La découverte d’un défaut après la livraison d’un logement neuf ne signifie pas que l’acquéreur a perdu tout recours. Plusieurs protections peuvent être mobilisées selon la date d’apparition du désordre, sa nature, sa gravité et ses conséquences sur l’utilisation du logement.
Un défaut de peinture, une fuite, une panne de volet roulant, une infiltration, des moisissures ou une fissure structurelle ne relèvent pas nécessairement du même régime.
L’acquéreur doit agir rapidement, préserver les preuves et éviter d’engager des réparations définitives avant que le promoteur, l’assureur ou un expert ait pu constater le désordre.
Sommaire
- Comprendre les défauts découverts après la livraison (9 questions)
- Distinguer les différents types de défauts (7 questions)
- Identifier la garantie applicable (10 questions)
- Démarches immédiates après la découverte (10 questions)
- Fissures après livraison (6 questions)
- Humidité, infiltrations et moisissures (7 questions)
- Ventilation et qualité de l’air (5 questions)
- Plomberie et équipements sanitaires (6 questions)
- Électricité et équipements électriques (6 questions)
- Chauffage et production d’eau chaude (5 questions)
- Menuiseries, fenêtres et volets (6 questions)
- Sols, carrelages et parquets (7 questions)
- Murs, plafonds et peintures (5 questions)
- Défauts acoustiques (5 questions)
- Surfaces et différences avec les plans (6 questions)
- Travaux modificatifs acquéreur (4 questions)
- Balcon, terrasse et jardin (5 questions)
- Parties communes (6 questions)
- Assurance dommages-ouvrage (9 questions)
- Preuves et documentation (7 questions)
- Expertise en bâtiment (7 questions)
- Promoteur qui ne répond pas (8 questions)
- Recours judiciaires (10 questions)
- Défauts causés par les travaux de l’acquéreur (5 questions)
- Checklist après découverte d’un défaut
- Tableau d’orientation selon le défaut
- Sources juridiques et documentaires
Comprendre les défauts découverts après la livraison
Que faire lorsqu’un défaut est découvert après la remise des clés ?
Il faut réagir immédiatement et méthodiquement pour préserver ses droits. Les premières démarches à effectuer sont : photographier le défaut, noter sa date de découverte, localiser précisément la zone concernée, limiter les dommages sans faire disparaître les preuves, informer le promoteur par écrit, prévenir le syndic si les parties communes sont concernées, déclarer le sinistre à l’assurance habitation si des dommages sont en cours et vérifier les garanties encore applicables.
La première démarche ne doit pas se limiter à un appel téléphonique.
Peut-on encore signaler un défaut après la livraison ?
Oui. Le vendeur ne peut pas être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.
Il faut retenir l’échéance la plus tardive.
Le délai pour signaler un défaut est-il de trente jours ?
Le Code civil utilise l’expression un mois après la prise de possession. Cette formulation figure à l’article 1642-1 du Code civil.
Il est donc préférable de reprendre cette formulation plutôt que de convertir systématiquement ce délai en trente jours.
Quand commence ce délai d’un mois ?
Il commence normalement à la date de prise de possession, généralement matérialisée par la remise des clés.
Le procès-verbal de livraison constitue donc un document essentiel pour établir cette date.
Un défaut non inscrit au procès-verbal est-il définitivement perdu ?
Non. Un défaut découvert après la remise des clés peut encore être signalé, notamment pendant le mois suivant la prise de possession.
Toutefois, l’acquéreur doit agir rapidement pour éviter une discussion sur la date d’apparition, l’origine du défaut ou une éventuelle dégradation liée à l’occupation.
Peut-on dénoncer après un mois un défaut apparu pendant le premier mois ?
La jurisprudence a admis que certains défauts apparus pendant le premier mois puissent être dénoncés ultérieurement, sous réserve du délai d’action applicable.
Cette possibilité ne doit pas conduire l’acquéreur à différer volontairement sa déclaration.
Quel est le délai pour agir en justice concernant un défaut apparent ?
L’action fondée sur l’article 1642-1 du Code civil doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents. Ce délai est précisé par l’article 1648 du Code civil.
Une lettre recommandée interrompt-elle ce délai d’un an ?
Pas automatiquement.
Une réclamation, une mise en demeure ou des négociations amiables ne doivent pas être considérées comme interrompant systématiquement un délai de forclusion. Une demande en justice, y compris certaines procédures en référé, peut produire un effet interruptif.
Faut-il attendre la réponse du promoteur avant d’agir ?
Non, lorsque le désordre évolue, crée un danger ou risque d’endommager d’autres ouvrages.
Il faut prendre les mesures conservatoires nécessaires, informer les parties concernées et préserver les preuves.
Distinguer les différents types de défauts
Quelle différence existe-t-il entre une malfaçon et une non-conformité ?
Une malfaçon est un ouvrage techniquement défectueux, par exemple une évacuation qui fuit ou un carrelage mal posé.
Une non-conformité est une différence entre le logement livré et ce qui était prévu par le contrat, les plans, la notice descriptive ou les travaux modificatifs acquéreur.
Un ouvrage peut être techniquement fonctionnel tout en étant non conforme au contrat. L’ANIL distingue ainsi la défectuosité de construction de la prestation différente de celle promise.
Qu’est-ce qu’un défaut apparent ?
Un défaut apparent est un désordre visible ou décelable lors de la livraison ou pendant la période suivant la prise de possession.
Il peut s’agir d’un impact, d’une rayure, d’un équipement absent, d’une fissure visible, d’une porte défectueuse ou d’une différence avec le plan.
Qu’est-ce qu’un défaut caché ?
Il s’agit d’un défaut qui ne pouvait pas être raisonnablement identifié lors de la livraison par un contrôle normal et non destructif.
En VEFA, il ne faut pas appliquer automatiquement le régime général des vices cachés. Le désordre peut relever des garanties de construction, de la responsabilité du promoteur, de la biennale, de la décennale ou de l’assurance dommages-ouvrage.
Qu’est-ce qu’un désordre intermédiaire ?
Un désordre intermédiaire est un dommage qui ne présente pas la gravité nécessaire pour relever de la responsabilité décennale et qui ne relève pas nécessairement de la garantie biennale.
La responsabilité contractuelle peut alors être recherchée selon les circonstances. L’ANIL rappelle que les désordres intermédiaires peuvent relever d’une responsabilité pour faute prouvée.
Un défaut esthétique est-il une malfaçon ?
Il peut constituer une malfaçon ou une finition insuffisante lorsqu’il altère la qualité normalement attendue d’un logement neuf.
Cependant, un défaut uniquement esthétique ne relève pas automatiquement de la responsabilité décennale.
Une non-conformité doit-elle provoquer un dommage pour être contestée ?
Non. Un équipement manquant, une cloison déplacée ou un revêtement différent peut être contesté même si le logement reste utilisable.
La non-conformité contractuelle et le dommage décennal correspondent à deux fondements différents. La réception sans réserve prononcée par le promoteur à l’égard des entreprises ne prive pas l’acquéreur de son droit à recevoir un ouvrage conforme au contrat.
La conformité au permis de construire suffit-elle ?
Non. La conformité administrative ne démontre pas automatiquement la conformité aux plans, à la notice descriptive et à l’acte de vente.
L’examen doit être réalisé à partir des engagements contractuels du promoteur.
Identifier la garantie applicable
Quelle garantie utiliser pour un défaut découvert après livraison ?
Il faut examiner successivement plusieurs régimes. Ces régimes sont : le régime des défauts apparents, l’obligation contractuelle de conformité, la garantie de bon fonctionnement, la responsabilité décennale, la garantie acoustique, l’assurance dommages-ouvrage et la responsabilité contractuelle applicable aux désordres intermédiaires.
Les garanties commencent-elles toutes à la remise des clés ?
Non.
Les garanties de bon fonctionnement et décennale commencent à la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises. Le délai relatif aux défauts apparents et la garantie acoustique tiennent davantage compte de la prise de possession par l’acquéreur.
Pourquoi faut-il connaître la date de réception des travaux ?
La date de réception constitue le point de départ de plusieurs garanties. Elle marque le départ de la garantie de parfait achèvement due par les entreprises, de la garantie biennale et de la responsabilité décennale.
La réception peut être antérieure à la livraison du logement.
Comment obtenir la date de réception ?
L’acquéreur doit la demander par écrit au promoteur.
Lorsque plusieurs corps d’état ont été réceptionnés séparément, plusieurs dates peuvent éventuellement être concernées.
La garantie de parfait achèvement protège-t-elle directement l’acquéreur ?
La garantie de parfait achèvement est juridiquement due par l’entrepreneur au maître de l’ouvrage, c’est-à-dire au promoteur. Elle dure un an à compter de la réception et couvre les désordres signalés dans les conditions de l’article 1792-6 du Code civil.
L’acquéreur adresse néanmoins ses demandes au promoteur, qui peut mobiliser les entreprises chargées des travaux.
Qu’est-ce que la garantie biennale ?
La garantie de bon fonctionnement couvre pendant au moins deux ans, à compter de la réception, les éléments d’équipement relevant de l’article 1792-3 du Code civil.
Qu’est-ce que la responsabilité décennale ?
Elle couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination en affectant un élément constitutif ou un équipement. Ce régime est défini par l’article 1792 du Code civil.
Le promoteur est-il tenu des garanties décennale et biennale ?
Oui. À compter de la réception, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu des obligations pesant sur les constructeurs au titre des articles 1792 à 1792-3, comme le prévoit l’article 1646-1 du Code civil.
Ces garanties bénéficient également aux propriétaires successifs.
Une simple malfaçon est-elle toujours décennale ?
Non.
Le désordre doit compromettre la solidité ou rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Une imperfection esthétique ou un dysfonctionnement mineur ne suffit pas automatiquement.
Un désordre peut-il changer de qualification avec le temps ?
Oui. Une fissure initialement superficielle peut évoluer. Une humidité ponctuelle peut révéler un défaut généralisé d’étanchéité. Un équipement défaillant peut entraîner une impossibilité durable d’utiliser le logement.
Il faut donc surveiller l’évolution du désordre et conserver des photographies datées.
Démarches immédiates après la découverte
Comment informer le promoteur ?
Le courrier doit être précis et complet. Il doit mentionner l’identité de l’acquéreur, l’adresse et le numéro du lot, la date de livraison, la date de découverte, la localisation précise, la description du défaut, son évolution, les conséquences, les photographies et la réparation demandée.
Faut-il envoyer une lettre recommandée ?
Oui, notamment lorsque le défaut est important, évolutif ou déjà contesté.
Le courrier électronique peut être utilisé parallèlement, mais un envoi permettant de prouver la date et le contenu reste préférable.
Faut-il écrire directement à l’entreprise ?
L’interlocuteur principal de l’acquéreur est le vendeur mentionné dans l’acte authentique.
Une copie peut être adressée à l’entreprise si ses coordonnées sont connues, mais cela ne doit pas remplacer la réclamation adressée au promoteur.
Faut-il prévenir le syndic ?
Oui lorsque le désordre concerne ou peut provenir d’une partie commune. Sont notamment concernés une toiture, une façade, une terrasse commune, une canalisation collective, une gaine commune, un réseau de chauffage collectif, un balcon ou une dalle.
Faut-il prévenir l’assurance habitation ?
Oui lorsque le sinistre provoque des dommages matériels, une fuite, une infiltration, un dégât des eaux ou un dommage chez un voisin.
L’assurance habitation et l’assurance dommages-ouvrage n’ont pas le même objet et peuvent devoir être saisies parallèlement.
Peut-on téléphoner au service après-vente ?
Oui, mais l’appel doit être suivi d’un écrit.
Une conversation téléphonique ne permet pas toujours de prouver la date, le contenu exact de la déclaration et les engagements pris.
Faut-il utiliser l’application du promoteur ?
Elle peut être utilisée, mais il est recommandé de conserver des copies d’écran, les accusés d’enregistrement et les réponses.
Un défaut important doit également être signalé par un moyen indépendant de la plateforme du promoteur.
Peut-on effectuer soi-même une réparation provisoire ?
Oui lorsqu’elle est nécessaire pour limiter les dommages ou assurer la sécurité.
La réparation doit rester conservatoire. Il faut photographier les lieux avant l’intervention, conserver les éléments déposés et garder les factures.
Peut-on engager immédiatement une réparation définitive ?
Il est préférable de laisser au promoteur et aux assureurs la possibilité de constater le désordre et d’organiser la reprise.
Une réparation définitive trop rapide peut faire disparaître les preuves et compliquer la recherche de responsabilité.
Que faire en présence d’un danger immédiat ?
Il faut prioritairement protéger les personnes. Les mesures utiles sont : couper l’eau ou l’électricité si nécessaire, interdire l’accès à la zone, appeler les services d’urgence en cas de danger, prévenir le syndic, informer les assurances et faire établir un constat.
Fissures après livraison
Une fissure dans un logement neuf est-elle normale ?
Toutes les fissures n’ont pas la même signification.
Certaines microfissures peuvent être liées au retrait des matériaux ou aux premiers mouvements du bâtiment. D’autres peuvent révéler un défaut de support, un mouvement structurel, une infiltration ou une liaison mal exécutée.
Comment décrire une fissure ?
Il faut relever un maximum d’éléments objectifs. Les données utiles sont : la pièce, son emplacement, sa direction, sa longueur, son ouverture apparente, sa date d’apparition, son évolution, la présence d’humidité et les éventuels blocages de portes ou fenêtres.
Faut-il installer un témoin ?
Un témoin ou une jauge peut être utile pour suivre l’évolution.
Son utilisation doit être organisée de manière à ne pas masquer le désordre et, pour un enjeu important, avec l’aide d’un professionnel.
Une microfissure relève-t-elle de la décennale ?
Pas automatiquement.
Une fissure uniquement esthétique ne répond généralement pas aux critères de solidité ou d’impropriété à destination. Une fissure évolutive, infiltrante ou structurelle peut en revanche justifier une analyse décennale.
Quand demander une expertise fissures ?
Une expertise est recommandée dans plusieurs situations. Elle s’impose notamment lorsque la fissure évolue, que son ouverture est importante, qu’elle traverse plusieurs matériaux, qu’elle apparaît sur une façade et à l’intérieur, qu’elle est associée à un affaissement, que des portes se bloquent, que des infiltrations apparaissent ou que le promoteur propose une simple peinture sans diagnostic.
Faut-il accepter une simple reprise d’enduit ?
Pas avant d’avoir déterminé si la fissure est uniquement superficielle.
Une reprise esthétique peut être insuffisante lorsque la cause se situe dans le support, la structure ou les fondations.
Humidité, infiltrations et moisissures
Que faire en présence d’une trace d’humidité ?
Il faut documenter et alerter sans attendre. Il convient de photographier la trace, mesurer son étendue, rechercher les conditions d’apparition et informer immédiatement le promoteur et le syndic lorsque les parties communes sont susceptibles d’être concernées.
Une remise en peinture suffit-elle ?
Non lorsque l’origine de l’humidité n’est pas identifiée et supprimée. Le traitement doit généralement comprendre la recherche de la cause, la suppression de l’entrée d’eau ou du dysfonctionnement, le séchage, la vérification du support et la réfection des finitions.
Une infiltration relève-t-elle de la décennale ?
Elle peut relever de la décennale lorsqu’elle est répétée ou suffisamment grave pour rendre le logement ou une partie de celui-ci impropre à son usage.
Une infiltration limitée et facilement réparable ne présente pas automatiquement une gravité décennale.
Une fuite de canalisation est-elle couverte par la décennale ?
Cela dépend de la canalisation concernée, de l’origine du défaut et de l’importance des dommages.
Une fuite sur un raccord accessible peut relever d’une réparation simple ou de la biennale. Une canalisation encastrée provoquant des dommages importants peut relever d’une qualification différente.
Comment distinguer condensation et infiltration ?
La condensation apparaît souvent sur les surfaces froides et dépend de l’humidité intérieure, du chauffage et de la ventilation.
Une infiltration est liée à une entrée d’eau depuis l’extérieur, une toiture, une terrasse, une façade, un joint ou une canalisation.
Des mesures et une recherche de fuite peuvent être nécessaires.
Les moisissures sont-elles toujours dues à l’occupant ?
Non. Elles peuvent résulter d’une ventilation insuffisante, d’une infiltration, d’une fuite, d’un pont thermique, d’une isolation défaillante, d’une humidité résiduelle de chantier ou de l’usage et de l’aération.
Il faut éviter toute conclusion sans analyse des conditions réelles.
Quand déclarer le sinistre à l’assurance dommages-ouvrage ?
La déclaration peut être envisagée lorsque le désordre présente une gravité décennale, par exemple des infiltrations importantes affectant durablement l’habitabilité.
L’assurance dommages-ouvrage finance les réparations des dommages de nature décennale sans attendre la détermination définitive des responsabilités.
Ventilation et qualité de l’air
Que faire si la VMC ne semble pas fonctionner ?
Il faut procéder à une série de vérifications. Il convient de contrôler la présence des bouches, l’aspiration apparente, les entrées d’air, l’absence d’obstruction, les bruits anormaux et l’apparition de condensation ou de moisissures.
Une mesure de débit peut être nécessaire.
Le test de la feuille de papier suffit-il ?
Non. Il indique seulement la présence éventuelle d’une aspiration.
Il ne mesure pas le débit, l’équilibrage du réseau ou la conformité du système.
Une VMC défaillante relève-t-elle de la biennale ?
Un dysfonctionnement d’équipement peut relever de la garantie de bon fonctionnement pendant au moins deux ans après la réception.
Si le défaut provoque une insalubrité importante ou une impropriété à destination, une qualification décennale peut être discutée.
Peut-on nettoyer soi-même les bouches ?
L’entretien courant peut être réalisé selon les notices.
Toutefois, l’acquéreur ne doit pas modifier les réglages, supprimer une entrée d’air ou intervenir dans une gaine commune sans autorisation.
Le promoteur peut-il invoquer un défaut d’aération ?
Il peut l’invoquer, mais cette affirmation doit être rapprochée de plusieurs éléments. Il faut la confronter au fonctionnement réel de la ventilation, aux mesures d’humidité, au chauffage, au nombre d’occupants, aux habitudes d’aération et à la présence éventuelle de ponts thermiques.
Plomberie et équipements sanitaires
Que faire en présence d’une fuite sous une vasque ?
Il faut fermer l’alimentation si nécessaire, sécher la zone, photographier le raccordement et informer le promoteur.
Il faut également vérifier si l’eau a atteint le meuble, le sol, la cloison ou le logement inférieur.
Une fuite de robinet relève-t-elle de la garantie biennale ?
Une robinetterie remplaçable et défectueuse peut relever de la garantie de bon fonctionnement pendant son délai.
Si le défaut était visible dès la livraison, il relève d’abord des réserves et du régime des défauts apparents.
Que faire si la douche s’évacue mal ?
Il faut procéder à plusieurs vérifications. Il convient de contrôler la présence d’une obstruction, le débit d’écoulement, la pente, les éventuelles remontées, les fuites, la stagnation d’eau et l’état des joints.
Une douche qui fuit est-elle décennale ?
Pas automatiquement.
Une fuite limitée à un joint accessible peut relever d’une réparation simple. Un défaut d’étanchéité provoquant des infiltrations répétées et rendant une pièce inutilisable peut relever de la décennale.
Que faire si les toilettes se bouchent régulièrement ?
Il faut déterminer l’origine du problème. Il peut provenir de la cuvette, du raccordement, de la pente, de la canalisation privative, d’une colonne commune ou d’un corps étranger.
Le syndic doit être informé si la colonne collective est susceptible d’être concernée.
Une mauvaise odeur d’égout constitue-t-elle un défaut ?
Oui, lorsqu’elle est persistante.
Elle peut provenir d’un siphon, d’une ventilation primaire, d’un raccordement, d’une évacuation ou d’une canalisation commune.
Électricité et équipements électriques
Que faire si une prise ne fonctionne plus ?
Il faut vérifier le disjoncteur, identifier le circuit et éviter tout démontage dangereux.
Le dysfonctionnement doit être déclaré au promoteur, avec indication de la pièce et de la prise concernée.
Une prise mal câblée relève-t-elle de la biennale ?
Un dysfonctionnement affectant un élément d’équipement peut relever de la garantie de bon fonctionnement.
Une anomalie créant un risque grave pour la sécurité ou rendant l’installation inutilisable peut nécessiter une qualification plus importante.
Que faire si un disjoncteur déclenche fréquemment ?
Il faut cesser d’utiliser l’équipement concerné et demander l’intervention d’un électricien.
Le déclenchement peut provenir d’un appareil, d’un défaut d’isolement, d’une surcharge ou d’une anomalie de l’installation.
Peut-on ouvrir le tableau électrique ?
Les contrôles doivent rester limités aux manipulations normales de l’utilisateur.
Le démontage du tableau et les mesures électriques doivent être réalisés par un professionnel qualifié.
Que faire si une prise prévue au plan est absente ?
Il s’agit d’une non-conformité contractuelle potentielle.
La réclamation doit citer le plan électrique, le plan des travaux modificatifs acquéreur ou le document contractuel précisant cette prise.
Un volet roulant électrique relève-t-il de la biennale ?
Un volet roulant défectueux peut relever de la garantie de bon fonctionnement pendant au moins deux ans après la réception.
S’il était déjà en panne lors de la livraison, il doit aussi avoir été signalé comme réserve.
Chauffage et production d’eau chaude
Que faire si le chauffage ne fonctionne pas correctement ?
Il faut relever un ensemble de données objectives. Il convient de noter la température intérieure, la température extérieure, les réglages, les pièces concernées, les heures de fonctionnement, les éventuels codes d’erreur, les bruits et la consommation.
Une panne de chaudière relève-t-elle de la biennale ?
Une panne d’un équipement remplaçable peut relever de la garantie de bon fonctionnement.
Si l’absence durable de chauffage rend le logement inhabitable, une qualification décennale peut être discutée selon les circonstances.
Que faire si certaines pièces restent froides ?
Il faut procéder à plusieurs vérifications. Il convient de contrôler les émetteurs, les thermostats, l’équilibrage, les réglages, les déperditions, les défauts d’isolation et les températures réellement atteintes.
Une consommation excessive constitue-t-elle une malfaçon ?
Elle peut révéler un mauvais réglage, un équipement défaillant, une isolation insuffisante ou un écart avec les performances annoncées.
Des relevés sur une période suffisante et une analyse technique sont nécessaires.
Que faire si l’eau chaude met longtemps à arriver ?
Il faut relever le délai, la distance au générateur, la température obtenue et les points de puisage concernés.
Le résultat doit être comparé à la conception de l’installation et aux documents contractuels.
Menuiseries, fenêtres et volets
Que faire si une fenêtre laisse passer l’air ?
Il faut vérifier la fermeture, les joints, les réglages, les entrées d’air prévues et les raccords périphériques.
Une entrée d’air réglementaire ne doit pas être confondue avec un défaut d’étanchéité.
Une infiltration par une fenêtre peut-elle être décennale ?
Elle peut l’être lorsqu’elle est répétée, importante et rend une pièce impropre à son usage.
Un défaut localisé de joint ou de réglage peut relever d’une réparation plus limitée.
Que faire si une baie vitrée est difficile à manœuvrer ?
Il faut vérifier les rails, les roulettes, l’alignement, le verrouillage et les éventuelles déformations.
Le défaut doit être filmé ou photographié avant toute intervention.
Une rayure sur un vitrage peut-elle être signalée après livraison ?
Oui, notamment lorsqu’elle est découverte pendant le mois suivant la prise de possession.
Il faut documenter rapidement la rayure afin d’éviter qu’elle soit attribuée aux travaux d’aménagement ou à l’occupation.
Que faire si de la condensation apparaît entre les vitrages ?
La présence de condensation à l’intérieur d’un double vitrage peut révéler une perte d’étanchéité de l’unité vitrée.
Il faut photographier le phénomène et demander le contrôle ou le remplacement de l’élément.
Un volet bruyant constitue-t-il une malfaçon ?
Il peut s’agir d’un mauvais réglage, d’un frottement ou d’un défaut du moteur.
Le bruit doit être enregistré et comparé au fonctionnement normal des autres équipements.
Sols, carrelages et parquets
Que faire si un carrelage se fissure après l’emménagement ?
Il faut rechercher si la fissure est limitée au carreau ou si elle se prolonge dans les joints, les cloisons ou d’autres pièces.
Une fissuration suivant une ligne continue peut révéler un mouvement du support.
Un carreau qui sonne creux est-il nécessairement défectueux ?
Non. Un son différent ne suffit pas, à lui seul, à établir un décollement ou une impropriété.
Il faut analyser la surface concernée, la stabilité du carreau et la technique de pose.
Que faire si plusieurs carreaux se décollent ?
Il faut cartographier les zones, photographier les joints, rechercher les mouvements et éviter les chocs.
Un décollement étendu peut nécessiter une expertise du support et de la pose.
Un carrelage décollé relève-t-il de la décennale ?
Cela dépend de son importance et de ses conséquences.
Un défaut localisé peut relever d’une malfaçon intermédiaire. Un décollement généralisé rendant les locaux dangereux ou inutilisables peut justifier une qualification plus grave.
Que faire si un parquet se soulève ?
Il faut procéder à plusieurs contrôles. Il convient de vérifier l’étendue du soulèvement, l’humidité, les jeux périphériques, la présence d’une fuite, la température, les conditions d’entretien et la nature du support.
Le promoteur peut-il invoquer un lavage excessif ?
Il peut l’invoquer, mais l’origine doit être établie.
Une mesure de l’humidité du support et l’examen des jeux périphériques permettent d’orienter le diagnostic.
Une rayure après emménagement est-elle encore imputable au promoteur ?
Cela dépend de la date de découverte et des preuves.
Une photographie prise dès la livraison ou avant l’installation des meubles facilite considérablement la réclamation.
Murs, plafonds et peintures
Que faire si la peinture se décolle ?
Il faut rechercher l’origine du problème. Il peut provenir d’une mauvaise préparation, d’un support humide, d’une incompatibilité de produits, d’une infiltration, d’une humidité résiduelle ou d’un défaut d’adhérence.
Une peinture irrégulière est-elle couverte pendant deux ans ?
Pas automatiquement.
Les défauts de peinture relèvent principalement des réserves, des défauts apparents ou d’une responsabilité contractuelle selon leur date d’apparition et leur origine.
Que faire si des bandes de plaques de plâtre deviennent visibles ?
Il faut photographier les joints et observer s’ils présentent une fissure, un retrait, un gonflement ou une simple différence de finition.
Une fissure au plafond doit-elle être surveillée ?
Oui. Il faut relever son évolution et vérifier la présence éventuelle d’humidité ou d’un désaffleurement.
Une tache au plafond peut-elle provenir du voisin ?
Oui. Elle peut provenir d’une canalisation, d’une salle d’eau, d’une terrasse, d’une toiture ou d’une colonne commune.
Le voisin, le syndic et les assurances doivent être informés selon l’origine présumée.
Défauts acoustiques
Que faire en présence de nuisances sonores anormales ?
Il faut constituer un relevé précis. Ce relevé doit préciser la nature du bruit, les horaires, la fréquence, la durée, la pièce concernée, l’origine présumée et les conditions d’utilisation des équipements.
Existe-t-il une garantie acoustique particulière ?
Oui. Le vendeur ou le maître d’ouvrage garantit au premier occupant la conformité aux exigences acoustiques pendant un an à compter de la prise de possession, en application de l’article L. 124-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Une simple impression sonore suffit-elle ?
Non. Une gêne peut justifier une investigation, mais la conformité réglementaire nécessite généralement des mesures réalisées selon un protocole acoustique.
Peut-on utiliser une application de téléphone ?
Une application peut servir de repère, mais elle ne remplace pas un sonomètre calibré ni une étude acoustique réglementaire.
Un défaut acoustique peut-il relever de la décennale ?
Oui lorsque sa gravité rend le logement impropre à sa destination.
Le dépassement ou le respect d’une norme ne suffit pas toujours, à lui seul, à trancher la question de l’impropriété à destination.
Surfaces et différences avec les plans
Que faire si une pièce paraît plus petite après l’emménagement ?
Il faut mesurer les dimensions finies et les comparer au plan coté annexé à l’acte.
Les points de mesure doivent être identifiés et les meubles ne doivent pas fausser le relevé.
Le seuil de 5 % autorise-t-il toutes les différences ?
Non. Le seuil parfois évoqué concerne certaines règles de contenance et ne constitue pas une tolérance générale permettant de modifier chaque pièce ou chaque cote.
Une différence localisée peut être contestable même si la surface totale varie de moins de 5 %.
Quel délai s’applique au défaut de contenance ?
La jurisprudence rattache le défaut de contenance aux règles du droit commun de la vente, avec un délai particulier d’un an.
Une analyse juridique rapide est donc recommandée lorsqu’un écart de surface est suspecté.
Faut-il faire intervenir un diagnostiqueur ou un géomètre ?
Un professionnel peut être mandaté lorsque l’écart paraît significatif ou lorsque les méthodes de calcul sont contestées.
Une gaine plus grande que sur le plan peut-elle être contestée ?
Oui, lorsqu’elle réduit la surface, empêche un aménagement ou diffère des documents contractuels.
Il faut mesurer la gaine et décrire ses conséquences pratiques.
Un équipement déplacé peut-il être réclamé après livraison ?
Oui. Il faut produire le plan contractuel ou le plan des travaux modificatifs acquéreur et expliquer la conséquence du déplacement.
Travaux modificatifs acquéreur
Que faire lorsqu’un travail modificatif acquéreur ne fonctionne pas ?
Il faut réunir l’ensemble des pièces justificatives. Il convient de produire le devis, le plan modificatif, la preuve de paiement, les échanges de validation, les photographies et le test mettant en évidence le défaut.
Un travail modificatif absent constitue-t-il une non-conformité ?
Oui lorsqu’il a été accepté, contractualisé et payé.
Il faut demander soit la réalisation, soit une solution écrite et chiffrée lorsque la mise en conformité est devenue impossible.
Le promoteur peut-il rembourser uniquement le prix du travail modificatif ?
Le remboursement du prix ne compense pas toujours les conséquences de l’absence de la prestation.
Il faut examiner la perte d’usage, les travaux nécessaires après livraison et les éventuelles dégradations.
Peut-on faire réaliser le travail modificatif par une autre entreprise ?
Il faut d’abord mettre le promoteur en mesure de respecter son engagement.
Avant toute intervention extérieure, il est recommandé d’adresser une mise en demeure et de faire établir un devis précis.
Balcon, terrasse et jardin
Que faire en présence d’eau stagnante sur un balcon ?
Il faut photographier l’eau, mesurer son étendue et identifier les évacuations, les seuils et les pentes apparentes.
Une stagnation d’eau constitue-t-elle toujours une malfaçon ?
Pas automatiquement.
L’analyse dépend de la durée de stagnation, de l’usage, du revêtement, des évacuations et du risque d’infiltration.
Que faire si une terrasse infiltre le logement inférieur ?
Il faut informer immédiatement plusieurs interlocuteurs. Sont concernés le promoteur, le syndic, le voisin concerné, l’assurance habitation et l’assureur dommages-ouvrage lorsque la gravité le justifie.
Une terrasse est-elle toujours privative ?
Non. Une terrasse peut être privative, commune à jouissance exclusive ou intégrée à un système d’étanchéité commun.
Le règlement de copropriété doit être consulté.
Que faire si le jardin dirige l’eau vers le logement ?
Il faut relever les niveaux, les pentes, les regards et les traces d’écoulement.
Une expertise peut être nécessaire pour déterminer si le terrassement, le drainage ou les évacuations sont adaptés.
Parties communes
Qui doit agir pour un défaut des parties communes ?
Le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans la gestion des désordres affectant les parties communes.
Le copropriétaire doit lui transmettre rapidement ses constatations et les conséquences subies dans son lot.
Peut-on écrire directement au promoteur ?
Oui, mais il est recommandé de mettre également le syndic en copie.
Que faire si le syndic ne répond pas ?
Il faut relancer par écrit, informer le conseil syndical et demander l’inscription du sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale lorsque cela est nécessaire.
Une infiltration provenant d’une toiture commune peut-elle être déclarée en dommages-ouvrage ?
Oui, lorsqu’elle présente une gravité décennale.
La déclaration doit généralement être coordonnée avec le syndic pour les ouvrages communs.
Qui paie les dommages dans le logement privatif ?
La prise en charge peut impliquer plusieurs assurances. Peuvent être concernées l’assurance habitation, l’assurance de la copropriété, la dommages-ouvrage, l’assurance décennale et la responsabilité du promoteur ou d’une entreprise.
Un copropriétaire peut-il agir seul ?
Il peut agir pour son préjudice personnel.
Les travaux sur les parties communes nécessitent toutefois généralement l’intervention du syndicat des copropriétaires.
Assurance dommages-ouvrage
Dans quels cas saisir l’assurance dommages-ouvrage ?
Elle doit être envisagée pour les dommages susceptibles de compromettre la solidité ou de rendre le logement impropre à sa destination.
Elle ne doit pas être utilisée pour une simple rayure ou une imperfection de peinture.
Qui a souscrit cette assurance ?
Le promoteur la souscrit généralement avant l’ouverture du chantier pour le compte du propriétaire et des propriétaires successifs. Cette obligation résulte de l’article L. 242-1 du Code des assurances.
Comment trouver les coordonnées de l’assureur ?
Ces coordonnées figurent dans plusieurs documents. Elles peuvent apparaître dans l’acte authentique, dans une attestation remise par le promoteur, dans les documents du syndic, dans le carnet d’information du logement ou dans le dossier de livraison.
Quel délai l’assureur a-t-il pour répondre ?
L’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours à compter de la réception de la déclaration pour notifier sa décision sur le principe de la garantie. Ce délai est fixé par l’article L. 242-1 du Code des assurances.
Quel délai a-t-il pour proposer une indemnité ?
En cas d’acceptation de la garantie, il doit présenter une offre dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de la déclaration.
Quand l’indemnité doit-elle être versée ?
Après acceptation de l’offre par l’assuré, le règlement doit intervenir dans les quinze jours.
L’assureur peut-il prolonger le délai ?
Oui, en présence de difficultés exceptionnelles liées à la nature ou à l’importance du sinistre.
Cette prolongation doit être motivée, expressément acceptée par l’assuré et ne peut dépasser cent trente-cinq jours.
Que faire si l’assureur refuse la garantie ?
Il faut examiner plusieurs éléments. Il convient d’analyser le motif du refus, la qualification du désordre, les constatations de l’expert, les pièces manquantes, la date de réception, les garanties contractuelles et les recours contre le promoteur et les constructeurs. Une contre-expertise peut être nécessaire.
Peut-on accepter une offre partielle ?
Oui, mais il faut vérifier qu’elle couvre réellement l’ensemble des postes concernés. Elle doit couvrir la recherche de la cause, les déposes, les réparations, les remises en état, les essais, les honoraires nécessaires et les ouvrages voisins affectés.
Preuves et documentation
Quelles photographies faut-il prendre ?
Il faut réaliser plusieurs types de prises de vue. Il convient de prendre une vue générale, une vue rapprochée, une photographie avec un repère de mesure, des vues successives pour suivre l’évolution et des photographies avant et après les mesures conservatoires.
Faut-il dater les photographies ?
Oui. Il faut conserver les fichiers originaux et éviter de s’appuyer uniquement sur des images transférées par messagerie.
Faut-il tenir un journal du désordre ?
Oui, surtout pour les infiltrations, fissures, bruits, pannes intermittentes et moisissures.
Le journal peut mentionner la date, les conditions météorologiques, la température, les essais réalisés et les conséquences.
Quels documents faut-il conserver ?
Il faut conserver l’ensemble du dossier contractuel et des preuves. Cela comprend l’acte de vente, les plans, la notice descriptive, les travaux modificatifs acquéreur, le procès-verbal de livraison, les réserves complémentaires, les attestations d’assurance, les courriers, les rapports, les devis, les factures, les photographies et les preuves de paiement.
Faut-il conserver les pièces remplacées ?
Oui lorsqu’elles sont utiles pour établir la cause ou la réalité du défaut.
Une vidéo est-elle utile ?
Oui pour démontrer une panne intermittente, une fuite, un bruit, un volet bloqué ou une évacuation défaillante.
Un témoignage peut-il être utilisé ?
Oui. Un témoignage peut compléter les preuves, notamment pour un bruit, une panne ou une infiltration intermittente.
Expertise en bâtiment
Quand faire intervenir un expert ?
Une expertise est recommandée dans plusieurs situations. Elle s’impose lorsque l’origine du défaut est inconnue, que le promoteur conteste le désordre, que le défaut réapparaît, que la solution proposée paraît superficielle, que plusieurs logements sont concernés, que le dommage semble décennal, que l’assureur refuse sa garantie ou que les travaux risquent de faire disparaître les preuves.
Quel est le rôle de l’expert ?
L’expert dispose d’un rôle technique étendu. Il peut constater les désordres, analyser les documents contractuels, effectuer des mesures, rechercher les causes possibles, identifier les investigations nécessaires, apprécier la gravité, proposer des travaux, estimer leur coût et aider à orienter les recours.
L’expert peut-il dire quelle garantie s’applique ?
Il peut donner un avis technique sur la nature, l’origine et la gravité du désordre.
La qualification juridique définitive appartient aux parties, aux assureurs et, en cas de litige, au juge.
Qu’est-ce qu’une expertise amiable contradictoire ?
Les parties concernées sont convoquées afin de participer aux constatations, remettre leurs documents et présenter leurs observations.
Le caractère contradictoire renforce généralement la valeur du rapport dans une négociation ou une procédure.
Un rapport unilatéral peut-il servir de preuve ?
Oui. Il peut établir les constatations techniques et justifier une demande.
Le juge apprécie toutefois librement sa valeur et veille au respect du débat contradictoire.
Peut-on réaliser des sondages destructifs ?
Seulement avec l’autorisation du propriétaire et, selon l’ouvrage, du syndic ou des parties concernées.
Les sondages doivent être justifiés, localisés et suivis d’une remise en état.
Qui paie l’expertise ?
La personne qui commande l’expertise la règle généralement dans un premier temps.
Un remboursement peut ensuite être demandé à l’assureur, au promoteur, à la protection juridique ou au responsable, sans garantie automatique.
Promoteur qui ne répond pas
Que faire après une première réclamation sans réponse ?
Il faut envoyer une relance écrite complète. Cette relance doit comporter la date de la première déclaration, la description du défaut, son évolution, les mesures urgentes, la demande d’intervention et un délai précis de réponse.
Quand envoyer une mise en demeure ?
Elle peut être adressée dès que le comportement du promoteur devient problématique. Elle s’impose lorsque le promoteur ne répond pas, refuse sans justification, reporte les interventions, propose une solution insuffisante, ne respecte pas ses engagements ou laisse le désordre s’aggraver.
Que doit contenir la mise en demeure ?
Elle doit rappeler l’ensemble des éléments du dossier. Elle doit mentionner le contrat, le logement concerné, le désordre, les déclarations antérieures, les obligations invoquées, les travaux demandés, le délai accordé et les recours envisagés.
Quel délai accorder ?
Le délai doit être adapté à l’urgence et à la nature des travaux.
Une fuite active ou un risque électrique exige une intervention plus rapide qu’un défaut de finition.
Peut-on mandater une autre entreprise ?
Il ne faut pas engager immédiatement une reprise définitive aux frais du promoteur sans l’avoir mis en mesure d’intervenir.
Une mise en demeure, un devis et un constat technique sont recommandés avant toute substitution.
Peut-on demander le remboursement des travaux ?
Oui, selon le fondement juridique et après avoir respecté une procédure permettant au promoteur de constater le défaut et d’intervenir.
Peut-on saisir le médiateur de la consommation ?
Oui, lorsque le promoteur relève d’un dispositif de médiation et qu’une réclamation écrite préalable a échoué.
La médiation ne doit pas conduire à laisser expirer un délai de prescription ou de forclusion.
Peut-on contacter l’ADIL ?
Oui. L’ADIL apporte une information juridique neutre sur les droits de l’acquéreur.
Elle ne réalise pas l’expertise technique et ne représente pas l’acquéreur en justice.
Recours judiciaires
Peut-on demander une expertise judiciaire ?
Oui. Une expertise judiciaire peut être sollicitée lorsque l’origine, la responsabilité ou le coût des travaux est sérieusement contesté.
Pourquoi utiliser une procédure de référé expertise ?
Elle permet d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire avant un procès au fond, notamment lorsque les constatations doivent être réalisées rapidement.
Une expertise judiciaire répare-t-elle le logement ?
Non. L’expert judiciaire constate, analyse et donne un avis.
Il ne condamne pas les parties et ne réalise pas les travaux.
Peut-on demander l’exécution des travaux ?
Oui. Selon le dossier, l’acquéreur peut demander la mise en conformité, la réparation, le financement des travaux, une diminution du prix, des dommages et intérêts, une astreinte ou une résolution dans les situations les plus graves.
Peut-on demander une indemnisation du trouble de jouissance ?
Oui lorsque l’usage du logement a été réellement affecté.
L’acquéreur doit prouver la durée, l’importance et les conséquences du trouble. L’ANIL relève que la réparation peut inclure le préjudice de jouissance provoqué par un vice de construction apparent.
Peut-on réclamer les frais de relogement ?
Oui lorsqu’ils sont nécessaires, justifiés et directement liés au désordre.
Peut-on réclamer les frais d’expertise ?
Ils peuvent être réclamés au responsable ou à l’assureur selon le fondement de l’action, mais leur remboursement n’est pas automatique.
Peut-on réclamer une perte de loyers ?
Oui lorsque le logement devait être loué et que l’impossibilité de le louer est directement liée au désordre.
Il faut produire des éléments concrets sur la valeur locative et la période concernée.
Quel délai s’applique aux désordres intermédiaires ?
Les actions en responsabilité contre les constructeurs hors régimes biennal et décennal sont, en principe, encadrées par un délai de dix ans à compter de la réception dans les conditions de l’article 1792-4-3 du Code civil.
La qualification et le défendeur concerné doivent toutefois être vérifiés par un avocat.
Faut-il attendre la fin des négociations ?
Non lorsque le délai d’action approche.
Les échanges amiables ne doivent pas conduire à perdre un recours par prescription ou forclusion.
Défauts causés par les travaux de l’acquéreur
Les travaux réalisés après livraison peuvent-ils affecter les garanties ?
Oui. Une modification de cloison, de plomberie, de ventilation, d’électricité ou d’étanchéité peut être invoquée lorsqu’elle a provoqué ou aggravé le désordre.
Peut-on percer une terrasse ou une façade ?
Pas sans vérifier la nature de l’ouvrage et les autorisations nécessaires.
Une intervention sur une étanchéité ou une partie commune peut compromettre les garanties et engager la responsabilité de l’acquéreur.
L’installation d’une cuisine peut-elle provoquer une fuite ?
Oui. Il faut déterminer si la fuite provient des attentes livrées par le promoteur ou des raccordements réalisés par le cuisiniste.
Qui est responsable après une modification électrique ?
La responsabilité dépend de la partie de l’installation concernée et de l’entreprise ayant réalisé l’intervention.
Il faut conserver les factures et attestations de l’entreprise.
Les garanties sont-elles entièrement supprimées après des travaux personnels ?
Non. Elles ne disparaissent pas automatiquement pour l’ensemble du logement.
Cependant, le promoteur ou l’assureur peut contester la prise en charge lorsqu’un lien existe entre les travaux de l’acquéreur et le désordre.
Checklist après découverte d’un défaut
Dans les premières heures
- Mettre les personnes en sécurité.
- Limiter les dommages.
- Photographier avant toute intervention.
- Conserver les éléments endommagés.
- Prévenir le promoteur.
- Informer le syndic.
- Contacter l’assurance habitation.
- Noter les circonstances.
Dans les jours suivants
- Envoyer une déclaration écrite.
- Identifier la garantie possible.
- Demander la date de réception.
- Vérifier l’assurance dommages-ouvrage.
- Constituer une chronologie.
- Demander une visite contradictoire.
- Obtenir les comptes rendus d’intervention.
- Faire réaliser une expertise si nécessaire.
En cas d’absence de réponse
- Relancer par écrit.
- Envoyer une mise en demeure.
- Contacter la protection juridique.
- Consulter l’ADIL.
- Organiser une expertise contradictoire.
- Faire établir des devis.
- Préserver les preuves.
- Surveiller les délais judiciaires.
- Consulter un avocat.
- Envisager une expertise judiciaire.
Tableau d’orientation selon le défaut
| Défaut constaté | Première démarche | Garantie ou fondement à examiner |
|---|---|---|
| Rayure, impact, peinture | Réclamation immédiate au promoteur | Défaut apparent |
| Équipement prévu mais absent | Comparaison avec la notice et le plan | Non-conformité contractuelle |
| Volet roulant en panne | Test et déclaration écrite | Réserve ou garantie biennale |
| Fuite sur raccord accessible | Mesure conservatoire et déclaration | Réserve, biennale ou responsabilité contractuelle |
| Infiltration répétée | Promoteur, syndic, assurances | Décennale et dommages-ouvrage possibles |
| Fissure évolutive | Suivi et expertise | Responsabilité contractuelle ou décennale |
| VMC défaillante | Mesure de débit et contrôle du réseau | Biennale ou décennale selon la gravité |
| Défaut acoustique | Relevé et étude acoustique | Garantie acoustique ou décennale |
| Surface inférieure | Mesurage professionnel | Défaut de contenance ou conformité |
| Travail modificatif non réalisé | Production du devis et du plan | Non-conformité contractuelle |
| Moisissures généralisées | Mesures d’humidité et recherche de cause | Responsabilité contractuelle ou décennale |
| Décollement généralisé du sol | Expertise du support | Désordre intermédiaire ou décennal |
Sources juridiques et documentaires
- Code civil, article 1642-1, vices de construction et défauts de conformité apparents en VEFA.
- Code civil, article 1648, délai de l’action relative aux défauts apparents.
- Code civil, article 1646-1, obligations du vendeur VEFA au titre des garanties de construction.
- Code civil, article 1792, responsabilité décennale pour atteinte à la solidité ou impropriété à destination.
- Code civil, article 1792-3, garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement.
- Code civil, article 1792-4-1, durée des responsabilités et garanties de construction.
- Code civil, article 1792-4-3, délai décennal des actions en responsabilité hors régimes spéciaux.
- Code civil, article 1792-6, réception et garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur.
- Code des assurances, article L. 242-1, assurance dommages-ouvrage et délais d’instruction.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 124-4, garantie de conformité acoustique du premier occupant.
- ANIL, VEFA, désordres intermédiaires, non-conformité et absence de réserve à réception, distinction entre réception, livraison et responsabilités.
- ANIL, VEFA, vice apparent ou défaut de conformité, distinction entre malfaçon et différence avec les documents contractuels.
- ANIL, VEFA, remise d’un ouvrage exempt de vice, responsabilité du vendeur pour les désordres ne relevant pas nécessairement des garanties biennale ou décennale.
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