La visite cloisons en VEFA intervient généralement lorsque les cloisons intérieures sont posées, mais avant l’achèvement complet des revêtements, des peintures et des équipements.
Cette visite permet à l’acquéreur de confronter la construction en cours avec le plan contractuel, la notice descriptive et les éventuels travaux modificatifs acquéreur, appelés TMA. Elle permet notamment de contrôler la distribution des pièces, les dimensions principales, l’emplacement des ouvertures, les gaines techniques, les attentes de plomberie et les équipements électriques visibles.
La visite cloisons reste une vérification intermédiaire. Elle ne constitue ni la réception des travaux, réalisée entre le promoteur et les entreprises, ni la livraison du logement à l’acquéreur. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Cette FAQ regroupe 120 questions réparties en 15 thématiques pour préparer et réussir votre visite cloisons.
Sommaire
- Comprendre la visite cloisons (15 questions)
- Accéder au chantier (10 questions)
- Préparer la visite cloisons (8 questions)
- Vérifier les surfaces et les dimensions (8 questions)
- Contrôler les cloisons et la distribution (9 questions)
- Contrôler les fenêtres, portes-fenêtres et ouvertures (4 questions)
- Contrôler les gaines techniques (5 questions)
- Contrôler l’installation électrique visible (6 questions)
- Contrôler la plomberie et les équipements sanitaires (8 questions)
- Contrôler la ventilation et le chauffage (4 questions)
- Vérifier les travaux modificatifs acquéreur (6 questions)
- Limites techniques de la visite cloisons (9 questions)
- Signaler les anomalies constatées (13 questions)
- Visite cloisons et appels de fonds (4 questions)
- Faire intervenir un expert en bâtiment (11 questions)
- Checklist synthétique de la visite cloisons
- Sources juridiques et documentaires
Comprendre la visite cloisons
Qu’est-ce qu’une visite cloisons en VEFA ?
La visite cloisons est une visite intermédiaire du logement organisée pendant sa construction, lorsque sa distribution intérieure commence à être matérialisée.
Elle permet à l’acquéreur de découvrir les volumes réels de son futur logement et de comparer les travaux visibles avec les documents contractuels.
Cette visite est particulièrement utile pour contrôler les cloisons, les ouvertures, les gaines techniques, les réseaux apparents et les travaux modificatifs acquéreur. Elle intervient avant la pré-livraison et la remise des clés.
La visite cloisons est-elle obligatoire en VEFA ?
Aucun texte général du Code civil ou du Code de la construction et de l’habitation ne prévoit l’organisation obligatoire et systématique d’une visite cloisons pour chaque acquéreur en VEFA.
Elle peut toutefois être prévue dans le contrat, les annexes, les documents commerciaux ou un engagement écrit du promoteur. Dans ce cas, il convient de se référer précisément aux modalités annoncées.
La visite cloisons doit donc être présentée comme une pratique courante et utile, mais non comme une obligation légale générale. Le cadre légal impose en revanche que le plan coté et la notice descriptive du logement soient annexés au contrat de vente.
La visite cloisons est-elle une pré-livraison ?
Non. La visite cloisons et la pré-livraison correspondent généralement à deux stades différents du chantier.
La visite cloisons intervient lorsque l’organisation intérieure du logement devient visible, mais que de nombreux équipements et revêtements ne sont pas terminés.
La pré-livraison intervient plus tard, lorsque le logement est proche de son état définitif. Elle permet de contrôler les finitions, le fonctionnement des équipements et les défauts apparents avant la remise des clés.
Certains promoteurs utilisent néanmoins des appellations différentes. Il faut donc vérifier l’état réel du chantier plutôt que se fonder uniquement sur le nom donné à la visite.
La visite cloisons correspond-elle à la réception des travaux ?
Non. La réception des travaux intervient entre le promoteur, qui conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage, et les entreprises chargées de la construction.
L’acquéreur n’est normalement pas partie à cette réception. En VEFA, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Sa visite cloisons est seulement une vérification intermédiaire de son futur logement.
La visite cloisons correspond-elle à la livraison du logement ?
Non. La livraison intervient lorsque le promoteur met le logement à la disposition de l’acquéreur, généralement avec la remise des clés.
Lors de la visite cloisons, le logement reste en chantier. Les équipements peuvent être absents, les réseaux non alimentés et les finitions inachevées.
La visite cloisons permet-elle de prendre possession du logement ?
Non. L’acquéreur ne prend pas possession du logement lors de cette visite.
Il ne peut ni y entreposer du mobilier, ni commencer des travaux personnels, ni donner directement des instructions aux entreprises sans accord formel du promoteur.
À quel stade du chantier la visite cloisons intervient-elle ?
Elle intervient généralement lorsque les cloisons intérieures sont implantées ou en cours d’achèvement et que les volumes des pièces peuvent être identifiés.
Selon l’organisation du chantier, les menuiseries extérieures, les gaines techniques et certains réseaux peuvent déjà être visibles. Les peintures, sols, appareils sanitaires et équipements électriques ne sont généralement pas tous terminés.
Il n’existe pas de stade légal unique portant le nom de « visite cloisons ». L’état exact du logement dépend donc du programme et de l’organisation du promoteur.
Combien de temps avant la livraison la visite cloisons a-t-elle lieu ?
Il n’existe pas de délai légal national entre la visite cloisons et la livraison.
La visite peut intervenir plusieurs mois avant la remise des clés, mais ce délai dépend de l’avancement du chantier, de la taille du programme et de l’organisation des entreprises.
La date annoncée ne constitue pas, à elle seule, une garantie de la future date de livraison.
Combien de temps dure une visite cloisons ?
Aucune durée réglementaire n’est imposée.
La durée dépend notamment de la surface du logement, du nombre de pièces, des annexes, des TMA et du nombre d’anomalies constatées.
Une visite trop courte peut empêcher un contrôle sérieux. L’acquéreur peut demander à l’avance la durée prévue et organiser ses vérifications par ordre de priorité.
Qui organise la visite cloisons ?
La visite est généralement proposée et organisée par le promoteur ou son représentant.
Le promoteur fixe habituellement la date, l’horaire, les conditions d’accès et les règles de sécurité du chantier.
Qui peut être présent lors de la visite ?
Peuvent notamment être présents :
- l’acquéreur ou les coacquéreurs ;
- le représentant du promoteur ;
- un responsable technique du programme ;
- un expert en bâtiment autorisé à accéder au chantier ;
- éventuellement un cuisiniste ou un professionnel chargé de prendre des mesures.
L’accès de toute personne extérieure doit être annoncé et accepté à l’avance par le promoteur.
L’acquéreur peut-il se faire représenter ?
Oui, sous réserve des conditions fixées par le promoteur.
Une procuration écrite peut être demandée. Elle doit préciser l’identité du mandataire et l’étendue de sa mission.
Il est préférable de vérifier cette possibilité avant la date de la visite.
Le promoteur peut-il annuler ou reporter la visite ?
Il peut la reporter pour des motifs liés au chantier, à la sécurité ou à l’organisation des entreprises.
Lorsque la visite est prévue contractuellement, les reports répétés ou injustifiés doivent être signalés par écrit et une nouvelle date doit être demandée.
L’acquéreur peut-il demander une autre date ?
Il peut la demander, mais le promoteur n’est pas nécessairement tenu d’accepter n’importe quel créneau.
Il est recommandé de répondre rapidement à la convocation et de proposer plusieurs disponibilités en cas d’empêchement.
Le promoteur doit-il adresser une convocation écrite ?
Aucun formalisme général spécifique à la visite cloisons n’est prévu par les textes consultés.
Une convocation écrite reste néanmoins recommandée afin de conserver la date, l’horaire, le point de rendez-vous et les consignes de sécurité.
Accéder au chantier
L’acquéreur dispose-t-il d’un droit permanent d’accès au chantier ?
Non. L’acquéreur ne dispose pas d’un droit général lui permettant d’entrer librement sur le chantier à tout moment.
En VEFA, le promoteur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Il reste responsable de l’organisation du chantier et de ses conditions d’accès.
L’acquéreur peut-il revenir seul après la visite ?
Non, sauf autorisation expresse du promoteur.
Un chantier comporte des risques et reste soumis à des règles de sécurité, d’assurance et de coordination. Toute nouvelle visite doit être organisée avec le responsable du programme.
Peut-on accéder aux autres appartements ?
Non, sauf autorisation particulière.
La visite concerne normalement le logement acquis et, éventuellement, ses annexes accessibles. L’acquéreur ne doit pas pénétrer dans les autres logements ou dans les zones interdites du chantier.
Peut-on visiter les parties communes ?
Cela dépend de leur état d’avancement et des conditions de sécurité.
Le promoteur peut limiter l’accès aux circulations nécessaires pour rejoindre le logement. Les parkings, locaux techniques, toitures, sous-sols et autres zones peuvent rester interdits.
La visite cloisons du lot privatif ne constitue pas une réception des parties communes.
Quels équipements de protection faut-il porter ?
Les équipements dépendent des consignes du chantier.
Le promoteur peut notamment imposer :
- un casque ;
- un gilet haute visibilité ;
- des chaussures fermées ou de sécurité ;
- l’accompagnement permanent par un représentant du chantier.
Les consignes transmises dans la convocation doivent être respectées.
Les enfants peuvent-ils participer à la visite ?
Le promoteur peut interdire leur présence pour des raisons de sécurité et d’assurance.
Il est recommandé de vérifier ce point avant le rendez-vous et de ne pas se présenter avec un enfant sans autorisation.
Peut-on prendre des photographies pendant la visite ?
Il faut vérifier les règles imposées par le promoteur.
Lorsque les photographies sont autorisées, elles doivent se concentrer sur le logement et les anomalies constatées. Il convient d’éviter de photographier les ouvriers, les documents confidentiels ou les autres logements sans autorisation.
Peut-on filmer toute la visite ?
Une vidéo peut faciliter la mémorisation de l’état du logement, sous réserve de l’autorisation du promoteur et du respect du droit à l’image des personnes présentes.
Il est préférable d’informer les participants avant l’enregistrement.
Peut-on utiliser un mètre laser ?
Oui, lorsque son utilisation est autorisée et ne perturbe pas le chantier.
Le mètre laser permet de vérifier rapidement des longueurs, des largeurs et certaines hauteurs. Les mesures doivent néanmoins être interprétées avec prudence lorsque les doublages ou les finitions ne sont pas terminés.
Peut-on utiliser un niveau laser ?
Oui, sous réserve de l’accord du promoteur et du temps disponible.
Il peut permettre d’effectuer des contrôles indicatifs concernant l’alignement ou l’implantation de certains ouvrages. La visite cloisons ne remplace toutefois pas un relevé géométrique complet.
Préparer la visite cloisons
Quels documents faut-il apporter ?
Il est recommandé d’apporter :
- le plan coté annexé à l’acte authentique ;
- la notice descriptive contractuelle ;
- les plans TMA signés ;
- les devis et avenants relatifs aux modifications ;
- le plan électrique disponible ;
- le plan de plomberie ou de cuisine disponible ;
- les échanges écrits avec le promoteur ;
- les documents relatifs aux choix de matériaux ;
- une checklist préparée avant la visite.
Le plan coté et la notice descriptive annexés au contrat de vente constituent les principales références contractuelles pour identifier le logement et ses équipements.
Quelle version du plan faut-il utiliser ?
Il faut utiliser la dernière version contractuelle signée par les parties.
Un plan commercial ou une perspective en trois dimensions ne doit pas remplacer le plan annexé à l’acte authentique ou le dernier plan modificatif signé.
Chaque document doit porter une date, un indice ou une référence permettant d’identifier sa version.
Faut-il apporter le plan initial si des TMA ont été commandés ?
Oui. Il est utile de conserver le plan initial et le plan après TMA.
La comparaison permet de comprendre les modifications demandées et de vérifier que les prestations initiales supprimées ou déplacées correspondent bien au devis accepté.
Pour certains logements collectifs concernés par le régime des travaux modificatifs, les plans avant et après modification doivent être remis à l’acquéreur.
Faut-il étudier la notice descriptive avant la visite ?
Oui. La notice précise les matériaux et les équipements contractuellement prévus.
Même si plusieurs prestations ne sont pas encore installées, son analyse permet d’anticiper les points à vérifier et de repérer les éléments qui devront être contrôlés lors de la pré-livraison.
Faut-il préparer une checklist par pièce ?
Oui. Cette méthode réduit le risque d’oubli.
La checklist peut être organisée selon l’ordre suivant :
- Entrée et dégagements.
- Séjour.
- Cuisine.
- Chambres.
- Salles d’eau.
- Toilettes.
- Rangements.
- Balcon, terrasse ou jardin.
- Cave, cellier ou stationnement.
- Travaux modificatifs acquéreur.
Quels outils peut-on prévoir ?
Sous réserve des conditions d’accès, il peut être utile de prévoir :
- un mètre ruban ;
- un mètre laser ;
- un niveau court ;
- une lampe ;
- une batterie externe ;
- les plans imprimés ;
- un carnet ;
- un crayon ;
- un téléphone ou un appareil photo.
Les contrôles doivent rester non destructifs et ne pas gêner les entreprises.
Faut-il prévoir les dimensions de ses meubles ?
Oui. Les dimensions réelles des meubles permettent de vérifier la fonctionnalité des pièces.
Les équipements les plus importants sont généralement :
- le lit et les chevets ;
- les armoires ;
- le canapé ;
- la table ;
- le réfrigérateur ;
- les éléments de cuisine ;
- le lave-linge ;
- les meubles de salle de bains.
Les meubles représentés sur un plan commercial peuvent être schématiques et ne correspondent pas nécessairement aux dimensions des futurs équipements.
Le cuisiniste peut-il participer à la visite ?
Il peut y participer si le promoteur l’autorise.
Cette visite peut être utile pour prendre des cotes, mais les mesures relevées doivent être considérées comme provisoires tant que les doublages, revêtements et finitions ne sont pas achevés.
Une seconde prise de mesures après finition peut rester nécessaire avant la fabrication définitive de la cuisine.
Vérifier les surfaces et les dimensions
Peut-on mesurer la surface du logement lors de la visite cloisons ?
Il est possible d’effectuer un relevé indicatif des dimensions.
Cependant, le chantier n’étant pas terminé, l’épaisseur définitive des doublages, enduits, revêtements et plinthes peut ne pas être matérialisée.
La visite cloisons ne permet donc pas toujours d’établir un mesurage définitif de la surface habitable.
Quelles dimensions faut-il vérifier en priorité ?
Il faut contrôler en priorité :
- la longueur et la largeur de chaque pièce ;
- la largeur des dégagements ;
- la largeur des passages ;
- les dimensions des emplacements de cuisine ;
- les espaces prévus pour les appareils ;
- la position des portes ;
- les retours de cloisons ;
- les profondeurs de placards ;
- les dimensions des salles d’eau ;
- les dimensions des balcons et terrasses accessibles.
Les cotes du plan contractuel doivent-elles être respectées ?
Les cotes du plan annexé à l’acte participent à la définition contractuelle du logement.
Toute différence ne produit pas automatiquement les mêmes conséquences. Il faut analyser son importance, sa localisation et son incidence sur l’utilisation de la pièce.
Une différence limitée peut devenir importante lorsqu’elle empêche l’installation d’un meuble, réduit un passage ou rend un équipement inutilisable.
Existe-t-il une tolérance générale de 5 % sur toutes les cotes ?
Non. Le seuil de 5 % parfois évoqué ne constitue pas une autorisation générale permettant au promoteur de modifier chaque dimension ou chaque pièce.
Les règles relatives à une différence de contenance doivent être distinguées des non-conformités localisées et des conséquences fonctionnelles d’une modification.
Une pièce peut être difficilement utilisable malgré une variation limitée de la surface totale.
Une différence inférieure à 5 % peut-elle être contestée ?
Oui, lorsqu’elle affecte une caractéristique contractuelle ou l’usage normal du logement.
Par exemple, une différence peut empêcher :
- l’installation d’une cuisine conforme au plan ;
- la pose d’un lit avec des circulations suffisantes ;
- l’ouverture complète d’une porte ;
- l’utilisation d’un équipement sanitaire ;
- l’installation d’un meuble prévu.
La contestation doit être fondée sur des mesures précises et sur les documents contractuels.
Comment relever correctement une différence de cote ?
Il faut noter :
- la pièce concernée ;
- la cote contractuelle ;
- la cote mesurée ;
- l’écart constaté ;
- les points exacts entre lesquels la mesure a été effectuée ;
- l’état d’avancement des doublages et finitions ;
- la conséquence fonctionnelle de la différence.
Une photographie du mètre ou du laser peut compléter le relevé.
Peut-on contrôler la hauteur sous plafond ?
Oui, lorsque les points de référence sont suffisamment identifiables.
Il faut toutefois tenir compte de la future chape, du revêtement de sol, des faux plafonds et des retombées techniques.
La mesure réalisée à ce stade peut donc être provisoire.
Peut-on vérifier l’équerrage des pièces ?
Un contrôle indicatif peut être réalisé en mesurant les diagonales ou à l’aide d’une équerre et d’un laser.
Un écart constaté doit être interprété avec prudence lorsque les enduits et finitions ne sont pas réalisés.
Une géométrie irrégulière peut néanmoins avoir des conséquences importantes pour la pose d’une cuisine, d’un placard ou d’un revêtement.
Contrôler les cloisons et la distribution
Comment vérifier l’implantation des cloisons ?
Il faut comparer la position réelle de chaque cloison avec les cotes du plan contractuel.
Les mesures doivent être prises depuis des repères fiables, par exemple une façade, un mur structurel, une gaine ou une ouverture clairement identifiée.
Il faut éviter de comparer uniquement les dimensions visuelles, car un volume non terminé peut paraître plus petit ou plus grand qu’il ne le sera après finition.
Comment savoir si une cloison est au bon endroit ?
La vérification doit porter sur plusieurs dimensions, et non sur une seule.
Il faut contrôler :
- la distance par rapport aux murs extérieurs ;
- la largeur des deux pièces créées ;
- l’implantation des portes ;
- les retours de cloisons ;
- la compatibilité avec les équipements prévus.
Peut-on vérifier si une cloison est verticale ?
Un niveau peut permettre un contrôle indicatif.
La paroi peut toutefois ne pas avoir reçu sa finition définitive. Une anomalie importante doit être photographiée et signalée, mais sa mesure définitive peut nécessiter une vérification ultérieure.
Peut-on vérifier la planéité d’une cloison ?
Un contrôle visuel ou à la règle peut révéler une déformation importante.
La visite cloisons n’est cependant pas toujours le meilleur moment pour apprécier la finition définitive, notamment si les bandes, enduits et peintures ne sont pas réalisés.
Comment vérifier l’emplacement des portes ?
Il faut contrôler :
- leur position sur le mur ;
- leur largeur prévue ;
- leur sens d’ouverture ;
- leur débattement ;
- leur interaction avec les meubles et équipements ;
- les conflits éventuels entre deux portes.
Une porte correctement posée mais mal positionnée peut rendre une pièce difficilement aménageable.
Le sens d’ouverture des portes est-il contractuel ?
Lorsqu’il est clairement représenté sur le plan contractuel ou prévu par un plan TMA signé, il constitue un élément à vérifier.
Toute modification doit être analysée en fonction de ses conséquences pratiques et des contraintes réglementaires ou techniques éventuellement invoquées par le promoteur.
Comment vérifier un placard intégré ?
Il faut contrôler :
- son emplacement ;
- sa largeur ;
- sa profondeur ;
- l’ouverture des portes ;
- la présence des retours de cloison ;
- les équipements prévus par la notice ;
- les conflits avec les interrupteurs ou radiateurs.
Les tablettes, tringles et façades ne sont comprises que si elles sont prévues par la notice ou un avenant.
Comment vérifier les dégagements ?
Il faut mesurer les circulations principales et vérifier qu’elles correspondent aux plans.
Une attention particulière doit être portée :
- à l’entrée ;
- aux couloirs ;
- aux accès aux chambres ;
- aux passages autour des équipements sanitaires ;
- aux accès au balcon ou à la terrasse.
Comment contrôler les exigences d’accessibilité ?
Le contrôle dépend du type de bâtiment, de la date du permis et du régime applicable au logement.
Pour les logements concernés, les circulations, les portes et certains espaces doivent respecter des caractéristiques d’accessibilité. Les TMA doivent également préserver les conditions prévues par les textes, notamment la visitabilité et, selon les cas, la réversibilité des aménagements.
L’analyse complète de l’accessibilité exige les plans réglementaires et ne peut pas toujours être réalisée à partir du seul plan commercial.
Contrôler les fenêtres, portes-fenêtres et ouvertures
Que faut-il vérifier concernant les fenêtres ?
Il faut comparer :
- leur emplacement ;
- leur largeur apparente ;
- leur hauteur ;
- leur type d’ouverture ;
- leur sens d’ouverture ;
- la hauteur d’allège ;
- leur position par rapport aux cloisons ;
- leur compatibilité avec l’ameublement.
Le fonctionnement définitif, l’étanchéité et les finitions seront davantage contrôlés lors de la pré-livraison ou de la livraison.
Peut-on tester les fenêtres pendant la visite cloisons ?
Oui, si elles sont posées, accessibles et si le représentant du promoteur autorise leur manipulation.
Le contrôle peut porter sur l’ouverture et la fermeture apparentes. Il ne permet pas toujours de conclure définitivement sur l’étanchéité à l’eau ou à l’air.
Comment vérifier une porte-fenêtre donnant sur un balcon ?
Il faut contrôler son emplacement, sa largeur, son ouverture et son seuil apparent.
Le traitement définitif du seuil, du revêtement extérieur et de l’étanchéité peut ne pas être terminé. Ces points devront être contrôlés à nouveau avant la livraison.
Une fenêtre plus petite que sur le plan peut-elle être contestée ?
Oui, lorsqu’une dimension ou une caractéristique contractuelle n’est pas respectée.
Il faut relever la différence, identifier le document de référence et demander les raisons de la modification.
L’incidence sur l’éclairage naturel, l’aération, l’aspect du logement et son usage doit également être étudiée.
Contrôler les gaines techniques
Qu’est-ce qu’une gaine technique ?
Une gaine technique est un volume destiné au passage de canalisations, conduits de ventilation, câbles ou réseaux communs.
Elle peut être située dans une cuisine, une salle d’eau, des toilettes, un dégagement ou un placard.
Pourquoi vérifier les gaines techniques ?
Une gaine mal positionnée ou plus grande que prévu peut :
- réduire la surface utile ;
- gêner l’installation d’un meuble ;
- réduire la largeur d’un passage ;
- modifier l’aménagement d’une cuisine ;
- créer un décalage par rapport au plan contractuel.
Comment vérifier la taille d’une gaine ?
Il faut mesurer sa largeur, sa profondeur et son implantation par rapport aux cloisons voisines.
Les dimensions doivent être comparées au plan contractuel et au plan TMA.
Il faut tenir compte du fait que l’habillage définitif peut ne pas être terminé.
Le promoteur peut-il ajouter une gaine absente du plan ?
Une modification technique peut devenir nécessaire en cours d’opération, mais elle ne doit pas être ignorée lorsqu’elle affecte la consistance, la surface ou l’usage du logement.
L’acquéreur doit demander une explication écrite, un plan mis à jour et l’analyse des conséquences de cette modification.
Peut-on ouvrir une gaine pour vérifier les réseaux ?
Non. La visite cloisons doit rester non destructive.
Les gaines peuvent contenir des réseaux collectifs et ne doivent pas être ouvertes ou modifiées par l’acquéreur ou son expert sans autorisation.
Contrôler l’installation électrique visible
Peut-on vérifier l’électricité lors de la visite cloisons ?
Oui, mais seulement pour les éléments visibles et déjà implantés.
Le contrôle peut porter sur la position des boîtiers, des prises, des interrupteurs, des sorties de câbles et des points lumineux.
Si l’installation n’est pas alimentée et terminée, son fonctionnement et sa conformité complète ne peuvent pas être testés.
Peut-on tester les prises électriques ?
Généralement non, lorsque l’installation n’est pas mise sous tension ou que les appareillages ne sont pas posés.
Le test fonctionnel sera réalisé lors d’une étape plus avancée, notamment pendant la pré-livraison ou la livraison.
Quels éléments électriques faut-il comparer au plan ?
Il faut contrôler, lorsqu’ils sont visibles :
- les prises de courant ;
- les prises spécialisées ;
- les interrupteurs ;
- les points lumineux ;
- les sorties de câble ;
- les commandes de volets ;
- les prises de communication ;
- les prises télévision ;
- les équipements liés aux TMA.
Comment vérifier une prise déplacée par TMA ?
Il faut mesurer sa position par rapport à un angle, une cloison ou un équipement prévu.
Le contrôle doit porter sur :
- le mur concerné ;
- la distance par rapport au repère ;
- la hauteur lorsqu’elle est contractuellement précisée ;
- la compatibilité avec le futur meuble ;
- l’absence de conflit avec une porte ou un radiateur.
L’emplacement exact des prises est-il contractuel ?
Il l’est lorsqu’il est défini précisément par un plan électrique ou un plan TMA signé.
Un symbole approximativement représenté sur un plan non coté peut être plus difficile à interpréter. Il est donc recommandé de faire préciser les emplacements importants avant la réalisation.
Peut-on vérifier le tableau électrique ?
Le tableau peut ne pas être installé ou terminé lors de la visite cloisons.
Lorsque son emplacement est matérialisé, il faut surtout vérifier qu’il correspond au plan et qu’il reste accessible.
L’analyse de sa conformité technique sera effectuée ultérieurement, lorsque l’installation sera achevée.
Contrôler la plomberie et les équipements sanitaires
Quels éléments de plomberie peut-on vérifier ?
Lorsque les réseaux sont visibles, il est possible de contrôler :
- les attentes d’eau ;
- les évacuations ;
- l’emplacement des appareils sanitaires ;
- les attentes de cuisine ;
- les attentes du lave-linge ;
- les attentes du lave-vaisselle ;
- certaines canalisations apparentes.
Les réseaux encastrés ou dissimulés ne peuvent pas être vérifiés intégralement.
Peut-on tester les arrivées d’eau ?
Généralement non si le logement n’est pas alimenté ou si les équipements ne sont pas installés.
Le contrôle fonctionnel des robinets, chasses d’eau, évacuations et étanchéités sera davantage réalisé à la pré-livraison.
Comment vérifier l’emplacement d’une évacuation ?
Il faut la comparer au plan de plomberie, au plan TMA ou au plan de cuisine.
Une évacuation mal placée peut empêcher l’installation d’un meuble, d’un appareil ou d’un équipement sanitaire.
Que faut-il vérifier dans la cuisine ?
Il faut notamment contrôler :
- la longueur disponible pour les meubles ;
- l’emplacement des arrivées et évacuations ;
- les prises électriques visibles ;
- les circuits spécialisés prévus ;
- l’emplacement de la hotte ;
- les gaines techniques ;
- les radiateurs ;
- les portes et fenêtres ;
- les éventuels TMA.
Peut-on prendre les cotes définitives de la cuisine ?
Les mesures relevées lors de la visite cloisons restent généralement provisoires.
Les doublages, enduits, revêtements de sol, faïences et plinthes peuvent modifier légèrement les dimensions finales.
Le cuisiniste doit être informé du stade d’avancement et peut demander une seconde prise de cotes avant la fabrication.
Que faut-il vérifier dans une salle de bains ?
Il faut contrôler :
- l’implantation de la baignoire ou de la douche ;
- l’emplacement de la vasque ;
- la position des toilettes éventuelles ;
- les dégagements ;
- le sens d’ouverture de la porte ;
- les attentes d’eau ;
- les évacuations ;
- les gaines ;
- les équipements électriques visibles ;
- les modifications demandées par TMA.
Peut-on vérifier la pente de la douche ?
Pas toujours. Le receveur, la chape ou le revêtement peuvent ne pas être réalisés.
La pente et l’écoulement devront être contrôlés lorsque la douche sera achevée et alimentée en eau.
Comment vérifier les toilettes ?
Il faut examiner :
- la largeur de l’espace ;
- la profondeur disponible ;
- l’emplacement de la cuvette ;
- le dégagement devant l’équipement ;
- le sens d’ouverture de la porte ;
- la gaine technique ;
- le lave-mains prévu ;
- les exigences d’accessibilité applicables.
Contrôler la ventilation et le chauffage
Peut-on vérifier la ventilation pendant la visite cloisons ?
Le contrôle est limité aux éléments visibles.
Il peut porter sur l’emplacement des gaines, des bouches prévues et des passages de conduits. Le fonctionnement de la ventilation ne pourra être vérifié qu’après l’achèvement et la mise en service du système.
Peut-on déplacer une bouche de ventilation ?
Toute modification de la ventilation doit être validée par le promoteur et les professionnels chargés de la conception du système.
Une bouche ne doit pas être déplacée unilatéralement, car cela peut affecter le débit, l’équilibrage et le fonctionnement général de l’installation.
Que faut-il vérifier concernant le chauffage ?
Selon l’état du chantier, il est possible de contrôler :
- l’emplacement prévu des radiateurs ;
- les attentes hydrauliques ou électriques ;
- les réservations ;
- les thermostats visibles ;
- l’absence de conflit avec les meubles ou les portes.
Le fonctionnement du chauffage ne pourra pas être apprécié avant sa mise en service.
Un radiateur peut-il être déplacé par rapport au plan ?
Une modification peut résulter d’une contrainte technique, mais elle doit être signalée lorsqu’elle affecte l’aménagement ou diffère d’un document contractuel précis.
L’acquéreur doit demander un plan actualisé et vérifier l’absence de conséquence sur la cuisine, les rangements ou les circulations.
Vérifier les travaux modificatifs acquéreur
Pourquoi les TMA doivent-ils être contrôlés dès la visite cloisons ?
Certaines modifications deviennent difficiles à corriger après la pose des revêtements et des équipements.
La visite permet notamment de vérifier :
- les cloisons déplacées ;
- les portes modifiées ;
- les prises ajoutées ;
- les équipements sanitaires déplacés ;
- les attentes de cuisine ;
- les placards supprimés ou ajoutés.
Quels documents faut-il utiliser pour contrôler un TMA ?
Il faut utiliser ensemble :
- le devis signé ;
- le plan modificatif signé ;
- la description technique ;
- les éventuels échanges de validation ;
- le plan initial.
Le plan et le devis doivent comporter des références cohérentes.
Que faire si un TMA n’a pas été réalisé ?
Il faut le signaler immédiatement par écrit au représentant du promoteur.
Le signalement doit préciser :
- la prestation commandée ;
- la référence du devis ;
- l’emplacement prévu ;
- l’état constaté ;
- la correction demandée.
Il faut joindre le plan signé et des photographies.
Que faire si le TMA est réalisé au mauvais endroit ?
Il faut mesurer l’écart entre la réalisation et le plan signé.
La demande de correction doit décrire les conséquences pratiques, par exemple l’impossibilité d’installer un meuble ou la réduction d’un passage.
Peut-on demander une correction immédiate ?
L’acquéreur peut la demander, mais il ne doit pas intervenir directement auprès des ouvriers.
Le promoteur doit examiner la faisabilité et organiser l’éventuelle reprise avec les entreprises.
Le promoteur peut-il proposer une moins-value à la place d’une correction ?
Il peut proposer une solution financière, mais l’acquéreur n’est pas obligé de l’accepter automatiquement.
Il faut comparer le montant proposé avec :
- le coût réel de la prestation ;
- la perte d’usage ;
- les conséquences esthétiques ;
- les travaux nécessaires après livraison ;
- les documents contractuels.
Tout accord doit être formalisé par écrit.
Limites techniques de la visite cloisons
Peut-on contrôler la structure du bâtiment ?
Seulement de manière limitée et sur les parties visibles.
L’expert peut relever une anomalie apparente, une fissuration, une déformation ou une incohérence visible. Il ne peut pas vérifier les fondations, les armatures ou les éléments déjà recouverts sans documents complémentaires ou investigations spécifiques.
Peut-on contrôler les murs porteurs ?
Les éléments visibles peuvent être comparés aux plans disponibles.
Cependant, l’identification et la validation structurelle exigent les plans d’exécution et, selon la difficulté, l’intervention d’un bureau d’études structure.
Peut-on détecter toutes les malfaçons ?
Non. La visite est visuelle, ponctuelle et non destructive.
Les réseaux encastrés, les isolants, les armatures, les étanchéités cachées et les ouvrages déjà recouverts ne peuvent pas être contrôlés intégralement.
Peut-on vérifier l’isolation thermique ?
Très partiellement.
La présence apparente d’un doublage peut être observée, mais sa composition, sa continuité et ses performances ne peuvent pas être certifiées sans documents, contrôles spécifiques ou accès aux ouvrages avant fermeture.
Peut-on vérifier l’isolation acoustique ?
Non de manière complète.
Les performances acoustiques dépendent de la composition des parois, des planchers, des équipements et de la qualité des liaisons entre ouvrages.
Les mesures acoustiques ne sont généralement pas réalisables à ce stade du chantier.
Peut-on vérifier l’étanchéité des fenêtres ?
Un contrôle visuel de la pose peut parfois être effectué, mais l’étanchéité définitive ne peut pas toujours être conclue avant l’achèvement des joints et des façades.
Les infiltrations et passages d’air devront être surveillés lors des visites ultérieures.
Peut-on vérifier l’étanchéité du balcon ou de la terrasse ?
Seulement de manière partielle si les ouvrages sont visibles et accessibles.
La présence d’une étanchéité ne garantit pas son efficacité. Les relevés, évacuations, pentes et finitions peuvent ne pas être terminés.
Peut-on vérifier la conformité complète de l’électricité ?
Non. La conformité complète nécessite une installation achevée, alimentée et contrôlable.
La visite cloisons permet principalement de vérifier les implantations visibles et leur cohérence avec les plans.
Peut-on effectuer des sondages destructifs ?
Non, sauf autorisation expresse et organisation spécifique par le promoteur.
L’acquéreur et son expert ne doivent pas percer, démonter ou ouvrir les ouvrages pendant une visite classique.
Signaler les anomalies constatées
Une anomalie constatée pendant la visite constitue-t-elle une réserve de livraison ?
Pas automatiquement.
Il s’agit d’une observation intermédiaire adressée au promoteur pendant le chantier. Elle ne remplace pas le procès-verbal établi lors de la remise des clés.
Si l’anomalie subsiste à la livraison, elle doit être inscrite à nouveau de manière précise sur le procès-verbal.
Faut-il établir un compte rendu écrit ?
Oui. Le compte rendu constitue une trace utile de la visite.
Il doit mentionner :
- la date ;
- les participants ;
- les documents utilisés ;
- les pièces contrôlées ;
- les mesures relevées ;
- les anomalies ;
- les photographies ;
- les corrections demandées.
Le promoteur doit-il signer le compte rendu ?
Aucun texte général ne prévoit la signature obligatoire d’un procès-verbal spécifique de visite cloisons.
Il reste recommandé de demander au représentant du promoteur de confirmer la réception des observations.
À défaut de signature, le compte rendu peut être transmis par courrier électronique ou par lettre recommandée.
Comment rédiger une observation efficace ?
Une observation doit être précise, localisée et vérifiable.
Exemple :
« Chambre n° 2 : la cloison séparative avec le dégagement est implantée à environ 2,94 m du mur de façade, contre 3,08 m sur le plan contractuel indice C du 12 mai 2026. Écart relevé sous réserve des finitions définitives. Demande de vérification et de mise en conformité. »
Une mention telle que « chambre trop petite » est insuffisamment précise.
Faut-il joindre des photographies ?
Oui, lorsque cela est autorisé.
Chaque photographie doit être associée à une pièce, une observation et, si possible, un repère sur le plan.
Dans quel délai faut-il envoyer le compte rendu ?
Il est recommandé de l’envoyer rapidement après la visite, idéalement avant que les ouvrages concernés ne soient recouverts.
Aucun délai légal particulier n’est attaché au compte rendu d’une visite cloisons non contractuellement encadrée.
Le promoteur est-il obligé de corriger immédiatement les anomalies ?
Il est tenu de livrer le bien conformément aux engagements contractuels, mais aucun texte général n’impose une réponse ou une correction dans un délai spécifique après une visite cloisons.
Il reste préférable d’obtenir une réponse écrite indiquant si la reprise est acceptée, refusée ou soumise à une vérification technique.
Que faire si le promoteur ne répond pas ?
Il faut relancer par écrit en joignant :
- le compte rendu ;
- les photographies ;
- le plan contractuel ;
- les mesures ;
- la demande de correction.
En cas d’enjeu important, une lettre recommandée avec avis de réception peut être adressée au vendeur mentionné dans l’acte authentique.
Que faire si le promoteur conteste la mesure ?
Il faut vérifier les points de référence, l’état des finitions et la version du plan utilisée.
Une mesure contradictoire peut être organisée sur place. En cas de désaccord persistant, un relevé par un professionnel indépendant peut être demandé.
Que faire si la correction devient impossible ?
Plusieurs solutions peuvent être examinées :
- une correction technique différente ;
- une modification de l’aménagement ;
- une compensation financière ;
- une diminution du prix ;
- une expertise amiable ;
- une action juridique lorsque la non-conformité est importante.
La solution dépend de la nature de l’écart et de son incidence sur le logement.
Faut-il contrôler de nouveau les anomalies à la pré-livraison ?
Oui. Chaque anomalie signalée pendant la visite cloisons doit être suivie jusqu’à sa correction complète.
Une liste de suivi peut comporter :
- la référence de l’anomalie ;
- la date de signalement ;
- la réponse du promoteur ;
- la correction annoncée ;
- le résultat du contrôle suivant.
Faut-il inscrire de nouveau l’anomalie à la livraison ?
Oui, lorsqu’elle subsiste.
La visite cloisons ne remplace pas les réserves de livraison. Le vendeur ne peut pas être déchargé des défauts de conformité ou vices apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession.
Le signalement pendant la visite cloisons prolonge-t-il les délais légaux ?
Non, pas automatiquement.
Un échange amiable ou un compte rendu de visite ne suspend pas nécessairement un délai de prescription ou de forclusion.
En cas de litige persistant, il faut identifier le fondement juridique et le délai applicable avec un professionnel du droit.
Visite cloisons et appels de fonds
La visite cloisons correspond-elle à un appel de fonds réglementaire précis ?
Non. Les plafonds légaux des appels de fonds sont notamment liés à l’achèvement des fondations, à la mise hors d’eau et à l’achèvement de l’immeuble.
La pose des cloisons peut correspondre à un palier intermédiaire prévu par l’acte de vente, mais elle ne constitue pas un plafond réglementaire autonome.
Une anomalie constatée permet-elle de refuser un appel de fonds ?
Pas automatiquement.
Il faut distinguer :
- l’atteinte du stade de construction correspondant à l’appel ;
- la conformité technique du logement ;
- l’importance de l’anomalie constatée.
Une retenue unilatérale peut exposer l’acquéreur à des pénalités ou à une procédure. La contestation doit être documentée et, si nécessaire, analysée par le notaire ou un avocat.
Peut-on consigner les 5 % après une visite cloisons ?
La consignation du solde de 5 % est prévue lors de la mise du logement à disposition, en cas de contestation portant sur la conformité aux prévisions du contrat.
Elle ne constitue pas un mécanisme automatique applicable au stade de la visite cloisons. Les modalités de consignation du solde encadrent précisément cette situation.
Le paiement d’un appel de fonds vaut-il acceptation des cloisons ?
Non. Le paiement d’une échéance ne constitue pas, à lui seul, une réception ou une acceptation définitive des ouvrages.
L’acquéreur conserve le droit de signaler les défauts et non-conformités lors des visites suivantes et de la livraison. La constatation de l’achèvement ne vaut d’ailleurs pas, à elle seule, reconnaissance de la conformité contractuelle.
Faire intervenir un expert en bâtiment
Peut-on se faire accompagner par un expert lors de la visite cloisons ?
Oui, sous réserve des conditions d’accès fixées par le promoteur.
L’acquéreur doit annoncer la présence de l’expert suffisamment tôt et demander une confirmation écrite.
Le promoteur peut-il refuser la présence de l’expert ?
La réponse dépend des engagements contractuels, de la nature de la visite et des conditions de sécurité du chantier.
Aucun texte général ne confère à l’expert un droit autonome et permanent d’accès au chantier. L’accès doit donc être organisé avec le promoteur.
Un refus doit être demandé par écrit afin d’en connaître le motif.
Quel est le rôle de l’expert lors de la visite ?
L’expert peut notamment :
- analyser les plans avant la visite ;
- comparer les ouvrages visibles aux documents contractuels ;
- mesurer les pièces ;
- vérifier l’implantation des cloisons ;
- contrôler les ouvertures ;
- examiner les réseaux visibles ;
- vérifier les TMA ;
- relever les anomalies apparentes ;
- rédiger un compte rendu illustré.
L’expert peut-il modifier directement les travaux ?
Non. Il ne dirige pas les entreprises et ne se substitue pas au maître d’œuvre du promoteur.
Il formule des constatations et des recommandations. Les demandes de correction sont adressées au promoteur.
Quels appareils l’expert peut-il utiliser ?
Selon le périmètre de la mission et les autorisations du chantier, il peut notamment utiliser :
- un mètre laser ;
- un niveau ;
- une règle ;
- une équerre ;
- un appareil photographique ;
- une lampe ;
- certains instruments de contrôle non destructif.
L’utilisation de chaque appareil doit rester compatible avec l’état du chantier.
L’expert peut-il vérifier la conformité à toutes les normes ?
Non. Une visite ponctuelle ne permet pas de vérifier l’ensemble des normes applicables à la construction.
Certaines vérifications nécessitent :
- les plans d’exécution ;
- les notes de calcul ;
- les procès-verbaux d’essais ;
- les attestations réglementaires ;
- l’accès aux ouvrages cachés ;
- des mesures après achèvement.
Le rapport doit préciser le périmètre et les limites de l’intervention.
L’expert peut-il garantir l’absence de défaut caché ?
Non. Une visite cloisons est essentiellement visuelle et non destructive.
L’expert ne peut pas garantir l’état des ouvrages non visibles, déjà recouverts ou situés hors du périmètre accessible.
L’expert remet-il un rapport ?
La remise d’un compte rendu ou d’un rapport dépend de la prestation commandée.
Le document peut comporter :
- les références contractuelles ;
- les pièces visitées ;
- les mesures ;
- les photographies ;
- les écarts constatés ;
- les recommandations ;
- les limites de la mission.
Le rapport peut-il être adressé au promoteur ?
Oui. Il peut être transmis afin de formaliser les anomalies et les demandes de vérification.
Il est recommandé de l’accompagner d’un courrier synthétique demandant une réponse pour chaque observation.
Le rapport constitue-t-il une expertise contradictoire ?
Non, sauf si les parties ont été régulièrement convoquées à une expertise organisée dans ce but et ont pu présenter leurs observations.
L’accompagnement lors d’une visite organisée par le promoteur constitue généralement une assistance technique et non une expertise amiable contradictoire complète.
Quand faut-il réserver l’expert ?
Il est préférable de le contacter dès la réception de la convocation.
Cela lui permet d’analyser les plans, la notice descriptive et les TMA avant la visite.
Checklist synthétique de la visite cloisons
Documents
- Plan contractuel coté.
- Notice descriptive.
- Plans avant et après TMA.
- Devis et avenants.
- Plan électrique disponible.
- Plan de cuisine disponible.
- Liste des choix de matériaux.
- Checklist par pièce.
Mesures
- Longueur et largeur des pièces.
- Largeur des passages.
- Profondeur des placards.
- Implantation des cloisons.
- Emplacement des portes.
- Hauteur sous plafond indicative.
- Dimensions des gaines.
- Dimensions du balcon ou de la terrasse accessible.
Ouvertures
- Nombre de fenêtres.
- Position des fenêtres.
- Type et sens d’ouverture.
- Emplacement des portes.
- Débattement des portes.
- Accès aux espaces extérieurs.
Réseaux visibles
- Prises et interrupteurs.
- Points lumineux.
- Attentes de cuisine.
- Arrivées et évacuations.
- Bouches de ventilation prévues.
- Emplacement du chauffage.
- Équipements liés aux TMA.
Après la visite
- Classer les photographies.
- Reporter chaque anomalie sur le plan.
- Rédiger des observations mesurées.
- Envoyer le compte rendu.
- Demander une réponse écrite.
- Contrôler les corrections à la pré-livraison.
- Réinscrire à la livraison les anomalies non corrigées.
Sources juridiques et documentaires
- Légifrance, Code civil, article 1601-3, définition de la VEFA, transfert progressif de propriété et maintien des pouvoirs de maître de l’ouvrage au vendeur jusqu’à la réception des travaux, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-13, plan coté et notice descriptive annexés au contrat de vente, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 162-4, accessibilité des logements collectifs, travaux modificatifs et réversibilité des aménagements, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code civil, article 1642-1, vices de construction et défauts de conformité apparents en VEFA, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-14, plafonds des appels de fonds et consignation du solde en cas de contestation sur la conformité, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
- ANIL, « Acheter sur plan », contrat de vente, livraison et réserves en VEFA, page consultée le 10 juillet 2026.
- ANIL, « VEFA : appréciation de la non-conformité au regard de la notice descriptive », analyse de la décision de la Cour de cassation du 18 mai 2017.
- Check my House, « VEFA : la visite cloisons expliquée en détail », publié en juin 2026.
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