, leur longueur, leur largeur apparente, leur évolution, les circonstances d’apparition et les éventuelles infiltrations associées.
Une expertise fissures peut être nécessaire lorsque leur origine ou leur gravité ne peut pas être déterminée par un simple examen visuel.
Que faire si le logement présente des moisissures ?
Il faut rechercher les causes possibles avant toute conclusion. Ces causes peuvent être une ventilation insuffisante, une infiltration, une fuite, un pont thermique, une humidité résiduelle de chantier ou l’usage du logement.
Il ne faut pas conclure automatiquement à un défaut d’entretien ou à une malfaçon sans mesures et investigations.
Levée des réserves
Qu’est-ce qu’une levée de réserves ?
La levée de réserves correspond à la constatation que le défaut signalé a été correctement réparé ou que la prestation a été mise en conformité.
Elle doit être tracée par écrit, réserve par réserve.
Le promoteur dispose-t-il d’un délai légal précis pour toutes les reprises ?
Aucun délai unique n’est fixé par l’article R. 261-14 pour la levée de toutes les réserves de livraison.
Le délai peut être prévu dans le procès-verbal, un engagement contractuel ou une mise en demeure.
Faut-il fixer une date dans le procès-verbal ?
Oui, lorsque cela est possible.
La date permet d’organiser le suivi et d’éviter une reprise indéfiniment reportée.
Peut-on signer une levée partielle ?
Oui. Seules les réserves effectivement corrigées doivent être levées.
Le document doit identifier précisément les références levées et celles qui restent ouvertes.
Faut-il signer un quitus général ?
Non, tant que toutes les réserves et conséquences associées ne sont pas traitées.
Un quitus général peut rendre plus difficile la contestation ultérieure d’une reprise insuffisante.
Que faire si la reprise est mal exécutée ?
Il faut refuser de lever la réserve et préciser l’état constaté. Il faut décrire le défaut restant, la reprise effectuée, le résultat constaté et les nouvelles dégradations éventuelles.
Une reprise incomplète ne doit pas être validée.
Peut-on faire intervenir un expert lors de la levée des réserves ?
Oui. L’expert peut vérifier que la correction est complète, durable en apparence et conforme au résultat attendu.
Son intervention sécurise la levée des réserves importantes.
Quand libérer les 5 % consignés ?
La somme doit être libérée lorsque la contestation ayant justifié la consignation est résolue.
Il faut vérifier les travaux avant de signer l’autorisation de libération.
Garanties après la livraison
Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception des travaux.
Elle couvre les désordres signalés au procès-verbal de réception entre le promoteur et les entreprises, ainsi que ceux notifiés ultérieurement par le maître de l’ouvrage pendant cette période, selon l’article 1792-6 du Code civil.
Commence-t-elle à la remise des clés ?
Pas nécessairement. Son point de départ est la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises.
Cette réception peut être antérieure à la livraison du logement.
Quelle est la durée de la garantie de bon fonctionnement ?
Elle est d’au moins deux ans à compter de la réception des travaux pour les éléments d’équipement concernés.
Cette garantie est prévue par l’article 1792-3 du Code civil.
Quelle est la durée de la responsabilité décennale ?
La responsabilité décennale court pendant dix ans à compter de la réception des travaux pour les dommages répondant aux critères légaux, notamment ceux compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
Le vendeur d’immeuble à construire est tenu, à compter de la réception, des obligations légales des constructeurs visées par le Code civil, en application de l’article L. 261-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Les garanties bénéficient-elles à un futur acquéreur ?
Oui. Les garanties légales des constructeurs bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Elles se transmettent avec la propriété du bien.
Quelle garantie couvre les défauts apparents à la livraison ?
Les vices de construction et défauts de conformité apparents relèvent notamment du régime des articles 1642-1 et 1648 du Code civil.
Ils doivent être signalés et, en cas d’échec amiable, l’action doit respecter le délai de forclusion applicable prévu par l’article 1648.
Une réserve de livraison est-elle identique à une réserve de réception ?
Non. La réserve de livraison est formulée par l’acquéreur contre le promoteur.
La réserve de réception est formulée par le promoteur, maître de l’ouvrage, contre les entreprises.
Parties communes
Qui contrôle les parties communes ?
Le promoteur les réceptionne avec les entreprises.
Leur suivi après livraison concerne également le syndic, le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires.
Peut-on inscrire une réserve privative sur une partie commune ?
L’acquéreur peut signaler un défaut affectant directement l’accès ou l’usage de son lot, mais il ne représente pas à lui seul l’ensemble du syndicat des copropriétaires.
Il faut transmettre l’observation au promoteur et au syndic.
Que faire si l’ascenseur ne fonctionne pas ?
Il faut inscrire le défaut lorsqu’il affecte l’accès au logement et informer le syndic.
Les conséquences doivent être appréciées selon l’étage, l’accessibilité, la durée de l’arrêt et les engagements contractuels.
Que faire si le hall ou les circulations sont inachevés ?
Il faut photographier les lieux et signaler les points concernés. Cela comprend les risques de sécurité, les équipements manquants, les finitions inachevées, les accès non opérationnels et les conséquences pour le logement.
Ces observations doivent être transmises au promoteur et au syndic.
Le syndic provisoire représente-t-il les copropriétaires ?
Le fonctionnement du syndicat de copropriétaires prend effet, pour un immeuble à construire, lors de la livraison du premier lot.
Le syndic provisoire assure alors les missions prévues par les documents de la copropriété jusqu’à sa confirmation ou son remplacement selon les règles applicables.
Intervention de l’expert Check my House
Quel est le rôle de l’expert lors de la livraison ?
L’expert apporte une assistance technique indépendante pendant la remise des clés. Il peut analyser les documents contractuels, comparer le logement aux plans, vérifier la notice descriptive, contrôler les TMA, inspecter les finitions, tester les équipements accessibles, mesurer certaines dimensions, identifier les défauts visibles, aider à rédiger les réserves et établir un procès-verbal ou un rapport illustré.
Check my House présente son assistance à la livraison comme un contrôle de la conformité du logement fondé sur les plans, la notice et les TMA.
L’expert peut-il contrôler tous les éléments du logement ?
Non. La visite est généralement visuelle, fonctionnelle et non destructive. Les limites peuvent concerner les réseaux encastrés, les armatures, les fondations, les isolants cachés, les étanchéités recouvertes, les équipements non alimentés, les locaux techniques inaccessibles et les parties communes non ouvertes.
Ces limites doivent être précisées dans le rapport.
L’expert peut-il garantir l’absence de vice caché ?
Non. Aucun examen visuel et non destructif ne permet de garantir l’absence totale de défaut invisible.
Le rapport doit préciser les limites de l’intervention.
L’expert peut-il certifier toutes les normes ?
Non. Une vérification exhaustive de toutes les normes nécessiterait l’ensemble des études, notes de calcul, attestations, essais et documents d’exécution.
L’expert contrôle principalement les éléments accessibles dans le cadre de la mission convenue.
L’expert peut-il rédiger les réserves ?
Oui. Il peut aider l’acquéreur à formuler des réserves précises, localisées et techniquement compréhensibles.
Une réserve bien rédigée facilite sa prise en compte par le promoteur.
L’expert peut-il décider de consigner les 5 % ?
Non. La décision appartient à l’acquéreur, après appréciation juridique et contractuelle de la situation.
L’expert peut constater les non-conformités techniques susceptibles d’alimenter le dossier.
L’expert peut-il exiger directement une reprise ?
Non. Il formule des constatations et recommandations.
Les demandes contractuelles sont adressées par l’acquéreur au promoteur.
Le rapport de livraison est-il une expertise contradictoire ?
Pas automatiquement.
L’assistance à la livraison est une mission technique réalisée pendant le rendez-vous de remise des clés. Une expertise amiable contradictoire suppose une organisation spécifique permettant aux parties convoquées de participer aux opérations et de présenter leurs observations.
L’expert peut-il intervenir après la livraison ?
Oui, dans plusieurs situations postérieures à la remise des clés. Il peut compléter les réserves pendant le premier mois, contrôler une reprise, examiner un désordre apparu après l’emménagement, organiser une expertise amiable contradictoire ou accompagner une déclaration d’assurance.
Son intervention s’inscrit dans la continuité de la livraison.
Checklist synthétique de livraison VEFA
Avant la livraison
- Relire l’acte authentique.
- Imprimer le plan contractuel.
- Étudier la notice descriptive.
- Classer les TMA.
- Reprendre la liste de pré-livraison.
- Souscrire l’assurance habitation.
- Préparer le paiement ou la consignation.
- Réserver l’expert.
- Demander la disponibilité de l’eau et de l’électricité.
- Préparer les outils.
Pendant la visite
- Vérifier chaque pièce.
- Mesurer les zones sensibles.
- Tester les portes et fenêtres.
- Contrôler les volets.
- Tester les prises.
- Vérifier la plomberie.
- Tester les évacuations.
- Vérifier le chauffage.
- Contrôler la ventilation.
- Examiner les sols et peintures.
- Vérifier les TMA.
- Contrôler le balcon ou la terrasse.
- Visiter les annexes.
- Relever les compteurs.
- Compter les clés et badges.
Avant de signer
- Relire chaque réserve.
- Supprimer les formulations trop générales.
- Ajouter les contrôles impossibles.
- Vérifier les annexes.
- Vérifier le traitement du solde.
- Refuser toute mention inexacte.
- Parapher les pages.
- Obtenir une copie complète.
- Photographier le procès-verbal si nécessaire.
Après la remise des clés
- Photographier le logement vide.
- Tester de nouveau les équipements.
- Signaler rapidement les défauts complémentaires.
- Conserver tous les échanges.
- Suivre chaque réserve.
- Vérifier les reprises.
- Ne signer que les levées réellement constatées.
- Surveiller les délais juridiques.
- Conserver les documents et attestations.
Sources juridiques et documentaires
- Légifrance, Code civil, article 1642-1, vices de construction et défauts de conformité apparents en VEFA, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code civil, article 1648, délai d’action concernant les vices et défauts de conformité apparents, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-14, paiement du solde et consignation en cas de contestation sur la conformité, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code civil, article 1792-6, réception des travaux et garantie de parfait achèvement, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code civil, article 1792-3, garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article L. 261-6, obligations du vendeur d’immeuble à construire et garanties des constructeurs.
- ANIL, « VEFA : désordres intermédiaires, non-conformité et absence de réserve à réception », distinction entre réception et livraison.
- ANIL, « VEFA : consignation du prix de vente », analyse de la Cour de cassation du 6 mai 2015.
- ANIL, « VEFA : appréciation de la non-conformité au regard de la notice descriptive », analyse de la décision de la Cour de cassation du 18 mai 2017.
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article L. 126-27, établissement et remise du diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment neuf.
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-35-2 à L. 126-35-8, carnet d’information du logement.
- Légifrance, arrêté du 26 décembre 2023 relatif à l’attestation du respect de la réglementation acoustique, en vigueur depuis le 1er janvier 2024.
- Ministère de l’Économie, « Ce qu’il faut savoir sur l’assurance habitation », obligation minimale d’assurance des copropriétaires.
- Check my House, « Expert livraison appartement VEFA », périmètre de l’accompagnement lors de la remise des clés.
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Contrat de réservation et acte de vente VEFA
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Notice descriptive, plans, prestations et travaux modificatifs acquéreur : ce qui vous est réellement dû.
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Échéancier légal des appels de fonds, avancement du chantier et contrôle des sommes versées.
Visite cloisons en VEFA
Visite au stade des cloisons : vérifier implantation, surfaces et emplacements avant la finition.
Visite de pré-livraison en VEFA
Pré-livraison : anticiper les défauts et préparer la remise des clés de votre logement neuf.
Réserves et consignation des 5 % en VEFA
Émettre des réserves à la livraison et consigner le solde de 5 % en toute sécurité.
Levée des réserves en VEFA
Faire lever les réserves, obtenir les reprises et débloquer le solde consigné.
Retard de livraison en VEFA
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Garanties en VEFA
Parfait achèvement, biennale et décennale : les garanties qui protègent votre logement neuf.
Défauts et malfaçons après livraison en VEFA
Défauts, malfaçons et désordres après livraison : diagnostiquer et actionner les bonnes garanties.
Parties communes en VEFA
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Expertise VEFA et accompagnement Check my House
Rôle de l’expert VEFA, étapes de contrôle, réserves, limites de la mission et accompagnement Check my House.
Nos services VEFA associés
Vous préparez un achat en VEFA ou vous êtes déjà engagé dans un programme neuf ? Check my House vous accompagne à chaque étape avec un expert en bâtiment indépendant. Découvrez nos prestations dédiées à la vente en l’état futur d’achèvement.
L’assistance VEFA
Un expert indépendant à vos côtés, de la réservation à la remise des clés, pour sécuriser chaque étape de votre achat sur plan.
La garantie d’achèvement
Comprendre la garantie financière d’achèvement (GFA) qui protège vos appels de fonds si le promoteur fait défaut.
Assistance à la livraison VEFA
Accompagnement le jour de la remise des clés pour identifier les réserves et les faire inscrire au procès-verbal.
Expertise dans le cadre de la GPA VEFA
Faites valoir la garantie de parfait achèvement pendant l’année qui suit la livraison de votre logement neuf.