Question 1

Qu’est-ce qu’une notice descriptive en VEFA ?

Accepted Answer

La notice descriptive est un document contractuel qui présente les caractéristiques techniques, les matériaux, les équipements et les prestations prévus pour le logement vendu sur plan. Elle permet notamment d’identifier les revêtements, les menuiseries, les équipements sanitaires, les installations électriques, le chauffage, la ventilation et certaines prestations concernant le bâtiment ou ses abords. Les caractéristiques techniques de l’immeuble vendu résultent du devis descriptif servant de base aux marchés de travaux ou d’une notice descriptive conforme au modèle réglementaire.

Question 2

La notice descriptive est-elle obligatoire en VEFA ?

Accepted Answer

Oui. Un plan coté du logement et une notice indiquant les équipements propres à ce logement doivent être annexés à l’acte authentique de vente. Les documents techniques doivent également couvrir, selon le contenu de l’opération, le logement, la partie de bâtiment dans laquelle il se trouve, les équipements extérieurs et les réseaux divers qui s’y rapportent.

Question 3

Quelle est la différence entre la note technique sommaire et la notice descriptive définitive ?

Accepted Answer

La note technique sommaire est annexée au contrat préliminaire de réservation. Elle présente la nature et la qualité des matériaux et des principaux équipements de manière généralement synthétique. La notice descriptive définitive est annexée à l’acte authentique. Elle doit permettre de définir avec davantage de précision les caractéristiques techniques et les prestations contractuelles du logement. L’acquéreur doit donc comparer ces deux documents avant de signer l’acte définitif afin d’identifier les prestations supprimées, modifiées ou devenues moins précises.

Question 4

Quelle notice doit servir de référence lors de la livraison ?

Accepted Answer

La référence principale est la notice descriptive annexée à l’acte authentique de vente, accompagnée des plans contractuels, des avenants et des éventuels documents relatifs aux TMA. La conformité du logement est appréciée au regard des engagements contractuels du vendeur. La jurisprudence rapportée par l’ANIL se fonde notamment sur l’acte de vente et la notice descriptive annexée à cet acte.

Question 5

La notice commerciale du promoteur a-t-elle la même valeur que la notice contractuelle ?

Accepted Answer

Non. Une brochure commerciale, une perspective en trois dimensions ou une plaquette publicitaire ne remplace pas la notice descriptive annexée à l’acte de vente. Ces documents commerciaux doivent néanmoins être conservés, notamment lorsqu’ils comportent des engagements précis. Leur portée dépendra de leur contenu, des mentions qu’ils comportent et des documents contractuels finalement signés. La conformité du logement sera prioritairement examinée au regard de l’acte, des plans, de la notice descriptive et des avenants.

Question 6

La notice descriptive engage-t-elle juridiquement le promoteur ?

Accepted Answer

Oui. La notice descriptive annexée à l’acte participe à la définition du bien que le promoteur s’engage à livrer. Une différence entre la prestation prévue et celle effectivement réalisée peut constituer une non-conformité contractuelle. Son traitement dépendra notamment de son importance, de son incidence sur l’usage ou la valeur du logement et de la possibilité d’une mise en conformité.

Question 7

Que doit contenir une notice descriptive VEFA ?

Accepted Answer

La notice doit décrire les éléments nécessaires à la compréhension technique du bien vendu. Elle peut notamment traiter : de la structure générale de l’immeuble ; des façades et de la toiture ; des cloisons et doublages ; des revêtements de sols et de murs ; des menuiseries extérieures et intérieures ; des appareils sanitaires ; des équipements électriques ; du chauffage et de la production d’eau chaude ; de la ventilation ; des équipements collectifs ; des aménagements extérieurs et réseaux. L’étendue exacte de la notice dépend du programme, mais elle doit rester cohérente avec le modèle réglementaire et les exigences de l’article R. 261-13 du Code de la construction et de l’habitation.

Question 8

La notice doit-elle mentionner les marques des équipements ?

Accepted Answer

Pas nécessairement. Une notice peut désigner une marque, une gamme, un modèle, une performance ou une catégorie de produit. Plus la désignation est précise, plus le contrôle de conformité sera objectif. Une formulation générique telle que « carrelage au choix dans la gamme du promoteur » apporte moins de garanties qu’une référence complète avec dimensions, classement, finition et fabricant. Avant de signer, l’acquéreur doit demander la précision des formulations qui concernent des prestations déterminantes pour son achat.

Question 9

Que signifie la mention « ou équivalent » ?

Accepted Answer

La mention « ou équivalent » permet généralement au promoteur de remplacer le produit désigné par une autre fourniture présentant des caractéristiques comparables. Elle ne signifie pas que le promoteur peut installer librement un produit de qualité inférieure. L’équivalence doit être appréciée à partir de critères objectifs tels que les dimensions, les performances, la durabilité, la finition, les caractéristiques d’entretien et la qualité d’usage. En cas de désaccord, les fiches techniques des deux produits doivent être comparées. L’appréciation finale dépend de la rédaction exacte du contrat et de la notice.

Question 10

Une différence de couleur constitue-t-elle une non-conformité ?

Accepted Answer

Cela dépend de la précision des documents contractuels et de l’importance de la différence. Lorsqu’une couleur, une teinte ou une finition est expressément contractualisée, une réalisation différente peut constituer une non-conformité. Lorsqu’elle n’apparaît que dans une illustration commerciale non contractuelle, la contestation est plus incertaine. L’ANIL rapporte une décision dans laquelle l’appréciation de la non-conformité s’est fondée sur l’acte de vente et la notice descriptive, plutôt que sur les seuls documents administratifs ou commerciaux.

Question 11

Que faire lorsqu’une prestation est décrite de manière trop vague ?

Accepted Answer

L’acquéreur doit demander une précision écrite avant la signature de l’acte authentique. La demande peut porter sur la marque, la gamme, les dimensions, la teinte, la performance, le classement, le type de pose ou les accessoires compris. La réponse doit être intégrée à la notice, à l’acte ou à un avenant signé. Une promesse orale ou un simple échange commercial est plus difficile à faire respecter qu’un engagement annexé au contrat.

Question 12

Les équipements des parties communes doivent-ils figurer dans la notice ?

Accepted Answer

Les documents techniques doivent également concerner la partie de bâtiment dans laquelle se situe le logement ainsi que les équipements extérieurs et les réseaux qui s’y rapportent. La note technique annexée au contrat de réservation doit mentionner les équipements collectifs présentant une utilité pour le logement réservé. Les documents définitifs peuvent notamment traiter des ascenseurs, halls, circulations, stationnements, locaux communs et aménagements extérieurs.

Question 13

La notice doit-elle décrire le balcon, la terrasse ou le jardin ?

Accepted Answer

Ces espaces doivent être identifiables dans les documents contractuels lorsqu’ils sont compris dans la vente ou font l’objet d’un droit de jouissance. Il convient de vérifier leur localisation, leurs dimensions, leur revêtement, leurs équipements, leurs garde-corps, leurs séparatifs et, pour un jardin, la nature des aménagements annoncés. La notice doit être rapprochée du plan de vente, du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Question 14

Le promoteur peut-il supprimer un équipement prévu dans la notice ?

Accepted Answer

Il ne peut pas supprimer librement un équipement contractualisé sans exposer l’opération à une contestation sur la conformité. Avant la signature définitive, la disparition d’un équipement prévu peut, sous certaines conditions, permettre au réservataire de demander la restitution de son dépôt de garantie. Après la signature de l’acte, la conformité sera appréciée à partir de l’acte, de la notice, des plans et des avenants acceptés par l’acquéreur.

Question 15

Le promoteur peut-il modifier unilatéralement la notice descriptive ?

Accepted Answer

Une modification doit être examinée au regard des clauses du contrat, de son motif et de son incidence sur le logement. La jurisprudence présentée par l’ANIL rappelle que le réservant doit exécuter le contrat de bonne foi et qu’une modification substantielle du projet doit être justifiée par un motif sérieux et légitime. Après la signature de l’acte authentique, une modification acceptée par l’acquéreur doit être formalisée par un document écrit suffisamment précis.

Question 16

Que faire si plusieurs documents contractuels se contredisent ?

Accepted Answer

Il faut d’abord rechercher si l’acte prévoit un ordre de priorité entre les documents annexés. En l’absence de règle contractuelle claire, il n’est pas possible d’affirmer automatiquement qu’un document l’emporte toujours sur tous les autres. L’analyse doit tenir compte de la date, de la précision, de la signature des documents et des clauses de l’acte. L’incohérence doit être signalée au promoteur et au notaire avant la signature ou, si elle est découverte ultérieurement, avant d’accepter une modification ou une levée de réserve.

Question 17

Faut-il parapher la notice descriptive ?

Accepted Answer

Le paraphe de chaque page permet de mieux identifier la version acceptée par les parties, mais il ne remplace pas l’obligation d’annexer correctement la notice à l’acte authentique. L’acquéreur doit surtout conserver une copie complète et datée de l’acte, de la notice et de toutes les annexes.

Question 18

L’absence de notice descriptive peut-elle entraîner l’annulation de la vente ?

Accepted Answer

L’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation impose différentes mentions et annexes dans le contrat de vente. Selon les circonstances, le non-respect de ces exigences peut permettre à l’acquéreur de demander la nullité du contrat avant l’achèvement des travaux. Une telle action nécessite néanmoins une analyse juridique individualisée et ne doit pas être considérée comme automatique.

Question 19

Quels plans doivent être remis à l’acquéreur ?

Accepted Answer

La consistance de l’immeuble vendu doit résulter de plans, coupes et élévations comportant les cotes utiles et les surfaces de chaque pièce et dégagement. Lorsque le logement appartient à un ensemble immobilier, les documents doivent également faire apparaître le nombre de bâtiments, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun.

Question 20

Le plan du logement annexé à l’acte doit-il être coté ?

Accepted Answer

Oui. Un plan coté du logement doit être annexé à l’acte de vente. Les cotes doivent permettre d’apprécier les dimensions principales du bien. Un plan insuffisamment détaillé peut empêcher l’acquéreur de vérifier correctement la distribution, l’ameublement possible et la conformité du logement.

Question 21

Les surfaces de chaque pièce doivent-elles apparaître ?

Accepted Answer

Oui. Les plans, coupes et élévations doivent comporter l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. L’acquéreur doit comparer ces surfaces avec la surface habitable totale annoncée et vérifier la cohérence entre les différentes versions du plan.

Question 22

Les dimensions inscrites sur un plan VEFA sont-elles contractuelles ?

Accepted Answer

Les cotes figurant sur le plan annexé à l’acte participent à la définition contractuelle du logement. Toute différence n’entraîne pas automatiquement la même conséquence juridique. Il faut apprécier son importance, son incidence sur la surface, l’usage de la pièce, les circulations et les possibilités d’aménagement. Une différence de quelques centimètres peut devenir importante lorsqu’elle empêche l’installation d’un meuble, réduit un passage ou rend une pièce difficilement utilisable.

Question 23

Existe-t-il une tolérance générale de 5 % sur toutes les dimensions ?

Accepted Answer

Non. Le seuil de 5 % ne constitue pas une autorisation générale permettant au promoteur de modifier librement chaque cote, chaque pièce ou chaque prestation. Le Code civil prévoit, dans certaines ventes immobilières, un mécanisme lié à une différence d’un vingtième entre la mesure réelle et celle exprimée au contrat. La jurisprudence admet l’application des règles relatives au défaut de contenance à la VEFA. Ce mécanisme concerne notamment une éventuelle diminution du prix et ne transforme pas 5 % en tolérance technique universelle.

Question 24

Une différence inférieure à 5 % ne peut-elle jamais être contestée ?

Accepted Answer

Elle peut être contestée sur un autre fondement lorsqu’elle constitue une non-conformité précise ou affecte l’usage du logement. Par exemple, une diminution localisée peut empêcher l’installation d’une cuisine, réduire la largeur d’un passage ou rendre une chambre difficilement aménageable, même si la surface totale du logement varie de moins de 5 %. La surface globale, la distribution et la conformité fonctionnelle doivent donc être étudiées séparément.

Question 25

Les meubles dessinés sur le plan sont-ils fournis par le promoteur ?

Accepted Answer

En principe, les meubles représentés servent surtout à illustrer les possibilités d’aménagement. Ils ne sont compris dans la vente que lorsqu’ils sont expressément mentionnés dans la notice descriptive, un devis, un bon de commande ou un avenant signé. Les meubles dessinés restent néanmoins utiles pour vérifier que les dimensions annoncées permettent réellement l’usage présenté.

Question 26

Les dimensions des meubles dessinés sont-elles fiables ?

Accepted Answer

Pas nécessairement. Certains plans commerciaux utilisent des représentations simplifiées ou des meubles de dimensions réduites. L’acquéreur doit mesurer les espaces disponibles à partir des cotes contractuelles et utiliser les dimensions réelles de ses futurs équipements, notamment pour la cuisine, les lits, les armoires, les canapés et les appareils électroménagers.

Question 27

Comment vérifier l’orientation du logement ?

Accepted Answer

L’orientation doit être vérifiée à partir du plan de masse, du plan d’étage et de l’indication du nord. Il convient également d’examiner les bâtiments voisins, les retraits, les vis-à-vis, les balcons supérieurs et les éventuels obstacles susceptibles d’affecter l’ensoleillement. Une perspective commerciale ne permet pas, à elle seule, de connaître précisément l’exposition du logement.

Question 28

Comment repérer les gaines techniques sur un plan ?

Accepted Answer

Les gaines sont généralement représentées par des zones pleines, des rectangles ou des symboles situés près des cuisines, salles d’eau et sanitaires. Elles peuvent contenir des canalisations, des conduits de ventilation ou des réseaux communs. Leur emplacement peut réduire la surface utile, limiter l’installation de meubles ou générer des contraintes acoustiques. Une gaine ajoutée ou sensiblement agrandie après la signature doit être comparée au plan contractuel.

Question 29

L’emplacement des portes et leur sens d’ouverture sont-ils importants ?

Accepted Answer

Oui. Une porte mal positionnée ou s’ouvrant dans le mauvais sens peut gêner la circulation, empêcher l’installation d’un meuble ou créer un conflit avec un autre équipement. Le plan doit être analysé en tenant compte du débattement des portes, des placards, des équipements sanitaires et des circulations principales.

Question 30

Les fenêtres doivent-elles être représentées précisément ?

Accepted Answer

Le plan doit permettre d’identifier leur emplacement et leur largeur utile. La notice descriptive doit préciser leur nature et certaines de leurs caractéristiques. Il faut également vérifier le type d’ouverture, le sens de manœuvre, la hauteur d’allège, la présence éventuelle d’un garde-corps et la compatibilité avec l’aménagement intérieur.

Question 31

Le plan électrique annexé est-il obligatoire ?

Accepted Answer

L’article R. 261-13 impose un plan coté et une notice indiquant les équipements propres au logement, mais il ne précise pas qu’un plan électrique d’exécution complet doit toujours être annexé à l’acte. La présence d’un plan électrique dépend donc des documents fournis par le programme. Lorsqu’il existe, il faut contrôler les prises, interrupteurs, points lumineux, prises spécialisées, commandes de volets et équipements de communication.

Question 32

Le plan doit-il indiquer les arrivées et évacuations d’eau ?

Accepted Answer

Les équipements sanitaires et les caractéristiques techniques doivent être décrits par les documents contractuels. Un plan technique ou un plan TMA peut préciser l’emplacement des appareils, attentes et évacuations. Ces éléments sont particulièrement importants pour la cuisine, la salle de bains, les toilettes et la buanderie.

Question 33

La hauteur sous plafond doit-elle être contrôlée ?

Accepted Answer

Oui. Même lorsque la hauteur n’apparaît pas directement sur le plan de vente, elle peut être précisée dans les coupes, la notice descriptive ou d’autres documents contractuels. Il faut être particulièrement vigilant en présence de faux plafonds, soffites, retombées de poutres, gaines et passages de réseaux.

Question 34

Comment vérifier une terrasse ou un balcon sur plan ?

Accepted Answer

Il convient de contrôler : les dimensions ; la surface ; les accès ; les seuils ; le garde-corps ; les séparatifs ; le revêtement ; la présence d’un éclairage ou d’une prise ; les évacuations d’eaux pluviales ; le statut privatif ou la jouissance exclusive. Les informations doivent être comparées au plan, à la notice descriptive et au règlement de copropriété.

Question 35

Comment vérifier une place de stationnement ?

Accepted Answer

Le plan doit permettre d’identifier le numéro, l’emplacement et l’accès de la place. Il est également recommandé de vérifier ses dimensions, les poteaux, murs, rampes, voies de circulation et possibilités de manœuvre. Une place peut présenter la surface annoncée tout en étant difficile à utiliser en raison de son environnement immédiat.

Question 36

Quelle différence existe-t-il entre le plan de vente et le plan du permis de construire ?

Accepted Answer

Le plan de vente définit contractuellement le logement acquis. Les plans du permis de construire décrivent le projet autorisé sur le plan administratif. Les deux ensembles de documents n’ont donc pas exactement la même fonction. Une conformité au permis de construire ne suffit pas nécessairement à démontrer la conformité au contrat de vente. La constatation de l’achèvement administratif ne vaut d’ailleurs pas, à elle seule, reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat.

Question 37

Le promoteur peut-il modifier les plans après la signature de l’acte ?

Accepted Answer

Une modification doit être examinée au regard de l’acte, de la clause invoquée, de sa justification et de son incidence sur le logement. Une modification acceptée par l’acquéreur doit être formalisée par un plan modificatif ou un avenant suffisamment précis. L’acquéreur ne doit pas signer un nouveau plan sans avoir comparé toutes les cotes, surfaces et prestations.

Question 38

Qu’est-ce qu’un travail modificatif acquéreur ?

Accepted Answer

Un travail modificatif acquéreur, ou TMA, est une modification du logement demandée par l’acquéreur avant ou pendant sa construction. Il peut notamment s’agir de modifier une cloison, une prise électrique, un revêtement, un équipement sanitaire ou certains éléments d’aménagement. Les TMA modifient le projet standard initial. Ils doivent donc être techniquement réalisables, acceptés par le promoteur et formalisés par écrit.

Question 39

Les TMA constituent-ils un droit obligatoire pour l’acquéreur ?

Accepted Answer

Non. L’acquéreur ne dispose pas d’un droit général lui permettant d’imposer n’importe quelle modification au promoteur. Les textes reconnaissent la possibilité d’établir un contrat de travaux modificatifs dans certaines opérations, mais la demande reste soumise à des contraintes techniques, réglementaires et contractuelles.

Question 40

À quel moment faut-il demander les TMA ?

Accepted Answer

Les TMA doivent être demandés le plus tôt possible, avant que l’avancement du chantier ne rende la modification impossible ou trop coûteuse. Les textes consultés ne fixent pas une date nationale unique applicable à toutes les demandes de TMA. Le calendrier est généralement défini par le promoteur selon les études, les commandes et le planning du chantier. L’acquéreur doit vérifier le délai indiqué dans son contrat, son espace client ou la procédure TMA du programme.

Question 41

Quels TMA peuvent généralement être envisagés ?

Accepted Answer

Selon la configuration du programme et l’accord du promoteur, les demandes peuvent notamment concerner : le déplacement d’une cloison non porteuse ; la suppression d’un placard ; l’ajout ou le déplacement d’une prise ; le déplacement d’un interrupteur ou d’un point lumineux ; la modification d’un équipement sanitaire ; le choix d’un carrelage, d’un parquet ou d’une peinture ; l’ajout de certains équipements domotiques. Ces exemples ne signifient pas que toutes les demandes seront acceptées dans tous les programmes.

Question 42

Le promoteur peut-il refuser un TMA ?

Accepted Answer

Oui. Une demande peut être refusée lorsqu’elle est incompatible avec la structure, les réseaux, les règles de construction, l’accessibilité, l’organisation du chantier ou les délais de réalisation. Le promoteur doit également préserver la cohérence globale de l’opération et les parties communes.

Question 43

Peut-on déplacer une cloison ?

Accepted Answer

Une cloison non porteuse peut parfois être déplacée, sous réserve de la faisabilité technique et de l’accord du promoteur. Il faut vérifier les conséquences sur les surfaces, l’électricité, le chauffage, la ventilation, les revêtements, les portes, l’accessibilité et l’ameublement. Une cloison ne doit jamais être déplacée isolément sans analyser tous les équipements qui lui sont associés.

Question 44

Peut-on supprimer une cloison ?

Accepted Answer

Cela peut être possible lorsqu’elle n’est pas porteuse et que sa suppression ne compromet pas la réglementation, les réseaux ou l’usage du logement. La suppression peut modifier le classement des pièces, les circuits électriques, les revêtements, le chauffage et la distribution de la ventilation.

Question 45

Peut-on déplacer une cuisine ?

Accepted Answer

Une telle modification peut être techniquement difficile. Elle dépend notamment des arrivées d’eau, des évacuations, des pentes, de la ventilation, des puissances électriques, de la structure et de l’organisation des gaines techniques. Un déplacement important de la cuisine peut être refusé lorsqu’il nécessite une intervention incompatible avec le projet initial.

Question 46

Peut-on remplacer une baignoire par une douche ?

Accepted Answer

Cela peut être demandé, mais la faisabilité dépend notamment des évacuations, des pentes, de l’étanchéité, des dimensions disponibles et des règles d’accessibilité applicables. Le devis doit préciser le receveur, les dimensions, la robinetterie, les parois, les revêtements et les adaptations nécessaires.

Question 47

Peut-on modifier les prises électriques ?

Accepted Answer

Le déplacement ou l’ajout de prises est fréquemment demandé dans les programmes qui acceptent les TMA. Le nouveau plan doit distinguer clairement les prises existantes, supprimées, déplacées et ajoutées. Il faut également vérifier les circuits spécialisés nécessaires à la cuisine, à la buanderie et aux appareils puissants.

Question 48

Peut-on modifier les entrées d’air ou la ventilation ?

Accepted Answer

Ces demandes sont fortement contraintes, car elles peuvent affecter le fonctionnement du système de ventilation et la conformité réglementaire du logement. Les travaux réservés réglementés ne peuvent notamment pas porter sur les entrées d’air ni nécessiter d’intervention sur les réseaux aérauliques situés dans les gaines techniques communes. Pour un TMA, toute modification concernant la ventilation doit faire l’objet d’une validation technique explicite du promoteur et de ses bureaux d’études.

Question 49

Un TMA peut-il modifier la structure du bâtiment ?

Accepted Answer

Une modification affectant un mur porteur, une dalle, une poutre ou un autre élément structurel est généralement incompatible avec une demande standard de TMA. Les travaux réservés par l’acquéreur doivent expressément rester sans incidence sur les éléments de structure. Pour les TMA réalisés par le promoteur, toute intervention structurelle nécessiterait des études et validations spécifiques. Le promoteur peut donc la refuser.

Question 50

Un TMA peut-il affecter les parties communes ?

Accepted Answer

L’acquéreur ne peut pas décider seul de modifier une gaine commune, une façade, une canalisation collective ou un autre élément relevant des parties communes. Les contraintes relatives aux gaines, aux réseaux et aux équipements collectifs expliquent de nombreux refus de TMA.

Question 51

Les TMA doivent-ils faire l’objet d’un contrat écrit ?

Accepted Answer

Oui, lorsque le dispositif réglementaire relatif aux travaux modificatifs est utilisé dans un bâtiment d’habitation collectif, un contrat est établi entre l’acquéreur et le promoteur. Plus généralement, toute demande de TMA doit être formalisée par un devis, un avenant, une liste précise et un plan modificatif signés.

Question 52

Que doit contenir un devis de TMA ?

Accepted Answer

Le devis devrait permettre d’identifier précisément : la modification demandée ; les prestations supprimées ; les prestations ajoutées ; les quantités ; les emplacements ; les références des matériaux ; le prix ; la TVA ; les modalités de paiement ; l’incidence éventuelle sur le délai ; le plan modificatif correspondant. Une formulation telle que « modification salle de bains » est insuffisante pour contrôler précisément le résultat.

Question 53

Un plan modificatif doit-il être remis à l’acquéreur ?

Accepted Answer

Oui, dès lors que les modifications affectent le plan du logement. Dans le dispositif réglementaire applicable à certains logements collectifs, le plan correspondant au logement avec TMA et celui correspondant à la configuration réglementaire initiale doivent être remis à l’acquéreur et annexés au contrat de TMA. Lorsque le contrat de TMA est conclu avant l’acte authentique, les deux plans doivent également être annexés à cet acte.

Question 54

Pourquoi faut-il conserver le plan avant et après TMA ?

Accepted Answer

La comparaison permet d’identifier précisément les modifications commandées. Elle permet également de vérifier les conséquences sur les surfaces, les circulations, les équipements, les ouvertures et l’accessibilité. Sans plan comparatif, il devient plus difficile de déterminer si une prestation a été supprimée, déplacée ou oubliée.

Question 55

Les TMA doivent-ils respecter les règles d’accessibilité ?

Accepted Answer

Oui, lorsqu’elles sont applicables au logement concerné. Pour certains logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs, le logement modifié doit rester visitable par une personne handicapée. Les aménagements doivent également pouvoir être rendus conformes par des travaux simples selon le principe de réversibilité prévu par les textes.

Question 56

Que signifie la réversibilité des TMA ?

Accepted Answer

La réversibilité signifie que les aménagements réalisés à la demande de l’acquéreur doivent pouvoir être modifiés ultérieurement par des travaux simples afin de retrouver la configuration répondant aux exigences réglementaires d’accessibilité. Cette règle concerne le dispositif spécifique applicable aux logements collectifs visés par l’article R. 162-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Question 57

Les règles relatives aux TMA concernent-elles tous les logements ?

Accepted Answer

Le terme TMA est utilisé couramment pour désigner les modifications demandées par un acquéreur dans une opération VEFA. Le régime spécifique de l’article R. 162-4, relatif à l’accessibilité, aux deux plans et à la réversibilité, vise les logements concernés situés dans des bâtiments d’habitation collectifs vendus en VEFA.

Question 58

Quelle est la différence entre un TMA et des travaux réservés ?

Accepted Answer

Les TMA sont réalisés par le promoteur ou ses entreprises afin de modifier le logement avant sa livraison. Les travaux réservés sont certains travaux de finition ou d’installation que l’acquéreur décide de réaliser lui-même après la livraison. Ils doivent être identifiés et chiffrés dans le contrat préliminaire selon le dispositif prévu par l’article L. 261-15. Les travaux réservés ne peuvent concerner que des catégories limitées, notamment certaines finitions des murs, certains revêtements et certains équipements de chauffage ou sanitaires.

Question 59

Quels travaux peuvent être réservés par l’acquéreur ?

Accepted Answer

La liste est réglementée. Elle concerne certains travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement et d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, ainsi que, dans certains cas, le mobilier destiné à accueillir ces équipements. Ces travaux doivent rester sans incidence sur la structure et respecter différentes limites concernant les réseaux, les gaines, les entrées d’air et le tableau électrique.

Question 60

L’acquéreur peut-il revenir sur sa décision de réaliser les travaux réservés ?

Accepted Answer

Oui, lorsque le contrat préliminaire prévoit cette possibilité conformément au dispositif légal. L’acquéreur doit notifier sa décision au vendeur dans le délai stipulé au contrat, par lettre recommandée avec avis de réception ou lettre recommandée électronique. Cette faculté concerne les travaux réservés par l’acquéreur et ne doit pas être confondue avec l’annulation d’un TMA déjà commandé au promoteur.

Question 61

Peut-on annuler un TMA après avoir signé le devis ?

Accepted Answer

Cela dépend du contrat de TMA, de l’avancement des études, des commandes déjà passées et des conditions d’annulation prévues. Il n’existe pas de réponse unique applicable à tous les promoteurs. Il faut examiner le devis et les conditions contractuelles.

Question 62

Comment est calculé le prix d’un TMA ?

Accepted Answer

Le prix est fixé par le devis proposé par le promoteur. Il peut comprendre les études, la main-d’œuvre, les fournitures, les incidences sur les autres lots et des frais de gestion. Il faut également vérifier si une moins-value est déduite pour les prestations initialement prévues mais supprimées. Il n’existe pas de tarif national unique pour les TMA.

Question 63

Le promoteur doit-il accorder une moins-value pour une prestation supprimée ?

Accepted Answer

La réponse dépend du devis, du contrat et de la manière dont le prix du logement a été établi. L’acquéreur doit demander que le devis indique séparément les plus-values, les moins-values et les prestations remplacées. Une suppression sans chiffrage clair peut rendre le coût réel de la modification difficile à apprécier.

Question 64

Les TMA peuvent-ils retarder la livraison ?

Accepted Answer

Ils peuvent avoir une incidence sur les études, les approvisionnements et l’organisation du chantier. Une éventuelle prolongation du délai ne doit pas être présumée. Elle doit être clairement prévue et acceptée dans le contrat ou l’avenant de TMA.