La levée des réserves en VEFA intervient après la livraison du logement, lorsque le promoteur indique avoir corrigé les défauts, malfaçons, travaux inachevés ou non-conformités inscrits dans le procès-verbal de remise des clés. La réserve ne doit être considérée comme levée qu’après une vérification effective de la reprise.

Une intervention de l’entreprise, un courriel du promoteur ou une photographie ne suffisent pas nécessairement à démontrer que le défaut a disparu et que le logement est désormais conforme.

Lorsque le solde du prix a été consigné, sa libération ne doit intervenir qu’après le traitement des réserves ayant justifié cette consignation, selon les modalités convenues entre les parties ou déterminées par une décision de justice. La Caisse des Dépôts indique qu’une déconsignation totale ou partielle repose sur un accord écrit des parties ou sur une décision de justice qui lui est opposable.

Sommaire

• Comprendre la levée des réserves (13 questions)
• Délai de levée des réserves (10 questions)
• Organiser les interventions (11 questions)
• Vérifier les travaux de reprise (20 questions)
• Refuser une levée de réserve (10 questions)
• Document de levée des réserves (10 questions)
• Solde consigné et déconsignation (13 questions)
• Garanties et levée des réserves (10 questions)
• Réserves non levées par le promoteur (14 questions)
• Cas techniques fréquents (11 questions)
• Rôle de l’expert en bâtiment (8 questions)

Comprendre la levée des réserves

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Qu’est-ce qu’une levée de réserve en VEFA ?

La levée d’une réserve correspond à la constatation qu’un défaut inscrit au procès-verbal de livraison a été correctement réparé ou que l’ouvrage a été remis en conformité avec les documents contractuels.

Elle suppose donc deux étapes distinctes : la réalisation des travaux par le promoteur ou son entreprise, puis la vérification du résultat par l’acquéreur.

Une réserve ne devrait pas être considérée comme levée sur la seule déclaration du promoteur.

Qui doit faire lever les réserves ?

L’acquéreur s’adresse au vendeur désigné dans l’acte authentique, généralement le promoteur ou la société civile de construction-vente.

Le promoteur organise ensuite les interventions avec les entreprises chargées des travaux. L’acquéreur n’a généralement pas de relation contractuelle directe avec ces entreprises.

Le vendeur en VEFA reste responsable envers l’acquéreur des vices de construction et défauts de conformité apparents relevant de l’article 1642-1 du Code civil.

Qui réalise matériellement les travaux de reprise ?

Les travaux sont généralement confiés aux entreprises ayant participé au chantier ou à d’autres entreprises choisies par le promoteur.

L’acquéreur ne choisit pas automatiquement l’entreprise intervenante. Il peut toutefois demander son identité, la nature précise de son intervention, la date prévue, la durée estimée, les protections mises en place et les conditions de contrôle après travaux.

Qui constate que la réserve est levée ?

La levée est constatée entre l’acquéreur et le promoteur.

En pratique, l’acquéreur vérifie que la prestation annoncée comme corrigée correspond au procès-verbal initial, au plan, à la notice descriptive et au résultat attendu.

Un expert indépendant peut assister l’acquéreur lorsque la reprise est technique, difficile à apprécier ou contestée. Check my House prévoit notamment un contrôle point par point des reprises lors de la visite de levée des réserves.

La levée des réserves est-elle automatique après l’intervention d’une entreprise ?

Non. L’intervention d’une entreprise ne prouve pas que la réserve est effectivement levée.

La reprise peut être incomplète, uniquement esthétique, différente de la prestation prévue, mal exécutée, à l’origine d’une nouvelle dégradation ou insuffisante pour supprimer la cause du désordre.

L’acquéreur doit donc contrôler le résultat avant de signer.

Une réserve est-elle levée lorsque le défaut est seulement masqué ?

Non. Une reprise qui masque temporairement le défaut sans en supprimer la cause ne constitue pas une réparation satisfaisante.

Par exemple, une trace d’humidité ne doit pas être considérée comme traitée par une simple remise en peinture si l’origine de l’eau n’a pas été identifiée et supprimée.

Une amélioration partielle suffit-elle à lever la réserve ?

Pas nécessairement. La réserve doit être rapprochée de son contenu initial.

Si la réserve exigeait une remise en conformité complète, une amélioration qui laisse subsister un défaut mesurable, fonctionnel ou esthétique peut justifier son maintien.

Une réserve peut-elle être partiellement levée ?

Oui. Lorsque plusieurs défauts sont regroupés sous une même référence, certains peuvent être corrigés tandis que d’autres subsistent.

Il est préférable de détailler dans le document la partie corrigée, la partie restant à reprendre, les nouvelles actions attendues et le délai annoncé.

Peut-on lever certaines réserves et maintenir les autres ?

Oui. La levée peut être partielle.

Chaque réserve doit disposer d’un numéro ou d’une référence distincte afin que l’acquéreur puisse signer uniquement celles qui sont réellement corrigées.

Le promoteur peut-il déclarer unilatéralement les réserves levées ?

Il peut informer l’acquéreur que les travaux sont terminés, mais cette déclaration ne suffit pas nécessairement à établir la qualité et la conformité des reprises.

Il est recommandé de répondre par écrit en indiquant les réserves acceptées comme levées, les réserves partiellement levées, les réserves maintenues et les contrôles qui n’ont pas pu être effectués.

L’absence de réponse de l’acquéreur vaut-elle levée des réserves ?

Aucun texte général de la VEFA ne prévoit que le silence de l’acquéreur entraîne automatiquement la levée de toutes les réserves.

Il faut toutefois examiner l’acte authentique, le procès-verbal de livraison et les documents signés, qui peuvent organiser une procédure particulière de contrôle.

Par prudence, l’acquéreur doit répondre rapidement à toute demande de validation.

La remise des clés vaut-elle levée des réserves ?

Non. L’acquéreur peut prendre possession du logement avec des réserves.

La remise des clés n’efface ni le procès-verbal ni les défauts qui y sont inscrits. Le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction et défauts de conformité apparents avant l’expiration du délai légal d’un mois après la prise de possession.

L’emménagement vaut-il acceptation des défauts ?

Non. L’occupation du logement ne signifie pas, à elle seule, que les réserves sont abandonnées.

L’acquéreur doit néanmoins préserver les preuves et éviter de modifier lui-même les ouvrages faisant l’objet des réserves avant leur contrôle.

Délai de levée des réserves

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Existe-t-il un délai légal unique pour lever les réserves VEFA ?

Non. Aucun texte général ne fixe un délai identique, par exemple trente, soixante ou quatre-vingt-dix jours, pour la correction de toutes les réserves de livraison VEFA.

L’article 1642-1 organise la responsabilité du vendeur pour les vices et défauts de conformité apparents, mais il ne fixe pas un calendrier uniforme d’exécution des reprises.

Le promoteur dispose-t-il automatiquement d’un an pour intervenir ?

Non. Le délai d’un an ne constitue pas un délai général accordé au promoteur pour lever les réserves à sa convenance.

Il faut distinguer le délai de forclusion de l’action de l’acquéreur concernant les défauts apparents, la garantie de parfait achèvement due par les entrepreneurs au maître de l’ouvrage, et le délai concret convenu pour effectuer les reprises.

L’action fondée sur l’article 1642-1 doit être introduite dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des défauts apparents.

La garantie de parfait achèvement oblige-t-elle directement le promoteur envers l’acquéreur ?

Pas exactement. La garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 est due par l’entrepreneur au maître de l’ouvrage, c’est-à-dire au promoteur qui a réceptionné les travaux.

La Cour de cassation a précisé que le vendeur d’un immeuble à construire n’est pas directement tenu envers l’acquéreur de la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur. L’acquéreur agit notamment contre le vendeur sur le fondement des règles propres à la VEFA, dont l’article 1642-1 pour les vices et défauts de conformité apparents.

Le promoteur peut en revanche mobiliser ses entreprises dans le cadre de leur garantie de parfait achèvement afin d’organiser les reprises.

Quel délai faut-il accorder au promoteur ?

Le délai doit être adapté à la nature des travaux.

Une réserve simple, telle qu’un réglage de porte, ne nécessite pas le même délai qu’une reprise d’étanchéité, de carrelage ou de réseau encastré.

Il est recommandé de fixer par écrit une date précise ou un calendrier de reprise plutôt que d’utiliser une formule vague comme « dans les meilleurs délais ».

Le délai peut-il être inscrit au procès-verbal de livraison ?

Oui. Il est recommandé d’inscrire, lorsque cela est possible, la date prévisionnelle d’intervention, le délai maximal de reprise, la date de contrôle et l’interlocuteur responsable du suivi.

Le délai annoncé oralement engage-t-il le promoteur ?

Une promesse orale est plus difficile à démontrer.

Toute date annoncée doit être confirmée par courrier électronique, compte rendu ou lettre signée.

Le promoteur peut-il reporter plusieurs fois les travaux ?

Il peut rencontrer une difficulté d’approvisionnement, de coordination ou de disponibilité d’entreprise.

Il doit toutefois expliquer le motif et proposer un nouveau calendrier précis. Des reports répétés et non justifiés doivent conduire à une relance formelle, puis à une mise en demeure.

Que faire si aucune date de reprise n’est proposée ?

Il faut demander par écrit la confirmation de la prise en charge, la nature des travaux prévus, l’identité de l’entreprise, la date d’intervention et la date de contrôle après reprise.

En l’absence de réponse, une mise en demeure peut être adressée.

Peut-on fixer soi-même un délai dans une mise en demeure ?

Oui. Le délai doit rester réaliste au regard de la nature des reprises.

La lettre doit préciser qu’à défaut d’intervention dans le délai imparti, l’acquéreur envisagera les recours nécessaires pour obtenir l’exécution des travaux, leur financement ou une indemnisation.

Une mise en demeure prolonge-t-elle le délai judiciaire de l’article 1648 ?

Pas automatiquement. Une lettre recommandée ou une négociation amiable ne doit pas être considérée comme interrompant systématiquement le délai de forclusion d’un an prévu par l’article 1648.

Lorsque le litige persiste, une action judiciaire doit être engagée en temps utile. La jurisprudence confirme l’importance de surveiller strictement ce délai.

Organiser les interventions

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Le promoteur doit-il prévenir avant l’intervention ?

Oui, en pratique, l’accès à un logement occupé nécessite un rendez-vous accepté par l’acquéreur.

Le promoteur doit communiquer une date et une plage horaire suffisamment précises.

L’acquéreur est-il obligé de laisser entrer les entreprises ?

Il doit permettre l’accès dans des conditions raisonnables lorsque le promoteur organise les travaux nécessaires à la levée des réserves.

Un refus systématique d’accès pourrait rendre les reprises impossibles et compliquer la mise en cause ultérieure du vendeur.

L’acquéreur doit-il accepter n’importe quelle date ?

Non. Il peut demander un autre créneau lorsqu’il est légitimement indisponible.

Il est préférable de proposer rapidement plusieurs dates afin de démontrer sa coopération.

Le promoteur peut-il entrer avec une clé sans autorisation ?

Après la remise des clés, le logement est occupé ou placé sous la garde de l’acquéreur.

L’accès doit être organisé avec son accord, sauf situation d’urgence ou disposition contractuelle particulière légalement applicable.

Faut-il être présent pendant les travaux ?

La présence de l’acquéreur n’est pas toujours indispensable, mais elle est recommandée au début et à la fin de l’intervention.

Il peut aussi se faire représenter.

Peut-on demander l’identité des intervenants ?

Oui. Il est prudent de connaître le nom de l’entreprise, le nom des intervenants, la nature de la mission, les zones concernées et la durée prévue.

Faut-il établir un état des lieux avant l’intervention ?

Oui, lorsque les travaux présentent un risque pour les finitions ou le mobilier.

Il est recommandé de photographier les sols, les murs, les menuiseries, les meubles, les équipements voisins et les accès empruntés par les entreprises.

Qui doit protéger le logement ?

L’entreprise doit prendre les précautions nécessaires pour ne pas détériorer les ouvrages déjà terminés, les équipements et les biens de l’acquéreur.

Il est recommandé de demander avant l’intervention comment les sols, murs et meubles seront protégés.

L’acquéreur doit-il déplacer ses meubles ?

Il peut être nécessaire de dégager raisonnablement l’accès à la zone de travail.

Lorsque le déplacement est important ou nécessite une manutention spécialisée, les modalités doivent être convenues avec le promoteur.

Peut-on demander un compte rendu d’intervention ?

Oui. Le document peut préciser la date, l’entreprise, les travaux effectués, les produits utilisés, les essais réalisés, les réserves restant ouvertes et les recommandations d’entretien ou de séchage.

Peut-on demander les fiches techniques des produits ?

Oui, notamment lorsqu’un produit de réparation, un revêtement ou un équipement a été remplacé.

Cette demande est particulièrement utile lorsque la conformité ou l’équivalence d’un produit est discutée.

Vérifier les travaux de reprise

Thématique : 20 questions · ↑ Retour au sommaire

Comment préparer la visite de levée des réserves ?

Il faut réunir le procès-verbal de livraison, les réserves complémentaires, les photographies initiales, les plans, la notice descriptive, les devis TMA, les réponses du promoteur, les comptes rendus d’intervention et la liste numérotée des réserves.

Une bonne préparation permet de contrôler méthodiquement chaque point, comme lors de la rédaction initiale des réserves.

Faut-il vérifier chaque réserve séparément ?

Oui. Chaque réserve doit faire l’objet d’un contrôle individuel.

Un tableau peut comporter les colonnes suivantes : numéro, localisation, défaut initial, travaux annoncés, résultat constaté, statut, observations et signature.

Faut-il comparer avec les photographies initiales ?

Oui. Les photographies permettent de vérifier la disparition du défaut, le remplacement effectif d’un élément, l’absence d’aggravation et l’absence de nouvelles dégradations.

Comment vérifier une reprise de peinture ?

Il faut contrôler l’homogénéité de la teinte, la texture, les traces de rouleau, les coulures, les raccords, les projections sur les ouvrages voisins et la préparation du support.

L’observation doit être réalisée dans des conditions normales d’éclairage.

Une retouche locale suffit-elle pour une différence de teinte ?

Elle peut suffire si le résultat est homogène et acceptable.

Si le raccord reste visible ou si la retouche crée une nouvelle différence de texture, la réserve peut être maintenue.

Comment vérifier une fissure réparée ?

Il faut examiner si la fissure a été ouverte et traitée ou simplement recouverte, si son origine a été recherchée lorsqu’elle est significative, si la finition est homogène, si la fissure réapparaît et si d’autres fissures sont apparues à proximité.

Une simple remise en peinture ne démontre pas toujours que le désordre est traité.

Comment vérifier une reprise d’humidité ?

Il faut distinguer trois opérations : la suppression de la cause, le séchage du support et la réfection des finitions.

La réserve ne devrait pas être levée uniquement parce que la trace a été peinte. Des mesures d’humidité peuvent être nécessaires avant la réfection définitive.

Comment vérifier une fuite réparée ?

Il faut mettre l’installation en eau et observer les raccordements, les siphons, les joints, les parois voisines, la zone située sous l’équipement et l’absence de goutte ou de suintement après plusieurs minutes.

Comment vérifier une évacuation reprise ?

Il faut faire couler suffisamment d’eau et vérifier la rapidité d’écoulement, l’absence de remontée, l’absence de bruit anormal, l’absence de fuite et l’absence d’odeur.

Comment vérifier une porte réglée ?

Il faut contrôler l’ouverture, la fermeture, le verrouillage, les frottements, le jeu périphérique, les poignées et l’absence de nouvelle dégradation.

Comment vérifier une fenêtre ou une baie reprise ?

Il faut tester l’ouverture, la fermeture, le verrouillage, les poignées, les joints, le coulissement, les volets, les vitrages et l’absence de passage d’air manifeste.

Comment vérifier le remplacement d’un vitrage ?

Le nouveau vitrage doit être examiné propre, sans protection gênante et dans des conditions normales d’observation.

Il faut rechercher les rayures, impacts, défauts de joint et dégradations du cadre provoquées par le remplacement.

Comment vérifier un carrelage remplacé ?

Il faut contrôler la teinte, les dimensions, l’alignement, les joints, les désaffleurements, les éclats, les plinthes et les dommages causés aux carreaux voisins.

Une différence de bain ou de teinte permet-elle de maintenir la réserve ?

Oui, lorsque le carreau remplacé reste visiblement différent du revêtement existant dans des conditions normales d’utilisation.

Comment vérifier un parquet réparé ?

Il faut contrôler la stabilité des lames, les rayures, les jeux, les soulèvements, les différences de teinte, les bruits, les plinthes et les seuils.

Comment vérifier une reprise électrique ?

Lorsque l’installation est alimentée, il faut contrôler le fonctionnement apparent de l’équipement concerné.

Un testeur simple ne permet pas de certifier l’ensemble de l’installation. Une anomalie technique importante peut nécessiter l’intervention d’un électricien qualifié ou la production d’un compte rendu de mesure.

Comment vérifier un volet roulant réparé ?

Il faut tester plusieurs cycles complets de montée et de descente, puis vérifier l’arrêt, la fermeture complète, l’alignement, les bruits, les commandes et l’état des lames.

Comment vérifier une VMC ou une bouche de ventilation ?

Il faut vérifier la présence d’une aspiration et l’absence de bruit anormal.

Un test à la feuille de papier ne constitue pas une mesure réglementaire de débit. En cas de doute, une mesure des débits doit être demandée.

Comment vérifier une reprise de douche ?

Il faut contrôler l’écoulement, la pente, les joints, les parois, les raccords, la stabilité du receveur, l’absence de fuite et l’absence de stagnation anormale.

Comment vérifier une mise en conformité par rapport au plan ?

Il faut reprendre exactement les mêmes points de mesure que lors de la constatation initiale.

Le document doit indiquer la cote contractuelle, la cote après reprise, les points de référence et l’incidence fonctionnelle résiduelle.

Refuser une levée de réserve

Thématique : 10 questions · ↑ Retour au sommaire

Peut-on refuser de signer la levée d’une réserve ?

Oui, lorsque le défaut subsiste, que la reprise est incomplète ou qu’un contrôle nécessaire n’a pas pu être effectué.

Le refus doit être expliqué par écrit.

Comment formaliser le refus ?

Le document peut mentionner : « Réserve maintenue. La reprise réalisée le [date] ne permet pas de supprimer le défaut initial pour les raisons suivantes : [description précise]. Nouvelle intervention demandée. »

Faut-il signer le document de visite en cas de désaccord ?

Il est possible de signer uniquement pour attester de sa présence, en ajoutant clairement les réserves maintenues, les désaccords, les essais non réalisés et la mention selon laquelle la signature ne vaut pas levée générale.

Peut-on barrer une mention préremplie ?

Oui, si elle est inexacte.

Toute modification doit apparaître sur les exemplaires des deux parties et être paraphée.

Le promoteur peut-il imposer la mention « réserve levée » ?

Non. L’acquéreur ne doit pas signer une mention qui ne correspond pas à ses constatations.

Peut-on maintenir une réserve lorsque l’aspect est amélioré mais pas identique au neuf ?

Oui, lorsque le résultat reste manifestement différent de la prestation contractuelle ou de la qualité normalement attendue d’un logement neuf.

La différence doit être objectivement décrite et photographiée.

Peut-on maintenir une réserve si l’équipement fonctionne mais n’est pas conforme au contrat ?

Oui. Le fonctionnement et la conformité contractuelle sont deux questions distinctes.

Un appareil peut fonctionner tout en étant d’une référence, d’une dimension ou d’une performance différente de celle prévue.

Peut-on maintenir une réserve si l’entreprise promet de revenir ?

Oui. La réserve ne doit être levée qu’après l’intervention complémentaire et la vérification du résultat.

Peut-on rouvrir une réserve déjà signée comme levée ?

La situation devient plus difficile, mais une nouvelle réclamation peut être possible si le défaut réapparaît, si la réparation se révèle inefficace, si un désordre caché est découvert ou si une nouvelle dégradation apparaît.

Le fondement juridique dépend de la nature du désordre, de la date d’apparition et des garanties encore applicables.

Que faire si le défaut réapparaît quelques jours après la levée ?

Il faut photographier immédiatement le défaut, informer le promoteur par écrit, rappeler la réserve initiale et la date de la reprise, demander une nouvelle recherche de cause et éviter une nouvelle reprise purement esthétique sans diagnostic.

Document de levée des réserves

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Existe-t-il un formulaire légal obligatoire ?

Non. Aucun modèle national unique de procès-verbal de levée des réserves VEFA n’est imposé par les textes généraux.

Le document doit néanmoins permettre d’identifier clairement les réserves levées et celles qui restent ouvertes.

Que doit contenir le procès-verbal de levée ?

Il devrait notamment comporter l’identité des parties, l’adresse et le numéro du lot, la date de livraison, la date du contrôle, la liste numérotée des réserves, le statut de chaque réserve, les observations, les éventuelles photographies, les signatures et les mentions relatives au solde consigné.

Faut-il reprendre le texte exact de la réserve initiale ?

Oui. Cela permet de vérifier que la reprise répond bien au défaut initialement dénoncé.

Peut-on utiliser un tableau de suivi ?

Oui. Il s’agit de la méthode la plus lisible.

Chaque ligne peut indiquer la référence, le défaut, l’intervention, la date, le résultat, le statut et un commentaire.

Faut-il signer chaque ligne ?

Ce n’est pas une obligation générale, mais cela sécurise la levée partielle.

L’acquéreur peut parapher uniquement les lignes correspondant aux réserves réellement levées.

Une signature globale en bas du document est-elle suffisante ?

Elle peut créer une ambiguïté si certaines réserves restent ouvertes.

Il faut ajouter une mention explicite indiquant que seules les références énumérées sont levées.

Quel exemple de mention utiliser pour une levée partielle ?

« Les réserves R01, R03, R07 et R09 sont considérées comme levées après contrôle contradictoire. Les réserves R02, R04, R05, R06 et R08 restent maintenues pour les motifs détaillés dans le présent document. »

Faut-il conserver les anciennes versions du tableau ?

Oui. Il faut conserver l’historique complet afin de suivre la date de chaque intervention, les engagements successifs, les réserves rouvertes et les reprises insuffisantes.

Les photographies après travaux doivent-elles être annexées ?

Oui, lorsque cela est possible.

Elles complètent utilement le document, sans remplacer les constatations écrites.

Le promoteur doit-il remettre une copie signée ?

Oui, il est recommandé que chaque partie conserve une copie complète, datée et signée.

Solde consigné et déconsignation

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Les 5 % sont-ils libérés automatiquement après les travaux ?

Non. Les fonds consignés ne sont pas automatiquement versés au promoteur lorsqu’il indique avoir terminé les reprises.

Une démarche de déconsignation doit être effectuée selon les règles du consignataire. Les modalités de consignation du solde de 5 % sont détaillées dans notre FAQ dédiée.

Qui décide de libérer les fonds ?

Lorsque les parties sont d’accord, elles formalisent par écrit l’attribution des fonds.

En cas de désaccord, une décision de justice peut déterminer le bénéficiaire de la somme. La Caisse des Dépôts demande un accord écrit des parties ou une décision de justice opposable pour procéder à une déconsignation totale ou partielle.

Faut-il lever toutes les réserves avant de déconsigner ?

Les réserves ayant justifié la consignation doivent être traitées ou faire l’objet d’un accord précis.

Les parties peuvent convenir d’une déconsignation partielle lorsque certaines réserves sont levées et que d’autres restent ouvertes.

Peut-on libérer une partie des 5 % ?

Oui. La Caisse des Dépôts prévoit une déconsignation totale ou partielle, sous réserve de la production des pièces permettant d’identifier le montant et le bénéficiaire.

Comment calculer une déconsignation partielle ?

Il n’existe pas de formule légale unique.

Les parties peuvent tenir compte du coût estimé des travaux restant à réaliser, de l’importance de la non-conformité, des préjudices associés et des montants convenus dans un accord écrit.

Le calcul doit être expliqué et accepté par les parties ou fixé par le juge.

Faut-il déconsigner proportionnellement au nombre de réserves levées ?

Non. Dix réserves mineures peuvent coûter moins cher qu’une seule reprise importante.

Le nombre de réserves ne constitue donc pas, à lui seul, une base de calcul pertinente.

Peut-on conserver toute la somme pour une seule réserve ?

Cela dépend de l’importance de la réserve, du coût de la reprise et des circonstances.

Le maintien de la totalité de la somme doit rester défendable et proportionné au litige.

Le promoteur peut-il exiger la déconsignation avant le contrôle ?

L’acquéreur ne devrait pas libérer les fonds avant d’avoir vérifié les travaux ayant justifié la consignation.

Une promesse d’intervention future ne constitue pas une levée effective.

Le promoteur peut-il conditionner les dernières reprises à la déconsignation ?

Il peut proposer un accord, mais l’acquéreur n’est pas tenu d’accepter de libérer les fonds avant l’exécution et la vérification des travaux.

L’objectif même de la consignation est de maintenir la somme auprès d’un tiers pendant le règlement de la contestation.

Faut-il signer un quitus général pour déconsigner ?

Non, si certaines réserves ou réclamations restent ouvertes.

Le document de déconsignation doit être limité aux points effectivement réglés.

Peut-on assortir la déconsignation de réserves ?

Une autorisation de déconsignation ambiguë est déconseillée.

Il est préférable de distinguer clairement les fonds libérés, les réserves définitivement levées, les réserves maintenues et les sommes restant consignées.

Que faire si le promoteur demande une signature électronique immédiate ?

L’acquéreur doit lire le document complet et vérifier qu’il ne contient pas une renonciation générale, une levée de réserves non corrigées, une libération totale non souhaitée ou une renonciation à tout recours futur.

Les intérêts produits par la consignation sont-ils versés avec le capital ?

Le traitement du capital et des intérêts dépend des règles appliquées par le consignataire et des pièces de déconsignation.

Les conditions et le taux doivent être vérifiés auprès de la Caisse des Dépôts au moment de la demande, car ils peuvent évoluer.

Garanties et levée des réserves

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La levée d’une réserve supprime-t-elle toutes les garanties futures ?

Non. La levée constate que le défaut identifié paraît corrigé au moment du contrôle.

Elle ne supprime pas les garanties légales éventuellement applicables à un désordre différent, caché ou réapparu ultérieurement.

La levée des réserves met-elle fin au délai de l’article 1642-1 ?

Le délai de l’article 1642-1 est lié à la réception des travaux et à la prise de possession, non à la date de la levée de chaque réserve.

Quel délai s’applique pour agir concernant un défaut apparent ?

L’action relevant de l’article 1642-1 doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé du défaut apparent.

Une négociation amiable suspend-elle ce délai ?

Pas automatiquement.

La poursuite des échanges, les promesses de reprise et les interventions ponctuelles ne doivent pas conduire l’acquéreur à laisser expirer le délai d’action.

Une expertise amiable interrompt-elle le délai ?

Pas automatiquement.

Une expertise amiable permet d’établir la preuve technique, mais elle ne produit pas nécessairement les mêmes effets qu’une action judiciaire sur les délais.

Une ordonnance de référé peut-elle interrompre le délai ?

Oui, selon les conditions prévues par le droit procédural.

La Cour de cassation a notamment admis qu’une ordonnance de référé puisse faire courir un nouveau délai d’un an dans un litige relatif à des réserves VEFA.

La garantie de parfait achèvement court-elle à partir de la livraison ?

Non. Elle court à partir de la réception des travaux prononcée entre le promoteur et les entreprises, conformément à l’article 1792-6.

L’acquéreur peut-il demander la date de réception des travaux ?

Oui. Cette date est importante pour comprendre le calendrier des garanties légales des constructeurs.

Il est recommandé de la demander par écrit au promoteur.

La levée de réserves empêche-t-elle une action décennale ultérieure ?

Non, lorsqu’un dommage relevant des critères de la responsabilité décennale apparaît ultérieurement.

Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception, des obligations prévues notamment par les articles 1792 à 1792-3 du Code civil.

Une réserve esthétique peut-elle évoluer vers un désordre plus grave ?

Oui. Une fissure, une trace d’humidité ou un défaut de carrelage apparemment limité peut révéler ultérieurement une cause plus importante.

Il faut conserver les photographies et suivre l’évolution du défaut.

Réserves non levées par le promoteur

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Que faire si le promoteur ne répond plus ?

Il faut suivre une démarche progressive : relance écrite, courrier recommandé, mise en demeure avec délai, expertise technique si nécessaire, saisine de la protection juridique ou d’un avocat, puis action judiciaire avant l’expiration des délais.

Que doit contenir la relance ?

La relance doit rappeler la date de livraison, le numéro de chaque réserve, les interventions déjà réalisées, les réserves restant ouvertes, les dates précédemment annoncées et la demande d’un calendrier précis.

Que doit contenir la mise en demeure ?

La mise en demeure doit notamment indiquer l’identité des parties, l’adresse du bien, les fondements contractuels, la liste des réserves non levées, les justificatifs, les travaux demandés, le délai accordé et les suites envisagées en cas d’inaction.

Faut-il adresser la mise en demeure à l’entreprise ?

L’interlocuteur contractuel principal de l’acquéreur est le vendeur mentionné dans l’acte authentique.

La mise en demeure doit donc être adressée au promoteur ou à la société venderesse. Une copie peut être envoyée à l’entreprise lorsque ses coordonnées sont connues.

Peut-on faire intervenir directement une autre entreprise ?

Il ne faut pas engager immédiatement des travaux aux frais du promoteur sans l’avoir préalablement mis en mesure d’exécuter ses obligations.

Une mise en demeure, un devis contradictoire et un conseil juridique sont recommandés avant toute substitution.

Peut-on demander au juge d’ordonner les travaux ?

Oui. Une action peut notamment viser l’exécution des travaux, une expertise judiciaire, une condamnation sous astreinte, le paiement du coût des reprises et l’indemnisation des préjudices.

La jurisprudence reconnaît la possibilité de demander une réparation en nature ou par équivalent pour les vices et défauts de conformité apparents.

Qu’est-ce qu’une astreinte ?

L’astreinte est une somme fixée par le juge et susceptible d’être due pour chaque jour ou période de retard après l’expiration du délai ordonné.

Elle vise à inciter le débiteur à exécuter les travaux.

Peut-on demander une expertise judiciaire avant les travaux ?

Oui, notamment lorsque l’existence du défaut est contestée, lorsque son origine est inconnue, lorsque la méthode de reprise est discutée, lorsque les travaux risquent de faire disparaître les preuves ou lorsque le coût est important.

Peut-on utiliser les fonds consignés pour payer une autre entreprise ?

Pas unilatéralement.

L’attribution des fonds consignés nécessite un accord écrit des parties ou une décision de justice déterminant leur bénéficiaire.

Peut-on demander une diminution du prix ?

Oui, selon la nature de la non-conformité et l’impossibilité ou le refus de la réparer.

L’article 1642-1 précise toutefois qu’il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix lorsque le vendeur s’oblige effectivement à réparer.

Une simple proposition de reprise suffit-elle à empêcher une diminution du prix ?

Pas toujours. Les juges apprécient concrètement si la proposition constitue un véritable engagement de réparer.

Une proposition vague, techniquement insuffisante ou non suivie d’effet ne présente pas nécessairement les mêmes conséquences qu’un engagement précis et réalisable.

Peut-on demander des dommages et intérêts ?

Oui, lorsqu’un préjudice est démontré, par exemple une perte de jouissance, des frais de déplacement, des congés pris pour des rendez-vous non honorés, des frais d’expertise, une dégradation du mobilier, des frais de relogement, une surconsommation ou une perte de valeur.

Le préjudice et son lien avec le manquement doivent être justifiés.

Peut-on saisir le médiateur de la consommation ?

Oui, lorsque le promoteur relève d’un médiateur de la consommation et qu’une réclamation écrite préalable n’a pas permis de régler le litige.

La médiation ne doit toutefois pas conduire à laisser expirer un délai de forclusion.

Peut-on contacter l’ADIL ?

Oui. L’ADIL peut fournir une information juridique neutre et gratuite sur les droits de l’acquéreur.

Elle ne réalise pas l’expertise technique du logement et ne représente pas l’acquéreur devant le tribunal.

Cas techniques fréquents

Thématique : 11 questions · ↑ Retour au sommaire

Une réserve concernant une peinture peut-elle être levée sans repeindre tout le mur ?

Oui, si la reprise locale permet d’obtenir un résultat homogène.

Si la retouche reste visible, une reprise plus étendue peut être nécessaire.

Une réserve sur une fissure peut-elle être levée immédiatement après peinture ?

La prudence est nécessaire. Il peut être utile d’observer le support après séchage et pendant une période suffisante pour vérifier l’absence de réapparition.

Une réserve sur l’humidité peut-elle être levée lorsque le mur paraît sec ?

L’apparence seule ne suffit pas toujours.

Une mesure d’humidité peut être nécessaire, notamment avant l’application d’une nouvelle peinture ou d’un revêtement.

Une réserve sur une fuite peut-elle être levée sans essai en eau ?

Non, lorsque l’essai est nécessaire pour vérifier l’efficacité de la réparation.

Une réserve électrique peut-elle être levée sans mise sous tension ?

Pas lorsqu’elle porte sur le fonctionnement de l’équipement.

La présence visuelle d’une prise ou d’un appareil ne démontre pas son fonctionnement.

Une réserve sur le chauffage peut-elle être levée en été ?

La présence et les commandes peuvent être contrôlées, mais un essai complet peut être difficile selon le système.

Le document doit préciser les vérifications réalisées et celles qui restent impossibles.

Une réserve sur la ventilation peut-elle être levée avec un simple test papier ?

Le test peut confirmer une aspiration apparente, mais il ne permet pas de mesurer le débit.

Si la réserve porte sur une insuffisance de ventilation, une mesure instrumentée peut être nécessaire.

Une réserve acoustique peut-elle être levée par une simple visite ?

Non. Un défaut acoustique peut nécessiter des mesures réalisées selon un protocole adapté.

Une réserve sur une pente de balcon peut-elle être levée par temps sec ?

Un contrôle géométrique peut être effectué, mais l’écoulement réel est plus facilement apprécié après arrosage contrôlé ou pluie, sous réserve de ne pas créer de risque d’infiltration.

Une réserve sur une place de stationnement peut-elle être levée sans essai avec un véhicule ?

Les dimensions peuvent être contrôlées, mais un essai de manœuvre peut être utile lorsque la difficulté résulte de poteaux, murs ou voies étroites.

Une réserve sur un TMA peut-elle être levée par une indemnisation ?

Oui, si l’acquéreur accepte expressément une compensation à la place de la mise en conformité.

L’accord doit préciser le montant, les réserves concernées et l’étendue de la renonciation.

Rôle de l’expert en bâtiment

Thématique : 8 questions · ↑ Retour au sommaire

Pourquoi faire intervenir un expert lors de la levée des réserves ?

L’expert apporte un regard indépendant sur la qualité des reprises.

Il peut notamment reprendre la liste initiale, contrôler les travaux, effectuer des mesures, tester les équipements accessibles, identifier les reprises superficielles, constater les défauts restant présents, relever les nouvelles dégradations et rédiger un compte rendu.

L’expert peut-il décider qu’une réserve est juridiquement levée ?

Il peut donner un avis technique sur la qualité de la reprise.

La validation contractuelle appartient à l’acquéreur et au promoteur ou, en cas de désaccord, au juge.

L’expert peut-il recommander de maintenir la consignation ?

Il peut indiquer que les non-conformités ayant justifié la consignation ne sont pas techniquement corrigées.

La décision de maintenir ou de libérer les fonds appartient à l’acquéreur, éventuellement conseillé par son notaire ou son avocat.

L’expert peut-il contrôler une reprise cachée ?

Seulement dans la limite des éléments accessibles et des documents fournis.

Une canalisation encastrée ou une étanchéité recouverte ne peut pas toujours être contrôlée sans essai, caméra, sondage ou document d’exécution.

L’expert peut-il réaliser des contrôles destructifs ?

Pas sans accord préalable du propriétaire, du promoteur et, lorsque cela est nécessaire, de la copropriété.

Une visite classique de levée reste principalement visuelle, fonctionnelle et non destructive.

L’expert peut-il organiser une expertise amiable contradictoire ?

Oui. Lorsque le désaccord persiste, les parties concernées peuvent être convoquées à une expertise amiable contradictoire.

Elles peuvent ainsi participer aux constatations, remettre leurs documents et présenter leurs observations.

Le rapport de levée constitue-t-il une expertise contradictoire ?

Pas automatiquement.

Un rapport établi lors d’une visite à laquelle seul l’acquéreur participe constitue un constat technique unilatéral. Il peut servir de preuve, mais il ne bénéficie pas du même caractère contradictoire qu’une expertise à laquelle les autres parties ont été convoquées.

Quand faut-il réserver l’expert ?

Il est préférable de le contacter avant de signer tout document de levée ou de déconsignation, notamment lorsque les réserves sont nombreuses, lorsque les reprises sont techniques, lorsqu’un désaccord existe, lorsque les 5 % sont consignés, lorsque le promoteur demande un quitus général ou lorsque les défauts sont réapparus.

Checklist de levée des réserves

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Avant la visite

• Reprendre le procès-verbal de livraison.
• Ajouter les réserves complémentaires.
• Classer les photographies initiales.
• Rassembler les plans et la notice.
• Récupérer les comptes rendus d’intervention.
• Demander la liste des travaux réalisés.
• Préparer les essais nécessaires.
• Vérifier la disponibilité de l’eau et de l’électricité.
• Imprimer un tableau de suivi.
• Prévenir l’expert si nécessaire.

Pendant la visite

• Vérifier chaque réserve séparément.
• Comparer avec les photographies initiales.
• Tester les équipements.
• Mesurer les reprises.
• Examiner les ouvrages voisins.
• Rechercher les nouvelles dégradations.
• Photographier le résultat.
• Distinguer les réserves levées, maintenues et partielles.
• Refuser les formulations générales.
• Ne signer que les points réellement contrôlés.

Après la visite

• Obtenir une copie complète du document.
• Confirmer les réserves maintenues par écrit.
• Demander une nouvelle date d’intervention.
• Conserver les justificatifs.
• Ne pas libérer prématurément les fonds.
• Surveiller le délai d’action.
• Envoyer une mise en demeure en cas d’inaction.
• Organiser une expertise contradictoire si nécessaire.
• Consulter un avocat avant l’expiration du délai.
• Archiver le dossier après la levée définitive.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House (cabinet d’expertise en bâtiment) depuis 2019. Contenu à visée informative. Dernière mise à jour le 10 juillet 2026.

Sources juridiques et documentaires

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• Légifrance, Code civil, article 1642-1, responsabilité du vendeur pour les vices de construction et défauts de conformité apparents en VEFA, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
• Légifrance, Code civil, article 1648, délai de forclusion applicable à l’action fondée sur l’article 1642-1, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
• Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, article R. 261-14, paiement et consignation du solde en cas de contestation sur la conformité, version en vigueur consultée le 10 juillet 2026.
• Légifrance, Code civil, article 1792-6, réception des travaux et garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 mars 1994, pourvoi n° 92-17.030, absence d’obligation directe du vendeur VEFA au titre de la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mars 2019, pourvoi n° 18-16.182, appréciation de l’engagement du vendeur de réparer un vice apparent.
• ANIL, « VEFA : vice apparent ou défaut de conformité », possibilité d’obtenir une réparation en nature ou par équivalent.
• ANIL, « VEFA : forclusion de l’action en réparation des vices et non-conformités apparents », effets d’une ordonnance de référé sur le délai d’action.
• Caisse des Dépôts, « Sécuriser un achat sur plan en VEFA », consignation du solde du prix.
• Caisse des Dépôts, « Vente en l’état futur d’achèvement, solde du prix de vente », conditions de déconsignation totale ou partielle.
• Check my House, « Comment se passe la levée des réserves en VEFA », méthode de contrôle technique des reprises.

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