Ce que l’expert vérifie avant la réception de votre maison
Une pré-réception efficace ne consiste pas uniquement à rechercher des défauts de peinture ou quelques joints irréguliers. La maison doit être observée dans son ensemble, en fonction de son niveau réel d’achèvement et des ouvrages accessibles lors de la visite.
La conformité avec les documents contractuels
Le contrôle commence par les pièces qui décrivent la maison commandée : plans, notice descriptive, éventuels avenants et modifications convenues pendant le chantier.
L’expert peut notamment comparer l’implantation des cloisons, l’organisation des pièces, les ouvertures, les équipements prévus et certaines caractéristiques visibles avec ces documents. Un écart constaté n’est pas automatiquement une malfaçon : il faut d’abord déterminer ce que prévoyait réellement le contrat.
Pour comprendre plus largement le rôle du professionnel pendant une construction, consultez notre page consacrée à l’expert en construction.
Les enveloppes et ouvrages accessibles
Selon les conditions d’accès, la visite peut porter sur les façades, la couverture visible, les combles, le vide sanitaire, les menuiseries extérieures, les seuils, les portes et les ouvrages de finition.
L’expert recherche des anomalies observables : fissuration, défaut d’aspect significatif, problème d’ouverture ou de fermeture, défaut visible d’étanchéité, ouvrage non terminé ou incohérence avec les documents du projet.
Une fissure, à elle seule, ne permet toutefois pas d’affirmer que la structure est instable. Sa localisation, sa géométrie, son contexte et l’historique du chantier doivent être considérés avant toute conclusion.
Les équipements et les finitions
Lorsque les installations sont en service, certains équipements peuvent être testés : robinets et évacuations accessibles, ouvrants, volets, chauffage, ventilation ou appareillages électriques utilisables dans les conditions prévues pour la mission.
Les revêtements de sols et murs, peintures, faïences, plinthes, joints et menuiseries intérieures font également partie du contrôle de fin de chantier.
Une pré-réception n’est cependant pas une campagne d’essais exhaustive de toutes les performances du bâtiment. Elle permet de relever ce qui est observable ou contrôlable dans le cadre de la visite.
Comment se déroule une pré-réception CCMI
La préparation commence idéalement avant le rendez-vous. Le maître d’ouvrage rassemble le CCMI, les plans définitifs, la notice descriptive, les avenants, les éventuels comptes rendus précédents et les documents relatifs aux équipements installés.
Sur place, l’expert procède méthodiquement, pièce après pièce et ouvrage par ouvrage. Les constatations sont distinguées des hypothèses. Lorsqu’un élément ne peut pas être vérifié, ce point doit rester identifié comme tel au lieu d’être présenté comme conforme.
Après la visite, les anomalies relevées peuvent être consignées dans un relevé ou un compte rendu technique destiné à préparer les demandes de correction avant la réception. Ce document ne doit pas être confondu avec le procès-verbal de réception qui intervient lors de l’acceptation de l’ouvrage.
La pré-réception peut s’intégrer dans un suivi plus large de votre assistance CCMI, depuis les étapes du chantier jusqu’à la réception.
Pré-réception, appel de fonds à 95 % et réception : trois sujets différents
La proximité chronologique de ces étapes entretient souvent la confusion.
Le stade des 95 % correspond à un état d’avancement
Dans un CCMI avec fourniture de plan, la réglementation encadre les pourcentages maximaux du prix qui peuvent être exigés en fonction de l’avancement.
Le seuil de 95 % correspond à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs dans le cas général prévu par le Code de la construction et de l’habitation.
La réalisation d’une pré-réception ne rend donc pas, à elle seule, l’appel de fonds exigible. Ce qui compte est l’état d’avancement correspondant aux conditions réglementaires.
La réception est un acte juridique
La réception est le moment où le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. C’est elle qui constitue le point de départ de plusieurs garanties légales.
Les observations techniques faites lors de la pré-réception permettent de mieux préparer cette étape, mais elles ne la remplacent pas.
Le solde de 5 % obéit à ses propres règles
Lorsqu’il existe des réserves à la réception, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée dans les conditions prévues par la réglementation.
Il faut donc éviter de mélanger trois décisions : constater que le stade réglementaire des 95 % est atteint, préparer la réception et traiter le paiement du solde.
À Arles, rattacher les contrôles techniques au dossier réel de la maison
Arles se situe dans les Bouches-du-Rhône. Pour autant, une maison construite à Arles ne peut pas recevoir automatiquement une caractéristique technique simplement parce qu’elle se trouve sur la commune.
Les risques liés au sol, à l’eau ou à d’autres contraintes doivent être appréciés à partir de l’adresse, de la parcelle et des documents propres au projet lorsqu’ils sont pertinents.
Si une étude géotechnique a été réalisée pour votre construction, elle constitue ainsi une pièce importante à conserver avec le dossier. Lorsqu’une anomalie telle qu’une fissuration est visible en fin de chantier, l’expert peut la rapprocher du contexte de construction et des documents disponibles sans conclure prématurément sur sa cause.
Si la fissuration nécessite une analyse spécifique dépassant la pré-réception, une expertise fissures distincte peut être envisagée.
Que faire si des désordres importants sont relevés avant la remise des clés ?
Le premier objectif est de caractériser précisément ce qui est constaté. Une finition imparfaite, un équipement non fonctionnel, un écart aux plans et un désordre susceptible d’affecter un ouvrage porteur ne se traitent pas de la même façon.
Lorsque des corrections sont possibles avant la réception, le compte rendu de pré-réception permet de les identifier et de suivre leur traitement avec le constructeur.
Si le désaccord devient technique ou porte sur la réalité d’une non-conformité, il peut être utile de conserver les plans, photographies, échanges écrits et documents contractuels. Une expertise amiable contradictoire pourra être envisagée si la situation nécessite ultérieurement un échange technique organisé entre les parties.
Pour une anomalie susceptible d’impliquer la structure, il faut éviter de prescrire directement une injection, des micropieux ou une reprise en sous-œuvre sans caractérisation préalable. Une étude géotechnique et/ou structurelle peut être nécessaire avant de définir une technique de réparation.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés aux questions techniques du bâtiment, notamment pendant une construction de maison individuelle.
Lors d’une pré-réception CCMI, notre rôle est d’apporter au maître d’ouvrage un regard technique indépendant du constructeur dans le cadre de la mission confiée. L’expert examine les ouvrages accessibles, rapproche ses observations des documents disponibles et distingue ce qui est constaté de ce qui nécessite une investigation complémentaire.
Une pré-réception bien conduite ne promet pas une maison exempte de tout défaut futur. Elle permet en revanche de disposer d’un contrôle structuré à un moment où certaines corrections peuvent encore être discutées avant l’acte de réception.
Découvrez également les autres missions de notre expert en bâtiment.
Tarif d’une pré-réception CCMI à Arles
Pour une maison, l’intervention est proposée à partir de 720 €.
Le tarif exact dépend de la mission et des caractéristiques du bien précisées lors de la demande de devis.
Un tarif à partir de 590 € pour un appartement existe pour les prestations auxquelles ce type de logement est éligible. Il ne faut toutefois pas le confondre avec la pré-réception d’une maison réalisée dans le cadre d’un CCMI.
Vous approchez de la fin de votre chantier ? Demandez votre devis en indiquant la surface de la maison, la date envisagée pour la visite et le stade actuel des travaux.
FAQ sur la pré-réception CCMI à Arles
La pré-réception CCMI est-elle la même chose que la réception ?
Non. La pré-réception est une visite de préparation et de contrôle en fin de chantier. La réception est l’acte juridique par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserves. C’est la réception qui déclenche notamment le point de départ des garanties légales liées à l’ouvrage.
À quel moment organiser la pré-réception ?
Elle est généralement pertinente lorsque la construction est suffisamment avancée pour permettre le contrôle des finitions, menuiseries, équipements et prestations prévues au contrat. La date doit être coordonnée avec l’état réel du chantier et les conditions d’accès convenues avec le constructeur.
Une pré-réception suffit-elle à valider l’appel de fonds des 95 % ?
Non. Le seuil de 95 % correspond à un stade réglementaire d’avancement des travaux. Une visite de pré-réception ne rend pas automatiquement cet appel de fonds exigible.
Quels documents dois-je préparer pour l’expert ?
Prévoyez au minimum les plans contractuels, la notice descriptive, les avenants éventuels et les documents utiles relatifs aux modifications intervenues pendant le chantier. Des photographies prises aux étapes précédentes peuvent aussi faciliter la compréhension d’un point particulier.
Peut-on consigner les 5 % restants s’il existe des réserves ?
La réglementation du CCMI prévoit, lorsque des réserves sont formulées, la possibilité de consigner une somme au plus égale à 5 % du prix convenu jusqu’à leur levée, dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
Que change la présence d’un professionnel le jour de la réception ?
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit un régime particulier pour le délai complémentaire de huit jours permettant de dénoncer certains vices apparents après la remise des clés. Ce délai ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par l’un des professionnels entrant dans le champ prévu par la loi. Il convient donc de choisir en connaissance de cause l’organisation de la réception elle-même.
Les garanties commencent-elles à la pré-réception ?
Non. La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. La garantie de bon fonctionnement applicable aux éléments concernés est d’au moins deux ans à compter de la réception. Les responsabilités et garanties relevant du régime décennal s’apprécient également à partir de la réception et selon la gravité juridique du dommage.
Que faire si une fissure est observée juste avant la réception ?
Il faut d’abord la documenter : localisation, orientation, ouverture visible, support concerné et contexte. Une photographie ou une mesure ponctuelle ne permet pas de la qualifier d’évolutive. Si le constat laisse subsister un doute structurel, une investigation spécifique peut être nécessaire avant de choisir une réparation.
